R.G. n. 2099/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI AREZZO
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Arezzo, in composizione monocratica, in persona del giudice Leila Nadir Sersale, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di I grado iscritta al n. 2099 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno
2021, avente ad oggetto: servitù promossa da
(C.F. e P. IVA ), in persona del legale rappresentante pro Parte_1 P.IVA_1 tempore, e per essa, quale mandataria, (C.F. e P. IVA Parte_2
), in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. P.IVA_2
Luigi De Vito attore nei confronti di
(C.F. ), rappresentato e difeso dagli Avv.ti Salvatore Pennisi CP_1 C.F._1
e Claudia Belloni convenuto

Controparte_2 convenuto contumace
CP_3 convenuto contumace conclusioni: per “voglia l'Ill.mo Giudice del Tribunale di Arezzo, In via principale, Parte_1 accertare ai sensi dell'art. 1079 c.c. l'esistenza, a favore dell'immobile , sito Cortona (AR) località Farneta
Vocabolo Petrischio, censito al Catasto Fabbricati del Comune di Cortona al foglio 276, particella 4, sub 8, categoria A/3, classe 4, vani 7, rendita catastale 524,20 =, attualmente di proprietà dell'attrice, del diritto di servitù di passo pedonale e carraio sui beni rispettivamente censiti al Catasto Terreni del Comune di Cortona al foglio 276, particella 37 ed al Catasto Fabbricati del medesimo Comune al foglio 276, particella 2 , sub. 1
1 R.G. n. 2099/2021
ed al foglio 276 particella 100, attualmente di proprietà dei Signori , ordinando ai convenuti di CP_1 consegnare le chiavi dei due cancelli che danno accesso al complesso immobiliare In via subordinata, costituire, ai sensi dell'art. 1051 c.c. sui beni rispettivamente censiti al Catasto Terreni del Comune di
Cortona al foglio 276, particella 37 ed al Catasto Fabbricati del medesimo Comune al foglio 276, particella 2 , sub. 1 ed al foglio 276 particella 100, secondo quanto sarà stabilito ai sensi del comma 2° dell'art. 1051 c.c. anche a mezzo di CTU, ed a favore dell'immobile censito al Catasto Fabbricati del Comune di Cortona al foglio 276, particella 4, sub 8, categoria A/3, classe 4, vani 7, rendita catastale 524,20, attualmente di proprietà dell'attrice, il diritto di servitù di passo pedonale e carraio. Con vittoria di spese e compensi” per : “in via preliminare e/o pregiudiziale, - accertare e dichiarare l'improcedibilità CP_1 dell'azione avanzata dalla per mancato previo esperimento della procedura di Parte_1 mediazione disciplinata dal D.Lgs 4.3.2010 n 28 e per l'effetto estinguere la causa - accertare la carenza di legittimazione attiva della e per l'effetto respingere le domande attoree, nel Parte_1 merito, in via principale, accertare e dichiarare la carenza di legittimazione attiva della Parte_1
e per l'effetto rigettare le domande dalla stessa proposte;
nel merito, in via subordinata, respingere le
[...] domande formulate dall'attore per i motivi sopra esposti o comunque dichiarare cessata la materia del contendere con riferimento alla servitù di passaggio dall'ingresso secondario (su via della Rota) e respingere la domanda di costituzione dell'ulteriore servitù di passaggio dall'ingresso principale (via del Petrischio) per
i motivi sopra esposti;
in ogni caso - condannare l'attrice al risarcimento dei danni da lite temeraria da liquidarsi in € 5.000,00 o nella diversa somma maggiore o minore che verrà determinata in corso di causa, anche in considerazione dell'ulteriore condotta dell'attore, secondo la misura ritenuta equa dal Tribunale adito, - condannare la convenuta al pagamento delle spese e competenze di lite, con aggravio ex art. 96 c.p.c.”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Part

