N. R.G. 49615/2022

REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE DI ROMA settima sezione civile rito civile monocratico
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL GIUDICE dott. Nicola Valletta ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n° 49615/2022 R.G.A.C.C., promossa con citazione e vertente tra
residente in [...]
Monte Zebio 19, presso lo studio dell'avv. Stefano GIORGI, che lo rappresenta e difende in forza di procura in atti;

-ATTORE-
corrente in Roma ed ivi Controparte_1
elettivamente domiciliato alla piazza Giovine Italia 7, presso lo studio dell'avv.
pagina 1 di 10 Riccardo CARNEVALI, che lo rappresenta e difende -unitamente all'avv. Diego
PIERSANTI TODISCO- in forza di procura in atti;

-CONVENUTO-
OGGETTO: risarcimento del danno.
CONCLUSIONI DELLE PARTI:
• parte attorea chiede:
• “- condannare il convenuto a risarcire a parte attrice i danni subiti CP_1
dall'appartamento di proprietà del dott. nella misura Parte_1
determinata nella relazione peritale dell'Accertamento tecnico preventivo, in €.
42.974,96, ovvero nella diversa misura ritenuta equa e di giustizia, oltre rivalutazione monetaria ed interessi di legge;
- condannare altresì il CP_1
convenuto, per i motivi esposti in narrativa e/o per ogni altro motivo ritenuto di giustizia, a risarcire l'attore per il danno da lucro cessante, determinato dall'impossibilità di utilizzare e locare l'immobile in questione, da aprile 2014 al
31.12.2021, per un importo complessivo di €. 397.697,80, come indicato nella perizia di stima del CTP Ing. sulla base delle quotazioni immobiliari Per_1
OMI, ovvero nella diversa misura che sarà ritenuta equa e di giustizia, oltre rivalutazione monetaria e interessi di legge, anche attraverso nuova CTU;
- condannare altresì il convenuto al risarcimento in favore dell'attore CP_1
dell'ulteriore danno economico da quest'ultimo subito, da calcolare, anche attraverso nuova CTU, sempre in ragione del valore di mercato locatizio, a causa della inutilizzabilità dell'immobile de quo per tutto l'ulteriore periodo che intercorrerà dal 01.01.2022 fino al momento in cui il convenuto avrà CP_1
effettivamente completato i deliberati lavori di rifacimento della copertura condominiale, ad oggi iniziati ma non ancora conclusi, consentendo così le necessarie opere di ripristino dell'appartamento dell'attore. Con vittoria di spese pagina 2 di 10 del presente giudizio e della citata procedura d'Accertamento Tecnico
Preventivo, ivi compresi i compensi del C.T.U. Arch. del consulente di Per_2
parte Ing. e del sottoscritto difensore, così come indicate in atti e Per_1
documentate; voglia l'Ill.mo Giudicante, in via subordinata istruttoria. disporre
C.T.U. al fine di accertare e confermare il valore locativo di mercato dell'unità immobiliare dell'attore, già individuato nell'ATP depositata e dal CTP Ing.
, in riferimento alla zona di pregio ove è situata in Roma, in relazione ai Per_1
periodi indicati in narrativa e fino alla data di effettiva conclusione dei lavori di riparazione e ristrutturazione delle coperture del fabbricato ”. CP_2
• parte convenuta chiede: “rigettare la domanda attrice in quanto infondata in fatto ed in diritto e non provata. In via subordinata, comunque, ridurre il risarcimento nei limiti di quanto effettivamente dimostrato respingendola per il resto”.
CENNI SUL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Parte attorea documenta essere proprietario di immobile in Roma, indicato in atti, facente parte del fabbricato del convenuto, posto al di sotto del tetto CP_1
comune.
Espone essere in atto da molti anni infiltrazioni di acque meteoriche dal tetto, che compromettono il pieno godimento del bene e hanno provocato danni, dettagliatamente descritti.
In esito a inutili e annose interlocuzioni con la comunità condominiale, è stato attivato
(anche sulla base di relazione stragiudiziale) procedimento ex artt. 696 e 696 bis c.p.c.
(proc. 14876/2019) esitato con deposito della relazione peritale, che ha rilevato la causa delle infiltrazioni nel pessimo stato manutentivo del tetto e ha ritenuto danni attorei per €
42.974,96 al lordo dell'IVA.
Argomenta l'attore poi su spese di ATP:
• per € 8.991,60 per compenso del CTU come da decreto di liquidazione;

