N. R.G. 4940/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di COSENZA
Prima Sezione Civile in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Manuela Gallo
ha emesso la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile di primo grado iscritta al n. 4940 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2019, trattenuta in decisione all'udienza del 12 dicembre 2024, con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. e vertente
TRA
, in persona del legale rappresentante pro-tempore, Parte_1
rappresentata e difesa dall' avv. Mario Chieffallo;

Attrice
E
rappresentato e difeso dall'avv. Francesco Gelsomino;
Controparte_1
E
, rappresentato e difeso dall'avv. Filippo Saverio Folino;
Controparte_2
Convenuti
OGGETTO: mediazione immobiliare

CONCLUSIONI: come in atti.
Svolgimento del processo
Con atto di citazione ritualmente notificato, l' Parte_2
ha convenuto in giudizio e per sentirli condannare al
[...] CP_3 Controparte_2
pagamento, in solido, della provvigione dovuta per l'attività di mediazione asseritamente espletata per pagina 1 di 7 la compravendita dell'appartamento sito in Rende alla via Verdi, piano terzo, scala A individuato in catasto al foglio 32, particella 849, sub 31, categoria A/2, venditore ed acquirente CP_3
, nonché della penale che si assume dovuta dal venditore per la violazione Controparte_2 dell'obbligo di esclusiva previsto nell'incarico di mediazione.
In particolare l'agenzia attrice ha dedotto come segue: in data 28 aprile 2015 le ha CP_3
conferito incarico di mediazione “in esclusiva” per la vendita del predetto immobile in Rende (cfr all.
1); la durata dell'incarico era di sei mesi con rinnovo automatico per altri sei mesi salvo revoca da parte del proprietario dell'immobile, revoca però mai intervenuta (art. 2 dell'incarico); l'incarico è stato conferito “in esclusiva”, nella specie il venditore si è obbligato a non vendere l'immobile mediante altre agenzie, direttamente o per interposta persona per tutto il periodo di durata del contratto;
in ipotesi di violazione del patto di esclusiva era prevista la risoluzione del contratto ed il pagamento da parte del venditore di una penale di entità pari alla provvigione, ossia del 3 % del prezzo di vendita (art. 9 dell'incarico); in data 16.01.2019 ha visionato l'immobile per il tramite di personale Controparte_2 dell'agenzia immobiliare e firmato apposita scheda visita (cfr all. 2 all'atto di citazione); successivamente, in data 01.02.2019, il proprietario ha venduto l'appartamento CP_3
direttamente a mediante stipula di atto notarile, all'insaputa dell'agente immobiliare Controparte_2
e senza riconoscergli alcuna provvigione;
neppure l'acquirente ha provveduto al pagamento della provvigione all'agente immobiliare;
spetta, pertanto, al mediatore la somma di euro 3.450 + Iva a titolo di provvigione, pari al 3% del prezzo accettato per la conclusione della compravendita come indicato nel contratto di mediazione, nonché l'ulteriore somma di euro 3.450,00 a titolo di penale per la violazione dell'obbligo di esclusiva, in misura pari a quella della provvigione ex art. 9 del contratto;
ha precisato l'agenzia attrice di aver richiesto in data 08.04.2019 il pagamento delle provvigioni all'acquirente e al venditore in solido per l'importo totale di € 6.900,00, come da nota allegata in atti;
dopo aver costituito in mora i convenuti ed essendo andato deserto il tentativo di mediazione assistita, ha agito in giudizio per sentire accogliere le seguenti conclusioni: “Voglia il Tribunale adito, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione respinta, condannare il sig. e il sig. CP_3 CP_2
, in solido tra loro, al pagamento in favore della attrice, della somma complessiva di €
[...] Pt_3
6.900,00 + iva per le causali in narrativa, o della somma che sarà ritenuta di giustizia, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria come per legge. Con vittoria di spese e compensi di causa”.
