R.G.N. 978/2013

Tribunale Ordinario di Paola Sezione Civile
Verbale di udienza del 10 settembre 2024
È presente, per parte ricorrente l'avv. Matteo ABRAMO, in sostituzione Parte_1 dell'avv. Giovanni TRIGONA.
Fino alle ore 12:20 nessuno è comparso per parte resistente.
L'avv. ABRAMO si riporta agli atti e, in particolare alle note autorizzate del 5.11.2019.
Impugna e contesta le avverse domande. Precisa che il periodo di occupazione senza titolo decorre dal 19.7.2006, data di sottoscrizione del verbale di accordo, fino al 31.12.2012, nonché dall'1.1.2013 fino alla data di riconsegna del 26.6.2017, e che l'ammontare dell'indennità è pari ad euro 26.283,67 per il primo periodo. Si rimette alla quantificazione del Tribunale per il secondo periodo. Precisa che dal 19.7.2006 al 26.6.2017 risultano occupati senza titolo dei locali adibiti a deposito sempre nello stesso fabbricato e si rimette al Tribunale per la quantificazione dell'indennità.
Il giudice decide la controversia pronunciando la sentenza incorporata al presente verbale, su pagina separata, dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Il Giudice
Maria Grazia ELIA
pagina 1 di 10 N. 978/2013 RGAC

TRIBUNALE ORDINARIO DI PAOLA SEZIONE CIVILE

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Paola, Sezione Civile, in composizione monocratica, nella persona della dr.
Maria Grazia ELIA, ha pronunciato la seguente
SENTENZA ex art. 429 c.p.c. nella causa civile iscritta al numero di Ruolo Generale degli Affari Contenziosi in epigrafe, vertente tra
P.IVA: ) - già rappresentata e Parte_1 P.IVA_1 Parte_2
difesa rappresentata e difesa dall'avv. Giovanni TRIGONA
ricorrente contro
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. Controparte_1 C.F._1
Nedo CORTI resistente
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., la ha evocato in giudizio Parte_1
al fine di ottenere: Controparte_1
- la restituzione e il rilascio dei locali di proprietà della ossia l'unità Parte_1
immobiliare n. 05501/001;
- il pagamento dell'indennità di occupazione dei suddetti locali ad uso abitativo, quantificate in € 26.283,67 a far data dal 19.7.2006 sino al 31.12.2012 e dell'ulteriore somma maturata dall'1.1.2013 e maturanda sino all'effettivo rilascio da quantificarsi in via equitativa;

pagina 2 di 10 - la restituzione e il rilascio del locale sito al piano interrato del fabbricato ex CP_2
adibito ad uso deposito;

- il pagamento dell'ulteriore somma, sempre a titolo di indennità di occupazione del suddetto “locale deposito” maturata dal 19.7.2006 e maturanda sino all'effettivo rilascio, sempre da quantificarsi in via equitativa.
Ha, in particolare, dedotto che:
- (successivamente divenuta , agendo per Parte_2 Parte_1
conto di RETE FERROVIARIA ITALIANA S.P.A., in forza di mandato per rappresentanza, concedeva in locazione a gli immobili di proprietà Controparte_1
ferroviaria costituiti da un'unità immobiliare n. 05501/001, composto da due vani, cucina, servizi ed eventuali altre dipendenze, di mq 45,00;
- la durata del contratto veniva stabilita in anni quattro a decorrere dall'1.1.1995 sino al
31.12.1998;
- il canone annuale di locazione veniva, invece, concordato nella misura di £ 974.348, da pagarsi in rate mensili anticipate di £ 81.196;
- il suddetto contratto è stato disdettato con nota raccomandata a.r. del 13.6.1998 e del
17.6.2002;
- nonostante l'intervenuta disdetta, ha continuato a detenere i locali per uso CP_1
abitativo in questione, pagando lo stesso vecchio canone mensile a titolo di indennità di occupazione fino al 23.6.2005;
- a partire da tale data, non ha più corrisposto alcuna rata di canone e/o CP_1
indennità di occupazione, e non ha rilasciato il suddetto immobile;

- in data 19.7.2006, al fine di regolarizzare la posizione tramite contratto di locazione, in occasione di sopraluogo presso l'immobile, è stato accertato che ha CP_1 occupato dei locali di consistenza maggiore rispetto ai mq 45, previsti dall'originario contratto di locazione. Con verbale di accordo, pertanto, le parti si erano impegnate a perfezionare un nuovo contratto di locazione per l'alloggio occupato;

