REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE IV SEZIONE CIVILE

in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa AR FEOLA ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 3728 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2018, avente ad oggetto: occupazione senza titolo di immobile, vertente
TRA
, in persona del legale rapp.te p.t., rappresentata e difesa dall' avv. Parte_1
TE AR SS attrice
E
, rappresentata e difesa dall'avv. Luca Geremia Controparte_1
convenuta

CONCLUSIONI DELLE PARTI
Come dal verbale dell'udienza di precisazione delle conclusioni del 3.07.2025 e da cmparse conclusionali, da intendersi integralmente riportati e trascritti
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione regolarmente notificato, citava in giudizio Parte_1 al fine di ottenere il rilascio dell'immobile costituente casa cantoniera, Controparte_1 occupato abusivamente dalla stessa, sito in NO TE (CE), Via Ponte n. 4, primo piano, interno 2 (Km 2+282 della Linea NO/Isernia) e la condanna della medesima convenuta risarcimento del danno.
Si costituiva la convenuta, la quale contestava le avverse difese e concluso per il rigetto della domanda.
La causa veniva istruita mediante acquisizioni documentali e prova testimoniale.
Ciò premesso, la domanda attorea è fondata, per i motivi e nei limiti di seguito indicati. Innanzitutto, la generica contestazione circa la proprietà dell'immobile in capo all'odierna attrice appare destituita di fondamento, atteso che non è in contestazione che il compendio per cui è causa costituisce una casa cantoniera di proprietà originaria dell'Azienda Autonoma
Ferrovie dello Stato alla quale è succeduta l'Ente Ferrovie dello Stato e, a seguito dell'intervento della normativa primaria e secondaria meglio descritta nell'atto di citazione, la proprietà in parola è pervenuta a . Parte_1
Né è, d'altra parte, contestato tra le parti che la convenuta occupi l'immobile in oggetto.
Costituisce oggetto di contestazione unicamente l'abusività dell'occupazione, atteso che la parte convenuta sostiene di avere la detenzione del bene per effetto del contratto di locazione stipulato tra le parti.
L'assunto non può essere condiviso, in quanto smentito dagli atti di causa.
Sussiste indubbiamente un contratto di locazione tra le parti, originariamente stipulato in data
10.01.1999, ma esso ha ad oggetto unicamente il piano terra della suindicata casa cantoniera, composto da tre vani ed accessori.
E tanto è riscontrabile agli atti, laddove all'art. 1 “oggetto del contratto” si legge “piano +00”
(cfr. all.10 produzione di parte attrice).
Agli atti risultano inoltre anche due documenti con i quali la Sig.ra nel 2005 Controparte_1 manifestava la volontà di acquistare l'immobile occupato;
in essi è indicato un diverso codice
Ges dell'unità immobiliare principale (“27RE10116001” e “27RE10116002”), ad ulteriore dimostrazione del fatto che trattasi di due alloggi distinti e non, come sostiene parte convenuta, di un unico immobile accatastato al foglio 16 particella 245 sub 3 cat. A/3 del C.T. del Comune di NO TE (cfr. all. n. 11 e 12 produzione di parte attrice).
Più precisamente, tale sub catastale unico, da come emerso nel corso del giudizio, risulta essere stato il frutto di un errore di accatastamento del tecnico a ciò incaricato (dichiarando una sola cucina e accorpando le consistenze originarie dell'alloggio al piano terra con quelle al primo piano, entrambe utilizzate dalla sig.ra successivamente alla proposta di rinnovo del CP_1 contratto di locazione del 23.03.2015 che, giova precisare, richiama il precedente contratto
(FSNH/1000000005557) e, dunque, l'uso di una sola unità abitativa (cfr. all. n. 15 produzione di parte attrice).
A riprova del fatto che trattasi di due unità abitative distinte rilevano anche le visure catastali ed il modello L188, prodotti sempre da parte attrice (cfr. all. n. 9).
Deve, altresì, ritenersi attendibile in relazione alla disamina del complesso delle dichiarazioni rese, la deposizione del teste resa all'udienza del 08.06.2022, tecnico per la Testimone_1
CP_ società del gruppo il quale ha confermato la circostanza che la casa cantoniera CP_2 oggetto del presente giudizio era originariamente accatastata con modalità semplificata, ovvero col solo perimetro di base, senza presentazione delle planimetrie e, quindi, priva di subalterni catastali e che, solo successivamente alla sottoscrizione del contratto di locazione nel 2015 da parte della Sig.ra la società proprietaria incaricò un tecnico di procedere CP_1 all'accatastamento dell'immobile.
Lo stesso ha inoltre dichiarato: “abbiamo fatto alcuni sopralluoghi perché la signora risultava avere in locazione solo l'immobile al piano terra…la società intendeva chiarire la difformità con quanto rilevato sul posto…Io mi occupo della custodia e tutela del patrimonio delle F.S…
Su segnalazione del tecnico che si recò sul luogo, come ho già detto, per procedere all'accatastamento, avemmo necessità di verificare l'occupazione di entrambi gli alloggi…ho fatto io la verifica…: la signora aveva il possesso di entrambi gli alloggi. un piano terra CP_4
e un primo piano. C'era una sola cucina al primo piano;
non ricordo di quante stanze fosse composto ciascun piano. I due piani erano evidenziati, c'erano due ingrassi diversi. E la signora occupava l'intero immobile…. La mia verifica era diretta solo a verificare se la signora occupasse l'intero immobile anche al primo piano. Erano due locative diverse, una per piano.
Nessuna casa cantoniera era accatastata, ma noi abbiamo delle schede che si chiamano
