REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI VELLETRI PRIMA SEZIONE CIVILE in persona del Giudice dott. CC RA ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 7182 R.G.A.C. dell'anno 2017 promossa da
(C.F. , rappresentato e difeso dall'avv. Parte_1 C.F._1
SA OT;

- Attore - contro
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. Controparte_1 C.F._2
NC CORSI;

- Convenuto -
OGGETTO: Proprietà.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. ha chiesto la condanna del fratello al pagamento in suo Parte_1 CP_1 favore della somma di 84.000 € (o la diversa, maggiore o minore, accertata in corso di causa) a titolo di frutti percepibili dagli immobili in Velletri, via dei Laghi 251, 253, 259 e via dei Laghi 261, esponendo:
- che gli immobili ricadono in comunione ereditaria tra le parti in ragione di ½ ciascuno, nella loro qualità di eredi testamentari di , deceduto il 2.2.1992; Persona_1
- che fin dal 2005 essi sono stati utilizzati in via esclusiva dal convenuto, che vi esercita la propria attività commerciale di bar-enoteca;
- che il convenuto non gli ha mai corrisposto alcunchè a titolo di corrispettivo per il godimento esclusivo.

2. ha contestato la fondatezza della domanda deducendo: Controparte_1
- che lo scioglimento della comunione ereditaria riveste carattere pregiudiziale, sicchè il processo deve essere sospeso ai sensi dell'art. 295 c.p.c., in quanto a sua volta l'attore possiede in via esclusiva altri immobili facenti parte del compendio ereditario non solo del cuius ma anche del de cuius ; Persona_1 Parte_1
- che la presenza di due assi ereditari pro indiviso ha comportato che le parti del presente
Pag. 1 di 8 giudizio continuassero a detenere gli immobili ricadenti nelle due masse senza pretendere, sino ad oggi, alcunché in cambio l'una dall'altra, in virtù di un gentlemen's agreement sussistente tra le stesse;

- che prima della notifica dell'atto di citazione l'attore non aveva mai chiesto di partecipare al godimento degli immobili indicati nell'atto introduttivo;

- che egli ha sostenuto spese per la ristrutturazione degli immobili oggetto di causa e di altri immobili comuni, alle quali l'attore non ha contribuito;

- che dal 2005 al 2009 gli immobili in via dei Laghi sono stati in uso a entrambe le parti;

- che l'azione è soggetta al termine di prescrizione quinquennale;

