REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SESTA SEZIONE CIVILE
in persona della dott.ssa CH AL, in funzione di Giudice Unico, ha pronunciato, mediante lettura, la seguente

SENTENZA EX ART. 429 C.P.C.

nella causa iscritta al n. 21256 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2025, discussa e decisa alla pubblica udienza del 15.7.2025,
tra
C.F. ), elettivamente domiciliata in Roma, Parte_1 C.F._1 via Barnaba Tortolini n. 34, presso lo studio dell'avv. Stefano Muscaritoli, che la rappresenta e difende giusta procura in calce al ricorso.
PARTE RICORRENTE
e
(C.F. ), contumace. CP_1 C.F._2
PARTE CONVENUTA

1 CONCLUSIONI:
- per la ricorrente, “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza, eccezione e difesa reietta:
A) accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione e/o cessazione del contratto di locazione inter partes del 23/7/2015 - registrato in data 28/8/2015 presso l'Agenzia delle Entrate, Direzione Provinciale di Roma, Ufficio Territoriale di Roma 1 Trastevere, al n. 17060 Serie 3T - alla data del
31/12/2024, in virtù della scrittura privata registrata sottoscritta inter partes in data 28/6/2024
e, per l'effetto, condannare il Sig. all'immediato rilascio, in favore della Sig.ra CP_1
del locale negozio sito in Roma, Via Tommaso da Celano 112, piano terra, Parte_1 identificato al catasto fabbricati del Comune di Roma al foglio 906, particella 528, sub 1, libero e vuoto da persone e cose, ovvero alternativamente e/o congiuntamente: B) accertare e dichiarare
l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione inter partes del 23/7/2015 - registrato in data
28/8/2015 presso l'Agenzia delle Entrate, Direzione Provinciale di Roma, Ufficio Territoriale di
Roma 1 Trastevere, al n. 17060 Serie 3T – per grave inadempimento del conduttore e, per l'effetto, condannare il Sig. all'immediato rilascio, in favore della Sig.ra CP_1 Parte_1 del locale negozio sito in Roma, Via Tommaso da Celano 112, piano terra, identificato al catasto fabbricati del Comune di Roma al foglio 906, particella 528, sub 1, libero e vuoto da persone e cose;

C) in entrambe le ipotesi di cui ai superiori paragrafi A) e B), condannare il Sig. al CP_1 pagamento, in favore della Sig.ra dell'importo di € 9.826,00, oltre interessi di mora Parte_1 dalle rispettive scadenze sino al saldo, ai sensi del D.Lgs. 9 novembre 2012, n. 192, del D.L. 24 gennaio 2012, n. 1, convertito con modificazioni dalla L. 24 marzo 2012, n. 27 e del D.L. 5 maggio
2015, n. 51, in virtù delle causali specificamente indicate nel presente ricorso;

D) condannare, altresì, il Sig. , in entrambe le ipotesi di cui ai superiori paragrafi A) e CP_1
B), al pagamento, in favore della Sig.ra delle indennità per l'occupazione senza titolo Parte_1 del locale sito in Roma, Via Tommaso da Celano n.112 piano terra, identificato al catasto fabbricati del Comune di Roma al foglio 906, particella 528, sub 1, che si indicano nell'importo di € 950,00 mensili pari al canone di locazione in vigore alla data di risoluzione del rapporto contrattuale
(31/12/2024), dalla data del 1/1/2025 sino all'effettiva riconsegna del bene, oltre interessi di mora, ai sensi del D.Lgs. 9 novembre 2012, n. 192, del D.L. 24 gennaio 2012, n. 1, convertito con modificazioni dalla L. 24 marzo 2012, n. 27 e del D.L. 5 maggio 2015, n. 51, dalle rispettive scadenze sino al saldo. In ogni caso con vittoria delle spese e dei compensi di lite, oltre al rimborso delle spese generali (15 %) di IVA (22%) e CPA (4%) come per legge”.

2 RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato in data 30.4.2025, onveniva in giudizio Parte_1 [...]
, esponendo: CP_1
- di avere, con contratto del 23.7.2015, registrato il successivo 28.8.2015, concesso in locazione a il locale negozio sito in Roma, Via Tommaso da Celano 112, CP_1 piano terra, identificato al catasto fabbricati del Comune di Roma al foglio 906, particella
528, sub 1;
- che la durata del contratto, che prevedeva un espresso divieto di sublocazione, veniva concordata per anni sei con decorrenza dal 1°.

