REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI ROVIGO
- SEZIONE CIVILE -
Il Tribunale di Rovigo, in composizione monocratica ed in persona del dott. Nicola Del Vecchio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 2214/2022 R.G.A.C., vertente tra
(C.F. ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F.: , rappresentata e difesa dall'Avv.to Tiziana Lionello (C.F.
[...] C.F._2
, elettivamente domiciliati presso lo Studio del proprio difensore, sito in C.F._3
IN, Viale del Popolo n. 6;
- attori -
e
, nato ad [...] l'[...], C.F. , residente in CP_1 C.F._4
IN (RO), Via Adige n. 12;
- convenuto contumace –
CONCLUSIONI
Per gli attori: come da note di trattazione scritta del 2.7.2024
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Si richiamano gli atti delle parti ed i verbali di causa per ciò che concerne lo svolgimento del processo e ciò in ossequio al disposto contenuto al n. 4 dell'art. 132 c.p.c., così come inciso dall'art. 45, comma
17, legge 18.6.2009, n. 69.
1. Con atto di citazione notificato il 2.11.2022, e Parte_1 Parte_2
hanno allegato che, con contratto preliminare di vendita stipulato in data 5.7.2021, ha CP_1
promesso in vendita agli odierni attori un fabbricato a uso civile abitazione in corso di costruzione, sito
1 in IN, via Valentino Brigato, foglio 4, mappali n. 76, 370, 594, 784, costituito da una villetta singola tutta su un piano composta da soggiorno, cucina, due camere da letto, due bagni e garage.
Segnatamente, gli attori hanno specificato che l'immobile è stato promesso in vendita “a corpo e non a misura, allo stato finito, con ogni annesso, accessorio e pertinenza, con tutti i diritti ed azioni, in particolare con limitazioni e obblighi portati dal Comune di IN (RO) con licenza edilizia n.
16/2015 e proroga”, per il prezzo di 175.000,00 euro, da corrispondere per stati di avanzamento dell'opera e con data di consegna del bene e rogito notarile della definitiva compravendita entro il
30.6.2022.
Gli istanti hanno dedotto di avere provveduto, in forza di quanto previsto dal contratto, al pagamento:
- in data 5.7.2021, contestualmente alla sottoscrizione del preliminare, di 2.000,00 euro;

- in data 16.8.2021, “entro 60 gg. dalla firma”, di 35.000,00 euro;

- in data 26.1.2022, “a tetto completato”, di 35.000,00 euro;

- in data 28.7.2022, “a pavimentazioni finite”, di 35.000,00 euro, per un totale di 107.000,00 euro.
Inoltre, gli attori hanno precisato che, proprio per far fronte a tali pagamenti, hanno acceso un finanziamento di 72.000,00 euro, della durata di tre mesi, ed un mutuo fondiario di complessivi
140.000,00 euro.
E ancora, il e la hanno allegato di avere acquistato mobili su misura del valore di Parte_1 Pt_2
10.538,47, che avrebbero dovuto essere consegnati e montati entro il mese di agosto 2022.
Secondo la ricostruzione degli attori, a seguito di un sopralluogo nel maggio 2022, gli stessi hanno riscontrato vizi e difformità dell'opera, segnalandole al convenuto affinché vi ponesse rimedio;
tuttavia, questi, nonostante i solleciti e le richieste, non solo non ha eseguito alcun intervento, ma non ha mai provveduto alla stipula del contratto definitivo, pur in presenza di specifica diffida.
Dunque, gli attori hanno dedotto che, a causa delle condotte del , hanno subito ingenti danni, in CP_1
quanto:
- hanno dovuto concordare con i venditori del mobilio una custodia onerosa dei beni;

- il è stato costretto a prorogare il contratto di locazione per il quale era stata già comunicata Parte_1
disdetta;
- scaduto il contratto di prefinanziamento, ne hanno dovuto trattare la rinegoziazione;

- l'attrice ha dovuto protrarre la permanenza nell'immobile in comproprietà con l'ex coniuge, che doveva essere locato a terzi dall'agosto 2022;

2 - entrambi versano in una condizione psicologica critica, in ragione della complessiva situazione, tale da determinare ulteriori costi per lo specialista cui si sono rivolti.
Nonostante la regolarità della notifica, il convenuto non si è costituito in giudizio, tanto che ne è stata dichiarata la contumacia con ordinanza dell'8.6.2023.
2. Gli attori hanno così precisato le conclusioni: “Voglia l'adito Tribunale, previa pronuncia, in via preliminare, allo stato degli atti, di sentenza parziale ex art. 2932 c.c.:
In via principale:
1) Accertato l'inadempimento del convenuto al contratto preliminare sottoscritto in CP_1
data 5/7/2021, pronunciare sentenza definitiva che produca gli effetti del contratto di compravendita non concluso, trasferendo, ex art. 2932 c.c., in favore di e Parte_1 Parte_2
la piena proprietà della villetta singola ad uso abitativo sita in via Valentino Brigato di
[...]
IN, con area circostante, così censita:
Comune di IN
Foglio 4, Mappale n. 76, seminativo, classe 2, mq. 770;
Foglio 4, Mappale 784, orto, classe U, mq. 1593;
Foglio 4, Mappale 594, area rurale, mq. 280;
Foglio 4, Mappale 370, area di fabbricato demolito, ente urbano di mq. 123, già censito a catasto fabbricati al foglio 4, mappale 370, cat. A/5, classe II, vani 4 (giusta variazione del 16/11/2016, pratica n. RO0053519, divisione e demolizione totale); l'immobile è composto da soggiorno, cucina, due camere da letto, due bagni e garage con area cortiliva circostante, così come indicato nella planimetria allegata al preliminare e con le finiture e gli impianti sempre indicati nelle schede allegate allo stesso preliminare (n. 1), sottoscritte dalle parti, condannando a consegnare agli CP_1
attori il bene immobile de quo immune da vizi, difetti, trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli, con tutte le certificazioni (di abitabilità, energetica, polizza fideiussoria decennale, ecc.) previste dalla legge e dal contratto;

