N. 1695/2022 N. Cron.
N. Sent. Civ. Anno 2024 N. Rep.
IL TRIBUNALE DI TORRE ANNUNZIATA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice Onorario di Pace EL Tribunale di RR Annunziata,
dr. Gianluigi Ciampa, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
(redatta ai sensi degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., come modificati dalla
L. 18.06.2009 n. 69, nonché dal D.L. 69/2013);
nella causa civile di I° grado iscritta al n. 1695
EL ruolo degli affari contenziosi civili ELl'anno 2022
avente ad oggetto: risoluzione per inadempimento contrattuale – uso diverso.
TRA
(C.F. ), nata il [...] a [...] Parte_1 C.F._1
(NA) ed ivi residente in [...], rappresentata e difesa dall'avv. Biagio
Borrelli (C.F. ) - PEC C.F._2 Email_1 [...]
ed elett.te dom.ta presso il suo studio in S. Giorgio a Cremano (NA) in Via Emai_2
F. de Lauzieres, n .46,
-ricorrente-
1 E
(p. iva Controparte_1
, con sede in RR EL CO (NA) in Via Circumvallazione n. 84, P.IVA_1
in persona EL titolare sig. , nato il [...] a [...] Controparte_1
(NA) e domiciliato presso la sede, rappresentata e difesa dagli avv.ti Maria Sofia
Amalfitano (C.F. ) e Fabio Falanga (C.F C.F._3
) - PEC presso il cui studio in C.F._4 Email_3
RR EL CO (NA) al C.so Vittorio Emanuele n. 175 – Viale Villa Comunale,
elett.te domicilia,
-resistente-
CONCLUSIONI
Come da atti EL giudizio, cui si fa espresso rinvio.
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con intimazione di sfratto per morosità (R.G. 4782/2021), la ricorrente citava avanti Questo Tribunale la ditta individuale Controparte_1
al fine di sentir dichiarare risolto per morosità il contratto di
[...]
locazione, ad uso commerciale, avente ad oggetto l'immobile sito in RR EL
CO (NA) in via Circumvallazione n. 84 (ex 56), adibito ad uso commerciale, con condanna al suo rilascio.
A base ELla propria domanda, deduceva che l'immobile era stato concesso in locazione alla resistente con contratto sottoscritto il 01.06.2016 (regolarmente registrato), con decorrenza dal 04.06.2016, per il canone mensile originariamente di €. 350,00 e poi di €. 400,00.
CP_ Sosteneva che la resistente si era resa inadempiente nel pagamento dei canoni dovuti per le mensilità di aprile e maggio 2021. Subordinatamente, deduceva che il
2 conduttore era solito versare i canoni con notevole ritardo ed in punto di diritto chiedeva dichiararsi risolto il contratto in virtù ELla clausola risolutiva espressa contenuta nell'art. 12 EL contratto di locazione o, in via ancora più gradata, per grave inadempimento ELla conduttrice.
Si costituiva, fin dalla fase sommaria, l'intimata opponendosi alla convalida,
deducendo l'insussistenza ELla morosità e l'assenza dei presupposti per la declaratoria di risoluzione EL contratto per grave inadempimento poiché i canoni di cui all'intimazione erano stati versati in data antecedente alla notifica
ELl'intimazione di sfratto stessa.
In merito alla domanda di risoluzione di diritto ex art. 1456 c.c., eccepiva la non applicabilità ELla invocata clausola, sia perché nel contratto non era previsto il termine entro cui andava eseguito il pagamento EL canone, sia ancora perché per prassi, fino a quel momento osservata, lo stesso era versato sempre con le medesime tempistiche, per cui non ricorrevano i presupposti neanche per la declaratoria di risoluzione per grave inadempimento.
Nella fase sommaria, denegata la richiesta di convalida e non concessa l'ordinanza provvisoria di rilascio in ragione ELl'opposizione, veniva disposto il mutamento di rito da sommario ad ordinario locatizio assegnando alle parti i termini per l'
integrazione degli atti e dei documenti.
Esperito, senza esito positivo, il tentativo obbligatorio di mediazione (cfr. doc in produzione telematica ricorrente EL 04.02.2024), con la memoria integrativa la ricorrente chiedeva dichiararsi l'intervenuta risoluzione di diritto ELla locazione,
in applicazione ELl'art. 12 EL contratto, e subordinatamente la declaratoria di
3 risoluzione ELlo stesso per grave inadempimento ELla conduttrice nel puntuale pagamento dai canoni.
La resistente ribadiva le difese spiegate nella fase sommaria, producendo in atti anche gli ulteriori canoni versati dopo la notifica ELl'intimazione di sfratto,
insistendo per il rigetto ELla domanda.
All' udienza EL 16.09.2024, svoltasi in modalità scritta, assegnati i termini per le note di discussione ed il deposito di note, la causa veniva riservata per la decisione.
