REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI
VIII Sezione Civile
Il Tribunale di Napoli, in composizione monocratica, in persona del giudi- ce dott.ssa Barbara Di Tonto , ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 19762/2020 R.G, avente ad oggetto: responsabilità professionale,
TRA
, elettivamente domiciliati in Napo- Parte_1 Parte_2 li, alla Via delle Cave n. 58, presso lo Studio dell'Avv. Antonio G. SCA- MARCIO che li rappresenta e difende, giusta procura in atti;

ATTORI
E
, elettivamente domiciliata in Roma al Viale Regi- Controparte_1 na Margherita n. 278, presso lo Studio degli Avv.ti Marco Ferraro e Maurizio Gugliotta, giusta procura in atti;

CONVENUTO
CONCLUSIONI
All'udienza del 30.01.2025, le parti concludevano riportandosi ai rispet- tivi scritti difensivi, insistendo per l'accoglimento delle conclusioni ivi formulate e la causa veniva trattenuta in decisione con la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, regolarmente notificato, gli attori convenivano in giudizio il Notaio , esponendo che: Controparte_1
a) con atto di compravendita per Notaio , Rep. 18846, CP_1
Racc. 11065, trascritto in data 12.07.2011 ai n 21239/30362, e , quali coniugi in regime di se- Parte_1 Parte_2 parazione dei beni, acquistavano da , al Persona_1 prezzo di € 144.600,00 (di cui € 142.600,00 per l'appartamento ed € 2.000,00 per il lastrico solare) la piena proprietà dell'immobile sito in Marano di Napoli e facente parte del com- plesso edilizio denominato “Rione Residenziale Poggio Vallesa- 1

na”, Fabbricato Begonia Isolato B “e precisamente: apparta- mento al piano sesto, scala D, distinto dal numero interno 24, riportato in Catasto Fabbricati del Comune di Marano di Napoli al foglio 8 particella 348 sub 96 cat. A/2 cl.6 vani 6,5 RC Euro 553,90, Cupa dei Cani n.735 piano 6 interno 24 scala D;
porzio- ne di lastrico solare, posta al settimo piano e contraddistinto con il numero interno E, riportata in Catasto Fabbricati del Co- mune di Marano di Napoli al foglio 8 particella 348 sub 92 la- strico solare piano 7 interno E;

- gli immobili acquistati, così come indicato all'art. 6 del contratto di compravendita, venivano dichiarati liberi da pesi, iscrizioni e tra- scrizioni pregiudizievoli;

- gli acquirenti in sede di stipula della compravendita dichiaravano di voler usufruire, così come poi usufruivano, dei benefici fiscali prima casa;

- successivamente all'acquisto dell'immobile scoprivano che lo stesso era occupato da , in virtù di ordinanza di as- Persona_2 segnazione della casa coniugale (adottata nell'ambito del proce- dimento di separazione personale dei coniugi) emessa dal Tribu- nale di Napoli in data 18.07.2007, con la quale veniva assegnata la casa familiare in favore di , ex coniuge di Persona_2 Per_3
, figlio della proprietaria dell'immobile ;
[...] Persona_1
- il suddetto provvedimento veniva trascritto presso la Conservato- ria dei Registri Immobiliari in data 10.03.2010 ai n.8123/11986 in favore della sig.ra e contro il sig. Per_2 Persona_3 sull'immobile oggetto di compravendita;
tanto premesso, parte attrice chiedeva, previo accertamento dell'errore professionale in cui era incorso il notaio nell'espletamento dell'incarico conferitole relativamente alla stipula del contratto di compravendita del 29.06.2011, atteso che l'appartamento oggetto di trasferimento era ri- sultato gravato da diritto reale di godimento in favore di un terzo sog- getto, estraneo alle parti contrattuali, la condanna del notaio al risarci- mento del danno per l'impossibilità di godere pienamente della proprie- tà dell'immobile acquistato, per aver dovuto sopportare ulteriori costi a titolo di maggiorazioni delle imposte per non aver potuto trasferire la propria residenza nell'immobile acquistato, decadendo di fatto dai be- nefici fiscali prima casa, in ogni caso per l'impossibilità di poterlo locare con conseguente perdita di canoni di locazione e l'impossibilità di poter ottenere dall'occupante un'indennità di occupazione.