2) Condannare al risarcimento, in favore di e CP_1 Parte_1 Parte_2
, dei danni, patrimoniali e non patrimoniali, patiti e patiendi dagli stessi in conseguenza
[...] dell'inadempimento del convenuto, che si indicano cautelativamente nell'importo di 68.000, o nella diversa somma, maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia, oltre agli interessi legali e bancari
(questi ultimi sulle sole somme oggetto di finanziamento bancario) e rivalutazione monetaria dai singoli pagamenti al saldo;

3 3) Operare le necessarie compensazioni tra il saldo-prezzo dovuto dagli attori al convenuto ed il controcredito per i danni vantati dai primi nei confronti del secondo, così come indicati nei precedenti punti, condannando al pagamento in favore degli attori stessi di ulteriori somme CP_1
eccedenti quella portata in compensazione, ovvero fissando un termine affinché i signori Parte_3
versino al convenuto il residuo saldo-prezzo risultante ancora dovuto dopo aver operato la
[...]
chiesta compensazione;

In via subordinata, qualora risulti, per qualunque motivo, oggettivamente impossibile statuire ai sensi dell'art. 2932 c.c.:
4) dichiarare la intervenuta risoluzione del contratto preliminare intercorso tra gli attori ed il convenuto, ingiungendo conseguentemente a la restituzione di tutte le somme allo stesso CP_1 versate dagli attori in adempimento del contratto preliminare con lo stesso intercorso, pari ad €
107.000,00, oltre agli interessi legali e bancari (sugli importi oggetto di finanziamento bancario) ed alla rivalutazione monetaria dalla data di ciascun pagamento al saldo;

5) condannare al risarcimento di tutti i danni, patrimoniali e non patrimoniali, patiti e CP_1 patiendi dagli attori in conseguenza dell'inadempimento del convenuto, che si indicano cautelativamente nell'importo di 68.000, o nella diversa somma, maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia, oltre agli interessi legali ed alla rivalutazione monetaria dai singoli pagamenti al saldo;

In ogni caso: 6) con vittoria di spese e compensi di causa”.
3. A questo punto, occorre verificare se rispetto alla domanda formulata dagli attori è possibile emettere sentenza costitutiva ai sensi dell'art. 2932 c.c..
Orbene, presupposto per la pronuncia della sentenza costitutiva a mente della citata norma è
l'inadempimento dell'obbligo a contrarre.
Nella specie, parte attrice ha allegato e provato di avere provveduto al pagamento di quanto dovuto entro i termini previsti dal contratto.
In particolare, è riscontrabile per tabulas che gli attori abbiano corrisposto al convenuto:
- contestualmente alla sottoscrizione del preliminare, in data 5.7.2021, 2.000,00 euro (Cfr. doc. n. 3);
- in data 16.8.2021 35.000,00 euro (Cfr. doc. 4);
- in data 26.1.2022, 35.000,00 euro (Cfr. doc. 4);
- in data 28.7.2022 35.000,00 euro (Cfr. doc. 4).
Inoltre, gli attori hanno documentato di avere invitato e diffidato il alla stipula del contratto CP_1
definitivo, tuttavia senza successo (Cfr. doc. 8, 9 e 10).
4 4. Ciò posto, ritenuto provato l'inadempimento del convenuto, non può tuttavia essere accolta la domanda ex art. 2932 c.c..
Infatti, secondo consolidata giurisprudenza di legittimità e di merito, in caso di contratto preliminare di vendita immobiliare di cosa generica, l'oggetto dello stesso può essere determinato attraverso atti e fatti storici esterni al negozio, anche successivi alla sua stipulazione, nella sola ipotesi in cui l'identificazione del bene da trasferire avvenga in sede di conclusione consensuale del contratto definitivo, e non quando, invece, afferisca ad una pronuncia giudiziale ex art. 2932 c.c., caso nel quale occorre che l'esatta individuazione dell'immobile, con l'indicazione dei confini e dei dati catastali, risulti dal preliminare, dovendo la sentenza corrispondere esattamente al contenuto del contratto, senza poter attingere da altra documentazione i dati necessari alla specificazione del bene oggetto del trasferimento (Cfr. ex multis Cass. Sez. 2 - , Sentenza n. 18681 del
09/07/2024; (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 21449 del 15/09/2017, Rv. 645553; Cass. Sez. 2, Sentenza n.
11874 del 07/08/2002, Rv. 556763 e Cass. Sez. 2, Sentenza n. 952 del 16/01/2013, Rv. 624973).).
Nel caso di specie, a ben vedere, sono diversi gli elementi ostativi all'accoglimento della domanda.
4.1 In primo luogo, sia dall'esame del contenuto del contratto, sia dalle difese sul punto svolte da parte attrice, si desume che il contratto in questione non consenta l'esatta individuazione dell'immobile, in quanto non contiene alcun riferimento ai confini e, inoltre, riporta dati catastali generici e non precisi.
Infatti, nel contratto si legge: “ cede e vende a e CP_1 Parte_1 Parte_2
che acquistano per sé o per persona da nominare un'abitazione sita in via Valentino Brigato a
[...]
IN (RO) foglio 4 mappale 76, mappale 370, mappale 594, mappale 784, villetta singola tutta su un piano (come da planimetria allegata) composta da: soggiorno cucina, due camere da letto, due bagni e garage” (Cfr. doc. n. 2).
Tale lacunosità, peraltro, è certamente nota agli attori, tanto che, all'udienza ex art. 183 c.p.c. del
15.2.2023, lo stesso difensore degli istanti ha dichiarato “che i beni da trasferirsi sono i seguenti, a precisazione di quanto già indicato nel contratto preliminare e nell'atto di citazione: foglio 4, mapp.
76, seminativo, classe 2, mq 770; foglio 4, mapp. 784, orto, classe U, mq 1593; foglio 4, mapp. 594, area rurale, mq 280; foglio 4, mapp. 370, area di fabbricato demolito, ente urbano di mq 123, già censito a catasto fabbricati al foglio 4, mapp. 370, cat. A/5, classe II, vani 4 (giusta variazione del
16.11.2016, pratica n. RO0053519, divisione e demolizione totale)” (Cfr. verbale dell'udienza del
15.2023).
5 Trattasi, con ogni evidenza, di dati non corrispondenti con quelli presenti nel contratto e, in gran parte, del tutto omessi nello stesso, ferma restando la totale assenza di riferimento ai confini.
4.2 Nondimeno, la precisazione della domanda formulata, a parere di questo giudicante, determina l'ulteriore elemento ostativo all'accoglimento della stessa, in quanto la sentenza costitutiva ex art. 2932
c.c., come detto, deve corrispondere esattamente al contenuto del contratto, senza poter attingere da altra documentazione i dati necessari alla specificazione del bene oggetto del trasferimento, né, di conseguenza, dall'indicazione del bene contenuta negli scritti difensivi.
Tali motivazioni sarebbero sufficienti ad impedire l'accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c..
4.3 Tuttavia, va ulteriormente evidenziato che l'art. 46 d. lgs 380/2001 stabilisce: “

1. Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria.”.
La Corte di legittimità a Sezioni unite ha stabilito che tale norma prevede una nullità cd “testuale”
(Cass. civ. SSUU n. 8230 del 22.03.2019), che si applica anche agli atti giudiziari che trasferiscono la proprietà immobiliare, quali le sentenze ex art. 2932 c.c.: “In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto preliminare di compravendita su di un immobile e su un terreno, è preclusa al giudice la possibilità di disporre il trasferimento coattivo della proprietà (o di altri diritti reali) in assenza, rispettivamente, della dichiarazione degli estremi della concessione edilizia relativa all''immobile e del certificato di destinazione urbanistica relativo al terreno, trattandosi di condizioni dell'azione, la cui mancanza è rilevabile d'ufficio.” (Cass. civ. sez. 2 n. 21721 del 27.08.2019).
Ebbene, si rileva che nel contratto preliminare de quo si fa riferimento alla “licenza edilizia” (rectius permesso a costruire) n. 116/2015 “E PROROGA”, rilasciate dal Comune di IN.
Sul punto, si osserva che parte attrice ha depositato copia del citato permesso di costruire, mentre non è rinvenibile in atti la pure citata proroga (Cfr. doc. n. 15).
In ogni caso, ciò che appare dirimente è la totale assenza del riferimento, nel testo del contratto preliminare, al certificato di destinazione urbanistica relativa al terreno oggetto del contratto stesso.
Dunque, per tutte le ragioni sopra espresse, l'accoglimento della domanda di trasferimento coattivo con sentenza è allo stato impossibile dal punto di vista giuridico e, di conseguenza, il rimedio azionato ex art. 2932 c.c. è da rigettarsi.
6 Al rigetto della domanda ex art. 2932 c.c. consegue, ai sensi dell'art. 2668, comma 2, c.c., l'ordine di cancellazione al competente Conservatore della trascrizione della relativa domanda giudiziale (Cfr. doc. n. 32).
5. Gli attori hanno svolto, in via subordinata, domanda di risoluzione del contratto preliminare di vendita.
La domanda è fondata.
Infatti, gli attori, come sopra esaminato, hanno fornito piena prova di avere corrisposto le somme concordate secondo le modalità e le cadenze pattuite nel contratto preliminare.
Dunque, gli istanti hanno provveduto al pagamento di tutto quanto dovuto sino al momento del completamento delle pavimentazioni e non può certamente essere agli stessi imputata la mancata corresponsione della ulteriore somma di euro 68.000,00, il cui pagamento sarebbe avvenuto al momento della stipula del contratto definitivo.
Al contrario, l'inadempimento del convenuto risulta essere connotato da una gravità tale da giustificare la risoluzione del contratto.
Infatti, gli attori, sebbene lamentata l'esistenza di vizi, hanno comunque manifestato la volontà di stipula del contratto definitivo, tanto da avere sollecitato in più occasioni il in tal senso, sino a CP_1
formalizzare una diffida ad adempiere (Cfr. doc. da 8 a 10).
Nonostante le richieste degli odierni attori, il è rimasto inerte e non ha consentito di addivenire CP_1
alla stipula del contratto definitivo, né ha fornito plausibili giustificazioni rispetto a tale contegno, tenuto conto della ingente somma già corrisposta in suo favore dal e dalla , per un Parte_1 Pt_2
totale di 107.000,00 euro.
Dunque, alla espressa volontà degli attori di addivenire alla stipula del definitivo, il ha tenuto una CP_1
condotta ingiustificata ed inadempiente, con riferimento allo specifico obbligo di stipula del definitivo, al quale si è inopinatamente sottratto, realizzando in tal modo un grave inadempimento al medesimo imputabile, idoneo a giustificare la risoluzione del contratto.
6. Di conseguenza, risolto il titolo contrattuale, il convenuto è tenuto alla restituzione delle somme percepite in forza dello stesso.
Come noto, in caso di risoluzione per inadempimento di un contratto, le restituzioni a favore della parte adempiente non ineriscono ad un'obbligazione risarcitoria, derivando dal venir meno, per effetto della pronuncia costitutiva di risoluzione, della causa delle reciproche obbligazioni, e, quando attengono a somme di danaro, danno luogo a debiti non di valore, ma di valuta, non soggetti a rivalutazione
7 monetaria, se non nei termini del maggior danno rispetto a quello ristorato con gli interessi legali di cui all'art. 1224 c.c. che va, peraltro, provato dal richiedente (Cass. Sez. 2 -, Sentenza n. 14289 del
04/06/2018).
E ancora, ai sensi dell'art. 1458 c.c., alla risoluzione del contratto consegue sia un effetto liberatorio, per le obbligazioni che ancora debbono essere eseguite, sia un effetto restitutorio, per quelle che siano, invece, già state oggetto di esecuzione ed in relazione alle quali sorge, per l'"accipiens", il dovere di restituzione, anche se le prestazioni risultino ricevute dal contraente non inadempiente. Se tale obbligo restitutorio ha per oggetto somme di denaro, il ricevente è tenuto a restituirle maggiorate degli interessi calcolati dal giorno della domanda di risoluzione e non da quello in cui la prestazione pecuniaria venne eseguita dall'altro contraente (Cass. Sez. 1 - , Ordinanza n. 6911 del 20/03/2018).
L'effetto retroattivo della risoluzione comporta le restituzioni delle somme versate in esecuzione del contratto il cui vincolo è stato sciolto, motivo per cui va accolta la domanda restitutoria della caparra confirmatoria e delle somme corrisposte a titolo di acconto sul prezzo, per un totale di 107.000,00 euro.
Infine, non deve essere operata alcuna rivalutazione sulle somme sopra indicate, in quanto inerenti a debiti di valuta: sia la caparra confirmatoria sia l'acconto hanno ad oggetto, sin dal loro sorgere, il pagamento di una somma di denaro.
A tal proposito, la Suprema Corte ha avuto modo di precisare che l'obbligazione del venditore di restituire al compratore la somma ricevuta a titolo di prezzo, in conseguenza della risoluzione giudiziale del contratto per inadempimento, configura un debito di valuta, avente ad oggetto l'originaria prestazione pecuniaria, del tutto distinto dal risarcimento del danno spettante, in ogni caso, all'adempiente. Non si può, dunque, procedere alla rivalutazione automatica della somma dovuta in restituzione, ma della svalutazione monetaria dovrà tenersi conto nella liquidazione dei danni derivanti dalla mancata disponibilità di quella somma (Cfr. Cassazione civile sez. III, 12/03/2014, n.5639).
7. Gli attori hanno poi formulato domanda di condanna del convenuto al risarcimento dei danni patiti.
Più specificamente, gli istanti hanno dedotto di avere subito un danno patrimoniale (danno emergente), corrispondente a:
- alla necessità di sostenere dei costi per la custodia onerosa dei mobili acquistati;

