Pubblicato il 08/01/2026

N. 00153/2026REG.PROV.COLL.

N. 03982/2023 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Settima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 3982 del 2023, proposto da Romana Gruppi Elettrogeni Cinematografici S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, e da Sergio Mauri, rappresentati e difesi dagli avvocati Andrea Pietrolucci, Marco Petitto, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio Andrea Pietrolucci in Roma, viale Angelico, 92;

contro

Roma Capitale, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato Sergio Siracusa, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso il suo studio in Roma, via del Tempio di Giove 21;

per la riforma

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda) n. 14524/2022.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 11 novembre 2025 il Cons. EL SE e udito per le parti l’avvocato Sergio Siracusa

Viste le conclusioni delle parti come da verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1 - La sentenza impugnata ha respinto il ricorso proposto dagli attuali appellanti, nelle loro rispettive qualità di conduttore e di proprietario di un’area sita nel territorio di Roma Capitale, avverso i provvedimenti di diniego di condono edilizio e di demolizione di opere eseguite senza tiolo.

2 - La società appellante presentava in data 9 dicembre 2004 istanza secondo le previsioni della legge n. 326/2003 e della legge regionale del Lazio n. 12/2004, ai fini del condono di alcuni manufatti destinati ad attività industriale – artigianale ed a deposito materiali, con annesse tettoie di copertura per una superficie di mq 180, realizzati a servizio delle originarie strutture produttive munite di regolare titolo edilizio.

2.1 - In data 7 marzo 2012, l’Ufficio Condono Edilizio di Roma Capitale comunicava il preavviso di rigetto, ritenendo non sanabili le opere. La società contro-deduceva che sui territori oggetto dell’istanza sussistevano già 2 manufatti edilizi con destinazione d’uso artigianale e che le opere abusive erano da intendersi come completamento degli stessi. Seguiva il rigetto dell’istanza mediante la determinazione dirigenziale n. 297/2012 del 24 dicembre 2012, adottata ai sensi dell’art. 2, comma 1, lett. b), della citata legge regionale n. 12/2004. Tale determinazione veniva impugnata davanti al TAR del Lazio.

2.2 - A seguito di sopralluogo effettuato dalla Polizia Locale in data 25 marzo 2013, veniva poi accertata la presenza dei predetti manufatti e di ulteriori opere edilizie realizzate in assenza di titolo abilitativo; l’Amministrazione adottava pertanto la determinazione dirigenziale n. 2122 del 17 dicembre 2013, con la quale si disponeva la demolizione delle opere abusive.

2.3 - Con ricorso per motivi aggiunti notificato in data 20 marzo 2014 la società impugnava anche tali atti, ma il TAR del Lazio respingeva il ricorso con la sentenza della Sez. II Ter, n. 14524/2022, che viene impugnata con l’appello in epigrafe.

3 – Gli appellanti deducono i motivi di diritto di seguito sintetizzati.

3.1 - Con il primo motivo d’appello si lamenta l’erronea valutazione del TAR circa la legittimità del diniego del condono sulla ritenuta assorbente duplice considerazione della destinazione non residenziale delle opere e del presunto vincolo archeologico insistente sull’area, non avendo il TAR valutato che l’istanza si fondava su previsioni normative diverse, applicabili anche ai manufatti artigianali, e che il vincolo in considerazione era stato da tempo annullato dalla sentenza TAR Lazio n. 12334/2006.

Inoltre, sotto un profilo più propriamente procedimentale si deduce l’illegittimità della sentenza per l’omesso esame del terzo motivo del ricorso di primo grado, relativo alla violazione dell’art. 10-bis della legge n. 241/1990.

3.2 - Con il secondo motivo d’appello, si censura la sentenza impugnata per avere irragionevolmente disatteso i motivi aggiunti di ricorso, che vengono qui riproposti reiterando la tesi circa la ritenuta illegittimità dell’ordinanza di demolizione nella parte in cui stabilisce un termine di soli 60 giorni per l’ottemperanza, in assenza di una motivazione adeguata e in violazione del termine massimo di 90 giorni previsto dalla normativa regionale.

Gli appellanti contestano, inoltre, l’affermazione secondo cui le opere oggetto dell’ordine di demolizione non coinciderebbero con quelle indicate nell’istanza di condono, rilevando che tutte le opere menzionate nel provvedimento sanzionatorio risultano invece già comprese nella domanda di sanatoria del 17 febbraio 2010.

4 – Roma Capitale, costituitasi in giudizio, argomenta come l’impugnazione sia in primo luogo inammissibile per la sua genericità, e comunque del tutto infondata nel merito, non essendo prevista dalla norma di riferimento la possibilità di sanare strutture artigianali e divenendo, quindi, non dirimenti le censure circa il mancato preavviso del diniego. Il termine di 90 giorni di cui si reclama la violazione sarebbe poi solo quello “massimo”, avendo l’amministrazione previsto, per l’adeguamento all’ordine di demolizione dei manufatti abusivi, un ragionevole termine di 60 giorni.

