REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI CROTONE
Il Tribunale di Crotone, sezione civile, in composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa Alessandra Angiuli, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 1220/2024
promossa da
(cod. fisc.: ), in persona del legale rappresentante Parte_1 P.IVA_1
p.t., elett.te domiciliata a Crotone (KR) in P.zza Pitagora, I° presso lo studio dell'avv. Elio Vrenna (cod. fisc.: ; pec: C.F._1
, che lo rappresenta e difende giusta Email_1 procura in atti;

Opponente
CONTRO
(cod. fisc.: , nato a [...] il Controparte_1 C.F._2
10.05.1955, (cod. fisc.: ), nato a Controparte_2 C.F._3
Crotone 21.07.1959, (cod. fisc.: , na- Parte_2 CodiceFiscale_4
to a Crotone il 19.05.1965, (cod. fisc.: Parte_3 [...]
), nato a [...] il [...], C.F._5 Parte_4
(cod. fisc.: ) nata a [...] il [...],
[...] C.F._6
tutti elett.te domiciliati in Crotone,ain via M. Nicoletta n. 173, presso lo stu- dio dell'Avv. Giuseppe Messina (cod. fisc. ; pec: C.F._7
1 che li rappresenta e difende, come da procura Email_2
in atti;

Opposti

Oggetto: Opposizione a decreto ingiuntivo n.293/2024, emesso dal Tri- bunale di Crotone in data 25.6.2024, nel procedimento monitorio rubricato al n.884/2024 R.G., notificato il 3.7.2024
Conclusioni: All'udienza del 14.07.2025 i procuratori delle parti hanno concluso come da verbale in atti e la causa è stata trattenuta in decisione.
FATTO

1. - Con atto di citazione ritualmente notificato conveni- Parte_1
va in giudizio, davanti all'intestato Tribunale, i sig.ri , Controparte_1 [...]
, , e , proponendo op- CP_2 Parte_2 Parte_3 Parte_5
posizione avverso il decreto ingiuntivo n. 293/2024, emesso dal Tribunale di
Crotone in data 25.6.2024, nel procedimento monitorio rubricato al n. 884/2024
R.G., notificato il 3.7.2024, con il quale le era stato ingiunto il pagamento, a fa- vore dei convenuti, in solido tra loro, della somma di € 3.240,00, oltre interessi e spese del procedimento monitorio.
A sostegno della propria domanda l'opponente esponeva:
a) di aver provveduto al pagamento dei canoni relativi ai mesi di giu- gno, luglio, agosto e settembre 2023, lasciando scoperti i pagamenti da dicembre 2023 a marzo 2024, stante l'intervenuta chiusura dell'immobile locato, a decorrere dal mese di giugno 2023, per la rea- lizzazione di interventi di manutenzione straordinaria e adeguamenti alle normative vigenti, sia in termini di sicurezza che per l'abbattimento delle barriere architettoniche ivi presenti e, dunque, al fine di rendere i locali stessi conformi alle norme di legge ed accessi- bili a persone con disabilità;
2 b) di aver tentato più volte di raggiungere un accordo stragiudiziale con le parti opposte in ordine al costo delle opere di manutenzione straordinaria necessarie per l'adeguamento dei locali di cui trattasi (e consistenti nella sostituzione della serranda centrale e nella riparazio- ne di tutte le altre serrande del locale oltre che nella riparazione del pavimento) senza tuttavia sortire esito alcuno;

c) di avere, pertanto, anticipato interamente il costo di tali opere - per un importo complessivo di € 8.420,00 - al fine di non incorrere nelle san- zioni di legge;

d) di aver successivamente informato gli opposti - con comunicazione a mezzo pec del 22.11.2023 - del costo sostenuto per gli interventi di manutenzione straordinaria effettuati, chiedendo il rimborso del rela- tivo importo;

