Sentenza n. 435/2026
Depositata il 27/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di SIRACUSA Sezione 3, riunita in udienza il 02/12/2025 alle ore 10:30 in composizione monocratica:
SI RI, Giudice monocratico in data 02/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 947/2025 depositato il 23/05/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Siracusa - Via G. Panico 96100 Siracusa SR
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- ATTO RECUPERO n. TY7CR2X00010 CREDITO IMPOSTA 2025
a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: La parte insiste nelle ragioni in atti.
Resistente/Appellato: La parte insiste nelle ragioni in atti.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto del 23.5.2025 Ricorrente_1 impugnava l'atto di recupero n. TY7CR2X00010/2025, relativo all'anno 2025, notificato a mezzo Raccomandata il 3 marzo 2025 per l'importo complessivo di euro 4.808,97, precisando che, con il suddetto atto, l'Agenzia delle Entrate - AdE aveva proceduto a recuperare il credito d'imposta di cui all'art. 119 del D.L. n 34/2020 (C.d. Decreto Rilancio), ottenuto dalla ricorrente quale condòmino del Condominio “x (soggetto che aveva trasmesso all'Agenzia delle Entrate, tra il 5 maggio
2022 ed il 27 marzo 2023, 13 comunicazioni aventi ad oggetto il credito maturato in relazione ai lavori “di recupero del patrimonio edilizio, dell'efficientamento energetico e del rischio sismico”; credito, poi, trasferito all'impresa appaltatrice dei lavori edili e che, come si vedrà meglio fra poco, ė stato solo parzialmente utilizzato), con la motivazione che la opponente, assieme ad altri 5 condomini, avrebbe simulato l'esistenza del condominio al solo scopo di poter usufruire del credito d'imposta.
Sosteneva che, illegittimamente e immotivatamente, l'Agenzia aveva ritenuto simulati gli atti preliminari di vendita al solo scopo di poter godere dei benefici fiscali, sebbene gli atti fossero stati registrati, stipulati davanti al notaio con trasferimento immediato del possesso e approvazione del regolamento di condominio.
Precisava che, costituito il condominio in data 10 agosto 2021, in data 23.08.2021, dovendo effettuare lavori di consolidamento sismico, venivano stipulati tre contratti di appalto. Solo in occasione dell'ultimo SAL, in data 28 marzo 2024, inspiegabilmente il sistema telematico scartava nr. 4 file relativi alla cessione del credito,
e procedeva alla comunicazione del diniego definitivo, con atto che veniva impugnato.
Eccepiva che, a fronte di un debito presunto di euro 29.502,00 – scaturente dal recupero del credito corrispondente alla somma dei progressivi 6,7,8,9, l'Agenzia, a pagina 18 dell'atto lo (ri)determina in euro
17.354,22 e, poi, successivamente alla pagina 23, specificava che intendeva recuperarne euro 2.954,50.
Contestava parte ricorrente gli esiti cui era pervenuto l'ufficio, come dai motivi specificati in ricorso, chiedendo l'annullamento dell'atto.
Si costituiva l'Agenzia delle Entrate che con ampia, articolata e documentata memoria, confermava la correttezza del proprio operato
Successivamente veniva presentata una memoria da parte ricorrente e altra documentazione.
All'udienza del 2.12.2025 la causa è stata posta in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1) Osserva questo Giudice che la ricorrente ha impugnato l'atto di recupero del credito di imposta da essa ottenuto quale condòmino del Condominio “x”, per l'importo di € 2.954,50., sul presupposto principale che la costituzione del condominio fosse fittizia.
Appare indubbio che la istante ha presentato le comunicazioni qualificandosi come condòmino (v. codice fiscale), e indicando il condominio x, nella sua veste di "Beneficiario", rappresentato da Nominativo_2, così come la tipologia degli interventi effettuati sulle unità immobiliari presenti nell'edificio, l'importo delle spese sostenute e gli anni di sostenimento delle spese (2023).
A seguito dello scarto delle comunicazioni, e stante le istanze di riesame in autotutela delle comunicazioni sospese, con relativa documentazione a supporto, l'Agenzia ha rigettato la richiesta di ripristino in autotutela, ritenendo che “la condotta posta in essere dalla società Società_1 S.r.l. ha avuto come scopo quello di accedere ad un vantaggio fiscale attraverso la costituzione ex novo di un condominio fittizio, aggirando la preclusione implicitamente contenuta nella disposizione sopra richiamata, e attuando, altresì, una speculazione immobiliare a carico della fiscalità generale, con margini di profitto potenzialmente elevati in virtù dello stesso meccanismo insito nella cessione del credito e nello sconto in fattura”.
Nell'odierno contenzioso è in discussione, preliminarmente, la sussistenza dell'elemento soggettivo della fattispecie agevolativa disciplinata dal D.L. 34/2020 (e non di altre), su cui si fonda il provvedimento di diniego oggetto dell'odierna impugnazione, e in merito va osservato come, dalla documentazione acquisita dall'Ufficio in occasione dell'istruttoria svolta in merito alle quattro comunicazioni oggetto di rigetto, è emerso che:
A) l'immobile interessato dalla descritta operazione è costituito da un totale di 101 unità immobiliari, e i soggetti beneficiari, indicati nelle comunicazioni all'Agenzia nella loro veste di condòmini, sono i seguenti:
1) Società_1 S.r.l., titolare di 93 subalterni;

2) Nominativo_3 titolare di 2 subalterni;

3) Nominativo_4 titolare di 2 subalterni;
4) Nominativo_5), titolare di 2 subalterni;

5) Ricorrente_1 titolare di 1 subalterno;

6) Nominativo_6 titolare di 1 subalterno. B) L'Agenzia ha quindi rilevato “la sproporzione nella distribuzione delle unità immobiliari tra i singoli condòmini, dato che il 92% dei subalterni fa capo a una Società di capitali, mentre il restante 8% risulta suddiviso tra cinque persone fisiche”.