8.2015 e scadenza al 31.7.2021, con previsione di rinnovo tacito di ulteriori sei anni in difetto di disdetta di sei mesi prima della suindicata scadenza;

- che il canone annuo di locazione veniva stabilito, per il primo anno, in € 9.600,00 da pagarsi in rate anticipate mensili di € 800,00 ciascuna e, con decorrenza dal 1°.8.2016, in
€ 11.400,00 da corrispondersi in rate anticipate mensili di € 950,00 ciascuna;

- che, alla prima scadenza contrattuale del 31.7.2021, il contratto si rinnovava tacitamente rinnovato per ulteriori sei anni e, quindi, sino al 31.7.2027;
- che il conduttore manifestava l'intenzione di recedere anticipatamente dal contratto per motivi personali, chiedendo la cessazione del rapporto di locazione alla data del
31.12.2024, di talché, con scrittura privata del 28.6.2024, registrata in data 26.7.2024, le parti concordavano la cessazione anticipata del contratto di locazione alla data indicata, con contestuale obbligo del conduttore a rilasciare il bene immobile oggetto della locazione libero e vuoto da persone e cose alla predetta data;

- che il locatario, nonostante l'obbligo assunto con la suddetta scrittura privata, regolarmente registrata, ometteva di riconsegnare al locatore l'immobile alla data di scadenza, restando, altresì, moroso nel pagamento dell'importo di € 9.826,00, oltre interessi di mora dalle rispettive scadenze, ai sensi del d.lgs. 192/2012, del d.l. 1/2012, convertito con modificazioni dalla l. 27/2012, e del d.l. 51/2015;
- di avere, per l'effetto, diritto ai seguenti importi: a) € 1.800,00 residuo dovuto su canoni di locazione relativi al periodo intercorso dal 1°.

8.2016 al 31.7.2017 (€150,00 X 12 mensilità); b) € 400,00 residuo dovuto su canoni di locazione nel periodo intercorso dal
1°.

8.2017 al 31.7.2018 (€ 50,00 X 8 mensilità); c) € 2.400,00 residuo dovuto su canoni di locazione nel periodo intercorso dal 1°.

8.2018 al 31.7.2019 (€ 950,00 X 2 mensilità, oltre
3 a € 50,00 X 10 mensilità); d) € 600,00 residuo dovuto su canoni di locazione nel periodo
1°.

8.2020 al 31.7.2021 (€ 50,00 X 12 mensilità); e) € 600,00 residuo dovuto su canoni di locazione nel periodo intercorso dal 1°.

8.2021 al 31.7.2022 (€ 50,00 X 12 mensilità); f) €
600,00 importo residuo dovuto su canoni di locazione nel periodo 1°.

8.2022 al 31.7.2023
(€ 50,00 X 12 mensilità); g) € 2.400,00 morosità canoni di locazione nel periodo 1°.

8.2023 al 31.7.2024 (€ 950,00 per canone di gennaio 2024; € 1.350,00 quale importo residuo mensilità febbraio-marzo-aprile 2024; € 100,00 quale importo residuo sulle mensilità successive); h) € 1.026,00 pari al 50% dell'imposta di registro (€ 114,00) per 9 annualità;
- che il conduttore si era reso, infine, moroso anche nel pagamento degli oneri condominiali e degli aggiornamenti ISTAT sul canone per tutto il corso del rapporto di locazione, come il ricorrente si riservava di precisare, nonché nel pagamento delle indennità per l'occupazione senza titolo dell'immobile, dalla data del 1°.1.2025, nella misura di € 950,00 mensili, pari al canone di locazione in vigore alla data di risoluzione del rapporto contrattuale sino all'effettiva riconsegna del bene, oltre interessi di mora dalle scadenze di tutti i pagamenti ad oggi insoluti;

- che a nulla erano valsi gli inviti rivolti al conduttore di provvedere al rilascio dell'immobile e al pagamento di quanto dovuto, così come la procedura di mediazione intrapresa,
e rassegnando, per l'effetto, le conclusioni supra trascritte.
A seguito della declaratoria di contumacia del convenuto, emessa all'odierna udienza di discussione, la causa era trattenuta in decisione.
* * * * *

