N. R.G. 1016/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
SEZIONE QUARTA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Valentina Boroni, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 1016/2022:
TRA
con il patrocinio degli Avv.ti Cosimo Lombardi e Alessandro Rosato, elettivamente Parte_1 domiciliato presso lo studio dei difensori in Padova, Via Beato Pellegrino n. 26
ATTORE contro
Controparte_1
CONVENUTO CONTUMACE

OGGETTO: invalidità/risoluzione di contratto di compravendita immobiliare
CONCLUSIONI
CONCLUSIONI PARTE ATTRICE
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, per tutte le ragioni esposte in atti: in via principale, accertarsi e dichiararsi la nullità del contratto di compravendita immobiliare intervenuto tra le parti in data 19.07.2018 ed avente ad oggetto il compendio immobiliare descritto nelle premesse dell'atto di citazione per uno o più dei motivi di nullità previo accertamento della sussistenza e della fondatezza dei medesimi esposti alle lettere A), B) e C) dell'atto introduttivo;
in via subordinata, annullarsi per dolo della convenuta nei confronti dell'attore, previo accertamento di tale vizio del consenso per i motivi esposti alla lettera D) dell'atto di citazione i l contratto di compravendita immobiliare intervenuto tra le parti in data 19.07.2018 ed avente ad oggetto il compendio immobiliare descritto nelle premesse dell'atto introduttivo;

pagina 1 di 13 in via ulteriormente subordinata, per i motivi esposti alla lettera E) dell'atto di citazione, dichiararsi la risoluzione del contratto di compravendita immobiliare per inadempimento della convenuta rispetto agli obblighi contrattuali, in primo luogo quello di dare corso alla ristrutturazione immobiliare e, comunque per l'essersi verificata la circostanza (negativa) tipizzata all'art. 2 (terz'ultimo capoverso) del contratto quale “clausola risolutiva espressa ai sensi e per gli effetti dell'art.
1456 del codice civile”, ovverosia il mancato reperimento da parte dell'alienante, entro 36 mesi dalla stipula, di finanziamento utile a sostenere la corretta esecuzione del l'ingente operazione di ristrutturazione del compendio immobiliare oggetto del contratto;
in ognuno dei predetti casi, per l'effetto condannarsi parte convenuta a restituire all'attore quanto da quest'ultimo sino ad oggi versato a titolo di prezzo, pari ad € 120.001,28, oltre interessi dalla domanda al saldo, nonchè a restituire all'attore tutti gli assegni da questi consegnati a garanzia del pagamento del prezzo di acquisto , oltre a manlevare e tenere integralmente Cont indenne il medesimo dall'onere dell'imposta di registro di euro 240.000,00, liquidata dall relativamente alla compravendita immobiliare;
in via istruttoria, nel caso in cui il Giudicante ritenesse opportuno/utile rimettere la causa in istruttoria, rivendendo il contenuto dell'ordinanza del 19.10.2022, si insiste per l'accoglimento delle istanze istruttorie formulate nella memoria ex art.
183 VI comma n. 2) c.p.c. datata 18.07.2022 (istanza per l'ammissione della prova testimoniale, con il teste sig.
sulle circostanze formulate dal cap. n. 1 al cap. n. 26). Testimone_1
Con rifusione di spese e compensi di lite.

Motivi della decisione
Con atto di citazione notificato alla convenuta in data 22.1.2022 a seguito di compiuta giacenza,
[...]
, in qualità di titolare dell'omonima impresa individuale, ha convenuto in giudizio la società Pt_1
proponendo le domande riportate in epigrafe. Controparte_1
In particolare, l'attore ha allegato, sulla base di molteplici argomentazioni, la nullità del contratto di compravendita con riserva della proprietà, concluso con la società convenuta mediante atto notarile del
19.07.2018 ed avente ad oggetto “la piena proprietà della quota indivisa del 60% del complesso immobiliare, composto da due corpi di fabbrica, adibiti a stalle con relative accessioni e pertinenze, da fabbricato ad uso residenziale disposto su due piani fuori terra, suddiviso i due appartamenti, nonché area cortilizia pertinenziale, attualmente in disuso e inoccupati, il tutto sito in comune di Poggio di Rusco (Mn), via Carnevale, e distinto nel Catasto del medesimo Comune come segue: * Al Catasto fabbricati: foglio 29, particella 55, subalterno 5, via Carnevale n. SN, piano T-1, categoria unità collabenti (in virtù di denuncia per variazione della destinazione da abitazione a unità collabente, presentata in data 5 luglio 2018, n. 8984.1
/ 2018, protocollo n. MN0030113); foglio 29, particella 55, subalterno 6, via Carnevale n. SN, piano T-1, categoria unità collabenti in virtù di medesima denuncia per variazione della destinazione da abita1zione a unità collabente, presentata in data 5 luglio 2018, n. 8984.1 / 2018, protocollo n. MN0030113); foglio 29, pagina 2 di 13 particella 37, subalterno 2, graffata alla particella 70, subalterno 1, e alla particella 73, subalterno 1, via
Carnevale n. CM, piano T-1, categoria unità collabenti (in virtù di denuncia per variazione della destinazione da fabbricato commerciale a unità collabente, presentata in data 18 aprile 2018, n. 4882.1 /
2018, protocollo n. MN0016796); * Al Catasto Terreni: foglio 29, particella 55, ente urbano di ha 00.02.25; foglio 29, particella 37, ente urbano di ha 00.68.15; foglio 29, particella 70, ente urbano di ha 00.02.40; foglio 29, particella 73, ente urbano di ha 00.11.40”, a fronte dell'integrale pagamento di un corrispettivo rateizzato complessivamente pari ad € 2.740.132,20 oltre iva.
