REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI REGGIO CALABRIA
Prima Sezione civile
Il Tribunale di Reggio Calabria, Prima Sezione civile, in composizione monocratica, in persona del Giudice, dott.ssa Francesca Rosaria Plutino, ha pronunciato, la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 1020/2015 R.G.A.C., assegnata in decisione il 05.03.2025, con la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. vertente tra
(CF: , e (CF: Parte_1 C.F._1 Parte_2
, elettivamente domiciliati in Reggio Calabria, Via Possidonea n.46/b, C.F._2 rappresentati e difesi ALAvv. Natale Carbone e Natale Pizzi, per procura apposta a margine dell'atto di citazione, nonché nella comparsa di costituzione a nuovo avvocato, in aggiunta, del 12.7.2017;
-attori-
Contro
(C.F.: , elettivamente domiciliata in Reggio Controparte_1 CodiceFiscale_3
Calabria, alla Via Castello n. 5, rappresentata e difesa congiuntamente e disgiuntamente tra loro dagli avvocati Maria Daniela Grillo e Giovanni Musitano, giusta delega a margine della comparsa di costituzione e risposta con contestuale chiamata di terzo;

-convenuto-
(C.F.: , in amministrazione giudiziaria, in persona dei suoi Controparte_2 P.IVA_1 legali rappresentanti p.t. gli Amministratori giudiziari e Controparte_3 CP_4
elettivamente domiciliata in Reggio Calabria, via Zecca n.7, rappresentata e difesa
[...] ALavv. Raffaele D'Ottavio giusta procura alle liti in calce alla comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale;
pagina 1 di 21 -altro convenuto-
Ing. (C.F.: , elettivamente domiciliato in Reggio Controparte_5 CodiceFiscale_4
Calabria, via Treviso Bassa, n. 4, rappresentato e difeso, congiuntamente e disgiuntamente, degli avvocati Salvatore Attinà e Beniamino Mangiola, giusta procura a margine della comparsa di costituzione;

