REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI TERMINI IMERESE
Nella persona del Giudice Onorario dott.ssa Maria Cusenza ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al N. R.G. 3442 dell'anno 2021 vertente
TRA
C.F. elettivamente domiciliato in Parte_1 CodiceFiscale_1
Palermo, via Agrigento n. 7 presso lo studio dell'Avv. Francesco Cipolla che lo rappresenta e difende giusta procura in calce all'atto di citazione
ATTORE
CONTRO
sito in Campofelice di Roccella C.F. Controparte_1
, in persona dell'amministratore pro tempore, elettivamente P.IVA_1
domiciliato in Palermo, via E. Notarbartolo n. 5 presso lo studio dell'Avv.
Pag. 1 di 10 Carmelo Butticè che lo rappresenta e difende giusta procura in calce alla comparsa di costituzione
CONVENUTO
OGGETTO: impugnazione delibera condominiale
CONCLUSIONI DELLE PARTI: le parti concludono come da note a trattazione scritta a cui si rinvia
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato il signor citava in Parte_1
giudizio il e Controparte_2
premettendo di essere proprietario giusta compravendita con scrittura privata autenticata del 07.08.1991, registrata il 18.08.1991, di una unità immobiliare,
facente parte del complesso condominiale, chiedeva al Tribunale adito di:
“Ritenere e dichiarare illegittime, invalide e/o nulle e/o comunque prive di ogni effetto
tutte le deliberazioni adottate e trascritte a verbale dell'assemblea di condominio in data
08.08.2021, per le ragioni esposte in premessa”.
A sostegno della spiegata domanda eccepiva l'annullabilità ex articoli 1441 e
1324 cod. civ. della delibera dell'08.08.2021 per mancata convocazione in violazione del disposto, di cui all'articolo 66 terzo comma disp. att. cod. civ.;
parte attrice impugnava, altresì, il punto tre della menzionata delibera,
eccependo la nullità ex art. 1129 comma XIV cod. civ., mancando la specifica
Pag. 2 di 10 analitica, prevista a pena di nullità della nomina, dell'importo dovuto all'amministratore a titolo di compenso per l'attività svolta.
Rilevava, altresì, la mancanza delle firme dei condomini nell'elenco delle persone presenti all'assemblea dell'08.08.2021, che non riportava i nominativi dei soggetti delegati.
Si costituiva in giudizio il eccependo, Controparte_1
preliminarmente, il difetto di legittimazione attiva di parte attrice, in quanto non rivestiva la qualità di condomino, non essendo titolare di nessuna unità
abitativa, facente parte del Condominio, ma proprietario di un posto roulotte posto all'interno di un altro complesso, denominato Euromare Camping, come risultante dal titolo di proprietà in atti.
In merito precisava che i proprietari dei posti roulotte dell'Euromare Camping
nel corso degli anni avevano usufruito di alcuni beni e servizi messi a loro disposizione dal Condominio dietro pagamento di un Controparte_1
corrispettivo forfettariamente determinato di anno in anno dall'assemblea dei condomini con conseguente loro estraneità alla vita condominiale.
Il convenuto rilevava che il signor era stato messo a CP_1 Pt_1
conoscenza della convocazione dell'assemblea dell'08.08.2021, nella quale risultava presente a mezzo delega conferita a terzi e che, con riferimento al punto numero 3 della delibera oggetto dell'impugnazione, per la quale si era
Pag. 3 di 10 astenuto dal votare, era decaduto dal potere di impugnazione per il decorso del termine di 30 giorni previsto dall'articolo 1137 cod. civ.-.
Contestava le difese dell'attore in ordine all'annotazione sul foglio presenze dell'assemblea, precisando che si trattava di una mera elencazione dei componenti la comunità condominiale, dei quali parte attrice non faceva parte per le motivazioni già rese.
Alla prima udienza di comparizione il signor rilevava la tardività della Pt_1
costituzione di controparte, reiterata in sede di memoria ex articolo 183 comma
VI numero 1 c.p.c., con conseguente preclusione processuale per le sollevate eccezioni preliminari di difetto di legittimazione attiva in capo a parte attrice e della domanda di annullamento per intervenuta decadenza dal potere di impugnazione della delibera assembleare.
Il contestava la eccepita preclusione processuale, qualificando CP_1
come mere difese le argomentazioni svolte in comparsa di costituzione, che,
non essendo eccezioni in senso stretto, non erano non soggette alla decadenza,
di cui all'articolo 167 c.p.c. comma 2.
