N. R.G. 905/2024
VERBALE DELLA CAUSA R.G. 905/2024
Tra
. IVA ) Parte_1 P.IVA_1
ATTORE
E
C.F. ( RO C.F._1
CONVENUTA CONTUMACE
Oggi 05/02/2025 ad ore 10:32 innanzi al dott. Meri Papalia, sono comparsi:
Per l'avv. TATO' ALESSANDRO;
Parte_1
Per nessuno compare, già contumace RO
Il Giudice
Ritenuta la causa matura per la decisione, invita le parti a precisare le conclusioni e a discutere la causa oralmente.
Parte ricorrente precisa come da ricorso introduttivo, e chiede la liquidazione delle spese secondi i parametri.
Dopo breve discussione orale, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 429 c.p.c. dandone lettura alle parti non presenti.
pagina 1 di 7 N. R.G. 905/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di IVREA
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Meri Papalia ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 905/2024 promossa da:
. IVA ) Parte_1 P.IVA_1
ATTORE
E
C.F. ( RO C.F._1
CONVENUTA CONTUMACE
CONCLUSIONI
Parte ricorrente ha concluso come da verbale d'udienza.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Parte attrice con atto di citazione del 5 febbraio 2024 citava in giudizio la SInora RO
nella sua qualità di conduttrice di uno degli alloggi di sua proprietà, chiedendo che ne venisse accertata e dichiarata l'occupazione sine titulo dell'immobile sito in Cafasse Via Villanova n. 89/A, in totale assenza di una rinnovazione tacita del contratto di locazione, e di conseguenza la condanna di parte convenuta al rilascio dell'immobile nonché al pagamento di 10.699,45 euro, oltre alla somma di
350,00 euro mensili fino al rilascio effettivo dell'immobile.
La società attrice, a seguito della scadenza naturale del contratto di locazione (previamente preceduta da una missiva) procedeva a comunicare alla convenuta la formale intenzione di non voler rinnovare il pagina 2 di 7 contratto di locazione invitandola, dunque, a lasciare libero da persone e cose l'immobile oggetto di causa.
Parte convenuta, riceveva correttamente la suddetta comunicazione ma alla data di scadenza del contratto non procedeva a liberare l'alloggio, e a sua richiesta venivano concesse dal locatore diverse proroghe del termine del rilascio dell'immobile, tutte puntualmente non rispettate, continuando ad occupare l'immobile di fatto sine titulo.
Nonostante una seconda missiva e i plurimi solleciti del legale di parte attrice, la convenuta continuava ad occupare l'immobile ed a pagare un canone mensile di euro 104,50, canone dapprima stabilito nel contratto di locazione ormai scaduto, nonostante parte attrice avesse richiesto un pagamento di euro
350,00 mensili a titolo di indennità di occupazione.
Nelle more parte attrice non riusciva a concludere un contratto di compravendita con un potenziale acquirente a causa dell'occupazione di parte convenuta dell'immobile, ed in data 12 settembre 2022 veniva promosso un tentativo di mediazione in cui parte convenuta non presenziava. Parte attrice da ultimo, lamentava il mancato pagamento delle spese condominiali in capo alla convenuta.
***
Le domande attoree sono parzialmente fondate nei limiti di cui si dirà nel prosieguo.
