N. R.G. 1649/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PADOVA
SECONDA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Elisa Rubbis ha pronunciato la se- guente
SENTENZA
nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 1649/2022 promossa da:
(C.F. e P. Iva ) Parte_1 P.IVA_1
con il patrocinio dell'avv. BORTOLOTTO ANDREA
ATTRICE
contro
(C.F. ) e (C.F. Controparte_1 C.F._1 Controparte_2
C.F._2
con il patrocinio dell'avv. GALLINARO MARIA TERESA
CONVENUTI
CONCLUSIONI L'attrice ha concluso come da note depositate telematicamente in data 5 novembre
2024:
“Nel merito:
In via principale:
Accertato e dichiarato che i convenuti hanno raggirato Parte_1 convincendola e determinandola a concludere il contratto di compravendita dell'immobile facente parte del fabbricato condominiale sito a Padova, Piazza dei
Frutti n. 44, angolo via ER consistente in un locale censito al Catasto Fabbrica- ti del Comune di Padova Foglio 89 particella 1143 sub 12 ed il relativo ripostiglio con locale contatori censito al Catasto Fabbricati del Comune di Padova Foglio 89 parti- cella 1143 sub 26 al prezzo complessivo di 1.250.000 euro invece del minor prezzo di euro 875.000, per le motivazioni e fatti descritti in narrativa, condanni i venditori convenuti in solido alla refusione a favore dell'attrice nella Parte_1 persona del suo legale rappresentante pro tempore, dei danni subiti pari ad euro
375.000 o alla diversa quantificazione dedotta dagli atti di giudizio oltre rivalutazio- ne ed interessi come per legge.
In via subordinata:
Accertato e dichiarato l'inadempimento dei convenuti al contratto di compravendi- ta avente ad oggetto la cessione della piena proprietà dell'immobile facente parte del fabbricato condominiale sito a Padova, Piazza dei Frutti n. 44, angolo via Ober- dan consistente in un locale censito al Catasto Fabbricati del Comune di Padova Fo- glio 89 particella 1143 sub 12 ed il relativo ripostiglio con locale contatori censito al
Catasto Fabbricati del Comune di Padova Foglio 89 particella 1143 sub 26, li con- danni in solido al risarcimento del danno, quantificato in euro 375.000 o alla diversa quantificazione dedotta dagli atti di giudizio oltre rivalutazione ed interessi come per legge, a favore di nella persona del suo legale rappre- Parte_1 sentante pro tempore.
In via ulteriormente subordinata:
Accertata e dichiarata la nullità parziale del contratto di compravendita avente ad oggetto la cessione della piena proprietà dell'immobile facente parte del fabbricato condominiale sito a Padova, Piazza dei Frutti n. 44, angolo via ER consistente in un locale censito al Catasto Fabbricati del Comune di Padova Foglio 89 particella
1143 sub 12 ed il relativo ripostiglio con locale contatori censito al Catasto Fabbrica- ti del Comune di Padova Foglio 89 particella 1143 sub 26 al prezzo complessivo di

1.250.000 euro, limitatamente alla parte dell'oggetto relativa alla canna fumaria e
- 2 - alla corrispondente parte di prezzo, sul presupposto che le parti avrebbero comun- que concluso il contratto senza la parte nulla, condanni le convenute a restituire a quanto indebitamente ed in malafede trattenuto a titolo di Parte_1 prezzo consistente nell'importo di 375.000 euro o alla diversa quantificazione de- dotta dagli atti di giudizio oltre rivalutazione ed interessi. In ogni caso con vittoria di spese e competenze professionali, del CTU e del CTP, nonché, ai sensi dell'art. 12 bis, D.Lgs. 28 marzo 2010 n. 28, con condanna al pagamento in favore di parte attri- ce di una somma equitativamente determinata in misura non superiore nel massi- mo alle spese del giudizio maturate dopo la conclusione del procedimento di me- diazione, data l'ingiustificata assenza di parte convenuta al procedimento di media- zione;
evidenziando infine che tale comportamento, sempre ai sensi del predetto articolo, comma 1, costituisce per il giudicante un argomento di prova ai sensi dell'art. 116, secondo comma, c.p.c.”.
I convenuti hanno concluso come da note di trattazione scritta e precisazione delle conclusioni depositate telematicamente:
“Voglia codesto Ill.mo Tribunale, respinta ogni contraria istanza, eccezione e dedu- zione,
in via principale respingere nella loro interezza, in quanto inammissibili o, comunque, infondate in fatto ed in diritto, tutte le domande attoree;

in via subordinata nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento, anche solo parziale, delle domande attoree, determinare il minor valore dell'immobile compravenduto con- seguente e derivante dall'assenza della sola canna fumaria e, di conseguenza,
l'ammontare del danno effettivamente subito dall'attrice, stabilendosi anche il gra- do di responsabilità di ascrivibile a ciascuno dei convenuti.
