N. R.G. 274/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PAVIA
III Sezione Civile
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Giacomo Rocchetti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I grado iscritta al n. R.G. 274/2023 promossa da:
(C.F: ), in proprio ed in qualità di erede di Parte_1 C.F._1
(C.F: ), rappresentato e difeso dall'Avv. PE C.F._2
MANUELA FIORE del Foro di Milano;

ATTORE contro
(C.F/P.I: , in persona del legale rappresentante p.t., Controparte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'Avv. FABRIZIO GNOCCHI del Foro di Pavia;

CONVENUTO
(C.F: ), rappresentato e difeso dall'Avv. Controparte_2 C.F._3
MARTA PERDUCA del Foro di Palermo;

CONVENUTO
Oggetto: Appalto: altre ipotesi ex art. 1655 e ss. c.c.
Conclusioni:
- parte attrice: “Voglia l'adito Tribunale, contrariis rejectis: a) liquidare e determinare le somme spettanti all'attore per eliminare tutti i vizi e difetti delle opere per cui è causa, come descritti nell'atto introduttivo, nella somma minima di Euro 625,83= più Iva, oltre alle ulteriori somme risultanti dall'istruttoria documentale di causa per Euro 1.355,00 Iva inclusa, e all'ulteriore somma di Euro 180,00 più Iva quantificata in sede di supplemento di
CTU; b) liquidare e determinare le somme spettanti all'attore per ovviare alla irregolarità della pratica edilizia e alla irregolarità urbanistica delle opere per cui è causa come accertate nell'espletato procedimento di ATP e descritte in narrativa dell'atto introduttivo, nella somma minima di Euro 5.486,00 oltre Iva e Cassa previdenza professionisti, salvo le maggiori somme e l'aggiornamento dei costi risultanti all'esito dell'istruttoria di causa e comunque da fatto notorio e comune esperienza;
c) per l'effetto condannare i convenuti
[...]
e Geom. a pagare in via solidale tra loro al ricorrente tutte le CP_1 Controparte_2
somme di cui alle precedenti lettere a) e b); oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla data del 20/1/2022 al saldo;
d) condannare a restituire al ricorrente -e per CP_1
l'effetto condannarla a pagare al ricorrente- la somma indebitamente percepita di Euro
6.082,19 oltre Iva oltre interessi legali dall'ultimo incasso percepito (in data 24.7.2019) al saldo e oltre rivalutazione monetaria;
e) condannare i convenuti in via solidale tra loro a rimborsare all'attore, a titolo di danni, tutte le spese sostenute per l'assistenza tecnica dei propri consulenti tecnici e per le spese di CTU nel procedimento di ATP, come meglio precisate nella parte narrativa dell'atto introduttivo e pari al complessivo importo di €
5.926,88=, oltre interessi legali da ogni singolo esborso al saldo;
f) liquidare le spese legali per l'assistenza prestata dal sottoscritto difensore al Sig. nel procedimento di Parte_1
mediazione svoltosi dinnanzi all'Organismo Forense di Pavia R.g. 353/2020 e nel procedimento di ATP R.g. 1192/2021 svoltosi dinnanzi codesto Tribunale (queste ultime nella misura minima di Euro 1.706,03 comprensivi di oneri accessori) e per l'effetto condannare i convenuti, in via solidale tra loro, al pagamento in favore del Sig. Parte_1
delle somme così liquidate, oltre accessori di legge ed oltre Euro 48,80 per spese dell'Organismo di Mediazione ed anticipazioni borsuali di Euro 145,50 per il procedimento di ATP;
g) respingere integralmente le avverse deduzioni e allegazioni;
h) sulla domanda riconvenzionale proposta da : respingere detta domanda perché totalmente CP_1
infondata in fatto e in diritto e in subordine, in accoglimento della proposta eccezione di compensazione, dichiarare l'avversa pretesa totalmente estinta per compensazione con il controcredito vantato da in forza delle ragioni dedotte e delle domande Parte_1
proposte in giudizio, somme da quantificarsi all'esito dell'esperenda istruttoria, e con la condanna della controparte al pagamento della differenza a suo danno;
i) con la rifusione delle spese e competenze di questo giudizio, ivi comprese eventuali spese di supplemento di
CTU. Ad istruttoria: Ammettersi prova orale come dedotta in Memoria Art. 183 n. 2 c.p.c., con i testi ivi indicati, sui seguenti capitoli: 1) Vero che prima di acquistare la casa di RO
US, nel novembre 2017, mio figlio chiese ai proprietari e Parte_1 Pt_2
di potervi abitare per qualche giorno spiegando loro che aveva necessità di Pt_3
verificare la rumorosità della casa e del contesto;
2) Vero che i proprietari pretesero il pagamento di spese e costi per il godimento dell'immobile e vero altresì che dopo due giorni di permanenza mio figlio lasciò la casa per la perdita dall'impianto del gas e le maleodorazioni di gas;
3) Vero che le fotografie che mi si rammostrano (doc. XI fasc. attore) raffigurano lo stato di fatto della cucina della casa di RO US prima, durante e ad ultimazione dei lavori e vero che la fotografia che rappresenta il sottofondo pronto per la posa della pavimentazione venne trasmessa da tramite cellulare il giorno 2 Parte_4
dicembre 2018; 4) Vero che in un periodo compreso tra gli ultimi mesi del 2019 e i primi mesi del 2020, mio figlio, su sollecitazione del legale, rilasciò una delega scritta a suo padre affinché richiedesse e ritirasse direttamente presso il Comune di RO US una copia della pratica edilizia relativa ai lavori eseguiti nella propria casa;
5) Vero che successivamente all'ultimazione delle opere sull'impianto fognario della casa e di allacciamento dello stesso alla rete fognaria comunale, tra l'inverno 2019 Parte_1
e la primavera del 2020 dovette richiedere l'esecuzione di tre o quattro interventi di spurgo delle tubazioni di scarico dei reflui e di verifica della funzionalità della fossa Imhoff per i quali sostenne la spesa di Euro 244,00 e di Euro 976,00 documentata dalle fatture che mi si rammostrano (doc. 11 bis- fasc. ATP); 6) Vero che il giorno 5 febbraio 2022 il tecnico della assistenza sig. ha eseguito il controllo dell'impianto termico e della Pt_5 Tes_1
caldaia installati nella casa di RO US del sig. ed ha rilasciato il Parte_1 rapporto che mi si rammostra (doc. IV fasc. attore) nel quale ha crociato la casella “no” dopo la dicitura “dichiara che l'apparecchio può essere messo in servizio ed usato normalmente ai fini dell'efficienza energetica, senza compromettere la sicurezza delle persone, degli animali e dei beni. L'impianto può funzionare”. Circa l'istruttoria dedotta delle controparti, laddove reiterata, si ribadiscono tutte le eccezioni e controdeduzioni svolte in Memorie art. 183 n. 2 e art. 183 n. 3 c.p.c. e in Note di trattazione scritta Ud. 6/11/2023, ivi compresa l'eccezione di incapacità di tutti i testi ex adverso indicati e l'opposizione alla richiesta di prova contraria. Con riferimento al disposto supplemento di CTU, si reitera
l'indicazione di ulteriori chiarimenti da parte del CTU sui seguenti punti (come in Memoria art. 183 n. 2 c.p.c. e in Note autorizzate 20.11.2023): = adeguare all'attualità tutti i valori e
i costi delle opere di emenda, di ripristino e di sanatoria quantificati dall'Arch. Per_2 nell'elaborato peritale 20/1/2022 a pagg. 43/45; = definire le opere edili realizzate e non conformi, che dovranno essere rimosse per la messa in pristino dello stato legittimo dei luoghi;
= definire le opere oggetto di regolarizzazione per le quali invece è sufficiente accertare la conformità edilizio urbanistica sostenendo le sanzioni previste dalla legge;