Parte ricorrente ha comprovato per tabulas l'esistenza di un contratto di locazione che era stato registrato presso l'Agenzia delle Entrate a nome di (doc. 2), soggetto che era il legale Persona_1 rappresentante della Immobiliare Olma S.a.s. di LA NO & C. e aveva acquisito l'immobile in data 25 ottobre 2018 da con un contratto di compravendita immobiliare (doc. 1). Controparte_2
L'acquirente subentrava, quindi, ex lege nel rapporto locatizio con come da regolare RO registrazione avvenuta presso l'Agenzia delle Entrate (doc. 6). La Immobiliare Olma S.a.s. di LA
NO & C., all'epoca divenuta, quindi, locatrice dell'immobile con subentro nel contratto intercorso Part con è stata, poi, incorporata nell'alveo della (doc. 12). Le RO Parte_1
registrazioni del contratto che la parte ricorrente assume essere intercorse oralmente tra la conduttrice e il locatore originario trovano, poi, riscontro nelle dichiarazioni rese dall'amministratore condominiale che, nel sollecitare il pagamento delle spese condominiali, riferisce come, agli atti del condominio,
risulti essere conduttrice dell'immobile (docc. 9 e 13). RO
Parte ricorrente ha, altresì, fornito prova di aver dato tempestiva disdetta del contratto di locazione in essere come da missiva prodotta sub. doc. 3 (recapitata presso l'indirizzo di residenza della resistente come si evince dalla documentazione allegata all'atto di notifica dell'atto introduttivo, anch'esso pagina 3 di 7 notificato presso il medesimo indirizzo), notificata per compiuta giacenza in data 5 ottobre 2020 (con restituzione al mittente), a fronte di una scadenza del contratto locatizio al 1 luglio 2021 (ciò si evince dal documento 1 di parte ricorrente in cui il contratto con durata quadriennale ha inizio in data 1 luglio
2013 e prima scadenza in data 30 giugno 2017, con rinnovo tacito per il secondo quadriennio), ai sensi dell'art. 2 della L. 431/1998.
Determinata, quindi, la scadenza del contratto di locazione va rilevato come già secondo l'art 1590 c.c.
“il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto”, quindi è senz'altro confermata la sussistenza in capo al conduttore dell'obbligo di restituzione della cosa locata, rilevando come è sulla convenuta che grava la prova di aver adempiuto e, quindi, rilasciato l'immobile. Parte convenuta ricevuta la comunicazione di disdetta del contratto alla scadenza, non ha rilasciato l'immobile e data la contumacia di quest'ultima nulla è stato dimostrato in merito all'assolvimento del relativo obbligo.
In aggiunta, parte attrice lamentava dei danni economici causati dal mancato rilascio dell'immobile da parte di nello specifico collegando il mancato rilascio dell'immobile nei termini RO stabiliti con delle mancate chanches e perdite economiche dovute alla non vendita dell'immobile ad un potenziale acquirente.
Sul punto va osservato come parte attrice non ha in realtà ben allegato, nè provato nello specifico di che trattasi, ed in diritto deve condividersi il concetto già espresso dalla Suprema Corte per cui “Nel caso di occupazione illegittima di un immobile il danno subito dal proprietario non può ritenersi sussistente in re ipsa, atteso che tale concetto giunge a identificare il danno con l'evento dannoso e a configurare un vero e proprio danno punitivo, ponendosi così in contrasto sia con l'insegnamento delle sezioni Unite della Suprema corte secondo il quale quel che rileva ai fini risarcitori è il danno- conseguenza, che deve essere allegato e provato, sia con l'ulteriore e più recente intervento nomofilattico che ha riconosciuto la compatibilità del danno punitivo con l'ordinamento solo nel caso di espressa sua previsione normativa, in applicazione dell'art. 23 Cost. Deriva da quanto precede, pertanto, che il danno da occupazione sine titulo, in quanto particolarmente evidente, può essere agevolmente dimostrato sulla base di presunzioni semplici, ma un alleggerimento dell'onere probatorio di tale natura non può includere anche l'esonero dalla allegazione dei fatti che devono essere accertati, ossia l'intenzione concreta del proprietario di mettere l'immobile a frutto” (Cass. Sez. U,
Sentenza n. 33645 del 15/11/2022; Cass. sez. III, Sentenza n. 26296 del 17/10/2019; Cass. Sez. 3,
pagina 4 di 7 Sentenza n. 11203 del 24/04/2019; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 13071 del 25/05/2018; Cass. Sez. 6,
Ordinanza n. 25898 del 15/12/2016).