C) La suddetta Società citata è stata costituita il 13.04.2021 con un capitale sociale di € 30.000,00, ripartito in parti uguali tra i seguenti soci:
1) Nominativo_7;
2) Nominativo_8;
3) Società_2 S.r.l.. La Società_2 s.r.l. è a sua volta partecipata dai seguenti due soci, ciascuno titolare del 50% del capitale sociale:
1) Nominativo_9;
2) Nominativo_3. D) Poco dopo la sua costituzione, il 21.05.2021, l'immobile in questione, già adibito ad albergo (ex Helios
Palace Hotel) e in stato di totale abbandono, è stato acquistato, al prezzo di € 1.000.000,00, dalla
Società_1 s.r.l. Dal 30.06.2021 al 20.07.2021, sull'immobile in questione sono stati eseguiti dei lavori, finalizzati al frazionamento immobiliare e al cambio di destinazione d'uso dell'immobile.
E) Al termine dei lavori di frazionamento, dai quali sono scaturiti i 101 subalterni di cui sopra, in data 09.08.2021 la Società_1 S.r.l. ha stipulato 5 contratti preliminari di vendita, registrati il 13.08.2021, con i quali si obbligava a vendere alcune unità immobiliari facenti parte dell'edificio in questione. Peraltro si evidenzia una incongruenza, in quanto in sede di preliminare del 9.8.2021 viene allegato dal Notaio (e approvato) il regolamento del Condominio, ma stranamente il Condominio viene costituito solo il giorno dopo la stipula dei preliminari, ed esattamente il 10 agosto 2021 (V.verbale in atti), e quindi appare improbabile che potesse esserci un regolamento di un costituendo Condominio.
F) Ognuno dei promittenti acquirenti risulta collegato alla Società da vincoli di tipo partecipativo o parentale:
1) Nominativo_3: partecipazione indiretta in STS s.r.l.;
2) Nominativo_4: coniuge di Nominativo_7 (socio STS s.r.l.);
3) Nominativo_5: coniuge di Nominativo_8 (socio e rappr. leg. STS s.r.l.);
4) Ricorrente_1: figlia di Nominativo_7 (socio STS s.r.l.);
5) Nominativo_6: parente di Nominativo_9 e Nominativo_3. Dopo la stipula dei cinque preliminari di vendita, e più precisamente il 10.08.2021 (quindi il giorno dopo), il condominio x ha ottenuto l'attribuzione del codice fiscale P.IVA_1, con rappresentante legale il sig. Nominativo_2. G) Dopodiché, il 23.09.2021, il condominio così formato ha stipulato tre contratti di appalto, con i quali ha commissionato alla società C.A.E.C. - Consorzio_1 la realizzazione dei lavori di riqualificazione energetica e di consolidamento sismico sull'immobile de quo, concordando il pagamento dei corrispettivi mediante la cessione dei crediti d'imposta, tramite sconto in fattura, d'importo corrispondente alla detrazione fiscale del 110%, così come previsto dai citati artt. 119 e 121 del D.L. 34/2020.
Successivamente alla stipula di tali contratti, sono stati avviati i lavori ai quali ha fatto seguito, tra il 05.02.2022
e il 27.03.2024, la trasmissione telematica delle (13) comunicazioni contenente l'opzione per lo sconto in fattura, per una spesa complessiva di € 16.219.663,00, a cui corrispondono crediti ceduti, sotto forma di sconto in fattura, di € 17.841.629 00.
2) Osserva questo Giudice come già la sequenza temporale degli atti di cui sopra, nonché gli stessi eventi di per sé, inducono questo Collegio a ritenere la fondatezza delle ragioni della Agenzia a considerare quel condominio come fittizio, e costituito al solo scopo di accedere (indebitamente) al rilevante vantaggio fiscale descritto.
Questa Sezione si è già pronunciata sulla fattispecie in esame, allorché, con sentenza n. 2027 del 16.10.2025, le cui argomentazioni sono perfettamente condivise, ha rigettato un ricorso, in sostanza identico a quello in esame, proposto (anche) dalla Società_4 avverso il provvedimento del 25.09.2024 - notificato alla Società_1 s.r.l. il 30.09.2024, e agli altri ricorrenti l'08.10.2024 - con cui l'AdE di Siracusa ha rigettato l'istanza di autotutela presentata dai ricorrenti il 09.05.2024, a seguito dello “scarto telematico” del credito d'imposta di cui agli artt. 119 e 121 D.L. n. 34/2020, per l'importo complessivo di € 5.136.272,00, relativo agli interventi di recupero del patrimonio edilizio sul medesimo immobile condominiale oggetto del presente giudizio.
Nel presente giudizio, come primo motivo parte ricorrente ha eccepito la violazione del principio del legittimo affidamento, sul presupposto che in precedenza le richieste non fossero state oggetto di scarto, ma tale contestazione non coglie nel segno.
Il legittimo affidamento è la fiducia ragionevole del contribuente nella stabilità e coerenza delle posizioni dell'Amministrazione finanziaria. Secondo l'art. 10, comma 1 dello Statuto, i rapporti tra contribuente e Fisco devono essere improntati alla buona fede e alla collaborazione. La giurisprudenza di legittimità ha qualificato
(v, Cass.n 12372/2021) i casi in cui l' affidamento del contribuente possa qualificarsi come legittimo e dunque pienamente tutelabile: a) lo stesso doveva confidare in un'attività dell'amministrazione finanziaria idonea a determinare una situazione di apparente legittimità e coerenza dell'attività stessa in senso favorevole al contribuente;
b) la conformazione, in buona fede (in senso soggettivo) da parte di quest'ultimo alla situazione giuridica apparente purché nel contesto di una condotta dello stesso (buona fede in senso oggettivo) connotata dall'assenza di qualsiasi dovere di correttezza;
c) eventuale presenza di circostanze specifiche e rilevanti relative al caso concreto dimostrative dell'esistenza dei predetti presupposti e tra queste il fluire del tempo, con consolidamento della posizione di vantaggio per il contribuente.