e) di aver ricevuto, in data 12.3.2024, dalla Polizia Locale di Crotone –
Sez. Amministrativa, la notifica del verbale di accertamento per vio- lazione dell'art. 64 co. 1 DLGS n. 59/20210, con conseguente applica- zione della sanzione di cui all'art. 10 co. 1 e 3 L. n. 287/91 (€ 5.000,00) perché “esercitava l'attività di somministrazione di alimenti e bevande al pubblico, comprese quelle alcooliche di qualsiasi gradazione, all'interno di una struttura ubicata su suolo pubblico comunicante con l'attività principa- le ampliando così la superficie di somministrazione di mq 60 senza la pre- scritta autorizzazione/SCIA”;
f) di essere stata altresì destinataria della notifica dell'Ordinanza n. 148 del 6/5/2024 del Settore 3 del Servizio Urbanistica del Comune di
Crotone, avente ad oggetto l'ulteriore sanzione amministrativa di €
20.000,00, disposta nei confronti della società per non aver ottempera- to a precedente provvedimento di analogo contenuto (Ordinanza Di- rigenziale n. 142 del 11.03.2003), con la quale era stato ingiunto al pre- cedente conduttore dei locali per cui è causa - tale - di CP_3 demolire le opere ivi realizzate abusivamente (consistenti nella realiz-
3 zazione di una struttura in legno completa di copertura e chiusa con vetrate di ante scorrevoli che si raccolgono in cinque punti, per una superficie di circa 65 mq), unitamente alla misura interdittiva di im- mediata cessazione dell'attività limitatamente alla superficie di som- ministrazione eccedente l'attività oggetto di segnalazione certificata di inizio attività;
g) che da quanto esposto si evinceva che l'abuso edilizio era già stato realizzato in epoca antecedente al 2003, quando il rapporto locativo intercorreva tra i signori ed il sig. (allora titolare CP_1 CP_3
dell'attività, solo in seguito venduta all'opponente, con contestuale cessione del rapporto locativo) e, quindi, di configurare l'inadempimento del locatore all'obbligazione di “consegnare
l'immobile locato in condizioni idonee all'uso pattuito”.
Sulla scorta di quanto dedotto, pertanto, rassegnava le seguenti conclusio- ni:
«1) Nel merito, in via principale: rigettare le domande proposte da CP_1
, , , ,
[...] Controparte_2 Parte_2 Parte_3
nei confronti di perché infondate, in fat- Parte_5 Parte_1 to ed in diritto, per le ragioni esposte in narrativa;

2) Nel merito ed in via riconvenzionale: accertare e dichiarare che l'opponente ha subito danni per un ammontare di euro 25.000,00 e per l'effetto condannare gli opposti al pagamento della predetta somma, o di quella diversa somma che emergerà in corso di giudizio entro lo scaglione di appartenenza, nei confronti di;
Parte_1
3) Nel merito, in via subordinata: ridurre gli importi portati nel d.i. n. 293/2024 del 25.06.2024 del Tribunale di Crotone in quella minor somma che emergerà in corso di giudizio e che sarà ritenuta di giustizia, se dal caso anche mediante compensazione delle somme che risulteranno dovute nei confronti di;
Parte_1
4) In ogni caso con vittoria di spese, diritti ed onorari di giudizio, oltre IVA e
CPA come per legge, anche relative alla pregressa fase sommaria».
2. - Radicatosi il contraddittorio, si costituivano in giudizio CP_4
, , e ,
[...] Controparte_2 Parte_2 Parte_3 Parte_5
4 contestando quanto enunciato da sia con riguardo alle spese asse- Parte_1
ritamente anticipate per far fronte ad interventi di manutenzione straordinaria
(tutt'altro che dimostrati e comunque sicuramente non necessari), sia con ri- guardo alla porzione dell'immobile locato risultata abusiva e, dunque, chiusa al pubblico a seguito di accertamento amministrativo.
Segnatamente le parti opposte evidenziavano come ad essere abusiva non fosse la parte del locale concesso in locazione, bensì l'occupazione (da parte della medesima opponente) di una porzione di suolo pubblico esistente nei pressi dell'immobile de quo, circostanza peraltro facilmente riscontrabile all'esame del testo delle due ordinanze comunali del 19 marzo 2024 e del 6 maggio 2024 ove invero “non si fa riferimento al locale di proprietà dei signori CP_5
[.
, bensì soltanto al fatto che la conduttrice di quell'immobile occupi una porzione di suolo pubblico esistente in prossimità dell'immobile stesso”, disponendosi
“l'immediata cessazione dell'attività in questione limitatamente all'area eccedente
l'attività oggetto di segnalazione certificata di inizio attività - S.C.I.A., fino alla pre- sentazione della prescritta S.C.I.A. di ampliamento per la stessa area e subordinata- mente all'ottenimento della relativa regolare concessione del suolo pubblico per la stes- sa area”.
Sulla base di tali presupposti i convenuti, pertanto, chiedevano l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
«1) in via preliminare, accertato e dichiarato che l'opposizione spiegata dalla
[...]
è assolutamente sprovvista di prova scritta e/o di pronta soluzione, Parte_6 mentre il credito dei convenuti opposti è fondato su documentazione scritta (contratto di locazione) e comunque non è contestato dall'opponente, concedere l'esecuzione prov- visoria del Decreto Ingiuntivo n. 293/2024 del Tribunale di Crotone;

