N. R.G. 3511/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
SECONDA SEZIONE CIVILE in persona del giudice monocratico Maria Filomena De Cecco, all'udienza del 18.12.2025 ha pronunciato ex artt. 429 e 447 bis c.p.c. la seguente:
SENTENZA nella causa civile di cui in epigrafe, promossa da
(C.F. ), rappresentato e difeso, congiuntamente e Parte_1 C.F._1 disgiuntamente, dagli Avv.ti TOMMASO BONI e MARCO BONI ed elettivamente domiciliato presso il loro studio;
intimante contro
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'Avv. ANTONELLA CP_1 C.F._2
OL ed elettivamente domiciliato presso il suo studio, intimato
CONCLUSIONI per Piaccia all'adito Tribunale, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, Parte_1 accertare e dichiarare risolto il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato in data 07.09.2006 tra il Sig. (subentrato in qualità di erede a e Parte_1 Parte_2 CP_1 registrato in data 13.09.2006 al n. 7654 – serie 3 e codice identificativo B8006L007654000AA per grave inadempimento del conduttore, con condanna al pagamento della somma complessiva pari ad €
23.464,21 di cui € 12.253,00 per il periodo dal mese di ottobre 2022 al 17.12.2025, € 10.428,00 per il periodo dal mese di ottobre 2017 a settembre 2022, oltre ad € 615,71 per la quota parte pari al 50% dell'imposta di registro dall'annualità 2020 al quella del 2024 ed € 167,50 per la quota parte pari al
50% dell'imposta di registro annualità 2025, oltre interessi come per legge e successive occorrende, nonché i canoni di locazione aggiornati a scadere fino al rilascio, con interessi di mora dalle singole
pagina 1 di 7 scadenze fino all'effettivo soddisfo, e, conseguentemente, confermare l'ordinanza del 6.05.25 con cui è stato ordinato al Sig. il rilascio dell'immobile dell'unità immobiliare posta in Firenze, CP_1
Via A. Righi n. 33, Piano I, composta di vani n. 3, oltre cucina e doppi servizi e dotata, altresì, dei seguenti elementi accessori: ripostiglio e soffitta, censita al Catasto di Firenze: zona censuaria 2,
Foglio 83, mappale 17, sub 2, Cat. A/3, cl. 1, consistenza vani 8, rendita catastale € 867,65, libero e vacuo da persone e cose, nella piena disponibilità dell'esponente, col rigetto delle eccezioni, deduzioni
e produzioni di controparte e della domanda riconvenzionale in quanto infondate in fatto e in diritto per i motivi di cui in narrativa. In subordine, nella denegata e non creduta ipotesi in cui il Giudicante non dovesse ritenere la validità della clausola contenuta all'interno del contratto di locazione all'art. 8
e inerente l'automaticità dell'aggiornamento istat del canone locatizio, accertare e dichiarare risolto per grave inadempimento del conduttore il contratto di locazione per il mancato pagamento delle somme dovute a titolo di aggiornamento istat del canone di locazione a far data dal mese di ottobre
2022 al 17.12.2025 per un importo pari ad € 12.253,00, nonché dei canoni aggiornati a scadere fino al rilascio, oltre interessi di mora dalle singole scadenze fino all'effettivo soddisfo e oltre alle spese di registrazione dall'annualità 2020 al a quella del 2025 per un importo complessivo pari ad € 783,21, confermando la propria ordinanza del 6.05.2025 di rilascio dell'immobile col rigetto di tutte le domande di controparte. In ogni caso si insiste nella richiesta di condanna ai sensi dell'art. 96 c.p.c. per lite temeraria. Con vittoria di spese e compensi professionali di causa, oltre spese generali, CPA e
IVA come per legge; per conclude come nella memoria integrativa (Voglia l' respinta ogni CP_1 CP_2 avversa eccezione e conclusione: NEL MERITO: previa ogni più opportuna declaratoria, respingere le domande avversarie in quanto infondate in fatto e in diritto e comunque non provate per tutti i motivi di cui al premesso del presente atto, e quindi dichiarare la nullità dell'art. 8 del contratto di locazione laddove prevede che il canone venga assoggettato annualmente automaticamente e senza necessità di preventiva richiesta da parte del locatore ad aggiornamento in misura pari al 100% della variazione dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati pubblicato dall'Istat
o di altro indice che per legge allo stesso dovesse sostituirsi;
IN VIA RICONVENZIONALE: accertare