Presupposti che invero non sono riscontrabili nella fattispecie in esame, non potendo qualificarsi l'affidamento del contribuente come legittimo, poiché non connotato né da ragionevolezza né da buona fede, e sembrando piuttosto lo stesso un confidare fraudolento in una disattenzione dell'amministrazione finanziaria.
3.1) Relativamente al secondo motivo, riguardante la carenza dei presupposti in capo alla ricorrente, tali da qualificarla come condomino, e la inesistenza della figura del condominio neo costituito “x”, la istante, dopo avere rilevato che “l'argomentare dell'Agenzia muove innanzitutto da un postulato normativo che non può condividersi, ossia dalla affermazione che una società (nella specie: la Società_1), già in quanto tale, non potrebbe essere considerata alla stessa stregua di un condomino, giacché andrebbe considerata quale soggetto giuridico che agisce non al di fuori, bensì nell'esercizio dell'attività d'impresa, con la conseguenza (…) che essa non avrebbe comunque accesso all'agevolazione”, aggiunge che “l'art.119, comma 9, del D.L. 34/2020, circoscrive con precisione l'ambito dei soggetti beneficiari del c.d. "Superbonus", indicando, inter alia, al punto "b", le "persone fisiche", purché al di fuori dell'esercizio dell'attività d'impresa, arti e professioni nonché, distintamente – al precedente punto "a" e, si badi, senza tale limitazione – i
"condomìni"”.
E pertanto, “gli immobili di proprietà delle imprese potrebbero fruire del superbonus, anche con detrazione del 110% (…), purché facciano parte di condomìni civilistici”.
3.2) Inoltre, aggiungono i ricorrenti:
- “l'Agenzia delle Entrate, nel formulare il proprio diniego all'agevolazione, ha sostenuto che, trattandosi di immobile adibito precedentemente come albergo, sebbene sia stata variata la sua destinazione d'uso prima di effettuare i lavori di ristrutturazione e di attivare le pratiche per l'ottenimento del Superbonus, non avrebbe potuto beneficiare dell'agevolazione a motivo della precedente qualificazione catastale nella categoria D/2 e comunque per l'esistenza di nr. 101 unità immobiliari, i quali in buona parte della società Società_1”;
- mentre invece dal Decreto Rilancio si ricava che “in esso non si fa mai riferimento alla possibilità di accesso al beneficio fiscale solo per le unità «immobiliari ad uso residenziale» ma, più semplicemente e genericamente, il testo di legge indica le «unità immobiliari», escludendo ex lege le categorie catastali A/1,
A/8, A/9, giacché rientranti tra gli immobili di lusso”;
- “il cambio di destinazione d'uso dell'immobile (che, si sottolinea e ribadisce, è avvenuto prima dell'intervento della ristrutturazione) e la circostanza che la società Società_1 fosse titolare della maggior parte delle unità abitative, non compromette certamente la possibilità per il condominio di poter accedere all'agevolazione, sia perché la società non esercita l'attività all'interno del condominio, sia perché come espressamente indicato nella succitata Circolare Agenzia delle Entrate 8 agosto 2020 n. 24/E (§ 2),
"l'intervento deve riguardare edifici o unità immobiliari esistenti, non essendo agevolati interventi realizzati in fase di nuova costruzione"”.
3.3.1) Sotto altro profilo, la ricorrente afferma “l'insussistenza di qualsivoglia apparenza simulatoria”, visto che l'Agenzia, rilevando che “i condòmini che hanno costituito il condominio sono tutti titolari di un contratto preliminare di vendita con possesso dell'immobile e in rapporti di parentela con i soci della società
Società_1”, sostiene che si verserebbe in una ipotesi di “non autenticità del condominio”. Ma, in tal modo, essa violerebbe la Circolare dell'8 agosto 2020 n. 24/E , la quale, nell'ultimo periodo, in relazione alla validità dei contratti preliminari rispetto alla possibilità di ottenere il beneficio fiscale, prevede proprio che “ha diritto alla detrazione anche il promissario acquirente dell'immobile oggetto di intervento immesso in possesso, a condizione che sia stato stipulato un contratto preliminare di vendita dell'immobile regolarmente registrato”.
E nel caso di specie, i soggetti richiedenti il beneficio sono “tutti titolari di contratti preliminari di vendita debitamente registrati” il 13.08.2021 a Noto, (ora definitivi) che “recano la clausola del trasferimento immediato del possesso”; “né il rapporto di parentela paventato dall'Agenzia delle Entrate può rappresentare una condotta che possa essere configurabile come simulatoria del rapporto condominiale”.
3.3.2) A tali considerazioni i ricorrenti aggiungono, sempre sul profilo della simulazione, che “a sostanziale differenza di quanto avviene negli atti di simulazione, qui non ricorre la (necessaria in tema di simulazione) discrasia tra una apparenza simulata ed una effettività dissimulata, in quanto non solo le ragioni che stanno alla base della stipula degli atti (preliminari) di acquisto sono effettive ma, soprattutto, non è mai stata (in alcun modo) celata né alcuna identità né alcun nesso in capo ai soggetti acquirenti”.
Ciò perché “il Condominio x era ffettivamente partecipato dalla Società_1 nella misura del 92% e detta misura non è mai stata celata, così come la partecipazione residuale (dell'iniziale 8%), anch'essa effettiva, dei condomini persone fisiche”, ( tra cui l'odierna ricorrente) quando “una simulazione…avrebbe come presupposto una interposizione fittizia di soggetti del tutto estranei”, mentre “nella specie, invece, gli acquirenti iniziali sono persone che non hanno mai celato la propria identità, né, men che meno, hanno occultato parentele ed affinità (non tanto con la società Società_1, che ovviamente non sussistono, quanto coi soci di quest'ultima), bensì hanno agito per effettive ragioni, anche residenziali e familiari (…)”.
