IL TRIBUNALE DI PADOVA
Sezione II civile
in persona del Giudice Unico dott.ssa Manuela Elburgo ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile n. 7917/2022 R.G. promossa con atto di citazione notificato il 22 dicembre 2022 e 17 maggio 2023
da
in persona dell'amministratore unico e legale Parte_1
rappresentante, rappresentata e difesa dagli avv.ti Fabio Scapolo, Ettore
Salce ed Ivan Rigatti, del Foro di Padova, ed elettivamente domiciliata presso lo studio degli stessi, giusta mandato in calce all'atto di citazione
ATTRICE
contro contumace Controparte_1
CONVENUTA
e contro
AN RA contumace
CONVENUTO
Oggetto: Agenzia
Conclusioni
per l'attrice: “Nel merito - accertare e dichiarare l'attività di mediazione svolta dall'ATTORE a beneficio dei CONVENUTI in relazione all'operazione avente ad oggetto il trasferimento di proprietà dell'immobile denominato Palazzina G
1 a Venezia;
- per l'effetto, accertare e dichiarare il diritto dell'ATTORE a ricevere il pagamento da parte dei CONVENUTI di una provvigione complessiva di € 300.000,00, oltre IVA, accessori e interessi, ovvero alla diversa somma, maggiore o minore, che risulterà in base alle tariffe professionali e usi vigenti, o in ulteriore subordine, in base ad equità ai sensi dell'art. 1755 c.c.;
per l'effetto, condannare i CONVENUTI al pagamento della provvigione così
determinata.
In ogni caso, con condanna dei CONVENUTI alla rifusione di compensi e spese, compresa maggiorazione del 15% e interessi.
In via istruttoria
Per quanto occorre, si insiste per l'ammissione delle prove testimoniali come dedotte nella memoria dell'ATTORE n. 2 ex art. 183 comma 6 c.p.c., i cui capitoli di prova sono qui trascritti integralmente, preceduti dalla locuzione
“Vero che”:
1. “Sul finire del gennaio 2021, segnalava al sig. di essere Parte_2
a conoscenza dell'interesse di un investitore italiano all'acquisto di un albergo di lusso situato a Venezia denominato Palazzina G, come da messaggio
Whatsapp che le si rammostra (doc. 4/1 ATTORE)”
2. “Si rivolgeva al sig. perché era a conoscenza che egli Parte_2
svolgeva attività di mediazione immobiliare con riconosciuta professionalità
attraverso la sua società Parte_1
3. “All'inizio del febbraio 2021, comunicava al sig. di aver Parte_2
trasmesso i suoi riferimenti al dott. rappresentante del soggetto Per_1
investitore interessato all' acquisto di un albergo di lusso situato a Venezia
denominato Palazzina G, come da messaggio Whatsapp che le si rammostra
(doc. 4/2 ATTORE)”
2 Si chiede che venga sentito come testimone sui capitoli di prova sopra indicati, il sig. presso Cannaregio 2077 - 30121 Venezia. Testimone_1
4. “Agli inizi di febbraio 2021, il sig. veniva contattato Parte_2
telefonicamente dal dott. quale rappresentante della società Testimone_2
per manifestare l'interesse proprio e di terzi all'acquisto Controparte_1
di un immobile situato a Venezia denominato Palazzina Grassi o Palazzina G”
5. “Nel corso della telefonata, il dott. invitava il sig. Per_1 Parte_2
ad attivarsi per trovare un contatto con la proprietà di Palazzina G”
6. “In data 16 febbraio 2021 presso l'hotel Laguna Palace di Mestre, il sig.
teneva una riunione con il sig. , quale esponente della Pt_2 Persona_2
proprietà di Palazzina G”
7. “In data 4 marzo 2021, lei inviava al sig. il testo di un accordo di Per_2
riservatezza sottoscritto da nonché la richiesta Parte_1
di condividere con alcune prime informazioni inerenti Controparte_1
Palazzina G e la società proprietaria della stessa, come da comunicazione e-
mail che le si rammostra (doc. 9 ATTORE)”.