Si costituiva in giudizio il Notaio , invocando il rigetto Controparte_1 della domanda attorea per infondatezza della stessa;
deduceva di aver espletato l'incarico conferitole con diligenza e professionalità nel rispet- to delle norme di legge che regolano la materia per cui il suo operato non era passibile di censura alcuna.
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All'udienza del 30.01.2025 la causa veniva riservata in decisione con termini alle parti ex art. 190 cpc per lo scambio di memorie conclusionali e repliche.
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La responsabilità del notaio per colpa nell'adempimento delle sue fun- zioni ha, nei confronti delle parti, natura contrattuale in quanto pur es- sendo tale professionista tenuto ad una prestazione di mezzi e di com- portamenti e non di risultato, è tenuto a predisporre i mezzi di cui di- spone, in vista del conseguimento del risultato perseguito dalle parti, impegnando la diligenza ordinaria media rapportata alla natura della prestazione (Tribunale Mantova sez. II, 12/01/2021, n.30).
Parte attrice prospetta un'ipotesi di responsabilità professionale del professionista convenuto di natura colposamente omissiva e negligen- te, lamentando, sostanzialmente, di non aver eseguito l'estrazione delle visure ipocatastali dell'immobile oggetto di compravendita, omettendo i controlli preliminari alla stipula del contratto di compravendita e non ri- levando la esistenza sull'immobile di un vincolo di carattere reale (diritto reale di godimento).
Occorre evidenziare, più in generale, che il notaio incaricato della reda- zione e autenticazione di un contratto di compravendita immobiliare non può limitarsi ad accertare la volontà delle parti e sovrintendere alla compilazione dell'atto, ma deve compiere l'attività necessaria ad assicu- rarne serietà e certezza degli effetti tipici e risultato pratico perseguito ed esplicitato da dette parti, poiché contenuto essenziale della sua pre- stazione professionale è l'obbligo di informazione e consiglio;
in partico- lare, egli è tenuto a compiere una verifica di natura tecnica ed essen- zialmente giuridica che ricomprende anche la stabilità o meno nel tempo dei titoli giudiziali trascritti, dovendo acquisire informazioni presso la conservatoria dei registri immobiliari sulla loro definitività (Cass. n.7283/2021).
Ciò significa che quando al notaio sia richiesta la preparazione e la ste- sura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la sua opera non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti, ma si estende a quelle attività preparatorie e successive necessarie perché sia garantita la serietà e certezza dell'atto giuridico da rogarsi e, in partico- lare, la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dai partecipanti alla stipula dell'atto medesimo.
Ed invero, costituisce principio indiscusso nella giurisprudenza di legit- timità (oltre la pronuncia già citata, vedi anche Cass. n.9320/2016; ma anche Cass. n.12797/2014; Cass. n.14865/2013; Cass. n.8470/2002; Cass. n.547/2002; Cass. n.10493/1999; Cass. n.5946/1999) che rientra tra gli obblighi del notaio, cui sia richiesta la stipulazione di un contratto di compravendita immobiliare, lo svolgimento delle attività
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accessorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti ed, in particolare, il compimento delle cosiddette 'visu- re' catastali ed ipotecarie allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà, salvi espresso esonero da tale attività per concor- de volontà delle parti per motivi di urgenza o per altre ragioni.
Ed infatti, costituisce regola ormai pacificamente acquisita quella se- condo cui l'opera del notaio, che deve svolgersi secondo i canoni delle diligenza qualificata di cui all'art.1176 comma 2 c.c., non può limitarsi all'accertamento della identità delle parti ed all'indagine sulla loro volon- tà da tradurre nell'atto da rogare o autenticare, ma si estende anche alle attività preparatorie e successive all'atto.