2) nel merito, accertare e dichiarare che l'opposizione spiegata avverso il Decreto
Ingiuntivo n. 293/2024 è infondata in fatto e in diritto per tutti i motivi che precedono
e, conseguentemente, rigettarla integralmente, confermando il Decreto Ingiuntivo n.
293/2024 del Tribunale di Crotone;

3) ancora nel merito, in ogni caso, accertare e dichiarare che i signori (1)
[...]
, (2) , (3) , (4) , (5) Parte_7 Controparte_2 Parte_2 Parte_3 Parte_5
5 sono creditori della Società della somma di € 3.240,00 - ovvero di Parte_5 Parte_1 quella diversa somma che sarà ritenuta di giustizia - per le causali di cui al ricorso per
l'emissione del Decreto Ingiuntivo n. 293/2024;
4) conseguentemente, condannare la Società a pagare in favore dei si- Parte_1 gnori (1) , (2) , (3) , (4) , Controparte_1 Controparte_2 Parte_2 Parte_3
(5) la somma di € 3.240,00 - ovvero la diversa somma che sarà ri- Parte_5 tenuta di giustizia - oltre agli interessi legali dalla rispettiva scadenza al saldo;

5) con vittoria di spese e compensi del giudizio, con distrazione ex art. 93 c. p. c. in favore del procuratore costituito».
3. – Rigettata l'istanza di concessione della provvisoria esecuzione del d.i. opposto (cfr. ordinanza del 26.5.2025), espletata l'istruttoria mediante mera ac- quisizione documentale, all'udienza del 14.7.2025 i procuratori delle parti han- no discusso come da verbale in atti e la causa è stata trattenuta in decisione.
DIRITTO
I. – L'opposizione, così come la domanda riconvenzionale proposta da devono essere rigettate perché infondate in fatto ed in diritto e Parte_1
sfornite di supporti probatori.
I.1. – In punto di diritto, come noto, il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo si configura come giudizio di cognizione piena, che si svolge se- condo le norme del procedimento ordinario nel quale, secondo i generali prin- cipi in tema di onere della prova, incombe su chi fa valere un diritto in giudi- zio il compito di fornire gli elementi probatori a sostegno della propria prete- sa.
Nel giudizio di opposizione tornano, dunque, ad avere vigore quelle medesime norme sull'ammissibilità e rilevanza dei singoli mezzi di prova che sarebbero state applicabili se l'azione di condanna, anziché attraverso lo spe- ciale procedimento monitorio, fosse stata esercitata subito in forma di citazio- ne.
Invero, per ormai consolidata giurisprudenza, il giudizio di opposizio-
6 ne a decreto ingiuntivo introduce un ordinario giudizio di cognizione nel qua- le il giudice non è chiamato a valutare soltanto la sussistenza delle condizioni e della prova documentale necessarie per l'emanazione della ingiunzione, ma la fondatezza (e le prove relative) della pretesa creditoria nel suo complesso, con la conseguenza che l'accertamento dell'esistenza del credito travolge e su- pera le eventuali insufficienze probatorie riscontrabili nella fase monitoria
(Cass. civ., sez. II, 24 maggio 2004, n. 9927 in Giust. civ. Mass. 2004, f. 5).
Nel caso specifico trova altresì applicazione il principio per cui “nei con- tratti con prestazioni corrispettive, quando le parti si addebitino inadempimenti reci- proci, proponendo l'una contro l'altra vicendevolmente domande contrapposte, come del resto nel caso in cui il convenuto si limiti a contrastare la domanda di risoluzione o di adempimento, giustificando la propria inadempienza con l'inadempienza dell'altro contraente, il giudice del merito, ai fini della decisione, deve procedere ad una valuta- zione unitaria e comparativa dei rispettivi inadempimenti e comportamenti dei con- traenti, che, al di là del pur necessario riferimento all'elemento cronologico degli stessi, li investa nel loro rapporto di dipendenza (sul piano causale) e di proporzionalità, nel quadro della funzione economico-sociale del contratto, in maniera da consentire di sta- bilire su quale dei contraenti debba ricadere l'inadempimento colpevole che possa giu- stificare l'inadempimento dell'altro, in virtù del principio inadimplenti non est adim- plendum. Il suddetto giudizio comparativo dei rispettivi comportamenti delle parti contraenti deve riguardare questi fino al momento della proposizione delle domande giudiziali e delle eccezioni” (cfr. Cass 1077/95).
Facendo applicazione delle sopra richiamate coordinate ermeneutiche al caso di specie, deve rilevarsi come le parti opposte abbiano assolto al pro- prio onere probatorio, attraverso la produzione del titolo giuridico fondante la pretesa creditoria azionata, rappresentato dal contratto di locazione stipulato con l'originario conduttore – – contenente l'obbligo di versare il CP_3