=quantificare il danno aggiuntivo che andrà a subire la proprietà per l'indisponibilità del bene per tutto il tempo che si renderà necessario per l'esecuzione dei lavori di messa in pristino.”; - parte convenuta: “• In via principale e nel merito: accertare e dichiarare l'infondatezza in fatto e in diritto delle domande di parte ricorrente, in quanto non provate per tutti i motivi in precedenza esposti;
condannare il ricorrente alla refusione delle spese della procedura di
ATP e procedura di mediazione;
condannare il ricorrente alle spese del presente procedimento. • In via riconvenzionale: condannare il ricorrente altresì al pagamento della nota pro-forma n.126/012 del 25.11.2019 emessa da relativa a spese tecniche. • In CP_1
via istruttoria: si richiede al Tribunale di disporre l'acquisizione del fascicolo di ATP.
Disporsi l'ammissione di prova testimoniale sulle circostanze in fatto articolate nella narrativa della comparsa di costituzione e contrassegnate con i numeri da 1 a 11 che si intendono qui riportati e capitolati preceduti dalla formula “vero che” ed epurati da eventuali elementi valutativi dettati da esigenze espositive;
oltre alla prova testimoniale contraria a quella formulata da parte avversa qualora verrà ammessa. Si indicano, salvo altri, i seguenti testimoni: ✔ residente in [...] Frazione Testimone_2
Selvapiana n. 11; ✔ Società Sa. in persona del legale rappresentante Controparte_3 Pt_6
, presso la sede in Voghera Via Scovenna n.5 ✔ Arch. con studio in
[...] Tes_3
Avigliana (TO), C.so Dora n.12 Tutti e tre sui capitoli da 1 a 11. ✔ Sig.ra Tes_4
presso Agenzia Immobiliare Eurekasa, Voghera (PV), Piazza Duomo 31 Sui capitoli 5, 10,
11 L'Arch. viene sin da ora nominato come Consulente di parte, nel caso in cui Tes_3
l'Ill.mo Tribunale voglia disporre una nuova CTU. Con riserva di ogni più ampia argomentazione, difesa, eccezione, produzione, istanza e azione, più in generale, con ogni più ampia riserva. • In ogni caso: vittoria di spese, diritti e onorari.”;
- parte convenuta: “• In via principale e nel merito: accertare e dichiarare l'infondatezza in fatto e in diritto delle domande di parte ricorrente in quanto non provate per tutti i motivi in precedenza esposti;
condannare il ricorrente al pagamento delle spese relative al procedimento per ATP e al procedimento di mediazione;
condannarlo, altresì, al pagamento delle spese del presente procedimento;
• In via istruttoria: si richiede al Tribunale di disporre l'acquisizione del fascicolo di ATP;
disporsi l'ammissione di prova testimoniale sulle circostanze in fatto articolate nella narrativa della comparsa di costituzione e contrassegnate con i numeri da 1 a 11 che si intendono qui riportati e capitolati preceduti dalla formula “vero che” ed epurati da eventuali elementi valutativi dettati da esigenze espositive, oltre alla prova testimoniale contraria a quella formulata da parte avversa qualora verrà ammessa. Si indicano, salvo altri, i seguenti testimoni: • Testimone_2 residente in [...], Fraz. Selva Piana n. 11; • Società Sa. Controparte_4
, in persona del legale rappresentante presso la sede in Voghera (PV), Via
[...] Scovenna 5; • Architetto con studio in Avigliana (TO) Corso Dora n. 12 • Tutti Tes_3
e tre sui capitoli da 1 a 11della comparsa di costituzione. • presso Agenzia Tes_4
Immobiliare Eurekasa, Voghera (PV), Piazza Duomo 31 Sui capitoli 5, 10 e 11 della comparsa di costituzione. L'Architetto con studio in Avigliana (TO) Corso Tes_3
Dora n. 12 viene sin da ora nominato come Consulente di parte nel caso in cui l'Ill.mo
Tribunale voglia disporre nuova CTU. Con riserva di ogni più ampia argomentazione, difesa, eccezione, produzione, istanza e azione, più in generale, con ogni più ampia riserva. •
In ogni caso: vittoria di spese, diritti e onorari.”.
Concisa esposizione del fatto e svolgimento del processo
Esperito il procedimento di consulenza tecnica preventiva ai fini della composizione della lite ex art. 696-bis c.p.c. (R.G. n. 1192/2021), funzionale alla verifica dei vizi e i difetti delle opere
“oggetto del (duplice) appalto” stipulato con l' (poi Controparte_5 CP_1
per la ristrutturazione dell'immobile di sua proprietà sito in RO US (PV), località Cà
[...]
Pezzoni, le cause e l'origine degli ammaloramenti e dei malfunzionamenti degli impianti, le maggiorazioni dei prezzi addebitati rispetto al valore delle opere, “in particolare con riferimento a quelle rimaste incompiute nella parte esterna della casa”, le irregolarità delle pratiche edilizie e catastali asseverate dal progettista e d.l. geom. e le opere necessarie a porvi Controparte_2
rimedio, quantificatone costi ed oneri, con ricorso depositato 19.01.2023, ai sensi dell'art. 702-bis c.p.c. vigente ratione temporis, adiva l'intestato Tribunale, chiedendo che, Parte_1
dichiarate le rispettive responsabilità, fossero liquidate in suo favore le somme spettanti “per eliminare i vizi e difetti delle opere per cui è causa, come descritti in narrativa, nella somma minima di Euro 625,83 oltre Iva, salvo le maggiori somme risultanti all'esito dell'istruttoria di causa” e “per ovviare alla irregolarità della pratica edilizia e alla irregolarità urbanistica delle opere per cui è causa come accertate nell'espletato procedimento di ATP e descritte in narrativa, nella somma minima di Euro 5.486,00 oltre Iva e Cassa previdenza professionisti, salvo le maggiori somme risultanti all'esito dell'istruttoria di causa”, e, per l'effetto, che i convenuti fossero condannati, in solido tra loro, al pagamento delle somme indicate a titolo risarcitorio, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal 20.01.2022 al saldo;
che, inoltre, la (già Controparte_1 Controparte_5 fosse condannata a restituire la “somma indebitamente percepita di Euro 6.082,19 oltre Iva, oltre interessi legali dall'ultimo incasso (in data 24.07.2019) al saldo”; che, infine, i convenuti fossero condannati, in solido tra loro, al rimborso di tutte le spese sostenute per il procedimento di accertamento tecnico preventivo e di mediazione, con la rifusione delle spese e competenze di giudizio. Nel costituirsi tempestivamente in giudizio, la chiese l'integrale rigetto delle Controparte_1
domande, eccependo: - che non esistevano “opere non eseguite e saldate o voci di lavorazioni duplicate” nelle fatture emesse (anche a nome del padre del ricorrente) e regolarmente pagate dal committente;
- che le aggiunte e le modifiche all'originario computo metrico estimativo erano state richieste di volta in volta dalla committenza che, ad ogni variazione, aggiungeva lavorazioni con conseguente aumento del prezzo, preventivato “a corpo”, fornendo altresì il dettaglio di materiali e delle finiture da impiegare;
- che la decisione di non realizzare i restanti lavori all'esterno era stata assunta dal committente e che l'importo di € 5.300,00, indicato nell'ultima “variazione” del
27.05.2019, non era stato richiesto in fattura;
- che tutte le lavorazioni pattuite erano state realizzate a regola d'arte e che non sussistevano gli errori esecutivi lamentati dal committente, come peraltro accertato in sede di ATP;
- che il costo delle opere eseguite, accettato e non contestato dal committente, si giustificava per la natura, qualità e rilevanza delle stesse;
- che l'irregolarità edilizia e urbanistica, rilevata in sede di ATP, era semmai da imputare al venditore dell'immobile e non già all'impresa esecutrice o al tecnico asseveratore, in quanto le opere appaltate non prevedevano una
“diversa destinazione d'uso dei locali” (al piano terra) ovvero “interventi di modifica degli impianti”
(preesistenti), ma soltanto “opere di finitura come rifacimento di pavimenti e rivestimenti”.
In via riconvenzionale, la società domandava il pagamento del residuo corrispettivo per la voce relativa alle “spese tecniche” pari ad € 7.810,00 di cui alla fattura “pro-forma” n. 126/012 del
25.11.2019, dovute nella misura del 10% dell'importo dei lavori, il tutto con vittoria di spese e compensi di giudizio, del procedimento di ATP e di mediazione.
Si costituiva ritualmente il geom. contestando, in fatto e in diritto, la fondatezza Controparte_2
delle domande avversarie, di cui chiedeva il rigetto, con vittoria di spese e compensi, comprensivi del procedimento di a.t.p. e di mediazione.
Disposto il mutamento del rito, le parti depositavano memorie ex art. 183, comma 6 c.p.c. ratione temporis e la causa proseguiva in istruttoria con l'acquisizione dei documenti prodotti e degli atti del procedimento di accertamento tecnico “ante causam”. Veniva quindi disposto un supplemento di perizia a chiarimenti su specifiche conclusioni rassegnate nella relazione dalla consulente già nominata.
Nel corso del giudizio intervenivano mutamenti tabellari e di ruolo nella gestione del fascicolo per congedi e trasferimenti dei magistrati assegnatari.
Le parti precisavano, infine, le conclusioni davanti allo scrivente per l'udienza cartolare del
20.11.2024, in esito alla quale veniva trattenuta in decisione con termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e memorie di replica.
Ragioni giuridiche della decisione §1. È acquisito che tra le parti è intercorso un contratto di appalto avente ad oggetto i lavori di ristrutturazione dell'immobile (villetta unifamiliare a due piani) di proprietà del ricorrente, sito nel
Comune di RO US (PV), località Cà Pezzoni.
1.1 In particolare, con contratto sottoscritto in data 18.10.2018, (in qualità di Parte_1
proprietario e committente) conferiva alla (oggi , in Controparte_5 Controparte_1
persona del suo amministratore p.t. che accettava in qualità di appaltatore, la Parte_4
realizzazione dei lavori di ristrutturazione del suo immobile, richiamando “tutti i lavori previsti nel computo metrico allegato alla presente scrittura” (cfr. all. 2 fasc. a.p.t., sub. doc. I fasc.att.) - denominato “Variazione 1”, avente ad oggetto “demolizioni” (p. 1-17), “costruzioni” (p. 18-28),
“l'impianto idrico-sanitario” (p. 29-36), “l'impianto elettrico” (p. 37-43), “tinteggiature” (47-48) e
“spese tecniche” (p. 49) - per un ammontare complessivo di € 56.700,00, oltre IVA.
1.2 Nella scrittura privata le parti convenivano che:
- che il prezzo, pattuito “a corpo”, comprendeva “ogni e qualsiasi lavoro ed onere inerente la realizzazione delle opere in progetto, le spese relative alla tenuta in regola del personale e tutte le opere provvisionali di cantiere (…)”, rimanendovi escluse “…le spese per imprevisti
o per qualsiasi altra lavorazione non espressamente citata” nel computo metrico allegato;