8. “In data 5 marzo 202l, lei trasmetteva ad i primi Controparte_1
documenti inerenti a Palazzina G ricevuti dal sig. , proponeva Per_2
l'organizzazione di una riunione comune per discutere dell'affare ed inviava anche accordo di riservatezza, con invito alla sottoscrizione per accettazione,
come da comunicazione e-mail che le si rammostra (doc. 11 ATTORE)”.
9. “In data 9 marzo 2021, si teneva una riunione via Zoom a cui partecipavano il sig. per il dott. e la prof.ssa Pt_2 Parte_1 Per_1
per e il sig. per la proprietà di Per_3 Controparte_1 Per_2
Palazzina G”.
10. “In data 24 marzo 2021 si teneva via Zoom una riunione a cui partecipavano il sig. per il dott. Pt_2 Parte_1 CP_2
3
[...] e la prof.ssa per e il sig. per la Per_3 Controparte_1 Per_2
proprietà di Palazzina G, come risulta da video che le si rammostra (doc. 33
ATTORE)”.
11. “Nell'ambito delle riunioni tenutesi, parte acquirente e parte venditrice concordavano con il sig. una provvigione per l'attività di Parte_2
mediazione svolta per l'importo complessivo di € 300.000,00”
Si chiede che venga sentita come testimone sui capitoli di prova sopra indicati, la signora , presso Viale Margherita n. 8 - 36043 Testimone_3
Camisano Vicentino”
MOTIVI DELLA DECISIONE
1.1 Con atto di citazione ritualmente notificato, Parte_1
ha citato in giudizio, avanti l'intestato Tribunale, ed Controparte_1
per sentirli condannare al pagamento della somma di € Persona_2
300.000,00 a titolo di provvigione.
A fondamento della propria domanda la società attorea ha dedotto di avere provveduto, sin dal gennaio 2021, a mettere in contatto Controparte_1
in persona di e di , ed Testimone_2 Controparte_3 Persona_2
quali soggetti rispettivamente interessati all'acquisto ed alla vendita di un albergo sito in Venezia e conosciuto come Palazzina G;
ha dedotto, altresì, di avere promosso e curato le interlocuzioni tra le parti, favorendo lo scambio di documentazione ed inviando ad entrambe, nel mese di marzo 2021, un accordo di riservatezza;
ha dedotto, inoltre, che, essendo stata prospettata da
, l'interesse all'acquisto anche da parte della famiglia Controparte_3
aveva provveduto a girare alla i contatti dell per Parte_3 Per_3 Per_2
l'organizzazione di una visita personale a Palazzina G.
La società attorea ha dedotto che successivamente a tale visita, aveva continuato a tenere i rapporti con l , tanto che questi aveva Per_2
4 prospettato la conclusione dell'operazione per il mese di novembre 2021, ma che, portata effettivamente a termine l'operazione mediante la cessione delle partecipazioni della società proprietaria dell'immobile, 3 Onde Pt_1 [...]
negava di dovere alcunché ad Controparte_1 Parte_1
laddove rimaneva silente alle richieste di pagamento della Persona_2
provvigione.
La società attorea ha concluso chiedendo il pagamento della propria provvigione che ha quantificato in € 300.000,00 in conformità agli accordi presi con le parti.
1.2 All'udienza del 20 aprile 2023 è stata dichiarata la contumacia di
[...]
ed alla successiva udienza del 28 settembre 2023 è stata Controparte_1
dichiarata la contumacia di . Persona_2
La causa è stata istruita documentalmente e passa ora in decisione sulle conclusioni trascritte in epigrafe e rassegnate all'udienza del 9 gennaio 2025.
La domanda attorea va accolta per le motivazioni di seguito esposte.
2.1 Il presente giudizio ha ad oggetto la richiesta di Parte_1
di vedersi riconosciuta la provvigione per l'attività di mediazione svolta in
[...]
relazione all'operazione che ha portato alla modifica dell'assetto proprietario dell'albergo veneziano noto come Palazzina G.
