N. R.G. 369/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI CIVITAVECCHIA
SEZIONE CIVILE
in persona del giudice unico dott.ssa Silvia Vitelli ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in primo grado iscritta al n. 369 del Ruolo Generale degli
Affari Contenziosi dell'anno 2021 e vertente
TRA
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. Parte_1 C.F._1
Simone Feoli, giusta procura speciale in atti;

ATTORE
E
(C.F. ) rappresentata Controparte_1 C.F._2
e difesa dall'avv. Alessio Paolucci, giusta procura speciale in atti;

CONVENUTA
CONCLUSIONI
All'udienza del 7 novembre 2024 le parti si riportavano ai rispettivi scritti difensivi.

Ragioni di fatto e di diritto della decisione pagina 1 di 8 Con l'odierno giudizio, – in qualità promissario acquirente Parte_1
dell'immobile di proprietà della convenuta, sito in Santa Marinella alla Via
Oceano Indiano n. 68/H, in località Prato del Mare, contraddistinto al
NCEU al foglio 8, particella n. 875-878, sub. N. 52, categoria A/7, (Via
Oceano Indiano n. 68/H piano: T-1, interno 1, lotto 1, edificio F) ed immobile distinto al NCEU del Comune di Santa Marinella al foglio n. 8,
particella n. 875, sub. 53, (Via Oceano Indiano piano T, interno 28, lotto 1) - ha citato in giudizio promittente venditrice, Controparte_1
deducendo il grave inadempimento della stessa, onde ottenere la risoluzione del contratto e, per l'effetto, la condanna della medesima al pagamento di €
70.000,00, corrispondente al doppio della caparra versata, nonché al risarcimento dei danni.
A sostegno delle domande, in particolare, l'attore deduceva che in data 21 giugno 2019 le parti sottoscrivevano un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto il compendio dell'odierno giudizio e, contestualmente alla sottoscrizione, il sig. corrispondeva a mezzo di Pt_1
assegno bancario la somma di euro 10.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, quest'ultima successivamente integrata con la somma di euro
25.000,00 a mezzo di ulteriori quattro assegni. La sig.ra CP_1
provvedeva ad incassare le predette somme ed immetteva il sig. nel Pt_1
possesso dell'immobile in attesa del rogito notarile definitivo, tuttavia, solo in tale sede, l'attore riscontrava la presenza di gravi infiltrazioni ed il pagina 2 di 8 malfunzionamento della caldaia e dell'impianto elettrico, peraltro non a norma e sprovvisto di dichiarazione di conformità, nonché l'assenza del certificato di agibilità per il quale non era stata presentata la relativa istanza.
In data 14 novembre 2019 l'odierna convenuta pubblicava sulla sua pagina
Instagram contenuti che, a detta dell'attore, avevano carattere diffamatorio e, successivamente, la medesima provvedeva a recedere dal contratto di somministrazione di luce e gas presso l'abitazione del sig. Pt_1
In data 6 dicembre 2019, a seguito di minacce subite, così come riportate dall'attore, quest'ultimo depositava denuncia-querela nei confronti della sig.ra , la quale nel gennaio 2020 cambiava le serrature CP_1
dell'abitazione ove erano ancora presenti i beni del sig. Pt_1
L'odierno attore, in data 10 febbraio 2020, attesa l'irregolarità edilizia che impediva l'erogazione del mutuo, inoltrava alla convenuta missiva avente ad oggetto il recesso del contratto e, nonostante il tentativo di mediazione, le parti non riuscivano ad addivenire ad una soluzione transattiva.
Si costituiva in giudizio la sig.ra la quale chiedeva il Controparte_1
rigetto della domanda attorea nonché la condanna alle spese di lite.
La causa è stata istruita con i documenti prodotti dalle parti e, esaurita l'istruttoria, all'udienza del 7.11.2024 era trattenuta in decisione previa assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
Osserva preliminarmente il Tribunale che l'esistenza del contratto oggetto di causa e l'avvenuto versamento, da parte dell'attore in favore della convenuta, del complessivo importo di euro 35.000,00 a titolo di caparra pagina 3 di 8 confirmatoria – oltre a risultare dalla documentazione prodotta [in copia] dalle parti – non sono oggetto di contestazione tra le stesse e possono pertanto ritenersi circostanze pacifiche e provate [art. 115 c.p.c.]. Rileva,