- che per l'eventuale esecuzione di lavori “non compresi” nel computo allegato al contratto sarebbero stati “…di volta in volta concordati preventivamente i nuovi prezzi”, senza particolari vincoli di forma;

- che il committente si riservava, altresì, la facoltà di “modificare le tipologie di materiali delle forniture in opera” e che, anche in questo caso, le variazioni sarebbero state quantificate
“…concordando preventivamente i nuovi prezzi”;
- che “eventuali lavori in economia” sarebbero stati “compensati in base alla tariffa oraria di
Euro 30,00”.
1.3 Per quanto ancora di interesse, il committente autorizzava il subappalto dei lavori all'impresa
, che pacificamente ne ha curato la materiale esecuzione;
il Controparte_6 CP_4
responsabile dei lavori e del cantiere veniva individuato in (amministratore unico Parte_4 dell'impresa appaltatrice), mentre la direzione dei lavori era affidata al geometra Controparte_2
1.4 Risulta altresì pacifico, oltre che provato dai documenti richiamati e prodotti da entrambe le parti (v. all. 4, 5 e 6 fasc. a.t.p., sub. doc. I fasc. att.; id. doc. 1, 2, 7 e 11, pag. 6-33, fasc. conv.), che, in corso d'opera, il computo metrico estimativo (d'ora in avanti “CME”) sia stato più volte oggetto di modifiche ed aggiornamenti (v. “Variazioni n. 1, 2, 3, 4 e 5”) a fronte di opere aggiuntive, sempre quantificate “a corpo” dall'appaltatore, fino a raggiungere l'importo di complessivi € 117.724,67 (oltre Iva) al 27.05.2019 (cfr. doc. 2 fasc. conv.). A quella data (“Variazione 5”), il CME riporta: 1. “Demolizioni € 11.002,56; 2. € CP_3
23.378,90; 3. Impianto idrico-sanitario € 18.893,21; 4. Impianto elettrico € 19.400,00; 5.
Tinteggiature € 4.230,00; 6. Spese tecniche € 4.534,00; 7. Rifacimenti € 2.300,00; 8.
Pavimentazione esterna € 32.420,00; 9. Smaltimento acque reflue € 7.200,00”, per un totale complessivo di € 123.358,67, di cui € 107.224,06 già pagati dal committente e considerati “in acconto” dall'appaltatore, € 10.834,61 da pagarsi a saldo dei lavori eseguiti ed € 5.300,00 per
“lavorazioni ancora da realizzare”. Le cifre sopra riportate si intendono Iva esclusa.
1.5 Come affermato dallo stesso ricorrente, le fatture di volta in volta emesse dall'appaltatore [v. dalla fatt. n. 126/001 del 22.10.2018 alla fatt. n. 126/007 del 19.02.2019, Iva 10% incl.; cfr. doc. 7 fasc. a.t.p., sub. doc. I fasc.att.] - al di là della formale intestazione al padre PE
(motivo per il quale ha speso, in questa sede, anche la sua qualità di “erede”; cfr. doc. X fasc.att.) - sono state regolarmente pagate “a vista” a mezzo bonifico bancario.
La circostanza dei pagamenti da parte del committente, al di là del profilo fiscale della fatturazione,
è riconosciuta dalla stessa parte convenuta.
Anche le altre fatture (queste intestate a emesse per interventi e spese tecniche Parte_1 relative alla “fognatura - fossa biologica” e ai “massetti esterni” [v. dalla fatt. n. 126/008 del
13.05.2019 alla fatt. n. 126/011 del 24.07.2019, Iva 10% incl.; v. all. 7bis e 7ter fasc. a.t.p., sub. doc. I fasc.att.; id. doc. 5 e all. doc. 11, pag. 164-174 fasc.conv.] risultano regolarmente onorate dal committente con le medesime modalità.
§2. Ciò premesso quanto alle circostanze documentate o comunque non contestate, il presente giudizio di merito, come già riportato, è stato preceduto da una consulenza tecnica preventiva tra le parti in causa, ritualmente acquisita agli atti e, perciò, autonomamente apprezzabile dal giudice del merito ai fini della decisione (cfr. Cass. n. 5658/2010), dalle cui risultanze occorre prendere le mosse.
2.1 In sede di ATP - analizzati gli atti e i computi metrici relativi all'esecuzione delle opere, alla luce di quanto rilevato nel corso dei sopralluoghi, visionate le pratiche edilizie e ricostruito l'iter burocratico dell'edificio residenziale unifamiliare sito in RO US (PV), loc. Ca' Pezzoni s.n.c. di proprietà dell'attore (cfr. pag. 3 rel. a.t.p.) - è risultato che (v. pag. 17-39 rel. a.t.p.) la quasi totalità di vizi, difetti e difformità esecutive lamentate dal committente e descritte nella perizia di parte (cfr. all. 12 e 13 fasc. a.t.p.) o non hanno trovato riscontro [v. punti n. 3, 4, 6, 8, 10, 11, 12, 14,
17, 18, 20, 21, 24 e 25] o, pur se riscontrati, non sono stati ritenuti imputabili all'appaltatrice [v. punti n. 2 per la “posizione dello scarico”, 19, 22, 23], essendo piuttosto conseguenza di scelte assunte dallo stesso committente [come, ad esempio, per la decisione di “non eseguire il sottofondo del piano cantina”, ancorché proposto dall'appaltatore (fatto non contestato) o di “non proseguire con le lavorazioni di finitura della pavimentazione esterna”, ovvero, ancora, la scelta autonoma di installare nuovi serramenti alle finestre, quale causa più probabile della comparsa delle “muffe localizzate” in alcuni vani della villetta]. Non è stata riscontrata, invece, la “presenza di infiltrazioni di acqua e di umidità di risalita”, mentre riguardo alla fognatura, “gli allacciamenti sono risultati funzionanti, i pozzetti e gli scarichi sono risultati conformi allo schema presentato all'Ufficio
Tecnico dal geom. nel giugno 2019 ed approvato da (cfr, oag, 40 rel. CP_2 Controparte_7
a.t.p.).
2.2 Salvo alcune lievissime difformità, afferenti a lavori di rifinitura o comunque secondari [i.e. la mancanza degli zoccolini in granito in prossimità della scala cantina e del parapetto, la sistemazione del salterello del bidet, il lieve disallineamento delle piastrelle della cantina e del miscelatore della vasca del bagno, cavillature superficiali nel disimpegno notte al piano superiore], emendabili con una spesa complessiva di minima entità (€ 625,83 oltre Iva) rispetto al valore delle opere (pag. 44-
45 rel. a.t.p.), ritiene il CTU che i lavori risultano “complessivamente eseguiti a regola d'arte”, “i materiali e le finiture conformi a quanto previsto nei computi metrici estimativi redatti”, “le indicazioni fornite ed i controlli effettuati dal direttore dei lavori alle ditte esecutrici siano state efficaci ai fini della corretta realizzazione dell'opera progettata” (cfr. pag. 40 rel. a.t.p.).
2.3 Il CTU ha successivamente individuato e quantificato i costi delle “lavorazioni extra capitolato”, elaborando i conteggi in apposita tabella (all. 3, pag. 79-83 rel. a.t.p.), specificando che:
- le lavorazioni in variante sono state individuate e desunte dai computi metrici presenti agli atti e dai documenti richiesti nel corso delle operazioni peritali;