corrispettivo per la locazione pari a £ 1.785.000 mensili (cfr. doc.1 fascicolo monitorio).
Dedotto pertanto l'inadempimento della società opponente, rappresen- tato nel caso de quo dal mancato pagamento del canone di locazione relativo
7 alle mensilità di ottobre, novembre, dicembre 2023, gennaio, febbraio, marzo, aprile, maggio e giugno 2024 nel termine pattuito, spettava alla Parte_1 onde paralizzare la domanda delle controparti, dimostrare fatti modificativi, impeditivi o estintivi del diritto azionato.
Nessuna prova dell'esatto adempimento è invece pervenuta dall'opponente, la quale, invero, non ha negato l'omissione contestatale, ma si
è limitata ad addurre, al fine di giustificare la propria condotta, l'esistenza di un proprio controcredito per interventi di manutenzione straordinaria asseri- tamente effettuati nell'immobile locato e l'inidoneità di quest'ultimo all'uso pattuito a causa della presenza di un grave abuso edilizio, emerso successiva- mente al subentro della contratto di locazione già in corso. Parte_1
I.3. – Venendo alla fattispecie in esame, l'opponente ha chiesto in primo luogo la compensazione del credito ingiunto con il costo degli interventi di manutenzione straordinaria dell'immobile locato che la stessa sostiene di aver anticipato e la cui indifferibilità, motivata sia da esigenze di sicurezza che di abbattimento delle barriere architettoniche ivi presenti (ma non documentate),
l'avrebbe costretta a disporre la chiusura dell'attività commerciale per il tempo necessario all'operata ristrutturazione.
Orbene, in merito, la giurisprudenza ha ormai da tempo chiarito che si parla di manutenzione ordinaria con riferimento agli interventi che derivano dall'uso quotidiano della cosa locata, e di manutenzione straordinaria, rispetto invece ad interventi più rilevanti, necessari a conservare l'immobile in effi- cienza e sicurezza, precisando altresì che “le spese di manutenzione straordinaria del bene locato sono quelle relative a opere non prevedibili o normalmente necessarie in dipendenza del godimento normale della cosa nell'ambito dell'ordinaria durata del rapporto locatizio e che presentano un costo sproporzionato rispetto al corrispettivo della locazione. Ne consegue che rientrano in tale categoria anche le opere di manuten- zione di notevole entità, in quanto finalizzate non già alla mera conservazione del bene ma ad evitarne il degrado edilizio e caratterizzate dalla natura particolarmente onerosa dell'intervento manutentivo” (Cass. civ. n. 27540/2013).
8 In applicazione di tali principi è stato affermato che, in caso di inerzia del locatore nell'eseguire gli interventi straordinari a suo carico, il conduttore ha diritto al risarcimento del danno per mancata riparazione della cosa locata
(in tal senso Cass. Civ. n. 11353/2014) e, se tali riparazioni hanno anche il ca- rattere dell'urgenza, il conduttore, una volta avvisato il locatore, e nell'inerzia di questi, può provvedere direttamente ai lavori, non essendo richiesta per tale tipo di intervento la preventiva autorizzazione, e non risultando neppure di ostacolo l'eventuale divieto del locatore.
E però resta fermo che l'onere di provare l'omissione – all'inadempimento del locatore agli obblighi sul medesimo gravanti ex contrac- tu – riguardante l'esecuzione degli interventi di manutenzione straordinaria nell'immobile locato spetta al conduttore e che, a tal fine è necessaria, ex art. 1577 c.c., la c.d. “messa in mora del locatore” in quanto il locatore non può essere al corrente delle riparazioni che siano necessarie perché non ha più il possesso della cosa e solo al conduttore è dato rilevare la sopravvenuta necessità.
L'importanza dell'avviso risiede nel fatto che esso è diretto ad impedire che il locatore possa invocare l'ignoranza del bisogno della riparazione e quindi chiedere l'assoluzione dalla domanda per inadempimento delle sue obbligazioni (Cass. civ. n. 10742/2002; Cass. civ. n. 16136/2010).
Nel caso di specie, poiché dall'istruttoria espletata in corso di causa:
- non risulta che vi sia stato un inadempimento delle parti opposte e comunque non tale da impedire o limitare in maniera rilevante il godimento dell'immobile;
- non vi è prova della messa in mora dei locatori, con indicazione speci- fica delle opere da realizzare, tale da porli nella condizione di essere preventi- vamente a conoscenza degli interventi straordinari che si assumevano neces- sari;

