N. R.G. 1585/2022
TRIBUNALE ORDINARIO di RIMINI
Sezione Unica CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1585/2022
Oggi 29 maggio 2025, alle ore 13:08, innanzi al dott. Antonio Miele, sono comparsi:
Per l'avv. SEMPRINI SILLA Parte_1
Per l'avv. OTTAVIANO GIANLUCA CP_1
Per vv. OTTAVIANO GIANLUCA CP_2
Per 'avv. OTTAVIANO GIANLUCA Controparte_3
Per 'avv. OTTAVIANO GIANLUCA Controparte_4
Per l'avv. OTTAVIANO GIANLUCA CP_5
Il Giudice invita le parti alla discussione della causa
L'Avv. Silla si riporta a tutti gli atti depositati e precisa che la copiosa documentazione prodotta dimostra lo stato di fatto dell'immobile sia all'inizio del contratto di affitto come da inventario sia al momento della riconsegna e si ritiene pertinente e rilevante ai fini della causa;
precisa che la disdetta è stata formalizzata in data 13 gennaio 2021 e sono seguite plurime comunicazioni affinchè si potesse verificare lo stato della struttura e anche perché erano in sospeso dei canoni;
tuttavia non è stato raggiunto alcun accordo;
contestualmente si è ripresentata di rilocare l'immobile e quindi onde evitare ogni pregiudizio sono stati i lavori più urgenti per locare il bene;
chiede che vengano accolte le conclusioni in atti e si rimette a giustizia in ordine alle spese;

L'Avv. Ottaviano chiede che la domanda venga respinta con condanna alle spese di lite;
precisa che quando l'immobile è stato locato era in condizioni discutibili tanto che non era nemmeno in regola con la normativa anti incendio;
dal momento in cui è cessato il rapporto il locatore avrebbe ben potuto introdurre una atp rifiutando la consegna dell'immobile con le dovute tutele di legge;
la nuova società che ha rilevato in gestione l'immobile in realtà lo ha trovato idoneo all'uso e ciò non lascia trasparire danni ulteriori;
non essendo stata ammessa la CTU inoltre non vi è prova del danno;
insiste nella reiezione della domanda;

Le parti congiuntamente rinunciano a presenziare alla lettura della sentenza;
Il Giudice pronuncia sentenza ex art. 429 c.p.c. dandone lettura in assenza delle parti vista la loro rinuncia espressa a presenziare.
Il Giudice
Dott. Antonio Miele

pagina 1 di 11 N. R.G. 1585/2022
TRIBUNALE DI RIMINI
SEZIONE UNICA CIVILE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice del Tribunale di Rimini, Dott. Antonio Miele, in funzione di giudice monocratico a seguito della discussione orale della causa ex art. 429 c.p.c. ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. R.G. 1585/2022, promossa da:
(P.I. ), in persona del legale Parte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore, con sede legale in Rimini, Via Cesare Clementini n. 2, rappresentata e difesa dall'Avv.