- sono state individuate e quantificate anche le lavorazioni eseguite, rilevate nel corso dei sopralluoghi, ma che nella contabilità dell'impresa non risultano o risultano rese “in omaggio” (ampliamento porta cucina, nicchia vano doccia, realizzazione di sottofondo dei gradini esterni);
- gli importi attribuiti alle singole lavorazioni si riferiscono a prezzi di libero mercato, desunti dall'esperienza maturata nel corso degli anni relativa ad interventi analoghi, tenendo conto delle difficoltà operative dovute all'ubicazione dell'immobile.
Alla luce di quanto analizzato nella tabella suddetta, il CTU ha quantificato le opere “extra capitolato” realizzate per un importo pari a € 55.182,48, Iva esclusa.
2.4 Aggiunge poi che “le variazioni al computo iniziale (causate da imprevisti o richieste dal committente) risultano quantificate nei vari computi metrici, liquidate e perciò si considerano accettate dal committente” e che nessuna delle “lavorazioni in variante siano riconducibili alla necessità di porre rimedio a lavori non correttamente eseguiti”, né che “le opere eseguite abbiano contribuito alla comparsa dei vizi lamentati” (cfr. pag. 42 rel. a.t.p.). 2.5 Passando alle pratiche edilizie, oggetto di ulteriore doglianza attorea, nelle planimetrie allegate alla CILA presentata in data 18/10/2018 con prot. n. 2634 dal geom. (all. 3 fasc. Controparte_2
a.t.p.) il CTU ha riscontrato le seguenti difformità:
- l'indicazione di destinazione d'uso abitativa (“cucina”) di locale posto al piano terreno, diversamente da quanto rappresentato nelle planimetrie allegate alla pratica edilizia precedente riguardante l'immobile (DIA del 12/04/2002 prot. n. 351) in cui il piano terreno risulta “Superficie accessoria” (all.4);
- dimensioni differenti del posto auto coperto in confronto a quanto rappresentato nella suddetta planimetria;

- presentazione di titolo abilitativo non adeguato al tipo di intervento che, oltre al resto, individua graficamente l'ampliamento di vano porta (tra taverna e veranda) su muro portante al piano terreno.
2.5.1 Relativamente al primo punto, la Consulente ritiene che “la cucina individuata nel locale posto al piano terra, in quanto superficie abitativa dotata di tutti i requisiti prescritti per l'agibilità e concorrendo al calcolo del Volume edilizio, dovesse essere legittimata da provvedimento autorizzativo”, mentre “dalla visione delle precedenti pratiche edilizie (Concessione edilizia n. 201 rilasciata il 10/04/1992, D.i.a n. 351 del 12/04/2002, All. 4 e 5) il Volume abitativo dell'edificio in oggetto, risulta calcolato esclusivamente sulla base della superficie abitabile posta al piano superiore”; ne deduce, pertanto, che il locale posto al piano terra ed identificato nella CILA del
2018 come “cucina”, non possedesse le caratteristiche per essere qualificato come “locale abitabile” ai sensi del Regolamento Locale di Igiene tipo della Regione Lombardia: “altezza locale: 250 cm <
270 cm min consentito (art. 3.4.7)” (v. rel. a.t.p. pag.