Si è costituito in giudizio contestando l'avversa domanda e segnatamente Controparte_2
eccependo l'insussistenza di alcun accordo contrattuale a fondamento della pretesa creditoria azionata nei suoi confronti, attesa la sua estraneità al rapporto intercorso fra il venditore e l'agenzia immobiliare pagina 2 di 7 in virtù del conferimento dell'incarico di mediazione nell'anno 2015. Ha eccepito pertanto la propria carenza di legittimazione passiva e chiesto preliminarmente di essere estromesso dal giudizio. Nel merito ha contestato l'avversa domanda negando alcun contributo determinante dell'agente per la conclusione della vendita e deducendo di essere entrato in contatto con il venditore in via autonoma così come in via autonoma si erano svolte le trattative. Tanto premesso, il convenuto ha così concluso:
“in via principale, accertarsi e dichiararsi la carenza di legittimazione passiva del e, per CP_2
l'effetto, ordinarsi l'estromissione di questi dal procedimento;
- in via subordinata, nella denegata ipotesi in cui non fosse ordinata l'estromissione; nel merito, accertare e dichiarare l 'estraneità del
Sig. ai fatti di causa e per l'effetto rigettare le richieste di parte attrice in quanto infondate in CP_2
fatto ed in diritto;
Con vittoria di spese ed onorari del presente procedimento.”
Si è costituito , eccependo l'infondatezza della domanda sull'assunto della inesistenza CP_3
del presupposto del diritto alla provvigione, avuto riguardo al fatto che la compravendita si è conclusa successivamente alla scadenza dell'incarico di mediazione. Ha dedotto, poi, che la vendita non si è conclusa grazie all'attività di mediazione dell'agenzia immobiliare negando la esistenza del nesso eziologico tra l'attività espletata dall'agente e la conclusione dell'affare. Tanto premesso, il convenuto ha concluso per l'accoglimento delle seguenti richieste: “Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, nel merito rigettare tutte le domande di parte attrice perché infondate in fatto e in diritto, con conseguente accoglimento delle deduzioni ed esposizioni di parte convenuta, accertando che nessuna provvigione è dovuta all'odierno convenuto in favore della società attrice in relazione alla vendita dell'appartamento sito in Rende (CS) via Giuseppe Verdi;
con vittoria di spese, competenze ed onorari da distrarsi in favore del presente procuratore anticipatario”.
Istruita la causa con l'esame dei testi indicati da parte attrice e con la documentazione dalla stessa prodotta, all'udienza del 12.12.2024, sulle conclusioni delle parti, essa veniva trattenuta in decisione con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c..
La domanda è parzialmente fondata e deve essere accolta nei termini e per le ragioni di seguito esposte.
Preliminarmente occorre precisare che l'agenzia attrice ha fornito prova dell'iscrizione all'albo dei mediatori (ruolo degli agenti di affari in mediazione tenuto presso la locale Camera di Commercio), così come previsto nella l. n. 39 del 1989, mediante produzione della visura camerale.
Ciò posto, l'esame della documentazione allegata da parte attrice riscontra in maniera inequivoca il conferimento di incarico di mediazione in esclusiva per la vendita dell'immobile in Rende alla via
Verdi, come da contratto sottoscritto dal proprietario e dall'agenzia immobiliare CP_3
di in data 28.04.2015, avente durata di sei mesi, poi rinnovato Parte_1 Parte_1 pagina 3 di 7 automaticamente di ulteriori sei mesi per non avere il proprietario revocato l'incarico al mediatore almeno tre mesi prima della scadenza (art. 2 del contratto). Nel contratto le parti hanno concordato un prezzo di vendita pari ad € 140.000,00 e quantificato la provvigione da corrispondere all'agente in caso di conclusione dell'affare nella misura del 3% del prezzo + Iva. Il diritto alla provvigione per il mediatore è stato previsto anche in caso di vendita diretta da parte del proprietario a soggetti presentati o segnalati dall'agente immobiliare durante il periodo di validità dell'incarico e sino ai dodici mesi successivi alla scadenza, alla revoca o al recesso di una delle parti (art. 5 del contratto). L'incarico di mediazione è stato conferito con la clausola di esclusività e, in caso di sua violazione, è stata prevista l'applicazione di una penale pari all'importo della provvigione (v. art. 4 del contratto).
Tanto ricostruito, non vi è dubbio che alla data della visita dell'immobile fatta dal per il CP_2
tramite dell'agenzia in data 16.1.2019 e a fortiori alla data di stipula dell'atto notarile di compravendita immobiliare l'1.2.2019 - circostanze pacificamente ammesse da entrambi i convenuti e da ritenersi dunque provate - il termine di durata del contratto di mediazione era venuto a scadenza (il 28.4.2016) così come era decorso l'ulteriore termine di 12 mesi dalla scadenza contrattuale previsto dalla clausola n. 5 sopra richiamata.