Silla Semprini (C.F. ), elettivamente domiciliata presso il suo studio in Rimini, Via Cesare C.F._1
Clementini n. 2, PEC: giusta procura in atti;
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Ricorrente
Contro
(P. I. ), in persona del legale Controparte_6 P.IVA_2 rappresentante pro tempore, con sede legale in Rimini, Viale Vespucci n. 83; (C.F. Controparte_3
), nato a [...] il [...], ed ivi residente in [...]; C.F._2 CP_5
(C.F. ), nata a [...] l'[...] ed ivi residente in [...];
[...] C.F._3
(C.F. ), nato a [...] il [...] ed ivi residente in Controparte_4 C.F._4
Via Consiglio dei Sessanta n. 74; GIÀ & P. I. ), Parte_2 P.IVA_3 in persona del legale rappresentante pro tempore, con sede legale in Rimini, Via Consolare n. 174, tutti rappresentati e difesi dall'Avv. Gianluca Ottaviano (C.F. ), elettivamente domiciliati presso il suo studio C.F._5 in Rimini, Via Flaminia Conca n. 31, PEC: giusta procura in atti;
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Resistenti

CONCLUSIONI DELLE PARTI: come da verbale del 29 maggio 2025
AVENTE AD OGGETTO: affitto d'azienda.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
pagina 2 di 11 I FATTI OGGETTO DEL PROCESSO E LE DEDUZIONI DELLE PARTI
Con atto di citazione ritualmente notificato, la società in Parte_1 persona del legale rappresentante pro tempore, ha convenuto in giudizio dinanzi al presente Tribunale la società e i suoi sig. e sig. nonché la Controparte_6 Controparte_3 CP_5 società e il suo socio accomandatario Sig. al Controparte_7 Controparte_4 fine di far accertare e dichiarare la loro responsabilità, in solido, per inadempimento agli obblighi previsti dal contratto d'affitto d'azienda del 15.11.2012, e per violazione degli artt. 1218, 1587, 1588 e 1590 c.c., con condanna al pagamento della somma di euro 217.588,31, oltre rivalutazione e interessi dalla data del sinistro al saldo, ovvero alla diversa somma ritenuta di giustizia o determinata in via equitativa a titolo di risarcimento danni. In via subordinata, parte attrice ha richiesto la condanna dei convenuti al risarcimento dei danni secondo le loro rispettive responsabilità e nella misura determinata dal Tribunale adito.
A fondamento della sua domanda, la società attrice ha esposto che con contratto sottoscritto in data
15.11.2012 e registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Rimini il 27.11.2012, ha concesso in affitto alla società l'azienda alberghiera e di ristorazione denominata Controparte_6
“ , corrente in Rimini alla Via Parisano n. 40, azienda costituita dall'immobile con capacità Pt_1 ricettiva di n. 99 posti letto, dall'avviamento commerciale, insegna e denominazione nonché mobilio, arredi, attrezzature, macchinari, impianti fissi e mobili, dominio internet www.hoteljunior.it, come meglio indicati nell'inventario allegato al contratto d'affitto e sottoscritto dalle parti.
Parte attrice ha dedotto che il contratto d'affitto prevedeva:
i) all'art. 4 che l'affittuaria, eseguiti i relativi controlli, riconosceva il buono stato manutentivo del complesso aziendale;

ii) all'art. 15 l'obbligo per l'affittuaria di gestire l'azienda con diligenza, facendo buon uso dei beni aziendali e non compiendo atti tesi a danneggiare o pregiudicare la loro integrità;
iii) all'art. 22 che le spese di ordinaria manutenzione s'intendevano ad esclusivo carico dell'affittuaria, mentre quelle di manutenzione straordinaria a carico della concedente se non attribuibili a responsabilità dell'affittuaria e che ogni spesa inferiore ad euro 10.000,00 sarebbe stata considerata in ogni caso di ordinaria amministrazione;
iv) all'art. 7 l'obbligo per l'affittuaria di riconsegnare il complesso aziendale al termine dell'affitto nelle stesse condizioni in cui l'ha ricevuto, con i locali e attrezzature pulite e le fosse biologiche svuotate;

v) all'art. 8 che eventuali differenze negative d'inventario sarebbero state ripristinate dall'affittuaria con beni di eguale natura, specie e valore.