6-8 per i rilievi e pag. 50 in risposta alle osservazioni del c.t. di parte convenuta).
2.5.2 Con riferimento all'ultimo punto, evidenzia che “l'intervento di ampliamento del vano porta, riguardando una muratura portante, avrebbe dovuto essere oggetto di presentazione di SCIA (art. 22, comma 1, lett.a DPR380/2001) con relativo deposito strutturale”.
2.6 Oltre a ciò, risultano mancanti la presentazione di “ulteriore pratica edilizia, necessaria per denunciare le varianti in corso d'opera”, relativamente al “restringimento delle due finestre del bagno al piano primo” e alla “non realizzazione dell'antibagno al piano terreno”, nonché “gli allegati obbligatori relativamente alla dichiarazione di conformità dell'impianto termico, allegata alla SCIA per agibilità” (cfr. pag. 43 rel. a.t.p.).
2.7 In tale situazione - ritiene la CTU - “la SCIA per agibilità (art.24 DPR 380/01), protocollata in data 25/07/2019 al n. 2151, asseveri una conformità dell'abitazione alle normative di carattere urbanistico, edilizio, statico ed igienico che non trova riscontro negli atti visionati e nello stato dei luoghi rilevati”.
Si segnala, infine, la presenza “nelle pratiche sopracitate (Concessione edilizia n. 201 rilasciata il
10/04/1992, D.i.a. n. 351 del 12/04/2002)” di “incongruità e imprecisioni”, che “dagli atti richiesti in visione non risultano mai essere state sanate, e che hanno restituito alla data dell'atto di compravendita una costruzione di dubbia conformità urbanistica”.
2.8 Pertanto, conclude la CTU in sede di ATP affermando che “al fine di regolarizzare le difformità relative alla CILA del 18/10/2018, presentata per le opere di straordinaria manutenzione oggetto del presente accertamento, sarà necessario presentare SCIA in sanatoria ai sensi dell'art.37 comma 1
DPR 380/01”, pur precisando che “quanto esposto non può prescindere dalla sanatoria delle difformità pregresse”.
Perciò quantifica in € 3.016,00 (esclusa Iva e oneri accessori) i costi per la presentazione della
SCIA in sanatoria relativa agli interventi oggetto di accertamento ed in € 2.470,00 (esclusa Iva) i costi per dotare l'immobile di una cucina, da realizzare necessariamente al piano abitativo superiore
(cfr. pag. 46 rel. a.t.p.).
2.9 Nel supplemento di consulenza disposta in corso di causa (cfr. rel. CTU del 03.03.2024), la
CTU - nel rispondere ai chiarimenti richiesti dal G.I. (v. ord. 07.11.2023), ha ulteriormente precisato:
- sul vizio di conformità dell'impianto caldaia esistente al piano interrato dell'immobile (punto
4, inizialmente non rilevato in sede di ATP) che, in effetti, “la superficie di ventilazione garantita risulta inferiore a quanto previsto dalla normativa” e che sia necessario un
“ampliamento del foro di ventilazione esistente” per renderla “conforme alle regole tecniche”, stimando (a corpo) il costo necessario per l'intervento in € 180,00 (cfr. pag. 7 rel.
CTU);
- sui costi indicati per la sanatoria delle irregolarità urbanistiche-edilizie rilevate, con particolare riferimento alla imputabilità in tutto o in parte all'operato dei convenuti, che gli stessi “si riferiscono a difformità riscontrate nelle pratiche edilizie redatte dal geom. CP_2
e non anche a difformità pregresse”, ciò in quanto la destinazione residenziale “cucina” indicata dal geom. al piano terra non trova riscontro nei precedenti titoli abilitativi CP_2
nei quali il piano terra veniva rappresentato e/o indicato come “superficie non residenziale”
(SNR) o “locali destinati ad altri usi”. Spiega che “la CILA così come presentata dal geom. formalizzasse una funzione non corretta dei locali, che non ha riscontro nelle CP_2 pratiche edilizie precedenti”, non ritenendo “perciò pregressa tale difformità rilevata”.
Ribadisce, ad ogni modo, che “la sanatoria ed il ripristino sopra descritti non possono prescindere dalla verifica dei titoli abilitativi precedenti l'operato del geom. (cfr. CP_2
pag. 8 rel. CTU).
§3. Orbene, pur riconoscendo la completezza delle indagini e degli elaborati redatti dal Consulente tecnico d'Ufficio, il Tribunale ritiene di non poter condividere integralmente le conclusioni raggiunte in sede di accertamento tecnico preventivo.
3.1 Converrà premettere che l'insufficienza tecnica del giudice, che il consulente può essere chiamato a supplire, non concerne né la qualificazione giuridica di fatti, né la ricostruzione del contenuto e della portata di una norma o di un negozio, né la verifica della conformità alla legge di determinati comportamenti, la valutazione dei quali compete soltanto al giudice, il quale non è, perciò, vincolato a recepire le risultanze della disposta CTU ove le considerazioni di carattere giuridico non vi trovino adeguata rappresentazione.
3.2 Ebbene, quanto ai “vizi esecutivi”, la conclusione secondo cui l'appaltatore debba rispondere delle “crepe di lieve entità (cavillature)” riscontrate nella zona disimpegno notte al piano superiore durante il sopralluogo del 17.09.2021 (punto 16), risulta priva di adeguato supporto motivazionale, oltre che contrastante con le stesse considerazioni espresse dalla CTU (cfr. pag. 46 rel. a.t.p.), in risposta alle osservazioni del c.t. di parte convenuta (v. pag. 146 rel. a.t.p.), lì dove ritiene di poterle considerare “strutturalmente irrilevanti” ed insorte “come spesso accade, a distanza di tempo dalla fine dei lavori, anche a seguito di naturali e normali assestamenti dell'edificio”.
Il lasso di tempo trascorso di quasi un biennio dalla fine dei lavori (compresa la tinteggiatura) sbiadisce, quindi, l'altra possibile causa delle cavillature, ossia i lavori eseguiti dall'impresa sulla muratura sottostante (“ampliamento vano porta”), ipotizzabile solo in astratto ma non provata in concreto dall'attore.
Pertanto, la relativa voce di costo per la sistemazione delle fessurazioni non potrà essere riconosciuta a titolo risarcitorio.
3.3 Con riferimento alla “individuazione e quantificazione” delle “opere extra capitolato” si trattava qui di determinare innanzitutto quali fossero le “opere concordate dalle parti”, quindi di verificare se “i costi sostenuti dal ricorrente fossero giustificati da interventi necessitati dalla non corretta esecuzione a regola d'arte delle opere”.
Nell'accertamento tecnico preventivo, invece, l'inversione logica del quesito (evidente dalla
“spiegazione” del contenuto della tabella allegata;
v. pag. 42 rel a.t.p.), porta a risultati non condivisibili in iure.
La ragione risiede nella disciplina dell'appalto tra privati.
3.4 In questa sede non rileva intrattenersi sulla configurabilità del contratto d'appalto, che ha come sinallagma la prestazione di un'opera, con organizzazione dei mezzi e assunzione del rischio verso il pagamento di un corrispettivo in danaro (art. 1655 c.c.), essendo sufficiente ricordare che la stipulazione dell'appalto tra privati non richiede la forma scritta né “ad substantiam”, né “ad probationem”, potendo lo stesso perciò essere concluso anche per “facta concludentia”, con la conseguenza che, per darne dimostrazione in giudizio, possono assumere rilevanza anche le presunzioni (cfr. Cass. n. 2386/2023; Cass. n. 2303/2017; Cass. n. 16530/2016; Cass. n.
22616/2009).
Occorre, piuttosto, precisare che la distinzione tra appalto “a corpo” e appalto “a misura” assume rilevanza nella fase esecutiva del rapporto, nel senso che mentre nell'appalto “a misura” il corrispettivo può variare, rispetto all'ammontare pattuito, in funzione della maggiore o minore quantità di lavoro effettivamente eseguita, nell'appalto “a corpo” il prezzo convenuto è tendenzialmente fisso e invariabile, in quanto riferito all'opera considerata globalmente e nel suo complesso, tanto da non poter subire modifiche, se non giustificate da “variazioni in corso d'opera”.
Quindi, nel contratto di appalto con corrispettivo pattuito “a corpo”, il rischio economico della maggiore quantità di lavoro necessaria per l'esecuzione dell'opera ricade, in linea di massima, in capo all'appaltatore (cfr. Cass. n. 21517/2019; v. anche Cass. n. 9246/2012).
Tuttavia, l'immodificabilità del prezzo non è una regola assoluta e inderogabile, trovando essa correlazione (e quindi anche un limite) nella pedissequa rispondenza all'opera concordata;
infatti, la modalità di pagamento del corrispettivo “a corpo” non trasforma l'appalto in un contratto aleatorio, rispondendo a un principio generale la possibilità di modificare il prezzo in presenza di variazioni tipologiche e dimensionali dell'opera da realizzare (cfr. Cass. n. 9243/2012 cit.).
In altri termini, l'invariabilità del prezzo deve essere intesa in senso relativo, poiché nell'appalto tra privati specifiche norme limitano la portata assoluta di tale invariabilità. Da qui la conseguenza che il solo fatto che il corrispettivo dell'appalto sia determinato “a corpo” - come nel caso di specie - non implica che qualsiasi opera “extra” non possa essere ulteriormente remunerata all'appaltatore
(cfr. Cass. n. 21635/2017).
Secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. n. 15357/2024),
“le nuove opere richieste dal committente costituiscono varianti in corso d'opera ove, pur non comprese nel progetto originario, siano necessarie per l'esecuzione migliore ovvero a regola d'arte dell'appalto o, comunque, rientrino nel piano dell'opera stessa” e, invece, “sono lavori extracontrattuali se siano in possesso di una individualità distinta da quella dell'opera originaria, pur se ad essa connessi, ovvero ne integrino una variazione quantitativa o qualitativa oltre i limiti di legge, sicché, nel primo caso, l'appaltatore è, in linea di principio, obbligato ad eseguirle, mentre, nel secondo, le opere debbono costituire oggetto di un nuovo appalto” (cfr. Cass. n. 25800/2023; Cass. n. 16222/2023; Cass. n. 727/2020; Cass. n. 9767/2016; Cass n. 23291/2014;
Cass. n. 18438/2013; Cass. n. 12416/2004; Cass. n. 8094/2000).
3.5 Nel caso di specie, non si ha motivo di dubitare che le numerose opere iscritte nell'elenco delle
“variazioni” al CME - allegato nella prima versione al contratto d'appalto del 18.10.2018 - siano state assunte dall'appaltatore su richiesta o disposizione del committente.
Mai, invero, è stata posta in discussione la mancata autorizzazione da parte del committente in relazione ai lavori contabilizzati dall'impresa appaltatrice nel corso del rapporto: d'altronde, le molteplici “variazioni” al CME che, di fatto, veniva progressivamente aggiornato, quanto a voci ed importi, sono state accompagnate da un comportamento concludente di accettazione da parte del committente, il quale ha pagato le fatture emesse, di volta in volta, dall'appaltatore.
Da ciò consegue che per i lavori addizionali richiesti dal committente e regolarmente eseguiti dall'appaltatore (v. pag. 42 rel. a.t.p.), questi conservi il diritto al corrispettivo per essi pattuito, nonostante il prezzo ab origine fosse stato definito in modo globale “a corpo”.
3.6 È inammissibile, di conseguenza, la rideterminazione del valore delle opere aggiuntive secondo i valori di mercato, quantificata dal CTU nel minore importo di € 55.182,48 (Iva esclusa), atteso che così si finisce per sindacare il prezzo dell'appalto, ossia la convenienza economica dell'affare liberamente convenuta dai contraenti.
Va rimarcato che, non richiedendo l'appalto tra privati la forma scritta “ad substantiam”, o “ad probationem”, potendo essere concluso anche “per facta concludentia”, l'esecuzione delle prestazioni che ne sono oggetto è certamente un fatto indicativo della sua conclusione (cfr. da ultimo Cass. n. 10135/2025).
In questo caso, come si è detto, la pacifica esecuzione di opere extracontrattuali (la maggior parte dei lavori aggiuntivi), associata ad un quadro di ulteriori elementi documentali e presuntivi, quali la progressiva revisione delle lavorazioni e dei relativi prezzi, quantificati “a corpo” nei CME aggiornati, l'emissione delle fatture dell'appaltatore a stato avanzamento lavori (fatt. n. 126/001 –
126/011), seguite da regolari pagamenti da parte del committente, costituiscono prova del raggiungimento di un accordo tra le parti non solo sull'oggetto, ma anche sul prezzo.
3.7 Va altresì evidenziato che il ricalcolo operato dal CTU nella tabella allegata all'elaborato (v. all.
3 , pag. 79-82 rel. a.t.p.), applicando i prezzi unitari di mercato per le singole prestazioni del computo metrico, richiamato dall'attore a sostegno di asseriti pagamenti indebiti, non è conforme ai principi affermati dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui in caso di pattuizione del prezzo
“a corpo”, qualora il contratto d'appalto sia eseguito parzialmente, il corrispettivo dovuto per le opere realizzate deve sempre essere calcolato con il criterio “a corpo” e non può essere computato
“a misura”. Ne consegue che, in caso di parziale inadempimento dell'appaltatore, ove sia necessario determinare il suo compenso per i lavori già eseguiti, il dato di riferimento è sempre il prezzo concordato “a corpo”, con la conseguenza che da questo va detratto il costo dei lavori non eseguiti e non, invece, calcolato il costo di quelli realizzati (cfr. Cass. n. 34646/2022; Cass. 21517/2019; conf.
Cass. n. 9246/2012; v. anche Cass. n.8038/2023).
Tuttavia, come eccepito dalla difesa di parte convenuta e dal suo consulente sin dalle osservazioni svolte in sede di ATP (v. pag. 148-150 rel. a.t.p.), l'importo finale di € 6.082,19 [€ 117.964,67-
111.882,48 = € 6.082,19] non rispecchia il costo dei lavori pattuiti e non eseguiti per colpa dell'appaltatore, bensì il mero differenziale tra il prezzo pagato ed il valore di mercato delle opere effettivamente eseguite dall'appaltatore ed accettate dal committente.
Si è infatti accertato che i lavori relativi al sottofondo della pavimentazione esterna sono stati
“stralciati” dall'appaltatore su richiesta del committente e già decurtati dal computo metrico del
10.02.2019 (v. pag. 19 rel. a.t.p.), mentre il valore del materiale non fornito o non posato è stato considerato dal CTU a titolo risarcitorio, non potendo, perciò, essere computato a defalco del prezzo complessivo;
di modo che nessun pagamento, rispetto a “lavori non eseguiti”, risulta effettivamente sostenuto dall'attore.
Ciò è tanto più vero che il CTU procede nei calcoli esposti a detrarre il “totale delle opere realizzate” (€ 111.882,48 ₌ 56.700,00 + 55.182,48), incluse le opere extra “conteggiate” secondo i valori di mercato, dal totale delle “fatture saldate” (€ 117.964,67, esclusa iva) (v. pag. 51 rel. a.p.t.), con l'effetto di ridurre il prezzo dell'appalto in assenza dei presupposti di cui agli artt. 1667 e 1668
c.c.
3.8 Quanto, infine, alle irregolarità rilevate nella pratica CILA del 18.10.2018 e nella successiva
SCIA per agibilità del 25.07.2019 predisposte dal geom. si deve preliminarmente dare atto CP_2
che lo stesso convenuto, in sede di osservazioni alla relazione di ATP (cfr. pag. 156 rel. a.t.p.), ha ammesso e riconosciuto “come propria negligenza professionale” di avere commesso “alcuni piccoli errori negli elaborati grafici”, in particolare:
- l'errore di identificazione di due locali al piano terra dell'edificio: il geom. ha CP_2 erroneamente indicato come “cucina” il locale di 8,28 m² utilizzato in realtà come “camera polifunzionale/studio”, e come “veranda” il locale di 14,85 m² utilizzato in realtà come
“cucina”;
- errata dimensione delle due finestre del bagno al piano primo;