Ne consegue che la domanda avente ad oggetto il pagamento della penale per violazione dell'obbligo di esclusiva, prevista dall'art. 4 del contratto di mediazione, deve essere disattesa perché al momento della conclusione della compravendita immobiliare non sussisteva più alcuna esclusiva in favore dell'agente essendo l'incarico scaduto per decorso del termine. In ogni caso, nulla sarebbe stato dovuto a titolo di penale dal compratore dell'immobile, estraneo al rapporto di mediazione fra l'agente ed il proprietario-venditore.
Pacifica al momento della conclusione dell'affare l'insussistenza del diritto al compenso per il mediatore di fonte contrattuale, occorre però verificare se tale diritto possa trovare fonte nella legge e segnatamente nella disposizione dell'art. 1755 c.c. secondo la quale “Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità”.
Ebbene, in tema di mediazione, la Corte di Cassazione ha precisato che “Il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia messo in relazione le parti, così da realizzare
l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipulazione del contratto, sempre che questo possa pagina 4 di 7 ritenersi conseguenza prossima o remota dell'opera dell'intermediario tale che, senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso” (cfr Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 11443 del 8 aprile 2022). Ancora: “Al fine del sorgere del diritto alla provvigione ex art. 1755 comma 1 c.c., è necessario che tra l'intervento del mediatore e la conclusione dell'affare vi sia un nesso di causalità adeguata, alla stregua di un giudizio ex post, ad affare compiuto, ed incombendo sul mediatore la relativa prova, senza che l'aver messo le parti in relazione tra loro sia di per sé sufficiente a conferire all'intervento il carattere dell'adeguatezza” (Cass. Sez. 2, ordinanza n. 538 del 2024; in applicazione del principio la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza che aveva riconosciuto il diritto alla provvigione affermando che la scadenza del contratto di mediazione, la riduzione del prezzo, ed il tempo trascorso non valessero ad interrompere il nesso causale tra l'intervento del mediatore e la stipula, in una fattispecie in cui l'intervento del mediatore era consistito nell'aver fatto visionare l'immobile e trasmettere la planimetria, e la vendita si era conclusa un anno dopo, ad un prezzo inferiore del 50%).
Tanto premesso in diritto, si ritiene che il mediatore abbia dato prova della sussistenza del nesso causale tra l'opera prestata e la conclusione dell'affare nei termini precisati dalla Corte di legittimità.
È provato, infatti, che - nonostante la scadenza dell'incarico già nell'aprile 2016 - nel gennaio del 2019
l'agente immobiliare deteneva ancora le chiavi dell'appartamento del - che anzi erano nel suo CP_3
possesso esclusivo per come affermato dallo stesso - e che il 16.1.2019 ha fatto visitare CP_3
l'immobile non solo al ma anche ad un altro potenziale acquirente. Controparte_2
Si tratta invero di circostanze non contestate e in ogni caso provate dall'attore sia con documenti che per testimoni.
E' in atti il “foglio di visita” sottoscritto da in data 16.1.2019 nonché un altro foglio Controparte_2
di visita relativo allo stesso immobile e redatto in pari data. Nel primo si legge testualmente che: “In caso di conclusione positiva della trattativa il sottoscritto ( ) si obbliga a Controparte_2
corrispondere alla un compenso per la mediazione stabilito per iscritto alla Parte_1
sottoscrizione della proposta. Il presente foglio di visita serve, inoltre, a relazionare al proprietario dell'immobile la quantità di visite effettuate nella propria unità immobiliare”.
Non avendo il disconosciuto la firma apposta sul foglio visita ed anzi avendola riconosciuta CP_2
come propria, risulta smentito dal contenuto nel documento - e comunque ininfluente ai fini decisori - quanto dedotto dal convenuto a sua difesa ovvero di ignorare la qualità di agente immobiliare del soggetto che lo aveva accompagnato a vedere l'immobile e di avere sottoscritto il foglio di visita solo per correttezza. pagina 5 di 7 Ad ulteriore riscontro dell'attività svolta dall'agente vi sono poi le prove testimoniali.
