N. 2824/2019 R.G.A.C.
EPUBBLICA ITALIANA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, in persona del giudice unico Dr. Diego
Dinardo ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n° 2824 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi dell'anno 2019, avente ad oggetto: vendita di cose immobili, tra rapp.ta e difesa, come in atti, dagli Avv.ti Pasquale Controparte 1
Iannuccilli e Claudia Milone e con questi elettivamente domiciliata presso lo studio dei difensori;

attrice e
,rapp.ta e difesa, come in atti, dall'Avv. Antonio Battista e Controparte 2 con questi elettivamente domiciliata presso lo studio del difensore;
convenuta e
CP 3 rapp.ta e difesa, come in atti, dall'Avv. Gennaro Marcuccio e con questi elettivamente domiciliata presso lo studio del difensore;
convenuta
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note depositate per l'udienza del 18.11.2024 di precisazione delle conclusioni e successive comparse ex art. 190 c.p.c.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Si richiamano gli atti delle parti ed i verbali di causa per ciò che concerne lo svolgimento del processo e ciò in ossequio al disposto contenuto al n. 4 dell'art. 132
c.p.c., così come inciso dall'art. 45, comma 17, legge 18.6.2009, n. 69.
Controparte_1Con atto di citazione notificato in data 18.03.2019,
conveniva in giudizio le società CP_2 e ^CP 3 ^adducendo: ¹. ^che ^con ^contratto preliminare di compravendita del 04.04.2007 la società CP_2 prometteva in vendita

un immobile industriale sito nel comune di Dragoni alla via Comunale del Vallone riportato in catasto Fabbricati al foglio 5, p.lla 5056; 2. che il prezzo di vendita veniva fissato in € 180.000,00 da corrispondere con le seguenti modalità: € 35.000,00 mediante due assegni contestualmente alla sottoscrizione del contratto a titolo di caparra;
€ 25.000,00 a titolo di integrazione di caparra da versare entro il 20.04.2007;
€ 120.000,00 oltre IVA da versare contestualmente alla stipula dell'atto definitivo;

3. che all'art. 7 le parti si riservavano la facoltà di recedere entro la data prevista per la stipula del definitivo e, in tal caso la parte che intende recedere dovrà versare una penale di € 5.000,00 oltre alla caparra di € 60.000,00; 4. che CP 2 ha inteso recedere dal contratto preliminare corrispondendo solo una parte degli importi dovuti per il recesso e che ad oggi residua una debenza di € 33.542,18 oltre alla penale penitenziale di € 5.000,00; 5. che CP_2 ebbe a trasferire l'immobile promesso in vendita alla ^Parte 1 allo scopo di depauperare la propria garanzia patrimoniale;

6. che tra le due società, le cui compagini sono strettamente collegate e identiche, può configurarsi una simulazione soggettiva o interposizione fittizia di persona per la quale ricorrono indizi gravi precisi e concordanti quali la coincidenza tra socie e amministratori, tra i quali vi è un rapporto di parentela, la tempistica per la stipula dell'atto ed il mancato pagamento del prezzo;

7. la sussistenza della violazione della norma di cui all'art. 2740 c.c. e dell'interposizione fittizia con la conseguenza che l'immobile di cui all'atto per Notaio ^Persona 1 del 26.07.2010 rep. 34055- racc. 5922 risulta di effettiva proprietà della società CP_2
Ciò posto, l'attrice chiedeva l'accoglimento delle seguenti conclusioni: A) Previo accertamento del mancato adempimento del pagamento dell'intera caparra CP penitenziale di € 60.000,00 e della penale di € 5.000,00 condannarsi la società
[...] al pagamento di € 98.542,18, oltre interessi dall'esercizio del recesso. B)
Dichiararsi ed accertarsi la simulazione soggettiva relativa e/o assoluta tra le società
CP 2 e ^la ^società ^CP 3 e, per l'effetto, dichiararsi che la vendita per notar
Per_2 è nulla ed, in ogni caso, inopponibile alla società creditrice che ha diritto di far valere il credito di cui al capo A) sul relativo immobile fittiziamente venduto da
СР 2 а ^CP 3 allo scopo di depauperare la prima società di ogni bene facendo perdere allo stesso la garanzia patrimoniale generica ex art. 2740 c.c. Ai fini della simulazione dell'atto per notar Per 2, si precisa che l'immobile oggetto di simulazione è così individuato: immobile industriale sito nel Comune di Dragoni alla via Comunale del Vallone della superficie di mq 700 con annessa area scoperta di pertinenza, riportato in Catasto Fabbricati del Comune di Dragoni al Foglio 5, p.lla 5056, Cat. D/1, confinante con terreni individuati catastalmente al Foglio 5, p.lle 193,
5055, 37 e 124 del Comune di Dragoni. C) In relazione alla simulazione e della relativa nullità, ordinarsi la trascrizione della relativa sentenza con esonero di responsabilità per il Conservatore dell'Agenzia del Territorio. D) Vinte le spese con attribuzione.
Si costituiva tempestivamente in giudizio la convenuta ^CP 2 ^adducendo: ¹.
l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria ex art. 5 D.lgs.vo 28/2010; 2. la prescrizione ordinaria del preliminare e di tutte le obbligazioni da questo nascenti;

