REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
Sezione decima civile
Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, in persona del Giudice, dott.
Francesco Cina, letti gli artt. 281 quinquies, 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA DEFINITIVA nella causa iscritta al n. 13429 del Ruolo Generale Affari Civili Contenziosi dell'anno
2020 tra
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), in giudizio con gli avv. Alessia Genitrini e Paola Petri C.F._2
- parti attrici -
e
Controparte_1
(C.F. e, per essa e quale sua mandataria con rappresentanza,
[...] P.IVA_1
(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro Controparte_2 P.IVA_2
tempore, in giudizio con gli avv.ti Jasmine Assad e Luca Canevotti
- parte convenuta -
e con l'intervento volontario di
(C.F. ) e, per essa e quale sua mandataria con Controparte_3 P.IVA_3
rappresentanza, (C.F. ), in persona del legale Controparte_2 P.IVA_2
rappresentante pro tempore, in giudizio con l'avv. Pierluigi Ferrari
- terza intervenuta ex art. 111 c.p.c. -
OGGETTO: vendita di cose immobili.
CONCLUSIONI: i procuratori delle parti hanno così precisato le rispettive conclusioni:
1 - per gli attori: “come da atto di citazione.” e dunque:“Piaccia all'On.le Tribunale adito, […]: accertare e dichiarare la sussistenza del contestato vizio afferente
l'immobile sito in Roma, via della Grande Muraglia n. 310, come descritto in narrativa
e, per l'effetto, accertare e dichiarare che detto vizio comporta una diminuzione di valore dell'appartamento acquistato dalla parte attrice nella misura del 40% o nella maggiore o minore misura che vorrà quantificare l'Il.mo Giudice anche alla luce delle perizie che produrrà controparte e delle quali si chiede l'esibizione; ancora per l'effetto, condannare la parte convenuta al pagamento della suddetta somma in favore della parte attrice. Con vittoria di spese e compensi, oltre IVA, CPA e rimborso delle spese generali
e del contributo unificato”;
- per la convenuta: “come da foglio di precisazione delle conclusioni”, ovvero “Voglia
l'Ill.mo Tribunale adito, […] così giudicare: accertare e dichiarare l'estromissione dal presente giudizio di quale precedente società di gestione Controparte_4 del Fondo Scoiattolo a seguito della cessione del ramo d'azienda intervenuta con contratto a Ministero Notaio del 27/01/2021 a favore di Per_1 Controparte_3 quest'ultima quale società di gestione del Fondo Scoiattolo. Accertare e dichiarare
l'intervenuta decadenza di parte attrice dal diritto alla garanzia ex artt. 1490 e 1495 c.c.
e dalle domande di riduzione del prezzo avanzate in citazione, per tutti i motivi in fatto ed in diritto esposti in atto e per l'effetto pronunciare le opportune statuizioni anche di inammissibilità e/o improcedibilità. Accertare e dichiarare l'intervenuta decadenza di parte attrice dal diritto alla garanzia ex artt. 1490 e 1495 c.c. e dalle domande di riduzione del prezzo avanzate in citazione, per tutti i motivi in fatto ed in diritto esposti in atto e per l'effetto pronunciare le opportune statuizioni anche di inammissibilità e/o improcedibilità. Rigettare e/o respingere le domande tutte formulate da parte attrice, in quanto infondate in fatto e in diritto, per le motivazioni di cui in narrativa. Con vittoria di spese, diritti e compensi professionali della presente procedura, oltre IVA e CPA e con le più ampie riserve di variare, dedurre, produrre, ed integrare e fatto salvo ogni diritto”.
- per la terza intervenuta: “come da atto di intervento”, e dunque: “Voglia l'Ill.mo
Tribunale adito, […] così giudicare: accertare e dichiarare l'intervenuta decadenza di parte attrice dal diritto alla garanzia ex artt. 1490 e 1495 c.c. e dalle domande di riduzione del prezzo avanzate in citazione, per tutti i motivi in fatto ed in diritto emersi
2 nel corso della causa e per l'effetto pronunciare le opportune statuizioni anche di inammissibilità e/o improcedibilità; rigettare e/o respingere le domande tutte formulate da parte attrice, in quanto infondate in fatto e in diritto, per le motivazioni di cui in narrativa. Con vittoria di spese e compensi professionali della presente procedura, oltre
IVA e CPA.”
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Oggetto della controversia ed elementi del processo rilevanti per la decisione.
1.1. Con atto di citazione ritualmente notificato, ed Parte_1 Parte_2
hanno agito nei confronti di Controparte_1
società di gestione del Fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso
[...] denominato “Scoiattolo”, domandando di:
- fare accertare l'esistenza di un vizio redibitorio consistente in un grave difetto di verticalità e di orizzontalità del fabbricato in cui era ricompresa l'unità immobiliare acquistata dagli stessi attori dalla convenuta;