1. Con atto di citazione ritualmente notificato, (di seguito “ ”) ha Parte_1 citato in giudizio, dinanzi all'intestato Tribunale, , e CP_1 Controparte_2 CP_3
, al fine di ottenere la costituzione a vantaggio dell'immobile di sua proprietà di una servitù
[...] di passaggio pedonale e carrabile su due tracciati insistenti sui fondi di proprietà dei convenuti.
A fondamento della domanda, la parte attrice ha allegato:
i) di essere proprietaria dell'immobile identificato al NCEU del Comune di Cortona al foglio 276 particella 4 subalterno 8, appartamento posto al primo piano di un fabbricato facente parte del complesso immobiliare, denominato “Villa Petrischio”, costituito da un grande parco e da una casa padronale, di cui il predetto fabbricato costituisce dependance;

ii) che alla proprietà di parte attrice si accede dalla pubblica via tramite un cancello ed un viale principale delimitato da cipressi (NCT del Comune di Cortona foglio 276 particella 37), dal quale,
2 R.G. n. 2099/2021
proseguendo sull'area antistante la villa padronale (NCEU del Comune di Cortona foglio 276 particella 2 subalterno 1), si raggiunge la corte a comune (NCEU del Comune di Cortona foglio 276 particella 4 subalterno 9), da cui poi si accede agevolmente all'appartamento, tramite un cancello, nonché da un viale secondario delimitato da cipressi (NCUE del Comune di Cortona foglio 276 particella 100), che conduce alla corte a comune sovra descritta;

iii) che , e sono comproprietari dell'intero CP_1 Controparte_2 CP_3 complesso immobiliare, comprensivo della viabilità; iv) che originariamente il complesso immobiliare “Villa Petrischio” era interamente di proprietà di
Parte_3
v) che con atto di compravendita stipulato in data 23.5.2008 a rogito del Notaio di Persona_1
Cortona rep. n 146808, racc. n. 19883, RI SI S.p.A., aveva acquistato dalla Pt_3
l'appartamento identificato dal subalterno 8 della particella 4, per concederlo in locazione finanziaria;
vi) che la proprietà di tale appartamento è stata trasferita dapprima a e Controparte_4 del in forza dell'atto di fusione per incorporazione del 21.11.2012, Controparte_5 successivamente a e del in forza del Controparte_6 CP_7
Part provvedimento della Banca d'Italia del 22 novembre 2015 ed infine a in virtù dei provvedimenti della Banca d'Italia del 26.1.2016 e del 30.12.2016; vii) che dall'atto di compravendita del 23.5.2008 l'accesso all'immobile risultava garantito da due viali alberati, uno principale e l'altro secondario;
viii) che il diritto dell'attrice di accedere all'immobile dai suddetti viali risultava anche dalla perizia di stima redatta in vista dell'atto di compravendita dall'Ing. Persona_2 ix) che il contratto di leasing è stato risolto per inadempimento e per svolgere i periodici sopralluoghi nell'immobile è stato sempre fatto accesso dai due viali per cui è causa, i cui cancelli erano aperti;
xi) che nell'ultimo sopralluogo del 21.4.2021 i cancelli sono stati trovati chiusi, sicché il tecnico Part incaricato da non ha potuto raggiungere l'immobile; xii) in data 22.6.2021 l'attrice ha invitato , e a CP_1 Controparte_2 CP_3 consegnare le chiavi dei cancelli per consentire il passaggio a Pt_1
Sulla base delle considerazioni che precedono, la parte attrice ha affermato di avere diritto di ottenere la costituzione di una servitù passaggio pedonale e carrabile per destinazione del padre di famiglia, ai sensi dell'art. 1062 c.c., o, in subordine la costituzione coattiva della medesima servitù ex art. 1051 c.c., nonché la condanna di parte convenuta a consegnare le chiavi dei cancelli che non Part consentono a di accedere alla sua proprietà.
3 R.G. n. 2099/2021

2. Si è costituito in giudizio , il quale, preliminarmente, ha eccepito l'improcedibilità CP_1 della causa per il mancato esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione ex art. 5 del d. lgs.
28/2010, nonché la carenza di legittimazione attiva della REV, non risultando provato che l'immobile oggetto del giudizio rientri tra quelli ceduti a o che lo stesso Parte_1 credito/diritto sia stato oggetto delle cessioni e delle operazioni di cartolarizzazione menzionate dalla stessa controparte.
Nel merito, ha chiesto il rigetto delle domande spiegate da controparte, in quanto infondate in fatto e in diritto, deducendo in particolare che: i) l'esistenza nel complesso immobiliare di più ampia consistenza, di proprietà dei convenuti, di due accessi carrabili non significa che vi fosse una servitù di passo su entrambi gli accessi a favore dell'immobile qualificato dall'attore come fondo dominante;
ii) neppure la perizia dell'Ing. asseritamente redatta in vista della Per_2 stipula dell'atto di acquisto dell'immobile dominante, è un elemento idoneo a dimostrare l'esistenza della servitù su entrambi gli accessi;
iii) l'esistenza di opere visibili, quali due viali alberati costeggiati da lampioni, non può costituire indice che entrambi gli accessi fossero a servizio del bene che oggi l'attore dichiara essere di sua proprietà. Peraltro, per descrizione dello stesso attore i viali hanno la stessa configurazione