3. l'indeterminatezza e l'infondatezza della domanda di pagamento atteso che fu parte attrice a recedere dal contratto e a richiedere la restituzione delle somme che le furono restituite, decurtata la penale di € 5.000,00 come da dichiarazioni del 31.12.2009 e del 01.02.2010; 4. che l'attrice non ha più consegnato gli assegni bancari rinegoziati, e di cui oggi ne chiede il pagamento;

5. che il preliminare prevedeva un termine essenziale (entro il 30.09.2007, evincibile ai punti
6 e 8 dello stesso) per la stipula dell'atto definitivo il cui spirare invano comportava la risoluzione di diritto dello stesso;

6. che le indicazioni riportate al punto 7 del preliminare cozzano con la configurazione attorea della caparra, invero, il richiamato punto concedeva la facoltà di recesso dietro versamento della somma di euro 60.000,00 maggiorata e/o decurtata della penale stabilità di euro 5.000,00; 7. che subordinatamente il doppio della caparra è conseguenza di un inadempimento, che nel caso in esame è del tutto insussistente;

8. che alcuna validità può essere riconosciuta alla caparra confirmatoria, ove mai prevista nel contratto preliminare, che andrà dichiarata nulla perché contraria alla buona fede e alla solidarietà sociale di cui all'art. 2 Cost. e manifestamente eccessiva;

9. l'inammissibilità della domanda di simulazione per difetto di allegazione del contratto simulato, la nullità per difetto di contraddittorio in quanto mancante il terzo contraente, l'infondatezza per inesistenza dei presupposti stante il recesso dell'attrice dal preliminare;
10. che il prezzo pattuito per l'acquisto è stato interamente versato e che lo stesso rispecchia il valore di mercato dei fabbricati
Parte 3 non sono mai industriali in zona e che i sigg.ri Parte 2 e
Per 3 11. di disconoscere la stati sposati né sono i genitori di Parte 2 e conformità agli originali dei documenti depositati in copia da parte attrice.
Tanto esposto la convenuta concludeva: per il rigetto delle domande tutte formulate, in quanto estinte per prescrizione decennale e comunque in quanto improcedibili, nulle, inammissibili, improponibili, anche per genericità, ed infondate in fatto ed in diritto, con le conseguenziali statuizioni e con vittoria di spese e competenze di lite. Si costituiva tempestivamente in giudizio anche la convenuta ^CP 3 ^adducendo: ¹.
l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria ex art. 5 D.lgs.vo 28/2010; 2. la prescrizione ordinaria del preliminare e di tutte le obbligazioni da questo nascenti;

3. il disconoscimento di tutti i documenti prodotti;

4. l'insussistenza dell'esposizione debitoria dell' CP_2 poiché si era addivenuti ad una risoluzione bonaria del contratto preliminare, previa restituzione delle somme ricevute;

5. che stante l'intervenuta prescrizione del credito, la domanda di simulazione è inammissibile per difetto di interesse ex art. 100 cpc;
6.
l'inammissibilità della domanda perché non si allega il presunto terzo a favore del quale sia stato redatto il contratto di compravendita, la nullità poiché non evocata in giudizio e l'infondatezza per inesistenza dei presupposti;

7. che l'atto rispecchia la volontà delle parti, il prezzo è stato interamente versato e rispecchia il valore di mercato degli immobili industriali in quella zona;