In punto danno, è necessaria una allegazione e prova documentale ben precisa e completa sulle mancate possibilità di guadagno correlate propriamente all'occupazione sine titulo della convenuta. Parte attrice si è limitata, infatti, a indicare genericamente tale danni, allegando un preliminare di vendita dell'immobile oggetto di causa con una ipotetica acquirente, che non si è concluso nel definitivo a causa della mancata liberazione dell'immobile per tempo da parte della SI.ra senza Parte_2
però ben argomentare ne comprovare in cosa potesse sussistere il danno causato da un eventuale ritardo o rallentamento nella vendita dell'immobile, e, quindi, una vendita ritardata dello stesso, ne è stato comprovato in alcun modo che parte attrice avrebbe dato in locazione ad un canone maggiore (peraltro arbitrariamente determinato). A contrario se la parte deduce che essa intendeva porre in vendita l'immobile come da preliminare in atti, giammai essa avrebbe maturato alcun canone in quanto stipulata la vendita essa avrebbe perduto il relativo diritto reale. Ne consegue che lamentato il danno evento come mancata stipula del contratto definitivo, la parte promittente venditrice può solo lamentare l'eventuale risarcimento che abbia pagato per alla parte promittente acquirente a causa del suo inadempimento (elemento non allegato) e comprovarne l'esborso oppure comprovare che l'immobile risulta, per effetto del decorrere del tempo, non più collocabile sul mercato immobiliare al medesimo prezzo che essa avrebbe ottenuto dalla stipula del definitivo a cui non ha potuto adempiere a causa del ritardato rilascio della res da parte del conduttore (elemento non allegato) o ancora comprovare che il prezzo acquisito dalla vendita se ottenuto, in epoca antecedente rispetto al medesimo prezzo oggi ottenibile con la vendita attuale dell'immobile sul mercato, avrebbe generato frutti maggiori rispetto al canone che il locatore continua a percepire anche a seguito della cessazione del contratto di locazione per effetto della permanenza del conduttore nell'immobile; certo è che erroneo è risultato il danno evento lamentato dalla quale perdita della possibilità di stipula di un contratto Parte_1
definitivo di vendita rispetto al danno conseguenza come canone locatizio che essa giammai avrebbe conseguito a seguito a seguito della vendita immobiliare perduta. Ne consegue che sul risarcimento danni nulla è dovuto da parte convenuta, per mancato soddisfacimento dell'onere allegatorio, prima ancora che probatorio da parte della società attrice.
In riferimento invece al pagamento dei canoni dovuti dalla convenuta fino alla riconsegna dell'immobile, si deve, anche qui, condividere la giurisprudenza della Suprema Corte che evidenzia pagina 5 di 7 come“ In materia di locazione, anche se il rapporto viene risolto – sia contrattualmente, sia giudizialmente – l'obbligo del conduttore di corrispondere il corrispettivo convenuto, ai sensi dell'art.
1591 c.c., non richiede la sua costituzione in mora e permane per tutto il tempo in cui rimanga nella detenzione del bene, fino al momento dell'effettiva riconsegna, che può avvenire mediante formale restituzione al locatore ovvero con il rilascio dello stesso in condizioni tali da essere per quello disponibile.” (Cass. Civ. del 7 maggio 2018 n. 10926/2018), parte convenuta è dunque obbligata al pagamento del canone di 104,50 euro per tutti le mensilità a partire dal mese in cui quest'ultima ha iniziato ad occupare l'immobile sine titulo fino al rilascio effettivo dell'immobile.
Non può dunque ritenersi ammissibile la richiesta di parte attrice in ordine al quantum di 11.550,00, somma comprendente un canone maggiorato di 350,00 euro mensili (dall'inizio dell'occupazione sine titulo al giorno della citazione in giudizio) come indennità di occupazione, in quanto è un canone deciso autonomamente e arbitrariamente dall'attore, mai sottoposto alla convenuta, pertanto non ammissibile a titolo di canone, perché va applicato il canone stabilito da contratto, seppur scaduto, che
è di euro 104,50, e nemmeno è ammissibile riconoscere tale somma a titolo di risarcimento danno o indennità di occupazione, in quanto, come già esposto, parte attrice non ha soddisfatto l'onere probatorio in tal senso.