5 - Con ordinanza collegiale del 24 giugno 2025 questa Sezione ha disposto istruttoria “ Considerato che ai fini della decisione appare necessario acquisire da Roma Capitale una articolata e motivata relazione, corredata da idonea documentazione, concernente: la effettiva estensione delle opere fatte oggetto della domanda e delle eventuali preesistenze edilizie; la natura residenziale ovvero artigianale delle singole opere indicate nella domanda; la sussistenza o meno, nel tempo, di un vincolo archeologico gravante sull’area di sedime e la sua rilevanza in relazione alle medesime opere; la possibile riqualificazione della domanda, per quegli stessi interventi, quale richiesta di accertamento di conformità ex dPR n. 380/2001, art. 36”

6 - Roma Capitale ha motivatamente risposto ai predetti quesiti istruttori, rappresentando quanto segue.

6.1 - Con riguardo al punto a), l’estensione dell’oggetto della domanda viene identificato negli immobili “A” e “B” e nella “tettoia D”, mentre le preesistenze edilizie sono costituite dagli immobili indicati sub “C” ed “E”, per i quali sono in corso atti di disciplina edilizia da parte del Municipio territorialmente competente.

6.2 - Con riferimento al punto b), si riferisce che gli immobili “A” e “B” e la “tettoia D”, sono da considerarsi con destinazione artigianale per deposito di materiali, così come dichiarato nell’istanza di condono.

6.3 - In relazione al punto c), si rappresenta che l’area è gravata da vincolo archeologico fin dal 21 ottobre 1995, e che la presenza di tale vincolo risultava determinante sia ai fini del mancato rilascio della concessione edilizia in sanatoria, sia ai fini del diniego dell’istanza di condono in virtù della espressa previsione di cui all’art. 27 della L. 326/2003.

6.4 − Con riguardo al punto d), non sarebbe applicabile l’art. 36 del d.p.r. 380/2011 in quanto non ricorrerebbero i presupposti per poter dichiarare la doppia conformità.

7 – Gli appellanti replicano che:

7.1 - tutte le opere in argomento, a differenza di quanto sostenuto dal Comune, sarebbero ricomprese nell’istanza di condono e risulterebbero coincidenti con quelle già esistenti. Difatti, le “tettoie”, secondo gli appellanti, possono e debbono essere ricondotte al novero delle pertinenze a corredo delle opere già presenti;

7.2 - le opere in esame sono destinate ad uso artigianale, e non residenziale, e sarebbero pertanto suscettibili di condono;

7.3 - la scheda urbanistica riprodotta a pagina 11 della relazione del Comune sarebbe riferita solamente alla particella n. 976 del Foglio 940, quando invece l’istanza di condono aveva ad oggetto diverse particelle;

7.4 - la relazione, infine, non prenderebbe posizione su quanto dedotto con l’atto di appello in merito al fatto che il vincolo archeologico ritenuto dal Comune ostativo sarebbe stato annullato dal TAR del Lazio con la sentenza n. 12334 del 11 ottobre 2006, evidentemente con effetti retroattivi.

8 – Ai fini della decisione della complessa controversia, non essendo risultato dirimente - come sopra illustrato- il disposto esperimento istruttorio, il Collegio rassegna le seguenti considerazioni.

8.1 - I motivi di doglianza di ordine procedimentale (concernenti il mancato preavviso di diniego e l’esiguità del termine assegnato per demolire) possono essere senz’altro considerati infondati ed essere respinti, stante il ritenuto carattere doveroso e contenuto vincolato dei provvedimenti impugnati e verificata l’idoneità del termine assegnato ai fini della demolizione dei manufatti.

8.2 – Nel merito, risulta dirimente la circostanza secondo cui i manufatti non avevano, pacificamente, natura residenziale e insistevano su di un’area che, almeno all’epoca del loro insediamento, era gravata da vincolo archeologico., poi annullato in sede giurisdizionale in relazione ad un diverso contenzioso, che faceva quindi riferimento ad una diversa area di sedime.

8.3 – Non possono, pertanto essere neppure accolte le censure secondo le quali Roma Capitale avrebbe dovuto qualificare la domanda di condono, al fine di ‘incasellarla’ in una tipologia ammissibile, secondo i principi di buona fede e di tutela dell’affidamento che devono sempre guidare i rapporti fra amministrazione e parte privata, essendo stata espressamente proposta una domanda di condono prevista da una disposizione di legge “speciale” e derogatoria rispetto alla ordinaria normativa che disciplina la domanda di accertamento di conformità

9 – In conclusione, l’appello deve essere respinto nei termini anzidetti.

10 – In considerazione della illustrata complessità e novità, in punto di fatto, delle questioni controverse sussistono, infine, le condizioni per disporre la compensazione fra le parti delle spese del presente grado di giudizio.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Settima), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Compensa fra le parti le spese del doppio grado di giudizio.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 11 novembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

Marco LI, Presidente

Massimiliano Noccelli, Consigliere

Daniela Di Carlo, Consigliere

EL SE, Consigliere, Estensore

Marco Morgantini, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
EL SE	Marco LI

IL SEGRETARIO