TRIBUNALE DI AGRIGENTO
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice dott. Gerlando Lo Presti Seminerio ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 991/2024 R.G.A.C.
FRA
NATA AD AGRIGENTO IL Parte_1
29/04/78 rapp. e dif. dall'Avv. Valentina Bellanca
ATTRICE
CONTRO
NATO A MONTELEPRE IL 18/07/50 Controparte_1 rapp. e dif. dall'Avv. Francesca Picone
CONVENUTO
OGGETTO: risoluzione di contratto locativo
CONCLUSIONI DELLE PARTI: come in atti
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione del 19/02/2024 Parte_1 conveniva in giudizio . Narrava l'attrice in Controparte_1 tal modo premettendo alle istanze giudizialmente dedotte di avere concesso in locazione ad uso abitativo transitorio al convenuto un immobile di sua proprietà sito in Agrigento nella locale Via Discesa Mirate n. 27 in virtù d'apposito contratto registrato il 25/11/2022 con scadenza prevista per il 30/11/2023. Deduceva quindi l'attrice a sostegno
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dell'azione oggi intrapresa che nonostante l'avvenuto spirare del termine di durata del rapporto locativo in argomento il convenuto non aveva ancora provveduto a rilasciare il cespite concessogli in godimento. Pertanto concludeva intimando al convenuto sfratto per finita locazione chiedendone la convalida. Controparte_1 costituendosi in giudizio si opponeva alla domanda di rilascio dell'immobile oggetto del rapporto locativo negando la natura transitoria del contratto di locazione stipulato inter partes deducendo per l'effetto che il rapporto locativo in argomento doveva ritenersi di durata quadriennale stante la sua natura abitativa ed in via riconvenzionale avanzava domanda di ripetizione delle somme in eccesso versate nel corso del contratto locatizio a titolo di ratei di canone. Il giudice con apposito provvedimento riservato del
29/04/2024 a seguito delle eccezioni opposte dal convenuto disponeva il cambiamento di rito del procedimento da ordinario a speciale. Celebrata quindi l'istruttoria nel merito esclusivamente attraverso produzioni documentali la causa veniva posta in decisione all'udienza del 19/02/2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda attorea che nel merito della controversia è divenuta di risoluzione del rapporto locativo in argomento per essere spirato il termine di sua durata è apparsa svestita del necessario pregio giuridico ed ha pertanto meritato reiezione. Piace ricordare come pacificamente l'intimazione di sfratto per finita locazione abbia natura giuridica di una
2 domanda finalizzata ad ottenere la risoluzione del rapporto locatizio, per effetto della scadenza del termine, e quindi è atto idoneo a valere come domanda giudiziale di risoluzione del contratto, sia perché esprime la volontà del locatore contraria ad un'eventuale proroga o rinnovazione del rapporto, sia perché contiene la vocatio in ius del conduttore, la cui opposizione trasforma il procedimento di convalida in un procedimento ordinario di cognizione che investe il regime giuridico del rapporto e le norme che lo governano. Occorre in primo luogo ricordare che il contratto di locazione ad uso transitorio è stato introdotto nel nostro ordinamento con l'art. 5 della legge n.431 del 9 dicembre
1998, nota come la legge sulle locazioni abitative. Con tale istituto il legislatore ha voluto tutelare chi ha delle esigenze temporanee di utilizzo dell'immobile, consentendo la stipula di contratti di durata inferiore rispetto a quella prevista dalla legge. La principale differenza con il regime di locazione ordinaria è la durata della locazione transitoria.
