REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CREMONA
Il G.O.T di Cremona, dott.ssa ZI CI ON, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile R.G. n. 814/2025 del Ruolo Gen. Affari Controv – locazioni promossa da:
nato a Rreshen in [...] il [...], residente in [...]
n. 21 CF - rappresentato e difeso dagli avv. Tania De Fazio e avv. C.F._1
Beatrice Rota del foro di Lecco
INTIMANTE OPPOSTO
CONTRO
, nata a [...] il [...], residente in [...]CP_1
(CR) alla Via Madonna Delle Fontane, n. 28 (C.F. : ) e C.F._2 [...]
nato a [...] il [...], residente in [...]Parte_2
(CR) alla Via Madonna Delle Fontane, n. 28 (C.F. : ) – rappresentati e difesi C.F._3 dall' avv. Mimma Aiello del Foro di Cremona
INTIMATI-OPPONENTI
OGGETTO: RISOLUZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE ad uso abitativo
* * * * *
La causa veniva posta in decisione all'udienza del 3.11.2025, sulle conclusioni formulate dalle parti nelle rispettive note conclusive scritte depositate che si intendono integralmente richiamate.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione regolarmente notificato, intimava a ed a Parte_1 CP_1
sfratto per finita locazione relativamente all'immobile sito in Casaletto Ceredano Parte_2 via Madonna delle Fontane n.28, esponendo:

1. di aver concesso l'immobile de quo in locazione con contratto ad uso transitorio stipulato in data
19.12.2023 e registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Crema al n. 00192 –serie 3 T per la durata di un anno con scadenza al 31.12.2024, senza rinnovo tacito;

2. di aver comunicato con raccomandata datata 7.10.2024 ai conduttori e CP_1 Pt_2
di non essere intenzionato a rinnovare il contratto di locazione, chiedendo il rilascio
[...] dell'immobile,

3. che ricevuta la suindicata raccomandata i conduttori provvedevano con ritardo al pagamento dei canoni locatizi arretrati relativi ai mesi di gennaio e febbraio 2025, senza corrispondere le spese condominiali pari ad euro 600,00 e senza rilasciare l'immobile locato. Per tali ragioni l'intimante chiedeva la convalida dello sfratto per finita locazione con emissione di decreto ingiuntivo per l'importo delle spese condominiali insolute.
Si costituivano in giudizio e opponendosi alla convalida CP_1 Parte_2 dell'intimato sfratto, eccependo preliminarmente la nullità ai sensi dell'art. 13 comma 3 della L. n.431/1998 della clausola n.1 del contratto di locazione stipulato tra le parti in data 19.12.2023 con conseguente riconduzione della durata contrattuale della locazione ad anni 4 ex art.2 comma 1 L.
n.431/1998, ulteriormente rinnovabile per anni 4.
Con ordinanza riservata del 28.4.2025, il GOT non convalidava l'intimato, disponeva il mutamento del rito ai sensi degli artt. 447 bis e 667 cpc, concedeva alle parti termine per esperire la mediazione obbligatoria e rinviava la causa all'udienza del 10.11.2025 con termine alle parti per il deposito di memorie integrative e documenti.
Con la memoria integrativa del 20.10.2025, parte intimante-opposta - a fronte dell'opposizione svolta e dell'eccezione sollevata da parte opponente - mutava ed integrava la domanda chiedendo anche la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore al pagamento di tre canoni di locazione e delle spese condominiali per una morosità complessiva di euro 1.550,00, di cui euro
500,00 per spese condominiali.
Parte opponente nella memoria integrativa insisteva nell'accoglimento delle propria domanda, opponendosi alla domanda di controparte di risoluzione del contratto di locazione per presunta morosità, in quanto successiva all'introduzione del giudizio e afferente ad una differente causa petendi.
A seguito di istanza di parte opposta, l'udienza del 10.11.2025 veniva anticipata all'udienza del
3.11.2025, tenutasi nelle forme della trattazione scritta ex art. 127 c.p.c..