e dichiarare l'inadempimento contrattuale del locatore e comunque il ritardo dello stesso nell'esecuzione dei lavori all'immobile locato e conseguentemente condannare lo stesso al risarcimento dei danni materiali, morali e alla salute subiti dal Sig. a causa della CP_1 negligenza del locatore, danni che si quantificano in euro 5.000,00 o comunque nella diversa somma che, a seguito dell'istruttoria, dovesse emergere in corso di causa. Il tutto con vittoria di spese, diritti
pagina 2 di 7 ed onorari di causa, oltre rimborso forfettario 15% sui compensi imponibili e CAP 4%. Con sentenza provvisoriamente esecutiva come per legge), anche in via istruttoria.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. ha intimato sfratto per morosità con citazione per la convalida nei confronti di Parte_1
quale conduttore dell'immobile sito in Firenze, Via A. Righi n. 33, piano I, in forza di CP_1 contratto di locazione ad uso abitativo stipulato il 7.9.2006 per la durata di anni 4, rinnovatosi di 4 anni in 4 anni, con il quale era stato pattuito un canone mensile di € 1.000,00, da versarsi entro il giorno 5 di ogni mese, oltre aumento automatico Istat (art. 8 del contratto di locazione) .
2. A sostegno della domanda l'intimante ha dedotto che il signor aveva sempre omesso il CP_1 pagamento delle maggiorazioni Istat, nonostante le numerose intimazioni ricevute (la prima delle quali risalente al 5.10.2022), e, a partire dal 2020, delle spese relative all'imposta di registro, con una morosità complessiva pari ad € 20.941,71.
3. Il signor si è costituito opponendosi alla convalida e all'emissione di ordinanza provvisoria CP_1 di rilascio ex art. 665 c.p.c., deducendo la nullità della clausola contrattuale che prevede l'automaticità dell'aggiornamento annuale dei canoni di locazione -che pertanto sarebbe applicabile solo a partire dalla data della richiesta del locatore, intervenuta per la prima volta con la raccomandata del 5.10.2022-
e il fatto che le spese di registrazione del contratto non erano mai state chieste prima. Ha inoltre chiesto, in via riconvenzionale, di condannare l'intimante al risarcimento del danno derivante dall'inadempimento del locatore nell'esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione a suo carico.
4. Con ordinanza del 7.5.2025 il Giudice ha accolto la richiesta del locatore di emissione di ordinanza provvisoria di rilascio, ex art. 665 c.p.c., ordinando a il rilascio immediato CP_1 dell'immobile da lui condotto in locazione, fissando per l'esecuzione la data del 3 giugno 2025, e ha disposto il mutamento del rito, da ordinario a speciale ai sensi degli artt. 667 e 426 c.p.c., assegnando alle parti termine perentorio per l'integrazione degli atti introduttivi mediante il deposito di memorie e documenti in Cancelleria e invitandole a esperire il tentativo obbligatorio di mediazione prima dell'udienza del 20.11.2025 alla quale rinviava la causa.
5. Esperito il procedimento di mediazione con esito negativo e depositate le memorie integrative, alla predetta udienza il Giudice ha esperito un tentativo di conciliazione che non è andato a buon fine per mancata adesione del conduttore.
6. All'odierna udienza le parti hanno discusso la causa e hanno rassegnato le conclusioni sopra riportate. Il Giudice si è ritirato in camera di consiglio, dando poi lettura del dispositivo della presente sentenza, con termine di 30 giorni per il deposito della motivazione.
********* pagina 3 di 7 Sulla domanda di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore.
7. La domanda di risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo per cui è causa, proposta da per grave inadempimento del conduttore per aver omesso il Parte_1 CP_1 pagamento degli aggiornamenti ISTAT sul canone di locazione, per l'ammontare di € 12.253,00 da ottobre 2022 a questo mese di dicembre 2025 è fondata e va pertanto accolta.
Lo stesso conduttore, invero, non contesta che dal 5 ottobre 2022, data in cui è pervenuta la prima richiesta del locatore degli aggiornamenti ISTAT, questi ultimi erano dovuti e il loro importo è di gran lunga superiore a quanto richiesto dall'art. 5 della legge n. 392 del 27.07.1978 per ritenere detto inadempimento idoneo a determinare la risoluzione del contratto di locazione ai sensi dell'art. 1455
c.c., sottraendo al giudice ogni valutazione circa la gravità e l'importanza dell'inadempimento.