- accertare la conseguente diminuzione di valore dell'unità immobiliare acquistata;
diminuzione da quantificare nella misura del 40% del prezzo di acquisto o nella diversa misura accertata all'esito del giudizio;

- condannare pertanto la convenuta al pagamento, in favore degli attori, dell'importo così determinato.
A supporto della domanda così proposta, gli attori hanno infatti allegato e dedotto:
- che, con atto pubblico del 20 marzo 2019, gli stessi attori avevano acquistato dalla convenuta l'appartamento sito in Roma, in via della Grande Muraglia n. 310, piano 2, scala A, interno 3, con annessa cantina e box auto, al prezzo di euro 387.000,00;
- che, nel mese di luglio 2019, l'amministrazione condominiale, aveva inviato ai condomini una comunicazione del seguente tenore: “con riferimento alle attività di verifica strutturale organizzate da parte della proprietà, in allegato alla presente trasmettiamo la planimetria con il posizionamento dei caposaldi di livellazione nelle parti comuni che verranno installati”;
- che, allarmati da tale comunicazione, gli attori si erano quindi confrontati con altri condomini ed avevano appreso che, nei mesi precedenti, alcuni di essi era stata denunciata al Fondo la sussistenza di un vizio strutturale del fabbricato, consistente in una inclinazione del medesimo e che, a seguito di tale contestazione, il Fondo stesso
3 aveva avviato le predette “attività di verifica strutturale”;
- che gli attori, con nota dell'11 luglio 2019, avevano quindi informato il di aver CP_5 preso atto della presenza di vizi strutturali mai comunicati prima dell'acquisto e, ritenendo tale situazione incidente sul valore degli appartamenti, avevano invitato il medesimo a concordare una congrua riduzione del prezzo di acquisto, fatta CP_5
comunque salva a necessità di effettuare più approfondite verifiche;

- che, essendo rimasta questa richiesta priva di riscontro, gli attori avevano affidato ad un tecnico di propria fiducia l'incarico di verificare le condizioni dell'immobile;
- che, con perizia del 7.10.2019, il tecnico aveva quindi concluso i propri accertamenti, rilevando che l'intero corpo di fabbrica presentava evidenti difetti di verticalità e orizzontalità;
- che la ricorrenza dei predetti difetti – di cui la parte venditrice aveva avuto conoscenza fin da prima della conclusione del contratto in quanto già segnalati da altri acquirenti – comportava il diritto degli attori ad ottenere il “risarcimento del danno/parziale restituzione del prezzo”, da quantificare nella misura del 40% del prezzo di acquisto o nella diversa misura accertata all'esito del giudizio.
1.2. La convenuta si è tempestivamente costituita in giudizio, concludendo per il rigetto della domanda attorea.
Ha infatti allegato, eccepito e dedotto:
- che gli attori, all'art. 3 del contratto di compravendita, avevano dichiarato di ben conoscere e di trovare di proprio gradimento l'appartamento e di acquistarlo nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trovava;