L'attrice ha aggiunto che il complesso aziendale è stato concesso in affitto per la durata di 4 anni, rinnovabili di quadriennio in quadriennio, ma che in data 17.03.2016 è stata stipulata dalle parti una pagina 3 di 11 scrittura privata al fine di modificare l'art. 15 del contratto d'affitto in essere, consentendo in tal modo il Con sub affitto dell'azienda alla società di la quale ha assunto i Parte_2 Parte_2 medesimi obblighi dell'affittuaria derivanti dal contratto d'affitto del 2012. La società
[...] ha proseguito affermando che la società affittuaria Parte_1 CP_6 CP_6 già morosa nel pagamento dei canoni d'affitto, con pec del 13.01.2021 ha comunicato la
[...] volontà di recedere dal contratto d'affitto e in data 22.03.2021 ha riconsegnato l'azienda in un evidente stato di deterioramento, dovuto ad una mancata manutenzione, e con nuove opere eseguite senza il consenso della proprietà. Parte attrice ha, pertanto, quantificato i danni in euro 217.588,31, come documentati dalla relazione dello stato dei luoghi, dal materiale fotografico, prospetti di spese e differenze di inventario e documentazione contabile. La società Pt_1 Parte_1 ha lamentato altresì la mancata consegna da parte dell'affittuaria della password e dell'ID ai fini
[...] dell'accessibilità ad alcune piattaforme per la sponsorizzazione dell'albergo. La medesima parte, infine, ha affermato di aver provveduto alla riparazione dei danni più urgenti considerata la necessità di concludere un nuovo contratto di affitto di azienda con dei nuovi gestori, poi effettivamente concluso in data 21/04/2021.
In punto di diritto, l'attrice ha richiamato gli artt. 1590, 1177, 1588 e 1218 c.c. e alcune pronunce di legittimità sul risarcimento spettante al locatore in caso di anormale usura e perdita e deterioramento della cosa locata.
Con comparsa di costituzione e risposta, depositata in data 09.10.2021, si sono costituiti in giudizio i Sig.ri in proprio, Controparte_6 Controparte_3 CP_5 Controparte_4 nonché la società i quali hanno chiesto, in via preliminare, il Controparte_7 rigetto della domanda di condanna agli interessi e rivalutazione monetaria, in via principale, il rigetto di tutte le domande attoree in quanto infondate in fatto e in diritto e sfornite di prova e, in via subordinata,
l'individuazione dell'effettiva responsabilità della parte convenuta con conseguente individuazione della posta risarcitoria.
Parte convenuta ha eccepito, in particolare, che alla data di stipula del contratto d'affitto d'azienda avvenuta nel 2012 l'albergo, risalente agli anni '70, necessitava già di alcuni interventi di manutenzione, e che i Sig.ri al fine di rendere il complesso alberghiero più presentabile alla clientela, hanno CP_6 provveduto sia a realizzare alcuni di questi interventi manutentivi sia al rinnovo di alcuni arredi, previa autorizzazione della proprietaria.
Secondo quanto argomentato dai convenuti la domanda attorea di risarcimento danni sarebbe infondata in quanto:
- l'accordo contrattuale tra la società e parte attrice, secondo il quale ogni spesa inferiore ad CP_6 euro 10.000,00 sarebbe stata considerata di ordinaria amministrazione, faceva riferimento solo pagina 4 di 11 ad opere nuove che sarebbero state eventualmente necessarie nel corso dell'affitto e non anche a quelle preesistenti;

- non sarebbe rispondente al vero la circostanza secondo la quale l'affittuaria non avrebbe provveduto alla manutenzione ordinaria;

- non vi è prova dello stato dei luoghi al momento dell'affitto del 2012 e al momento della consegna dell'azienda nel 2021, non sussistendo alcun verbale di riconsegna, 4) non vi è prova di un uso non conforme della cosa locata;

- la maggior parte delle spese richieste fanno riferimento ad opere di manutenzione straordinaria che dovevano essere eseguite già prima del contratto di affitto del 2012;
- le riparazioni inizialmente richieste dal legale del Sig. al momento della restituzione della Pt_1 azienda alberghiera sono state comunque effettuate, eccezion fatta per la pulizia delle fosse biologiche.
Con memoria integrativa depositata in data 30.11.2022, parte convenuta ha altresì eccepito la nullità del ricorso avversario per violazione dell'art. 164, comma 4, c.p.c.