In primo luogo, la domanda è procedibile essendo stato esperito senza esito il tentativo di mediazione obbligatoria (cfr. produzione telematica ricorrente EL
04.02.2024).
Nel merito la domanda di è fondata per i motivi che seguono. Parte_1
Sulla domanda principale di risoluzione EL contratto per inadempimento ELla
conduttrice nel pagamento dei canoni di locazione di cui all'intimazione.
Sotto questo profilo la domanda non può essere accolta.
In relazione all'onere probatorio sull'adempimento, va anzitutto ribadito che anche in tema di locazione (così come per le azioni contrattuali di adempimento in genere), è applicabile il principio secondo cui il creditore – locatore ha solo l'onere di provare la fonte negoziale EL suo diritto, con ciò limitandosi alla mera allegazione ELl'inadempimento ELla controparte, gravando di contro sul conduttore l'onere ELla prova EL fatto estintivo ELla pretesa ELla controparte costituito dall'avvenuto adempimento (Cass. civ. n. 29329/2019; Cass. civ. n.
18991/2016).
4 Tanto premesso, nel caso in esame deve osservarsi come non sia contestato tra le parti che la ricorrente notificava l'atto di intimazione di sfratto per morosità in data
26.07.2021 ma, pur producendo in atti il contratto di locazione che costituisce la fonte ELla obbligazione, nell'atto di intimazione di sfratto deduceva in maniera errata la mora ELla resistente, in relazione al mancato pagamento di due canoni di locazione relativi alle mensilità di aprile e maggio 2021, senza indicare l'importo
ELla morosità complessiva, per poi eccepire di volersi avvalere ELla clausola risolutiva espressa.
Il resistente provava, invece, che i canoni di cui all'intimazione erano stati versati,
tramite bonifico, prima ELla notifica ELl'intimazione di sfratto e segnatamente: in data 14.05.2021 per il canone di aprile ed in data 22.06.2021 per quello di maggio.
Si deduce pertanto che, alla data di notifica ELlo sfratto per morosità, la mora di cui all'intimazione, intesa quale omesso pagamento EL canone, non poteva ritenersi sussistere e, dunque, sotto tale profilo la domanda è infondata.
Sulla subordinata domanda di operatività ELla clausola risolutiva espressa
prevista dall'art. 12 EL contratto di locazione
La domanda ELla ricorrente sul punto è, invece, fondata per i motivi che seguono.
L'art. 1456 c.c. prevede che: “I contraenti possono convenire espressamente che il
contratto si risolva nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta
secondo le modalità stabilite. In questo caso, la risoluzione si verifica di diritto
quando la parte interessata dichiara all'altra che intende valersi ELla clausola”.
È pacifico in giurisprudenza che in presenza ELla clausola la risoluzione EL
contratto, essa operi di diritto e non è consentito al giudice la valutazione circa la gravità ELl'inadempimento ex art. 1455 c.c. (cfr. tra le altre Cass. 23879/2021).
5 Valutazione giudiziale che è invece richiesta nelle ipotesi, come quella in esame,
nelle quali sorgano contestazioni circa l'esistenza e l'operatività ELla clausola stessa in relazione ad uno dei suoi elementi costitutivi o dei presupposti (ad esempio, la mancata indicazione specifica ELle prestazioni e le loro relative modalità la cui mancata esecuzione potrà dar luogo alla risoluzione) ed il cui giudizio richiede una pronuncia accertativa ELl'intervenuta risoluzione di diritto
EL contratto.
Così ELineato il quadro normativo e giurisprudenziale, va osservato che nel contratto di locazione per cui è causa (cfr. deposito ricorrente EL 20.03.2023)
all'art.12, in relazione al pagamento EL canone alle scadenze, le parti hanno così
convenuto: “Il mancato o il ritardato pagamento di due rate mensili di affitto,
produrrà la risoluzione di diritto EL presente contratto”.
invoca tale clausola ai fini ELl'effetto risolutivo di diritto EL contratto Parte_1
ex art. 1456 c.c., che si sarebbe verificato già con la ricezione da parte ELla ditta
ELla lettera raccomandata EL 14.05.2021 con la quale la ricorrente CP_1
dichiarava di volersi avvalere ELla clausola risolutiva espressa, in ragione EL
mancato pagamento dei due canoni di locazione dei mesi di aprile e maggio 2021
ed a quella data non ancora versati.
La resistente, sul punto, deduce l'inoperatività di tale clausola sostenendo: 1)
l'assenza di un termine espressamente convenuto per il pagamento EL canone;
2)
l'esistenza di una prassi tra le parti per il pagamento EL canone nel mese successivo a quello di riferimento.