- che dal 30.12.1997 egli ha concesso in affitto all'attore un terreno in Nemi, via Tempio di Diana (in catasto al foglio 3, le particelle n. 209-458-468) per un canone annuo di
300.000 lire, da mai versato;
Parte_1
- che l'attore a sua volta gode in via esclusiva dell'immobile in Nemi, via dei Laghi 32, anch'esso ricadente in comunione ereditaria in quanto già appartenente al padre
[...]
nonché l'immobile in Nemi, via CC De Sanctis n. 8, di proprietà Parte_1 esclusiva dello stesso convenuto.
Ha quindi concluso chiedendo:
In via preliminare, nel rito:
Accertare e dichiarare la pregiudizialità dello scioglimento delle comunioni ereditarie di cui al de cuius e al de cuius e, per l'effetto, sospendere il Parte_1 Persona_1 presente giudizio ex art. 295 c.p.c. nel merito
In via principale:
Rigettare integralmente tutte le domande dispiegate dalla parte attrice per tutte le ragioni esposte nel presente atto.
In via subordinata
Nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda attorea, accertare e dichiarare
l'intervenuta prescrizione per i canoni di locazione maturati a titolo di l'utilizzo esclusivo delle unità immobiliari site in Velletri, Via dei Laghi n. 251,253,259,261, nelle mensilità relative agli anni 2007-2008-2009-2010-2011-2012 e per l'effetto condannare il IG. CP_1 al pagamento del minor importo di Euro 24.000,00, o del diverso importo che
[...] sarà ritenuto di giustizia, relativo al canone di locazione maturato per l'utilizzo delle prefate unità immobiliari nelle mensilità del periodo che va dal 2012 al 2017. nel merito, in via ulteriormente subordinata
Nella denegata e non creduta ipotesi di integrale accoglimento della domanda attorea accertare e dichiarare che il valore locatizio delle unità immobiliari site in Velletri, Via dei
Pag. 2 di 8 Laghi n. 251,253,259,261 è pari ad Euro 800,00 e, per l'effetto dell'eccezione di compensazione relativa ai canoni di locazione del fondo rustico sito in Nemi, condannare il
IG. al pagamento del minor importo di Euro 44.455,69 o del diverso Controparte_1 importo che sarà ritenuto di giustizia all'esito dell'espletanda istruttoria.
In via riconvenzionale:
Accertare e dichiarare l'inadempimento del IG. all'obbligo corrispondere, Parte_1 nella misura della propria quota parte, la somma di Euro 110.000,00 dovuta dallo stesso al
IG. a titolo di compartecipazione delle spese per i lavori di Controparte_1 ristrutturazione delle unità immobiliari site in Velletri, Via dei Laghi n. 251,253,259,261 e per l'effetto condannare il IG. al pagamento del prefato importo, o Parte_1 dell'importo che sarà ritenuto di giustizia, all'esito dell'espletanda istruttoria, in favore del
IG. . Controparte_1
In via ulteriormente riconvenzionale:
Accertare e dichiarare l'inadempimento del IG. all'obbligo di corrispondere Parte_1 in favore del IG. il canone di locazione dovuto a quest'ultimo per Controparte_1
l'utilizzo esclusivo da parte dell'attore dell'immobile sito in Nemi, Via dei Laghi n. 32 per gli anni 2007-2008-2009-2010-2011-2012-2013-2014-2015-2016-2017 e per l'effetto condannare il IG. al pagamento in favore del IG. Parte_1 Controparte_1 della somma di Euro 32.000,00, o della diversa somma che sarà ritenuta di giustizia.
In via ulteriormente riconvenzionale:
Accertare e dichiarare l'inadempimento del IG. all'obbligo di corrispondere Parte_1 in favore del IG. il canone di locazione dovuto a quest'ultimo per Controparte_1
l'utilizzo esclusivo da parte dell'attore dell'immobile sito in Nemi, Via CC De Sanctis n.
8 per gli anni 2007-2008-2009-2010-2011-2012-2013e per l'effetto condannare il IG. al pagamento in favore del IG. della somma di Euro Parte_1 Controparte_1
57.600,00, o della diversa somma che sarà ritenuta di giustizia.

3. Con ordinanza ex art. 127-ter c.p.c. del 18/06/2025 la causa, istruita documentalmente, con prove orali e consulenza tecnica d'ufficio, è stata trattenuta in decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.

4. Preliminarmente, deve essere richiamato il tenore dell'ordinanza 27/04/2019 con cui è stato escluso che vi sia un rapporto di pregiudizialità «tra il giudizio di divisione ereditaria degli immobili in comproprietà tra le due odierne parti, e le domande (anche riconvenzionali) svolte in questo giudizio;
la divisione dei beni, la loro eventuale assegnazione ad uno dei condividenti, non ha effetti retroattivi nei rapporti tra le parti e, dunque, non può in alcun modo incidere sulla configurabilità, da un lato, dell'indennità di occupazione esclusiva richiesta dall'attore e, dall'altro, dell'indennizzo per spese, oneri e miglioramenti, preteso dal
Pag. 3 di 8 convenuto».