3.3.3) A ulteriore integrazione, la ricorrente chiarisce che “l'argomentare dell'Agenzia contrasta apertamente con lo spirito della legge che ha istituito il Superbonus”, perché “dalla lettura della più volte citata Circolare
n. 24/E, (§ 1.2), si evince con chiarezza che sono ammessi a fruire della detrazione anche i familiari dei titolari dell'immobile”, essendo previsto che "sono ammessi a fruire della detrazione anche i familiari del possessore o del detentore dell'immobile, individuati ai sensi dell'articolo 5, comma 5, del TUIR (coniuge, componente dell'unione civile di cui alla legge 20 maggio 2016, n. 76, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) nonché i conviventi di fatto ai sensi della predetta legge n.76 del 2016, sempreché sostengano le spese per la realizzazione dei lavori. La detrazione spetta a tali soggetti, a condizione che: - siano conviventi con il possessore o detentore dell'immobile oggetto dell'intervento alla data di inizio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese ammesse alla detrazione se antecedente all'avvio dei lavori;
- le spese sostenute riguardino interventi eseguiti su un immobile, anche diverso da quello destinato ad abitazione principale, nel quale può esplicarsi la convivenza. La detrazione, pertanto, non spetta al familiare del possessore o del detentore dell'immobile nel caso di interventi effettuati su immobili che non sono a disposizione (in quanto locati o concessi in comodato). Per fruire del Superbonus non è necessario che i familiari abbiano sottoscritto un contratto di comodato essendo sufficiente che attestino, mediante una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, di essere familiari conviventi. Ha diritto alla detrazione anche il promissario acquirente dell'immobile oggetto di intervento immesso nel possesso, a condizione che sia stato stipulato un contratto preliminare di vendita dell'immobile regolarmente registrato"”.
Da ultimo, “a ulteriore conferma che il condominio non è fittizio”, la ricorrente aggiunge quale “ titolare del contratto preliminare, sebbene unita da un rapporto di parentela (con i soci della STS), ha sottoscritto il contratto perché aveva specifiche esigenze abitative”, invero però mai provate.
Quanto al fatto che l'Ufficio territoriale abbia attribuito al richiedente Condominio x, insieme al codice fiscale P.IVA_1, la natura giuridica “13”, riferita alle “Altre organizzazioni di persone o di beni senza personalità giuridica (escluse le comunioni)”, che secondo l'Ufficio non individuerebbe il richiedente quale
“condominio”, i ricorrenti sostengono “non solo che la natura giuridica "13", ossia quella che caratterizza le
"Altre organizzazioni di persone o di beni senza personalità giuridica (escluse le comunioni)", ben si attaglia alla natura giuridica del condominio negli edifici (che infatti costituisce una comunione specifica, tant'è che il Codice Civile dispone delle norme speciali rispetto alla ordinaria comunione), ma che anche l'argomentazione dell'Ufficio per cui il codice del tipo di attività attribuito (ossia: "970000") risulterebbe diverso da quello che contraddistingue i condomini ordinari [e cioè: "Attività di condomini (970002)"] appare, oltre che forzata, anche fallace e non condivisibile”.
3.3.4) A ulteriore confutazione della tesi dell'Agenzia, a proposito della fittizietà del condominio, la ricorrente, nonostante l'Agenzia non vi abbia fatto riferimento, invoca l'art. 10/bis della L. 212/2000, il quale, nel disciplinare “l'abuso del diritto o elusione fiscale”, prevede, ai commi 1 e 3, che:
- “configurano abuso del diritto una o più operazioni prive di sostanza economica che, pur nel rispetto formale delle norme fiscali, realizzano essenzialmente vantaggi fiscali indebiti. Tali operazioni non sono opponibili all'amministrazione finanziaria, che ne disconosce i vantaggi determinando i tributi sulla base delle norme e dei principi elusi e tenuto conto di quanto versato dal contribuente per effetto di dette operazioni”;
- “non si considerano abusive, in ogni caso, le operazioni giustificate da valide ragioni extrafiscali, non marginali, anche di ordine organizzativo o gestionale, che rispondono a finalità di miglioramento strutturale o funzionale dell'impresa ovvero dell'attività professionale del contribuente”.
Ciò premesso, la ricorrente precisa che “il comportamento abusivo implica che, in assenza di qualsivoglia ragione extrafiscale, una operazione non possa spiegarsi altrimenti che con il mero conseguimento di risparmi d'imposta, fermo restando che la prova sia del disegno elusivo sia delle modalità di manipolazione e di alterazione degli schemi negoziali classici, considerati come irragionevoli in una normale logica di mercato
(cfr. Cass. Civ., Sez. Trib., 21 gennaio 2009, n. 1465) e perseguiti solo per pervenire a quel risultato fiscale, incombe sull'Amministrazione finanziaria, mentre grava sul contribuente l'onere di allegare l'esistenza di ragioni economiche alternative o concorrenti che giustifichino operazioni in quel modo strutturate”.
Mentre invece “nella fattispecie – in disparte le delineate ragioni di acquisto dei singoli appartamenti da parte dei promissari acquirenti – era ed è evidente che l'immobile, naturaliter, era destinato a costituire un
"condominio"”.
3.3.5) A conclusione dell'esposizione tendente a confutare la posizione dell'Agenzia, la ricorrente rileva anche che, “in connessione con quanto sopra, va evidenziato che, a ben vedere, anche ad ipotizzarsi la non ricorrenza delle condizioni di agevolazione al 110% (ossia se non dovessero esistere i presupposti per considerare la ristrutturazione edilizia in seno ad un condominio regolarmente costituito, bensì di edificio di proprietà di unico soggetto;
società immobiliare, nel caso di specie, anche se le unità immobiliari sono tutte vendute e/o impegnate con atti preliminari di vendita con relativa concessione dell'immediato possesso al promittente acquirente), la società sarebbe stata, senza dubbio e comunque, legittimata ad ottenere agevolazioni di altra natura, ma sempre correlate all'attività di ristrutturazione dell'edificio”.