Sulla domanda del locatore volta ad ottenere anche gli aggiornamenti per il quinquennio antecedente alla sua richiesta.
8. Non può invece essere accolta la domanda dello volta ad ottenere gli aggiornamenti Pt_1
ISTAT anche per il quinquennio antecedente alla sua prima richiesta.
9. Con la sentenza n. 15034/2004 (est. Segreto), seguita dalla giurisprudenza successiva, la Corte di legittimità ha, infatti, chiarito che l'aggiornamento Istat non opera in maniera automatica, ma presuppone una necessaria specifica richiesta del locatore, per cui è contraria al disposto normativo la clausola che escluda la necessità di detta richiesta (come nel caso che ci occupa l'art. 8 del contratto di locazione), in quanto la richiesta di aggiornamento si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto, per cui il locatore può pretendere il canone aggiornato solo dal momento di tale richiesta, senza che sia configurabile un suo diritto ad ottenere il pagamento degli arretrati.
10. In detta sentenza la Corte ha, infatti, precisato che la regolamentazione dell'aggiornamento del canone per gli immobili non abitativi si distingue da quella dell'aggiornamento del canone per gli immobili abitativi (originariamente prevista dall'art. 24 L. n. 392/1978, poi abrogato dall'art. 14 della
L. 431/1998) solo nel momento genetico, ma che “non sussistono altre differenze in relazione alle modalità di calcolo di detto aggiornamento ed alla decorrenza dello stesso” (par 2.1. della predetta sentenza della Corte di cassazione). “Ciò comporta che, poiché la corresponsione dell'aggiornamento del canone ne presuppone la richiesta, poiché solo da tale richiesta decorre l'aggiornamento, se detta richiesta è stata tardivamente proposta, risulta definitivamente perduta la facoltà di richiedere gli aggiornamenti per le mensilità ormai passate (in buona sostanza non possono essere richiesti gli arretrati dell'aggiornamento del canone)” (par.

2.3. sent. cit.)
11. Sul calcolo dell'aggiornamento ISTAT il conduttore non ha mosso osservazioni e in effetti esso risulta effettuato con le modalità indicate nella sentenza di cui sopra, ovvero con riferimento al canone pagina 4 di 7 base iniziale fino alla data della richiesta, con la conseguenza che, ai fini della determinazione dell'entità della percentuale di aggiornamento, dovendo la stessa essere calcolata con riferimento al canone iniziale, dovrà tenersi conto dell'intero periodo e del corrispondente tasso di inflazione, anche se esso sia relativo ad annualità per le quali la domanda di aggiornamento non era stata proposta.
In altri termini, prosegue la Corte, la mancanza della domanda di aggiornamento del canone iniziale per determinati periodi intermedi, impedisce che per gli stessi possa ottenersi successivamente la corresponsione dell'aggiornamento, ma non influenza l'entità dell'aggiornamento dovuto dal mese successivo a quello della richiesta, poiché, dovendosi detto aggiornamento effettuare sempre con riferimento alla perdita del valore reale del canone iniziale, i periodi intermedi vanno egualmente calcolati al fine di ottenere la percentuale di aggiornamento del canone iniziale, corrispondente alla percentuale di inflazione calcolata dall'Istat.
Sulla domanda del locatore volta ad ottenere la quota parte pari al 50% dell'imposta di registro dall'annualità 2020 a quella del 2025
12. Detta domanda è fondata alla luce del disposto dell'art. 19 del contratto di locazione, senza che rilevi il fatto che prima dell'intimazione di sfratto i relativi importi non fossero stati chiesti, circostanza che incide solo sulla decorrenza degli interessi moratori che per detti pagamenti non sono stati chiesti.
Condanna al rilascio
13. Dalla risoluzione del contratto di locazione consegue l'obbligo per il conduttore di rilascio dell'immobile libero e vuoto da persone e cose in favore di per la cui esecuzione si Parte_1 ritiene di dover confermare la data del 3 giugno 2025 fissata con l'ordinanza ex art. 665 c.p.c. emessa il
7 maggio 2025.
Richiesta del locatore di condanna del conduttore ex art. 96 c.p.c.