ancora preliminarmente, il Tribunale la domanda giudiziale deve essere qualificata come domanda volta ad ottenere l'accertamento del diritto di recedere dal contratto preliminare per cui è lite onde applicare la tutela di cui all'art. 1385, c. II, c.c., atteso che –dalla documentazione prodotta dalla odierna istante [cfr., in particolare, il doc. n. 7 dell'atto di citazione]– risulta che il nella qualità di promissario acquirente dell'immobile, ha esercitato Pt_1
il recesso prima della instaurazione del presente processo ed ha quindi agito, non avendo ottenuto dalla controparte la tutela richiesta, onde accertare la relativa legittimità. D'altra parte, come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, il recesso previsto dall'art. 1385, c. II, c.c. configura una forma di risoluzione stragiudiziale del contratto “…destinata a divenire operante con la semplice sua comunicazione a quest'ultima…” [così Cass. 5095/2015; v. anche
2019/1972, secondo cui “l'esercizio della facoltà di recesso prevista dall'art 1385 cod civ, per il caso di versamento della caparra, non è subordinato né all'esistenza di un termine essenziale, né all'intimazione di una diffida ad adempiere” e Cass.
17489/2012, secondo cui “In caso di azione di recesso ai sensi dell'art. 1385 cod.
civ., non è necessaria la formale costituzione in mora del debitore, la quale è prescritta dalla legge per l'effetto preminente dell'attribuzione al debitore medesimo del rischio riguardante la sopravvenuta impossibilità della prestazione per causa a lui non imputabile, basandosi, viceversa, l'azione menzionata sulla sola obiettiva esistenza
pagina 4 di 8 dell'inadempimento di non scarsa importanza di una delle parti”; sulla qualificazione della domanda, che rientra nei compiti propri del giudice del merito, il quale
è chiamato ad accertarne la portata non solo sulla base della sua formulazione letterale, ma, soprattutto, del suo contenuto sostanziale, in relazione alle finalità perseguite dalla parte ed al provvedimento richiesto in concreto, desumibile dalla situazione dedotta in causa e delle eventuali precisazioni formulate nel corso del giudizio, cfr., invece, Cass. 3879/1987 e
Cass. S.U. 27/2000].
Ciò premesso, osserva il Tribunale che la domanda giudiziale, come innanzi qualificata, è infondata e deve essere rigettata, per i motivi di seguito precisati.
Con la sottoscrizione del contratto preliminare [art. 1362 ss. c.c.], il sig. Pt_1
si è vincolato ad acquistare l'immobile per cui è lite, il medesimo ha poi invocato la tutela del recesso e della contestuale restituzione del doppio della caparra, asserendo la presenza di irregolarità edilizie che avrebbero ostacolato il perfezionamento del contratto definitivo e che sarebbero state sottaciute dalla sig.ra ; tuttavia, la convenuta ha provato CP_1
documentalmente la regolarità edilizia dell'immobile, producendo in giudizio
– cfr. allegato n. 10 dell'atto di costituzione- il certificato di agibilità nonché,
con riferimento alla contestazione relativa all'assenza dell'attestato di prestazione energetica (APE), ha prodotto detto documento in giudizio – cfr. allegato n. 8 dell'atto di costituzione. Né d'altra parte ai fini delle dedotte, peraltro in forma soltanto generica, irregolarità urbanistiche può
pagina 5 di 8 ritenersi dirimente, il documento n. 16 prodotto dall'attore, atteso che l'estratto di perizia della banca mutuataria non rileva elementi di pregiudizio nell'immobile ai fini del riconoscimento del mutuo, individuando come difformità soltanto un ampliamento del portico sanabile tramite SCIA, che ben il promissario acquirente poteva chiedere alla venditrice di presentare.
Alla luce delle predette motivazioni, quindi, nella vicenda per cui è processo, non sussiste il “grave” [art. 1455 c.c.] inadempimento contrattuale dedotto dall'attore, atteso che le inadempienze asserite sono state documentalmente smentite da parte convenuta.