• per € 2.872,40 per spese di CTP;

pagina 3 di 10 • per € 3.777,01 per compenso del legale;

• per € 259,00 per contributo unificato;

e così in totale € 15.900,01.
Argomenta ancora su danni da ridotto godimento del bene dall'aprile del 2014 e - argomentando sulla base dei valori medi O.M.I. per una superficie catastale di mq 268; e così per € 397.697,80 fino al 2021; oltre a maggior somma annua di € 53.224,80 dal
2022 fino all'esecuzione degli interventi che eliminino le cause delle infiltrazioni.
Argomentando su responsabilità aquiliana del convenuto ex art. 2051 cod. civ., rende le conclusioni sopra riportate.
Il convenuto nega l'idoneità e la sufficienza della CTU espletata nel proc. CP_1
14876/2019, “trattandosi di sede cautelare”.
Nega che i danni rilevati in detta CTU siano addebitabili al . CP_1
Contesta la quantificazione dei danni, anche e soprattutto con riferimento alla posta contabile addotta per mancato godimento del bene.
Deduce concorso del fatto colposo del danneggiato (per non avere custodito le suppellettili in modo da evitare ulteriori danni), e non senza rilevare che l'immobile si presenta(va) già nel periodo anteriore al 2014 in evidente stato di abbandono ed ingombro di ogni suppellettile e mobilio, oltre che lasciato in condizioni di fatiscenza;
ciò chiaramente indicando non certo la volontà di un suo utilizzo né l'intenzione di goderne in via mediata o indiretta ponendolo, ad esempio, in locazione.
Nega quindi -con lunga dissertazione- danni da mancato utilizzo del bene.
Invoca l'art. 1134 cod. civ. e afferma che era onere del danneggiato assumere le iniziative di gestione individuale della cosa comune.
pagina 4 di 10 Ritiene applicabili le note norme in ordine alla partecipazione del singolo condòmino alle spese comuni secondo i millesimi di proprietà (evidentemente ritenendole applicabili anche alle poste risarcitorie).
Nega anche la restituibilità delle spese del proc. 18476/2019.
Argomenta su condotte ostruzionistiche di parte attorea.
Rende le conclusioni sopra riportate.
L'ordinanza istruttoria è stata messa dal G.o.t., titolare del fascicolo, in data 2/5/2023.
Il procedimento è stato assegnato allo scrivente in data 12/3/2024 e si è giunti alla fase decisoria.
Osserva il decidente che la consulenza espletata nel proc. 18476/2019 Trib. Roma
(procedimento attivato ex art. 696 bis c.p.c. e quindi scevro di natura cautelare, ove mai però ciò rilevi: e non rileva) ha dato evidenza piena di infiltrazioni di acqua piovana nell'immobile attoreo, ben risalenti nel tempo, con danni altrettanto evidenti e compiutamente descritti dal consulente dell'ufficio.
E' stata rilevata la presenza di guaina ardesiata sulle terrazze sovrastanti, malamente allocata, non a regola d'arte; è anche carente la manutenzione dei due lastrici esistenti.
Il consulente ha valutato la necessità di intervento manutentivo straordinario su detti beni comuni come rimedio per l'eliminazione di dette infiltrazioni, causate appunto da deficit di impermeabilizzazione e manutenzione dei lastrici e della copertura.
Sussiste quindi astratta titolazione di responsabilità aquiliana ex art. 2051 cod. civ.
Va precisato che (anche) la responsabilità del custode della “res” non si palesa come esempio di responsabilità oggettiva, essendo sempre necessaria una colpevolezza della pagina 5 di 10 condotta del danneggiante, cui però (a differenza della comune responsabilità aquiliana ex art. 2043 cod. civ.) la legge attribuisce onere di prova di sopravvenienza di un caso fortuito: sicchè è lecito parlare di colpa presunta “iuris et de iure”, salvo appunto il solo caso fortuito.
Né detta responsabilità è esclusa ove il danneggiante provi di avere approntato le cautele possibili per custodire in efficienza la cosa.
Ciò in quanto per scelta normativa del nostro ordinamento le cose -in sé inanimate e non capaci di governarsi da sole- han necessità di chi assuma la loro custodia, per impedire che arrechino danni: salvo il caso fortuito.
Quindi, e appunto, la responsabilità è in capo a chi materialmente assume la effettiva custodia del bene, perché custode è colui che ha il potere di vigilanza e di controllo sulla cosa, laddove tale potere può essere di diritto ma anche solo di fatto.
Nel caso di specie, l'eventualità del caso fortuito nemmeno è dedotta dalle parti interessate e comunque non sussiste
Ciò premesso, osserva il giudicante che il CTU ha reso un'analitica rilevazione dei danni in essere nell'immobile attoreo e degli interventi (con relativi costi) di pieno ripristino e quindi:
• € 6.020,00 per demolizione e rifacimento delle controsoffittature deteriorate dalle infiltrazioni;