Spese rifuse”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato in data 4 marzo 2022 con- Parte_1 veniva in giudizio i sigg. per vederli condannare in solido al Parte_2 pagamento della somma di € 375.000,00 a titolo di rifusione dell'asserito danno su- bìto per un supposto “raggiro” che gli stessi avrebbero perpetrato ai danni
- 3 - dell'attrice convincendola e determinandola a concludere in data 15.1.2028 il con- tratto di compravendita relativo ad un immobile ad uso commerciale (Bar Margheri- ta ) sito in Padova, Piazza dei Frutti - angolo via ER . In via subordinata,
l'attrice chiedeva la medesima condanna dei convenuti ma assumendo un non me- glio precisato inadempimento del contratto di compravendita mentre, in via ulte- riormente subordinata, venìva dedotta la nullità parziale dell'atto di compravendita con conseguente diritto al risarcimento del presunto danno, sempre quantificato in
€ 375.000,00.
In data 3.7.2022 si costituivano in giudizio i convenuti e Controparte_1 [...]
contestando le circostanze dedotte in giudizio e le pretese attoree, rile- CP_3 vando in particolare la totale insussistenza dei presupposti di risarcibilità del suppo- sto danno, non essendovi nemmeno un principio di prova del vantato raggiro e con- testando, in ogni caso, l'abnormità della somma richiesta a titolo risarcitorio.
All'udienza del 14.9.2022 il Giudice dott. V. Cantelli procedeva al libero interrogato- rio delle parti all'esito del quale rinviava alla successiva udienza del 7.12.2022 per la valutazione di eventuali ipotesi transattive. All'udienza del 20.12.2022 parte attrice formulava una proposta transattiva, riducendo ad € 60.000 complessivi la propria pretesa immediata oltre ad ulteriori € 60.000 da versarsi in anni. Alla successiva udienza del 23.1.2023 i convenuti proponevano il pagamento della somma omni- comprensiva di € 25.000, che non veniva accettata dall'attrice, per cui il Giudice concedeva termini per il deposito delle memorie istruttorie con rinvio alla successi- va udienza del 14.06.2023. All'esito delle istanze istruttorie dedotte dalle parti, il
G.I. disponeva in via preliminare consulenza tecnica d'ufficio sull'immobile, affidan- do l'incarico al geom. d avente a oggetto il seguente quesito: “Letti gli CP_4 atti e i documenti di causa, acquisita ogni utile documentazione dalla pubblica am- ministrazione, in relazione a cui la presente ordinanza riveste contenuto di ordine di esibizione ai sensi dell'art. 213 c.p.c., dica il consulente: 1) quale la diminuzione di valore, se esistente, dell'immobile oggetto di compravendita tra le parti, in ragione dell'inesistenza della canna fumaria, avendo cura di: i) descrivere lo stato dei luoghi;

ii) dare conto della disciplina, anche regionale, di riferimento in materia di disper- sione di fumi;
iii) specificare la sua incidenza con riguardo ai profili tecnici di rilievo nella presente controversia;
iv) tenere in considerazione la circostanza per cui le parti hanno individuato l'oggetto della compravendita in un “negozio – bar”;2) tenti la conciliazione delle parti”. La perizia veniva regolarmente depositata dal CTU in data 27.12.2023 nel mentre la causa veniva assegnata al nuovo GI dott.ssa E. Rub- bis, la quale all'udienza del 15.2.2024, ritenuta la causa sufficientemente istruita, rinviava per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 14.11.2024, disponen- done la trattazione cartolare. Con successiva ordinanza del 14.11.2024 il Giudice
- 4 - tratteneva la causa in decisione assegnando alle parti i termini ex art. 190 cpc per il deposito delle comparse conclusionali e delle repliche.
Preliminarmente il Tribunale evidenzia che la causa non verte affatto in materia di diritti reali, in quanto la domanda svolta in via principale – ma anche quelle svolte in via subordinata – hanno ad oggetto la condanna dei convenuti al risarcimento del danno asseritamente subito (da inadempimento contrattuale, da dolus incidens e/o da nullità parziale). Le stesse norme di legge richiamate da parte attrice nell'atto in- troduttivo – art.1440 c.c., 1218.c.c., 1325 c.c., 1346 c.c., 1418 e 1419 c.c, ecc. – sono tutte norme dettate in tema di obbligazioni e non certo di diritti reali. La mancata partecipazione dei convenuti alla procedura di mediazione, quindi, non dovrà essere tenuta in alcuna considerazione.
A sostegno della richiesta risarcitoria, l'attrice invoca l'applicazione dell'art. 1.440
c.c. in tema di dolus incidens.