A tal fine, la ricorrenti fa riferimento a 2 tipologie di agevolazione:
- “l'ECOBONUS ordinario sino al 65% delle spese sostenute nel limite di 60 mila euro per cappotto e infissi e 30 mila euro per impianto di riscaldamento con riferimento a ciascuna unità immobiliare. Come edificio condominiale, l'aliquota del 65% è elevata al 70% o 75% (di 40mila euro per ciascuna unità immobiliare) se l'intervento sulle parti comuni riguarda più del 25% della superficie disperdente lorda o si conseguano i valori di termici della qualità media del DM 26.06.2015 (art. 14 d.l. 63/2013 convertito in legge 90/2013). Per quanto riguarda invece l'impianto fotovoltaico, il limite è di 48 mila euro (articolo 1, comma 58, L. 30.12.2020 n.178)”;
- “il SISMABONUS previsto dall'art. 16, D.L. n. 63/2013, che rappresenta un'agevolazione fiscale che interessa i lavori riguardanti misure antisismiche, realizzati sia sugli immobili di tipo abitativo che su quelli utilizzati per attività produttive. Obiettivo della misura è incentivare la sistemazione e la messa in sicurezza degli edifici, per migliorarne la struttura contro il rischio sismico. Motivo per cui le opere devono essere realizzate su edifici che si trovano nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2) e nella zona 3.
Possono usufruire della detrazione sia i soggetti passivi IR (persone fisiche), sia i soggetti passivi ES
(imprese) che sostengono le spese per gli interventi agevolabili, a condizione che possiedano o detengano l'immobile in base a un titolo idoneo e che le spese siano rimaste a loro carico”.
E tale dato, conclude, “contraddice pure la logica della fittizietà e dell'abuso, in quanto, riducendo obiettivamente e significativamente il (preteso) vantaggio fiscale indebito, che avrebbe mosso (…) l'operato degli agenti, riduce ulteriormente gli elementi di verosimiglianza del (subiettivo) costrutto accusatorio, che, infatti, anche volendo seguire il ragionamento dell'Ufficio, dovrebbe confrontarsi (…) con la obiezione per cui non avrebbe senso compromettere un'operazione acquisitiva di siffatto spessore per ottenere una agevolazione (non già insussistente, ma) solo superiore a quella comunque aliunde spettante: un'agevolazione che – sia ben inteso – benché comunque significativa ed apprezzabile in termini assoluti
(ossia ascendente a qualche milione di euro), sarebbe comunque ben poca cosa in chiave percentuale, specie se parametrata all'investimento complessivo (compreso quello non agevolato), che verrebbe compromesso o posto in pericolo da operazioni abusive”.
4) Questo Giudice ritiene che il ricorso sia da rigettare, in quanto infondato.
L'art. 119 del d.l. n. 34/2020 prevede, al comma 1, che “la detrazione di cui all'art. 14 del d.l. 04.06.2013 n.
63 si applica nella misura del 110 per cento per le spese documentate e rimaste a carico del contribuente, sostenute dal 1° luglio 2020 fino al 30 giugno 2022, da ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali di pari importo e in quattro quote annuali di pari importo per la parte di spese sostenuta dal 1° gennaio 2022”, nei casi ivi specificati:
a) “interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell'edificio o dell'unità immobiliare situata all'interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno…”;
b) “interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria,
a condensazione…”;
c) “interventi sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria, a condensazione…”.
Ai sensi del comma 9 del citato art. 119, “le disposizioni contenute nei commi da 1 a 8 si applicano agli interventi effettuati”, per ciò che in questa sede interessa:
a) “dai condomìni e dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche”;
b) “dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari, salvo quanto previsto al comma 10”.
L'art. 121 prevede poi che “i soggetti che sostengono, negli anni 2020, 2021, 2022, 2023 e 2024, spese per gli interventi elencati al comma 2 possono optare, in luogo dell'utilizzo diretto della detrazione spettante, alternativamente”:
a) “per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dai fornitori che hanno effettuato gli interventi e da questi ultimi recuperato sotto forma di credito d'imposta, di importo pari alla detrazione spettante, cedibile dai medesimi ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari, senza facoltà di successiva cessione…”;
b) “per la cessione di un credito d'imposta di pari ammontare ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari, senza facoltà di successiva cessione, fatta salva la possibilità di tre ulteriori cessioni solo se effettuate a favore di banche e intermediari finanziari…”.
5) Al fine di motivare la decisione di questo Collegio, appare utile valutare correttamente quanto accaduto in fatto.
L'immobile interessato dalla descritta operazione è costituito da un totale di 101 unità immobiliari, e i soggetti beneficiari, indicati nelle comunicazioni all'Agenzia nella loro veste di condòmini, sono i seguenti:
1) Società_1 S.r.l. (c.f. P.IVA_2), titolare di 93 subalterni;

2) Nominativo_3 (c.f. CF_1), titolare di 2 subalterni;

3) Nominativo_4 (c.f. CF_2), titolare di 2 subalterni;

4) Nominativo_5 (c.f. CF_3), titolare di 2 subalterni;

5) Ricorrente_1 (c.f. CF_Ricorrente_1), titolare di 1 subalterno;

6) Nominativo_6 (c.f. CF_4), titolare di 1 subalterno. L'Agenzia ha quindi rilevato “la sproporzione nella distribuzione delle unità immobiliari tra i singoli condòmini, dato che il 92% dei subalterni fa capo a una Società di capitali, mentre il restante 8% risulta suddiviso tra cinque persone fisiche”.