3. Alla prima udienza del 15.12.2021 il giudice, preso atto del mancato esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria vertente in materia di diritti reali, ha inviato le parti in mediazione e rinviato la causa all'udienza del 27.4.2022.
All'udienza del 27.4.2022 il giudice, rilevata la mancata costituzione dei convenuti, CP_2
e , ne ha dichiarato la contumacia.
[...] CP_3

4. La causa è stata istruita documentalmente, nonché mediante ctu.

5. Le parti hanno quindi concluso come da note scritte in sostituzione dell'udienza in atti e la causa
è stata trattenuta in decisione con l'assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
*******

6. In via preliminare, deve essere disattesa l'eccezione di improcedibilità della domanda per mancato esperimento di un valido procedimento di mediazione, sollevata dal convenuto CP_1
.
[...]
Ai sensi dell'art. 5 del d.lgs. n. 28 del 2010, il preventivo esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda in materia di diritti reali, ma l'improcedibilità deve essere eccepita dal convenuto, a pena di decadenza, o rilevata d'ufficio dal giudice, non oltre la prima udienza.
Nel caso di specie, il convenuto ha eccepito l'improcedibilità per mancato esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria in comparsa di costituzione e risposta. Alla prima
4 R.G. n. 2099/2021
udienza del 15.12.2021 il Giudice ha assegnato alle parti termine per l'instaurazione del procedimento di mediazione, rinviando all'udienza del 27.4.2022 per i medesimi incombenti. La mediazione è stata istaurata dall'allora mandataria dell'attrice, innanzi Controparte_8 all'Organismo di mediazione forense di Arezzo, che alla presenza dei soli avvocati ha disposto la chiusura della procedura per mancato accordo delle parti.
All'udienza del 27.4.2022, , senza nulla eccepire, ha chiesto la concessione dei CP_1 termini ex art. 183 co. 6 c.p.c., stante l'esito negativo della mediazione. Solo in sede di seconda memoria ex art. 183 co. 6 c.p.c., dunque tardivamente, ha eccepito che il procedimento di mediazione non era stato validamente instaurato in quanto avviato dalla mandataria in proprio e Part non dall'attrice e poiché la parte non aveva partecipato personalmente all'incontro.
In disparte i profili di tardività sopra rilevati, l'eccezione è infondata nel merito in quanto
[...]
allora procuratrice speciale di in forza di procura ad essa CP_8 Parte_1 conferita (cfr. doc. 1) aveva il potere anche di introdurre il procedimento di mediazione.