In particolare, il teste , collaboratore dell'agenzia immobiliare, ha confermato che il Testimone_1
si era recato in ufficio per ricevere informazioni in ordine alla vendita Controparte_2 dell'immobile sito in Rende (CS), Via Verdi, Piano 3°, Scala A, in quanto interessato al suo acquisto ed ha precisato “di aver preso personalmente l'appuntamento in ufficio con il sig. in quanto CP_2 collaboro con l'agenzia in qualità di avvocato e intermediario dell'Agenzia delle Entrate. Questo è avvenuto agli inizi del 2019”. Il teste ha aggiunto che “l'appuntamento è stato preso con me per il 16 gennaio 2019, ma non sono andato io a far visionare l'immobile, bensì il fratello del titolare, PE
. Anche il teste ha confermato di aver fatto visitare l'appartamento al
[...] Persona_1
proprio il giorno 16.01.2019 e di avergli fornito informazioni sul prezzo e sui termini della CP_2
compravendita, già anticipate in agenzia. Il teste ha concluso che “Come in ogni caso, il sig. CP_2 ha firmato il “foglio visita” di cui ha ricevuto copia e ciò attesta la visita dell'immobile da parte del cliente e a cura dell'agenzia”.
Avuto riguardo dunque alle caratteristiche dell'attività prestata dal mediatore - consistita nel rendere informazioni al potenziale acquirente presso la sede dell'ufficio e poi nel fargli visitare l'appartamento in vendita, le cui chiavi deteneva in via esclusiva, indicandogli nel dettaglio le condizioni - nonché alla quasi contestualità della visita rispetto alla stipula del rogito notarile (avvenuta circa 15 giorni dopo), non vi è dubbio che essa si atteggi quale antecedente causale necessario rispetto alla conclusione dell'affare, vieppiù in assenza di allegazioni e riscontri di fatti potenzialmente interruttivi del nesso causale da parte del venditore e dell'acquirente convenuti.
Consegue che ciascuno dei convenuti, nella qualità di parte della compravendita, è obbligato al pagamento della provvigione al mediatore per il disposto dell'art. 1755 c.c..
Contrariamente a quanto dedotto da parte attrice e riportato nelle richieste conclusive, però,
l'obbligazione di pagamento della provvigione non ha natura solidale ma sorge in capo al venditore ed al compratore distintamente in virtù della conclusione dell'affare, e si riparte pro quota fra le parti secondo la regola stabilita dal secondo comma dell'art. 1755 c.c. (cfr Cass. Sez. 2, sentenza n. 2389 del
2014).
La Corte di legittimità ha chiarito ancora che, in tema di mediazione, “la misura della provvigione dovuta al mediatore è determinata dal giudice solo in assenza di specifica previsione delle parti, secondo le fonti di integrazione previste in ordine successivo dall'art. 1755 comma 2 c.c.; di conseguenza, la mancata prova degli usi normativi non comporta, per ciò solo, il rigetto della
pagina 6 di 7 domanda, dovendosi ricorrere al criterio subordinato dell'equità” (Cass. Sez. 2, ordinanza n. 11127 del 2022).
Sulla quantificazione della provvigione, dunque, si ritiene equo dividere pro quota ed in parti uguali fra il venditore ed il compratore la somma di euro 3.450,00 + iva (pari al 3% del prezzo di vendita come pattuito nel contratto di mediazione stipulato nel 2015), con condanna dei convenuti al pagamento della somma di euro 1725,00 + Iva ciascuno, in modo da non superare la richiesta avanzata dall'attore con la domanda giudiziale.
La soccombenza reciproca ed il tenore delle difese giustificano l'integrale compensazione fra le parti delle spese di lite.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza rigettata, così provvede:
rigetta la domanda di pagamento della penale;

accoglie la domanda di pagamento della provvigione e per l'effetto condanna e CP_3
al pagamento, in favore di , della somma di euro Controparte_2 Parte_1
1.725,00 + Iva ciascuno, oltre interessi legali dalla domanda e fino al soddisfo;

spese compensate.
Cosenza, 6 maggio 2025
Il Giudice
dott.ssa Manuela Gallo
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