La suddetta Società citata è stata costituita il 13.04.2021 con un capitale sociale di € 30.000,00, ripartito in parti uguali tra i seguenti soci:
1) Nominativo_7 (c.f. CF_5);
2) Nominativo_8 (c.f. CF_6);
3) Società_2 S.r.l. (P.IVA_3). La Società_2 s.r.l. è a sua volta partecipata dai seguenti due soci, ciascuno titolare del 50% del capitale sociale:
1) Nominativo_9 (c.f. CF_7);
2) Nominativo_3 (c. f. CF_2. ù Poco dopo la sua costituzione, il 21.05.2021, l'immobile in questione, già adibito ad albergo (ex Helios Palace Hotel) e in stato di abbandono, è stato acquistato, al prezzo di € 1.000.000,00, dalla Società_1 s.r.l. Dal 30.06.2021 al 20.07.2021, sull'immobile in questione sono stati eseguiti dei lavori, finalizzati al frazionamento immobiliare e al cambio di destinazione d'uso dell'immobile.
Al termine dei lavori di frazionamento, dai quali sono scaturiti i 101 subalterni di cui sopra, in data 09.08.2021 la Società_1 S.r.l. ha stipulato 5 contratti preliminari di vendita, registrati il 13.08.2021, con i quali si obbligava a vendere alcune unità immobiliari facenti parte dell'edificio in questione, in favore di soggetti collegati da vincoli di tipo partecipativo o parentale;

Dopo la stipula dei cinque preliminari di vendita, e più precisamente il 10.08.2021, il condominio x ha ottenuto l'attribuzione del codice fiscale P.IVA_1, con rappresentante legale il sig. Nominativo_2. Dopodiché, il 23.09.2021, il condominio così formato ha stipulato tre contratti di appalto, con i quali ha commissionato alla società C.A.E.C. - Consorzio_1 la realizzazione dei lavori di riqualificazione energetica e di consolidamento sismico sull'immobile de quo, concordando il pagamento dei corrispettivi mediante la cessione dei crediti d'imposta, tramite sconto in fattura, d'importo corrispondente alla detrazione fiscale del 110%, così come previsto dai citati artt. 119 e 121 del D.L. 34/2020.
Successivamente alla stipula di tali contratti, sono stati avviati i lavori ai quali ha fatto seguito, tra il 05.02.2022
e il 27.03.2024, la trasmissione telematica delle (13) comunicazioni contenente l'opzione per lo sconto in fattura, per una spesa complessiva di € 16.219.663,00, a cui corrispondono crediti ceduti, sotto forma di sconto in fattura, di € 17.841.629 00.
Nei mesi di dicembre 2024 la Società ha stipulato sette contratti definitivi per la vendita delle prime sette unità di quel (consistente) complesso immobiliare.
6.1) Già la loro sequenza temporale, come descritta, nonché gli stessi eventi di per sé, inducono questo
Giudice a ritenere che abbia ragione l'Agenzia nel considerare quel condominio come fittizio, e costituito al solo scopo di accedere (indebitamente) al rilevante vantaggio fiscale descritto.
Vale a dire che il punto non è, come strumentalmente rilevato dalla ricorrente, se un condominio possa o no accedere a quei vantaggi, perché ciò può anche essere ritenuto ovvio;
bensì, più semplicemente, se di reale condominio e di veri condòmini si tratti.
E i fatti conducono a escludere che si sia trattato di una operazione come quella prospettata all'Agenzia.
Sotto il primo profilo, va rilevato che:
- la Società_1 s.r.l. è stata costituita il 13.04.2021 con un capitale sociale di soli € 30.000,00, e dalla sua costituzione non risulta aver posseduto automezzi o attrezzature, né assunto personale dipendente;

- il primo atto di gestione compiuto ha riguardato proprio l'acquisto, il 21.05.2021, dell'immobile de quo;

- nei mesi di maggio e giugno del 2024 la Società ha venduto le prime 7 unità di quel (consistente) complesso immobiliare a prezzi compresi tra i 50.000 e i 100.000 euro, mostrando così il fine speculativo che ha mosso la Società fin dalla sua costituzione, e che si è realizzato attraverso l'acquisto di un immobile in stato di abbandono al prezzo di € 1.000.000, per poi procedere al frazionamento in tante unità immobiliari e al cambio di destinazione d'uso dell'edificio, per poi realizzare un'opera importante di ristrutturazione appaltando a terzi lavori per oltre € 16.000.000.
È quindi corretta la ricostruzione dell'Agenzia circa la vera natura della citata Società, perché, sebbene il suo oggetto sociale preveda quale attività principale "lavori di costruzione, manutenzione, ristrutturazione, realizzazione e gestione di edifici civili ed industriali", ciò che, di fatto, ha mostrato di essere è una Società immobiliare di compravendita.
In tal modo, le spese oggetto di fatturazione sono state integralmente coperte dallo Stato attraverso l'indebita fruizione del c.d. Superbonus, per il tramite dello sconto in fattura, e in questo ambito si colloca la creazione del "condominio" collegato a quel complesso immobiliare, che proprio la modalità di nascita rivela la natura fittizia.
Ora, poiché, come già rilevato, ai sensi del comma 9 del citato art. 119 le agevolazioni fiscali de quibus si applicano sì agli interventi effettuati anche dai condomìni, però “al di fuori dell'esercizio di attività di impresa”,
è evidente che in questo caso gli interventi sono stati realizzati da un soggetto, la Società, nell'esercizio di un'attività di impresa, sotto le spoglie di un condominio che in realtà, al di là delle parvenze, ivi compresa l'assemblea, non esisteva, in quanto comunque fittiziamente costituito.
Pertanto, fondata deve ritenersi la tesi dell'Agenzia anche quando rileva che qualora la Società avesse richiesto l'accesso diretto alle agevolazioni descritte senza la previa formazione di un condominio, sarebbe andata incontro alla descritta preclusione prevista dall'art. 119.
E d'altra parte, rileva anche la circostanza che l'intero edificio risulta di proprietà esclusiva della
Società_1 S.r.l., la quale all'atto dell'acquisto del medesimo l'ha iscritto tra i "beni merce". Senza contare che la gran parte delle unità immobiliari risultava iscritta in catasto alla categoria F/4 (fabbricati in corso di costruzione), non potendosi quindi evincere la destinazione residenziale abitativa prevista.