-terzo chiamato-
OGGETTO: altri contratti atipici
Conclusioni delle parti
Le parti concludevano come da note scritte.
Motivi della decisione
1.-Con atto di citazione, depositato il 27.03.2015 e ritualmente notificato, i sigg. Parte_1
e evocavano in lite, innanzi l'intestato Tribunale, la sig.ra
[...] Parte_3
e la società per sentire accogliere le seguenti conclusioni: Controparte_6 Controparte_2
“I) Accertare e dichiarare, in ragione di evidente inadempimento contrattuale, ai sensi degli artt. artt. 1453, 1476 e 1477 cod. civ, la risoluzione del contratto di compravendita rep. n°
85671 del 20.06.2012 stipulato tra i sigg.ri e la venditrice, sig.ra Parte_4 CP_1
, per aver quest'ultima trasferito un bene non dotato delle caratteristiche di
[...] utilizzabilita' e commercialita' sue proprie, nonché per tutte le ragioni infra evidenziate;
II)
Accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di appalto stipulato tra gli odierni deducenti
e la in data 27/07/2012 per la mancata e/o difforme realizzazione delle opere CP_2 di completamento dell'immobile acquistato allo stato rustico, per come infra analiticamente evidenziato;
III) Condannare in via esclusiva o concorrente la SI.ra al Controparte_1 risarcimento dei danni patiti dagli odierni deducenti nella misura di € 370.000,00, pari al valore attuale dell'immobile di proprietà , avuto riguardo all'attuale valore di Parte_4 mercato dello stesso, secondo quanto risulta nella perizia a firma del CTP, Arch. , Per_1 ovvero nella maggiore o minore somma che l'On.le Tribunale adito accerterà anche all'esito di disponenda CTU;
IV) Condannare in via esclusiva o concorrente la , in ragione Controparte_7 dell'inadempimento connesso alla mancata realizzazione di tutte le opere previste nel contratto di permuta stipulato in data 22/04/2008, rep. n°81819 con la SI.ra al CP_1 risarcimento dei danni patiti dagli odierni deducenti nella misura di € 370.000,00, pari al valore attuale dell'immobile di proprietà , avuto riguardo all'attuale valore di Parte_4
pagina 2 di 21 mercato dello stesso, secondo quanto risulta nella perizia a firma del CTP, Arch. , Per_1 ovvero nella maggiore o minore somma che l'On.le Tribunale adito accerterà anche all'esito di disponendo CTU;
V) Condannare in via esclusiva la , in ragione Controparte_7 dell'inadempimento del contratto di appalto stipulato in data 27.07.2012 con la SI.ra
[...]
, a risarcire agli odierni deducenti il danno nella misura di € 50.000,00, derivante Parte_3 dai vizi riscontrati sulle opere di completamento realizzate nel fabbricato di proprietà attrice, secondo quanto risulta nella perizia a firma del CTP, Arch. , ovvero nella maggiore o Per_1 minore somma che l'On.le Tribunale adito accerterà anche all'esito di disponenda CTU;
F)
Condannare, in solido, la SI.ra e la al risarcimento in favore Controparte_1 Controparte_7 dei coniugi Familiari – Crocè del danno derivante dal deprezzamento del proprio immobile nella misura di € 370.000,00 in ragione della sua totale inidoneità alla destinazione per la quale è stato acquistato, nonché ALimpossibilità di poterlo alienare nello stato e con le carenze e le difformità strutturali in cui si trova, come emerge dalla relazione dell'Arch.
Egiziano, e come potrà essere accertato a mezzo di CTU che l'On.le Tribunale vorrà disporre in quanto conducente ai fini di causa;
G) Infine, condannare, in solido, la SI.ra Controparte_1
e la al risarcimento in favore dei coniugi in ragione delle Controparte_7 Parte_5 spese sostenute dopo l'acquisito dell'immobile di che trattasi, quali la stipulazione del contratto di compravendita (€ 8.700,00), IMU (€ 1000,00 circa), assicurazioni (€ 5. 475,00), nonché spese relative al trasloco di recente effettuato presso altro immobile stante le criticità riscontrate su quello di proprietà (€ 2000,00) che possono essere quantificate, sulla base della documentazione prodotta, nella misura complessiva di € 17.175,00, ovvero in quella maggiore
o minore somma che risulterà in corso di giudizio. H) Con vittoria di spese e competenze di giudizio.
A sostegno della propria domanda risarcitoria, i coniugi , rappresentavano Parte_5 di aver acquistato dalla con atto rogato per notar in data 20 CP_1 Persona_2 giugno 2012, un “fabbricato con annessa corte di pertinenza esclusiva, elevato di due piani
F.T. oltre al piano seminterrato, censito al N.C.E.U. di Melito Porto Salvo al foglio 42 particella
3259, per un prezzo complessivo di € 140.000,00” per la realizzazione del quale la in CP_1 data 18.12.2007, aveva stipulato con il di Melito Porto Salvo “convenzione CP_8 urbanistica, assumendo a proprio totale carico gli oneri per l'esecuzione delle opere di urbanizzazione primaria, nonché quelli relativi all'esecuzione delle opere complementari a queste”.
Deducevano, altresì, la stipula, in data 22 aprile 2008, di un contratto di permuta con la società , con il quale detta società si era obbligata: “da un lato a costruire, CP_7
pagina 3 di 21 nell'ambito del complesso edilizio di cui trattasi, anche l'intero fabbricato, elevato di due piani
f.t., sull'area costituente in mappa la particella n 2912, che successivamente sarebbe stata acquistata dai coniugi , e ALaltro, assumeva a proprio totale carico gli oneri Parte_4 per l'esecuzione delle opere di urbanizzazione primaria e quelle ad esse complementari, nonché le opere di urbanizzazione secondaria”.
Precisavano che il fabbricato che avevano acquistato dalla all'atto della stipula del CP_1 contratto di compravendita, del 20.06.2012, era allo stato rustico e che, pertanto, avevano sottoscritto con un contratto di appalto, con il quale le affidavano i lavori per Controparte_2 il completamento del rustico, per un importo complessivo di € 105.000,00.
Eccepivano che, stante il ritardo nel completamento dei lavori da parte della società convenuta, avevano inoltrato diffida ad adempiere, con riserva di azione risarcitoria;
tale nota veniva riscontrata dagli Amministratori Giudiziari della , dott.ssa e CP_7 CP_3 avv. Marcianò, i quali li avevano informati dell'avvenuto sequestro della società. Dopo vari incontri con gli amministratori giudiziari della società convenuta, erano state avviate, nell'ambito del procedimento di sequestro, delle perizie atte a stimare i lavori effettuati dalla sull'immobile per cui è causa, ove erano state riscontrate diverse criticità CP_7 costruttive.
Rappresentavano che, nel marzo 2014, avevano conferito incarico all'arch. , Persona_3 perché redigesse una apposita perizia sull'immobile dalla quale era emerso in tutta evidenza che l'immobile doveva ritenersi: “inadatto alla sua destinazione con conseguenti responsabilità a carico del soggetto venditore dell'immobile di che trattasi”.
Per i motivi sopra esposti, si erano rivolti alla intimando la risoluzione del CP_1 contratto di compravendita del 20.06.2012, n. Rep. 85671, per inadempimento, con restituzione del prezzo pattuito sino ad allora corrisposto, oltre al risarcimento dei danni quantificati in € 370,000,00, pari al valore attuale dell'immobile, così come stimato ALarc.
. Per_1
Parimenti, veniva comunicata alla la risoluzione del contratto di appalto con la CP_7 stessa stipulato, in data 27.02.2012, in ragione degli evidenti vizi riscontrati sulle opere realizzate non a regola d'arte, con conseguente restituzione di quanto sino al allora corrisposto.
In punto di diritto, eccepivano, l'inadempimento contrattuale e la conseguente richiesta di risoluzione del contratto di compravendita, ex artt. 1453,1476 e 1477 c.c., per aver trasferito un bene non dotato delle caratteristiche di utilizzabilità e commerciabilità sue pagina 4 di 21 proprie, in quanto privo di requisiti tecnici tali da renderlo inadatto alla sua destinazione, e segnatamente: mancata identificazione dei termini lapidei di confine, fabbricato realizzato in difformità del progetto, opere di urbanizzazione previste nel piano di lottizzazione mai realizzate. Deducevano, inoltre, la responsabilità concorrente della in reazione CP_7 alla mancata realizzazione delle opere previste nel contratto di compravendita stipulato con la e con essi stessi, nonché la responsabilità esclusiva, in capo alla società CP_1 convenuta, per l'inadempimento del contratto di appalto stipulato per la realizzazione delle opere di completamento dell'immobile dagli stessi acquistato allo stato i rustico, e, quindi, chiedevano la risoluzione del predetto contratto di appalto, già per altro disposta dal
Tribunale di Reggio Calabria, Ufficio Gip con provvedimento del 18 gennaio 2014.
Quantificavano il danno derivante da inadempimento contrattuale, in capo alla in CP_1
€ 370.000,00, pari al valore di mercato attuale dell'immobile; il danno da inadempimento del contratto di appalto, in capo alla , in € 33.722,75, a cui dovevano aggiungersi i CP_7 danni per il deprezzamento dell'immobile, in ragione della sua totale inidoneità alla destinazione per la quale era stato acquistato, quantificati in € 370.000,00, per come emergeva nella relazione firmata ALarch. . Evidenziavano, da ultimo, che a tali Per_1 voci di danno dovevano certamente essere aggiunte tutte le spese sostenute in quegli anni e documentate, pari complessivamente ad € 17.175,00.