- a seguito del mancato perfezionamento del contratto di locazione, Controparte_1
ha continuato a detenere i locali;

- in data 24.6.2009, in occasione di altro sopraluogo, è emerso che ha CP_1
occupato, sine titulo, anche ulteriori locali per uso deposito;

pagina 3 di 10 - con nota del 31.7.2009 è stato diffidato alla riconsegna dei predetti locali, liberi e sgombri, entro la data del 31.8.2009, oltre al pagamento dell'indennità risarcitoria sulla differenza di mq occupati e per l'occupazione del locale deposito;

- tale diffida è rimasta inevasa, pertanto in data 4.9.2009 è stato nuovamente diffidato alla riconsegna degli immobili in questione;

- in data 15.9.2009, con “verbale di accertamento detenzione immobili” è stato constatato l'omesso rilascio;

- in data 22.7.2011, con racc. a.r., è stata inviata una proposta di locazione dell'immobile ad uso abitativo di mq 102, avente scadenza al 22.6.2014 e con decorrenza a retroagire alla data del 23.6.2005. Tale proposta è stata rifiutata da Controparte_1
Si è costituito il quale, preliminarmente, ha eccepito il difetto di Controparte_1
legittimazione attiva di e, nel merito, ha chiesto il rigetto delle Parte_1
domande avversarie per infondatezza e, in via riconvenzionale, ha chiesto il risarcimento dei danni quantificati in € 5.000,00.
Ha contestato quanto dedotto con il ricorso, evidenziando che:
- in data 4.1.1995 è stato stipulato contratto di locazione di unità immobiliare ad uso abitativo – n. 362/95 – tra Parte_3
rappresentata ai fini della stipula dalla SOC. METROPOLIS, e
[...] con il quale è stato statuito che “per i dipendenti in servizio il Controparte_1 pagamento del canone verrà effettuato con ritenuta mensile, a ruolo paga”;
- in conformità a tale accordo il canone di locazione è stato trattenuto sulle buste paga;

- in data 4.12.2000, è stato stipulato tra e le Controparte_1 Controparte_3
atto di transazione con il quale è stata posta nel nulla la disdetta del contratto
[...]
- datata 13.6.1998 - e pertanto lo stesso continua a produrre efficacia tra le parti. In conformità di tale accordo, invero, il canone di locazione è stato trattenuto sulle buste paga, come di consueto;

- il contratto di locazione, quindi, non è mai stato disdettato
- le somme corrisposte da , quindi, non sono state corrisposte a titolo di CP_1
indennità di occupazione;

- in ogni caso le pretese di controparte sarebbero ormai, comunque, ampiamente prescritte;

- i locali dell'immobile sono stati variamente ampliati nel corso del tempo (in data
29.1.1975 il Capo dell'Ufficio Movimento ha comunicato per conoscenza alla sig.ra
- defunta madre di - l'ampliamento dei locali;
in data Persona_1 CP_1
pagina 4 di 10 4.2.1975 il Capo dell' ha comunicato per conoscenza alla precitata Controparte_4
un ulteriore ampliamento dei locali;
in data 21.11.1983, quest'ultima ha Persona_1
avanzato richiesta di ulteriore ampliamento dei locali;
in data 5.9.1985 il Capo dell'Ufficio
Movimento ha accolto la richiesta e ha autorizzato l'esecuzione dei lavori);
- in data 8.2.1995 la ha concesso in uso gratuito al Controparte_5
il locale magazzino già oggetto di autorizzazione del 5.9.1985 e si era CP_1
impegnata a redigere verbale circa l'effettiva consistenza dei locali;

- l'immobile in questione appartiene alla società dal 13.5.2008 e, in Controparte_6 precedenza, dall'11.1.2006 alla SOC. RREF FONDIMMOBILIARI SOCIETÀ DI
GESTIONE DEL RISPARMIO SPA, come, peraltro, dichiarato dalla ricorrente stessa nel proprio ricorso;

- in data 8.2.2018, invero, la ha concesso in comodato a Controparte_6
l'appartamento per cui è causa;
Controparte_1
- la , per sua stessa ammissione, non è mai stata proprietaria Parte_1
dell'immobile e pertanto la stessa non può e neppure ha potuto né disdettare il contratto di locazione, né sospenderlo, né assumere decisioni al riguardo. Pattuizioni contrarie sono da considerare nulle e/o annullabili in quanto intercorse con soggetto non legittimato;