Invero, si ritiene faccia parte dell'oggetto della prestazione d'opera pro- fessionale del notaio l'obbligo di effettuare le c.d. visure ipotecarie, che egli deve compiere anche senza uno specifico incarico delle parti sia che l'atto venga stipulato nella forma dell'atto pubblico, sia in quella di scrit- tura privata autenticata al fine di individuare esattamente il bene ed ac- certarne la provenienza e la libertà da pesi o vincoli che possano inficia- re la validità o l'efficacia del trasferimento o diminuire il valore del bene negoziato (ipoteche, pignoramenti, sequestri, servitù, vincoli, ecc.).
Ed infatti, la prestazione principale del notaio ha ad oggetto la verifica delle risultanze delle visure catastali dell'immobile oggetto dell'atto pubblico, per verificare libertà e disponibilità dell'immobile medesimo da vincoli e pesi, mentre l'attività di lettura dell'atto (prevista dalla legge notarile), rispetto alla prima attività, si rivela complementare ed ancilla- re, non in grado di sostituire l'attività di controllo delle risultanze cata- stali che è di esclusiva responsabilità e competenza del professionista notarile, costituendo il fulcro della prestazione del notaio.
L'inosservanza di detto obbligo è fonte di responsabilità contrattuale del notaio per inadempimento della prestazione d'opera intellettuale demandatagli, con conseguente obbligo di risarcimento del danno ca- gionato.
Affinché sussista un obbligo di risarcimento a carico del notaio è eviden- temente necessario che il suo negligente comportamento abbia effetti- vamente prodotto un pregiudizio, di cui il danneggiato deve fornire la prova.
A tal proposito, occorre precisare che la semplice violazione da parte del notaio dei propri doveri professionali non è di per sé sola idonea a determinare a carico del professionista un'obbligazione risarcitoria;
è invece necessario che l'inadempimento abbia prodotto un danno defini- tivo ed attuale, senza il quale, quindi, pur essendovi l'illecito contrattua- le, non sorge la corrispondente obbligazione al risarcimento del danno per il semplice fatto che non vi è nulla da risarcire.
In tal senso, si è chiaramente espressa in più occasione la Suprema Corte affermando che 'la responsabilità professionale del notaio, nei confronti
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del cliente, per inadempimento della prestazione professionale, non da diritto al risarcimento ove dall'inadempimento non derivi un danno ri- sarcibile'.
Tale orientamento è stato poi ribadito successivamente dalla stessa Cassazione che ha statuito che 'l'azione di responsabilità contrattuale nei confronti del professionista che abbia violato i propri obblighi può essere accolta, secondo le regole generali che governano la materia ri- sarcitoria, se e nei limiti in cui un danno si sia effettivamente verificato. Ai fini dell'accertamento di tale danno è dunque necessario valutare se i clienti avrebbero, con ragionevole certezza, potuto conseguire una si- tuazione economicamente più vantaggiosa qualora il notaio avesse dili- gentemente adempiuto la propria prestazione'.
Analogamente, si è affermato che il mancato accertamento d'un vincolo pignoratizio od ipotecario gravante sull'immobile ed il consequenziale mancato avvertimento all'acquirente da parte del notaio rogante la compravendita non possono considerarsi produttivi d'un danno in re ipsa e tali, pertanto, da legittimare, di per se stessi, una pretesa risarci- toria dell'acquirente nei confronti del notaio indipendentemente dalla dimostrazione d'un qualsivoglia effettivo pregiudizio subito dal primo a causa del comportamento del secondo.
Affinché il comportamento negligente del notaio dia luogo a responsa- bilità è dunque necessario che si sia prodotto un danno concreto, ma ciò non è sufficiente poiché bisogna dimostrare il nesso di causalità fra il danno stesso ed il comportamento del notaio, cioè provare che l'omis- sione del notaio è stata, direttamente o in via mediata, la causa efficien- te dell'effetto danno.