La ha dato atto con il ricorso introduttivo del regolare pagamento del canone da parte Parte_1
della conduttrice fino al mese di febbraio 2024, di talchè a favore della locatrice va riconosciuta la somma di euro 1.254,00, ovvero il canone di 104,50 x 12 mensilità da marzo 2024 compreso fino a febbraio 2025.
Da ultimo in ordine al mancato pagamento delle spese condominiali in capo alla conduttrice morosa, va rilevato, che l'amministratore condominiale ha sollecitato la proprietà al pagamento delle spese condominiali, rivenendo una morosità della conduttrice con due missive (docc. 9 e 13) a cui hanno fatto seguito due bonifici con cui la ha provveduto al pagamento della somma di €.1.737,52 Parte_1
(doc. 8) ed €.426,06 (doc. 14) per complessivi €.2.163,58. Dunque, la società attrice ha un diritto di rivalsa nei confronti della convenuta, per le somme già anticipate a titolo di spese condominiali.
Le spese di lite seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e la liquidazione del compenso va effettuata ai sensi del D.M. 55/2014 (come modificato dal D.M. 37/2018 e dal D.M. 147/2022), tenuto conto dei parametri per la sua determinazione di cui all'art. 4 e, in particolare, delle caratteristiche, dell'urgenza e del valore dell'affare, nonché del numero e della complessità delle questioni giuridiche trattate. La liquidazione deve avvenire in base allo scaglione da €.1.100,00 fino ad €.5.200,00 in considerazione pagina 6 di 7 della somma liquidata in favore a parte attrice (€.3.417,00), e con applicazione dei compensi minimi previsti per le fasi di studio, introduttiva, di trattazione/istruttoria e decisionale, stante la non complessità delle questioni giuridiche e fattuali trattate, la natura documentale della controversia che non ha comportato udienze per l'assunzione di prove costituende e la decisione a mezzo di discussione orale in cui non sono state trattate nuove questioni giuridiche rispetto a quelle dell'atto introduttivo.
Devono, inoltre, aggiungersi i compensi per la mediazione obbligatoria, liquidati secondo la tabella n.
25-bis dell'allegato B del D.M. 37/2018, prendendo in riferimento il valore minimo della fase di attivazione stante il mancato avvio della procedura conciliativa a causa della mancata adesione della controparte. Gli onorari vengono, pertanto liquidati in euro 198,53 per esborsi e in euro 1.420,00 per compensi, oltre oneri accessori e rimborso spese forfettarie del 15% ai sensi dell'art. 2, co. 2, D.M.
55/2014.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza reietta e disattesa:
- Accerta e dichiara l'assenza di rinnovazione del contratto di locazione tra la società Parte_1
P. IV ( e la SI.ra ;
[...] P.IVA_1 RO
- Accerta e dichiara l'occupazione sine titulo della SI.ra C.F. RO
( e per effetto condanna la SI.ra all'immediato rilascio C.F._1 RO dell'immobile sito in Cafasse in Via Villanova n. 89/A;
- Condanna ( al pagamento della somma di euro Controparte_3 C.F._1
1.254,00 a titolo di canone locatizio dal mese di marzo 2024 fino alla data della presente pronuncia, oltre alla somma di €.104,50 mensili fino alla data di effettivo rilascio dell'immobile a favore della
P. IV ( ); Parte_1 P.IVA_1
- Condanna C.F. ( al pagamento di euro 2.163,58 a titolo di RO C.F._1
Parte spese condominiali a favore della P. IV ( ); Parte_1 P.IVA_1
- Condanna la SI.ra alla refusione in favore della società RO Parte_1
delle spese processuali che si liquidano in euro 198,53 per esborsi e in euro 1.420,00 per compensi professionali, oltre IVA e CPA, ove dovuti per legge.
Ivrea, 5 febbraio 2025
Il Giudice
Dott.ssa Meri Papalia
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