5. Quanto alla domanda proposta da , è pacifico che gli immobili in Velletri, Parte_2 via dei Laghi ricadano in comunione ereditaria tra attore e convenuto in ragione di ½ ciascuno e che almeno a far data dal 2009 essi sono nella esclusiva disponibilità del convenuto.
Ciò posto, la costante giurisprudenza di legittimità afferma al riguardo che «L'uso esclusivo del bene comune da parte di uno dei comproprietari, nei limiti di cui all'art. 1102 cod. civ., non è idoneo a produrre alcun pregiudizio in danno degli altri comproprietari che siano rimasti inerti o abbiano acconsentito ad esso in modo certo ed inequivoco, essendo l'occupante tenuto al pagamento della corrispondente quota di frutti civili ricavabili dal godimento indiretto della cosa solo se gli altri partecipanti abbiano manifestato l'intenzione di utilizzare il bene in maniera diretta e non gli sia stato concesso» (Cass. Sez. 2,
09/02/2015, n. 2423, Rv. 634127 - 01); «In materia di comunione del diritto di proprietà, se per la natura del bene o per qualunque altra circostanza non ne sia possibile, ai sensi dell'art. 1102 c.c., un godimento diretto con pari uso da parte dei comproprietari, essi possono deliberarne l'uso indiretto e, in mancanza di tale deliberazione, il comproprietario, che da solo ha goduto del bene, deve corrispondere agli altri partecipanti alla comunione i frutti civili con decorrenza dalla data in cui gli perviene la richiesta di uso turnario o comunque di partecipazione al godimento da parte degli altri comunisti» (Cass. Sez. 2,
18/04/2023, n. 10264, Rv. 667639 - 01).
Nella specie, non risulta che l'attore abbia mai chiesto al convenuto di consentirgli di fare direttamente uso degli immobili di cui si discute né di partecipare al loro godimento, in via diretta o indiretta, se non con la notifica dell'atto di citazione. È solo a far data da questo momento, quindi, che egli ha diritto a percepire, in proporzione della quota di cui è titolare, i frutti civili degli immobili stessi.
Ciò peraltro rende superfluo l'esame dell'eccezione di prescrizione sollevata dal convenuto, dal momento che non vengono in considerazione periodi anteriori alla data della domanda.

5.1. Il c.t.u. ha stimato il valore locativo dei locali nell'importo complessivo annuo di 23.200
€, pari a 1.935 € al mese, sulla base di valutazioni fondate sull' indagine degli atti di causa, dello stato dei luoghi e di ogni altro utile elemento di giudizio e non adeguatamente contrastate da argomenti di senso contrario, e che pertanto possono essere fatte proprie dal
Tribunale.
L'atto di citazione è stato notificato nell'ottobre 2017. L'indennità di occupazione è quindi dovuta, in proporzione alla quota di ½, per il periodo da novembre 2017 all'attualità (per un
Pag. 4 di 8 lasso di tempo pari a otto anni e un mese) e deve quindi essere liquidata complessivamente in 93.767,50 €.