In primo luogo, parte attrice ha dedotto la nullità del contratto per carente individuazione dell'oggetto della compravendita, nonché per omessa produzione, da parte del venditore, della concessione edilizia;
ciò in quanto parte essenziale dell'accordo era costituita dall'obbligazione, assunta dalla società convenuta, di porre in essere una totale ristrutturazione del compendio immobiliare, previo reperimento del finanziamento a tal fine necessario. Pertanto, l'attore ha sostenuto che, in assenza dell'allegazione del progetto e del titolo abilitativo afferenti all'intervento edilizio concordato tra le parti, l'oggetto del contratto sia da ritenersi indeterminato ed indeterminabile.
In secondo luogo, il sig. ha dedotto la nullità del contratto per mancanza dell'accordo, posto che Pt_1 la totale inerzia dell'alienante con riferimento tanto al reperimento del finanziamento quanto all'avvio dei lavori di ristrutturazione ha disvelato l'insussistenza ab origine della volontà di adempiere l'accordo concluso, così vanificando il consenso prestato dall'acquirente. Inoltre, poiché la società convenuta aveva concluso il contratto senza essere intenzionata ad adempiere alle proprie obbligazioni, la causa contrattuale sarebbe illecita.
In terzo luogo, il contratto sarebbe nullo per l'assenza della fideiussione prevista all'art. 2 del D.lgs.
122/2005 a garanzia delle somme versate da parte dell'acquirente prima del trasferimento della proprietà, sostenendo l'applicabilità di tale disposizione non solo agli immobili da costruire ma anche agli immobili soggetti a radicale ristrutturazione.
In via subordinata, la parte attrice ha chiesto l'annullamento del contratto di compravendita per dolo della società convenuta, deducendo che, in assenza della promessa di integrale ristrutturazione del compendio immobiliare, ella non avrebbe concluso l'accordo.
In via ulteriormente subordinata, parte attrice ha chiesto che il contratto venga dichiarato risolto per grave inadempimento della società alienante, la quale non solo non ha svolto i lavori di ristrutturazione, diversamente da quanto concordato, ma non ha neppure adempiuto all'obbligazione di reperire un valido istituto di credito disposto a fornire il necessario finanziamento, obbligazione quest'ultima il cui inadempimento è oggetto della clausola risolutiva espressa inserita nell'art. 2 del contratto di compravendita.
pagina 3 di 13 Per effetto dell'accertata invalidità o della dichiarata risoluzione del contratto, il sig. ha Pt_1 domandato, oltre alla restituzione sia dell'importo versato a titolo di corrispettivo (complessivamente pari ad € 120.001,28) sia degli assegni consegnati alla società convenuta a garanzia del pagamento delle varie rate del corrispettivo, l'accertamento del proprio diritto ad essere tenuto indenne da rispetto Controparte_1 all'obbligazione di pagamento della somma pari ad € 240.000,00, pretesa dall'Agenzia delle Entrate in ragione dell'applicazione al contratto in esame, in luogo dell'I.V.A. (quale regime fiscale concordato tra le parti), dell'imposta di registro proporzionale al corrispettivo pattuito.
benché citata con regolare notificazione, non si è costituita in giudizio ed è stata, pertanto, Controparte_1 dichiarata contumace.
La causa è stata ritenuta matura per la decisione sulla base della documentazione prodotta ed è stata trattenuta in decisione alla udienza del 14.7.2025.
1. In ordine ai plurimi motivi posti a fondamento della domanda di nullità del contratto di compravendita immobiliare, stipulato dalle parti in data 19.07.2018, è necessario evidenziare quanto segue.
1.1. In primo luogo, quanto all'asserita invalidità del contratto per indeterminatezza dell'oggetto e per carenza della concessione edilizia, occorre scindere le due contestazioni.