Quest'ultima è disciplinata dalla legislazione speciale, in particolare dall'art. 2 del d.m. del 16 gennaio 2017. Il comma primo di tale articolo sancisce che la durata massima di questo contratto non può superare i diciotto mesi, sottolineando che questi contratti possono essere stipulati per particolari necessità connesse ad esempio alla mobilità per motivi di studio o di lavoro. Per tale motivo ci si domanda se per questa particolare tipologia di locazione è consentito il rinnovo e se quest'ultimo può essere tacito. Al
3 primo quesito si risponde in maniera affermativa: tale tipologia di contratto è rinnovabile per una sola volta con una durata massima di diciotto mesi. Ciò è consentito qualora perdurino le esigenze che hanno condotto le parti a stipulare la locazione di natura transitoria. Ai fini del rinnovo è necessario che le parti provino che le esigenze temporanee di utilizzo dell'immobile persistano, in quanto sono le stesse che giustificano la stipula della locazione transitoria. La rinnovazione tacita del contratto è vietata dalla legge pur sussistendo un filone minoritario della giurisprudenza il quale la ritiene possibile, ma ciò va valutato caso per caso. Un prolungamento del termine del contratto transitorio di locazione, è possibile in quanto le esigenze sussidiarie ben possono, protrarsi anche considerevolmente nel tempo con la conseguenza che non può legittimamente ritenersi incompatibile con la qualificazione di una locazione in termini di transitorietà
l'istituto della rinnovazione tacita del contratto ai sensi dell'art. 1597 c.c., almeno nelle circostanze in cui non risulti, tra le parti, una volontà novativa rispetto alla originaria convenzione negoziale. Occorre aggiungere che la stipulazione delle locazioni ad uso transitorio deve rispondere a determinati parametri di forma secondo la disciplina vincolante in materia affinché siano garantite le esigenze sostanziali che la disciplina vincolistica intende garantire, ovvero che la natura transitoria e temporanea della locazione non sia strumentalmente utilizzata per
4 eludere i limiti obbligatori di durata, relativi ad esigenze di abitazione ordinaria. Ritiene il Tribunale che la domanda proposta dall'attrice sia infondata e vada rigettata per le ragioni di seguito esposte. Costituisce, invero, circostanza pacifica che le parti abbiano stipulato in data 25/11/2022, un contratto di locazione ad uso abitativo, debitamente registrato in pari data, nel quale veniva fissata la durata fino al 30/11/2023 (v. contratto di locazione in atti). Nulla le parti hanno espressamente stabilito, invece, con riguardo all'esigenza della locatrice o del conduttore che li avrebbe indotti a volere attribuire carattere transitorio al contratto sottoscritto. A tal proposito, si deve infatti osservare che, sulla base della disciplina primaria (L. n. 431/1998, artt. 4, 4 bis e 5) e secondaria d.m. del 16 gennaio 2017 dettata in materia, la possibilità per le parti di stipulare efficacemente un contratto locatizio ad uso transitorio è subordinata all'adozione delle modalità e alla sussistenza dei presupposti stabiliti da dette norme, con la conseguenza che, a tal fine, è necessario che l'esigenza transitoria, del conduttore o del locatore, sia specificamente individuata nel contratto, al quale deve essere debitamente allegata documentazione idonea a comprovare la stessa, e che i contraenti, prima della scadenza del termine contrattuale, ne confermino, con lettera raccomandata, la persistenza. In sintesi, dunque, affinché un contratto di locazione sia qualificabile ad uso transitorio è necessario che ricorrano congiuntamente i seguenti requisiti: 1) l'inserimento di apposita clausola che
5 indichi l'esigenza transitoria del conduttore o del locatore;