7. Deve, a questo punto, essere esaminata l'eccezione formulata da parte convenuta in ordine alla carenza di legittimazione della Pt_1
Occorre premettere che le domande di parte attrice tese all'accertamento dell'esistenza del peso sul fondo di proprietà del convenuto in virtù di scrittura privata, o alla sua costituzione per destinazione del padre di famiglia, devono qualificarsi quali actiones confessoriae servitutis ex art. 1079 c.c., a mente del quale “il titolare della servitù può farne riconoscere in giudizio l'esistenza contro chi ne contesta l'esercizio e può far cessare gli eventuali impedimenti e turbative. Può anche chiedere la rimessione delle cose in pristino, oltre il risarcimento dei danni”.
Qualificata la pretesa di parte attrice nei termini sopra esposti, giova rammentare che nell'actio confessoria servitutis la legittimazione processuale attiva e passiva spetta a coloro che sono titolari delle posizioni giuridiche dominicali rispettivamente avvantaggiate e svantaggiate dalla servitù.
Colui che agisce in confessoria servitutis ha l'onere di provare, in primo luogo - laddove contestata - la titolarità del fondo dominante e, in secondo luogo, l'esistenza della servitù che lo avvantaggia.
Sul punto deve precisarsi che l'azione confessoria non soggiace al medesimo regime probatorio dell'azione di rivendica. Invero, poiché la titolarità del bene si pone come requisito di legittimazione e non come oggetto della controversia, la parte che agisce in giudizio non ha l'onere di fornire la prova rigorosa della proprietà (c.d. probatio diabolica), essendo sufficiente, qualora sia stata contestata da controparte, la dimostrazione con ogni mezzo, anche in via presuntiva, del possesso del fondo in forza di un valido titolo (cfr. Cass. civ. n. 15116/2021; Cass. civ. n. 472/2017).
Nel caso di specie, parte attrice ha allegato che il fondo dominante, costituito dall'immobile censito al NCEU del Comune di Cortona al foglio 276 particella 4 subalterno 8: i) è stato acquistato da
5 R.G. n. 2099/2021
RI SI S.p.A. da potere di con atto di compravendita stipulato Parte_3 in data 23.5.2008 a rogito del Notaio di Cortona rep. n 146808, racc. n. 19883; ii) la Persona_1 proprietà dell'immobile è stata trasferita da RI SI S.p.A. a Controparte_9
CP_1 (di seguito “ ) in forza dell'atto di fusione per incorporazione del
[...]
CP_1 21.11.2012; iii) la proprietà dell'immobile è stata trasferita da a
[...]
(di seguito “ ) in forza del provvedimento della Banca Controparte_11 CP_12
Part d'Italia del 22 novembre 2015; iv) la proprietà dell'immobile è stata trasferita da a in CP_12 virtù dei provvedimenti della Banca d'Italia del 26.1.2016 e del 30.12.2016.
Ad avviso della parte convenuta, non sarebbe provata l'inclusione dell'immobile de quo nelle cessioni menzionate dall'attrice.
L'eccezione è infondata.
Ed invero, con riguardo all'acquisto dell'immobile da parte di RI SI S.p.A., parte attrice ha prodotto l'atto di compravendita (doc. 6) da cui risulta il trasferimento dell'immobile in questione. CP_1 Per quanto concerne il trasferimento dell'immobile da RI SI S.p.A. a , l'attrice ha depositato l'atto di fusione del 21.11.2012 (doc. 2) in forza del quale la prima è stata incorporata nella seconda. Con la fusione la società incorporante o risultante dalla fusione assume i diritti e gli obblighi delle società incorporate o partecipanti. La fusione realizza, infatti, “una successione a titolo universale corrispondente alla successione mortis causa e produce gli effetti, tra loro connessi, dell'estinzione della società incorporata e della contestuale sostituzione a questa, nella titolarità dei rapporti giuridici attivi e passivi, anche processuali, della società incorporante, che rappresenta il nuovo centro di imputazione e di legittimazione dei rapporti giuridici già riguardanti i soggetti incorporati” (cfr. Cass. civ. 21970/2021)