- errata dimensione del posto auto coperto al piano terra;

- errata indicazione grafica della mancata esecuzione dell'antibagno al piano terra.
3.9 Occorre tuttavia mantenere distinti, sotto il profilo causale e giuridico, gli “errori formali” delle pratiche edilizie dalle “difformità” che riguardano l'immobile. 3.9.1 Ed infatti, l'affermazione per cui “i costi indicati per la sanatoria delle irregolarità urbanistiche/edilizie indicati nella relazione definitiva si riferiscono a difformità riscontrate nelle pratiche edilizie redatte dal geom. e non anche a “difformità pregresse”, svolta in questi CP_2
termini dalla CTU nel supplemento di perizia (cfr. pag. 8 rel. CTU), è inappagante, giacché manca di misurarsi con il materiale probatorio acquisito al giudizio.
In linea generale, va premesso che l'imperfetto adempimento delle obbligazioni specificamente dedotte quali oggetto d'appalto o dell'incarico professionale integri un fatto costitutivo della pretesa risarcitoria e renda quindi necessario che della prova dell'esatto ambito di quell'incarico sia onerata la parte che ritenga di averne subito una conseguenza pregiudizievole, vale a dire, appunto, il committente o danneggiato, quando agisca per il relativo risarcimento (v. Cass. n. 20707/2023).
Sul punto, l'odierno attore omette la ricostruzione della vicenda negoziale ed amministrativa riguardante l'incarico in questione.
Piuttosto risulta fatto pacifico in causa, oltre che verificato in sede di ATP, che le opere di ristrutturazione edilizia dell'immobile di proprietà affidate all'impresa appaltatrice non contemplassero, né inizialmente, né successivamente, interventi di natura modificativa, tali da incidere sulle caratteristiche costruttive dell'edificio, in particolare - per quanto qui di interesse - sull'altezza dei locali al piano terra, sulla volumetria ed i prospetti, nonché sui requisiti minimi igienico-sanitari e sui valori di rapporto aeroilluminante prescritti dalla normativa per certificare l'abitabilità della superficie al piano terra.
D'altronde, dal CME analiticamente descrittivo dei lavori previsti ed eseguiti e di quelli “extra” aggiunti in corso d'opera, al locale “cucina” al piano terra fanno riferimento lavori come
“demolizione rivestimento”, “fornitura e posa in opera rivestimento cucina in gres porcellanato effetto gesso”, “sostituzione radiatori”, “fornitura e posa in opera di n. 1 punto luce deviato n. 1 punto luce interrotto esterno a due corpi illuminanti n. 4 +4 punti presa 10/16 A n.