14. In considerazione dell'accoglimento solo parziale della domanda del locatore, non sussistono i presupposti per l'accoglimento di detta richiesta.
Domanda riconvenzionale.
15. La domanda riconvenzionale avanzata dal conduttore al fine di ottenere il risarcimento del danno per l'inadempimento del locatore nell'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria ai sensi degli artt. 1576 e 1575 n. 2 c.c. non può essere accolta.
L'art. 10 del contratto di locazione, dopo aver riaffermato l'obbligo del conduttore di provvedere alla manutenzione ordinaria dell'immobile e dei suoi impianti, al comma 4 prevede che “Qualora la cosa locata abbisogni di riparazioni non a carico del conduttore, quest'ultimo è tenuto a dare immediata comunicazione scritta al locatario della necessità delle riparazioni stesse”.
pagina 5 di 7 All'art. 12 è poi sancito il divieto del conduttore di apportare qualsiasi innovazione o modifica dei locali senza il consenso scritto del locatore.
Tanto precisato, deve rilevarsi che le contestazioni mosse dal conduttore per la prima volta con le email del 2024 (docc. 3 e 4) sono estremamente generiche. In entrambe, di identico contenuto, infatti, dopo la contestazione di quanto richiesto per aggiornamenti ISTAT, si legge “il mio cliente mi riferisce di aver sostenuto diverse spese all'interno dell'immobile -a causa dell'inerzia del proprietario che, sebbene notiziato delle problematiche, mai ha provveduto a sanarle- essendo l'ambiente insalubre a causa dell'umidità persistente ed essendovi altresì problemi di sicurezza data la fragilità della porta d'ingresso. Mi riservo, dunque, la quantificazione di tutti i danni che il mio cliente è, mio tramite, a richiedere al sig. . Di identico contenuto è, infine l'email del 20.2.2025 (doc. 5), successiva Pt_1 alla notifica dell'atto di intimazione.
Nessuna spesa il conduttore ha mai documentato di aver sostenuto e neppure ha documentato l'esistenza di vizi, non risultando gli stessi neppure dalle fotografie prodotte, peraltro prive di data, dalle quali emergono solo problematiche minime rientranti nella manutenzione ordinaria alla quale è tenuto il conduttore.
Né tale carenza probatoria avrebbe potuto essere supplita dalle prove orali per le quali il conduttore ha insistito in sede di precisazione delle conclusioni, tutte inammissibili per la estrema genericità.
Sulle spese di lite.
16. Le spese del presente giudizio e del procedimento di mediazione seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, alla luce dei valori dei paragrafi 2 e 25 bis delle tabelle allegate al DM
147/2022, tenuto conto del valore della causa e dell'attività svolta.


P.Q.M.


Il Tribunale di Firenze, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, eccezione ed istanza reietta, così provvede:
DICHIARA risolto per grave inadempimento del conduttore il contratto di locazione ad CP_1 uso abitativo stipulato il 7.9.2006 tra (al quale è subentrato in qualità di erede il Parte_2 signor e registrato in data 13.09.2006 al n. 7654 serie 3, avente ad Parte_1 CP_1 oggetto l'immobile posto in Firenze, Via A. Righi n. 33, Piano I, e per l'effetto ORDINA al predetto conduttore il rilascio di detto immobile libero e vuoto da persone e cose in favore di Pt_1
confermando per l'esecuzione la data del 3 giugno 2025 fissata con l'ordinanza ex art. 665
[...]
c.p.c. emessa il 7 maggio 2025;
CONDANNA a pagare a la somma di € 13.036,21, di cui € CP_1 Parte_1
12.253,00 a titolo di aggiornamento ISTAT del canone di locazione dal mese di ottobre 2022 al pagina 6 di 7 17.12.2025, oltre interessi di mora dalle singole scadenze al saldo, ed € 783,21 per quota parte pari al
50% dell'imposta di registro per le annualità dal 2020 al 2025;
RIGETTA la domanda riconvenzionale proposta da CP_1
CONDANNA a rifondere a le spese del presente giudizio che CP_1 Parte_1 liquida in € 158,30 per esborsi e in complessivi € 4.500,00 per onorari, oltre rimborso forfetario per spese generali nella misura del 15%, IVA, se dovuta, e CPA come per legge.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura ed allegazione al verbale.
Firenze, 18 dicembre 2025
IL GIUDICE Dott.ssa Maria Filomena De Cecco
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