Sotto il profilo della dinamica processuale, all'udienza di prima comparizione del 12.10.2022 il
Giudice, visto che la domanda azionata derivava da un contratto di affitto d'azienda, ha disposto il mutamento del rito e fissato udienza ex art. 420 c.p.c., assegnando alle parti termine fino al 30.11.2022 per il deposito di memorie integrative dei rispettivi atti. All'udienza del 13.12.2022, il Giudice ha esperito un tentativo di conciliazione che ha sortito esito negativo e le parti hanno insistito nelle rispettive richieste. Con ordinanza del 10.08.2023, adottata a scioglimento della riserva assunta all'udienza del
13.12.2022, il Giudice ha rigettato l'eccezione di nullità dell'atto introduttivo del giudizio, ha ritenuto ammissibile la produzione dell'inventario sottoscritto fra le parti citato ma non inizialmente prodotto da parte ricorrente (doc. 6), ha rigettato la domanda di CTU richiesta dalla ricorrente in quanto esplorativa e la prova orale richiesta dalla medesima parte, stante la genericità ed in ogni caso l'ininfluenza dei capitoli di prova, fissando per la precisazione delle conclusioni l'udienza del 17.09.2024. A seguito di istanza ex art. 177 c.p.c., depositata da parte ricorrente, il presente Tribunale ha fissato per la relativa discussione l'udienza cartolare del 5.12.2023. Con ordinanza del 15.05.2024 il Giudice ha respinto l'istanza ex art. 177 c.p.c. e fissato per la discussione orale della causa l'udienza del 10.12.2024, rinviata dapprima al 06.05.2025 e successivamente al 07.05.2025. Alla predetta udienza parte ricorrente ha insistito nell'ammissione delle istanze istruttorie e parte resistente si è opposta all'ammissione della CTU.
Il Giudice, con ordinanza del 21.05.2025 ritenuta la causa matura per la decisione, ha fissato per la discussione l'udienza del 27.05.2025, successivamente differita per ragioni di carattere organizzativo al
29.05.2025 e alla presente udienza le parti hanno provveduto alla discussione delle lite.
SULL'ECCEZIONE PRELIMINARE DI NULLITÀ DELLA DOMANDA INTRODUTTIVA DEL GIUDIZIO pagina 5 di 11 Infondata è, anzitutto, l'eccezione di nullità dell'atto di citazione in conformità a quanto già argomentato dal presente Tribunale in corso di causa.
Per vero, con riguardo al dedotto vizio della citazione (art. 164 c.p.c., comma 4) la Suprema Corte, nel ribadire che si deve procedere ad una valutazione da compiersi caso per caso, ha chiarito che occorre sempre tenere in considerazione la ragione ispiratrice della norma che risiede nell'esigenza di porre immediatamente il convenuto nelle condizioni di apprestare adeguate e puntuali difese.
Pertanto, nel valutare il grado di incertezza della domanda, non può prescindersi dall'intero contesto dell'atto introduttivo, dalla natura del relativo oggetto e dal comportamento della controparte, dovendosi accertare se, nonostante l'obiettiva incertezza, il convenuto sia in grado di comprendere agevolmente le richieste dell'attore o se, invece, in difetto di maggiori specificazioni, si trovi in difficoltà nel predisporre una precisa linea difensiva (Cass. civ. Sez. 3 Sent., 21/11/2008, n. 27670 e nello stesso senso Cass. Sez. 3,
Sentenza n. 11751 del 15/05/2013).
Sicché il Tribunale ritiene di dover dare continuità al principio di diritto per cui la nullità della citazione per mancanza o difetto di determinazione della cosa oggetto della domanda può esser dichiarata solo se il petitum (inteso sia sotto il profilo formale, come il provvedimento giurisdizionale, sia sotto l'aspetto sostanziale, come il bene della vita di cui si richiede il riconoscimento o la negazione) sia del tutto omesso o risulti assolutamente incerto. Pertanto, con riferimento particolare all'incertezza dell'oggetto della domanda, occorre che essa sia assoluta e che non sia possibile individuare, attraverso un esame complessivo dell'atto, quale sia il petitum, tenendo presente nella relativa indagine che, per esprimerlo, non sono necessarie formule sacramentali, ma è sufficiente che esso risulti, anche implicitamente e indirettamente, dalle espressioni adoperate dall'attore in una qualunque parte dell'atto introduttivo e, quindi, anche nella parte espositiva e non necessariamente in quella destinata a riportare le conclusioni
(Cass. n. 1236/12, n. 18783/09, n. 4828/06, n. 3911/01)¹.