In altri termini, bisogna provare che se il notaio avesse esattamente adempiuto la sua prestazione, il danno non vi sarebbe stato: 'il prestato- re d'opera intellettuale, che si renda inadempiente svolgendo in modo negligente l'attività professionale alla cui prestazione è tenuto in base al contratto, risponde dei danni cagionati dal proprio inadempimento (artt.2230, 1176,1218 e 1223 c.c.). La responsabilità del prestatore d'o- pera intellettuale non può dunque essere affermata sulla base del sol fatto, che integra l'inadempimento, rappresentato dalla omissione di un atto, cui egli sarebbe stato obbligato per un diligente esercizio dell'atti- vità professionale (...); è anche necessaria la dimostrazione che dalla omissione sia derivato un danno, cioè che il danno allegato sia legato da nesso causale alla omissione (...). Invero, per accertare l'esistenza d'un nesso causale tra omissione ed evento è necessario risolvere nel caso concreto il problema logico consistente nello stabilire se la condotta at- tesa avrebbe impedito l'evento'.
Deve, poi, evidenziarsi che la responsabilità del notaio per mancata o inesatta effettuazione delle visure 'ipocatastali' non risulta esclusa o at- tenuata dal fatto che la parte venditrice abbia ingannevolmente dichia- rato in atto la libertà dell'immobile da iscrizioni e trascrizioni pregiudi- 5
zievoli: 'l'obbligo di procedere al preventivo accertamento della libertà del bene, mediante le cosiddette visure ipotecarie o catastali, non è su- bordinato al conferimento di uno specifico incarico, ma rientra nei do- veri professionali del notaio incaricato della preparazione e della stesu- ra di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, sempreché le parti, per ragioni di urgenza o per altri motivi, non lo abbiano concordemente ed espressamente da ciò dispensato. La responsabilità del venditore, per la mendace assicurazione della libertà dell'immobile trasferito, ri- guarda unicamente il rapporto tra il venditore medesimo e l'acquirente, ma non incide sulla configurabilità della colpa professionale del notaio nei confronti di quest'ultimo'.
La responsabilità del notaio ha un fondamento ed una portata diversi ri- spetto alla responsabilità del venditore.
In buona sostanza, 'l'obbligo del venditore di garantire la libertà del bene e quindi di rispondere per eventuale inadempimento nasce dall'art.1482 c.c.; l'obbligo del notaio di effettuare le visure ipotecarie nasce invece dal contratto d'opera professionale ex art.2236 c.c., e concerne non sol- tanto il compratore, ma anche il venditore, perché il contratto d'opera professionale si instaura tra il notaio ed entrambe le parti'.
La circostanza che l'unico evento dannoso sia stato cagionato, oltre che dal comportamento omissivo del notaio che non ha effettuato le visure, anche dalla dichiarazione mendace del venditore non esclude dunque la responsabilità del professionista;
al contrario, si ritiene che il notaio ed il venditore siano obbligati solidalmente al risarcimento del danno, per cui chi ha subito il danno stesso può rivolgersi indifferentemente all'uno o all'altro per l'intero.
Proprio di recente, i giudici di legittimità hanno affermato che “quando un medesimo danno è provocato da più soggetti (pure se diversi siano i titoli di responsabilità di costoro, e siano configurabili titoli di responsa- bilità contrattuale ed extracontrattuale, ovvero inadempimenti di con- tratti diversi, intercorsi rispettivamente tra ciascuno di essi e il danneg- giato), tali soggetti debbono essere considerati corresponsabili in solido (nella specie, la Corte ha confermato la sentenza di merito con la quale un Notaio era stato ritenuto responsabile per i danni subiti dalla parte acquirente, nell'ambito di una compravendita, inerenti alla mancata ri- levazione di una trascrizione pregiudizievole all'acquisto)” (cfr. Cass. n.9662/2016).
Orbene, gli attori deducono di aver subito un danno di natura patrimo- niale e non patrimoniale a causa della condotta colposa del notaio
[...]