Invero, il presupposto della responsabilità di cui all'art. 1440 c.c., in virtù del palese richiamo all'art. 1337 c.c. operato dal legislatore nella formulazione della norma, è la mala fede del contraente cd raggirante. La mala fede, come noto, presuppone il dolo, il quale può essere commissivo od omissivo. a) Il primo, presuppone condotte attive, ovvero artifizi e menzogne, purché gravi e non facilmente smascherabili;
e ciò anche quando tali raggiri vengano messi in atto non solo per suscitare nel con- traente l'intento a contrarre, ma anche quando lo si induce a tenere un comporta- mento del quale l'autore dei raggiri ignorava il contenuto negoziale. Sul piano og- gettivo, l'idoneità a trarre in inganno richiede l'impiego di mezzi adeguati. b) Il dolo omissivo si concreta nella reticenza e/o silenzio che acquistano rilevanza in relazio- ne alle circostanze e al contegno che determina l'errore: si tratta di silenzio inten- zionalmente ingannevole ovvero di reticenza che si inserisce in una condotta confi- gurata nel complesso quale malizia o astuzia diretta a realizzare l'inganno (Cass. Sez.
2, Ordinanza n. 11605 del 11/04/2022; Sez. 6-2, Ordinanza n. 11009 del
08/05/2018). In entrambi i casi, è pacifico che la prova del raggiro e la sua incidenza sul meccanismo volitivo tale che l'errore possa considerarsi essenziale incombe sulla parte che lo deduce (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5734 del 27/02/2019; Sez. 3, Sentenza
n. 21074 del 01/10/2009): non è quindi sufficiente qualunque influenza psicologica sull'altro contraente, ma sono necessari artifici o raggiri, o anche semplici menzo- gne, od omissioni, che abbiano avuto comunque un'efficienza causale sulla deter- minazione volitiva della controparte e quindi sulla prestazione del consenso di quest'ultima alle condizioni contrattuali (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 20231 del
23/06/2022; Sez. 1, Sentenza n. 1585 del 20/01/2017; Sez. 3, Sentenza n. 12892 del
23/06/2015). Alla stregua di tali rilievi, è pacifico che nel caso de quo , vertendosi in tema di responsabilità contrattuale, in ossequio ai principi di ripartizione dell'onere
- 5 - della prova, l'attrice doveva provare la mala fede dei convenuti, e quindi i raggiri e/o la loro incidenza determinante sulle condizioni del contratto e segnatamente, sulla quantificazione del prezzo della vendita : ad avviso del Tribunale tale onere non risulta soddisfatto L'attrice, infatti, oltre a non aver prodotto od offerto alcun elemento utile, ha valorizzato solo gli esiti negativi della causa possessoria e dedu- cendo da ciò l'assunta mala fede dei venditori .
Invero a) nel 2016 il sig. base di una perizia redatta da un tecnico di Persona_1 fiducia che aveva concluso 1) per l'esistenza della canna fumaria e 2) per lo spoglio violento a mezzo dell'inserzione al suo interno di una tubatura in pvc) - aveva in- staurato un'azione possessoria nei confronti di un terzo, proprietario dell'appartamento soprastante il locale, per ottenere la reintegra nel possesso della canna fumaria (cfr. doc. n. 11); b) sulla base di detta perizia tecnica, il sig. CP_1 non aveva motivo di dubitare dell'esistenza della canna fumaria e della lesione del
(com)possesso da parte del proprietario dell'immobile soprastante;
c) proprio per tale convinzione, nel contratto di compravendita del 01.03.2018, il sig. CP_1 chiese che all'articolo n. 11 rubricato “Spese e dichiarazioni ulteriori” venisse speci- ficato che: “Ciascuna parte venditrice rende noto che il proprietario della restante parte del fabbricato sta utilizzando la canna fumaria, destinata a convogliare i soli fumi prodotti dal locale bar in oggetto, anche in favore di altre unità immobiliari.
Per tale ragione il signor ha iniziato una causa che continuerà a condurre a CP_1 propria cura e spese, anche successivamente alla sottoscrizione del presente atto, in quanto ciascuna parte venditrice garantisce che la predetta canna fumaria possa e debba essere utilizzata soltanto ed esclusivamente dal locale bar al piano terreno e interrato”. (cfr. doc. n. 1); d) l'ordinanza di rigetto del giudizio possessorio è del
07.06.2019, quindi successiva di oltre un anno la data del rogito (marzo 2018) . Ri- mane dunque comprovato che al momento del rogito, pur dovendo ritenersi ( o comunque risultando presupposta dal venditore come)esistente una canna fumaria, risultava impedito l'uso esclusivo della stessa in capo al venditore ed era incerto che tale possesso esclusivo potesse essere riconosciuto in capo allo stesso. Tali elementi documentali evidenziano che nessuna di tali circostanze è stata sottaciuta o altera- ta, escludendosi alcun raggiro. Peraltro lo stato di fatto e di diritto dell'immobile oggetto del contratto, ovverosia la esistenza o meno di canna fumaria, le sue carat- teristiche ed il suo funzionamento, rimane circostanza appurabile con la diligenza dell'uomo medio da parte dell'interessato al suo acquisto essendo la visione e gra- dimento del futuro contratto di compravendita prestazione pretensibile che nor- malmente precede la formazione del consenso.