8. che i sigg.ri Parte 2 e non sono mai stati sposati né sono i genitori diParte_3 Parte_2 e
Per 3
Ciò posto, la convenuta concludeva: per il rigetto di tutte le avverse domande, sia perché estinte per prescrizione e sia perché inammissibili, improponibili ed infondate in fatto ed in diritto sempre con vittoria di spese e compensi di lite.
In via preliminare va rigettata l'eccezione di improcedibilità della domanda per omesso esperimento del procedimento di mediazione, ex art. 5 comma 1 bis del D.lgs.
n. 28/2010, non rientrando la stessa tra le ipotesi per le quali il suddetto procedimento
è condizione di procedibilità della domanda giudiziale.
Nel merito, la domanda di pagamento è infondata.
Parte attrice ha agito in giudizio al fine di ottenere il pagamento della somma residua dovutale a titolo di recesso esercitato dalla convenuta ai sensi dell'art. 7 del contratto preliminare di compravendita stipulato in data 04.04.2007.
Nello specifico, la suddetta clausola contrattuale prevede la possibilità per le parti di recedere dal contratto alle seguenti condizioni: "Le parti si riservano la facoltà di recedere dal presente contratto entro la data prevista per la stipula dell'atto definitivo di trasferimento;
in tal caso la parte che intende recedere oltre alla caparra dovrà versare una penale stabilita in Euro 5.000,00 (cinquemila/00), ovvero se intende recedere la promettente venditrice dovrà restituire la caparra ricevuta più la penale di Euro 5.000,00; se intende recedere la promettente acquirente avrà restituita la caparra dedotta dalla penale di Euro 5.000,00".
Tale clausola pattizia dispone che in caso di esercizio del diritto di recesso il promittente venditore è tenuto alla restituzione della caparra e al pagamento della penale.
Trattasi di un'ipotesi di recesso convenzionale ex art. 1373 c.c., costituente esplicazione di un diritto di sciogliere unilateralmente il contratto in deroga al principio espresso dall'art. 1372, comma 1, c.c., ed esercitabile finché il contratto non abbia avuto un principio di esecuzione.
Tale previsione pattizia differisce dalla diversa ipotesi di recesso per inadempimento prevista dall'art. 1385 c.c. che consente alla parte non inadempiente di recedere dal contratto a fronte dell'inadempimento dell'altra e di incamerare la caparra versata o di esigere il doppio se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta.
Ciò detto, è documentato in atti che parte attrice e la convenuta CP 2 ebbero a sottoscrivere il contratto preliminare oggetto di causa in data 04.04.2007, con contestuale versamento della caparra confirmatoria di € 35.000,00, e che in data
21.04.2007 l'attrice effettuava il versamento di un ulteriore assegno di € 25.000,00 a titolo di integrazione della caparra, come provato dall'annotazione in calce al preliminare sottoscritta dalle parti, per un totale versato di € 60.000,00.
Dall'analisi della documentazione in atti può dirsi anche provato che parte convenuta ha esercitato il diritto di recesso, trovando tale circostanza conferma nella pacifica emissione di assegni in favore dell'attrice/ promittente acquirente.
Occorre, quindi, verificare se sia avvenuta o meno la restituzione della caparra di euro
60.000,00 e il pagamento della penale di euro 5.000,00. ^Orbene è ^documentato ^che CP 2 (promittente venditrice) ebbe a consegnare alla
(promissaria acquirente) i seguenti titoli:Controparte_1

1. un assegno di € 25.000,00, di cui l'attrice ha riconosciuto l'incasso in citazione;

2. un assegno di € 20.000,00, che l'attrice riferisce rinegoziato mediante la corresponsione di € 10.000,00 a vista (come ammesso in citazione) e di un altro assegno di € 15.000,00 con scadenza al 30.10.2009, da ritenersi pagato stante la quietanza liberatoria sottoscritta innanzi a incaricato di pubblico servizio (cfr. doc. allegato alla memoria convenuta ex art. 183 co. 6 n. 2);

3. un ulteriore assegno datato 30.12.2009 di € 15.000,00, anche questo quietanzato
(cfr. doc. allegato alla memoria convenuta ex art. 183 co. 6 n. 2);