Quanto al primo profilo, si evidenzia che, come noto, l'art. 1346 c.c. dispone che l'oggetto del contratto, oltre ad essere possibile e lecito, debba essere munito alternativamente del requisito della determinatezza o della determinabilità. Più precisamente, l'oggetto può dirsi determinato quando, con il contratto, le parti abbiano offerto una precisa rappresentazione delle prestazioni concordate, immediatamente riscontrabili nella realtà esterna;
l'oggetto è, invece, determinabile qualora le clausole contrattuali individuino i criteri in base ai quali, in un secondo momento, dovrà giungersi alla specifica determinazione delle prestazioni dovute.
Con specifico riferimento ai contratti di compravendita immobiliare, la giurisprudenza di legittimità da tempo precisa che l'esigenza di determinatezza o determinabilità dell'oggetto del contratto - sanzionata con la nullità ai sensi dell'art. 1418, co. 2, c.c. in relazione agli artt. 1346 e 1325, co. 1, n. 3, c.c. - sia soddisfatta qualora le parti abbiano indicato nel negozio il comune, la via e il numero civico dell'immobile, precisandone altresì la particella o partita catastale. La disposizione di cui all'art. 1346 c.c., infatti, non va interpretata in senso rigoroso, dovendosi ritenere sufficientemente identificato l'oggetto contrattuale che risulti individuato nei suoi elementi essenziali (Cass. civ., Sez. II, 22/05/1981, n. 3363; Cass. civ., Sez. II,
17/05/2022, n. 1574).
Orbene, alla luce tanto del testo normativo quanto dell'interpretazione giurisprudenziale, non può ritenersi che nel caso di specie il contratto di compravendita sia affetto da indeterminatezza o indeterminabilità dell'oggetto.
pagina 4 di 13 A conferma, giova considerare non solo la puntuale descrizione del compendio immobiliare fornita dalle parti all'art. 1 del contratto di compravendita (“complesso immobiliare, composto da due corpi di fabbrica, adibiti a stalle con relative accessioni e pertinenze, da fabbricato ad uso residenziale disposto su due piani fuori terra, suddiviso in due appartamenti, nonché area cortilizia pertinenziale, attualmente in disuso e inoccupati, il tutto sito in Comune di Poggio Rusco
(MN), via Carnevale”), ma anche l'altrettanto precisa indicazione dei dati catastali di ciascuna unità immobiliare facente parte del compendio. Peraltro, ad ulteriore individuazione degli immobili oggetto di alienazione, risulta allegata al contratto di compravendita anche l'“estratto di mappa”, in cui i suddetti immobili sono “contornati con linee di colore verde” (all. B al contratto di compravendita).
Ciò posto, non può ritenersi che l'oggetto della compravendita sia indeterminato e indeterminabile per il sol fatto che la società venditrice si sia obbligata ad effettuare interventi edilizi senza allegare al contratto di compravendita il progetto rappresentante il compendio immobiliare nel suo stato finale.
D'altronde, come precisato dalle parti stesse nell'art. 1 del contratto di vendita, il computo metrico estimativo allegato al contratto sub lettera C “è una tabella riassuntiva delle opere che sono dettagliatamente indicate negli elenchi tecnici che le parti hanno concordemente e specificamente pattuito in separata documentazione”. Pertanto,
l'entità e l'incidenza dei lavori edilizi, oggetto dell'obbligazione assunta da parte di risultano Controparte_1 essere state oggetto di specifico accordo tra le parti, sicché non può trovare accoglimento la tesi attorea volta a sostenere l'indeterminatezza e l'indeterminabilità dell'oggetto e, conseguentemente, la nullità del contratto in ragione dell'impossibilità per l'acquirente di comprendere le caratteristiche fondamentali del bene acquistato.
Quanto al secondo profilo di invalidità, consistente nell'omessa indicazione ed allegazione al contratto di compravendita del titolo edilizio abilitante gli interventi promessi dalla società venditrice, si evidenzia quanto segue.
L'attore fonda tale motivo di nullità sulla natura mista di compravendita-appalto del contratto in esame, sulla qualificazione dei lavori - oggetto di obbligazione da parte di Partners s.r.l. - in termini di
“ristrutturazione” e sulla conseguente necessità del titolo abilitativo secondo quanto previsto dal D.P.R.
380/2001. In mancanza di tale titolo, il contratto dovrebbe quindi ritenersi affetto da nullità c.d. strutturale per illiceità dell'oggetto, in quanto contrastante con la normativa urbanistica.
In termini generali, è necessario considerare che, ai sensi dell'art. 3, comma 1, lett. d), del D.P.R.
380/2001, per "interventi di ristrutturazione edilizia" si intendono “gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e
pagina 5 di 13 caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, per
l'applicazione della normativa sull'accessibilità, per l'istallazione di impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico”.