- la , già datore di lavoro del , ha rappresentato Parte_1 CP_1
circostanze contrarie al vero, facendo credere di essere divenuta proprietaria dell'immobile e così ha proceduto a compiere una serie di atti tesi a ledere il normale godimento del bene, arrecando indubbie sofferenze psico - fisiche a e alla sua famiglia e dei CP_1
quali si chiede il risarcimento.
L'istruttoria è consistita nell'esame della documentazione allegata e nell'escussione dei testi (all'udienza del 20.3.2018) e Testimone_1 Testimone_2
(all'udienza del 17.1.2019). Infine, verificata la mancanza di margini per la definizione bonaria della vertenza, la causa è stata decisa con la presente sentenza.
Ciò posto, va preliminarmente rilevato che il resistente ha contestato la proprietà dell'immobile in capo alla società ricorrente eccependo quindi il difetto di legittimazione attiva di Parte_1
L'eccezione formulata è del tutto infondata, posto che nel contratto di locazione sottoscritto nel 1995 da la società METROPOLIS – società valorizzazioni Controparte_1 Pt_4
e diversificazioni patrimoniali s.p.a. (che ha successivamente mutato la denominazione sociale in ha affermato di intervenire nella qualità di mandataria di Parte_1
pagina 5 di 10 Parte_3
qualità accettata dal conduttore al momento della conclusione del contratto che si è dunque perfezionato.
Occorre poi ricordare che, per consolidato insegnamento della Suprema Corte, l'azione di rilascio di immobile per finita locazione va esercitata dal locatore, il quale può anche non essere proprietario dell'immobile locato. Quindi, ai fini della legittimazione ad agire per rilascio, è irrilevante l'indagine sulla veste di proprietario dell'immobile locato del locatore.
(Corte di Cassazione Sez. 3, Sentenza n. 3471 del 23/10/1969). Ancora, “per assumere la qualità di locatore non è necessario che il soggetto sia proprietario o titolare di altro diritto reale sull'immobile locato, essendo sufficiente che egli ne abbia la disponibilità, in virtù di un titolo non contrario a norme imperative, e sia in condizione di trasferire al conduttore la detenzione ed il godimento dell'immobile” (Corte di cassazione Sez. 3,
Sentenza n. 1508 del 13/05/1968).
Ebbene, parte ricorrente ha allegato tutta la documentazione a sostegno della propria legittimazione ad agire per il rilascio dell'unità immobiliare oggetto di causa. A tal fine ha allegato:
- l'atto di scissione parziale del 28.10.2003 (v. allegato 13 del ricorso), con il quale RETE
FERROVIARIA ITALIANA S.P.A. (già Parte_3
si scindeva, separando parte del proprio
[...]
patrimonio immobiliare in favore della società di nuova costituzione CP_7
poi divenuta n data 10.12.2003;
[...] Controparte_8
- l'atto di compravendita del 23.6.2005 (Rep.77761, Racc.17323, Notaio dott. di Per_2
Roma doc.14), con il quale vendeva alla Controparte_8 [...]
tra gli altri beni, anche il di Paola, e cioè le unità immobiliari, Parte_5 CP_2
ricomprendenti anche gli immobili per cui è causa, destinate ad essere utilizzate quali strutture ricettive per i dipendenti del Gruppo FS in servizio fuori sede, e localizzati nei pressi delle stazioni ferroviarie;

- il contratto di locazione del 23.6.2005 (v. allegato 15 del ricorso), con il quale la concedeva in locazione alla stessa Parte_5 CP_8
(per la durata di 9 anni e scadenza al 22.6.2014), il predetto di
[...] CP_2
Paola, in modo da consentire a quest'ultima società di continuare a disporre del compendio immobiliare in questione;