1.1..-Instaurato il contraddittorio si costituiva in giudizio, con comparsa di costituzione e risposta con contestuale chiamata di terzo la sig.ra impugnando e contestando la CP_1 citazione avversaria in quanto infondata in fatto e diritto.
In particolare, deduceva, in punto di fatto, che, il 6.02.2012, aveva sottoscritto, con i sigg.
un contratto preliminare di compravendita, nel quale si premetteva che la Parte_5 costruzione del complesso residenziale, compresa la parte oggetto del preliminare di compravendita, era stato ceduto alla , a titolo di permuta, e doveva essere eseguita CP_7 dalla società convenuta, sotto la sua piena responsabilità e con esonero per la deducente di ogni responsabilità, e che tutte le spese inerenti e conseguenti la direzione dei lavori, - ivi compreso il regolare accatastamento, i nulla osta, collaudi, certificati di agibilità e conformità- erano stati convenuti a totale carico della società. Evidenziava che, nel predetto preliminare del 6.02.2012, la porzione immobiliare veniva compromessa in vendita nello stato di fatto di rustico, e di diritto in cui si trova, ben nota e accettata da parte promittente acquirente e anche più volte visitata;
inoltre, le parti convenivano che rimanevano in carico al promissario acquirente tutte le opere necessarie per l'ultimazione dell'unità immobiliare, sollevandola da ogni responsabilità e da qualsiasi pretesa. Eccepiva che, la aveva Pt_3
pagina 5 di 21 convenuto che il pagamento del prezzo pattuito doveva avvenire previa accensione di un
“mutuo edilizio” e che per tale motivo era stata redatta, ALIng. incaricato dalla Banca
CARIME, una perizia nella quale si attestava che: “la documentazione catastale corrisponde allo stato dei luoghi e comunque le difformità rilevate, sono lievi modifiche che non risultano pregiudizievoli” e pertanto ne dichiarava la “conformità urbanistico-edilizia della costruzione”.
Evidenziava, inoltre, che in data 7.2.2012, ovvero il giorno dopo la sottoscrizione del preliminare, veniva stipulato il contratto d'appalto tra i coniugi e la Parte_5 completo di computo metrico, e che in data 20.06.2012 veniva stipulato l'atto di CP_7 compravendita definitivo con cui gli attori acquistavano, a fronte del corrispettivo di €
140.000,00, la porzione immobiliare per cui è causa allo stato di rustico, che veniva trasferito loro “nello stato di fatto e giuridico in cui attualmente si trova ben noto agli acquirenti” assumendosi questi ultimi l'onere di completare l'immobile “nel pieno rispetto dei permessi di costruire”.
Eccepiva l'assoluta genericità e indeterminatezza delle contestazioni ex adverso mosse senza nessun corredo tecnico, fotografico e/o probatorio, e che l'immobile era conforme ai permessi a costruire rilasciati dalla P.A. Deduceva l'infondatezza della domanda avversaria in tema di inadempimento del venditore, infondatamente qualificato “consegna di aliud pro alio”, e contestava l'esistenza di vizi dell'immobile compravenduto allo stato rustico e ove fossero presenti, essi erano perfettamente sanabili, rappresentava, inoltre, che il rilascio del certificato di abitabilità non era una obbligazione posta a suo carico. Relativamente alle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, evidenziava che la aveva assunto CP_7 su di sé, l'onere di provvedervi a sua esclusiva cura e spese con esonero di ogni sua responsabilità. Contestava la quantificazione dei danni asseritamente subiti. Eccepiva la prescrizione di ogni e qualsiasi diritto ai sensi e per gli effetti dell'art. 1495 cc. per avvenuta decorrenza del termine annuale decorrente ALavvenuta consegna del bene. Chiedeva, in ultimo, di essere autorizzata alla chiamata in causa ed a garanzia del progettista il D.L. Ing. perché anche in solido con l'appaltatore la manlevasse e Controparte_5 CP_7 garantisse in merito a tutti gli esiti pregiudizievoli del presente giudizio riconducibili ad errori e/o vizi in sede di progettazione o realizzazione dell'immobile i cui è causa, posto che dal permesso a costruire emergeva che il progettista/direttore dei lavori era sempre stato l'ing. . Concludeva chiedendo: “il rigetto delle domande attoree nei propri confronti CP_5 perché infondate e prima ancora inammissibili”.
1.2..- Con comparsa di costituzione e risposta e domanda riconvenzionale, del 25.06.2015, si costituiva in giudizio a mezzo del suo procuratore la per resistere alle domande CP_7
pagina 6 di 21 attoree in quanto inammissibili, improcedibili e, comunque destituite di fondamento in punto di fatto e prive di pregio in punto di diritto. Premetteva che, nell'ambito del procedimento n. 1892/2007 RGNR la D.D.A, e n. 1577/2008 RG gip e n. 12/2013 R.OOC, era stato disposto e convalidato il sequestro preventivo della ai sensi dell'art. CP_2
321, commi 2 e 3 bis cpp, 104 e 104 bis D. L.vo 271/89, in relazione agli art. 240, c.1 e 12 quinquies, c 1, L 7 agosto 1992, n. 356, e pertanto, eccepiva l'incompetenza del giudice ordinario adito in sede civile in favore del giudice delegato nel citato procedimento penale.
Deduceva l'intervenuta decadenza e prescrizione sia dell'azione ordinaria di risoluzione per inadempimento che dalle diverse azioni speciali in tema di appalto, anche in punto di risarcimento essendo rispettivamente decorso il termine di sessanta giorni e di due anni dalla consegna del manufatto. Contestava, la domanda di risoluzione del contratto e quella collegata di risarcimento del danno per inadempimento dell'appaltatore in ordine alla asserita presenza di vizi e/o difformità, per lavori precedenti alla vendita del rustico, acquistato dagli attori dalla anche in quanto detto manufatto era stato acquistato CP_1 ed accettato nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava al momento della stipula, sicché i presunti vizi e/o difformità erano non solo conoscibili dagli attori, ma, per sua stessa ammissione, allo stesso perfettamente noti. Eccepiva che la domanda di risoluzione del contratto di appalto doveva essere rigettata, sia perché trattasi di contratto già risolto, sia in quanto non sussisteva alcun inadempimento grave. Evidenziava l'inammissibilità per indeterminatezza della quantificazione dei danni, in quanto i criteri adottati, oltre ad essere scollegati da qualsivoglia riferimento giuridico, afferivano a paradigmi infondati e privi di riscontro. Formulava domanda riconvenzionale avente ad oggetto il pagamento della somma di € 45.145,53 pari al residuo del prezzo per le opere realizzate in adempimento ed esecuzione del citato contratto di appalto stipulato nell'anno 2012. Chiedeva, pertanto il rigetto delle domande e l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “1) in via preliminare: accertare e dichiarare la propria incompetenza funzionale in favore di quella del Giudice delegato nel procedimento penale nell'ambito del quale è stato disposto e convalidato il sequestro preventivo della società convenuta, oggi tramutato in confisca non definitiva;
2) nel merito: accertare e dichiarare la intervenuta eccepita prescrizione del diritto e/o decadenza ALazione ordinaria e da quelle speciali in materia di appalto;
3) nel merito: accertare e dichiarare la infondatezza in fatto ed in diritto delle domande avversarie;
4) in via riconvenzionale: accertare e dichiarare che la in persona del suo legale CP_2 rappresentate pro tempore è creditrice dei coniugi , odierne parti attrici, della Parte_5 somma di euro 45.145,53 a titolo di residuo prezzo a saldo per le opere realizzate in forza del contratto di appalto in data 27.07.2012 e per l'effetto condannare i predetti coniugi al
pagina 7 di 21 pagamento della suddetta somma in favore della società deducente, otre interessi commerciali
e rivalutazione come per legge dal dovuto al soddisfo;
5) con vittoria di spese e compensi difensivi”.
1.3.-Con decreto del 24.06.2015 il GI, letta la comparsa della tempestivamente CP_1 depositata, autorizzava la chiamata del terzo e rinviava all'udienza del 3 febbraio 2016 per la prosecuzione del giudizio.
1.4.- Con comparsa di costituzione, del 13.01.2016, si costituiva in giudizio l'ing.
il quale chiedeva il rigetto della domanda di garanzia, in quanto Controparte_5
“inammissibile, prescritta e/o infondata in fatto ed in diritto e carente di legittimazione attiva, nonché, pur sempre senza accettare il contradditorio, che vengano rigettate le domande attoree in quanto inammissibili ovvero infondate in fatto ed in diritto”.
1.5.-Concessi i termini di legge per il deposito delle memorie ex art. 183, VI co. cpc, tutte le parti ottemperavano al deposito;
in particolare, gli attori formulavano nuova domanda di risarcimento deducendo nei punti I e II delle conclusioni: “Accertare e dichiarare, in ragione di evidente inadempimento contrattuale, ai sensi degli artt. artt. 1453, 1476 e 1477 cod. civ, la risoluzione del contratto di compravendita rep. n° 85671 del 20.06.2012 stipulato tra i sigg.ri e la venditrice, sig.ra , per aver quest'ultima trasferito Parte_4 Controparte_1 un bene assolutamente non idoneo alla alienazione ed alla funzione per cui era stato stipulato contratto ed altresì non dotato delle caratteristiche di utilizzabilita' e commercialita' sue proprie, nonché per tutte le ragioni infra evidenziate, con ogni conseguente profilo di accertamento sul piano delle responsabilità della convenuta e per i gravissimi danni morali e patrimoniali subiti dagli attori;
II) Accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di appalto stipulato tra gli odierni deducenti e la in data 27/07/2012 per la mancata e/o CP_2 difforme realizzazione delle opere di completamento dell'immobile acquistato allo stato rustico, per come infra analiticamente evidenziato, con ogni conseguente profilo di accertamento sul piano delle responsabilità della convenuta e per i gravissimi danni morali e patrimoniali subiti dagli attori, VIII) Per i motivi dedotti ai superiori paragrafi, rigettare in toto la domanda riconvenzionale formulata dalla Con l'atto di costituzione dello scorso 24 CP_2 giugno 2015 IX) Accertare i danni morali, psicologici ed alla qualità di vita ed al benessere olistico subiti dagli attori ed dal loro nucleo familiare, per i fatti e gli accadimenti imputabili alle vicende dedotte e conseguentemente condannare in via esclusiva e/o in solido i convenuti
SI.ra e la società al loro integrale ristoro X) In relazione alla CP_1 Controparte_2 chiamata in garanzia del terzo ing. , accertare e dichiarare, se sussistenti in via CP_5 esclusiva e/o in solido con la SI. e/o con la ogni profilo di CP_1 CP_2
pagina 8 di 21 responsabilità e conseguentemente disporne la condanna al risarcimentodei danni morali e patrimoniali subiti per come declinati alle voci subb. nn. 1) –; su dette ultime domande le parti convenute dichiaravano espressamente di non accettare il contraddittorio.
Con ordinanza del 14.12.2017, il Giudice adito disponeva CTU sui seguenti quesiti: “1) rappresenti il c.t.u. se l'immobile sia stato realizzato in difformità rispetto al progetto e ai titoli abilitativi, precisando se sussistano ragioni tecnico-specialistiche ostative al completamento dei lavori;
2) in caso di risposta positiva e tenendo conto anche di eventuali costi per la sanatoria, quantifichi il valore di mercato dell'immobile, sia al momento della compravendita che all'attualità; 2a) quantifichi il valore di mercato dell'immobile all'attualità, ove realizzato ab origine a regola d'arte ed in conformità al permesso di costruire e al progetto originario 3) precisi in ogni caso quali siano i costi necessari a regolarizzare eventuali irregolarità tecniche riscontrate nell'immobile rispetto ai titoli abilitativi e al suo completamento a regola d'arte; 4) descriva quante e quali opere siano state realizzate dalla società convenuta e precisi se risulti congruo quantificare in € 80.145,33, o in altra diversa somma, le somme da corrispondere per le opere effettivamente realizzate”.
Depositata la CTU, con ordinanza del 13.07.2022 il Giudice convocava il CTU incaricato,
Ing. a chiarimenti. Con ordinanza del 18.07.2013, ritenuta la CTU non Per_4 sufficiente a soddisfare i quesiti richiesti, il GI ordinava la rinnovazione della stessa con sostituzione dell'ausiliario tecnico nella persona del sig. Ing. Espletata la seconda Per_5
CTU, il Giudice adito disponeva chiarimenti scritti che venivano resi dal tecnico incaricato il
18.11.2024.
La causa veniva, pertanto, trattenuta in decisione, all'udienza del 5 marzo 2025, previa precisazione delle conclusioni delle parti, con assegnazione dei termini di legge per il deposito degli scritti difensivi conclusionali.
2.1.In via preliminare, la ha eccepito l'inammissibilità, incompetenza funzionale e CP_7 conseguente improcedibilità della domanda riconvenzionale per l'intervenuto sequestro delle quote sociali e del relativo patrimonio aziendale della società e la conseguente applicazione della disciplina dettata dal codice antimafia.
Invero, nell'ambito del procedimento n. 1892/2007 RGNR la D.D.A, e n. 1577/2008 RG gip e n. 12/2013 R.OOC, era stato disposto e convalidato il sequestro preventivo della CP_2
ai sensi dell'art. 321, commi 2 e 3 bis cpp, 104 e 104 bis D. L.vo 271/89, in relazione
[...] agli art. 240, c.1 e 12 quinquies, c 1, L 7 agosto 1992, n. 356.
pagina 9 di 21 Qualora sussistano casi di sequestro e confisca di beni adottati nei procedimenti relativi ai delitti di cui all'art. 51, comma 3-bis, c.p.p., ( come nel caso di specie) la voluntas legis, espressa ALart. 1, comma 190, L. 24 dicembre 2012, n. 228, è netta nella prospettiva dell'applicazione delle norme del d.lgs. 159/2011, anche con riguardo alla tutela dei soggetti terzi.
La Suprema Corte aveva già statuito che la normativa prevista per i sequestri e le confische di prevenzione dal Titolo IV del d.lg. n. 159 del 2011 (c.d. “codice antimafia”), in tema di tutela dei terzi e di rapporti con le procedure concorsuali, si applicasse anche ai sequestri e alle confische penali ex art. 12-sexies del d.l. n. 306 del 1992, che siano state disposte a far data ALentrata in vigore dell'art. 1, comma centonovantesimo, della legge n. 228 del 2012
(c.d. “legge di stabilità”) Cassazione penale sez. I, 13/12/2016, n.9757)
Con la L. n. 161/2017 il legislatore ha sostanzialmente condiviso l'orientamento maggioritario modificando art. 104 bis delle disposizioni di attuazione del codice di procedura penale rubricato "Amministrazione dei beni sottoposti a sequestro preventivo e
a sequestro e confisca in casi particolari. Tutela dei terzi nel giudizio che prescrive espressamente, al comma 1 quater, che "Le disposizioni in materia di amministrazione e destinazione dei beni sequestrati e confiscati nonchè quelle in materia di tutela dei terzi e di esecuzione del sequestro previste dal codice di cui al decreto legislativo 6 settembre 2011, n.
159, si applicano ai casi di sequestro e confisca in casi particolari previsti ALarticolo 240-bis del codice penale o dalle altre disposizioni di legge che a questo articolo rinviano, nonchè agli altri casi di sequestro e confisca di beni adottati nei procedimenti relativi ai delitti di cui all'articolo 51, comma 3-bis, del codice".
Ciò posto, l'articolo 52, rubricato “Diritti dei terzi” che apre il Titolo “La tutela dei terzi e i rapporti con le procedure concorsuali” del D. Lgs. n. 159/2011, c.d. Codice Antimafia, al secondo comma statuisce che “I crediti di cui al comma 1”, segnatamente i diritti di credito dei terzi che risultano da atti aventi data certa anteriore al sequestro, come quello in causa, nonché i diritti reali di garanzia costituiti in epoca anteriore al sequestro, “devono essere accertati secondo le disposizioni contenute negli articoli 57, 58 e 59 ...". Dette richiamate disposizioni delineano una specifica procedura che, volta a rendere possibile la soddisfazione dei creditori, prescrive, però, al fine di tutelare l'interesse pubblico, il previo accertamento ad opera del giudice delegato, oltreché dell'esistenza del credito, anche della circostanza che lo stesso non fosse strumentale all'attività illecita o a quella che ne costituisce il frutto od il reimpiego o che, comunque, il creditore ignorasse in buona fede tale nesso di strumentalità. Se per procedersi al soddisfacimento del credito, è necessario pagina 10 di 21 verificare o il mancato collegamento tra l'attività illecita ed il credito vantato o la buona fede del creditore, non potrà che essere il giudice delegato, secondo la disciplina prevista dal codice antimafia, a porre in essere tale vaglio.
L'art. 52 introduce una regola di esclusività del procedimento di verificazione dei crediti in sede di procedura di prevenzione, analoga a quella posta ALart. 52 della Legge
Fallimentare, rispetto alla quale i rapporti tra il giudizio ordinario ed il procedimento di accertamento dei crediti non vanno impostati in termini di competenza di organi, bensì di specialità del rito e di diversità di procedimento.
Costituisce difatti indirizzo consolidato della S.C. quello secondo il quale “le questioni concernenti l'autorità giudiziaria dinanzi alla quale va introdotta una pretesa creditoria nei confronti di un debitore dichiarato fallito, anche se impropriamente formulate in termini di competenza, sono in realtà questioni di rito;
pertanto, qualora una domanda sia diretta a far valere, nelle forme ordinarie, una pretesa creditoria soggetta al regime del concorso fallimentare, il giudice erroneamente adito è tenuto a dichiarare non la propria incompetenza, ma l'inammissibilità, l'improcedibilità o l'improponibilità della domanda, siccome proposta secondo un rito diverso da quello previsto come necessario dalla legge, quindi inidonea a conseguire una pronuncia di merito, configurando detta questione una vicenda "litis ingressus impediens", concettualmente distinta dalla incompetenza, che deve essere esaminata e rilevata dal giudice di merito prima ed indipendentemente ALesame della questione di competenza che, eventualmente, concorra con essa” (Cass., Sez. L, Ord. n. 16867 del
02/08/2011; Cass., Sez. 1, n. 19718 del 23/12/2003; Cass., Sez. 3, Ordinanza n. 453 del
12/01/2005; Cass., Sez. 1, n. 6475 del 23/04/2003; Cass., Sez. 1, n. 8018 del
13/06/2000), sicché “la relativa pronuncia non è assoggettabile a regolamento di competenza ma è impugnabile con l'appello, in quanto, ancorché formalmente espressa in termini di declinatoria di competenza del giudice adito in favore di quello fallimentare, non è sostanzialmente una statuizione sulla competenza, ma sul rito che la parte deve seguire”
(Cass., Sez. 6 - 1, Ord. n. 21669 del 20/09/2013; conforme, Cass., Sez.