La causa, di natura documentale, all'udienza del 23.06.2023, svoltasi nelle forme di cui all'articolo 127 ter c.p.c., veniva posta in decisione con i termini di cui all'articolo 190 c.p.c.-.
La domanda di parte attrice non è fondata e non merita accoglimento.
Pag. 4 di 10 Deve preliminarmente procedersi all'esame della eccezione di difetto di legittimazione attiva dell'attore, sollevato da parte convenuta, secondo cui “il
sig. ….non è condomino dell'ente convenuto poiché non è titolare di una unità Pt_1
abitativa all'interno del complesso edilizio bensì di un posto roulotte Controparte_1
all'interno dell'Euromare Camping”.
Invero, essendosi parte convenuta limitata a negare la titolarità del , la Pt_1
stessa ha avanzato delle mere difese, senza contrapporre altri fatti estintivi o modificativi dell'azionato diritto e, pertanto, non soggette ad alcuna preclusione e decadenza, come da insegnamento della Suprema Corte «la mera difesa, con la
quale il convenuto si limiti a negare la titolarità del diritto fatto valere in giudizio e,
dunque, l'elemento costitutivo della domanda, non è soggetta, contrariamente alle
eccezioni in senso stretto, al termine di decadenza di cui all'art. 167 c.p.c., comma 2, ma
può essere fatta valere anche oltre il termine dettato dalla predetta disposizione o
sollevata d'ufficio dal giudice, senza che rilevi l'onere, sullo stesso gravante ai sensi del
comma 1, della medesima norma, di prendere posizione nella comparsa di risposta sui
fatti posti dall'attore a fondamento della domanda, non prevedendo il comma 1,
contrariamente a quanto sancito nel comma successivo, alcuna decadenza» (Cass. SS.
UU. 2951/2016).
Ed infatti, recentemente la Suprema Corte ha ribadito che “Lo status di
condomino, e cioè di “avente diritto” (artt. 66 e 67 disp. att. c.c.) a partecipare
Pag. 5 di 10 all'assemblea, e perciò ad impugnarne le deliberazioni, attiene, dunque, alla
legittimazione ad agire per annullamento ex art. 1137 c.c., ovvero al diritto di azione,
che spetta a chiunque faccia valere in giudizio un diritto assumendo di esserne titolare.
La legittimazione ad agire per l'impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea manca,
viceversa, ove l'attore non sia (più) un condomino, e la relativa carenza può essere
eccepita in ogni stato e grado del giudizio e può essere rilevata d'ufficio dal giudice
(Cass. civ., sez. II, 14/06/2024, n. 16654).
Ritenuto, quindi, ammissibile l'eccepito difetto di legittimazione attiva dell'attore, deve procedersi all'accertamento della qualità di condomino del
, presupposto imprescindibile per l'esercizio della spiegata Pt_1
impugnazione della delibera condominiale.
Emerge dall'atto di compravendita del 07.08.1991 che l'attore ha acquistato un posto roulotte, sito nella struttura Euromare Camping, area urbana a sua volta facente parte dell'Euro Village e sulla quale insistevano n. 108 posti roulotte attrezzati.
Parte acquirente, in seno al detto atto di acquisto, ha espressamente dichiarato di conoscere ed accettare il regolamento di condominio del più esteso Euro
Village, obbligatorio per i proprietari delle singole unità (art. 6); viene chiarito dall'art. 3 che “sono unità principali le unità alloggio, anche dette unità immobiliari
abitative, ovverosia i bilocali o trilocali di alloggio e servizio, e sono unità accessorie
Pag. 6 di 10 tutte quelle altre unità immobiliari che sono di utilizzo complementare delle prime e che
comunque a queste sono necessarie per la loro funzionalità”.
Il regolamento di condominio dell'Euro Village non fa alcun riferimento alle aree destinate alle roulotte, in quanto non contemplate tra le “unità immobiliari
abitative ed unità ad esse accessorie” (art. 1 cit. regolamento) ed infatti non vi si riscontra nemmeno alcuna attribuzione di quote millesimali per la ripartizione delle relative spese, come rilevato dallo stesso nella comparsa Pt_1
conclusionale (pag. 4), che ha ammesso la “inesistenza originaria di dette unità nel
regolamento”.