- è agli atti una sola comunicazione, datata 22 novembre 2023, a firma dell'odierno difensore di che - in riscontro a nota dell'avv. Parte_1 [...]
- riferisce genericamente di “lavori necessari per il mantenimento Persona_1
9 delle condizioni prescritte dalla legge” e di “adeguamenti imposti, come ad esempio i bagni ed altri richiesti dalle norme di settore” e che “l'amministratrice aveva notiziato la proprietà ed in particolare i suoi assistiti ma questi ultimi hanno ritenuto non in- tervenire per i lavori straordinari che spettavano anche a loro in quanto anch'essi eredi
” senza che di ciò vi sia alcuna traccia documentale;
CP_1
- difetta la prova degli interventi di manutenzione straordinaria asseri- tamente effettuati atteso che l'opponente: 1) nulla ha dedotto ed allegato in ordine al carattere necessario ed urgente delle opere che afferma di aver rea- lizzato;
2) non ha allegato alcuna comunicazione o richiesta di autorizzazione e/o presentazione di progetti tecnici afferenti le suddette opere 3) non ha ade- guatamente e dettagliatamente documentato l'esatto ammontare dei costi anti- cipati per i lavori effettuati (considerata l'assenza di fatture e/o attestazioni di pagamenti e l'elencazione degli interventi edilizi in un “mero preventivo”, pe- raltro postumo rispetto alla data di asserita realizzazione degli interventi ma- nutentivi);
l'eccezione di compensazione formulata dalla società opponente non può trovare accoglimento.
I.4. – Passando al vaglio dell'eccezione di inadempimento ex art. 1758
c.c. per i vizi edilizi e urbanistici dell'immobile locato (e della connessa do- manda riconvenzionale di risarcimento danni per le sanzioni amministrative comminate alla conduttrice) la società opponente sostiene che, soltanto succes- sivamente alla stipula - in data 14 aprile 2015 - dell'atto di compravendita del ramo di azienda in cui è ricompreso il bene locato (con atto a rogito del Dr.
Notaio in Crotone – rep 6537 racc. n. 4692) l'opponente si sarebbe Persona_2
avveduta dell'“abusività” dell'immobile de quo, su cui pendeva un'ordinanza di abbattimento del Comune di Crotone addirittura risalente all'anno 2003.
Tale circostanza - ovvero il fatto che l'abuso edilizio sussistesse già in epoca antecedente all'atto di compravendita del 2015 – renderebbe, quindi, certo e conclamato il contestato inadempimento dei locatori/opposti ex art. 1578 c.c.
10 La tesi non coglie nel segno.
L'onere di verificare la presenza di tutte le necessarie certificazioni tec- niche ed amministrative e che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per svolgimento delle specifiche attività che intende esercitare, è proprio del conduttore (cfr. Cass. n. 1735/2011, secondo cui: "nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati a uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende eserci- tarvi, nonché al rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili alla legit- tima utilizzazione del bene locato, per cui, escluso che sia onere del locatore conseguire tali autorizzazioni, ove il conduttore non riesca ad ottenerle, non è configurabile alcu- na responsabilità per inadempimento in capo al proprietario, e ciò quand'anche il di- niego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato”).
Inoltre costituisce principio altrettanto pacifico in giurisprudenza che la destinazione particolare dell'immobile locato, pure indicata nel contratto, con connesse necessità che esso sia dotato di specifiche licenze amministrative, di- venta rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di paci- fico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto “soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione”, non essendo sufficienti la mera enuncia- zione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso, né
l'attestazione del riconoscimento della idoneità dell'immobile da parte del conduttore (cfr. Cass. n. 13395/07).
In definitiva, secondo il richiamato filone esegetico – dal quale questo giudice non ha motivo di discostarsi – al momento di stipulare un contratto di locazione di un immobile destinato a un determinato uso, grava sul conduttore
l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività ripromessasi nonché a quanto necessario per ottenere le necessarie autorizzazioni amministrative.
Le parti sono, comunque, libere di pattuire tra loro — individuando nel
11 contempo su chi grava il relativo onere economico — tanto l'effettiva possibili- tà di apportare all'immobile le necessarie modificazioni per poter svolgere l'attività prevista, quanto il fatto che quest'ultimo presenti (o sia in potenziale condizione di acquisire) le pertinenti condizioni giuridiche funzionali al rila- scio delle autorizzazioni amministrative stesse (così Cass., 13 luglio 1977, n.
3154; Cass., 30 aprile 2005, n. 9019).
In ogni caso, se non specificamente pattuito, il locatore non è tenuto ad adeguare i locali in base alle esigenze ricollegabili all'attività esercitata dal conduttore, anche se quest'ultima è stata indicata nel contratto, limitando ad essa l'uso consentito per l'immobile oggetto del rapporto (cfr. Cass.