, il quale avrebbe omesso di rilevare che sull'immobile oggetto di Per_4 compravendita gravava un diritto reale di godimento in favore di
[...]
, che ne ha, successivamente, impedito il pieno godimento Parte_3 del diritto di proprietà dell'immobile de quo.
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Trattandosi di responsabilità professionale del notaio, premesso che non è contestata l'esistenza di un rapporto contrattuale di prestazione d'opera intellettuale, al cliente compete l'onere di dimostrare l'esistenza del danno e del nesso di causalità tra questo e la condotta del professio- nista, mentre a quest'ultimo compete di provare l'assenza di colpa in ba- se al disposto dell'art. 1218 c.c.
Prendendo le mosse proprio dall'esame della condotta colposa che si ascrive al notaio, gli attori deducono che questi avrebbe omesso, colpo- samente, di eseguire i controlli preliminari e prodromici alla stipula dell'atto di compravendita, segnatamente omettendo di eseguire le vi- sure ipotecarie per immobile, dalle quali si sarebbe evinta la trascrizione del provvedimento con il quale il Tribunale di Napoli assegnava la casa coniugale ed il relativo diritto reale di godimento sull'immobile de quo in favore di e contro , figlio della venditrice. Persona_2 CP_2
L'inadempienza che si attribuisce al notaio consiste, quindi, nel non aver eseguito con diligenza l'incarico professionale conferitogli relativamen- te alla redazione di un atto di compravendita di un immobile, in partico- lare per non aver espletato l'attività di preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene immobile in oggetto, vale a dire avere omesso l'insieme di quelle formalità necessarie ad assicurare la serietà e la cer- tezza degli effetti tipici dell'atto medesimo e del risultato pratico perse- guito ed esplicitato dalle parti stesse.
A fronte di siffatta allegazione di inadempienza, il notaio convenuto ha fornito la prova, rigorosa e circostanziata, di aver posto in essere tutte le attività necessarie a conseguire il risultato voluto dalle parti, in parti- colare di aver eseguito le visure catastali e ipotecarie atte ad individuare il bene e a verificarne la libertà da formalità pregiudizievoli, sulla base del regime personale che connota il nostro sistema catastale ed ipote- cario. Sul punto ritiene il Tribunale che “poiché la trascrizione sui registri immobiliari è informata al criterio della ricerca per nome (“rubrica dei cognomi” sulla “tavola alfabetica”) del soggetto a cui ai riferisce, essen- do le modalità pratiche di attuazione della pubblicità immobiliare im- piantate su base personale (Cass. 22.4.1997 n. 3477; 1.12.1995 n. 12429). che consente di effettuare le visure delle note di trascrizione solo sulla base degli esatti dati di identificazione delle persone, qualora, per errore della Conservatoria, la trascrizione, ancorché la nota sia stata correttamente redatta, venga registrata a carico di altra persona diver- sa dall'effettivo alienante dell'immobile, e quindi imputata in un diverso conto individuale, va esclusa la responsabilità del notaio che a seguito delle visure effettuate non rinvenga la trascrizione stessa” (cfr. Cass. civ., Sez.III, Sent. n. 16549/2012) .
Facendo applicazione del detto principio al caso di specie, il notaio ha provato di aver espletato diligentemente l'incarico conferitogli, ese- guendo preliminarmente alla stipula dell'atto pubblico di compravendita l'estrazione delle visure ipotecarie per soggetto (venditrice) dalle quali
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non si evinceva alcuna formalità pregiudizievole ad eccezione dell'iscrizione pregiudizievole in favore della , come da do- CP_3 cumentazione versata in atti ed allegata alla comparsa di costituzione e risposta.
Ciò posto alcuna responsabilità può essere ascritta al notaio convenuto.