6. Quanto alle opere di manutenzione straordinaria e alle migliorie eseguite dal convenuto sugli immobili, per altrettanto costante giurisprudenza le opere così eseguite entrano a far parte dell'immobile in comunione e quindi di esse deve tenersi conto nella stima del valore del bene (Cass. Sez. 2, 28/02/2020, n. 5527), ma l'autore dell'opera può pretendere il rimborso delle spese sostenute per i miglioramenti, esclusa la rivalutazione monetaria (Cass.
Sez. 2, 21/02/2019, n. 5135).
Il c.t.u. ha proceduto alla stima di tali spese osservando che la documentazione in atti non consente di stabilire con «precisione probante» il valore delle ristrutturazioni eseguite presso le unità immobiliari, perché «nessuno dei documenti prodotti e/o in atti, ha dimostrato un certificato stato dell'arte ante operam, che permetta di poter procedere ad una comparazione con lo stato attuale e conseguentemente valutare eventuali costi sostenuti».
Ad ogni modo, il convenuto ha prodotto fatture di lavori per l'importo complessivo di
69.392,25 €, di cui però «soltanto € 19.707,80 sono riconducibili a lavori di ristrutturazione di vario genere alle unità immobiliari», in quanto «I restanti € 49.684,45 sono riferiti alla fornitura di attrezzature per la conduzione dell'attività (arredi realizzati su misura... ecc) quindi non quantificabili tra gli interventi di ristrutturazione».
Non è poi utilizzabile la documentazione prodotta da parte convenuta successivamente alla scadenza dei termini di cui all'art. 183 c.p.c. e segnatamente la c.d. “nota di chiarimenti” con cui la ditta che ha emesso una delle fatture prodotte avrebbe meglio dettagliato le singole voci di spesa. Secondo costante giurisprudenza, infatti, «In materia di consulenza tecnica d'ufficio, il consulente nominato dal giudice, nei limiti delle indagini commessegli e nell'osservanza del contraddittorio delle parti, può acquisire, anche prescindendo dall'attività di allegazione delle parti - non applicandosi alle attività del consulente le preclusioni istruttorie vigenti a loro carico -, tutti i documenti necessari al fine di rispondere ai quesiti sottopostigli, a condizione che non siano diretti a provare i fatti principali dedotti a fondamento della domanda e delle eccezioni che è onere delle parti provare e salvo, quanto a queste ultime, che non si tratti di documenti diretti a provare fatti principali rilevabili d'ufficio» (Cass. Sez. 3, 07/09/2023, n. 26144, Rv. 669081 - 01). Nella specie il documento di cui si discute è volto proprio a dimostrare che una determinata spesa è stata effettuata per la ristrutturazione dell'immobile, e quindi a provare il fatto principale dedotto dal convenuto, e sarebbe stato suo onere, pertanto, produrre il documento entro la scadenza dei termini perentori al riguardo previsti;
in mancanza, il documento non è utilizzabile al fine di dimostrare gli esborsi sostenuti e la loro finalità e correttamente il consulente non ne ha
Pag. 5 di 8 tenuto conto.
Parte attrice, d'altro lato, non ha specificamente indicato quali sarebbero, tra quelle considerate dal c.t.u., le fatture emesse in favore di soggetti giuridici diversi da CP_1
.
[...]
Anche in questo caso, quindi, il Tribunale non può che condividere le valutazioni del consulente.
Il convenuto ha conseguentemente diritto al rimborso della somma di 9.853,90 €, pari alla metà delle spese che risultano essere state sostenute per manutenzione straordinaria e migliorie agli immobili.

7. Quanto al dedotto utilizzo in via esclusiva, da parte dell'attore Parte_1 dell'immobile sito in Nemi, via dei Laghi n. 32, le allegazioni delle parti circa i titoli di provenienza e le relative quote di comproprietà sono totalmente evanescenti, non essendo stato nemmeno indicato quanti fossero gli eredi dell'originario dante causa né prodotti titoli di provenienza di alcun genere o anche solo semplici visure catastali. Comunque, dalla relazione di stima prodotta dallo stesso convenuto in allegato alla seconda memoria ex art. 183 c.p.c. (doc. 04 del fascicolo informatico) risulta che le odierne parti sarebbero titolari della mera nuda proprietà ciascuno per ½, mentre madre delle parti, Persona_2 sarebbe usufruttuaria per 1/3. Si ignora totalmente chi sia l'usufruttuario per la restante quota di 2/3.
Lo stesso convenuto, nella propria seconda memoria ex art. 183, ha riconosciuto che «su tale immobile, oltre alla nuda proprietà riconducibile in capo alle parti del presente giudizio, gravi anche un usufrutto pari ad 1/3 (invero in favore della IG.ra Persona_2 madre dei IG.ri , usufrutto, tuttavia, solo formale perché la sig.ra ha Parte_1 Per_2 abitato sempre e solo in un altro luogo».
A parte la palese infondatezza della tesi secondo cui l'usufrutto sarebbe «solo formale» per il solo fatto che l'usufruttuario abiti altrove, in questo deserto probatorio non può che prendersi atto del fatto che il convenuto in quanto mero nudo proprietario non ha diritto ai frutti che possono essere tratti dall'immobile, che competono all'usufruttuario.