6 - L, Ord. n. 9030 del 18/04/2014).
Quindi, escluso che nell'ipotesi di specie debba dichiararsi l'incompetenza del giudice adito, deve, altresì, escludersi che la domanda proposta sia inammissibile od improponibile, dovendosi optare per l'improcedibilità, stante l'individuazione della ragione ostativa, alla prosecuzione del processo, in una causa (i decreti di sequestro emessi dal Tribunale di
Reggio Calabria) esterna e successiva rispetto alla proposizione del giudizio. ( così Tribunale di Reggio Calabria, sentenza n. 901/2022; Tribunale Roma sez. IX, 30/12/2020, n.18793). pagina 11 di 21 Ne consegue che, in ossequio alle considerazioni sopra esposte, va dichiarata improcedibile la domanda degli attori azionata avverso la Favesa s.r.l. in amministrazione giudiziaria così come la domanda della convenuta nei suoi confronti. CP_1
3.Nel merito, parte attrice lamenta l'inadempimento del venditore per aliud pro alio, per gravi difformità dell'immobile compravenduto.
3.1.In primo luogo, va evidenziato che parte convenuta ha eccepito la decadenza della garanzia ex art. 134 TU edilizia.
L'eccezione è tardiva. Invero, la decadenza non riguarda una fattispecie relativa a diritti indisponibili, ma il diritto del compratore al risarcimento del danno derivante da irregolarità urbanistiche dell'immobile acquistato;
di conseguenza, a norma dell'art. 2969 c.c., la relativa eccezione, non potendo essere rilevata d'ufficio, deve essere sollevata, a pena di decadenza, nella comparsa di risposta.
3.2. Nel merito, la seconda CTU depositata in data 19 maggio 2024, ha confermato le difformità già evidenziate ALUfficio tecnico comunale:
1) Il piano interrato è stato trasformato in seminterrato, sollevando il piano di calpestio di circa 60 Cm, realizzando altresì n° 10 nuove aperture di cui n. 2 sul prospetto nord delle dimensioni di (1,22x 0,47) e ( 0,98x0,39), n. 4 sul prospetto Est delle dimensioni
(1,30 x 0,40), ( 0,94 x 0,40) e (1,30x0,40) e (1,30x0,40) e n. 4 sul prospetto sud delle dimensioni (1,30x0,40), (0,73x0,40), (1,30x0,40) e (1.30 x 0,40).
2) Il piano cantinato, in ampliamento rispetto al perimetro dei piani superiori, è stato realizzato dalla parte opposta e misura (m. 5,00 x 9,73) anziché (5 x 11).
3) Sulla copertura del piano cantinato in ampliamento, di cui sopra, è stata realizzata una veranda chiusa, non prevista in progetto, per una volumetria di circa 125 mc, le pareti sono in parte in muratura ed in parte con struttura in legno ed infissi in alluminio, mentre la copertura è con struttura in legno e manto di copertura in tegola. Tale veranda è a livello del piano terra (oggi piano rialzato) e comunica con la cucina ed il soggiorno, ed ha un accesso dal cortile lato Ovest, tramite una porta ed una scaletta in muratura con n° 4 gradini e ringhiera su entrambi i lati
4) Al piano seminterrato, sono state effettuate modifiche alla distribuzione interna in progetto costituito da un unico ambiente, oggi, invece, risulta realizzato un locale tavernetta (con cucina, caminetto e soggiorno), un locale/stireria, un ripostiglio nel sottoscala, un locale deposito e due locali wc modificando pertanto l'intera destinazione originaria di cantina;