n.13395/2007: “la destinazione particolare dell'immobile, tale da richiedere una parti- colare conformazione dello stesso, nonché il rilascio di specifiche licenze amministrati- ve, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infi- ne, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godi- mento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, soltanto se abbia formato og- getto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconosci- mento della idoneità dell'immobile da parte del conduttore”; nonché ex multis Cass.
Civ., Sez. III, Sent. n. 13651/2014; Sent. n.26907/2014; Sent. n. 666/2016; Sent.
n.15377/2016; Sent. n.20796/2018: “su tale specifico punto, la giurisprudenza di questa Corte, pur a seguito di talune oscillazioni nel tempo, si è da ultimo attestata nell'affermazione del principio in forza del quale il locatore è chiamato a rispondere del mancato conseguimento dei titoli amministrativi e/o abilitativi per l'esercizio dell'atti- vità dedotta in contratto esclusivamente nel caso in cui abbia espressamente assunto
l'impegno di conseguire detti titoli, ovvero nel (solo) caso in cui il conseguimento di tali titoli debba ritenersi totalmente e definitivamente impossibile in ragione delle ca- ratteristiche intrinseche del bene concesso in godimento”).
In altri termini, le obbligazioni del locatore previste dagli artt. 1575 e
1576 c.c. non comprendono l'esecuzione di opere di modificazione o trasfor- mazione della cosa locata, anche se imposte da disposizioni di legge o dell'autorità, sopravvenute alla consegna, per rendere la cosa stessa idonea
12 all'uso convenuto, né il locatore è tenuto a rimborsare al conduttore le spese sostenute per l'esecuzione di tali opere, salva l'applicazione della normativa in tema di miglioramenti” (Cass. n.2458/2009; conf. Cass. n.13761/2008; Cass.
n.4676/1998).
La diversa opinione comporterebbe la trasformazione dell'obbligo ma- nutentivo in quello di immutazione, con sopportazione di oneri di spese non previsti (Cass. n.14094/2005).
Trattasi di principio pacifico e ripetuto da costante giurisprudenza (cfr. in tal senso Cass. n.1142/1981: “l'inidoneità dell'immobile all'esercizio di una de- terminata attività commerciale o industriale per la quale e stato locato (che può consi- stere anche nella Mancanza dei requisiti all'uopo prescritti dalla pubblica autorità) non comporta per il locatore l'obbligo di operare modificazioni o trasformazioni che non siano state poste a suo carico dal contratto, poiché al locatore incombe l'obbligo di conservare, non già di modificare, lo stato esistente al momento della stipula della lo- cazione, che il conduttore ha riconosciuto idoneo all'uso pattuito”; conf. Cass.
n.3341/2001; Cass. n.6580/2002; Cass. n.1544/1973: “l'inidoneità dell'immobile all'esercizio di una determinata attività commerciale o industriale per il quale e stato locato (inidoneità che può anche consistere nella mancanza dei requisiti all'uopo pre- scritti dalla pubblica autorità) non può ingenerare per il locatore l'obbligo di operare modificazioni o trasformazioni della cosa locata, che non siano state poste a suo carico dal contratto, poiché al locatore incombe l'obbligo di conservare, non già di modificare lo stato esistente al momento di stipulazione della locazione”).
Pertanto, quand'anche l'immobile per cui è causa fosse effettivamente inidoneo (ma in pratica così non è, altrimenti nessuna autorizzazione all'esercizio delle attività sarebbe stata concessa per il compendio locato) nes- suna responsabilità potrebbe essere imputata alle parti opposte nel caso in esame, considerato che dalla documentazione prodotta in atti non si evince al- cun obbligo contrattualmente assunto a carico del locatore che contempli l'adempimento degli obblighi amministrativi necessari all'esercizio legittimo dell'attività (cfr. contratto di locazione).
Fermo restando, comunque, che la validità del contratto di locazione
13 non risente dell'eventuale condizione di abuso edilizio.
Contrariamente a quanto dedotto nell'atto di opposizione, invero, il re- quisito della liceità dell'oggetto cui ha riguardo l'art. 1346 c.c., non va riferito al bene in sé (e dunque alla condizione giuridica abusiva o meno dell'immobile locato in relazione alla vigente disciplina normativa edilizia e urbanistica), ma alla prestazione, e dunque al contenuto dell'atto di autonomia negoziale che, nel rapporto locativo deve individuarsi, secondo lo schema le- gale, nella concessione in godimento dell'immobile dietro pagamento del cor- rispettivo (sul punto cfr. Corte Cass. Sez. III, Sent. n.583/1982 che ha esamina- to il caso di abuso edilizio consistente nella costruzione fatta dal privato su terreno demaniale;
nonché conf. Sent. n.4228/1999; Sent. n.19190/2003; Sent.
n.22312/2007; Sent. n.12983/2010; Sent. n.11964/2013; Sent. n. 9558/2017: “nel- la materia locatizia il carattere “abusivo” di una costruzione concretandosi in una illi- ceità dell'opera, può costituire fonte della responsabilità dell'autore nei confronti dello