2) l'allegazione al contratto della documentazione dimostrativa di detta esigenza (quale, ad esempio, la mobilità lavorativa o le esigenze di studio del conduttore); 3) la conferma, da parte dei contraenti e da inviarsi a mezzo raccomandata, del persistere di detta esigenza transitoria prima della scadenza del termine. Ne discende che, pur potendosi prescindere dall'espressa rubricazione del contratto in termini di contratto di locazione “ad uso abitativo transitorio”, non può tuttavia ricondursi ad una locazione transitoria un contratto che non contenga alcuna menzione dell'esigenza precaria ad esso sottesa e al quale non sia allegata alcuna documentazione atta ad integrare, quantomeno per relationem, il requisito sostanziale prescritto dalla legge. È evidente, infatti, che la mancanza di tali elementi, previsti dalla normativa sopra menzionata, determini l'impossibilità di ricondurre il contratto concretamente stipulato al tipo contrattuale “locazione ad uso transitorio” e comporti, invece la configurabilità di un contratto di locazione ad uso abitativo di durata ordinaria. Al mancato riscontro dei requisiti derogatori sopra elencati rispetto alla disciplina ordinaria consegue, pertanto, che il rapporto locativo non possa avere durata minima inferiore a quella ordinaria, con l'ulteriore conseguenza che, in difetto di prova dei requisiti richiesti, il contratto va ricondotto all'alveo dei contratti di cui all'art. 2 della L. n. 431/1998
(che stabilisce, al comma 1, che ordinariamente i contratti di
6 locazione ad uso abitativo hanno durata non inferiore al quadriennio). Nel caso di specie, quindi, il contratto stipulato inter partes avrà la sua scadenza quadriennale al
25/11/2026. Occorre, infatti ad ogni buon conto, circa l'inequivoca volontà di non rinnovare lo stesso rapporto, doveroso il richiamo alla Suprema Corte di Cassazione che ha affermato, con richiamo peraltro ad altre svariate decisioni, che “anche l'intimazione di sfratto può contenere la disdetta, in quanto da essa si trae l'inequivoca volontà del locatore di non rinnovare il contratto, e che tale intimazione
è direttamente riferibile al locatore in virtù della procura al difensore, che l'ha sottoscritta, posta a margine della citazione, e dello stesso mandato alle liti, estensibile ad una dichiarazione che, pur avendo natura sostanziale, costituisce il presupposto dell'intimazione di sfratto, e vale, quindi, ad integrare una disdetta valida ed efficace". Per tali ragioni, dunque, dovrà dichiararsi cessato il contratto di locazione alla data del 25/11/2026 dovendosi ritenere quale disdetta appunto la notifica dell'intimazione di sfratto. A commento della domanda riconvenzionale avanzata dal convenuto a proposito dell'ammissibilità di tale pretesa appare utile ricordare come secondo la consolidata giurisprudenza di legittimità nel procedimento per convalida di sfratto, nel quale sia stata proposta opposizione, il momento di preclusione della proposizione della domanda riconvenzionale dell'intimato non si identifica con il deposito della comparsa di risposta ai sensi dell'art. 660, comma 5,
7 c.p.c., ma con il deposito della memoria integrativa successiva all'ordinanza ex art. 426 c.p.c. dispositiva della prosecuzione del giudizio secondo le regole della cognizione piena. Come risulta esplicitamente dal terzo comma dell'art. 660 c.p.c., la citazione per la convalida non deve infatti contenere l'invito al convenuto a costituirsi nel termine previsto dal precedente art. 163 n. 7, né l'avvertimento sulla comminatoria delle decadenze previste dall'art. 167. Tale previsione si collega in modo coerente con il successivo quinto comma dello stesso art. 660, il quale consente che la costituzione del convenuto nel procedimento di convalida avvenga anche nell'udienza stessa. Consegue che il convenuto nel giudizio di convalida, nel costituirsi a norma dell'art. 660, quinto comma, c.p.c., come non deve osservare i termini previsti dall'art. 166 c.p.c., così non è soggetto alle prescrizioni ed alle decadenze previste nel successivo art. 167. Ed invero, sotto l'aspetto sistematico, la difesa, nel giudizio di convalida, è strumentale alla fase sommaria per l'emanazione dei provvedimenti previsti dagli artt. 665 e
666 c.p.c., mentre la difesa del convenuto rispetto al giudizio di cognizione piena (conseguente al mutamento del rito previsto dall'art. 667) ha modo di esplicarsi completamente a seguito della ordinanza prevista dall'art. 426 c.p.c., con cui si fissa un termine perentorio proprio per l'integrazione degli atti introduttivi. Il tenore letterale delle disposizioni normative richiamate e le esposte considerazioni sistematiche portano dunque a ritenere che la domanda