pagina 12 di 21 5) Al piano terra rialzato sono state realizzate modifiche alla distribuzione interna mediante spostamento di alcuni tramezzi interni ed eliminazione del ripostiglio;

6) Al piano primo, sono state realizzate modifiche alla distribuzione interna mediante spostamenti di tramezzi interni realizzando n. 2 camere da letto ciascuno con annesso wc ed un ripostiglio a servizio della camera matrimoniale, invece di n. 3 camere da letto e n. 2 wc. Sempre al piano primo è stato realizzato un solaio a copertura del vano scala, realizzando un piccolo soppalco/ripostiglio a servizio della camera da letto dei bambini;

7) L'altezza interna del piano seminterrato è stata aumentata di circa 10 cm, così come è stata diminuita l'altezza media del piano primo di circa 20 cm;

8) L'altezza complessiva del fabbricato (ricavata dalla somma delle altezze interne dei solai), rispetto al piano di campagna, risulta alla gronda di circa 6,80 mt anziché 6,00
m., determinando un aumento della cubatura di 57 mc;

9) I prospetti risultano parzialmente modificati, e più precisamente: - sono state realizzate due canne fumarie in muratura e parte in acciaio, complete di comignoli;
-
E' stato modificato l'ingresso principale, mediante realizzazione di scala con accesso frontale e parapetti in muratura invece di scaletta con accesso laterale e ringhiera in ferro;

10) Nei parapetti dei balconi del piano primo è stata aumentata la parte in muratura a discapito della ringhiera in ferro - A ridosso del parapetto lato ovest, è stato realizzato un piccolo vano per alloggiamento bombole gas, delle dimensioni di m.1,40 x 0,85 x
1,20 (Hm) in muratura con copertura in tegole, non previste in progetto;
- Sul prospetto lato sud a livello del piano terra/rialzato è stata realizzata una presa di luce mediante l'installazione di n°8 mattoni in vetrocemento colorati a filo intonaco delle dimensioni di m. 0,74 x m 0,74; -il lato sud del fabbricato misura m. 10,74 anziché
11,00; 9) all'esterno, sul lato nord, in adiacenza alla veranda, è stato realizzato un marciapiede largo ca. mt. 1 con massetto di cemento non previsto in progetto;