Stato ma non comporta la invalidità del contratto di locazione della costruzione stipu- lato tra privati, trattandosi di rapporti distinti e regolati ciascuno da proprie norme, venendo e riverberare la condizione giuridica predetta sulla qualità del bene immobile,
e non anche sulla eseguibilità della prestazione del locatore avente ad oggetto la con- cessione del pieno e continuato godimento del bene).
Né può ignorarsi il fatto che la società opponente sia subentrata in un contratto di locazione già in corso;
è logico quindi presumere che prima di su- bentrare nel rapporto locativo la stessa abbia verificato lo stato di fatto dell'immobile al momento della consegna e lo abbia di fatto accettato.
Tale circostanza, unitamente alla considerazione dell'ampio intervallo temporale trascorso dalla sottoscrizione del contratto (aprile 2015), inducono il
Tribunale a ritenere che l'opponente, proprio perché a conoscenza dei luoghi di causa e delle opere abusive sugli stessi insistenti, si sia fatta carico dell'eventuale alea inerente l'esistenza di opere abusive sul bene in questione e sulle possibili conseguenze alle stesse connesse, conseguenze che tuttavia non le impedivano – come di fatto non le hanno impedito – di proseguire
14 (tutt'oggi) l'esercizio dell'attività (se non limitatamente all'area “eccedente” in- teressata dall'abuso), senza aver mai avanzato alcuna perplessità, né rimo- stranza in merito e, soprattutto, senza aver mai richiesto – sin qui – alcun ri- sarcimento per i danni che potessero derivare da un presunto abuso edilizio.
Sul punto si richiama il consolidato orientamento giurisprudenziale – cfr. S.C. di Cassazione Sent. n. 7618/1986 – secondo cui “la parte che abbia pre- stato acquiescenza – anche “per facta concludentia” – alla violazione di un obbligo contrattuale posta in essere dall'altro contraente, non può più addurre tale violazione come motivo di inadempimento.”
Sebbene dunque l'opponente sostenga che la presenza dell'abuso edili- zio relativo all'immobile in oggetto le avrebbe “totalmente” precluso l'esercizio dell'attività commerciale cui era destinato il locale, a ben vedere, la stessa non solo non fornisce alcuna prova in ordine a tale dedotta circostanza, ma l'assunto risulta smentito dall'ordinanza comunale n. 110 del 19.3.2024 che la stessa parte opponente allega in atti.
Trattasi del provvedimento sanzionatorio con cui l'autorità amministra- tiva ha disposto l'immediata cessazione dell'attività, non però nella sua inte- rezza, ma limitatamente all'area eccedente l'attività oggetto di segnalazione certificata di inizio attività - S.C.I.A.: una chiusura soltanto parziale, quindi, ovvero circoscritta alla parte risultata non a norma dell'immobile locato.
Conclusivamente, in assenza di elementi probatori da cui poter desu- mere l'assenza integrale della prestazione del locatore, deve rigettarsi l'eccezione di inadempimento ex art. 1578 c.c. (in quanto non dimostrata e non provata nei termini anzidetti) e la connessa e conseguenziale domanda di na- tura risarcitoria proposta dall'opponente in via riconvenzionale, la quale è in- fondata perché infondato è l'an (totale inutilizzabilità del bene per l'uso pattui- to/eccezione di inadempimento del locatore per inutilizzabilità del bene loca- to rispetto all'uso pattuito) per quanto sopra meglio specificato.
Deve evidenziarsi, del resto, come costituisca principio acclarato in giu- risprudenza quello secondo cui “in tema di locazione, al conduttore non è consenti-
15 to di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nei casi in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore, atteso che la so- spensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legit- tima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che de- termina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti” (v., tra le altre, Cass. n.
261/2008 e n. 2011/13887, Cass. n. 1317/2015).
In virtù di tale principio di diritto, quindi, solo il conduttore che non abbia potuto godere integralmente dell'immobile locato per fatto imputabile al locatore può legittimamente sospendere, ai sensi dell'art. 1460 c.c., il versa- mento del corrispettivo.
Non così nel caso di specie ove l'opponente non ha dimostrato che l'abuso edilizio dell'immobile sia stato tale da determinare la totale impossibi- lità di fruizione della res locata da parte della sicché la sospensione Parte_1
dell'obbligazione primaria del conduttore, costituita dalla corresponsione del canone di locazione nel periodo dedotto, deve ritenersi del tutto illegittima.
Per tutte le ragioni esposte, il decreto ingiuntivo dev'essere confermato.
II.- Le spese di lite seguono la soccombenza e, calcolate ai sensi del
D.M. n. 55/2014, come aggiornato dal D.M. n.147/2022, secondo lo scaglione relativo al valore della controversia, come indicato da parte attrice, sulla scorta dei valori minimi della relativa tariffa, opportunamente ridotti per la semplici- tà delle questioni giuridiche controverse ed eliminando la fase istruttoria che, nel caso di specie non si è tenuta.