Ai sensi dell'art. 10 del medesimo D.P.R., “costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire: […] c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici
o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo
22 gennaio 2004, n. 42, e, inoltre, gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino la demolizione e ricostruzione di edifici situati in aree tutelate ai sensi degli articoli 136, comma 1, lettere c) e d), e 142 del medesimo codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, o il ripristino di edifici, crollati o demoliti, situati nelle medesime aree, in entrambi i casi ove siano previste modifiche della sagoma o dei prospetti o del sedime o delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell'edificio preesistente oppure siano previsti incrementi di volumetria”.
Ai sensi dell'art. 22 del medesimo D.P.R. “Sono realizzabili mediante la segnalazione certificata di inizio di attività di cui all'articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241, nonché in conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente: […] c) gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all'articolo 3, comma 1, lettera d), diversi da quelli indicati nell'articolo 10, comma 1, lettera c)”.
Alla luce delle prescrizioni normative, il titolo abilitativo, la cui assenza è lamentata dall'attore, dovrebbe individuarsi o nel permesso di costruire, disciplinato all'art. 10 del decreto citato, o nella S.C.I.A., prevista dall'art. 22 della medesima disposizione.
Orbene, benché possa dirsi plausibile la configurazione del contratto intercorso tra le parti in termini di contratto a causa mista, riferibile in parte all'appalto ed in parte alla compravendita, nondimeno la riconduzione degli interventi in oggetto alla nozione normativa di ristrutturazione, dettata all'art. 3, comma
1, lett. d) del D.P.R. 380/2001, non risulta sufficientemente allegata e provata dall'attore.
Infatti, se è vero che all'art. 6 del contratto in esame, gli immobili sono definiti come “unità collabenti, in corso di demolizione e al momento completamente privi di impianti”, è altrettanto vero che all'art. 1 le parti hanno precisato che “detti immobili verranno ultimati a cura e spese della parte alienante a perfetta regola d'arte, entro e non oltre la data del 30 luglio 2023, a partire da oggi, con facoltà di affidare a terzi i lavori, secondo il computo metrico che in copia si allega al presente atto alla lettera C”.
Pertanto, l'obbligazione assunta da ha ad oggetto l'“ultimazione” delle unità immobiliari, Controparte_1 senza che dal contratto possa desumersi una più accurata descrizione della consistenza e dell'entità dei lavori da porre in essere. A tale mancanza non può sopperire il computo metrico estimativo in sé e per sé considerato, posto che tale documento si limita ad indicare l'importo totale dei lavori, dettagliando le pagina 6 di 13 singole lavorazioni, le relative quantità ed i costi unitari, senza tuttavia fornire un quadro complessivo degli interventi da attuare.
Peraltro, nel caso di specie, l'oggetto dei lavori è rappresentato da un compendio immobiliare costituito da più unità, sicché neppure il costo complessivo degli interventi può essere assunto quale sicuro indice dell'entità dei lavori e, conseguentemente, della classificabilità degli stessi in termini di ristrutturazione ai sensi dell'art. 3, comma 1, lett. d), del D.P.R. 380/2001.
La prova in ordine alla consistenza dei lavori non avrebbe potuto essere acquisita mediante l'assunzione della prova testimoniale dedotta dall'attore, in ragione della genericità dei capitoli (nn. 9, 11, 14), incentrati sulle rassicurazioni elargite dalla società venditrice - nel corso delle trattative - in ordine all'effettivo svolgimento dei lavori a proprio carico, piuttosto che sull'oggettiva entità degli interventi promessi.
In definitiva, considerato che non risulta provato che l'attività edilizia promessa dalla società venditrice avrebbe integrato un intervento volto a “trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente” o finalizzato alla “demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche”, non può escludersi che tale attività avrebbe potuto svolgersi anche senza la necessaria acquisizione di alcun titolo abilitativo. Ne deriva che non può trovare accoglimento la domanda attorea di nullità del contratto per illiceità dell'oggetto in quanto contrario alla normativa urbanistica.
1.2. In merito all'argomentata invalidità del contratto per inesistenza dell'accordo e, in ogni caso, per illiceità della causa, giova evidenziare quanto segue.
Sotto un profilo di ordine generale, l'accordo può definirsi come l'incontro delle volontà dei contraenti su un assetto disciplinare che realizza i loro interessi, pur se contrapposti. Il contratto, pertanto, è concluso quando vi sia piena e totale coincidenza fra le dichiarazioni di volontà provenienti dalle diverse parti contraenti.
Quanto invece alla nozione di causa, in assenza di una definizione normativa specifica, l'interpretazione giurisprudenziale ormai consolidata attribuisce a tale elemento un carattere non più generale ed astratto, bensì individuale e concreto, individuandolo nello scopo pratico del negozio, quale sintesi degli interessi che di volta in volta lo stesso è volto a realizzare (c.d. causa concreta) (Cass. civ., Sez. III, 08/05/2006, n.