4. un assegno di € 15.000,00, con data 31.01.2010, protestato in data 03.02.2010, presso lo studio notarile del dott. Persona 4 Notaio in Piedimonte Matese (CE),
,
che parte attrice afferma essere stato dato in sostituzione dell'assegno datato
30.12.2009 di € 15.000,00, quietanzato. Non vi è prova, invece, dell'emissione dell'ulteriore assegno di € 15.000,00, con data
28.02.2010 come riferito da parte attrice.
In definitiva, è provato che CP 2 ha corrisposto all'attrice una somma complessiva almeno pari a quella di € 65.000,00, dovuta a fronte del diritto di recesso esercitato ai sensi dell'art. 7 del preliminare e, pertanto, nulla di più deve a tale titolo avendo interamente già corrisposto all'attrice sia la caparra di € 60.000,00 che la penale di € 5.000,00.
La domanda di pagamento delle ulteriori somme richieste deve essere rigettata.
In relazione alla domanda di nullità della vendita, per atto del Notar Per_1 del 26 luglio 2010, tra CP_2 e ^CP 3 ritenuto da parte attrice una simulazione soggettiva o interposizione fittizia di persona, si osserva che, in linea di principio, la domanda di simulazione proposta da chi si dichiari legittimato in quanto creditore del simulato alienante comporta l'allegazione, come fatto di legittimazione, di uno specifico credito nonché la dimostrazione del pregiudizio che alla soddisfazione di questo può derivare dall'alienazione del bene.
Più in particolare, deve rilevarsi che l'art. 1415 c.c. all'ultimo comma dispone che "i terzi possono far valere la simulazione quando essa pregiudica i loro diritti"; ^trattasi di norma a carattere processuale nel senso che consente in via eccezionale la legittimazione ad agire anche ai terzi, che normalmente, essendo estranei alla pattuizione concordataria, ne sarebbero privi, purché essi subiscano un pregiudizio ad un loro diritto dall'accordo simulato.
La suddetta norma legittimando i terzi a far valere la simulazione del contratto rispetto alle parti quando essa pregiudichi i loro diritti, non consente, peraltro, di ravvisare un interesse indistinto e generalizzato di qualsiasi terzo ad ottenere il ripristino della situazione reale, essendo, per converso, la relativa legittimazione indissolubilmente legata al pregiudizio di un diritto conseguente alla simulazione. Non tutti i terzi, pertanto, sol perché in rapporto con i simulanti, possono instare per l'accertamento della simulazione, dovendosi invece riconoscere il relativo potere di azione o di eccezione soltanto a coloro la cui posizione giuridica risulti negativamente incisa dall'apparenza dell'atto (cfr Cass. 28610/13; Cass. 4023/07; Cass. 6651/05).
Tale circostanza quindi, lungi dal costituire una valutazione di merito e quindi di titolarità del rapporto, costituisce un presupposto processuale attributivo di legittimazione ad agire al terzo, suscettibile di accertamento da parte del giudice a prescindere dalla prospettazione del rapporto fattane dalla parte.
Ricorre, pertanto, la legittimazione e l'interesse ad agire per far valere la simulazione di un atto allorché la situazione sostanziale dedotta ed allegata da chi promuove il giudizio sia tale da integrare l'esistenza di una sua ragione di credito, anche se contestata o meramente eventuale o condizionata;
in quanto, anche in tal caso l'attore
è portatore di un concreto ed attuale interesse a prevenire il pregiudizio derivante dall'atto impugnato.
In altri termini, l'azione di simulazione da parte del terzo, ai sensi dell'art. 1415 c.c., comma 2, postula un interesse correlato all'esercizio di un proprio diritto e, pertanto, qualora un tale diritto risulti inconfigurabile, o comunque non pregiudicato dall'atto che si assume simulato, il terzo difetta di interesse a far dichiarare la simulazione del contratto o di uno dei suoi elementi. (Cass. 2885/02; Cass. 10848/97). ^Nel ^caso ⁱn ^esame, stante il rigetto della domanda di pagamento avanzata dall'attrice, difetta il requisito della ragione di credito e del pregiudizio che alla soddisfazione di questo può derivare dall'alienazione del bene, con conseguente venir meno dell'interesse a far dichiarare simulato l'atto impugnato.
Ciò posto, la domanda è inammissibile per carenza delle condizioni dell'azione ossia dell'interesse ad agire, ex art. 100 c.p.c., con conseguente assorbimento delle ulteriori questioni.
Le spese di lite seguono la soccombenza, e vengono liquidate secondo i criteri e nella misura dei valori minimi di cui al D.M. n. 55/2014, avuto riguardo al valore della causa e alla attività svolta, come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente decidendo, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa,
così provvede:
• Rigetta la domanda di pagamento proposta da Controparte 1
• Dichiara inammissibile la domanda di simulazione;

Condanna parte attrice, in persona del legale rapp.te p.t., al pagamento in favore di
•
parte convenuta e della terza chiamata, delle spese di giudizio che si liquidano per ciascuna parte in € 3.809,00 per compenso professionale, oltre 15% per rimborso spese generali, oltre IVA e CPA, come per legge;

Pone le spese di CTU a carico di parte attrice.
•
Santa Maria Capua Vetere, 13.04.2025
Il Giudice
Dott. Diego Dinardo