Segue verbale del 11/06/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Elena Codecasa ha pronunciato la seguente
SENTENZA EX ART. 420 C.P.C.
nella causa civile iscritta al n. r.g. 8864/2021 promossa da:
, (C.F. ), rappresentato e difeso Parte_1 P.IVA_1 dall'avv. BATTIATO VIRGINIA e STEFANO NEGRI giusta procura in atti.
RICORRENTE contro
(C.F. ), rappresentato e difeso Controparte_1 C.F._1 dall'avv. DI BELLA DARIO GIUSEPPE giusta procura in atti.
CONVENUTO
RAGIONI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione regolarmente notificato, la intimava Controparte_2
sfratto per morosità in relazione al contratto di locazione del 20.6.2016 e per la morosità relativa ai canoni da luglio 2020 alla data della intimazione (aprile 2021).
La ricorrente allegava che:
- il contratto di locazione era stato stipulato da e Persona_1 CP_3
, quali usufruttuari degli immobili. Di tali immobili i figli , e
[...] Per_2 Per_3 [...]
erano nudi proprietari per 1/3 ciascuno;
Controparte_1
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- alla morte dei genitori la piena proprietà degli immobili si è consolidata in capo a tutti i fratelli per 1/3 ciascuno;

- la Comunione veniva costituita in data 11.8.2020 per la gestione degli immobili;

- a partire dal giorno successivo alla morte della madre , il convenuto Controparte_3
non aveva pagato più i canoni di locazione.
Si costituiva , eccependo che il contratto fosse in realtà di natura Controparte_1
abitativa, come provato da una scrittura privata coeva alla stipula del contratto di locazione, il difetto di legittimazione attiva della comunione perché priva di personalità giuridica e di legittimazione a stare in giudizio;
l'impossibilità di ordinare un rilascio nei suoi confronti, in quanto anche comproprietario dei beni oggetto della locazione. Eccepiva, inoltre, che l'uso dei beni oggetto della locazione non pregiudicava affatto l'uso della cosa comune da parte di tutti i comunisti e chiedeva, in via subordinata, di determinare a proprio carico l'indennizzo dovuto per l'uso esclusivo della cosa comune.
Disposto il mutamento del rito, la casa perveniva in data odierna alla decisione.
Parte ricorrente depositava memoria integrativa, contestando tutte le difese avverse ed introducendo un'ulteriore domanda volta ad accertare la causa illecita sottesa al contratto di locazione sottoscritto tra le parti in data 20 giugno 2016 e della scrittura e delle pattuizioni contenute nella scrittura privata datate 20 giugno 2016 ed a dichiararne la nullità, ex art. 1418
c.c..
Anche parte resistente depositava memoria integrativa, insistendo nelle proprie difese e chiedendo il rigetto delle domande avverse.
§§§
ECCEZIONE DI DIFETTO DI LEGITTIMAZIONE PROCESSUALE DI PARTE
RICORRENTE
E' consolidato in giurisprudenza l'orientamento interpretativo che nega all'amministratore della comunione una sua autonoma legittimazione processuale in rappresentanza dei comunisti, se tale potere non gli sia stato attribuito nella delega di cui all'art. 1106 c.c. comma 2, non essendo applicabile analogicamente, per la presenza della disposizione citata che prevede la pagina 2 di 4 determinazione dei poteri delegati, la regola contenuta nell'ar. 1131 c.c. per l'amministratore del condominio (cfr, cass. n. 15684/06, n. 4209/14).
Recita l'art. 1106 c.c.: “1) Con la maggioranza calcolata nel modo indicato dall'articolo precedente, può essere formato un regolamento per l'ordinaria amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune. 2) Nello stesso modo l'amministrazione può essere delegata ad uno o più partecipanti, o anche a un estraneo, determinandosi i poteri e gli obblighi dell'amministratore”.
In sostanza, l'amministratore della comunione è un mandatario e la sua posizione giuridica si ricava dalla sostanza della delega, atto con cui viene conferito l'incarico da parte dei comunisti.
Egli può rappresentare processualmente i comunisti, purché munito - in generale - di specifica delega in tal senso (cfr. Tribunale Grosseto 04/01/2020, n. 2: “La delibera assembleare della comunione non va impugnata nei confronti dell'amministratore, quale rappresentante di tutti i comproprietari, come avviene nel condominio di edifici, ma l'azione va promossa nei confronti di tutti i comproprietari;
ciò perché l'amministratore della comunione non ha una sua autonoma legittimazione processuale in rappresentanza dei comunisti, se tale potere non gli sia stato attribuito nella delega di cui al secondo comma dell'art. 1106 c.c.”).
Secondo parte ricorrente, “l'assemblea dei comunisti tenutasi in data 20 novembre 2020, a cui presenziava personalmente anche il sig. deliberava di dare mandato alla Comunione di Per_4
conferire incarico agli scriventi legali di "[...] porre in essere tutte le iniziative necessarie a garantire alla comunione il regolare incasso dei canoni di locazione ovvero la libera disponibilità degli immobili al momento occupati [...]", attribuendo ritualmente, a tutti gli effetti, al geom. nella Per_5
sua qualità di legale rappresentante dell'ente, la legittimazione a promuovere l'azione giudiziale”
(cfr. pag. 8 della memoria integrativa del 3.3.2022).
L'assunto di parte ricorrente non corrisponde al vero.
In detto verbale (allegato 7 alla memoria integrativa) non era presente il convenuto
[...]
e non è stata conferita delega al legale rappresentante della Comunione di Controparte_1
promuovere l'azione giudiziale. Infatti si legge testualmente che “i presenti (ovvero e Parte_2
) deliberano all'unanimità di dare incarico all'Avv. Stefano Negri affinchè proceda a Parte_3
porre in essere tutte le iniziative necessarie a garantire alla comunione il regolare incasso dei canoni di locazione ovvero la libera disponibilità degli immobili locati”.
pagina 3 di 4 E di evidente chiarezza che le comproprietarie non hanno dato mandato alla comunione di conferire incarico ad un legale, ma hanno deliberato di dare esse stesse incarico ad un legale, senza investire l'amministratore del potere di rappresentanza processuale della comunione. Ciò risulta tanto più evidente se si confrontano gli ulteriori punti del verbale di assemblea dove l'amministratore è stato espressamente investito dei poteri necessari allo svolgimento dei deliberati.
Del resto, tale potere di rappresentanza processuale della comunione non era stato conferito all'amministratore neppure nel verbale dell'assemblea ordinaria dei comunisti dell'11.8.2020
(prodotta in fase sommaria) che ha appunto nominato il geometra amministratore Persona_6
della comunione.
Si cita da ultimo, cass. n. 20230/2021, secondo cui “l'amministratore della comunione non può agire in giudizio in rappresentanza dei partecipanti contro uno dei comunisti, se tale potere non gli sia stato attribuito nella delega di cui al secondo comma dell' articolo 1106 del codice civile , non essendo applicabile analogicamente - per la presenza della disposizione citata, che prevede la determinazione dei poteri delegati - la regola contenuta nel primo comma dell'articolo 1131 del
Cc, la quale attribuisce all'amministratore del il potere di agire in giudizio sia

contro

Parte_4
i condomini che contro terzi”.
In sostanza, la domanda proposta da quale amministratore della comunione Persona_6
ereditaria dei va rigettata. Parte_1
Attesa la natura della decisione, si ritiene equa la compensazione delle spese.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così dispone:
- rigetta la domanda attorea;

- compensa le spese di lite.
Letta all'udienza dell'11 giugno 2025
Il GIUDICE
dott. Elena Codecasa
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011
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