11) all'esterno, a nord ovest del fabbricato, ad una distanza di m. 3,60, è stato realizzato un manufatto in muratura, adibito a ricoveri animali (cani), delle dimensioni di m.
2,30 x m. 1,64 x m. 1,65 (Hm), con tre pareti in muratura ed una con inferriata parzialmente apribile e copertura in lamiera coibentata non prevista in progetto.
In particolare, il CTU ha evidenziato che dalle risultanze degli elaborati progettuali ed in special modo dalla sezione A-A allegata alla variante progettuale e debitamente quotata, emerge che l'estradosso del solaio del piano terra si doveva elevare rispetto al
pagina 13 di 21 piano di campagna di appena 0,30 mt. Diversamente dai riscontri effettuati il solaio si eleva di circa 90 cm. Quanto sopra ha determinato un incremento di volume rispetto alle previsioni della variante al progetto pari a circa 57 mc. Nello specifico il locale cantina che veniva descritto e raffigurato come un locale interrato è divenuto un locale seminterrato. Si evidenzia inoltre che l'ampiamento del piano oggetto della variante era previsto a sud rispetto al manufatto. Diversamente è stato realizzato a Nord.
L'innalzamento del piano cantinato ha determinato una minore distanza del confine rispetto a quelle indicata nelle previsioni progettuali oltre ad una ridotta distanza rispetto ad un fabbricato antistante (villetta n. 7). Nello specifico la distanza dal confine
(lato Nord) prevista era di 5,40 mt. Diversamente stante la realizzazione dell'ampliamento del piano seminterrato tale distanza può essere considerata nell'ordine di circa 1,00 mt. Si propone di seguito l'elaborato planimetrico catastale che benchè difforme dalla realtà in ordine alla conformazione della particella rispetto al perimetro del lotto, evidenzia che il confine Nord del fondo si trova ad una distanza pari
a circa 1,00 mt dal fabbricato
Invero la distanza tra fabbricati in luogo in luogo dei 10 mt previsti delle vigenti norme edilizie si riduce a circa 5,35 mt. Sulla scorta di quanto sopra emerge una situazione molto grave in ordine alla regolarità edilizia irrimediabilmente compromessa dagli abusi riscontrati. Tali abusi precludono la possibilità di completare i lavori. Dal quadro emerso nel corso delle operazioni peritali emerge l'esistenza di variazioni essenziali e insanabili. Le stesse sono correlate principalmente alla presenza della veranda abusiva, alla realizzazione del piano seminterrato in luogo del previsto piano interrato.
Sussistono inoltre problematiche relative all'aspetto strutturale completamente difforme rispetto agli elaborati di progetto. Quanto sopra preclude il requisito della doppia conformità necessario per l'applicazione dell'art 36 del dpr 380/01.
Inoltre, il CTU ha concluso che le difformità Aumento volumetrico derivante dalla trasformazione in seminterrato dell'interrato; • specchiatura della pianta della villetta;

Realizzazione della porzione di cantinato sul lato nord anziché sul lato opposto;