- che gli attori, nonostante l'immobile fosse affetto, a loro dire, da vizi evidenti, avevano atteso sette mesi dalla stipula del contratto per denunciarne alla convenuta l'esistenza ed erano pertanto decaduti dalla garanzia per vizi;

- che gli attori, in ogni caso, non avevano specificamente allegato e provato l'esistenza di vizi tali da compromettere il godimento del bene acquistato;

- che, come invece accertato da una perizia fatta predisporre dalla convenuta, il complesso immobiliare in cui insisteva l'appartamento acquistato non presentava fenomeni fessurativi rilevanti, né rischi, anche solo futuri, per l'incolumità di persone o beni e, di conseguenza, per la sua agibilità;
- che tali conclusioni era state confermate dal tecnico anche a gennaio 2020, quando era
4 terminata la campagna di monitoraggio del fabbricato eseguita a scopo precauzionale ed il tecnico stesso aveva concluso rilevando che i fenomeni fessurativi rilevati non erano
“in alcun modo associabili a problematiche di dissesto strutturale” e che le strutture risultavano “correttamente progettate e dimensionalmente adeguate a fornire le prestazioni richieste”;
- che l'idoneità dell'immobile ad assolvere la propria funzione economico – sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità, era inoltre attestata dall'intervenuto rilascio del certificato di agibilità.
1.3. Assegnati i termini ex art. 183, comma 6, c.p.c. e depositate le relative memorie, ha poi spiegato intervento ex art. 111 c.p.c. Controparte_3
La terza intervenuta ha infatti allegato di essere successore a titolo particolare della convenuta (per aver acquistato da quest'ultima, tramite cessione di ramo d'azienda del
27 gennaio 2021, l'attività di gestione del fondo comune d'investimento immobiliare di tipo chiuso “Scoiattolo”) ed ha gatto proprie le difese già svolte dalla cedente.
1.4. Rigettate le istanze istruttorie delle parti e rigettata l'istanza ex art. 186 quater c.p.c. proposta dagli attori, la causa, istruita mediante produzioni documentali e CTU
(sulla base del quesito “Letti gli atti ed i documenti di causa, sentite le parti ed i loro eventuali CT, svolta ogni indagine ritenuta opportuna, il C.T.U.: 1) previo accesso sui luoghi di causa e descrizione degli stessi, verifichi la sussistenza e l'entità dei vizi lamentati dalle parti attrici nell'atto di citazione;
2) indichi se ed in che misura i vizi incidano sul valore commerciale dell'immobile”), è stata poi assunta in decisione sulla base delle conclusioni sopra trascritte, con termini ex art. 190, comma 1, c.p.c. per il deposito degli scritti conclusionali.
All'udienza di precisazione delle conclusioni, gli attori hanno aderito alla istanza di estromissione formulata dalla terza intervenuta e dalla convenuta.
2. In ragione del consenso manifestato dalle altre parti, va in primo luogo disposta, ai sensi dell'art. 111, comma 3, c.p.c., l'estromissione dal giudizio della convenuta
[...]
Controparte_1
3. La domanda attorea va accolta nei limiti di seguito indicati.
3.1. La domanda deve essere qualificata come azione di riduzione del prezzo proposta ai sensi dell'art. 1492 c.c..
5 Nonostante quanto indicato nell'atto di citazione (v. paragrafo rubricato “SUL
DIRITTO DEGLI ATTORI AL RISARCIMENTO DEL DANNO /PARZIALE
RESTITUZIONE DEL PREZZO”), la domanda è infatti esclusivamente rivolta ad ottenere la riduzione del prezzo.