8. L'immobile in Nemi, via CC De Sanctis 8 è un magazzino della superficie di 61 mq, il cui valore locativo annuo è stato stimato dal c.t.u. in 4.392 €.
Il convenuto ha allegato che questo sarebbe di sua proprietà esclusiva e che il fratello
[...]
lo avrebbe utilizzato «dal 2007 al 2013 ... per le attività connesse alla società di Parte_1 cui è proprietario (APICOLTURA ERBORISTERIA DE SANCTIS S.R.L.), in quanto il IG. CP_1
, in virtù dei sopracitati taciti accordi, aveva messo a disposizione quanto di sua
[...]
Pag. 6 di 8 proprietà al proprio fratello». non ha specificamente contestato né che l'immobile sia di proprietà Parte_1 esclusiva del fratello né di averlo utilizzato, sia pur sottolineando che ciò è CP_1 avvenuto a seguito di volontaria messa a disposizione del bene ad opera dello stesso convenuto in virtù dei taciti accordi da lui stesso allegati.
Alcuna indennità di occupazione è quindi dovuta, dal momento che l'immobile è stato concesso dal proprietario in uso gratuito e alla data della domanda era stato da anni restituito al convenuto.

9. Il convenuto ha poi allegato di aver concesso in affitto al fratello il fondo rustico in Nemi, via Tempio di Diana, e che il conduttore non avrebbe mai corrisposto il canone convenuto.
Premesso che nei termini di cui all'art. 38 c.p.c. non è stata sollevata alcuna questione circa la eventuale competenza della Sezione specializzata agraria (v. Cass. Sez. U., 19/10/2007,
n. 21858), al riguardo ha eccepito «di avere provveduto al puntuale Parte_1 pagamento di quanto richiesto in compensazione, nelle mani del fratello convenuto e/o del sig. »; del resto il contratto, giunto a scadenza, si è rinnovato tacitamente, il Parte_3 che avrebbe «valore di tacita quietanza e/o rinuncia agli eventuali canoni che mai il sig.
[...]
avesse omesso di versare». Parte_1
Alcuna prova dei pagamenti è stata fornita dall'attore, su cui, come è noto, incombeva il relativo onere;
del resto, il fatto che il contratto si sia tacitamente rinnovato non comporta alcun riconoscimento circa l'avvenuto pagamento dei canoni pregressi.
Dal contratto prodotto dal convenuto, non disconosciuto, risulta che il fondo è stato Co concesso in affitto all'attore da e da per il periodo dal 30/12/1997 per Parte_3 il canone annuo di 300.000 lire (pari a 154,94 €); non è prevista rivalutazione del canone, né questa è imposta automaticamente dalla legge n. 203 del 1982.
Non essendo stata sollevata eccezione di prescrizione, pertanto, l'attore è debitore della somma complessiva di 4.338,32 € (154,94 € all'anno per 28 anni, fino al 30/12/2025).
10. Operate le dovute compensazioni, il convenuto deve essere condannato al pagamento della somma di 79.575,28 € oltre interessi legali.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo secondo i parametri di cui al d.m. n. 55 del 2014 per le cause di valore compreso tra 52.000 e
260.000 €.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o
Pag. 7 di 8 assorbita, così provvede:
1) condanna al pagamento in favore di della Controparte_1 Parte_1 somma di 79.575,28 € oltre interessi legali;

2) condanna parte convenuta a rimborsare a parte attrice le spese del giudizio che liquida in 8.000 € per compenso di avvocato, oltre spese generali 15%, IVA e CPA come per legge;
pone definitivamente a carico di parte convenuta le spese relative alla CTU.
Così deciso in Velletri il 07/11/2025
Il Giudice
CC RA
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