Orbene nel caso di specie sia il petitum che i fatti costituenti le ragioni della domanda sono ben individuati e desumibili dalle argomentazioni di attrice.
Più nel dettaglio parte ricorrente ha domandato la condanna dei convenuti al risarcimento dei danni asseritamente sofferti in conseguenza dell'inadempimento agli obblighi scaturenti dal contratto d'affitto ¹ La nullità dell'atto di citazione ai sensi dell'art. 164,4. comma c.p.c. per vizi attinenti alla editio actionis si produce infatti laddove la determinazione della cosa che forma oggetto della domanda ovvero l'esposizione dei fatti che ne costituiscono le ragioni sia stata del tutto omessa o risulti assolutamente incerta. Si evidenzia che, secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità (cfr. ex plurimis Cass. Civ. SS.UU., sent. n. 8077/2012, nonché Cass. Civ. sent. n. 14552/2008, n. 11751/2013, n. 1681/2015), ai fini dell'individuazione tanto del petitum quanto della causa petendi, occorre aver riguardo al contenuto complessivo dell'atto di citazione, desunto non solo dal corpo dell'atto medesimo bensì anche dalle indicazioni inserite nei documenti ad esso allegati, i quali ne costituiscono pertanto parte integrante, purché specificamente indicati ai sensi dell'art. 163, comma n. 5 c.p.c. (cfr. sul punto Cass. Civ., sent. n. 3363/2019). In tal senso, non si richiede la trascrizione delle risultanze di tali documenti direttamente nel corpo della citazione. L'atto di citazione può dunque ritenersi nullo nel solo caso in cui, anche all'esito di siffatta valutazione complessiva, non sia stato possibile identificare l'oggetto della domanda o le circostanze di fatto che ne costituiscono le ragioni. pagina 6 di 11 d'azienda stipulato in data 15.11.2012. I citati danni e le relative cause sono state dettagliatamente descritte da parte e sono stati quantificati in complessivi euro 217.588,31, oltre rivalutazione e interessi.
L'atto introduttivo del presente giudizio, pertanto, a seguito di attenta disamina del contenuto, non può essere qualificato quale nullo per mancanza di uno degli elementi essenziali della domanda
(individuazione del danno).
SUL RIGETTO DELLA DOMANDA RISARCITORIA
La società ha chiesto la condanna, in solido, dei Parte_1 convenuti al pagamento della somma di euro 217.588,31 oltre rivalutazione e interessi, ovvero alla diversa somma ritenuta di giustizia o determinata in via equitativa, a titolo di risarcimento dei danni subiti dalla propria azienda alberghiera e di ristorazione per violazione degli artt. 7, 8, 15 e 22 del contratto d'affitto d'azienda, stipulato in data 15.11.2012, e degli artt. 1218, 1587, 1588 e 1590 c.c.
Parte resistente ha domandato il rigetto della domanda attorea, posto che gli interventi di manutenzione, la cui mancanza è stata lamentata da controparte, erano necessari già al momento della stipula del contratto d'affitto del 2012, l'ordinaria manutenzione è stata regolarmente effettuata e le innovazioni eseguite con il consenso della proprietaria. La domanda, ad avviso di parte resistente, non risulterebbe neppure provata, non essendoci prova dello stato dei luoghi al momento della stipula del contratto di affitto (2012) e al momento della riconsegna dell'azienda (2021), nonché dell'uso non conforme della cosa locata.