Inducono a questa conclusione, in particolare, il fatto che l'importo oggetto di domanda sia parametrato unicamente avendo riguardo alla dedotta incidenza dei vizi sul valore dell'immobile (v. pag. 10 dell'atto di citazione, ove di legge: “Ebbene, incontestabile la sussistenza del vizio, si ritiene che il medesimo comporti una riduzione del valore dell'appartamento di circa il 40% o della maggiore o minore misura che vorrà quantificare il Giudice anche alla luce delle perizie che produrrà controparte e delle quali si è chiesta l'esibizione”) ed il fatto che non siano stati specificamente allegati, prima ancora che provati, ulteriori elementi di fatto tali far emergere profili di pregiudizio destinati a rimanere, pur in caso di riduzione del prezzo, privi di ristoro.
3.2. E' infondata l'eccezione di inoperatività della garanza per vizi sollevata dalla convenuta sulla base dell'art. 3 del contratto di compravendita. Clausola quest'ultima con cui gli acquirenti odierni attori hanno dichiarato di ben conoscere e di trovare di proprio gradimento l'appartamento e di acquistarlo nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava al momento della conclusione del contratto.
Va infatti ricordato (v. fra le altre Cass. 21204/2016) che, in tema di compravendita, la clausola contrattuale "vista e piaciuta", che ha lo scopo di accertare consensualmente la presa visione, ad opera del compratore, della cosa venduta, esonera il venditore dalla garanzia per i vizi di quest'ultima limitatamente a quelli riconoscibili con la normale diligenza e non taciuti in mala fede. Sicché, anche in considerazione dei principi fondamentali della buona fede e dell'equità del sinallagma contrattuale, essa non può riferirsi ai vizi occulti emersi dopo i normali controlli eseguiti anteriormente l'acquisto.
Nel caso in esame, la natura dei vizi che vengono in rilevo – rilevabili nella loro esatta consistenza solo tramite un accertamento di natura tecnica, non risultando peraltro gli attori dotati di specifiche competenze al riguardo – porta dunque ad escludere che la predetta clausola valga ad esonerare il venditore dalla garanzia di cui all'art. 1490 c.c..
3.3. L'eccezione di decadenza dalla garanzia per vizi, sollevata dalla convenuta ai sensi dell'art. 1495, comma 1, c.c., deve essere disattesa.
Sul punto, occorre infatti premettere che il termine di decadenza di otto giorni dalla
6 scoperta del vizio occulto, di cui all'art. 1495 c.c., decorre dal momento in cui il compratore ne ha acquisito certezza obiettiva e completa, sicché, ove la scoperta del vizio avvenga gradatamente ed in tempi diversi e successivi, in modo da riverberarsi sulla consapevolezza della sua entità, occorre far riferimento al momento in cui detta scoperta si sia completata (così Cass. 40814/2021).
Nella specie, si deve allora ritenere che gli attori, di ciò onerati a fronte della avversa eccezione di decadenza, abbiano dato adeguata prova della tempestività della denuncia del vizio.
Considerando la natura del vizio dedotto (difetti di verticalità e orizzontalità dell'immobile acquistato, tali nella specie da rendere necessaria una verifica di carattere strutturale ed estesa all'intero fabbricato), la compiuta consapevolezza della sua esatta consistenza è stata infatti conseguita dagli attori solo il 7 ottobre 2019, ossia quando gli stessi attori hanno preso visione della perizia redatta dal tecnico da loro incaricato (v. doc.2 del fascicolo degli attori) e potuto quindi verificare, all'esito delle misurazioni effettuate dal tecnico e delle valutazioni da quest'ultimo espresse, la portata, le cause e l'incidenza (anche in termini di valore del bene) del vizio.
La denuncia del vizio, effettuata tramite comunicazione via PEC nella stessa data del 7 ottobre 2019, è dunque intervenuta prima della scadenza del termine di decadenza di cui all'art. 1495 c.c..
3.4. La CTU disposta in corso di causa (v. relazione depositata in data 5.7.2022) ha confermato la sussistenza e la portata del vizio lamentato dagli attori.