6.2) Anche con riferimento alle persone fisiche indicate nelle comunicazioni, la costituzione del condominio va considerata fittizia.
Il riferimento è ai 5 contratti preliminari di compravendita stipulati – simultaneamente nello stesso giorno e innanzi al medesimo notaio (maggio 2021) – tra l'esclusivo proprietario dell'immobile, e cioè la Società_1 s.r.l., e le 5 persone fisiche sopra citate, legati da rapporti di parentela ai soci della Società promittente venditrice, i quali non solo non hanno versato al momento del preliminare alcun importo, peraltro a titolo di caparra confirmatoria, ma si sono riservati il pagamento (dell'acconto) ad un momento successivo indeterminato o meglio il pagamento integrale sarebbe avvenuto al momento della stipula dell'atto definitivo, che “avrebbe dovuto” perfezionarsi entro e non oltre il 31/12/2024. ( rectius: nel caso in esame il versamento della somma di € 10.000,00 a titolo di caparra confirmatoria viene postergato ad una data successiva imprecisata senza alcune riferimento alla eventuale tracciabilità del pagamento )
Appare quindi comprovato che il preliminare in favore della UR del 9.8.2024, peraltro con “immediato trasferimento del possesso”, sia stato stipulato davanti al notaio senza alcun esborso di denaro ma solo con l'impegno di un pagamento futuro peraltro senza la verifica di alcuna tracciabilità degli esborsi e senza alcuna garanzia reale.
Circostanza questa che avvalora, se mai ce ne fosse bisogno, il rapporto ( di complicità) esistente tra le parti.
Appare altresì pacifico il principio che, sebbene vi sia stato il trasferimento del possesso immediato, non per questo un contratto preliminare di vendita trasferisce al futuro acquirente (promissario) alcun diritto reale, né diritto personale di godimento, cosicché egli non può assumere la qualifica di condòmino.
Non solo, ma la stipula dei contratti definitivi (nel dicembre 2024 in rapida e sospetta successione) appare quanto meno sospetta, stante che, anche in questa occasione, nessun pagamento integrale dell'importo avviene alla stipula dinanzi al Notaio (28.12.2024) ma solo l'impegno ad un pagamento differito ( nle caso ed quo :entro giugno 2025) senza alcuna previsione di formalità, con una data incongruente e successiva alla stipula, ma soprattutto con rinunzia alla ipoteca legale da parte del venditore, pur non avendo questi incassato il prezzo della vendita (e verosimilmente anche del preliminare non avendo il notaio fatto cenno alla tracciabilità dei pagamenti).
Elementi, tutti questi descritti, che inducono questo Giudicer a ritenere che la stipula dei contratti preliminari e dei successivi definitivi abbia avuto come scopo (esclusivo) quello di precostituire una pluralità di soggetti in funzione della successiva nascita del condominio con la possibilità di godere dei benefici fiscali.
Senza contare che le esigenze abitative alle quali hanno fatto riferimento i ricorrenti, che, a loro dire, hanno inteso soddisfare con tali contratti, sono state indicate solo successivamente genericamente.
6.3) Quanto alla disquisizione sulla simulazione fatta dai ricorrenti, laddove essi hanno precisato che, “a sostanziale differenza di quanto avviene negli atti di simulazione, qui non ricorre la (necessaria in tema di simulazione) discrasia tra una apparenza simulata ed una effettività dissimulata, in quanto non solo le ragioni che stanno alla base della stipula degli atti (preliminari) di acquisto sono effettive (…) ma, soprattutto, non
è mai stata (in alcun modo) celata né alcuna identità né alcun nesso in capo ai soggetti acquirenti”, il Collegio osserva che siffatte osservazioni possono avere una loro validità se riferite solo a una simulazione (c.d.
“relativa”) che riguarda i soggetti, ma non al tipo di contratto tout court, ovvero alla c.d. simulazione “assoluta”.
A tal fine, in giurisprudenza si trova chiarito che “la prova della simulazione assoluta che i terzi o i creditori sono chiamati a fornire ex articolo 1417 del Cc può fondarsi su elementi presuntivi che normalmente sono la regola. Infatti, ai fini dell'indagine sulla simulazione, le risultanze dell'atto pubblico non sono decisive, perché la sua efficacia probatoria riguarda la provenienza delle dichiarazioni e degli altri fatti che il pubblico ufficiale attesta avvenuti in sua presenza, e non l'intrinseca verità delle dichiarazioni, né la rispondenza dei fatti alla vera intenzione delle parti. La conformità al reale interno volere di tali manifestazioni di volontà può, quindi, essere contrastata con ogni mezzo di prova nei casi contemplati dall'articolo 1417 del Cc, ivi compresa la prova per presunzioni. Al riguardo, essendo la presunzione semplice affidata alla prudente valutazione del decidente ex articolo 2729 del Cc, spetta al giudice di merito valutare la possibilità di fare ricorso a tale tipo di prova, scegliere i fatti noti da porre a fondamento della presunzione e le regole d'esperienza tramite le quali dedurre il fatto ignoto, valutare la ricorrenza dei requisiti di precisione, gravità e concordanza richiesti dalla legge. Trattandosi, appunto, di apprezzamento affidato alla valutazione discrezionale del giudice di merito, esso è sottratto al sindacato di legittimità se congruamente motivato” (cfr. Cass. civ., sez. II, 04/07/2024
n. 18347).