10490; Cass. civ., Sez. III, 03/04/2013, n. 8100).
Orbene, già sulla base di tali considerazioni in merito agli istituti invocati dalla difesa attorea, emerge l'infondatezza della domanda di nullità attenzionata, in quanto fondata su condotte poste in essere dalla società convenuta in momenti successivi alla stipulazione del contratto.
Infatti, è circostanza documentale che la volontà negoziale delle parti sia confluita nella conclusione del contratto di compravendita, formalizzato con atto notarile in data 19.07.2018 (cfr. doc. n. 1 fasc. att.).
Pertanto, la totale inerzia dell'alienante rispetto al reperimento del finanziamento ed all'avvio dei lavori pagina 7 di 13 edilizi non risulta idonea ad inficiare la genesi del contratto, attenendo invece alla patologia nell'esecuzione dello stesso. D'altronde, l'originaria volontà di non adempiere della società venditrice, quand'anche effettivamente sussistente, costituirebbe una mera riserva mentale, di per sé irrilevante ai fini della validità o meno del negozio.
Anche quanto asserito dall'attore in ordine alla preordinazione, da parte di della Controparte_1 conclusione del contratto di compravendita in esame rispetto al compimento di una c.d. frode carosello - illecito per la quale la società risulterebbe indagata – non può condurre alla nullità del contratto per illiceità della causa, in quanto, come noto, tale forma di invalidità presuppone che entrambi i contraenti attribuiscano al negozio una comune finalità contraria alla legge (Cass. civ., Sez. III, 04/04/2003, n. 5324).
A conferma, si consideri che, anche ai sensi dell'art. 1345 c.c., il motivo illecito comporta l'illiceità del contratto solo quando risulti condiviso da ambedue le parti.
1.3. In ordine alla nullità del contratto di compravendita per mancata stipulazione della fideiussione prevista dall'art. 2 del D.Lgs. 122/2005, deve anzitutto precisarsi che la disposizione richiamata si inserisce nell'ambito del testo normativo dettato per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire. Secondo tale previsione, il costruttore - “all'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire” – ha l'obbligo di consegnare al compratore, a pena di nullità del contratto, una fideiussione di importo corrispondente alle somme che lo stesso ha riscosso e deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.
Dunque, la lettera della norma è chiara nel delineare il proprio ambito operativo e, diversamente da quanto argomentato dalla difesa attorea, non si ritiene affatto pacifica l'applicabilità di tale previsione anche gli immobili da ristrutturare.
Infatti, come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, “può aggiungersi, in linea generale e con riguardo all'applicabilità della disposizione richiamata in caso di ristrutturazioni edilizie, che gli stessi lavori preparatori della legge delega depongono per la tesi restrittiva (la proposta, avanzata durante i lavori della Commissione Giustizia del Senato, di includere i fabbricati da ristrutturare nell'ambito della sfera di tutela della nuova normativa è stata infatti respinta, con
l'argomento che ciò avrebbe fatto lievitare notevolmente i costi a carico del mercato immobiliare).
È comunque senz'altro da escludere l'applicabilità del D.Lgs. n. 122 del 2005, art. 2, con riguardo alla ristrutturazione cd. minore, cioè senza demolizioni, ricostruzioni o sostituzioni di elementi dell'edificio e senza alterazione di volumetria e superficie, non potendosi in tali ipotesi ritenere che venga realizzato un immobile nuovo e diverso rispetto a quello preesistente”
(Cass. civile sez. III, 26/08/2020, n. 17812).
Deve, quindi, farsi richiamo a quanto già evidenziato sub. 1.1., in ordine alla mancata dimostrazione del carattere radicale degli interventi promessi dalla società venditrice, da cui deriva l'inapplicabilità al caso di pagina 8 di 13 specie della disposizione richiamata e, conseguentemente, il rigetto della domanda di nullità per mancata stipulazione della fideiussione prevista dall'art. 2 del D.Lgs. 122/2005.
In definitiva nessuno dei vari motivi di nullità del contratto in esame è fondato.
2. In via subordinata, parte attrice ha chiesto l'annullamento del contratto di compravendita per vizio del consenso e, in particolare, per dolo determinante da parte della società convenuta, la quale avrebbe falsamente prospettato l'esecuzione, a proprio carico, di importanti interventi edilizi sul compendio immobiliare oggetto di compravendita, pur non avendo ab origine l'intenzione di compierli.