L'ausiliario del giudice – sulla base di motivazioni logiche, congrue e dunque da intendersi qui richiamate e condivise, anche nella parte in cui si è replicato alle osservazioni delle parti – ha infatti rilevato “una inclinazione dell'edificio che ha provocato evidenti difetti di orizzontalità e di verticalità delle strutture che si riscontrano anche all'interno dell'appartamento del sig. ” (per l'esatta entità dei Pt_1
predetti difetti, v. relazione pagg. 23-27 in cui vengono riportate le misurazioni effettuate dal CTU, che confermano peraltro quelle già effettuate dai CTP).
Inclinazione questa frutto di un fenomeno non più in evoluzione (secondo quanto riconosciuto da entrambi i CTP;
v. relazione pag. 24 e 25), ma comunque tale da incidere in modo significativo sull'idoneità del bene ad assolvere la propria funzione abitativa e quindi anche sul suo valore (“Tale situazione, ovviamente, non rientra nella normalità:
7 le porte risultano inclinate e non chiudono bene, i mobili risultano inclinati come tutti gli altri oggetti posti sul pavimento. Chiaramente tutto ciò comporta un deprezzamento dell'immobile che viene valutato nel successivo capitolo 4.”; v. relazione pag. 28).
3.5. Quanto poi alla determinazione della incidenza del vizio sul valore dell'immobile, si osserva che il legislatore, all'art. 1492 c.c., non impone particolari criteri da seguire per la determinazione della somma dovuta per riduzione di prezzo ed il ricorso a criteri equitativi ed al prudente apprezzamento del giudice, ancorché non previsto espressamente dal legislatore nella disciplina normativa della vendita, è consentito in questa materia sia in conformità all'origine e alla tradizione storica dell'"actio quanti minoris", sia in applicazione di un principio generale, di cui la disposizione contenuta nell'art. 1226 c.c. costituisce una particolare specificazione in tema di risarcimento del danno (così Cass. 13332/2000).
Nella specie si presentano quindi del tutto condivisibili i criteri adottati dal CTU per quantificare l'entità del deprezzamento dell'immobile, determinata in complessivi euro
45.000,00 (euro 300,00 al metro quadrato, moltiplicati per la superficie catastale dell'immobile).
Il CTU ha infatti chiarito come i vizi accertati siano solo in parte eliminabili mediante interventi di ristrutturazione dell'immobile (v. pag. 5 e ss. delle repliche alle osservazioni dei CTP, in cui si legge: “Il CTU osserva che nella relazione tecnica
d'ufficio si afferma: Appare evidente che, dal punto di vista tecnico estimativo, il minor valore dell'immobile possa essere commisurato al costo ritenuto necessario per eliminare i difetti all'interno dell'appartamento. Ad esempio: la demolizione della pavimentazione dell'appartamento e dei balconi per ricreare, mediante un massetto a spessore variabile, l'orizzontalità dei piani di calpestio;
smontaggio delle porte e ripristino della verticalità delle pareti (almeno in parte) e rimontaggio delle porte;
ecc. ecc. Questi interventi, tuttavia, non riescono ad eliminare del tutto i difetti, in quanto i soffitti rimarrebbero non orizzontali, le pareti perimetrali del fabbricato rimarrebbero inclinate, tra la pavimentazione interna e quella delle scale potrebbe crearsi un gradino.
In buona sostanza il CTU ha voluto dire una cosa semplice e chiara: se con gli interventi si riescono ad eliminare tutti i difetti riscontrati, il minor valore coincide proprio con il costo degli interventi stessi. Tuttavia, il CTU spiega chiaramente che nel caso in oggetto gli interventi possibili possono solo mitigare il difetto e non eliminarlo;