- ai costi sostenuti per la locazione degli immobili da destinare ad uso abitativo;

- ai costi sostenuti per il contratto di prefinanziamento ed il mutuo;

- ai costi sostenuti per la terapia specialistica in ragione della riscontrata sindrome ansioso-depressiva.
8 7.1 In primo luogo, giova evidenziare come non appaia del tutto chiara l'identificazione del lamentato danno relativo ai mobili su misura acquistati dagli attori.
Infatti, nell'atto introduttivo è stata allegata la circostanza relativa all'acquisto del mobilio e sono stati depositati i documenti comprovanti le proposte di acquisto sottoscritte da (Cfr. Parte_1
doc. n. 6).
Dall'esame degli scritti difensivi, ed in particolare dell'atto di citazione, si desume che gli attori non abbiano inteso individuare il danno patito con il costo sostenuto per l'acquisto, del cui pagamento peraltro non è stata fornita prova, bensì con il costo di “custodia retribuita”, determinato dall'impossibilità di ricevere in consegna i beni presso la nuova abitazione.
Ebbene, il Tribunale reputa che non sia stata fornita alcuna prova del danno in questione, invero genericamente dedotto.
Infatti, non è stata riscontrata l'esistenza di un accordo con il venditore dei mobili, relativa ad un deposito od a una custodia onerosa dei beni, né, e tanto appare dirimente, sono stati comprovati i costi effettivamente sostenuti a tal fine.
Dunque, sul punto la domanda va rigettata.
7.2 Gli attori hanno poi lamentato di essere stati costretti a sostenere il pagamento di canoni di locazione, attesa l'impossibilità di usufruire dell'immobile promesso in vendita e che sarebbe stato destinato ad abitazione.
In particolare, va precisato che tale domanda è riferibile esclusivamente al il quale ha Parte_1
dedotto di essere stato costretto a prorogare il contratto di locazione, per il quale aveva già comunicato la disdetta, proprio in ragione dell'inadempimento del convenuto.
Ebbene, l'attore si è limitato a depositare copia del contratto di locazione ad uso abitativo stipulato nel
2018, relativo ad immobile sito in Porto Viro (Cfr. doc. n. 30).
In disparte ogni considerazione in ordine alla mancata prova della registrazione del contratto, ciò che rileva è che non è stata fornita prova non solo della disdetta, ma anche della proroga o del rinnovo dello stesso.
Ciò posto, va comunque rilevato che il ha prodotto copia del pagamento dei canoni di Parte_1
locazione relativi ai mesi di agosto, settembre ed ottobre 2022.
Si tratta, con ogni evidenza, di mensilità successive al termine fissato nel contratto preliminare per la stipula del contratto definitivo (giugno 2022) e, dunque, per l'immissione nel possesso dell'immobile oggetto dello stesso (Cfr. doc. n. 11).
9 Dunque, può ritenersi provato che i costi di locazione effettivamente sostenuti dal nei limiti Parte_1
sopra indicati, in quanto supportati da riscontro probatorio, sono causalmente riferibili all'inadempimento del convenuto.
De iure, va condannato al pagamento, in favore di , della somma di CP_1 Parte_1
euro 1.350,00, oltre rivalutazione ed interessi, secondo i criteri di seguito meglio indicati.
La somma di 1.350,00, tenuto conto del momento in cui si è realizzato il danno, va rivalutata all'attualità e, all'esito di tale operazione, va quantificata in euro 1.385,00 (rivalutata da ottobre 2022).
Essendo state espresse le somme di cui sopra in valori già attuali, quanto agli interessi va richiamato l'orientamento assunto dalla Suprema Corte, la quale, con una decisione delle Sezioni Unite (v. Cass.
17.2.1995 n. 1712, ma la medesima posizione è stata assunta anche in epoca ancor più recente) ha posto fine ad un contrasto da tempo esistente in ordine alle modalità di calcolo di tali accessori nella ipotesi di pronuncia risarcitoria da illecito.
È stato infatti statuito che, in tema di risarcimento del danno da illecito extracontrattuale, se la liquidazione viene effettuata con riferimento al valore del bene perduto dal danneggiato all'epoca del fatto illecito, espresso in termini monetari che tengono conto della svalutazione monetaria intervenuta fino alla data della decisione definitiva, è dovuto anche il danno da ritardo e, cioè, il lucro cessante provocato dal ritardato pagamento della suddetta somma, che deve essere provato dal creditore;