Il giudice lette le note scritte depositate dalle parti, ritenuta la causa matura per la decisione decideva la causa come da sentenza che depositava nel fascicolo telematico.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il contratto di locazione sottoscritto dalle parti in data 19.12.2023, ad uso transitorio, non soddisfa i requisiti di cui all'art.5 Legge 431/98, in assenza di specifica clausola che indichi l'esigenza di transitorietà e in difetto di apposita documentazione allegata al contratto (cfr. D.M. del 30.12.2002
Infrastrutture e Trasporti recante Criteri Generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione transitori e dei contratti di locazione per studenti universitari ai sensi dell'art. 2 comma 3 della L. 431/98 ai sensi dell'art. 5 comma 1, 2, 3 della medesima legge).
Infatti l'art. 2 testualmente recita “i contratti di locazione di natura transitoria di cui all'art. 5 comma 1 l. 431/98 hanno durata non inferiore ad un mese e non superiore a diciotto mesi. Tali contratti sono stipulati per soddisfare esigenze particolari dei proprietari e/o dei conduttori per fattispecie, con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilità lavorativa – da individuarsi nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative…4. I contratti si cui al presente articolo devono prevedere una specifica clausola che individui l'esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore – da provare quest'ultima con apposita documentazione da allegare al contratto,- i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza de termine stabilito nel contratto 5. I contratti di cui al presente articolo sono ricondotti alla durata prevista dall'art. 2 comma 1 legge 431/98 in caso di inadempimento delle modalità di conferma delle esigenze di transitorie stabilite nei tipi di contratto di cui al comma 6, ovvero nel caso in cui le esigenze di transitorietà vengano meno”.
Il contratto di locazione de quo difetta dei requisisti previsti dalla richiamata normativa, sia in quanto non sono indicate le specifiche esigenze transitorie da parte della parte conduttrice né della locatrice in una apposita clausola, limitandosi alla clausola n1 alla generica dicitura nelle premesse
“ la durata è fissata in anni UNO a partire dal 1.1.2024 per cui la locazione verrà a scadere il 31.12.2024”, sia in quanto non è stato allegata al contratto la suddetta autodichiarazione e la documentazione comprovante tali asserite esigenze.
Invero, ai sensi dell'art. 2, comma 4°, del decreto emesso dal Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze, il 30 dicembre 2002 (G.U. 11 aprile 2003, n. 85), un contratto può essere effettivamente considerato di natura transitoria, solo nel caso in cui sia prevista, nel corpo dell'atto, una “specifica clausola” volta ad individuare “l'esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore”, da provarsi mediante “apposita documentazione da allegare al contratto”. È, altresì, necessario che entrambe le parti confermino il permanere dell'esigenza di transitorietà
“tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nel contratto”. In mancanza di tali adempimenti, il contratto deve essere ricondotto “alla durata prevista dall'art. 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431”, secondo quanto statuito dal comma 5° dell'art. 2
D.M. cit.
È indubbio che nessuna delle suddette condizioni sia stata rispettata nella fattispecie de qua.
Non si ravvisa quella “specifica clausola volta ad individuare l'esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore” all'interno del contratto di locazione stipulato inter partes, nel quale ci si limita ad affermare che “Il contratto è stipulato per la durata di anni UNO”.
Tale clausola, infatti, non è solo formulata in termini assolutamente generici, ma risulta, altresì, sprovvista dell'apposita documentazione da allegarsi al contratto di locazione stipulato inter partes, a comprova dell'effettiva sussistenza dell'esigenza di transitorietà della conduttrice.
Deve, infine, rilevarsi che, nella fattispecie de qua, le parti non hanno, oltretutto, ottemperato all'obbligo di confermare il permanere dell'esigenza di transitorietà, tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nel contratto.
A nulla rileva il precedente contratto di locazione stipulato tra i precedenti proprietari dell'immobile e gli odierni conduttori, in quanto risolto con la stipula del nuovo contratto di locazione, in questa sede azionato, che ha sostituto il precedente contratto.
Non ravvisandosi i requisiti di legge, ai sensi e per gli effetti dell'art. 13 comma 3 della L.
n.431/1998, discende la nullità della clausola n.1 del contratto di locazione stipulato tra le parti in data 19.12.2023 e per l'effetto la durata contrattuale della locazione de qua va ricondotta ope legis ad anni 4 ex art.2 comma 1 L. n.431/1998, ulteriormente rinnovabile per anni 4.
Ricondotto il contratto di locazione de quo alla durata di anni 4, venendo, dunque, all'esame della domanda di risoluzione del contratto locatizio per inadempimento di parte conduttrice al pagamento dei canoni di locazione e spese condominiali, le eccezioni di inammissibilità ed improcedibilità di tale domanda sollevate dall'opponente sono destituite di fondamento.