Giova premettere che in tema di risarcimento danni, il criterio di riparto dell'onere di allegazione e prova è regolato dagli art. 1218, 1223 e ss e 2697 c.c. e dal principio della vicinanza della prova, in forza dei quali spetta a chi agisce in risarcimento allegare e provare: la fonte legale o convenzionale dell'obbligazione che si lamenta essere stata adempiuta, il danno, il nesso causale tra l'allegato inadempimento totale o parziale altrui e il proprio danno. Provato ciò incombe a chi si difende provare di avere adempiuto esattamente o di non aver potuto adempiere per causa a sé non imputabile. Più nel dettaglio, ai fini dell'affermazione della responsabilità, sia in materia contrattuale che extracontrattuale, si richiede il nesso di causalità tra l'inadempimento o il fatto illecito e il danno e l'onere della dimostrazione di tale nesso, sia in materia contrattuale che extracontrattuale, è a carico di colui che agisce per il risarcimento. In particolare, in tema di responsabilità contrattuale spetta al danneggiato fornire la prova dell'esistenza del danno lamentato e della sua riconducibilità al fatto del debitore.
L'art. 1218 c.c., che pone una presunzione di colpevolezza dell'inadempimento, infatti, non modifica l'onere della prova che incombe sulla parte che abbia agito per l'accertamento di tale inadempimento, allorché si tratti di accertare l'esistenza del danno
Con particolare riferimento al contratto di locazione, l'art. 1590, co 1, c.c. impone al conduttore di restituire al locatore la cosa nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che pagina 7 di 11 ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto. Ai fini del riparto dell'onere della prova in tema di risarcimento del danno per l'inadempimento o l'inesatto adempimento dell'obbligo del conduttore di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l'aveva ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della stessa in conformità del contratto, incombe sul locatore fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto, e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile, mentre sul conduttore grava l'onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, e cioè che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile (Cass. Civ. sent. n. 21071/2024, Cass. Civ. sent. n. 6387/2018). La norma citata costituisce espressione di un principio di carattere generale, applicabile anche al contratto di affitto di azienda, che comporta il godimento di un immobile (Cass. civ. sent. n.7942/1991). Le norme sulla locazione, infatti, trovano applicazione anche con riferimento al contratto di affitto di azienda ove compatibili con le specifiche norme che disciplinano siffatta materia.
Al fine di individuare quale sia il contenuto dell'obbligazione del conduttore di riconsegnare la cosa locata nello stesso stato in cui l'ha ricevuta e del dovere di diligenza che deve osservare nell'uso del bene locato, ha valore probatorio preminente la descrizione dell'immobile locato effettuata dalle parti nel contratto. In ogni caso, giova ricordare che l'art. 1590, comma 2, c.c. stabilisce che, in mancanza di una descrizione dello stato della cosa locata al momento della consegna, questa si intende consegnata in buono stato locatizio. Sempre in materia di locazione, l'art. 1587 c.c. prevede che il conduttore, nell'utilizzare il bene in corrispondenza alla destinazione contrattualmente pattuita o a quella che può ragionevolmente desumersi dalle circostanze, deve rispettare i canoni di diligenza del buon padre di famiglia. Il contenuto di questo obbligo fa riferimento all'impegno che grava per legge sul conduttore di non alterare la destinazione della cosa, nel duplice senso di non alterarne le caratteristiche strutturali in modo tale che essa non possa più essere utilizzata come prima e non alterarne la destinazione utilizzandola in modo diverso da quello convenuto con il locatore e contrario alla volontà di questi. Da ultimo, l'art. 1588 c.c. dispone che il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile. Con la precisazione che si ha perdita della cosa locata in caso di rovina o disintegrazione degli elementi principali e strutturali della cosa stessa al punto da rendere impossibile il godimento, mentre si ha deterioramento quando la res locata continua pur sempre a sussistere nella sua individualità oggettiva. Anche l'azione di danni per deterioramento della cosa locata ha natura contrattuale in quanto si fonda sul mancato adempimento da parte del conduttore di una delle obbligazioni principali su di esso gravanti, ovvero quella di osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto (Cass. Civ. n. 647/1980). Conseguentemente, il locatore deve fornire la prova pagina 8 di 11 del deterioramento della cosa locata intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione della cosa locata mentre spetta al conduttore, qualora voglia liberarsi della relativa responsabilità, provare che il deterioramento è avvenuto per fatto a lui non imputabile.