Dunque, la circostanza che con la fusione allegata dall'attrice si sia verificato il trasferimento universale dell'intero patrimonio attivo e passivo della società incorporata alla società incorporante, consente di concludere nel senso che nel patrimonio trasferito dalla RI SI CP_1 S.p.A. a fosse ricompreso anche l'immobile identificato dal subalterno 8. CP_1 Con riguardo al trasferimento intervenuto tra e parte attrice ha depositato il CP_12 provvedimento della Banca d'Italia del 22.11.2015 (doc. 3), da cui risulta che i) quest'ultima ha disposto la cessione di tutti i diritti, le attività e le passività costituenti l'azienda bancaria della CP_1
posta in risoluzione con provvedimento della Banca d'Italia del 21.11.2015 – approvato dal
Ministro dell'Economia e delle Finanze con Decreto del 22.11.2015 – (ente in risoluzione) a favore della (ente ponte); ii) che dalla cessione dell'azienda sono rimaste escluse solo “le passività, CP_12 diverse dagli strumenti di capitale, come definiti dall'art. 1, lettera ppp), del D.Lgs. 16 novembre 2015, n.
180, in essere alla data di efficacia della cessione, non computabili nei fondi propri, il cui diritto al rimborso
6 R.G. n. 2099/2021
del capitale è contrattualmente subordinato al soddisfacimento dei diritti di tutti i creditori non subordinati dell'ente in risoluzione”, ivi indicati al n. 1. CP_1 Ne consegue le attività sono state trasferite da a nella loro totalità, ivi compreso CP_12
l'immobile in questione. Part In relazione al trasferimento dell'immobile da a , l'attrice ha prodotto il CP_12 provvedimento della Banca d'Italia del 30.12.2016 (doc. 6), nonché il certificato del notaio Per_3 dell'8.6.2022 racc. n. 65857 (doc. 16) attestante che “il bene immobile di cui all'estratto che precede è ricompreso nell'elenco dei beni ceduti in blocco da Controparte_13
(sede legale in Roma – Via Nazionale n. 91, registro delle imprese, codice fiscale e partita
[...]
IVA in favore di (con unico P.IVA_3 Controparte_14 azionista la Banca di Italia, sede legale in Roma, via Salaria 44, registro delle imprese, codice fiscale e partita
Iva ) con provvedimento di cessione del 30 dicembre 2016 n. 1553682 adottato in attuazione P.IVA_1 del programma di risoluzione […]”. Tale certificazione è preceduta dell'estratto dell'elenco dei beni trasferiti contenente le seguenti informazioni: “descrizione immobile: unità immobiliare ad uso abitativo;
categoria: A3; via: Petrischio;
numero civico: SNC;
località: Farneta/Cortona; cap: 52044; provincia: AR;
foglio: 276; particella: 4; subalterno: 8; rimpossessati: sì; repossessed: risolto bene ritir. da vendere;
data:
7/4/2016; tipo di diritto reale: proprietà; xv) quota proprietà 100%”.
L'estratto certificato dal notaio riporta elementi precisi ricollegabili al trasferimento dell'immobile, individuando senza incertezze l'immobile come incluso tra quelli ceduti da in forza del CP_12 provvedimento di cessione del 30.12.2016.
Risulta, pertanto, dimostrata la titolarità del fondo dominate in capo a REV.