E questo Giudice ritiene che tutti gli elementi sopra indicati, combinati fra loro, costituiscano – ai sensi dell'art. Indirizzo_1 c.c. – delle “presunzioni gravi, precise e concordanti”, che consentono di ritenere simulata, nel senso indicato, l'operazione legata al condominio descritta (Indirizzo_2). Indirizzo_3) La superiore ricostruzione conduce a ritenere inadeguato il richiamo della ricorrente dell'art. 10/bis della L. 212/2000, relativo “all'abuso del diritto o elusione fiscale”, nella parte in cui prevede che “non si considerano abusive, in ogni caso, le operazioni giustificate da valide ragioni extrafiscali, non marginali, anche di ordine organizzativo o gestionale, che rispondono a finalità di miglioramento strutturale o funzionale dell'impresa ovvero dell'attività professionale del contribuente”, sulla base della considerazione che “era ed è evidente che l'immobile, naturaliter, era destinato a costituire un "condominio"”, proprio perché il condominio, come si è dimostrato, è stato costituito ad altri fini.
7.2) Analogamente, va ritenuto infondato il motivo con cui la ricorrente fa valere un “ulteriore profilo di violazione e/o falsa applicazione dell'art. 10/bis L. 212/2000”, sotto il profilo che “il fatto che, nella specie,
l'Agenzia delle Entrate non abbia fatto espresso riferimento, neppure logico e/o concettuale, al paradigma dell'abuso di diritto (…) risiede, …oltre che nella (abilmente perseguita) finalità di evitare il confronto con la norma di cui in rubrica e con la giurisprudenza che su di essa si è pronunziata, anche col fatto che, a ben vedere, nella specie il contribuente è stato privato delle guarentigie procedurali, difensive, apprestate dai commi 6 e seguenti (…) di detta norma”.
La ricorrente si riferisce al fatto che il comma 6 prevede che, “…l'abuso del diritto è accertato con apposito atto, preceduto, a pena di nullità, dalla notifica al contribuente di una richiesta di chiarimenti da fornire entro il termine di sessanta giorni, in cui sono indicati i motivi per i quali si ritiene configurabile un abuso del diritto”, per cui i ricorrenti lamentano il fatto che “nella fattispecie è assolutamente mancata la notifica della suddetta
"richiesta di chiarimenti" (a cui consegue, giusta il successivo comma 7, un termine di almeno sessanta giorni, entro cui il contribuente può rendere i richiesti chiarimenti), la cui omissione viene comminata dalla sanzione di radicale "nullità" dell'atto definitivo”.
Il motivo è infondato perché in realtà, nella materia in esame, vige una disciplina speciale, rinvenibile nell'art. 122-bis del citato d.l. 34/2020, relativo proprio alle “misure di contrasto alle frodi in materia di cessioni dei crediti” e al “rafforzamento dei controlli preventivi”, laddove è previsto che:
1. “l'Agenzia delle entrate, entro cinque giorni lavorativi dall'invio della comunicazione dell'avvenuta cessione del credito, può sospendere, per un periodo non superiore a trenta giorni, gli effetti delle comunicazioni delle cessioni, anche successive alla prima, e delle opzioni inviate alla stessa Agenzia ai sensi degli articoli 121
e 122 che presentano profili di rischio, ai fini del relativo controllo preventivo. I profili di rischio sono individuati utilizzando criteri relativi alla diversa tipologia dei crediti ceduti e riferiti”:
a) “alla coerenza e alla regolarità dei dati indicati nelle comunicazioni e nelle opzioni di cui al presente comma con i dati presenti nell'Anagrafe tributaria o comunque in possesso dell'Amministrazione finanziaria”;
b) “ai dati afferenti ai crediti oggetto di cessione e ai soggetti che intervengono nelle operazioni a cui detti crediti sono correlati, sulla base delle informazioni presenti nell'Anagrafe tributaria o comunque in possesso dell'Amministrazione finanziaria”;
c) “ad analoghe cessioni effettuate in precedenza dai soggetti indicati nelle comunicazioni e nelle opzioni di cui al presente comma”;
2. “se all'esito del controllo risultano confermati i rischi di cui al comma 1, la comunicazione si considera non effettuata e l'esito del controllo è comunicato al soggetto che ha trasmesso la comunicazione. Se, invece, i rischi non risultano confermati, ovvero decorso il periodo di sospensione degli effetti della comunicazione di cui al comma 1, la comunicazione produce gli effetti previsti dalle disposizioni di riferimento”;
3. “fermi restando gli ordinari poteri di controllo, l'Amministrazione finanziaria procede in ogni caso al controllo nei termini di legge di tutti i crediti relativi alle cessioni per le quali la comunicazione si considera non avvenuta ai sensi del comma 2”;
4. “i soggetti obbligati di cui all'art. 3 del d.lgs. 21.11.2007 n. 231, che intervengono nelle cessioni comunicate ai sensi degli articoli 121 e 122 del presente decreto, non procedono all'acquisizione del credito in tutti i casi in cui ricorrono i presupposti di cui agli artt. 35 e 42 del predetto d.lgs. n. 231 del 2007, fermi restando gli obblighi ivi previsti”;
5. “con provvedimento del direttore dell'Agenzia delle entrate sono stabiliti criteri, modalità e termini per l'attuazione, anche progressiva, delle disposizioni di cui ai commi 1 e 2”.
Vale a dire che i controlli previsti per le descritte agevolazioni e, soprattutto, la tempistica per la loro effettuazione (sospensione degli effetti delle comunicazioni “per un periodo non superiore a 30 giorni”), sono incompatibili con l'applicazione di altre discipline, cosicché nei siffatti poteri di controllo può farsi rientrare la rilevazione di qualsiasi anomalia che impedisca la fruizione di quelle importanti agevolazioni fiscali, nell'ambito appunto delle “misure di contrasto alle frodi in materia di cessioni dei crediti”.
Alla luce delle suesposte considerazioni, ritenuta corretta la decisione adottata dalla Agenzia, stante la infondatezza delle ragioni proposte, va rigettato il ricorso, con condanna della ricorrente al pagamento delle spese.

P.Q.M.

Il Giudice rigetta il ricorso in epigrafe.
Condanna la ricorrente al pagamento delle spese di giudizio, liquidate in € 2127,00 oltre accessori.
Così deciso a Siracusa, il 02.12.2025.
Il Giudice
Dr.ssa Adriana Puglisi