1. Il ricorso è fondato, nei termini di seguito precisati.
Giova, anzitutto, osservare che “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (così, ex multis, Cass.
15659/2011; 3373/2010; 9351/2007; 1743/2007; 13674/2006; 8615/2006; 20073/2004;
2387/2004; Id., sez. unite, 13533/2001; ancora Cass. 20288/2011: “Il creditore che agisce per il pagamento di un suo credito è tenuto unicamente a fornire la prova del rapporto o del titolo dal quale deriva il suo diritto e non anche a provare il mancato pagamento, poiché il pagamento integra un fatto estintivo, la cui prova incombe al debitore che l'eccepisca; soltanto di fronte alla comprovata esistenza di un pagamento avente efficacia
4 estintiva (cioè puntualmente eseguito con riferimento ad un determinato credito) l'onere della prova viene nuovamente
a gravare sul creditore, il quale controdeduca che il pagamento deve imputarsi ad un credito diverso o più antico”).
La ricorrente ha documentato la fonte dell'obbligazione di riconsegna e di pagamento in capo al conduttore, ossia il contratto di locazione registrato (cfr. all. 1) e la scrittura privata di risoluzione anticipata al 31.12.2024 per recesso del conduttore assentito dalla locatrice (cfr. all.
2), e allegato l'inadempimento del conduttore all'obbligo di restituzione della cosa locata alla scadenza e al pagamento delle somme dettagliatamente descritte in ricorso – ad eccezione degli oneri condominiali, che non sono stati quantificati nonostante l'espressa riserva sul punto. Per resistere alla pretesa avversaria, il conduttore avrebbe dovuto provare l'esistenza di fatti impeditivi, estintivi e/o modificativi al lume dell'art. 2697 c.c.; mancando di costituirsi in giudizio, il convenuto non ha fornito dimostrazione di alcuno di questi fatti. Milita in favore del convincimento del Tribunale circa la fondatezza delle deduzioni attoree, vieppù, la mancata partecipazione del convenuto alla procedura di mediazione, documentata dall'all. 6 all'atto introduttivo, dalla quale è consentito trarre argomenti di prova ai sensi dell'art. 116, II comma c.p.c. (secondo il disposto dell'art. 12-bis, d. lgs. 4.3.2010, n. 28).
Il conduttore, dunque, avendo violato il disposto dell'art. 1587 c.c., che impone il pagamento del corrispettivo alle scadenze convenute, va condannato al versamento delle somme indicate, oltre che alla restituzione della cosa locata, non rilasciata nonostante la cessazione del titolo di detenzione dell'immobile.
Il conduttore, inoltre, in virtù di tale ritardata restituzione, va condannato al risarcimento dei danni secondo la forfettizzazione operata dall'art. 1591 c.c., che, come noto, impone al locatario in mora nella riconsegna di corrispondere il canone sino all'effettivo rilascio.
Nonostante la coincidenza degli importi, vale precisare che trattasi di due obbligazioni aventi diversa fonte: infatti, “il conduttore rimasto nella detenzione dell'immobile dopo la cessazione del contratto è tenuto al pagamento, da tale momento dell'indennità di occupazione ai sensi dell'art. 1591 c.c., e non già del canone secondo le scadenze pattuite, perché, cessato il rapporto di locazione, la protrazione della detenzione costituisce inadempimento dell'obbligo di restituzione della cosa locata” (Cass. 25.2.2009, n. 4484, conf. Cass.
11.5.2010, n. 11373).
Nella vicenda che ci occupa, è dunque dovuto l'importo di € 950,00 mensili sino all'effettiva restituzione.
5 * * * * *
Dalla soccombenza del convenuto discende la condanna al pagamento delle spese di lite in favore della controparte, come liquidate in dispositivo sulla base dei parametri minimi previsti dal d.m. 55/2014, aggiornato al d.m. 147/2022, per le controversie di valore ricompreso tra €
5.201,00 ed € 26.000,00; in misura analoga si liquida il compenso per la procedura di mediazione.



P. Q. M.


Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, contrariis rejectis:
- accerta e dichiara l'intervenuta risoluzione anticipata del contratto di locazione inter partes alla data del 31.12.1024 e, per l'effetto, condanna all'immediato rilascio, in favore CP_1 di del locale negozio sito in Roma, Via Tommaso da Celano 112, piano terra, Parte_1 identificato al catasto fabbricati del Comune di Roma al foglio 906, particella 528, sub 1, libero e vuoto da persone e cose;

- condanna al pagamento, in favore di dell'importo di € CP_1 Parte_1
9.826,00, oltre interessi di mora dalle rispettive scadenze sino al saldo, in virtù delle causali specificamente indicate nel ricorso;

- condanna al pagamento, in favore di delle indennità per CP_1 Parte_1
l'occupazione senza titolo del locale di cui sopra, nella misura di € 950,00 mensili sino all'effettiva riconsegna del bene, oltre interessi di mora come richiesti dalle rispettive scadenze sino al saldo;

- condanna a rifondere a le spese di lite, che si liquidano in € CP_1 Parte_1
2.540,00 per compenso del giudizio, € 662,00 per compenso della procedura di mediazione ed €
300,00 per esborsi, oltre spese generali al 15%, I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Così deciso in Roma, 15.7.2025.
Il Giudice
CH AL
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