In termini generali, gli elementi costitutivi della fattispecie di dolo prevista dall'art. 1439 c.c. sono: la sussistenza di un raggiro o di un artificio posto in essere da una delle parti contraenti mediante una condotta commissiva od omissiva intenzionalmente diretta ad alterare l'altrui volontà negoziale;
l'effettiva alterazione dell'autodeterminazione contrattuale della vittima in conseguenza dell'inganno; l'efficacia determinante del raggiro, nel senso che lo stesso deve aver indotto la controparte contrattuale a stipulare un contratto che altrimenti non avrebbe concluso (diversamente, il dolo incidente di cui all'art. 1440 c.c. sussiste qualora il raggiro si limiti ad incidere sul contenuto della stipulazione negoziale, che, in assenza del dolo, sarebbe stata comunque conclusa dalle parti ma a condizioni diverse).
Spetta, dunque, a colui che agisce per l'ottenimento dell'annullamento del contratto per dolo, provare la sussistenza di artifici o raggiri impiegati dall'altro contraente al fine di ingenerare la percezione di una falsa realtà materiale e, così, ottenere la stipulazione di un contratto che, diversamente, non sarebbe stato concluso.
Nel caso di specie, le allegazioni svolte dall'attore non consentono di ritenere soddisfatto tale onere probatorio, in quanto la domanda di annullamento risulta fondata su circostanze attinenti al mancato adempimento delle obbligazioni assunte da quali l'omesso reperimento del finanziamento, il Controparte_1 mancato svolgimento dei lavori, il trasferimento della sede legale all'estero, la sottoposizione ad indagini per frode carosello.
Tuttavia, diversamente da quanto sostenuto dalla tesi attorea, tali elementi né consentono di ritenere provato che il consenso dell'attore sia stato carpito mediante l'impiego di un raggiro posto in essere nel corso delle trattative né forniscono sufficiente supporto probatorio in ordine all'efficacia determinante che un simile raggiro avrebbe avuto rispetto alla conclusione del contratto in esame.
Infatti, benchè sia documentale che la perizia di stima emessa nell'ambito del procedimento esecutivo
(doc. 2 fasc. att.) indichi, quale valore del compendio immobiliare, un importo (€ 450.000,00) di molto inferiore rispetto al corrispettivo pattuito tra le parti (€ 2.740.132,20), non può escludersi che, qualora la società convenuta non si fosse obbligata a realizzare alcun intervento edilizio, le parti avrebbero comunque concluso il contratto a condizioni diverse, ossia accordandosi per un corrispettivo inferiore.
pagina 9 di 13 Inoltre, quand'anche si ritenesse che le condotte attuate dalla società venditrice successivamente alla stipula del contratto siano idonee a disvelarne l'originario intento fraudolento ai danni dell'attore, non può tacersi che, secondo la giurisprudenza prevalente, per integrare la fattispecie del dolo non è sufficiente l'inganno in concreto vittima, ma è inoltre necessario che il raggiro sia stato tale da sorprendere una persona di normale diligenza e buon senso.
In altri termini, il dolo, a norma dell'art. 1439 c.c., è causa di annullamento del contratto quando i raggiri usati da una parte abbiano determinato la volontà a contrarre del "deceptus", avendo ingenerato in lui una rappresentazione alterata della realtà, che abbia provocato nel suo meccanismo volitivo un errore essenziale ai sensi dell'art. 1429 c.c.. In particolare, ricorre il dolus malus, solo se, in relazione alle circostanze di fatto e personali del contraente, il mendacio sia accompagnato da malizie ed astuzie volte a realizzare l'inganno voluto ed idonee in concreto a sorprendere una persona di normale diligenza e sussista, quindi, in chi se ne proclami vittima, assenza di negligenza e incolpevole ignoranza (Cass. civ., Sez. II, 15/03/2005, n. 5549;
Cass. civ., Sez. III, 23/06/2009, n. 14628; di recente in questi termini anche Tribunale Roma, Sez. XVII,
27/07/2022, n. 12039).
Orbene, nel caso di specie, non pare possa affermarsi che la condotta dell'attore sia stata del tutto esente da profili di negligenza considerato che, nonostante l'entità del corrispettivo, le trattative sono durate pochi mesi e si sono concluse con la diretta stipulazione del contratto di compravendita, senza l'adozione di un iter contrattuale graduale che prevedesse la stipula di un contratto preliminare. Peraltro, nell'atto introduttivo, l'attore riconosce espressamente di aver estrapolato la perizia estimativa predisposta in seno alla procedura esecutiva immobiliare solo successivamente alla conclusione del contratto di compravendita, così dichiarando implicitamente di non aver avuto contezza dell'effettivo valore del compendio immobiliare in esame nel corso delle trattative ed al momento della stipula (cfr. pag. 3 dell'atto di citazione).
L'“eccesso di istintività” (cfr. pag. 5 dell'atto di citazione) da parte dell'attore viene causalmente ricondotto all'intermediazione di un soggetto di fiducia, tale , il cui intervento nelle trattative non Controparte_3 risulta, tuttavia, dimostrato da alcun elemento probatorio.