8 pertanto, il CTU ha determinato direttamente il minor valore di mercato per unità di superficie commerciale dell'immobile”).
Partendo da tale presupposto, l'ausiliario del giudice ha quindi confutato il diverso parametro di valutazione (euro 208,00 al mq) proposto dal CT di parte convenuta (v. pag. 10 e 11. delle repliche alle osservazioni dei CTP, in cui si legge: “Il CTU osserva, in primo luogo, che i CTP di parte convenuta adottano un criterio di valutazione del deprezzamento dell'immobile completamente diverso da quello utilizzato dal CTU e descritto nella relazione tecnica d'ufficio. Infatti, i CTP ritengono che con un costo di ristrutturazione unitario di 208,00 €/mq possano essere eliminati tutti gli inconvenienti riscontrati nell'immobile a causa dell'inclinazione del fabbricato. Tuttavia, non è così, in quanto i difetti sulle verticalità e le orizzontalità degli elementi costituenti l'immobile non possono essere eliminati del tutto, ma solo mitigati, come descritto nella relazione tecnica d'ufficio e nel precedente capitolo 2 della presente relazione. Dunque, quello valutato dal CTU è direttamente la diminuzione del valore di mercato dell'immobile a causa dei difetti riscontrati. Inoltre, il valore unitario proposto dai CTP, basato sui dati parametrici del per la stima dei costi di costruzione e rinnovo edilizio, non si CP_6
ritiene congruo e condivisibile per i seguenti motivi: ° i dati sono utilizzabili per CP_6
le ristrutturazioni, ma non sono direttamente applicabili al caso in oggetto;
° si tratta di dati medi e generalizzati validi per tutto il territorio nazionale, quindi non specifici per la zona in oggetto e per la tipologia di edificio;
° infine, i CTP utilizzano “percentuali di intervento” sui vari costituenti l'appartamento che risultano frutto di valutazioni molto soggettive e, quindi, molto variabili”).
3.6. In accoglimento della domanda proposta dagli attori, va dunque disposta la riduzione del prezzo di compravendita nella misura di euro 45.000,00 e, stante il già avvenuto pagamento integrale del prezzo, condannata la convenuta alla restituzione, in favore degli attori, del predetto importo.
In difetto di apposita domanda (cfr. Cass. 1087/2007), nulla è dovuto a titolo di interessi sulla somma riconosciuta a titolo di riduzione del prezzo (quest'ultima costituente debito di valuta;
cfr. Cass. 2060/2013).
4. Le spese di lite seguono la soccombenza (e vanno quindi poste a carico della terza intervenuta, stante la disposta estromissione della convenuta) e si liquidano, nel complessivo importo indicato nel dispositivo e con distrazione ai sensi dell'art. 93 c.p.c.
9 (come da dichiarazione resa in sede di memoria ex art. 183, comma 6, n. 1 c.p.c.), facendo applicazione dei parametri di cui al D.M. 55/2014, come modificati dal D.M.
147/2022 (valore della controversia ricompreso fra 26.000,00 e 52.000,00 euro;
importi medi per le fasi di studio, introduzione, istruttoria e decisione).
Per la stessa ragione, le spese di CTU, liquidate come da decreto del 14.9.2022, vengono in via definitiva poste a carico della terza intervenuta.


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) dispone l'estromissione dal giudizio, ai sensi dell'art. 111, comma 3, c.p.c., di

Controparte_1
2) dispone la riduzione, nella misura di euro 45.000,00, del prezzo pattuito con il contratto di compravendita del 20 marzo 2019 oggetto di controversia (atto pubblico a rogito del notaio rep. 20646, racc. 10345) e, per Persona_2
l'effetto, condanna alla restituzione, in favore di Controparte_3 Parte_1
e , dell'importo complessivo di euro 45.000,00; Parte_2
3) condanna al rimborso, nei confronti di e Controparte_3 Parte_1
e con distrazione ex art. 93 c.p.c. in favore degli avv.ti Parte_2
Alessia Genitrini e Paola Petri, delle spese di lite, che si liquidano in euro
7.616,00 per compenso professionale ed euro 786,00 per esborsi, oltre spese generali nella misura del 15% ed oltre CPA e IVA come per legge;

4) pone in via definitiva le spese di CTU, come liquidate con decreto del 14.9.2022,
a carico di CP_3 CP_3
Così deciso in Roma, l'11 gennaio 2025.
Il Giudice
(dott. Francesco Cina)

Provvedimento redatto con la collaborazione del M.O.T. dott. Terenzio Ciancarelli
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