8. Si tratta, a questo punto, di verificare se sussistono gli ulteriori presupposti per l'accertamento, ai sensi dell'art. 1079 c.c., dell'esistenza della servitù di passo pedonale e carraio sui fondi di proprietà dei convenuti.
Sul punto, occorre rammentare che colui che agisce in confessoria servitutis, oltre a dover provare – laddove contestata – la titolarità del fondo dominante, deve dimostrare l'esistenza della servitù che lo avvantaggia (Cass. civ. n. 472/2017).
Nel caso de quo, l'attrice ha dedotto che il titolo costitutivo della servitù di passaggio fosse di duplice natura, ossia di natura contrattuale e per destinazione del padre di famiglia.
Per quanto concerne il titolo ex contractu l'attrice ha allegato l'atto di compravendita stipulato in data 23.5.2008 a rogito del Notaio di Cortona rep. n 146808, racc. n. 19883, in forza Persona_1
Part del quale RI SI S.p.A. ha acquistato l'immobile, oggi di proprietà della , da parte di illustrando che l'accesso all'immobile è garantito, come risultante Parte_3
7 R.G. n. 2099/2021
dall'atto stesso, da due viali alberati, uno principale e l'alto secondario, siti nel grande resede destinato a parco di proprietà della parte venditrice.
Al fine di valutare l'idoneità dell'atto di compravendita in esame a costituire la servitù di passaggio oggetto di causa, giova innanzitutto rammentare che, ai sensi dell'art. 1035 co. 1 n. 4 c.c.,
i contratti che costituiscono o modificano le servitù prediali devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità. Oltre all'osservanza della forma scritta, per la costituzione convenzionale di una servitù prediale, è necessario, con riguardo al contenuto dell'atto,
l'estrinsecazione della precisa volontà del proprietario del fondo servente di costituire la servitù con specificazione di tutti gli elementi atti ad individuarla. Tale esigenza, come chiarito dalla
Suprema Corte, non comporta “la necessità della espressa indicazione e dell'analitica descrizione del fondo dominante, di quello servente e del contenuto dell'assoggettamento di questo all'utilità del primo, essendo sufficiente che tali elementi siano comunque desumibili, attraverso i consueti strumenti ermeneutici, dal contenuto dell'atto; la relativa valutazione, concretandosi in un'indagine sull'effettiva volontà dei contraenti in ordine all'eventuale costituzione di una servitù prediale, costituisce accertamento di fatto sindacabile in sede di legittimità solo per motivazione incongrua o affetta da errori logici o per inosservanza delle regole di ermeneutica. quali il fondo dominante, il fondo servente, il peso e la loro estensione” (Cass. civ.
n. 20830/2022; Cass. civ. n. 17044/2015; Cass. civ. n. 4241/2010).
Per quanto concerne il requisito di forma l'atto in esame è stato redatto ai sensi dell'art. 2699 c.c. da un notaio, trattasi, pertanto di un documento astrattamente idoneo a costituire la servitù.
Con riguardo al contenuto, dal documento de quo risulta che ha venduto Parte_3
a RI SI S.p.A. il diritto di proprietà su un “appartamento per civile abitazione composto da cinque vani e accessori raggiungibili da scala coperta e loggia esterna sito al primo piano di un fabbricato inserito in un grande resede sistemato a parco servito da un viale alberato principale e da uno secondario”.
Da ciò non può evincersi la volontà dell'originaria unica proprietaria di costituire una servitù di passaggio in favore dell'immobile acquistato da RI SI S.p.A.. Tale inciso, per come formulato, rappresenta infatti una mera descrizione dello stato dei luoghi, limitandosi a riprodurre quanto illustrato nella perizia di stima a firma dell'Ing. redatta in vista della Persona_2 stipula dell'atto di compravendita (doc. 7 attrice lett. “i fabbricati sono inseriti in un grande resede sistemato a parco servito da un viale alberato principale che si collega con la strada comunale di Farneta e da uno secondario, laterale di servizio che si collega con la strada comunale della Rota”).
Nella suddetta perizia vengono descritti e stimati una pluralità di immobili, ivi compreso quello venduto a RI SI S.p.A., tutti situati nel “grande resede sistemato a parco”, raggiungibile dal viale principale e da quello secondario (“un grande resede sistemato a parco servito da un viale
8 R.G. n. 2099/2021
Part alberato principale e da uno secondario”), mentre l'appartamento, oggi di proprietà di , risulta raggiungibile “da scala coperta e loggia”.
Deve, peraltro, rilevarsi la genericità della formulazione della proposizione in esame, non essendo indicato alcun riferimento catastale dei fondi attraversati dai viali in questione, né il contenuto oggettivo del peso imposto sopra ai fondi serventi per l'utilità di quello dominate, né alcuna specificazione in ordine alle modalità di esercizio della servitù di passaggio (carrabile o pedonale).
Per quanto sopra esposto, deve escludersi l'esistenza della servitù di passaggio per atto negoziale.