P.Q.M.


Il Tribunale di Crotone, in persona del giudice dott.ssa Alessandra An- giuli, definitivamente pronunziando sull'opposizione al d.i. n.293/2024, emes- so dal Tribunale di Crotone in data 25.6.2024 e notificato il 3.7.2024, proposta da cod. fisc. , in persona del legale rappresentante Parte_1 P.IVA_1
p.t., contro , cod. fisc. Controparte_1 C.F._2 Controparte_2
16 cod. fisc. , cod. fisc. C.F._3 Parte_2 CodiceFiscale_4
cod. fisc. , cod. fisc. Parte_3 C.F._8 Parte_5
, r.g. n. 1220/2024, e sulla domanda riconvenzionale pre- C.F._6
sentata dall'opponente, così provvede:
• rigetta l'opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 293/2024 emesso dal
Tribunale di Crotone in data 25.6.2024, notificato in data 3.7.2024, che per l'effetto conferma e dichiara esecutivo ex art. 653 c.p.c.;
• rigetta la domanda riconvenzionale di Parte_1
• condanna l'opponente alla rifusione delle spese di lite in favore delle parti opposte, che liquida in € 852,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario del 15%, I.V.A. e C.A.P. come per legge, da liquidarsi direttamente in favore dell'Avv. Giuseppe Messina, dichiaratosi anticipatario.
Così deciso in Crotone il 27 ottobre 2025.
Il Giudice
dott.ssa Alessandra Angiuli

17