8 riconvenzionale del convenuto non deve essere necessariamente proposta con la comparsa di risposta prevista dall'art. 660, quinto comma, c.p.c., ma può essere formulata anche nella memoria presentata nel termine perentorio fissato con l'ordinanza ex art. 426 c.p.c., richiamato dall'art. 667 c.p.c. Va altresì evidenziato che la formulazione della domanda riconvenzionale nella memoria di conversione del rito ex art. 426 c.p.c. deve avvenire nel rispetto del disposto degli artt. 416 e 418 c.p.c. e che, conseguentemente, la formulazione di una domanda riconvenzionale non accompagnata dalla richiesta di spostamento dell'udienza determina l'inammissibilità della domanda medesima. Tale decadenza non può essere sanata dalla emissione da parte del giudice in difetto della specifica istanza del decreto di fissazione della nuova udienza, o dall'accettazione del contraddittorio da parte dell'attore, ed
è rilevabile, attenendo alla regolarità della instaurazione del contraddittorio, anche d'ufficio e in sede di legittimità. Tale necessità non sorge, invece, laddove il conduttore convenuto nel giudizio di sfratto abbia spiegato così come avvenuto nel caso di specie domanda riconvenzionale già nella fase sommaria, ovvero prima che venisse disposta la trasformazione del rito a norma dell'art. 426 c.p.c., giacché
l'udienza di discussione fissata ai sensi di quest'ultimo articolo avrebbe così già consentito di realizzare le esigenze, sottese alla richiesta del convenuto, volte ad assicurare la regolarità del contraddittorio e la possibilità per l'attore di
9 svolgere le proprie difese. Deve a questo punto affermarsi brevemente che il convenuto non ha fornito i giusti supporti probatori alla domanda riconvenzionale avanzata in quanto così come scaturito dall'esame della pattuizione che legava gli odierni contendenti i ratei di canone dovuti dal conduttore per il godimento dell'immobile locato ammontavano ad euro 400,00 mensili così come previsto nell'ambito dell'unica pattuizione tra le tre stipulate tra le parti giuridicamente efficace e cioè quella sottoposta a registrazione. Tale misura del canone come agevolmente scaturito dal contenuto della documentazione prodotta in atti corrisponde esattamente a quella corrisposta nel corso del rapporto locativo in argomento da parte del convenuto per cui va affermato che somma alcuna in eccesso appare da parte sua essere stata corrisposta alla locatrice. Deve a tal proposito ricordarsi a commento della vicenda che ci impegna che il quarto comma dell'art. 1 L. 431/98 di riforma della disciplina delle locazioni ha introdotto il principio secondo cui “per la stipula di validi contratti di locazione” è richiesta la forma scritta indipendentemente dalla durata del contratto. Trattasi di norma indubbiamente assai innovativa rispetto al regime pregresso in quanto viene superato il dettato dell'art. 1350 c.c. n. 8 il quale prevedeva la forma scritta solamente per quei contratti per i quali fosse stata pattiziamente convenuta una durata superiore ai nove anni.
Prima che entrasse in vigore la norma sopra richiamata aveva quindi piena applicazione nella materia delle locazioni
10 il principio della libertà della forma e quindi per la stipulazione dei contratti di locazione le parti in via generale e fatta salva l'eccezione sopra ricordata erano libere di utilizzare in base alle loro scelte sia la forma scritta che la forma orale. Sebbene la norma parla genericamente di
“validità” del contratto al di là dei dubbi da parte degli interpreti circa l'effettiva portata della richiamata disposizione può convenirsi con quanti ritengono che trattasi di requisito formale prescritto ad substantiam la cui inosservanza implica la nullità del contratto deducibile da chiunque vi abbia interesse e rilevabile anche d'ufficio dal giudice. Detta norma ai fini che ci occupano va necessariamente coordinata con l'art. 13 della richiamata legge ove al primo comma è sancito il principio della nullità di “ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato”. Posto che l'importo del canone costituisce elemento essenziale del contratto di locazione la nullità degli accordi verbali o taciti aventi ad oggetto la misura del corrispettivo deriva già dall'obbligatorietà della forma scritta di cui citato comma quarto dell'art.