9. Occorre, a questo punto, verificare l'esistenza della pretesa servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia.
In proposito, la parte attrice ha dedotto che, prima dell'acquisto dell'appartamento da parte di
RI SI S.p.A., il fondo dominante e il fondo servente appartenevano alla medesima proprietaria e che, al momento dell'acquisto, esistevano opere visibili (viali delimitati da cipressi e lampioni, nonché da ingressi di accesso) destinate all'esercizio della servitù di passo.
Tanto chiarito, giova rammentare che i presupposti per costituzione di una servitù per destinazione del padre di famiglia sono ex art. 1062 c.c.: i) il possesso, da parte del medesimo proprietario, di due fondi o di un fondo, poi suddiviso in distinte porzioni, per effetto di un atto di alienazione volontario;
ii) la circostanza che l'originario proprietario abbia stabilito fra i due fondi un rapporto di servizio ponendo o lasciando sugli stessi cose ed opere idonee a rivelare l'asservimento di uno all'altro; iii) la permanente apparenza dello stato di asservimento;
iv)
l'esistenza di tale relazione di servizio al momento in cui i due fondi cessano di appartenere all'unico proprietario;
v) l'assenza di una disposizione contraria alla nascita della servitù (cfr. Cass. civ. n. 1682/2009; Cass. civ. n. 24849/2005).
Nel caso di specie, dall'atto di compravendita stipulato in data 23.5.2008 a rogito del Notaio
[...] di Cortona rep. n 146808, racc. n. 19883, emerge che il complesso immobiliare “Villa Per_1
Petrischio” apparteneva prima dell'acquisto da parte di RI SI interamente ad un'unica proprietaria, e nel momento in cui il fondo è stato diviso, l'accesso al Parte_3 resede - ove è situato l'appartamento oggi di proprietà dell'attrice – era garantito da un viale alberato principale e uno secondario. Inoltre, il CTU, nella relazione depositata in data 9.10.2024 ha descritto lo stato dei luoghi, anche con apposito elaborato grafico (all. 3 perizia) e documentazione fotografica (all. 2 perizia), confermando la presenza dei due viali “l'accesso principale (evidenziato da retinatura di colore giallo), è quello che si diparte dal cancello prospiciente a Via del Petrischio. Il primo tratto è rettilineo, ed è individuato da un viale inghiaiato delimitato da cipressi che si sviluppa sul terreno identificato dalla particella 37, terminando la sua percorrenza sul confine con la particella 2. In corrispondenza della particella 2, vi è una sorta di sentiero e/o tracciato in prosecuzione, (non propriamente
9 R.G. n. 2099/2021
rettilineo) dal quale, costeggiando la villa padronale e la piccola chiesa privata, si raggiunge l'area scoperta identificata dalla particella 4 subalterno 9, e da cui poi si accede agevolmente all'appartamento al piano primo di proprietà della […] L'accesso secondario (evidenziato da retinatura di Parte_1 colore viola) è quello che si diparte dalla strada vicinale della Rota e termina in corrispondenza di un cancello carrabile, oltre al quale si sviluppa un viale alberato insistente sulla particella 4. L'accesso secondario è identificato dalla particella 100”, nonché la loro presenza già al momento in cui è subentrata la proprietà di circostanza ribadita anche in sede risposta alle repliche dei Parte_3
CTU (all. 9 perizia “la localizzazione/conformazione degli accessi è rimasta immutata nel tempo, cioè da quanto la Sig.ra è divenuta proprietaria”). Parte_3
Ciò premesso, deve, tuttavia, rilevarsi che la costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia è un acquisto a titolo originario che avviene “ope legis per il fatto che, al momento della separazione dei fondi o del frazionamento dell'unico fondo, vi siano opere o segni manifesti ed inequivoci di una situazione oggettiva di subordinazione o di servizio, che integri de facto il contenuto proprio di una servitù, indipendentemente da qualsiasi volontà, tacita o presunta, dell'unico proprietario nel determinarla o nel mantenerla” (Cass. civ. n. 4646/2024). Le opere e i segni visibili devono dunque rilevare in modo non equivoco l'esistenza del peso gravante sul fondo servente, in modo da rendere manifesto che non si tratta di attività compiuta in via precaria, bensì di preciso onere a carattere stabile. Ne consegue che “non è sufficiente l'esistenza di una strada o di un percorso idonei allo scopo, ma è essenziale che essi mostrino di essere stati posti in essere al preciso fine di dare accesso attraverso il fondo preteso servente a quello preteso dominante, ossia è necessario un "quid pluris", rispetto alla mera esistenza di un percorso o di una strada, che dimostri la loro specifica destinazione all'esercizio della servitù” (Cass. civ. n.
25355/2017).
Nel caso di specie, deve escludersi che l'esistenza dei viali fosse preordinata all'esercizio dell'invocata servitù di passaggio, in assenza ulteriori elementi volti a dimostrare la loro specifica destinazione all'esercizio della servitù da parte del proprietario dell'appartamento identificato dal subalterno 8, tanto più che lo stesso, benché appartenesse alla medesima proprietaria, era destinato all'alloggio del custode. A tal fine parte attrice nulla ha dedotto né provato, né ha richiesto prova testimoniale sul punto.
10. Esclusa la costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia occorre esaminare la domanda volta a costituire detta servitù coattivamente ex art. 1051 c.c.
Ai sensi dell'art. 1051 c.c., l'interclusione assoluta o relativa che legittima la costituzione della servitù coattiva di passaggio ricorre quando il fondo, privo di accesso alla via pubblica, è circondato da fondi altrui, situazione, questa, che giustifica l'imposizione del peso in re aliena e il diritto all'indennità in capo al titolare del fondo servente ex art. 1053 c.c.