tuttavia, detta prova può essere data e riconosciuta dal Giudice secondo criteri presuntivi ed equitativi e, quindi, anche mediante l'attribuzione degli interessi ad un tasso stabilito valutando tutte le circostanze oggettive e soggettive inerenti alla prova del pregiudizio subito per il mancato godimento nel tempo del bene o del suo equivalente in denaro. Se quindi il Giudice adotta, come criterio di risarcimento del danno da ritardato adempimento quello degli interessi, fissandone il tasso, mentre è escluso che questi ultimi possano essere calcolati alla data dell'illecito sulla somma liquidata per il capitale, rivalutata definitivamente, è consentito invece effettuare il calcolo con riferimento ai singoli momenti (da determinarsi in concreto secondo le circostanze del caso) con riguardo ai quali la somma equivalente al bene perduto si incrementa nominalmente in base agli indici prescelti di rivalutazione monetaria, ovvero ad un indice medio.
Sulla base di tali considerazioni i convenuti dovranno corrispondere all'attore, gli interessi al tasso legale inizialmente calcolati sull'importo di euro 1.350,00, (importo corrispondente a quello risultante dalla "devalutazione", in base agli indici ISTAT, all'ottobre 2022, quale momento in cui l'inadempimento ha cagionato il danno, stante l'obiettiva difficoltà di far riferimento ad un momento
10 diverso, di quelli testé liquidati all'attualità) e, quindi, anno per anno, a partire dall'ottobre 2023 e fino al momento della presente decisione, sulle somme di volta in volta risultanti dalla rivalutazione di quelle sopra precisate, così come indicato in dispositivo.
7.3 Gli attori hanno poi lamentato di essere stati costretti a far fronte ai costi connessi al contratto di prefinanziamento di 72.000,00 euro della durata di mesi tre e di mutuo fondiario di euro 140.000,00, entrambi stipulati per la corresponsione delle somme pattuite con il . CP_1
Ebbene, con riferimento a tale dedotta voce di danno, non può non rilevarsi una certa genericità assertiva, atteso che nell'atto introduttivo è stato fatto riferimento a “trattative per la rinnovazione” del contratto di prefinanziamento e, dunque, ad “intuibili costi ancora da determinare”.
Successivamente, con nota di deposito di documenti del 14.4.2023, la difesa di parte attrice, producendo ulteriore documentazione, ha precisato di produrre: “documentazione bancaria che prova come gli attori siano stati diffidati, in data 7/3/2023, dalla al rientro immediato di una parte CP_2 ingente della esposizione contratta per l'acquisto della casa - pari ad € 41.461,55 – versati in data
29/3/2023 (ricorrendo a prestiti di parenti e amici). Vengono altresì prodotti la proposta/contratto di prestito chirografario formalizzata dalla il 22/3/2023, per la rimanente somma prefinanziata, CP_2 pari ad € 40.000,00, con un tasso bancario dell'8,71% per mesi 120 (alla scadenza dei quali sarà versata alla banca la somma complessiva di € 59.233,00). A dimostrazione del danno da “interessi bancari” patito dagli attori, si allega la proposta di contratto di mutuo ipotecario datato 26/7/2022 che la avrebbe praticato agli stessi se avessero conseguito, entro i termini contrattuali, la CP_2 proprietà della casa de qua, con un tasso del 2,20% (su un totale di prestito pari ad € 140.000. Si allegano, infine, le polizze assicurative obbligatorie sull'importo di € 40,000 finanziato, i cui costi ammontano a complessivi € 235,00 annui per 10 anni”.
Giova precisare che, a parere di questo giudice, trattasi di precisazioni ammissibili, in quanto, sebbene rese al di fuori degli atti tipici del processo a cognizione ordinaria, sono comunque state dedotte prima dello spirare delle preclusioni di rito, atteso che ben avrebbero potuto essere indicate nella memoria n.
1 ex art. 183 c.p.c..
Poste tali premesse, è necessario compiere uno sforzo interpretativo in ordine alle allegazioni ed ai documenti prodotto, al fine di verificare quali siano i rapporti contrattuali effettivamente intrattenuti dagli attori con la . CP_2
Nell'atto introduttivo si fa riferimento ad un prefinanziamento di 72.000,00 euro della durata di mesi tre e un mutuo fondiario di euro 140.000,00, asseritamente chiesto ed ottenuto dagli attori.
11 Il documento n. 5, indicato come comprovante la circostanza, in realtà corrisponde alla sola
“RICHIESTA DI AFFIDAMENTO” rivolta a e datata 7.7.2022, ed è priva di qualsivoglia CP_3 riferimento all'accettazione della richiesta ed alle condizioni eventualmente applicate.
In data 14.4.2023, gli attori hanno poi depositato copia di proposta di “prodotti bancari”, datata