4 -1 punti presa
Schuko universale n. 1 punto presa da 10 A per alimentazione cappa n. 1 punto predisposizione TV digitale terrestre”, opere che obiettivamente non modificano la disposizione del locale, il quale ha mantenuto la sua originaria conformazione strutturale.
Parimenti è acclarato che la cucina si trovasse già nella posizione attuale all'epoca in cui il proprietario affidò al geom. l'incarico di presentare la per le opere di manutenzione, CP_2 Pt_7 sicché nessun intervento di “cambio destinazione d'uso”, “aumento di volumetria”, “modifica di prospetti” o quant'altro appare rientrasse nell'oggetto del suo incarico professionale.
Ciò trova vieppiù conferma dalle stesse risultanze della consulenza tecnica preventiva, lì dove la
CTU, nel delineare correttamente il contesto dell'appalto e dell'operato del professionista, verificata la bontà delle prestazioni eseguite, ha concluso affermando che “le indicazioni fornite ed i controlli effettuati dal direttore dei lavori alle ditte esecutrici siano state efficaci ai fini della corretta realizzazione dell'opera progettata”, sottolineando che “non risultano figure professionali incaricate della progettazione degli impianti (elettrico, idrico sanitario, termico) in quanto non necessarie per la natura stessa delle lavorazioni oggetto di appalto” (cfr. pag. 40 rel. a.t.p.).
3.9.2 Sulla scorta di tali conclusioni, non si vede come possa invocarsi la responsabilità solidale dell'appaltatore e del progettista-direttore dei lavori per la mancanza, nei locali posti al piano terra, delle “caratteristiche igienico-sanitarie per essere destinati a locali abitativi”, benché con l'atto di compravendita del 23.07.2018 (acquisito alla stessa relazione di a.t.p.; v. pag. 56-71) l'attore avesse acquistato dai venditori un immobile destinato a civile abitazione, “(…) composto di ampio soggiorno, cucina, disimpegno, bagno, portici e veranda al piano terreno (…)”, dichiarato conforme e legittimo sotto il profilo urbanistico ed edilizio.
Per giungere a questo esito, nei chiarimenti resi con il supplemento istruttorio, emerge come la CTU abbia esclusivamente fatto leva sulla non corretta “formalizzazione” della destinazione del locale indicato come “cucina” nella pratica CILA del 18.10.2018, per desumere che la “destinazione residenziale” indicata dal geom. al piano terra non trovasse “riscontro nei precedenti titoli CP_2
abilitativi nei quali il piano terra veniva rappresentato e/o indicato come superficie non residenziale
(SNR) o locali destinati ad altri usi” e non fosse “perciò pregressa tale difformità rilevata”; la conseguenza del suddetto rilievo, tuttavia, non può essere quella di addebitare ai convenuti anche “i costi per dotare il piano primo abitativo di una zona cottura, quale funzione indispensabile per garantirne l'agibilità”.
Anche a voler ragionare sotto il profilo omissivo, e non commissivo, vale a dire che il geometra incaricato delle pratiche edilizie avrebbe dovuto rilevare o l'appaltatore stesso segnalare per tempo al committente, prima di procedere con i lavori concordati, l'esistenza delle difformità urbanistico- edilizie esistenti nei locali al piano terra della villetta, il contegno si innesta in una situazione pregressa che non esonera il venditore dalla responsabilità per inadempimento verso l'acquirente; questo perché nella vendita di immobili destinati ad abitazione, ma di fatto privo, in tutto o in parte, delle condizioni di abitabilità, la responsabilità per l'esistenza delle irregolarità edilizie preesistenti, con la conseguente necessità di sanarle, ricade essenzialmente sul venditore nei confronti dell'acquirente e non sull'appaltatore e progettista dei lavori di ristrutturazione, intervenuti successivamente.
Nel caso di specie, infatti, è evidente che la soluzione rimediale proposta dal CTU individua un intervento ben più incisivo rispetto a quanto pattuito tra le parti, finanche migliorativo rispetto allo stato del bene al momento dell'acquisto, i cui costi sarebbero in ogni caso rimasti a carico del committente-acquirente, salvo rivalsa nei confronti del venditore. 3.9.3 Per le considerazioni svolte, il risarcimento del danno emergente va circoscritto ai soli danni- conseguenza (art. 1223 c.c.) degli errori formali rilevati nelle pratiche edilizie imputabili al professionista convenuto, quantificabili (v. sul punto le proposte del consulente di parte convenuta, nelle osservazioni alla relazione di a.t.p. (cfr. pag. 159), coerenti con le risultanze istruttorie) in €
1.516,00 (oltre Iva ed onorari professionali, se dovuti), così ripartiti:
- € 400,00 per redazione di variazione catastale;