Dalla documentazione versata in atti emerge che tra fine gennaio/primi di febbraio 2021 tal segnalò ad , Testimone_1 Parte_2
amministratore unico e legale rappresentante di Parte_1
(doc. 1), l'interesse da parte di in persona di Controparte_1 [...]
e (soci e consiglieri di tale società), all'acquisto Tes_2 Controparte_3
del detto albergo (docc. 4/1 e 4/2), tanto che sin da febbraio 2021, su sollecito del e della il avviò i contatti con la proprietà di Per_1 Per_3 Pt_2
5 Palazzina G in persona di (doc. 6) e continuò a coltivarli su Persona_2
sollecito del (doc. 8). Per_1
Dalla documentazione versata in atti emerge, altresì, che
[...]
proseguì le interlocuzioni anche con scambio di Parte_1
documentazione sia con (docc. 9/1, 9/2, 10/1, 10/2) sia con Persona_2
Cont la società (doc. 11/1 e 11/2), la quale, ad inizio marzo 2021, inviò
all'odierna attrice un accordo di riservatezza sottoscritto per accettazione (doc.
13/2); emerge, inoltre, che per tutto marzo 2021, continuarono i contatti consistiti anche in riunioni ed una visita a Venezia con la presenza anche della famiglia (docc. 14, 15/1, 15/2, 15/3). La documentazione versata Parte_3
in atti evidenzia, inoltre, che nei mesi di aprile, maggio e luglio 2021 il Pt_4
sollecitò a riscontrare le richieste della parte venditrice (docc. 16 e 17) Per_1
e continuò a tenere i contatti con , tanto che fu proprio Persona_2
quest'ultimo ad avvisare il che a metà novembre 2021 vi sarebbe stata Pt_4
la firma del preliminare (docc. da 18 a 21).
Risale al 31 gennaio 2022 l'atto con cui le partecipazioni di 3Onde s.r.l.,
società proprietaria dell'immobile in questione, furono cedute ad
[...]
in persona e tramite Next Investment s.r.l., e a Style Capital s.r.l. Parte_5
(docc. 24 e 26).
2.2 Il quadro probatorio appena evidenziato consente di ritenere provata l'attività di mediazione posta in essere da in Parte_1
persona di , avendo questi fattivamente operato per Controparte_4
mettere in contatto i potenziali acquirenti, in persona di e Testimone_2
, ed i potenziali venditori, in persona di . Il Controparte_3 Persona_2
medesimo quadro probatorio consente anche di ritenere provato che l'attività
dell'odierna attrice fu posta in essere su impulso e con il consenso dei
6 potenziali contraenti, tanto che restituì anche l'accordo di Controparte_1
riservatezza sottoscritto (cit. doc. 13/1).
È, inoltre, provato che l'operazione fu effettivamente conclusa e va subito detto che non è preclusivo al riconoscimento della provvigione il fatto che tale operazione si sia concretizzata non con un atto di trasferimento della proprietà
dell'immobile Palazzina G, bensì mediante la cessione delle quote sociali di
3Onde s.r.l., società proprietaria del bene, giacché ciò che rileva è il risultato pratico perseguito e non la veste giuridica utilizzata. Questo Giudice ritiene,
infatti, di conformarsi a quanto statuito dalla Corte di Cassazione secondo cui il riconoscimento della mediazione è correlato alla conclusione non di uno specifico negozio giuridico, ma alla conclusione dell'affare inteso come
qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto
obbligatorio tra le parti, anche se articolatasi in una concatenazione di più atti
strumentali, purché diretti nel loro complesso a realizzare un unico interesse
economico, anche se con pluralità di soggetti (per tutte Cass. 20.6.2024 n.
16973; 5.5.2023 n. 11815; 6.4.2022 n. 11127 e 14.5.2018 n. 11655).
E che la finalità perseguita e concretamente realizzata sia stata, nella sostanza, il trasferimento della proprietà di Palazzina G emerge dal fatto che la quasi totalità dell'attivo patrimoniale di 3Onde s.r.l. era rappresentata dall'immobile in questione (doc. 34 bilancio al 31.12.2021), con la conseguenza che l'acquisizione delle quote sociali di tale società ha comportato, nella sostanza, l'acquisizione della proprietà di Palazzina G.