Aumento dell'altezza interne interna del piano seminterrato di circa 10 cm;
3
Diminuzione dell'altezza media del piano primo di circa 20 cm sono state sicuramente realizzate in epoca antecedente sia al preliminare (06.02.2012) che all'atto di compravendita (20.06.2012).
Tutti i restanti abusi consistenti in;
A. realizzando n° 10 nuove aperture rispetto agli atti autorizzativi;
B. modifiche distribuzione interna ai vari piani;
C. modifiche prospettiche;
realizzazione marciapiede esterno adiacente la veranda;
E. Realizzazione
pagina 14 di 21 di un manufatto in muratura, adibito a ricoveri animali (cani), delle dimensioni di m.
2,30 x m. 1,64 x m. 1,65 (Hm), con tre pareti in muratura ed una con inferriata parzialmente apribile e copertura in lamiera coibentata non prevista in progetto F. realizzazione veranda chiusa sono stati realizzati successivamente all'atto di vendita e quindi dagli attori.
In ordine alle contestazioni dei convenuti il CTU ha chiarito che:
- il locale interrato, indipendentemente dalle aperture praticate, o alla destinazione d'uso è a tutti gli effetti piano un seminterrato in quanto risulta parzialmente emergente dal suolo. Tale variazione costituisce una palese difformità rispetto al progetto.
- la quota di riferimento del terreno non può che essere quella previste nel progetto propedeutico al rilascio degli atti autorizzativi ed asseverativi del fabbricato e che il riempimento proposto dal tecnico di parte al fine di diminuire l'altezza della porzione di piano da 90 cm a 30 cm rappresenta un intervento artificioso, difforme sia al progetto che ai dettami dell'autorizzazione paesaggistica, che non consente di trasformare un piano seminterrato in piano interrato
Preliminarmente si osserva che ai fini urbanistici il piano di campagna non può e non deve coincidere con la sistemazione finale dell'intervento (quello che il ctp qualifica come piano di campagna finito). Invero, il piano di campagna è rappresentato dal piano originario prima di qualsiasi modellazione realizzata ALintervento edilizio.
-le argomentazioni relative alle finestrature sono tra l'altro smentite dalla stessa fotografia allegata dal CTP. Si riporta di seguito l'identica foto allegata ALNE tratta da google, a colori, ove con le frecce di colore rosso sono indicate zone Per_6 prive di tamponature e/o setti in cemento armato (elementi atti a sostenere il preannunciato rilevato derivante dalla sistemazione finale del terreno) e quindi di impermeabilizzazione. Seguendo quindi la tesi del CTP in tale zona, che diversamente dalle altre risulta priva di setti e di guaina, doveva essere prevista una finestratura e/o un vuoto e quindi l'eventuale sistemazione finale NON poteva presupporre la futura realizzazione di alcun terrapieno tale da trasformare il seminterrato in interrato. Tali considerazioni risultano tuttavia mere ipotesi non verificabili, che si ripete sono in ogni caso sicuramente residuali rispetto alle precedenti ed oggettive considerazioni esposte in precedenza.
-l'unico elemento fidefacente atto a determinare quella che doveva essere la quota da cui doveva elevarsi il solaio del piano interrato rispetto al terreno esterno è quello
pagina 15 di 21 indicato nella sezione di progetto Sezione A-A' di cui si è già argomentato in relazione e che è stata ripresa anche ALNE nelle attuali controdeduzioni. Da Per_7 tale elaborato si evince che detta quota prevista in progetto doveva essere pari a 30 cm, che risulta minore di quella effettivamente realizzata.
Le restanti considerazioni non risultano supportate da alcuna quotatura riportata nel progetto, i cui elaborati risultano evidentemente carenti allo scopo di suffragare le tesi esposte ALNE . Le considerazioni esposte infatti non sono provate Per_7 dalla redazione progettuale di un piano quotato tale da confermare le ipotesi proposte nelle osservazioni. Tali ipotesi inoltre risultano smentite dalla fotografia che l'NE
, al pari del collega allega alla relazione (cfr. pag. 7 delle note di Per_7 Per_6 parte). Diversamente da quanto prospettato da entrambi i colleghi la fotografia a colori che lo scrivente ha riprodotto a pag. 5 del presente elaborato cui si rimanda evidenzia nella zona con le frecce di colore rosso la presenza di un vuoto al di sotto della trave di elevazione del piano interrato. Tale vuoto evidenzia l'assenza di elementi atti a sostenere la presenza di un terrapieno che, secondo quanto sostenuto da parte convenuta, doveva essere realizzato a seguito della citata sistemazione finale del terreno. Riproponendo le considerazioni esposte a pagina 5) di cui alla risposta alle osservazioni dell'NE è palese che la tesi prospettata dal ctp sia Per_6 quantomeno incoerente con le evidenze del documento fotografico proposto a supporto della propria tesi.
In ordine alla sanabilità, il CTU ritiene che sulla base delle attuali norme urbanistiche l'unica possibilità offerta dal vigente quadro normativo atta a evitare la demolizione dell'immobile non può che essere costituita dalla tombatura dell'intero piano seminterrato. Per tombatura deve intendersi la sigillatura totale dei locali attraverso opere murarie, allo scopo di renderli inaccessibili e non idonei a determinare incremento di volumetria o superficie da computarsi ai fini urbanistici in quanto non utilizzabili e tali da renderli incompatibili con l'autonoma utilizzazione. Questa tipologia particolare di locali interrati è menzionata tra gli interventi di edilizia libera riportati all'art. 6, comma 1, lettera e-ter del D.P.R. 380/2001 (Testo unico dell'edilizia):
In ordine al ripristino della distanza tra fabbricati (10,00 mt in luogo dei 5,35 mt riscontrati) tra le villa indicata nel progetto con il n. 7 e la porzione di piano seminterrato che emerge dal suolo, fatti salvi gli aspetti di natura strutturale e sismica, si ritiene plausibile la proposta dell'architetto IN relativa alla demolizione di una porzione di piano seminterrato, nella parte in cui propone di demolire parzialmente il
pagina 16 di 21 piano seminterrato, per una larghezza di circa1,55 mt, cioè in corrispondenza a quella porzioni ove i due fabbricati si fronteggiano”.
Ciò posto sugli esiti degli accertamenti peritali, occorre esaminare la domanda degli attori che agiscono chiedendo la risoluzione della compravendita per aliud pro alio.
Sul punto di recente la Corte di Cassazione, ( con Sentenza n. 23604 del
02/08/2023), ha ribadito che “deve operarsi una discriminazione qualitativa tra difformità sanabili e insanabili, collegata alla natura e alla rilevanza delle prescrizioni violate […] Ed invero, la progressione della gravità “qualitativa” delle carenze rilevate, in correlazione con i rimedi esperibili, si adegua alla consolidata ripartizione elaborata in sede nomofilattica […] nei termini che seguono. A) Si ricade nel campo di operatività della garanzia edilizia in senso tecnico per vizi di redibitori (rilevante sul piano oggettivo), con riferimento alla cosa consegnata, qualora questa presenti imperfezioni che la rendano inidonea all'uso cui dovrebbe essere destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. B) Si ha, invece, mancanza di qualità essenziali quando - in ragione delle alterazioni subite - la cosa appartenga, per sua natura o per gli elementi che la caratterizzano, ad un tipo o ad una specie diversa da quella pattuita pur rimanendo nell'ambito dello stesso genere. C) Per contro, sussiste consegna di aliud pro alio, che dà luogo all'azione contrattuale di risoluzione ai sensi dell'art. 1453 c.c., qualora il bene consegnato sia completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, consistenza e destinazione, cosicché, appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere allo scopo economico- sociale della res promessa e, quindi, a fornire l'utilità presagita. 3.5.2.4. – In applicazione di tale criterio distintivo, solo allorché l'immobile presenti “insanabili” violazioni di disposizioni urbanistiche, incidenti eziologicamente sulle condizioni di igiene, salubrità e sicurezza, non essendo il cespite oggettivamente in grado di soddisfare le esigenze concrete di sua utilizzazione, diretta o indiretta, ad opera del compratore, si realizza un inadempimento qualificato che può dar luogo alla risoluzione del contratto, siccome conseguente alla vendita di aliud pro alio […] Dal che deriva la possibilità di esperire l'ordinaria azione di risoluzione, a norma dell'art. 1453 c.c., svincolata dai termini di decadenza e prescrizione previsti dagli artt. 1495 e 1497 c.c.
Per converso, la facoltà di sanare le difformità riscontrate rispetto alle prescrizioni di igiene, salubrità e sicurezza, qualunque esse siano, evidentemente esclude ontologicamente che il cespite alienato sia radicalmente eterogeneo rispetto al modello pattuito, tanto da comprometterne definitivamente la funzione economico sociale”;
pagina 17 di 21 Nel caso di specie, il CTU ha evidenziato l'esistenza di variazioni essenziali e insanabili. Le stesse sono correlate principalmente alla presenza della veranda abusiva, alla realizzazione del piano seminterrato in luogo del previsto piano interrato. Sussistono inoltre problematiche relative all'aspetto strutturale completamente difforme rispetto agli elaborati di progetto.
Il CTU ritiene che sulla base delle attuali norme urbanistiche l'unica possibilità offerta dal vigente quadro normativo atta a evitare la demolizione dell'immobile non possa che essere costituita dalla tombatura dell'intero piano seminterrato, ossia la sigillatura totale dei locali attraverso opere murarie, allo scopo di renderli inaccessibili e non idonei a determinare incremento di volumetria o superficie da computarsi ai fini urbanistici in quanto non utilizzabili e tali da renderli incompatibili con l'autonoma utilizzazione.
(Sulla scorta di quanto sopra una preliminare operazione propedeutica alla richiesta di sanatoria del bene potrebbe consistere nella realizzazione della tombatura del piano interrato mediante la realizzazione di una soletta in cemento armato o altro materiale ritenuto idoneo, da applicare in corrispondenza del vano scala che collega il piano terra ed il piano seminterrato. La realizzazione di tale solaio che dovrà essere collegato a quello del piano terra avrà quindi la funzione di inibire definitivamente il collegamento tra il piano terra ed il piano cantinato, che dovrà risultare inaccessibile. Dovranno inoltre essere eliminate le dieci aperture (finetre/luci) realizzate sul perimetro del piano seminterrato
In ordine al ripristino della distanza tra fabbricati (10,00 mt in luogo dei 5,35 mt riscontrati) tra le villa indicata nel progetto con il n. 7 e la porzione di piano seminterrato che emerge dal suolo, fatti salvi gli aspetti di natura strutturale e sismica, si ritiene plausibile la proposta dell'architetto relativa alla demolizione di una Tes_1 porzione di piano seminterrato, nella parte in cui propone di demolire parzialmente il piano seminterrato, per una larghezza di circa1,55 mt, cioè in corrispondenza a quella porzioni ove i due fabbricati si fronteggiano.)
Le conclusioni del CTU sulla possibilità di sanare l'immobile realizzando degli inteventi preliminari sono condivisibili;
in realtà, il problema della distanza dei fabbricati non è oggetto dell'ordinanza di demolizione ora sospesa.
La giurisprudenza amministrativa ritiene che Un eventuale permesso di costruire in sanatoria contenente prescrizioni postulerebbe, infatti, non la prevista doppia conformità delle opere abusive, ma una sorta di conformità ex post, condizionata
pagina 18 di 21 appunto all'esecuzione delle prescrizioni e, quindi, non esistente al tempo della presentazione della domanda di sanatoria, ma, eventualmente, solo alla data futura e incerta in cui la richiedente abbia ottemperato alle prescrizioni (Consiglio di Stato n.
9776/2023; anche Cons. di Stato n. 8985/2023, n. 8713/2022 e n. 10317/2022).
La tombatura è però tecnicamente cosa diversa.
Per tombatura si intende la sigillatura totale dei locali attraverso la loro muratura, allo scopo di renderli inaccessibili e non idonei a determinare incremento di volumetria o superficie da computarsi ai fini urbanistici in quanto oggettivamente non utilizzabili: in sostanza, essa è una modalità di esecuzione della demolizione (in senso funzionale) di alcuni ambienti (solitamente sottostanti ad altri) che non costringe a demolire anche quelli superiori o contigui.
I locali tombati, quindi costituiscono volumi assolutamente non passibili di autonoma utilizzazione, sono privi di qualsiasi destinazione d'uso e in tal senso possono ricondursi all'attività di edilizia libera.
Questa tipologia particolare di locali interrati è infatti menzionata tra gli interventi di edilizia libera riportati all'art. 6, comma 1, lettera e-ter del T.U. dell'edilizia d.P.R. n.
380/2001 che fa riferimento a "opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati".Cons. giust. amm. Sicilia sez. giurisd., 22/10/2024, (ud. 27/06/2024, dep. 22/10/2024), n.802
Alla luce di tali elementi tecnici acquisiti, richiamando i principi giurisprudenziali soprammenzionati, deve escludersi la configurabilità dell'aliud pro alio.
Invero, non si ravvisano “insanabili” violazioni di disposizioni urbanistiche, incidenti eziologicamente sulle condizioni di igiene, salubrità e sicurezza, non essendo il cespite oggettivamente in grado di soddisfare le esigenze concrete di sua utilizzazione, diretta
o indiretta, ad opera del compratore.
Le difformità ( con riferimento a quelle imputabili al venditore, perché diversi abusi, come esposto, sono imputabili ai compratori) riguardano il progetto e non prescrizioni urbanistiche incidenti su condizioni di igiene, salubrità, sicurezza;
inoltre, gli stessi sono superabili con gli interventi propedeutici indicati dal CTU.
pagina 19 di 21 Ancora, l'immobile è stato acquistato a scopo abitativo, come allegato dagli stessi attori, e come tale è sempre stato utilizzato dagli stessi;
le modifiche proposte dal
CTU non impediranno la futura utilizzazione dello stesso per le stesse finalità.
Quello che è difforme è l'acquisto di un immobile senza seminterrato ( come indicato in contratto) ma tale ipotesi rientrerebbe nell'assenza di qualità promesse.
Sul punto tuttavia, parte convenuta ha eccepito la decadenza e la prescrizione dell'azione ex art. 1495 c.c.
L'eccezione è fondata atteso che l'atto di compravendita con la consegna dell'immobile
è del 2012 e l'azione è stata esperita solo nel 2015. Non rileva il momento della scoperta del vizio( Cass. N. 3926 del 09/02/2023).
3.3.Quanto alle ulteriori doglianze, le stesse sono infondate.
Invero, quanto alla mancata identificazione dei termini lapidei, va evidenziato che l'immobile è stato acquistato allo stato rustico, nello stato di fatto in cui si trovava, e che nulla può essere imputato alla venditrice, considerato altresì che la recinzione era a carico dell'appaltatrice.
Quanto alla mancata realizzazione delle opere di urbanizzazione previste dal piano di lottizzazione, anche per le stesse va considerato che l'immobile è stato comprato allo stato rustico e che nulla può essere imputato alla atteso che nell'atto di CP_1 permuta tra la stessa e la è quest'ultima ad essersi fatta carico di tali CP_7 opere.
Dal rigetto della domanda di risoluzione per aliud pro alio consegue il rigetto delle domande risarcitorie alla stessa collegate.
Invero, la prescrizione dell'azione per vizi della cosa concerne anche le domande risarcitorie. ( I termini di decadenza e di prescrizione di cui all'art. 1495 c.c. riguardano tutte le azioni spettanti al compratore per i vizi o la mancanza di qualità della cosa pattuita inclusa, pertanto, quella di risarcimento dei danni relativi.Cass.
n. 36052 del 22/11/2021 ).
Le domande di parte convenuta nei confronti dell'Ing. resta assorbita. CP_5
4.Occorre quindi esaminare la domanda di pagamento formulata in via riconvenzionale dalla a titolo di residuo prezzo a saldo per le opere CP_7 realizzate in forza del contratto d'appalto in data 27 luglio 2012.
Sul punto va evidenziato che il CTU ha confermato la consulenza tecnica redatta dal collega NE che nell'ambito del Procedimento Penale –decreto preventivo CP_9
1892/07 N.G.N.R. N. 1577/08 R.G.GIP N. 12/13 aveva determinato i CP_2 lavori svolti nel contraddittorio tra le parti.
pagina 20 di 21 Tuttavia, la domanda non può essere accolta.
Invero, parte attrice ha lamentato diverse inadempienze dell'appaltatore tra cui i ritardi e la realizzazione degli abusi nell'immobile per cui è causa.
L'istruttoria svolta ha confermato che l'impresa ha realizzato numerosi abusi sia prima del contratto d'appalto che durante l'esecuzione dello stesso ( come le nuove aperture e le Modifiche alla distribuzione interna ai vari piani ,modifiche prospettiche, modifiche della destinazione d'uso del piano cantinato) oltre al mancato completamento di alcune opere ( come la recinzione).
L'inadempimento della appaltatrice comporta il rigetto della domanda riconvenzionale dalla stessa proposta atteso che parte attrice dovrà sostenere spese per rimediare alle irregolarità urbanistiche.
Di conseguenza, la domanda va rigettata.

5. Quanto alle spese, alla luce della complessità delle questioni trattate, che hanno richiesto plurimi accertamenti peritali, se ne dispone la compensazione integrale.
Le spese di CTU sono poste definitivamente a carico delle parti in solido.


P.Q.M.


Il Tribunale di Reggio Calabria, Prima Sezione Civile, in composizione monocratica, in persona del giudice dr.ssa Francesca Rosaria Plutino, definitivamente pronunziando sulla domanda in epigrafe indicata, disattesa ogni contraria istanza, così provvede:

1. Rigetta le domande attoree nei confronti di Controparte_1

2. Dichiara improcedibili le domande nei confronti di in amministrazione CP_2 giudiziale;

3. Rigetta la domanda riconvenzionale di nei confronti di parte attrice. CP_2

4. Dichiara assorbita ogni altra domanda.

5. Compensa le spese di lite tra tutte le parti del giudizio.

6. Pone le spese di CTU a carico delle parti in solido.
Reggio Calabria, 23 agosto 2025
Il Giudice
Dr.ssa Francesca Rosaria Plutino
pagina 21 di 21