Il procedimento per convalida di sfratto si caratterizza perché, con l'opposizione dell'intimato, si determina l'instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento con rito ordinario/locatizio
Orbene, la giurisprudenza di legittimità è solida nel ritenere che in tale procedimento determinando l'opposizione dell'intimato ai sensi dell'art. 665 c.p.c. la conclusione del procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento con rito locatizio, le parti possono, quindi, esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa, per il locatore, la possibilità di porre a fondamento della domanda una causa petendi diversa da quella originariamente formulata e, per il conduttore, la possibilità di dedurre nuove eccezioni e di spiegare domanda riconvenzionale. Nel radicato procedimento locatizio, dunque, non essendo previsti specifici contenuti degli atti introduttivi del giudizio, il thema decidendum risulta cristallizzato solo in virtù della combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative di cui all'art. 426 c.p.c., potendo, in particolare, la parte intimante non solo emendare le proprie domande, ma anche modificarle, soprattutto in dipendenza delle difese svolte dalla controparte.
Difatti, in generale la modificazione della domanda, relativamente a uno o entrambi gli elementi oggettivi della stessa - petitum e causa petendi - è ammissibile se, così modificata, risulti comunque connessa alla vicenda sostanziale dedotta in giudizio e senza che essa solamente comporti la compromissione delle potenzialità difensive della controparte ovvero l'allungamento dei tempi processuali.
D'altro canto la possibilità di mutamento della domanda appare in linea anche con il principio di conservazione degli atti ed economia processuale, in quanto non avrebbe senso costringere l'intimante locatore a proporre una domanda nuova (sfratto per morosità) in altro processo sacrificando i principi del giusto processo, oltre quelli citati.
Quindi, è ammissibile la domanda nuova allorquando sia in qualche modo collegata a quella originaria introdotta nel procedimento sommario e rimanga immutato l'elemento identificativo soggettivo delle persone, riguardi la medesima vicenda sostanziale dedotta in giudizio con la convalida e/o sia comunque ad essa collegata (connessa a vario titolo), e soprattutto che la domanda modificata si presenti certamente connessa quantomeno in termini di alternatività.
Alla luce di tali principi, secondo gli NI nulla impedisce al locatore, che ha agito per far accertare la finita locazione di poter richiedere la risoluzione per inadempimento, in ragione della morosità delle conduttrici, soprattutto in una ipotesi come quella di cui all'art. 667 c.p.c., in cui si passa dalla cognizione sommaria alla cognizione piena. (Ex plurimis: : Cass. Civ. sez. III, 28 febbraio 2023, n. 5955; Cass. civ., sez. III, Ord. n. 17955/2021ed anche SSUU 15.6.2015 n.12310.
Cass. civ., sez. III, Sent. n. 12310/2015).
“Nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato ai sensi dell'art. 665 c.p.c. determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento a cognizione piena, alla cui base vi è l'ordinaria domanda di accertamento e di condanna, ed è consentito al locatore domandare con la memoria di cui all'art.
426 c.p.c. la condanna al pagamento dei canoni pregressi il cui mancato pagamento non è stato dedotto nell'intimazione di sfratto per morosità ( Cassazione nell'Ordinanza della III Sezione Civile del 231/03/2017, n° 7430).”
Lo sbarramento di cui all'art. 420, 1° comma c.p.c., sulla possibilità di modificare le domande, si riferisce non all'originaria domanda di cui all'intimazione di sfratto, ma a quella così come cristallizzata nella memoria ex art. 426 c.p.c. Stesso principio riguarda le eccezioni, con la conseguenza che le memorie integrative segnano il limite temporale entro il quale le parti (attore e convenuto) sono tenute , a pena di decadenza, a precisare le proprie rispettive, definitive, posizioni attraverso le allegazioni assertive e probatorie.
In sintesi, nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato dà luogo alla trasformazione dello stesso in un processo di cognizione, destinato a svolgersi nelle forme di cui all'art. 447 bis c.p.c., laddove il thema decidendum risulta cristallizzato solo in virtù della combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative ex art. 426 c.p.c., potendo l'originario intimante, in occasione di tale incombente, non solo emendare le sue domande, ma anche modificarle e proporre una domanda nuova, conseguente all'opposizione dell'intimato.