- € 600,00 per la redazione di SCIA in sanatoria relativa alla mancata esecuzione dell'antibagno al p.t. e all'errata dimensione delle due finestre del bagno (importo ridotto dai
€ 1.400,00 stimati dal CTU, che includevano anche “la SCIA per agibilità”, la cui presentazione è tuttavia legata alla realizzazione del locale cucina al primo piano;
v. anche pag. 48-49 rel. a.t.p.),
- € 516,00 per sanzione pecuniaria comunale.
Va altresì riconosciuta all'attore l'ulteriore somma di € 700,00 per la “redazione di perizia statica”, ritenuta in sede di ATP necessaria per regolarizzare l'avvenuto ampliamento del vano porta tra la taverna e la cucina, atteso che l'osservazione del tecnico di parte convenuta - secondo cui si tratterebbe di opere di “lieve entità” e, come tali, escluse dall'obbligo di deposito strutturale previsto dalla legislazione regionale vigente (v. pag. 158 rel. a.t.p.) - è stata disattesa dal CTU
(evidenziando trattarsi di normativa sopravvenuta, non applicabile all'intervento pregresso), senza ricevere puntuale smentita, né comunque l'argomento è stato chiaramente riproposto, quale eccezione impeditiva, negli atti difensivi del presente giudizio di merito.
§4. Tirando le fila da quanto precede, la domanda risarcitoria merita accoglimento per i soli vizi imputabili all'irregolare esecuzione dei lavori ed in parte alla direzione dei lavori (i.e. per la insufficiente ventilazione del locale caldaia), pari ai costi necessari per la loro definitiva eliminazione da parte del committente, quantificabili in complessivi € 440,05, oltre Iva [€ 30,05 + €
100,00 + € 30,00 + € 30,00 + 30,00 + € 40,00 + € 180,00; v. pag. 46-47 rel. a.t.p. e pag. 5 rel. int.
CTU], nonché per gli errori formali relativi alle pratiche edilizie, pari ai costi necessari alla sola rettifica o regolarizzazione, liquidabili in complessivi € 2.216,00 (v. sopra), così per totali €
2.656,05, oltre Iva e cassa di previdenza sugli oneri professionali, se dovuta.
4.1 In quanto debito di valore (così ad es. Cass. n. 17710/2023), sui costi stimati dalla CTU deve riconoscersi, anche d'ufficio, la rivalutazione monetaria in considerazione del diminuito potere d'acquisto della moneta, oltre agli interessi legali maturati anno per anno sulla detta somma rivalutata anno per anni (così come da Cass., Sez. Un. n. 1712/1995), pari ad attuali e complessivi €
3.264,31. 4.2 Per la natura, durata e minima entità dei lavori di rispristino accordati non trova riscontro la necessità di ulteriori “adeguamenti”, nella specie non giustificati dal richiamo al “fatto notorio” dell'aumento dei costi delle opere edili e dei materiali occorrenti.
4.3 Segue la condanna dei convenuti e geom. al pagamento, in Controparte_1 Controparte_2 solido verso il danneggiato, della somma di € 3.264,31, oltre oneri accessori, se dovuti, oltre interessi legali dalla data di pubblicazione della sentenza al soddisfo.
§5. La domanda riconvenzionale avanzata da è infondata e va rigettata. Controparte_1
5.1 In primo luogo, sotto il profilo probatorio, la sola fattura - proforma - n. 126/012 del 25.11.2019
(cfr. doc. 3 fasc. conv.) emessa a saldo delle “spese tecniche residue”, non costituisce idonea prova del credito dell'appaltatore (cfr. tra le tante, Cass. n. 14399/2024), trattandosi di un mero documento di natura fiscale proveniente dalla stessa parte che intende avvalersene.
Né è stata addotta alcuna argomentazione sulla specifica accettazione, anche tacita o per fatti concludenti, di tale ultima fattura da parte del committente delle opere.
5.2 Sul piano sostanziale, avendo le parti pattuito il prezzo del (primo) appalto “a corpo” per €
56.700,00 oltre Iva, il preteso incremento della voce relativa alle “spese tecniche”, calcolato in una percentuale (prima “9%”, poi al “10%”) sull' “importo dei lavori”, questi - peraltro - oggetto del distinto appalto per le opere extracontrattuali, rimane del tutto ingiustificato, oltre che arbitrario nel quantum. Va condivisa, sul punto, la replica del CTU alle osservazioni del consulente di parte convenuta, allorché nel documento contrattuale prodotti in atti (tale non è la “bozza di relazione” sub. all. 13 fasc. a.t.p., sub. doc. I fasc.att.) non vi è alcun riferimento alla pattuizione di spese tecniche in percentuale sul “totale” delle opere realizzate.
5.3 Si evidenzia, infine, oggettivamente contraria alla debenza del compenso dedotto lo stesso contegno mantenuto in sede stragiudiziale dal rappresentante legale dell'impresa appaltatrice, il quale, nel rispondere alle contestazioni sollevate dal committente - riporta al “punto 4” della raccomandata del 09.03.2020– affermava che “…e aggiungo che ad oggi tutte le lavorazioni pattuite sono state eseguite a regola d'arte e da Lei viste e pagate regolarmente” (cfr. doc. 6 fasc.conv.).
§6. Nella regolamentazione delle spese di lite e di quelle relative al procedimento di consulenza tecnica preventiva, occorre avere riguardo ai seguenti principi di diritto:
- le spese dell'accertamento tecnico preventivo devono essere poste, a conclusione della procedura, a carico della parte richiedente, e vanno prese in considerazione, nel successivo giudizio di merito ove l'accertamento tecnico sarà acquisito, come spese giudiziali, da regolare in base agli ordinari criteri di cui agli artt. 91 e 92 c.p.c., a carico del soccombente
(cfr. Cass. n. 21085/2023; Cass. n. 35510/2021), a meno che il giudice non si avvalga, ai sensi dell'art. 92, comma 1, c.p.c., della facoltà di escluderle dalla ripetizione, ritenendole eccessive o superflue (cfr. Cass. n. 26478/2024; conf. Cass. n. 15492/2019; Cass. n. 14268 del 2017; Cass. n. 15672 del 2005; Cass. n. 1690 del 2000);
- l'accoglimento in misura ridotta, anche sensibile, di una domanda articolata in un unico capo non dà luogo a reciproca soccombenza, configurabile esclusivamente in presenza di una pluralità di domande contrapposte formulate nel medesimo processo tra le stesse parti o in caso di parziale accoglimento di un'unica domanda articolata in più capi, e non consente quindi la condanna della parte vittoriosa al pagamento delle spese processuali in favore della parte soccombente, ma può giustificarne soltanto la compensazione totale o parziale, in presenza degli altri presupposti previsti dall'art. 92, secondo comma, c.p.c. (cfr. Cass., Sez.
Un., n. 32061/2022; conf. Cass. n. 29608/2023; Cass. n. 9150/2023; Cass. n. 7666/2023);
- nel nostro ordinamento vige il principio secondo cui la regolamentazione delle spese di lite, nel caso di condanna al pagamento di somma di denaro, deve avvenire sulla scorta del valore determinato dal decisum (e dunque avuto riguardo ai parametri determinati dal relativo scaglione di riferimento) ex art. 5, primo comma, quarto periodo, del D.M. n. 55/2014 (cfr.
Cass. n. 30999/2023; Cass. n. 1123/2021; Cass. n. 23082/2021; Cass. 29420/2019).
6.1 Per l'effetto, tenuto conto dell'esito finale del giudizio, il ridotto accoglimento della domanda risarcitoria, pari a circa un quarto del petitum, rende irripetibili le spese oltre misura sostenute dall'attore per l'assistenza tecnica del c.t.p. nel procedimento d'istruzione preventiva (v. doc. V fasc.att.) e giustifica una compensazione proporzionale delle spese di CTU, liquidate come da decreto all'esito del procedimento ex art. 696-bis c.p.c. (v. doc. VI fasc.att.), nella misura di tre quarti.
Vanno, pertanto, riconosciuti all'attore, a titolo di rimborso, i minori importi di € 390,50 (1/4 di €
1.562,00) per compensi di c.t.p., € 847,72 per compensi di CTU (1/4 di € 3.390,88) del procedimento di consulenza tecnica preventiva.
L'intervento per la “verifica della funzionalità della fossa Imhoff” per l'importo di € 976,00 di cui alla fattura “proforma” del 27.07.2020 (cfr. doc. VI cit., pag. 1), non può essere riconosciuto all'attore, a nessun titolo, in quanto riferito a vizi esecutivi non sussistenti e, in ogni caso, non provato nel relativo esborso.
6.2 Quanto all'assistenza difensiva per la fase di ATP, la parcella (quietanzata) delle competenze in acconto pagate all'avvocato (cfr. doc. XIV fasc.att.) e le ulteriori somme richieste per tale fase nella nota spese ex art. 75 disp. att. c.p.c. sono eccessive rispetto al contenuto effettivo della decisione;
pertanto, i compensi per tale attività, da porre a carico delle parti parzialmente soccombenti all'esito del giudizio, vanno ridotti e liquidati - come nel dispositivo - secondo le tariffe forensi, in base al corrispondente scaglione di valore (fino a € 5.200,00) e tenuto conto dei parametri vigenti all'epoca dello svolgimento del procedimento “ante causam” (d.m. n. 37/2018, valori minimi per le fasi di studio, introduttiva ed istruttoria, tenuto conto dei suoi risvolti), senza ulteriori aumenti, non giustificati dalla natura tecnica del procedimento.
6.3 Le spese del giudizio di merito, parimenti, sono liquidate con i medesimi criteri correttivi
(“decisum”), in misura proporzionale all'attività difensiva pretestata rispetto ai risultati conseguiti dalla parte parzialmente vittoriosa, senza ulteriore compensazione, atteso altresì il rigetto della domanda riconvenzionale di parte convenuta;
la liquidazione è svolta nel dispositivo in base ai parametri di cui al d.m. n. 55/2014, come modificato dal d.m. n. 147/2022 (tutte le fasi, valori minimi, tenuto conto del pregio dell'attività prestata rispetto alla valutazione delle risultanze peritali e alle questioni giuridiche sottese alla risoluzione della controversia, oltre che ai risultati conseguiti e al valore residuo dell'affare), senza l'aumento – richiesto in nota spese – del 30% dei compensi medi per la difesa “contro più parti” (art. 4, comma 2 d.m. cit.), in quanto non si ritiene che né per lo studio della causa, né per le ragioni in fatto e in diritto spese negli atti processuali, la posizione difensiva dei due convenuti abbia comportato l'esame di particolari e distinte situazioni di fatto o di diritto per ciascuno di essi.
6.4 Nulla per l'attività stragiudiziale di mediazione attivata dall'attore, pregressa allo stesso procedimento di ATP, in quanto del tutto inutile e superflua. Non ha luogo il rimborso di ulteriori spese, diverse dalle anticipazioni, ove non espressamente richieste o documentate con la nota delle spese in atti.


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda ed eccezione disattesa come in pare motiva o assorbita, così dispone:
• in parziale accoglimento della domanda risarcitoria, condanna e geom. Controparte_1
in solido tra loro, al pagamento, in favore di della Controparte_2 Parte_1 somma di € 3.264,31, già rivalutata e comprensiva di interessi, oltre Iva di legge e cassa di previdenza sugli oneri professionali, se dovuta, oltre agli interessi legali dalla data di pubblicazione della sentenza al saldo effettivo;

• rigetta la domanda riconvenzionale proposta da in quanto infondata;
Controparte_1
• condanna e geom. a rifondere a le spese, Controparte_1 Controparte_2 Parte_1
proporzionalmente ridotte per le ragioni di cui in parte motiva, relative al procedimento di consulenza tecnica preventiva ex art. 696-bis c.p.c. (R.G. n. 1192/2021), che si liquidano in €
162,50 per spese esenti, € 390,50 per spese di c.t.p., € 847,72 per spese di CTU, € 470,00 per compensi di avvocato, oltre 15% rimb.forf. spese generali, IVA e CPA come per legge;
nonché le spese del presente giudizio, che si liquidano in € 264,00 per spese esenti ed €
1.278,00 per compensi di avvocato (di cui: € 213,00 fase studio, € 213,00 fase intr., € 426,00 fase istr./tratt., € 426,00 fase dec.), oltre 15% rimb.forf. spese generali, IVA e CPA come per legge.

Così è deciso in Pavia, lì 10 maggio 2025 Il Giudice
dott. Giacomo Rocchetti