• € 1.550.00 per il restauro delle cornici decorative poste tra soffitti e pareti dei vari ambienti;

• € 4.760,00 per le demolizioni e rifacimento delle parti di intonaco di pareti e soffitti maggiormente deteriorate dalle dette infiltrazioni;

• € 10.430.00 per il rifacimento delle tinteggiature e soffitti, previa adeguata preparazione del sottofondo;

pagina 6 di 10 • € 950,00 per la revisione dell'impianto elettrico;

• € 5.400,00 per la demolizione e il rifacimento della pavimentazione in parquet esistente nella veranda di maggiori dimensioni con idonea preparazione del sottofondo;

• € 6.300,00 per la revisione completa di tutta la boiserie ed armadi in legno interessati dall'infiltrazione;
• € 900,00 per il rifacimento della tappezzeria del divano danneggiato;

per un totale di € 36.310,00 al lordo dell'I.V.A.
Aggiunge poi il CTU oneri di € 3.500,00 per il mancato utilizzo del bene durante i due mesi di esecuzione dei lavori di ripristino;
di € 2.300,00 per trasposto e deposito di mobilio;
di € 864,96 per il compenso del professionista incaricato di supervisionare i lavori: ciò che fa lievitare il totale complessivo ad € 42.974,96.
Va premesso che nel caso di specie non sussiste alcun concorso del fatto colposo della parte danneggiata, men che meno per avere omesso indefinite e ben improbabili azioni di contenimento dei danni alle cose presenti nell'immobile. Al contrario, la parte attorea ha dimostrato nel caso di specie di avere sollecitato inutilmente l'attenzione delle parti interessate alla soluzione della problematica, risultando sorprendente l'inefficienza dei condòmini nella semplice gestione di un banalissimo sinistro, non raro nella vita di una comunità condominiale.
Sorprende poi l'affermazione del convenuto, laddove invoca la norma dell'art. 1134 cod. civ. per affermare una omissione colposa del condòmino attore.
La norma in questione infatti conferisce facoltà -e non obbligo- per una gestione diretta delle parti comuni in casi di urgenza, sancendo una rimborsabilità delle spese.
Suggestiva ma infondata è quindi la tesi secondo la quale nel caso di specie la parte attorea avrebbe dovuto provvedere a tutte le manutenzioni omesse dal condominio, a pagina 7 di 10 pena di perdere o vedersi ridurre il risarcimento del danno subìto (interpretazione che vanificherebbe il senso della previsione legislativa dell'art. 700 c.p.c., dell'art. 696
c.p.c., dell'art. 696 bis c.p.c., dell'art. 1172 cod. civ.).
Ciò chiarito, rileva il decidente che il danno emergente per spese di ripristino debbono fissarsi in € 36.310,00 (al lordo dell'VA), atteso che gli oneri del professionista non sono necessari né si rileva necessità di custodia “aliunde” del mobilio.
A detta posta contabile debbono aggiungersi le spese sostenute per il proc. 18476/2019, certamente ripetibili, e cioè: € 8.991,60 per compenso del CTU come da decreto di liquidazione;
€ 2.872,40 per spese di CTP;
€ 3.777,01 per compenso del legale;
€ 259,00 per contributo unificato;
e così in totale € 15.900,01.
Il riparto delle spese tra i vari condòmini è sancito da note norme di legge e non è oggetto di cognizione possibile (“anticipata”) in questo procedimento