10 R.G. n. 2099/2021
Quanto all'onere della prova, spetta al proprietario del fondo che chiede la costituzione della servitù coattiva dimostrare il fatto costitutivo della pretesa e cioè l'interclusione del suo fondo, spetta invece al proprietario del fondo su cui la servitù dovrà essere costituita eccepire e provare l'esistenza di un diritto di passaggio a favore del fondo intercluso e a carico di quelli che lo circondano che consenta l'uscita sulla pubblica via o la sufficienza dell'ampiezza del passaggio esistente per l'utilizzazione del fondo - configurando queste circostanze un fatto impeditivo della pretesa attorea (cfr. Cass. n. 11592/2004).
L'interclusione assoluta ricorre nel caso di specie, in quanto, esclusa la costituzione della servitù Part per atto negoziale e per destinazione del padre di famiglia, l'immobile di proprietà di risulta privo di sbocco sulla pubblica via.
L'esistenza dell'interclusione assoluta attribuisce dunque a parte attrice il diritto di ottenere il passaggio sul fondo del vicino.
La determinazione del luogo di esercizio della servitù va individuata alla stregua dei criteri di cui all'art. 1051 c.c., ossia in ragione della maggiore brevità dell'accesso alla pubblica via e del minore aggravio per il fondo servente. In ogni caso, il compito di accertare e determinare il luogo di esercizio della servitù spetta al giudice che, a tal fine, deve contemperare detti interessi (cfr. Cass. n.
8779/2020), tenuto conto che nell'applicazione degli artt. 1051 e 1052 c.c. deve aversi riguardo non tanto alla maggiore o minore lunghezza del percorso, bensì alla sua onerosità in rapporto alla situazione materiale e giuridica dei fondi, potendo dunque risultare meno oneroso un percorso più lungo, quando lo stesso sia già in gran parte transitabile (cfr. Cass. 25352/2016).
A tal riguardo, l'espletata CTU ha individuato due diverse possibili soluzioni per la costituzione della servitù. Il primo tracciato costituito da un primo tratto rettilineo insistente sulla particella 37 del foglio 276 per uno sviluppo di 190 ml e da un secondo tratto, insistente sul resede della villa padronale, identificato dalla particella 2 subalterno 1, per uno sviluppo 80 ml, per un totale di circa
810 mq;
il secondo, insistente sulla particella 100 del foglio 276, della lunghezza di circa 70 mq.
Il CTU, in particolare, ha concluso, indicando quale soluzione più adatta al caso in questione e comportante un minor svantaggio per i fondi interessati quella di far coincidere la costituenda servitù di passaggio con il secondo tracciato, in quanto “più breve e meno invasivo per il fondo servente”.
Le risultanze della CTU disposta nel presente procedimento appaiono logiche, congruamente motivate e frutto di una indagine analitica e completa, rispetto alla quale non si ravvisano criticità tali da non consentire di condividerne gli esiti.
Per quanto sopra rilevato, la costituzione di servitù coattiva di passaggio dovrà essere riconosciuta a favore dell'immobile censito al Catasto Fabbricati del Comune di Cortona al foglio 276, particella
11 R.G. n. 2099/2021
4, sub 8, a carico dell'area urbana censita al NCEU del Comune di Cortona al foglio 276 particella
100.
11. Accertata l'esistenza dei presupposti per la costituzione della servitù coattiva di passaggio ed individuato il luogo di esercizio della stessa, occorre determinare l'indennità spettante ai proprietari del fondo servente, ai sensi dell'art. 1053 c.c., la quale rappresenta un indennizzo risarcitorio da ragguagliare al danno cagionato al fondo servente. Invero, benché il convenuto,
, non si sia opposto alla costituzione della servitù sul tracciato secondario, si CP_1 rammenta che, ai sensi dell'art. 1059, co. 1, c.c., “la servitù concessa da uno dei comproprietari di un fondo indiviso non è costituita se non quando gli altri l'hanno anch'essi concessa unitamente o separatamente”.
Sul punto, si condividono i calcoli effettuati dal CTU, il quale, prendendo a riferimento il valore dell'area e considerato il numero delle unità immobiliari che utilizzano quel passaggio, ha individuato la cifra di euro 140,00.
12. Vanno infine respinte le domande proposte ai sensi dell'art. 96 c.p.c., non sussistendone i presupposti di legge.
13. In considerazione dell'esito del giudizio, si ritengono sussistenti i presupposti per disporre la compensazione integrale delle spese di lite tra le parti. Le spese di CTU, già liquidate con separato decreto, devono essere poste definitivamente a carico di tutte le parti, in misura tra loro paritaria.


P.Q.M.


Il Tribunale di Arezzo, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, eccezione e deduzione disattesa o assorbita, così provvede:
a) dichiara costituita ex art. 1051 c.c. la servitù di passaggio pedonale e carrabile a favore dell'immobile censito al NCEU del Comune di Cortona al foglio 276, particella 4, sub 8, a carico dell'area urbana censita al NCEU del Comune di Cortona al foglio 276 particella 100, consentendo l'accesso della particella interclusa alla strada pubblica;

b) condanna al pagamento in favore dei convenuti, a titolo di Parte_1 indennità per l'imposizione della servitù di passaggio, della somma di € 140,00;
c) rigetta le domande proposte ai sensi dell'art. 96 c.p.c.;
d) dichiara integralmente compensate tra le parti le spese di lite;

e) pone le spese di CTU, già liquidate con separato decreto, definitivamente a carico di tutte le parti, in misura tra loro paritaria.
Così deciso in Arezzo, in data 28 febbraio 2025
Il giudice
Leila Nadir Sersale
12