Ed infatti è emerso che i proprietari dei posti roulotte dell'Euromare Camping
hanno sempre pagato un corrispettivo forfettariamente determinato di anno in anno dall'assemblea di condominio e la circostanza non è stata contestata dal che, pur depositando le ricevute di alcuni pagamenti con causale “saldo Pt_1
condominio piazzola”, non è stato in grado di riconnettere detti importi ad una ripartizione su base millesimale.
Emerge pacificamente dallo stesso verbale impugnato dell'08.08.2021 che per le tabelle millesimali “non sono presenti millesimi per le unità immobiliari “Camping
Euromare” conosciute come “Piazzole” ed infatti, in detta sede, alcuni proprietari delle piazzole presenti avevano chiesto di poter effettuare dei pagamenti volontari a titolo di acconto nelle more di corretta definizione della questione.
Pag. 7 di 10 Pur impugnando la predetta delibera, parte attrice non ha preso alcuna posizione in ordine alla rilevata esclusione delle aree piazzola (tra cui quella dello stesso) dalle tabelle millesimali del convenuto. CP_1
Parte attrice, invero, non ha nemmeno contestato i rilievi mossi in sede dell'assemblea condominiale del 21.11.2021 e, in particolare, quanto indicato a pag. 6 del verbale assembleare, ove si legge testualmente “(…) non è
rintracciabile in alcun documento nessuna fonte giuridicamente valida che attribuisca
alle piazzole un valore di partecipazione alle spese condominiali in termini
decimillesimali. L'unico documento che ad oggi fa fede è quello legato alla legge ed al
regolamento di condominio contrattuale allegato agli atti di proprietà originari, dove per
tali si intendono quelli stipulati con la Società Euromare. (…) Quello che deriva dal
ragionamento appena fatto è che, in termini pratici, non esiste un vincolo/rapporto
condominiali fra le unità immobiliari ed i posti camping.(…) L'assemblea interrompe
l'amministratore dall'esprimere ulteriori considerazioni e, all'unanimità, esprime in
maniera univoca il concetto che oggi il condominio è quello che Controparte_1
riguarda unicamente le unità immobiliari (…) Infatti, il condominio coi relativi
decimillesimi riguarda le unità immobiliari per definizione e non i posti
roulotte/piazzole, che per definizione intrinseca e per legge non essendo vere e proprie
unità immobiliari non hanno millesimi condominiali.”.
Pag. 8 di 10 L'attore non ha dimostrato la propria qualità di condomino, legittimante l'impugnazione della delibera del convenuto, del quale deve CP_1
ritenersi estraneo, difettando quindi di legittimazione attiva.
Anche i prodotti pagamenti, in assenza di specifica determinazione degli importi corrisposti a seguito di ripartizione per tabelle millesimali, non assurgono a prova della qualità di condomino, ma risultano riferibili alla corresponsione di un importo per i servizi fruiti dall'area roulotte,
forfettariamente determinato e non contestato.
Alla luce di quanto esposto, la domanda di parte attrice deve essere rigetta per carenza di legittimazione attiva, in quanto difetta in capo al lo status di Pt_1
condomino legittimante l'avanzata impugnazione della delibera del 08.08.2021
del . CP_1 Controparte_1
Le spese di lite seguono la soccombenza dell'attore e vengono Parte_1
liquidate in favore del in €. 3.809,00 per CP_1 Controparte_1
compensi professionali, oltre IVA, CPA e rimborso 15% spese generali,

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa domanda,
eccezione e difesa:
- dichiara il difetto di legittimazione attiva del signor e per Parte_1
l'effetto rigetta la domanda di parte attrice;

Pag. 9 di 10 - condanna il signor al pagamento delle spese di lite in favore Parte_1
del in persona del legale rappresentante pro- Controparte_1
tempore, liquidate in € 3.809,00 oltre IVA, CPA e rimborso 15% spese generali.
Così deciso in Termini Imerese in data 2 giugno 2025.
Il Giudice
Dott.ssa Maria Cusenza
Il presente provvedimento viene redatto su documento informatico e sottoscritto con firma digitale dal Giudice dr.ssa Maria Cusenza, in conformità
alle prescrizioni del combinato disposto dell'art. 4 del D.L. 29/12/2009, n. 193,
conv. con modifiche dalla L. 22/2/2010, n. 24, e del decreto legislativo 7/3/2005,
n. 82, e succ. mod. e nel rispetto delle regole tecniche sancite dal decreto del
Ministro della Giustizia del 21/2/2011 n. 44
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