1. Per comprendere la reale rilevanza della norma sopra richiamata deve invece essere osservato come la stessa faccia riferimento al contratto non soltanto scritto ma anche registrato. Circa il significato da attribuire all'obbligo di registrazione deve rilevarsi come la disposizione de qua espanda la funzione della registrazione
11 che da strumento di opponibilità del contratto a terzi ex art. 2704 c.c. diviene nei rapporti tra le parti anche criterio di assoluta prevalenza fra i divergenti accordi. Ciò considerato il problema che si pone nella fattispecie in esame è quello di verificare l'efficacia della controdichiarazione contestuale a quella simulata sottoposta a registrazione. Piace osservare a commento della controversia che ci occupa come nel caso in cui il conduttore si sia impegnato con distinta e coeva controscrittura a corrispondere un canone maggiore a quello risultante dal contratto si tratti di accertare se tale ultimo accordo resti o meno comunque privo di effetto. Orbene ritiene questo decidente che appare preferibile la tesi della
“intangibilità” della scrittura originariamente registrata. A tal riguardo occorre sottolineare che posto che la norma è chiaramente ispirata al principio del favor conductoris derivante dalla considerazione secondo cui il conduttore sarebbe la parte debole nell'ambito del rapporto di locazione come si desume dal fatto che la richiamata disposizione fa riferimento solamente alla pattuizione volta a determinare un importo del canone “superiore” a quello risultante dal contratto registrato un'interpretazione di segno diverso si porrebbe in contrasto con la finalità della norma di tutela del contraente più debole. Il conduttore resterebbe infatti assoggettato al rischio che il locatore in qualunque momento anche al fine di esercitare indebite pressioni nei confronti dello stesso possa provvedere alla registrazione del diverso accordo. Occorre poi osservare come la norma in questione
12 si inserisca nell'ambito di una delle linee guida della nuova legge che è quella di assicurare la regolarità fiscale del contratto sotto il profilo tributario. Piace ricordare come svariate siano le disposizioni di cui alla citata legge oltre quella richiamata che trovano la loro ratio ispiratrice nell'esigenza di assicurare entrate fiscali: l'onere del locatore che intenda mettere in esecuzione il provvedimento di rilascio ottenuto di dimostrare l'avvenuta registrazione del contratto;
la denuncia dell'immobile ai fini dell'applicazione dell'ICI e la dichiarazione del relativo reddito ai fini delle imposte sul reddito(art. 7); la possibilità per i Comuni ad alta tensione abitativa di prevedere una maggiorazione dell'aliquota massima vigente per l'ICI per gli immobili non locati per i quali non risultino essere stati registrati contratti di locazione da almeno due anni (art. 2 quarto comma); la previsione dell'obbligo in capo al proprietario in relazione al diritto di prelazione spettante al conduttore di dichiarare formalmente il prezzo di vendita e quindi non ridurlo in sede di rogito in conformità alle rendite catastali (art. 3 lett. g).
Posto pertanto che lo spirito della norma in esame è quello di assicurare le entrate fiscali l'interpretazione appena fornita appare conforme alla richiamata ratio legis dovendosi evidenziare che “l'intenzione del legislatore” costituisce criterio di interpretazione di una norma di dubbio contenuto. Invero diversamente opinando il locatore finirebbe sempre per eludere l'imposta dovuta non avendo alcun interesse a registrare il contratto con l'importo
13 effettivamente percepito potendo in qualunque momento nel caso di contrasto provvedere alla registrazione della controdichiarazione contenente il canone maggiore. Sulla scorta delle considerazioni che precedono deve quindi ritenersi che la registrazione del contratto secondo la previsione normativa richiamata integri un elemento costitutivo del contratto e valga ad attribuire ad esso una peculiare forza di resistenza rendendolo intangibile. Va in ultimo evidenziato che proprio la circostanza che il legislatore abbia espressamente stabilito come detto la nullità di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto “scritto e registrato” induce a ritenere che la registrazione sia stata stabilita quale vero e proprio requisito necessario per la giuridica esistenza del contratto con la logica conseguenza che la validità dell'accordo sottoposto a registrazione non possa essere messa in discussione in forza di altra pattuizione non registrata. In esito quindi alle affermazioni appena espresse va ribadito che il canone di locazione dovuto dal convenuto in relazione al contratto stipulato inter partes registrato in data
25/11/2022 ammonta ad euro 400,00 mensili e conseguentemente stante l'intervenuto pagamento di detto importo per i mesi in contestazione va rigettata la domanda di ripetizione di somme asseritamente in eccesso corrisposte dal convenuto a titolo di ratei di canone. Le spese di lite liquidate come in dispositivo seguono la soccombenza.
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P.Q.M.

definitivamente pronunciando;
rigetta la domanda attorea;
dichiara che il contratto di locazione abitativa stipulato inter-partes il 25/11/2022 e registrato in pari data ha natura ordinaria quadriennale con prima scadenza al
25/11/2026; rigetta la domanda riconvenzionale avanzata da parte convenuta;
condanna parte attrice al pagamento delle spese processuali che liquida in euro 2.000,00 oltre IVA
CPA e spese generali da distrarsi in favore del procuratore antistatario di parte convenuta.
AGRIGENTO 20/02/2025
IL GIUDICE
Gerlando Lo Presti Seminerio
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