7.7.2022, con la quale la Banca ha offerto la stipula del contratto relativo al prodotto denominato
”, in cui sono indicati anche tassi di interesse e spese, oltre alle somme oggetto del pre- Parte_4
finanziamento e del mutuo fondiario (cfr. doc. n. 24).
Tuttavia, gli attori non hanno depositato documenti comprovanti l'effettiva stipula del contratto alle condizioni indicate nella proposta, sebbene dalla complessiva lettura degli atti e dei documenti risulti che un contratto di mutuo è stato poi stipulato con la banca, come di seguito esaminato.
In questa prospettiva, appare insufficiente ai fini voluti il deposito di copia del messaggio di posta elettronica, inviato da dipendente della nella quale vengono CP_4 Parte_5 semplicemente riportate le condizioni relative al tasso di interesse “deliberate” il 28.7.2022 (Cfr. doc.
n. 33).
Come detto, difetta la sufficiente prova della stipula del contratto e dei costi effettivamente sostenuti dagli attori, i quali avrebbero dovuto e potuto documentarli quantomeno mediante il deposito del contratto, che, come noto, è connotato da forma scritta ad substantiam ex art. 117 T.U.B., nonché del riscontro delle somme erogate in proprio favore e di quelle restituite alla Banca.
Tali lacune assertive e probatorie non possono essere sanate mediante la pure richiesta C.T.U..
Come noto, la consulenza tecnica d'ufficio non è mezzo istruttorio in senso proprio, avendo la finalità di coadiuvare il giudice nella valutazione di elementi acquisiti o nella soluzione di questioni che necessitino di specifiche conoscenze. Ne consegue che il suddetto mezzo di indagine non può essere utilizzato al fine di esonerare la parte dal fornire la prova di quanto assume, ed è quindi legittimamente negata qualora la parte tenda con essa a supplire alla deficienza delle proprie allegazioni o offerte di prova, ovvero di compiere una indagine esplorativa alla ricerca di elementi, fatti o circostanze non provati (Cass. Sez. 6 - 1, Ordinanza n. 30218 del 15/12/2017; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 212 del
11/01/2006).
Tuttavia, gli attori non hanno depositato documenti comprovanti l'effettiva stipula del contratto alle condizioni indicate nella proposta, sebbene dalla complessiva lettura degli atti e dei documenti risulti che un contratto di mutuo è stato poi stipulato con la banca.
12 Infatti, gli istanti hanno prodotto documento indicato come “contratto di mutuo chirografario”, ma che in realtà corrisponde a diverso contratto di finanziamento, avente importi e condizioni diverse da quello sopra esaminato.
Nondimeno, si rileva che gli attori hanno depositato copia di messaggio di posta elettronica ricevuto dalla Filiale di di Chioggia, da cui si desume che tale ultimo contratto di finanziamento Parte_5 appare essere stato verosimilmente stipulato per rientrare dell'esposizione debitoria relativa al precedente pre-finanziamento (Cfr. doc. n. 25).
In ogni caso, è d'uopo precisare che parte attrice non ha fornito una chiara ricostruzione degli eventi relativa ai rapporti contrattuali con la banca, ragione per cui le valutazioni da assumersi in punto di risarcimento del danno non potranno che partire dai presupposti in fatto come sopra ricostruiti da questo giudicante.
Orbene, in via del tutto preliminare, si osserva come non è riscontrabile la riferibilità causale tra la condotta del convenuto e la manifestatasi difficoltà degli attori di far fronte agli obblighi assunti nei confronti dell'istituto di credito.
Infatti, se è vero che gli attori hanno stipulato il contratto di mutuo per sostenere i costi di acquisto dell'immobile, dall'altro non può trascurarsi che, anche qualora avessero ottenuto la disponibilità dell'immobile, la situazione non sarebbe mutata, atteso che avrebbero comunque dovuto far fronte alla corresponsione di quanto dovuto in favore della Banca.
Diversamente, invece, è a dirsi con riferimento ai costi connessi al contratto di mutuo e, di conseguenza, ai maggiori costi complessivamente sostenuto dagli attori nell'ambito dei rapporti contrattuali con la Banca: infatti, gli istanti, con ogni evidenza, hanno stipulato il contratto con la sola finalità di avere a disposizione liquidità per acquistare l'immobile.
In particolare, dall'esame dell'unico contratto depositato in forma integrale, si ricava che gli attori hanno sostenuto costi pari a:
- 450,00 euro di costi una tantum e spese periodiche non comprese nella rata;