Alla luce delle considerazioni esposte, non può trovare accoglimento la domanda di annullamento del contratto per dolo, non risultando né allegati né provati tutti gli elementi costitutivi della fattispecie prevista dall'art. 1439 c.c.
3. Va invece accolta la domanda di risoluzione del contratto di compravendita stipulato in data
19.07.2018 in ragione del grave inadempimento della società convenuta, ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c.
Sul punto, in primo luogo, occorre rilevare che, in base all'art. 2 del contratto di compravendita (cfr. doc. n. 1 fasc. att.), la società venditrice aveva assunto l'obbligo di reperire, entro trentasei mesi dalla pagina 10 di 13 stipula, valido istituto bancario disposto a finanziare l'operazione edilizia;
per volontà delle parti tale obbligo era “da intendersi come clausola risolutiva espressa ai sensi e per gli effetti dell'art. 1456 c.c.”.
Come noto, l'istituto disciplinato dall'art. 1456 c.c. consente alle parti di individuare concordemente quelle obbligazioni il cui inadempimento determina la risoluzione di diritto del vincolo contrattuale.
Nondimeno, affinché l'effetto risolutivo si produca, è necessario che la parte adempiente dichiari alla controparte di volersi avvalere della clausola risolutiva;
mediante tale dichiarazione, il contraente interessato compie un atto negoziale, unilaterale e recettizio, con il quale esercita il proprio diritto potestativo all'ottenimento della risoluzione.
Orbene, nel caso di specie, parte attrice non asserisce di essersi espressamente avvalsa della clausola risolutiva espressa in esame, sicché il contratto di compravendita non può ritenersi risolto di diritto.
Nondimeno, il termine di trentasei mesi, decorrente dalla stipula del contratto (19.07.2018), si è perfezionato senza che la società venditrice abbia adempiuto alla propria obbligazione. Ciò posto, la stipulazione di una clausola risolutiva espressa avente ad oggetto tale specifico inadempimento rende superflua ogni valutazione in ordine alla non scarsa importanza dello stesso ai sensi dell'art. 1455 c.c.
Infatti, come affermato dalla giurisprudenza di legittimità, per i casi già previsti dalle parti nella clausola risolutiva espressa, la gravità dell'inadempimento non deve essere valutata dal giudice, stante l'originaria importanza che le parti hanno attribuito a quelle specifiche obbligazioni, includendole nella clausola medesima (Cass. civ., Sez. III, 18/09/2015, n. 18320; Cass. civ., Sez. II, 03/09/2021, n. 23879).
Deve ritenersi connotato da gravità anche l'inadempimento della società convenuta all'obbligazione di esecuzione degli interventi edilizi volti all'“ultimazione” (cfr. art. 1 del contratto di compravendita, doc. n. 1 fasc. att.) delle unità immobiliari facenti parte del compendio compravenduto.
Il mancato avvio dei lavori da parte della venditrice ha indotto l'attore ad interrompere il versamento delle rate di acquisto già a partire da agosto 2019 (cfr. doc. 3 fasc. att.); i sospetti di parte attorea sono stati poi confermati tanto dall'irreperibilità della quanto dal trasferimento della sede legale della Controparte_1 società all'estero, come risulta dalla visura camerale storica (cfr. doc. n. 5 fasc. att.) e dal documento di iscrizione della società presso il registro del Tribunale Commerciale di Pizino a partire dal 24.01.2019 (cfr. doc. n. 6 fasc. att.).
A conferma dell'avvenuto inadempimento della società venditrice rispetto all'obbligazione di eseguire gli interventi edilizi sul compendio immobiliare compravenduto, si consideri l'avviso di liquidazione trasmesso all'attore dall'Agenzia delle Entrate nel maggio 2021, con il quale l'Ente impositore ha determinato l'assoggettamento del contratto in esame all'imposta di registro proprio in quanto avente ad oggetto fabbricati non “ceduti da impresa costruttrice che vi abbia eseguito lavori negli ultimi 5 anni” (cfr. doc. n. 10 fasc. att.).
A ciò si aggiunga che la sottoposizione dei beni della società, incluso il compendio immobiliare oggetto del contratto di compravendita in esame, alla misura cautelare reale del sequestro disposta dal Tribunale di pagina 11 di 13 Bologna in data 18.02.2020, come documentato dalla relativa nota di trascrizione (doc. n. 4 fasc. att.), induce ad escludere un eventuale adempimento tardivo ad opera della Controparte_1
Pertanto, stante la gravità degli inadempimenti posti in essere dalla società convenuta rispetto alle proprie obbligazioni contrattuali, deve dichiararsi, ai sensi dell'art. 1453 e 1455 c.c., la risoluzione del contratto di compravendita immobiliare concluso il 19.07.2018; per l'effetto, deve essere Controparte_1 condannata a restituire all'attore quanto dallo stesso versato a titolo di prezzo, complessivamente pari ad €
120.001,28, oltre ad interessi dalla domanda al saldo, nonché a restituire all'attore tutti gli assegni (da €
10.000,00 ciascuno e con scadenza dal 30.7.18 al 30.12.19) da questi consegnati a garanzia del pagamento del prezzo di acquisto (cfr. matrici riportate nel doc. n. 8 fasc. att.).