CP_ In relazione alla prima eccezione sollevata dalla resistente si osserva però che all'art. 3 EL contratto di locazione, dopo l'indicazione ELl'importo EL canone su
6 base annua, è previsto che lo stesso venga corrisposto in rate mensili ed anticipate di €. 350,00 a far data dal 04.06.2016 e fino al 03.05.2017 e di €. 400,00 mensili ed anticipate a far data dal 04.05.2017 in poi.
Non sussistono quindi dubbi interpretativi di sorta né rispetto al pagamento mensile
EL canone da versarsi anticipatamente, né rispetto al giorno EL mese entro il quale il conduttore avrebbe dovuto corrisponderlo (il giorno 4 di ogni mese).
In merito alla seconda eccezione circa la sussistenza di una prassi di pagamento EL
canone nel mese successivo a quello di riferimento, si rileva che effettivamente dalla documentazione in atti depositata dal resistente (doc da 17 a 23) risulta che per i periodi pregressi il pagamento dei canoni di locazione sia stato per lo più
eseguito dalla conduttrice nei primi giorni EL mese successivo. Ma deve anche osservarsi che la locatrice non ha mai manifestato, nel corso EL rapporto, tolleranza alcuna rispetto ai ritardi per omesso versamento di più canoni di locazione, come risulta dalla raccomandata inviata alla ditta nel mese di giugno 2020 con la quale ha intimato il pagamento dei canoni scaduti (cfr. doc. in produzione ricorrente EL
20.03.2023).
La precedente prassi EL pagamento posticipato EL canone di locazione rispetto al mese di riferimento non inficia dunque anche la portata ELla clausola risolutiva espressa, avuto riguardo alla circostanza che alla data di ricevimento ELla
raccomandata EL 14.05.2021 il conduttore aveva EL tutto omesso il pagamento di ben due canoni già scaduti e sul punto, per quanto detto, non si era consolidata alcuna tolleranza.
Vale la pena aggiungere che la clausola risolutiva di cui all'art. 12 EL contratto di locazione prevede quale presupposto oltre il mancato pagamento di due rate
7 mensili, anche quello EL ritardo nel pagamento di due canoni. Si aggiunga inoltre che, sebbene nel presente giudizio la locatrice abbia inteso ancora avvalersi ELla
clausola e manifestato anche di non tollerare il ritardo nei pagamenti, la conduttrice ha continuato a versare i canoni con notevole ritardo (cfr. doc. 24 produzione resistente).
Orbene, in più pronunciamenti la Suprema Corte di Cassazione ha ribadito che: “In
tema di clausola risolutiva espressa, la tolleranza ELla parte creditrice non
comporta la eliminazione ELla clausola né determina la tacita rinuncia ad
avvalersene, qualora la stessa parte creditrice, contestualmente o successivamente
all'atto di tolleranza, manifesti l'intenzione di volersene avvalere in caso di
ulteriore protrazione ELl'inadempimento, in quanto con tale manifestazione di
volontà, che non richiede forme rituali e può desumersi per fatti concludenti, il
creditore comunque richiama il debitore all'esatto adempimento ELle proprie
obbligazioni” (Cass. 14195/2022; 14508/2018).
Deve pertanto accogliersi la domanda e dichiararsi la risoluzione di diritto EL
contratto di locazione per cui è causa a far data dal 14.05.2021. Conseguentemente
la resistente va condannata al rilascio ELl'immobile, oggetto ELla locazione, in favore ELla ricorrente, con fissazione ELla esecuzione al 15.11.2024.
Le competenze di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo,
in applicazione dei valori minimi di cui al D.M. 55/2014 e successive modifiche,
per lo scaglione di valore che, in relazione al canone annuo EL contratto, va individuato nella fascia da €. 1.101,00 ad €. 5.200,00. Nulla per le spese in quanto non risultano costi di notifica e di versamento C.U.


P.Q.M.


8 Il Tribunale di RR Annunziata, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza eccezione e difesa disattesa, così provvede:
a) accerta e dichiara la risoluzione di diritto, ex art. 1456 c.c., EL contratto di locazione ad uso commerciale per cui è causa con effetto dal 14.05.2021;
b) condanna la ditta , in persona Controparte_1
EL titolare sig. al rilascio in favore di Sito ELl'immobile Controparte_1 Pt_1
sito in RR EL CO (NA) in via Circumvallazione n. 84 (ex 56), libero e vuoto da persone e cose;

c) fissa per l'esecuzione la data EL 15.11.2024 ore 9.00 con il prosieguo;

d) condanna la ditta , in persona Controparte_1
EL titolare sig. al pagamento in favore di ELle Controparte_1 Parte_1
competenze EL giudizio che si liquidano in complessive €. 1.278,00, oltre 15%
spese generali iva e c.p.a., con attribuzione in favore ELl'avv. Biagio Borrelli
dichiaratosi anticipatario.
Così deciso in RR Annunziata il 03.10.2024
Il G.O.P.
dr. Gianluigi Ciampa
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