- 19.233,39 euro di costi connessi al finanziamento, interessi compresi (somma ottenuta dalla differenza tra costo totale del credito ed i 40.000,00 euro erogati dalla;
CP_3
- polizza assicurativa di 230,00 euro annui, per cinque anni, durata del piano di rientro, per un totale di
1.150,00 euro (Cfr. doc. n.25).
In definitiva, il va condannato al pagamento della somma totale di 20.833,39 euro, a titolo di CP_1
risarcimento del danno, in favore degli attori in solido.
13 Sulla scorta dei principi sopra richiamati, il convenuto dovrà corrispondere agli attori, gli interessi al tasso legale inizialmente calcolati sull'importo di euro 20.444,94, (importo corrispondente a quello risultante dalla "devalutazione", in base agli indici ISTAT, al marzo 2023, quale momento in cui l'inadempimento ha cagionato il danno, ossia la stipula del piano di rientro, stante l'obiettiva difficoltà di far riferimento ad un momento diverso, di quelli testé liquidati all'attualità) e, quindi, anno per anno,
a partire dal marzo 2024 e fino al momento della presente decisione, sulle somme di volta in volta risultanti dalla rivalutazione di quelle sopra precisate, così come indicato in dispositivo.
Per mera completezza, giova precisare che non osta al riconoscimento del risarcimento del danno sopra esaminato, sebbene lo stesso si sia concretizzato in corso di causa.
Infatti, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che. in tema di risarcimento dei danni, il principio generale della immodificabilità della domanda originariamente proposta è derogabile soltanto nel caso di riduzione della domanda, nel caso di danni incrementali (quando il danno originariamente dedotto in giudizio si sia ulteriormente incrementato nel corso dello stesso, ferma l'identità del fatto generatore) e nel caso di fatti sopravvenuti, quando l'attore deduca che, dopo il maturare delle preclusioni, si siano verificati ulteriori danni, anche di natura diversa da quelli descritti con l'atto introduttivo. (In applicazione del principio, la S.C., con riferimento ad un giudizio di risarcimento dei danni da inadempimento di un contratto di somministrazione, ha affermato che l'allegazione - con la seconda memoria ex art. 183 c.p.c. - dell'interruzione del servizio in una data, ulteriore e diversa da quelle descritte nell'atto introduttivo, costituiva un inammissibile ampliamento della domanda, trattandosi della deduzione di un diverso ed ulteriore fatto generatore di inadempimento e non di un ulteriore danno eziologicamente connesso con le condotte inadempienti denunciate con il medesimo atto) (Cfr. Cass. Sez. 3 - , Ordinanza n. 2533 del 26/01/2024).
7.4 Gli attori hanno poi dedotto che la , in ragione dell'inadempimento del convenuto, non ha Pt_2 potuto stipulare contratti di locazione in relazione all'immobile di cui è comproprietaria, essendo stata costretta a permanere nello stesso, data l'indisponibilità dell'abitazione oggetto del contratto preliminare di vendita;
ciò avrebbe determinato la mancata percezione dei canoni di locazione, pari a
700,00 euro mensili (lucro cessante).
A tal proposito, l'attrice ha depositato il contratto con cui ha conferito incarico all'Agenzia
Immobiliare Romea ed è stato dato mandato alla predetta agenzia di reperire un locatore dell'immobile di cui è comproprietaria (Cfr. doc. n. 13).
14 Ebbene, è sufficiente evidenziare che l'attrice non ha fornito prova di avere ricevuto concrete offerte dalla citata agenzia, in relazione alla possibile stipula di un contratto di locazione, ragione per cui neppure appare astrattamente configurabile il danno, comunque genericamente dedotto dall'istante.
7.5 E ancora, il e la hanno allegato che, a causa dell'inadempimento del , Parte_1 Pt_2 CP_1
hanno patito ansia, stress e delusione, tale da cagionare in entrambi una sindrome ansioso-depressiva reattiva, la quale ha determinato la necessità per entrambi di avvalersi di uno specialista, con i conseguenti costi.
In primo luogo, è opportuno precisare che, dal tenore delle difese svolte si ricava che parte attrice non ha inteso ottenere il risarcimento del danno patrimoniale, consistente nei costi sostenuti per il pagamento dello specialista cui entrambi si sono rivolti.
Sul punto, appaiono inequivoche le deduzioni contenute nell'atto introduttivo e non ulteriormente precisate entro le preclusioni di rito: “Gli attori, per tentare di contenere l'ansia, la rabbia, la delusione, nel vedere disattese le loro legittime aspettative di avvio della convivenza, nella casa che avevano desiderato e scelto, hanno dovuto chiedere aiuto ad una specialista, che li sta supportando in questa fase (v. All. n. 14) e che ha comunque riscontrato in entrambi una sindrome ansioso-depressiva, reattiva, che necessita di un percorso di sostegno continuativo per almeno un anno, con intuibili ulteriori costi (€ 3.840 ciascuno, oltre alle spese di certificazione, pari ad € 204 ciascuno)” (Cfr. atto di citazione, pag. 5).
Nessuna precisazione è stata resa nella memoria n. 1 ex art. 183 c.p.c., momento di maturazione delle preclusioni di rito, salvo poi, tardivamente ed inammissibilmente, prospettare l'esistenza di un danno biologico nella memoria n. 2 ex art. 183 c.p.c. e nella comparsa conclusionale.
In sostanza, la domanda svolta attiene anche in tal caso di un danno emergente, rispetto al quale, tuttavia, non è stata fornita alcuna prova.
In via del tutto assorbente, è sufficiente evidenziare come non sia emersa prova del nesso causale tra il dedotto stato di prostrazione delle parti e la condotta del . CP_1
Sul punto, è sufficiente rilevare che l'intera pretesa degli attori si fonda su un certificato rilasciato dalla dott.ssa , la quale, a ben vedere, ha descritto la condizione delle parti senza compiere Persona_1
specifico approfondimento circa le effettive cause delle stesse, essendosi limitata a riportare quanto riferito dagli odierni attori in ordine alle ragioni del rispettivo malessere.
Inoltre, non è stata fornita prova certa dei costi sostenuti.
Infatti, gli attori hanno depositato:
15 - copia di mero preavviso di fattura, senza in alcun modo documentare l'avvenuto pagamento delle somme (cfr. doc. n. 14);
-copia di due scontrini, di cui solo uno contenente il riferimento ad una ricetta medica, tuttavia contraddistinta da numero diverso da quelle depositate (cfr. doc. n. 22).
Dunque, la domanda va sul punto rigettata.
8. Per mera completezza, giova evidenziare che non avrebbero condotto a diverso esito le istanze istruttorie non ammesse, comunque da ritenersi inammissibili per le ragioni già espresse con ordinanza del 12.2.2024, da intendersi ivi richiamate.
9. Con riferimento alle determinazioni da assumersi ai sensi degli artt. 91 e ss. c.p.c., il convenuto, sebbene contumace, è risultato comunque soccombente rispetto alla domanda di risoluzione del contratto e di condanna alla restituzione delle somme corrisposte dagli attori.
Dunque, le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano, come da dispositivo, ai sensi del D.M.
n. 55 del 2014, tenuto conto dell'attività in concreto svolta, nonché dal valore della controversia.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, così provvede:
• RIGETTA la domanda ex art. 2932 c.c.;
• ORDINA al Conservatore dei RR.II. (Ufficio provinciale di Venezia territorio, servizio di pubblicità immobiliare di Chioggia) di cancellare la trascrizione della domanda giudiziale introduttiva della presente causa di cui alla nota reg. gen. N. 6870, reg. part. n. 4973, presentazione n. 2 del 14.11.2022;
• DICHIARA la risoluzione del contratto stipulato in data 5.7.2021 tra , Parte_1
e , per inadempimento della parte convenuta;
Parte_2 CP_1
• CONDANNA alla restituzione, in favore degli attori, in solido, della somma di CP_1
euro 107.000,00, oltre interessi legali ex art. 1284, comma 4, c.c. dal momento della domanda fino al saldo;