Va infine esaminata la domanda di risarcimento per la ridotta fruizione dell'immobile, che genera una richiesta di quasi quattrocentomila euro fino al 31/12/2021, oltre a circa quattromila euro mensili per ogni mese successivo e fino all'eliminazione delle cause delle infiltrazioni.
La richiesta è invero oggettivamente sorprendente, stante proiezione -ad oggi- di circa €
600.000,00 di posta contabile risarcitoria.
Al riguardo, deve anzitutto osservarsi che l'istante non abita nell'immobile attoreo, essendo residente altrove (né vi si è allontanato a ragione di dette infiltrazioni: al riguardo, valgano i capitoli di prova per testi resi dalla parte attorea, utilizzabili come affermazioni della parte: soprattutto cap. 3 della memoria istruttoria).
Il CTU del proc. 18746/2019 ha anche rilevato una condizione di non uso dell'immobile, ben risalente negli anni.
pagina 8 di 10 La documentazione prodotta dalle parti non dà contezza di interlocuzioni con il condominio in riferimento a perdite di “chance” circa locazione e/o vendita del bene;
né vi sono state richieste di prova su detto punto.
Va rilevato al riguardo che il diritto al risarcimento del danno per mancato pieno godimento dell'immobile non è “in re ipsa”, atteso che il danneggiato ha comunque l'obbligo giuridico di allegare -a fini di prova (possono bastare anche presunzioni: così ad esempio per gli enti pubblici di vario tipo che vedono occupati loro immobili)- il fatto da cui discende il lamentato pregiudizio, ossia che se egli avesse recuperato la disponibilità del bene, lo avrebbe impiegato per finalità produttive, quali il suo godimento diretto o la sua locazione.
Al riguardo peraltro anche la pronuncia invocata dall'attore (Cass. 30791/2024) nella massima ufficiale conferma detta impostazione :”Nell'ipotesi di perdita della disponibilità e del godimento dell'immobile in conseguenza dell'attività colposa di terzi, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito, sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato;
a fronte della specifica contestazione del convenuto, la prova può essere fornita anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza.”.
La relativa domanda va quindi respinta per difetto di prova.
Il regime delle spese segue la soccombenza, previa compensazione in ragione di 1/2 stante accoglimento ben parziale delle domande.
La liquidazione dell'intero va resa ex D.M. 55/2014 (scaglione da € 52.000,00 ad €
260.000,00; valori minimi ridotti per assenza di rilevanti questioni in fatto e diritto).

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P. Q. M.

il Tribunale di Roma -settima sezione civile- pronunciando -in composizione monocratica e nel contraddittorio delle parti- nel proc. 49615/2022 RGACC così decide:
• in parziale accoglimento delle domande attoree, condanna parte convenuta al pagamento di € 52.210,01 in favore di parte attorea, ad integrale risarcimento del danno;
con interessi legali dalla domanda al saldo;

• condanna parte convenuta alla rifusione delle spese di giudizio sostenute da parte attorea, previa compensazione in ragione di ½, e liquida l'intero in € 4.800,00 per compenso professionale;
oltre rimborso del contributo unificato e di eventuali spese di notifica;
oltre rimborso forfettario 15%, CAP e IVA di legge.
Roma 5/9/2025
Il Giudice
(dott. Nicola Valletta)

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