4. Va altresì accolta la domanda di manleva avuto riguardo all'esborso relativo al pagamento dell'imposta di registro pari ad € 240.000,00, liquidata dall'Agenzia delle Entrate relativamente alla compravendita immobiliare stipulata in data 19.7.2018 (cfr. doc. n. 10 fasc. att.).
Sulla base di quanto concordato all'art. 7 del contratto in esame emerge che le parti si sono determinate a sottoporre l'atto di compravendita al regime fiscale dell'I.V.A. (con conseguente applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa), qualificando tale atto come “vendita di immobili da società che effettua interventi di ristrutturazione, i cui lavori non sono ancora stati ultimati”.
Al contrario, l'Agenzia delle Entrate ha motivato l'avviso di liquidazione del maggio 2021 asserendo che
“la compravendita dei suddetti fabbricati e delle annesse aree pertinenziali è da considerarsi esente da IVA ai sensi dell'art.
10, comma 1, nn. 8 ter e 8 bis del D.P.R. 633/1972 in quanto non risultano integrate le eccezioni al normale regime di esenzione. Nello specifico i fabbricati non sono ceduti da impresa costruttrice che vi abbia eseguito lavori negli ultimi 5 anni”.
Ne deriva che la riliquidazione, ad opera dell'Agenzia delle Entrate, delle imposte dovute per il contratto di compravendita in esame deve ritenersi causalmente connessa all'inadempimento di posto Controparte_1 che la stessa, secondo lo schema contrattuale originario, avrebbe dovuto compiere lavori edilizi idonei a giustificare il regime fiscale opzionato dalle parti.
Non è dato sapere l'esito del giudizio di impugnativa proposto dall'attore avverso l'atto di liquidazione ( né per il vero vi è prova dell'avvenuto pagamento dell'imposta da parte del sig. ). Pt_1
Tuttavia il diritto della parte attrice ad essere rimborsata di quanto tenuta eventualmente a pagare in ragione di detto avviso di liquidazione è certamente riconducibile ad un atto ( il contratto di compravendita) dichiarato risolto per grave inadempimento della convenuta alla quale pure è CP_1 imputabile la riliquidazione della imposta.
Pertanto, deve trovare accoglimento la domanda proposta dall'attore al fine di essere tenuto integralmente indenne da di quanto effettivamente andrà a pagare a titolo di imposta di Controparte_1 registro liquidata dall'Agenzia delle Entrate in € 240.000,00. pagina 12 di 13 5. Le spese di lite sono governate secondo il principio della soccombenza e quindi deve Controparte_1 essere condannata alla rifusione delle spese a favore di;
esse si liquidano come da Parte_1 dispositivo, tenendo conto dei valori medi dello scaglione di riferimento (individuato in base al valore della causa) e del mancato svolgimento di attività istruttoria effettiva.


P.Q.M.

il Tribunale di Milano definitivamente pronunciando, in parziale accoglimento delle domande attoree, così provvede:
- dichiara la risoluzione del contratto di compravendita immobiliare concluso inter partes il
19.07.2018 ed avente ad oggetto la piena proprietà della quota indivisa del 60% del complesso immobiliare, sito in comune di Poggio di Rusco (Mn), via Carnevale;

- condanna a restituire a quanto dallo stesso versato a titolo di prezzo, Controparte_1 Parte_1 complessivamente pari ad € 120.001,28, oltre interessi dalla domanda al saldo;

- condanna a restituire a tutti gli assegni (da € 10.000,00 ciascuno e con Controparte_1 Parte_1 scadenza dal 30.7.18 al 30.12.19) da questi consegnati a garanzia del pagamento del prezzo di acquisto (cfr. matrici riportate nel doc. n. 8 fasc. att.);
- condanna a tenere integralmente indenne di quanto pagato a titolo di Controparte_1 Parte_1 imposta di registro liquidata dall'Agenzia delle Entrate in € 240.000,00;
- condanna alla rifusione delle spese del presente giudizio a favore di , Controparte_1 Parte_1 liquidate complessivamente in euro 14.103,00 oltre il 15% per spese generali, IVA e CPA.
Milano, 07/11/2025 il Giudice
Dott.ssa Valentina Boroni
Provvedimento redatto con la collaborazione della ott.ssa Costanza Spagnesi, nominata con D.M. 22.10.2024, sotto la CP_4 supervisione ed il controllo della magistrata affidataria.
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