Sotto tale primo profilo del cd dolus incidens, la domanda attorea non potrà che andare rigettata.
- 6 - Dipoi, l'attrice sostiene in via alternativa che i convenuti sarebbero comunque ina- dempienti all'obbligazione assunta in sede di rogito di “… essere vittoriosi nella con- troversia e di garantire che la canna fumaria era ad uso esclusivo del locale bar…”
(pag. 10 cit.). La semplice lettura dell'art. 11 del contratto di compravendita, laddo- ve si legge che “…il signor ha iniziato una causa che continuerà a condurre CP_1
a propria cura e spese, anche successivamente alla sottoscrizione del presente at- to…”, darà conferma del fatto che la tesi alternativa attorea è quanto meno fanta- siosa: il sig. , infatti, si era obbligato a continuare a proprie spese e cura la CP_1 causa possessoria instaurata due anni prima della sottoscrizione del contratto di compravendita, null'altro di più . Dal contratto non si evince la garanzia dell'esistenza di canna fumaria in proprietà esclusiva.
In ogni caso, l'obbligazione “di essere vittoriosi in una controversia” appare all'evidenza un obbligo di contenuto impossibile, stante l'intrinseca aleatorietà dei procedimenti giudiziari e come tale inesistente .Anche la domanda volta alla dichia- razione di nullità parziale del contratto va respinta.
Peraltro se, come assunto da parte attrice, oggetto del contratto di compravendita era la canna fumaria e se la canna fumaria è invece inesistente/impossibile, va da se che essendo l'oggetto del contratto privo dei requisiti di cui all'art. 1346 c.c., il con- tratto dovrà semmai andare dichiarato interamente nullo, ai sensi del secondo comma dell'art. 1418 c.c. ( domanda però mai introdotta dall'attrice ). Parimenti, se l'esistenza della canna fumaria era stata invece considerata come una clausola del contratto, ma senza la quale l'attrice - non lo avrebbe mai concluso - visto che so- stiene trattarsi di requisito essenziale dell'immobile- ai sensi dell'art. 1419 c.c.
l'intero contratto andrà dichiarato nullo (domanda però mai introdotta dall'attrice).
In nessun caso, comunque , sussiste l'ipotesi della nullità parziale del contratto.
Quale terza gradata richiesta, accantonate le richieste risarcitorie in quanto palese- mente infondate, l'attrice sostiene che il valore dell'immobile andrebbe addirittura decurtato del 30%, in quanto essendo senza canna fumaria interna potrebbe essere
“…destinato ad un mercato molto più ristretto non potendo ospitare al suo interno attività di ristorazione” (pag. 11 cit.). La svolta istruttoria ed in particolare la CTU, hanno invece clamorosamente smentito sia l'impossibilità di quantificare l'assunto -
e comunque mai provato - minor valore dell'immobile e soprattutto nell'entità indi- cata dall'attrice, sia che l'attività di ristorazione non possa essere svolta all'interno dell'immobile, adottando minime cautele . Il CTU geom. assodata CP_4
l'impossibilità tecnica di quantificare in maniera univoca un decremento di valore dell'immobile per effetto dell'assenza della canna fumaria interna, escludendo pe- rentoriamente l'unità di grandezza indicata da parte attrice ( ovvero il 30% ), ha co- munque delineato alcuni possibili rimedi, tra cui la costruzione di una canna fumaria
- 7 - esterna stimandone i costi in circa € 40.000,00, oltre le spese tecniche. Valutazioni equitative peraltro non molto distanti dalle offerte transattive proposte dai conve- nuti in corso di causa dai convenuti, molto distanti, invece, dalla somma richiesta da parte dell'attrice. Anche sotto il profilo del vantato decremento di valore dell'immobile, la domanda attorea dovrà andare rigettata.
Ne consegue il rigetto delle domande attoree
Consegue alla soccombenza la condanna alle spese di lite liquidate come da disposi- tivo.
Spese di CTU a definitivo carico di parte attrice

PQM

Il Tribunale di Padova, definitivamente pronunciando, così provvede:
Rigetta le domande attoree.
Condanna l'attrice alla rifusione, in favore dei convenuti, delle spese di lite liquidate in euro 22.457,00per compensi oltre accessori di legge.
Spese di CTU a definitivo carico di parte attrice.
Padova, 18-2-2025 Il Giudice
Dott. Elisa Rubbis
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