Di contro, è passibile di censura la condotta posta in essere da parte dell'alienante che ha disatteso i principi di correttezza e buona fede pre- visti dagli artt. 1175 e 1337 c.c., a cui dovrebbero ispirarsi le parti di un rapporto contrattuale;
in particolare, nel caso di specie, la venditrice
, ha dichiarato nell'atto di compravendita di essere Persona_1 piena ed esclusiva proprietaria dell'immobile e che lo stesso era libero da pesi, vincoli, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli;
di fatto, la dichiara- zione è falsa, oltre che mendace, perché l'alienante non poteva non sa- pere della sussistenza del vincolo personale di godimento sull'immobile adottato dal Tribunale nei confronti del figlio separato.
In tema, alcuna responsabilità può essere ascritta al notaio circa la veri- dicità o meno delle dichiarazioni rese dalle parti e recepite nell'atto pub- blico, non vigendo nel nostro ordinamento giuridico alcun obbligo a ca- rico del notaio, che procede alla stipulazione ed alla registrazione del ro- gito, di verificare la corrispondenza al vero di quanto dichiarato dal ven- ditore (cfr. Cass. Civ., sent. 25811/ 2014).
Invero, l'eventuale responsabilità del venditore per la mendace assicu- razione della libertà dell'immobile trasferito non incide su quella del no- taio: tale responsabilità, infatti, pur potendo concorrere con quella del notaio, trova il suo fondamento in un titolo diverso, vale a dire nel con- tratto dallo stesso rogato, e riguarda unicamente il rapporto tra il vendi- tore e l'acquirente. Infatti, l'obbligo del venditore di garantire la libertà del bene ha la propria fonte nell'art. 1482 c.c. mentre l'obbligo del notaio di effettuare le visure ipotecarie nasce dal contratto d'opera professio- nale ex art. 2236 c.c.
Nel presente giudizio non è stata convenuta la venditrice pertanto non ci si attarda oltre sull'esame delle dichiarazioni false oltre che mendaci dalla stessa esplicitate nell'atto di compravendita rogato dal notaio con- venuto.
Alla luce delle esposte motivazioni la domanda attorea va rigettata.
Le considerazioni finora sviluppate risultano valevoli ad assorbire ogni altra questione preliminare di rito e di merito, in ragione del cd. criterio della “ragione più liquida”, atteso che, come chiarito dalla giurisprudenza di merito, la domanda può essere respinta sulla base di una questione assorbente pur se logicamente subordinata, senza che sia necessario esaminare previamente tutte le altre, essendo ciò suggerito dal principio di economia processuale e da esigenze di celerità anche costituzional- mente protette (cfr. Cassazione civile, n. 363 del 09/01/2019 secondo cui “In applicazione del principio processuale della "ragione più liquida",
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desumibile dagli artt. 24 e 111 Cost., la causa può essere decisa sulla ba- se della questione ritenuta di più agevole soluzione, anche se logica- mente subordinata, senza che sia necessario esaminare previamente le altre, imponendosi, a tutela di esigenze di economia processuale e di ce- lerità del giudizio, un approccio interpretativo che comporti la verifica delle soluzioni sul piano dell'impatto operativo piuttosto che su quello della coerenza logico sistematica e sostituisca il profilo dell'evidenza a quello dell'ordine delle questioni da trattare ai sensi dell'art. 276 c.p.c.” nonché Cassazione civile Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 30745 del 26/11/2019, secondo cui “l'ordine di trattazione delle questioni, imposto dall'art. 276, comma 2, c.p.c., mentre lascia libero il giudice di scegliere, tra varie que- stioni di merito, quella che ritiene "più liquida")
Le spese di lite, attesa la particolarità della questione trattata (trascri- zione di un decreto di assegnazione della casa coniugale alla moglie del figlio separato del soggetto proprietario – alienante) possono essere equamente (cfr. Corte Cost. 77/2018) ed integralmente compensate tra le parti.

P.Q.M.

Il Tribunale di Napoli, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
-rigetta la domanda attorea;

- compensa integralmente tra le parti le spese di lite.
Così deciso in Napoli il 10.05.2025
IL GIUDICE
Dr.ssa Barbara Di Tonto
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