La domanda di risoluzione de contratto per inadempimento del conduttore al pagamento dei canoni e delle spese condominiali è dunque ammissibile. Parte opposta lamenta che parte conduttrice si è resa morosa nel pagamento di tre canoni di locazione e di spese condominiali per un ammontare di euro 1.550,00 ( di cui euro 500,00 per spese condominiali) e ha rappresentato come i coniugi e abbiano in più occasioni corrisposto CP_1 Pt_2 parzialmente e con ritardo i canoni di locazione.
Ora, “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale deve soltanto provare la fonte del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (così le Sezioni Unite n°13533.2001 e tutta la giurisprudenza successiva: v. da ultimo Cass. n°826.2015, Cass. n°15659.2011; Cass.
n°3373.2010; Cass. n°9351.2007).
Parte opponente si è limitata ad eccepire l'inammissibilità della domanda e non ha contestato la sussistenza della pretesa morosità.
Provato il titolo, il credito preteso dall'intimante in mancanza di fatti estintivi e/o impeditivi addotti dalla parte intimata non può che essere riconosciuto.
L'art. 5 della l. n. 392 del 1978 per le locazioni ad uso abitativo stabilisce che il mancato pagamento di canoni ed oneri accessori in misura doppia rispetto al canone, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione del contratto. Pertanto, nel caso di specie, il dedotto inadempimento non può non ritenersi grave.
Il mancato versamento di tre canoni locatizi e delle spese condominiali ( queste già contestate nell'atto di intimazione di sfratto ) integra un grave inadempimento contrattuale per l'inosservanza dell'obbligazione primaria posta a carico del conduttore.
“La sospensione totale o parziale del pagamento del canone di locazione da parte del conduttore
è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede. Tale ipotesi ricorre quando venga a mancare totalmente o parzialmente la controprestazione del locatore come ad esempio quando in conseguenza della esistenza di vizi dell'immobile lo stesso si presenta in tutto od in parte inutilizzato. In caso contrario, detta sospensione non sarebbe lecita costituendo altrimenti una alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio fra le prestazioni delle parti.
( Cass. Civ. sentenza n. 18987/16)..
Accertato il grave inadempimento contrattuale di e di , il contratto CP_1 Parte_2 di locazione de quo deve intendersi risolto per fatto e colpa di parte conduttrice, con condanna della stessa all'immediato rilascio dell'immobile sito in Casaletto Ceredano via Madonna delle Fontane
n.28 con relativi accessori e pertinenze, fissando la data dell'esecuzione del rilascio per il giorno
31 marzo 2026 ore 15.
Va rigettata altresì la domanda di parte opposta di condanna di parte opponente ai sensi dell'art. 96
c.p.c., attesa l'insussistenza della mala fede anche alla luce della fondatezza ed accoglimento dell'opposizione promossa in merito al contestato uso transitorio del contratto locatizio azionato.
Data la reciproca soccombenza le spese di giudizio vengono integralmente compensate tra le parti.

P.Q.M


Il G.O. T di Cremona definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra diversa istanza, eccezione, deduzione delle parti, così provvede:
visto l'art. 13 comma 3 della L. n.431/1998 accerta e dichiara la nullità della clausola n.1 del contratto di locazione stipulato tra le parti in data 19.12.2023 e registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Crema al n. 00192 –serie 3 T e per l'effetto riconduce la durata contrattuale della locazione ad anni 4 ex art.2 comma 1 L. n.431/1998, ulteriormente rinnovabile per anni 4,
accerta e dichiara la risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo stipulato tra le parti, avente ad oggetto l'immobile sito in Casaletto Ceredano via Madonna delle Fontane
n.28, per fatto e colpa dei conduttori,
condanna e all'immediato del rilascio dell'immobile sito in CP_1 Parte_2
Casaletto Ceredano via Madonna delle Fontane n.28, con relativi accessori e pertinenze, fissando la data dell'esecuzione del rilascio per il giorno 31 marzo 2026 ore 15,
condanna e , in via solidale tra loro, al pagamento in favore CP_1 Parte_2 di dei canoni di locazione e delle spese condominiali maturati pari alla Parte_1 data odierna ad euro 1.550,00,
spese di giudizio integralmente compensate tra le parti. Cremona, 1 dicembre 2025
Il G.O.T
ZI CI ON