“L188” che per ciascuna casa cantoniera individuavano il numero di vani e quante “locative” erano presenti in ciascuna casa anche se non accatastati…aveva modificato le stanze, la cucina, rispetto alla struttura delle case cantoniere che come ho detto sono tutte uguali. E non risultava alcuna istanza di modifica né di occupazione all'ente…” (cfr. verbale di udienza dell'8.6.2022).
Gli elementi esposti dimostrano che il contratto di locazione ha sempre riguardato esclusivamente il piano terra dell'immobile in questione, con la conseguenza che l'occupazione del primo piano da parte della convenuta è priva di un valido titolo giustificativo.
Di guisa che, non essendo la parte convenuta titolare di qualsivoglia altro diritto (reale o personale) di godimento sul medesimo cespite, la stessa deve essere condannata a rilasciare immediatamente, libero da persone e cose, il primo piano int. 2 dell'immobile (Casa Cantoniera al Km 2+282 della Linea NO/Isernia) sito in NO TE (CE) alla Via Ponte n. 4.
Si rende a tal punto superflua una pronuncia sulla eccepita incapacità a testimoniare del teste di parte convenuta, Sig. escusso all'udienza del 03.10.2024, in quanto la Testimone_2 presente decisione si è formata sulla base degli altri elementi istruttori già esposti.
Parimenti fondata è la domanda risarcitoria.
Preliminarmente, va rigettata l'eccezione di prescrizione del credito proposta dalla parte convenuta. In via generale e in punto di diritto, il danno derivante dall'occupazione sine titulo di un alloggio, ha natura di illecito permanente, dando luogo al ripetersi di fatti illeciti, connessi alla perdita dei frutti naturali dell'immobile per il periodo di illegittima occupazione, con riferimento a ciascun periodo in relazione al quale si determina la perdita di detti frutti, con la conseguenza che in ogni momento sorge per il proprietario il diritto al relativo risarcimento e nello stesso tempo decorre il relativo termine di prescrizione quinquennale previsto dall'art. 2947 c.c. (tra le tante, Cass. 30. 09. 2021, n. 26592).
Premessa quindi la modalità di individuazione del dies a quo e il termine quinquennale della prescrizione (e non decennale, come, seppur in via subordinata, richiamato nella comparsa di costituzione della convenuta), nel corso del giudizio è emerso che l'occupazione abusiva da parte della Sig.ra è stata scoperta della società attrice in data 13.09.2016, mentre l'atto CP_1 di citazione è stato notificato in data 10.04.2018, di talchè il credito non risulta essere prescritto.
Volgendo al merito della richiesta risarcitoria, sul punto, da ultimo, la Cassazione a Sezioni
Unite, con sentenza del 15 novembre 2022 n. 33645, ha specificato che l'evento di danno riguarda non la cosa, ma proprio il diritto di godere in modo pieno ed esclusivo della cosa stessa.
Il danno risarcibile è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione, cagionata dall'occupazione abusiva, del "diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo. Il nesso di causalità giuridica si stabilisce così fra la violazione del diritto di godere della cosa, integrante l'evento di danno condizionante il requisito dell'ingiustizia, e la concreta possibilità di godimento che è stata persa a causa della violazione del diritto medesimo, quale danno conseguenza da risarcire" e, ai fini della quantificazione del risarcimento, "nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato".
L'applicazione dei principi esposti al caso in esame comporta il riconoscimento, in favore della parte attrice, del diritto al risarcimento del danno per la mancata utilizzazione dell'immobile per cui è causa nella quantificazione operata da parte attrice, che appare congruamente formulata, nei termini specificati in atto di citazione introduttivo: “ …per una superficie netta pari a 47mq
(quale quella dell'abitazione al primo piano) e tenendo conto che trattasi di abitazione di tipo economico in stato conservativo normale, la quotazione immobiliare secondo l'Osservatorio del Mercato Mobiliare oscilla tra un valore di locazione minimo di euro 47 mensili ad un massimo di euro 70,5 mensili. Tuttavia, tenuto conto che l'importo corrisposto proprio da essa sig.ra a titolo di occupazione abusiva, relativo al piano terra nel periodo in cui il CP_1
Co contratto di locazione era stato disdettato, è stato pari ad euro 48,10 mensili, la società ritiene che il medesimo importo sia congruo anche con riferimento all'appartamento posto al primo piano…”.
Dunque, i canoni di occupazione vanno calcolati dal giorno dell'occupazione, pacificamente indicata dalla parte attrice nella data del 16.12.2005 e sino all'attualità, quantificati complessivamente in € 11.159,20 (ovvero 48,10 x 232 mensilità), oltre interessi legali dalla presente pronuncia al soddisfo.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.


P. Q. M.


il Tribunale di Santa AR Capua Vetere, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza, domanda ed eccezione disattesa, così provvede:

1. accoglie la domanda e, per l'effetto, dichiara occupato sine titulo dalla convenuta CP_1
il primo piano int. 2 dell'immobile (Casa Cantoniera al Km 2+282 della Linea
[...]
NO/Isernia) sito in NO TE (CE) alla Via Ponte n. 4;

2. condanna la convenuta all'immediato rilascio dell'immobile sopra Controparte_1 precisato, libero da persone e cose e nella disponibilità di Parte_1

3. condanna la predetta convenuta al pagamento, in favore di parte attrice, della somma di €
11.159,20, oltre interessi legali dalla presente pronuncia al soddisfo;

4. condanna la convenuta al pagamento, in favore di Controparte_1 Parte_1
delle spese di lite che liquida in complessivi € 5.377,00, di cui € 300,00 per esborsi
[...]
e € 5.077,00 per compensi, oltre spese generali, iva e cpa come per legge.
S. AR Capua Vetere, 29.10.2025
Il Giudice
Dott.ssa AR Feola