Preliminarmente, giova evidenziare che costituisce circostanza incontestata che in forza di contratto d'affitto d'azienda, sottoscritto in data 15.11.2012, la società abbia CP_6 Controparte_6 esercitato l'azienda alberghiera e di ristorazione denominata “ , corrente in Rimini alla Via Pt_1
Parisano n. 40 e che, a decorrere da marzo 2016, l'azienda sia stata esercitata dalla società sub affittuaria la quale ha assunto i medesimi obblighi dell'affittuaria Controparte_7 derivanti dal contratto d'affitto d'azienda del 2012. Costituisce, altresì, fatto incontestato che al contratto d'affitto d'azienda sia stato allegato inventario del 14.11.2012, sottoscritto dalle parti, contenente elencazione dei beni costituenti l'azienda concessa in affitto e riproduzioni fotografiche raffiguranti il complesso alberghiero. Da ultimo, per stessa ammissione di parte resistente (cfr. pag. 7 comparsa di costituzione e risposta) deve ritenersi pacifico l'inadempimento all'obbligo di svuotamento delle fosse biologiche, previsto dall'art. 7 del contratto d'affitto d'azienda del 2012 (“i locali sono stati lasciati puliti, ad eccezione delle fosse biologiche”).
Con riferimento alla domanda risarcitoria rileva il presente Tribunale che, dalla disamina della documentazione allegata in atti, la stessa deve essere rigettata.
La società non ha assolto l'onere probatorio su di essa Parte_1 gravante, in quanto non ha provato che lo stato di deterioramento, le mancanze di inventario e le innovazioni non autorizzate siano intercorse tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'azienda alberghiera da parte degli odierni resistenti. Ed invero, pur ritenendo che alla data di sottoscrizione del contratto d'affitto del 2012 l'azienda fosse in buono stato manutentivo, come dichiarato dalle parti all'art. 4 del medesimo contratto, non risulta in alcun modo provato quale fosse lo stato finale dell'azienda al momento della relativa riconsegna avvenuta nel 2021, in modo tale da poter effettuare un raffronto tra lo stato iniziale e quello presente al momento della cessazione del contratto
(riconsegna). Il difetto della summenzionata documentazione, infatti, non consente di provare se i danni lamentati dalla società siano ascrivibili alla condotta degli Parte_1 odierni resistenti.
Si evidenzia altresì che prive di autonomo rilievo probatorio sono la relazione dei danni redatta dalla medesima proprietaria dell'azienda (doc. 17), la relazione relativa alla differenza d'inventario (doc. 19) e la relazione sui lavori ripristino (doc. 20). Sul punto la giurisprudenza di legittimità ha sottolineato che la perizia di parte costituisce una semplice allegazione difensiva a contenuto tecnico, priva di autonomo valore probatorio che non ha valore di prova nemmeno rispetto ai fatti che il consulente asserisce di aver accertato, ma solo di indizio, al pari di ogni documento proveniente da un terzo. Le pagina 9 di 11 perizie di parte non sono una fonte di prova, in quanto non solo sono formate al di fuori del giudizio, ma la loro precostituzione non trova disciplina nell'ordinamento (Cass. Civ., sent. n. 19187/2020).
Pertanto, anche quando siano giurate, rientrano pur sempre nel novero delle attività difensive della parte con la conseguenza che alle stesse deve essere riconosciuto il valore di mero indizio, la cui valutazione è rimessa al prudente apprezzamento del giudice unitamente agli altri elementi di prova.