La giurisprudenza richiamata è chiara nello stabilire anche che il diritto alla provvigione del mediatore sussiste anche qualora le parti sostituiscano altri a sé nella stipulazione finale, purché vi sia continuità tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che poi addiviene alla conclusione dell'affare nel senso sopra precisato.
7 Orbene, nel caso in esame è stato parte attiva sia nella fase Persona_2
delle trattative, sia nella conclusione dell'affare, avendo egli intrattenuto tutti i rapporti con il nel corso del 2021 ed avendo egli partecipato alla Pt_4
conclusione dell'affare mediante la cessione del 42,5% delle quote di 3Onde
s.r.l. da lui detenute quale persona fisica (doc. 26). Ugualmente deve dirsi per che è intervenuta nella fase delle trattative (cit. doc. Controparte_1
13/1) e nella conclusione dell'affare attraverso il veicolo societario dedicato
Style Capital s.r.l.: la visura di quest'ultima evidenzia, infatti, che Style Capital
s.r.l. fu costituita nel novembre 2011 e che socio unico è Controparte_1
Cont (doc. 25, ma anche doc. 31 bilancio società ).
2.3 Appurato l'an debeatur, si deve passare alla determinazione del quantum
ed osserva questo Giudice che la società attorea non fornito alcuna prova della pattuizione di un compenso, né tale prova si sarebbe potuta offrire con il capitolato testimoniale articolato in atti, stante il cospicuo ammontare del supposto accordo.
In difetto di accordo, ai sensi dell'art. 1755 c.c., la determinazione della provvigione può essere compiuta facendo ricorso agli usi e, al riguardo, parte attrice ha depositato sub 29 la raccolta degli “Usi della Provincia di Padova”.
Da tali usi emerge che per gli affari immobiliari di valore superiore ad €
500.000,00 (quale è quello in esame, come emerge dal corredo probatorio –
cfr. infra) la provvigione ammonta ad 1,5% dell'importo complessivo a carico sia del venditore, sia dell'acquirente, cosicché, richiamato quanto più sopra esposto in ordine alla finalità concreta perseguita di trasferimento della proprietà dell'immobile, appare condivisibile la prospettazione contenuta nella perizia depositata sub documento n. 35 secondo cui il parametro cui deve essere agganciato il calcolo della provvigione è il valore del cespite di interesse.
8

Considerato che

a bilancio (cit. doc. 34) l'immobile era stato valorizzato in più
di 30 milioni di euro e considerato che la suddetta percentuale dell'1,5% a carico della parte venditrice e della parte acquirente determinerebbe una provvigione maggiore rispetto all'importo richiesto, si ritiene di poter accogliere la domanda attorea di condanna degli odierni convenuti al pagamento della somma di € 300.000,00 nella misura di metà ciascuno.
3.1 Le spese di lite seguono la soccombenza;
esse vengono poste a carico dei convenuti in via solidale e liquidate come in dispositivo, avuto riguardo allo scaglione di valore tra € 260.001,00 ed € 520.000,00, nei valori medi per tutte le fasi del giudizio con l'eccezione della fase istruttoria, essendo stata la causa istruita solo documentalmente.


P.Q.M.


Il Tribunale, decidendo definitivamente nella causa n. 7917/2022 R.G., ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, così pronuncia:
1) accoglie la domanda attorea e, per l'effetto, condanna a Persona_2
pagare ad la somma di € 150.000,00, oltre Parte_1
interessi legali dalla domanda al saldo;

2) accoglie la domanda attorea e, per l'effetto, condanna Controparte_1
a pagare ad la somma di € 150.000,00, oltre Parte_1
interessi legali dalla domanda al saldo;

3) condanna in solido ed a rifondere ad Persona_2 Controparte_1
le spese di lite che si liquidano in € 12.046,00, Parte_1
oltre rimborso spese generali, Iva e c.p.a., se dovuti per legge.
Così deciso in Padova, 4 aprile 2025
Il Giudice
dott.ssa Manuela Elburgo
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