• ACCOGLIE per quanto di ragione la domanda di risarcimento del danno e, per l'effetto, condanna al pagamento: CP_1
- in favore di , della somma di euro 1.385,00, oltre interessi al tasso legale Parte_1 inizialmente calcolati sull'importo di euro 1.350,00, e, quindi, anno per anno, ed a partire dall'ottobre 2023 e fino al momento della presente decisione, sulla somma di volta in volta
16 risultante dalla rivalutazione di quella sopra precisata;
ciò oltre ai successivi interessi al tasso legale sull'importo totale così risultante al momento testé indicato sino al saldo;

- in favore degli attori, in solido, della somma di euro 20.833,39, oltre interessi al tasso legale inizialmente calcolati sull'importo di euro 20.444,94, e, quindi, anno per anno, ed a partire dall'ottobre 2023 e fino al momento della presente decisione, sulla somma di volta in volta risultante dalla rivalutazione di quella sopra precisata;
ciò oltre ai successivi interessi al tasso legale sull'importo totale così risultante al momento testé indicato sino al saldo;

• RIGETTA le ulteriori domande svolte dagli attori;

• CONDANNA il convenuto al pagamento, in favore degli attori, in solido, delle spese di lite, liquidate in euro 800,30 per spese vive ed euro 9.142,00 per compensi, oltre rimborso spese forfetarie al 15%, I.V.A. e C.p.A. come per legge.
Così deciso in Rovigo, il 14.2.2025
Il Giudice
Dott. Nicola Del Vecchio
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