Fermo quanto sopra esposto, anche nell'ipotesi in cui si volessero prendere in considerazione le riproduzioni fotografiche allegate dalla ricorrente (doc. 18) a corredo della relazione danni (prive peraltro di data) queste, in ogni caso, le stesse non consentono di essere comparate con le corrispondenti fotografie del medesimo bene scattate nell'anno 2012.
In conclusione, il fatto costitutivo della pretesa risarcitoria, ovvero il deterioramento dell'azienda intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione avvenuta nel mese di marzo 2021, non è stato provato dalla ricorrente, con conseguente rigetto della domanda risarcitoria.
Con riferimento al solo inadempimento non contestato, ossia quello relativo al mancato svuotamento delle fosse biologiche, anche la relativa domanda risarcitoria deve essere rigettata.
Sul punto si richiama il principio enunciato dalla giurisprudenza di Cassazione secondo il quale “per il sorgere del diritto al ristoro dei danni ed alla reintegrazione patrimoniale, in tema di responsabilità civile da inadempimento di contratto, non è sufficiente la prova dell'inadempimento del debitore, ma deve altresì esser provato il pregiudizio effettivo e reale incidente nella sfera patrimoniale del contraente danneggiato e la sua entità” (Cassazione civile, sez. III,
03.12.2015, n. 24632).
Dalla disamina delle fatture e degli ulteriori documenti in atti, non è rinvenibile alcuna prova dei pregiudizi eziologicamente ascrivibili a detto inadempimento e, pertanto, anche detta domanda risarcitoria deve essere rigettata.
SULLE SPESE DI LITE
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate ai sensi del DM 55/2014 come da dispositivo, tenuto conto del valore della controversia e dell'attività processuale svolta. Si precisa che viene fatta applicazione dei valori minimi con riferimento a tutte le fasi, in ragione della non particolare complessità delle questioni trattate, precisandosi che dal calcolo è esclusa la fase istruttoria.
Si precisa che venendo in rilievo la difesa di più soggetti in relazione alla posizione di parte resistente deve essere fatta applicazione della disciplina di cui all'art. 4 D.M. 55/2014 che prevede che quando in una causa l'avvocato assiste più soggetti aventi la stessa posizione processuale, il compenso unico può essere aumentato per ogni soggetto oltre il primo nella misura del 30 per cento, fino a un massimo di dieci soggetti, e del 10 per cento per ogni soggetto oltre i primi dieci, fino a un massimo di trenta. La norma citata quindi rimette alla discrezionalità del Giudice la valutazione relativa al se aumentare o meno il compenso nel caso in cui un medesimo avvocato abbia difeso più soggetti nello stesso processo. pagina 10 di 11 In relazione alla interpretazione e all'applicazione di questa norma la Corte di Cassazione ha affermato che la disposizione di cui all'art. 4, comma 2, della tariffa professionale approvata con D.M. Giustizia n.
55/2014 prevede una mera facoltà di maggiorazione del compenso, rientrante nel potere discrezionale del giudice, il cui mancato esercizio, ove motivato, non è denunciabile in sede di legittimità (Cassazione civile sez. II, 28.12.2022, n.37930).
Nel caso di specie la difesa da parte dell'Avv. Gianluca Ottaviano di più soggetti aventi la medesima posizione processuale non ha comportato un aggravio dell'attività difensiva tale da giustificare l'aumento ex art. 4, comma 2, D.M. 55/2014.


P.Q.M.


Il Tribunale di Rimini, definitivamente pronunciando sulla causa di cui in epigrafe, ogni altra istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
➢ Rigetta tutte le domande formulate dalla società Parte_1
➢ Condanna la società al pagamento delle spese legali in Parte_1 favore di parte resistente che si liquidano in euro 4.217,00 per compensi professionali, oltre IVA e
CPA e rimborso forfetario del 15% come per legge.
Così deciso in Rimini, 29 maggio 2025
Il Giudice
Dott. Antonio Miele
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