pagina 6 di 10 - il contratto di sub-locazione dell'11.1.2006 (v. allegato 16 del ricorso), con il quale, a sua volta, la predetta concedeva in sub-locazione il citato Controparte_8
, alla (per la medesima durata di 9 anni, e scadenza al Parte_6 Parte_1
22.6.2014), al fine di permettere l'effettuazione del servizio di pernottamento in favore del personale ferroviario. All'art. 7 del predetto contratto, inoltre, è statuito che il subconduttore, con il consenso del sublocatore, può sublocare a terzi (non società del
Gruppo Ferrovie dello Stato) il CP_2
- l'atto di scissione totale di el 18.5.2007 (v. allegato Controparte_8
17 del ricorso), con il quale l'intero patrimonio della società scissa (con l'eccezione di parte delle Officine attribuite a , è stato assegnato in favore di Controparte_9 [...]
(la quale, dal 24.5.2011, ha assunto la nuova denominazione Controparte_3
sociale di , che è divenuta altresì titolare Parte_7
di tutte le ragioni, diritti ed obblighi già di afferenti i Controparte_8
suddetti beni, e quindi anche del contratto di sub-locazione dell'11.1.2006 sopra citato;

- l'atto di compravendita del 13.5.2008 (allegato 18 del ricorso), con il quale gli immobili per cui è causa sono stati venduti dalla Controparte_10
alla quale erano stati ceduti in data 17.2.2006 dalla
[...]
- alla e nel quale si legge all'art. 6 Parte_5 Controparte_6
“II Venditore dichiara e la Parte Acquirente prende atto che quanto in oggetto è locato ad uso a " in forza di contratto di locazione sottoscritto il CP_2 Controparte_8
23 giugno 2005 e registrato a Soresina il 28 ottobre 2005 al n. 1547 serie 3.”.
Ne consegue che in forza del contratto di locazione del 23.06.2005 e Parte_1
di sub-locazione dell'11.1.2006, fino al 22.6.2014 (data di scadenza dei citati contratti) era legittimata all'esercizio dell'azione di rilascio del bene e alla proposizione della domanda relativa all'indennità di occupazione.
Nel merito, occorre rilevare che in corso di causa, ha rinunciato alla Parte_1 domanda di rilascio dell'immobile, come da verbale di udienza del 20.3.2018, atteso che in data 26.6.2017 l'immobile ex è stato riconsegnato alla società proprietaria CP_2
come da verbale prodotto in atti. Controparte_6
Stante la sopravvenuta carenza d'interesse della parte in relazione a tale domanda, limitatamente ad essa va pronunciata la cessazione della materia del contendere.
La domanda di pagamento dell'indennità di occupazione dell'unità immobiliare n.
05501/001 ex art. 1591 c.c. è fondata e va accolta.
pagina 7 di 10 La relativa obbligazione è soggetta al termine ordinario decennale di prescrizione. E invero, per consolidato insegnamento della corte di cassazione, la responsabilità del conduttore per il ritardo nella restituzione dell'immobile ai sensi dell'articolo 1591 c.c. ha natura contrattuale perché deriva dalla violazione dell'obbligo del conduttore di restituire la cosa locata alla cessazione del contratto;
ne deriva che il diritto al risarcimento dei danni derivati dall'inadempimento a tale obbligo, ancorché in parte normativamente determinato con riferimento al corrispettivo convenuto, si prescrive nell'ordinario termine decennale. Il conduttore rimasto nella detenzione dell'immobile dopo la cessazione del contratto è infatti tenuto al pagamento, da tale momento, dell'indennità di occupazione ai sensi dell'articolo
1591 c.c. e non già del canone secondo le scadenze pattuite, perché, cessato il rapporto di locazione, la protrazione della detenzione costituisce inadempimento dell'obbligo di restituzione della cosa locata (cfr. cass. n. 38970/2021).
L'eccezione di prescrizione spiegata da parte resistente risulta dunque infondata, dal momento che risulta in atti l'interruzione del suo termine a seguito di raccomandata del
31.7.2009 con cui il è stato intimato al rilascio dell'immobile e al CP_1
pagamento dell'indennità.
Ne consegue che la relativa azione risulta istaurata nei termini.
Dall'istruttoria espletata nel corso del giudizio risulta provato che l'immobile occupato dal ha una consistenza effettiva di 102 mq. CP_1
Al riguardo, all'udienza del 20.3.2018, il teste – dipendente della Testimone_1
ha dichiarato: “Ricordo di aver effettuato nel 2009 due sopralluoghi Parte_1
CP presso l'abitazione all'interno del e data in assegnazione al sig. CP_2