In ordine, invece, alla presenza di vizi, segnatamente di “infiltrazioni di acqua” e “malfunzionamento del sistema elettrico”, questo Tribunale ritiene che i medesimi non siano stati provati ai sensi dell'art 2697 c.c.; peraltro, come specificano le SS.UU. con la sentenza 11748 del 2019 “il venditore non è tenuto all'obbligo specifico di consegnare la cosa priva di vizi, essendo solamente obbligato
a garantire il compratore qualora il bene venduto si dimostri viziato. Pertanto, la consegna
di una cosa venduta viziata non integra un inadempimento in sé alle obbligazioni del venditore, configurandosi tutt'al più quale inesatto inadempimento, che genera in capo al venditore una responsabilità diversa e speciale, di tipo assicurativo- garantistico, basata sul solo presupposto oggettivo dell'esistenza dei vizi. Traslato tale principio nella
compravendita, ne deriva che è il compratore (intenzionato a domandare la risoluzione o la riduzione del prezzo) a dover dimostrare il presupposto che giustifica l'azione esperita ovverosia l'esistenza dei vizi”. Tale principio è perfettamente coerente ed aderente rispetto al cosiddetto “principio di vicinanza della prova” espresso pagina 6 di 8 anche dalla Sentenza n. 13533 del 2001 pronunciata dalla Suprema Corte di
Cassazione a Sezioni Unite, che attribuisce l'onere della prova al soggetto che è concretamente dotato della “possibilità di provare i fatti e le circostanze che
ricadono nelle rispettive sfere di azione”, limitando l'onere della prova dell'attore ai soli fatti costitutivi della pretesa che sono nella sua disponibilità.
Peraltro, deve osservarsi che in qualità di promittente acquirente il non Pt_1
può esperire la tutela prevista dagli artt. 1490 e ss. c.c. riservata al compratore.
Gli strumenti a tutela del promissario acquirente erano quelli volti a far valere le sopravvenienze riscontrate ai fini dello squilibrio del sinallagma negoziale per ottenere, eventualmente una riduzione del prezzo, o in caso di inidoneità del bene all'uso la risoluzione del contratto preliminare per aliud pro alio. Non risulta però che l'attore abbia formulato contestazioni in ordine all'idoneità all'uso del bene oggetto di compravendita alla convenuta tra la stipulazione del preliminare e il termine per la conclusione del contratto definitivo, nel rispetto dei principio di buona fede e correttezza che impongono alle parti di valutare eventuali sopravvenienze nel corso delle trattative. Il promissario acquirente si è limitato a comunicare la risoluzione dal contratto preliminare con lettera del 10.02.2020 quando il termine per la conclusione del definitivo era già spirato e quando la convenuta aveva intimato il compratore ad adempiere in data 2.11.20219.
L'attore si è limitato a produrre in atti, un fascicolo fotografico da cui non è possibile evincere con certezza la data in cui le infiltrazioni si sarebbero pagina 7 di 8 verificate né ha fornito alcuna prova in ordine al malfunzionamento dell'impianto elettrico.
Per l'effetto devono rigettarsi anche le ulteriori domande formulate da parte attrice volte alla restituzione del doppio della caparra nonché al risarcimento del danno.
Le spese di lite seguono la soccombenza di parte attrice ai sensi dell'art. 91
c.p.c. e sono liquidate, in dispositivo, in applicazione del D.M. 55/2014 e s.m.i. nei valori minimi stante la semplicità delle difese, l'assenza di istruttoria ed attesa la natura strettamente documentale della controversia.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa civile in primo grado iscritta al n. 369/2021 R.G.A.C., disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, così decide:
1) Rigetta le domande attoree;

2) Condanna l'attore al pagamento delle spese di lite in favore di parte convenuta che liquida in euro 7.052,00 a titolo di onorari, oltre
IVA, CPA e rimborso forfettario come per legge, da distrarsi in favore del procuratore dichiaratosi antistatario.
Così deciso in Civitavecchia, 31.01.2025
Il Giudice
Silvia Vitelli

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