. Nel primo di tali sopralluoghi ricordo di aver provveduto ad effettuare la CP_1
misurazione della superficie dell'appartamento e che la stessa è risultata pari a 102 mq
(una superficie effettivamente superiore a quella corrispondente riportata nel contratto di assegnazione dell'abitazione al sig. ).” Inoltre, all'udienza del 17.1.2019, il CP_1 teste – dipendente della – ha Testimone_2 Parte_1 dichiarato: “Confermo la circostanza e preciso che nel 2009 abbiamo effettuato un sopralluogo, nel corso del quale abbiamo constatato che l'immobile uso alloggio del sig.
era di metratura superiore a quello che risultava contrattualizzato a CP_1
sistema. La metratura è quella riportata nel verbale di sopralluogo del 24.6.2009 (allegato al documento n. 7 della produzione di parte ricorrente). Quando ho fatto riferimento al rapporto contrattualizzato a sistema, mi riferisco al contratto di locazione del 1995”.
pagina 8 di 10 Ebbene, dalle dichiarazioni rese dai testi e dalla documentazione prodotta emerge che l'immobile in questione è di metratura superiore ai 45 mq originari in quanto essi, nel corso del tempo, sono stati, pur se previa autorizzazione, diversamente ampliati (cfr. allegati 2, 3,
4 e 5 di cui alla comparsa di costituzione e risposta).
Risulta dunque fondata la domanda di pagamento dell'indennità di occupazione, che deve essere calcolata sulla base del prezzo unitario a metro quadro di €/mq 37,92 annuo relativo alla consistenza di superfice effettiva dell'alloggio detenuto dal . CP_1
dal canto suo, non ha fornito la prova del pagamento del canone di Controparte_1
locazione e/o dell'indennità di occupazione. Di fatto, l'unica produzione documentale in merito riguarda le sole buste paga relative alle mensilità di febbraio 2001 e di luglio 2005, sulle quali risultano effettuate le trattenute per il godimento dell'immobile; le stesse riguardano però un periodo antecedente rispetto a quello per il quale è stata avanzata la richiesta di pagamento dell'indennità.
In conclusione, deve essere condannato al pagamento in favore di Controparte_1 della indennità di occupazione dell'immobile originariamente Parte_1
concesso in locazione allo stesso, riconosciuta a partire dal 19.7.2006 al 31.12.2012 e quantificata in € 25.140,96.
Il suddetto importo è stato calcolato sulla base del prezzo unitario a metro quadro di €/mq
37,92 annuo sull'effettiva superfice dell'immobile detenuto dal resistente, pari a mq 102.
Va riconosciuta altresì l'ulteriore somma di € 5.801,76, determinata sempre sulla base dei predetti criteri, maturata dall'1.1.2013 al 22.6.2014, data di scadenza dei contratti di locazione e sublocazione sopra citati.
Sulla complessiva somma di € 30.942,72 vanno calcolati gli interessi al tasso legale dalla data di pubblicazione della sentenza fino al soddisfo.
Quanto alla ulteriore domanda di condanna al pagamento dell'indennità risarcitoria per l'occupazione del locale deposito, la stessa non può trovare accoglimento.
Parte resistente ha infatti provato che detto locale deposito gli è stato concesso in comodato d'uso gratuito con autorizzazione del 8.2.1995, come da allegato n. 5 allegato alla comparsa.
Pertanto, va disattesa la domanda di condanna del resistente al pagamento della somma per l'occupazione del locale deposito, poiché la nota dell'8.2.10995 fornisce la prova dell'uso legittimo dello stesso da parte del . CP_1
pagina 9 di 10 È parimenti infondata la domanda proposta da n via riconvenzionale Controparte_1
di risarcimento danni.
Il resistente non ha infatti né dedotto specificamente né dimostrato l'esistenza di puntuali pregiudizi risarcibili.
La complessità della causa e la soccombenza reciproca giustificano la compensazione delle spese.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, così provvede:
- dichiara cessata la materia del contendere in relazione all'azione di rilascio spiegata da
Parte_1
- condanna al pagamento in favore di della Controparte_1 Parte_1
somma di € 30.942,72, per le causali di cui in motivazione, oltre interessi al tasso legale dalla data di pubblicazione della presente sentenza al soddisfo;

- rigetta ogni altra domanda;

- compensa integralmente tra le parti le spese di lite.
Così deciso in Paola il 10 settembre 2024.
Il Giudice
Maria Grazia ELIA
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