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REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
DECIMA SEZIONE CIVILE
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice, dott. Daniela Gaetano, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 56675 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2021 e vertente
TRA
codice fiscale rappresentata e difesa dall'Avv. Parte_1 C.F._1
Gianmarco Cenci, presso il quale è domiciliata in Roma, Viale dei Primati Sportivi n. 21, per procura allegata all'atto di citazione ATTRICE
E
c.f. rappresentata e difesa dall'Avv. Antonio Di Controparte_1 C.F._2
Vincenzo, presso il quale è elettivamente domiciliato in Roma, Via Pietro De Cristofaro n.40, per procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta CONVENUTA
Conclusioni precisate dalle parti in vista dell'udienza del 2.7.2024 svolta in forma scritta ex art. 127 ter c.p.c.
Per Parte_1
“L'avv. Gianmarco Cenci insiste per l'accoglimento delle conclusioni già rassegnate nell'atto introduttivo come meglio precisate nella memoria ex art. 183, c.6, n.1, ed in ogni successivo scritto.
In via istruttoria: in merito alla prova per interpello si rileva che:
a) i capitoli da 1 a 3 su cui è richiesto l'interpello indicano circostanze di fatto individuate secondo quanto indicato dalla Giurisprudenza;

b) In particolare i capitoli 2, 3 indicano espressamente in quale data si sono svolti i fatti su cui si chiede rendere l'interrogatorio formale (invio di una comunicazione elettronica);
c) il capitolo 4 indica in quale luogo ed in quale data la convenuta ha omesso di presentarsi;
d) il capitolo pur vertendo su un'omissione è articolato in forma positiva;
nessuna norma di legge e nessun principio desumibile in via interpretativa impedisce di provare che un fatto non sia accaduto o non esista (Sez. 5, Sentenza n. 19171 del 17/07/2019; Sez. 3, Sentenza
n. 14854 del 13/06/2013; Sez. 3, Sentenza n. 384 del 11/01/2007; Sez. 2, Sentenza n. 5427 del
15/04/2002), pertanto In tema di prova testimoniale, la formulazione del capitolo di prova sotto 2
forma di interrogazione negativa non costituisce, di per sé, causa di inammissibilità della richiesta istruttoria. (Sez.

6 - Ordinanza n. 35146 del 18/11/2021).
In merito alla prova testimoniale si rileva che:
a) il capitolo 1 chiede se in un dato luogo ad una data fosse previsto lo svolgimento di un determinato evento in relazione ad un determinato bene;

b) il capitolo 2 non richiede una valutazione dei fatti di causa ma semplicemente se il notaio avesse altri appuntamenti e non potesse quindi spostare l'appuntamento;
c) il capitolo 3 verte su un fatto storico (presenza di una persona ad un data ora in un ben precisato luogo) per il quale non sussiste alcun divieto di prova orale;

d) parimenti per il capitolo 4 non si ravvisa la sussistenza di un divieto di prova orale. Pertanto, si insiste, previa revoca dell'ordinanza del 28.10.2022, anche per l'ammissione dei mezzi di prova per interpello e per testi richiesti come articolati nelle memorie ex art. 183, c. 6, nn. 2 e 3.”
Conclusioni contenute nella memoria depositata il 28.3.2022 nel primo termine ex art. 183, comma
VI, c.p.c.:
“Piaccia all'Ecc.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza
In via principale, nel merito: accertare e dichiarare che la proposta irrevocabile di acquisto immobiliare sottoscritta dalla SI.ra in data 03.10.2018 ed accetta dalla SI.ra in data 11.10.2018 Parte_1 Controparte_1
costituisce un contratto preliminare di preliminare di compravendita o un contratto preliminare di compravendita;

- accertare e dichiarare l'ingiustificato recesso dal citato contratto e/o l'inadempimento della SI.ra a stipulare il contratto preliminare o definitivo di compravendita relativo Controparte_1 all'immobile sito in Roma, alla Via delle Zattere n. 57, Piano V, Int. 24, Sc. B, composto da ingresso, soggiorno, due camere, cucina, doppi servizi, terrazzo, meglio censito al N.C.E.U. alla partita 200, Foglio 1084, sub 25, Z.C. 7, Cat. A2 e alla cantina, da ritenersi pertinenza dell'unità immobiliare sopra citata, sita al P.S. 1, Int. 7, Sc. 2, meglio censito al N.C.E.U. alla partita 200,
Foglio 1084, sub 31, Z.C. 7, Classe 7, Cat. C2;
- accertare e dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di preliminare di compravendita o del contratto preliminare di compravendita del predetto immobile, a causa dell'ingiustificato recesso e conseguente inadempimento della promittente venditrice all'obbligo di stipulare il contratto preliminare o definitivo, e, per l'effetto, condannare la stessa al risarcimento dei danni patiti dalla
SI.ra , da quantificarsi, allo stato, in € 13.000,00, costituiti, nello specifico, dalla somma di € PT
4.000,00 per le spese legali stragiudiziali e notarili inerenti la vicenda, e dalla somma di € 9.000,00 versata allo a titolo di provvigione per la mediazione svolta per l'acquisto Parte_2 3
delle sopra citate unità immobiliari, oppure nella misura che verrà determinata in corso di causa e/o, comunque, secondo equità.
In via subordinata:
- accertare e dichiarare la responsabilità precontrattuale di parte convenuta ex art. 1337 c.c., stante l'ingiustificato recesso dalle trattative ed il rifiuto della medesima di stipulare il contratto preliminare e, per l'effetto, condannare la SI.ra al risarcimento dei danni subiti dall'attrice, CP quantificato allo stato in € 13.000,00, costituiti dalla somma di € 4.000,00 per le spese legali stragiudiziali e notarili inerenti la vicenda, e dalla somma di € 9.000,00 versata allo Parte_2
a titolo di provvigione per la mediazione svolta per l'acquisto delle sopra citate unità
[...]
immobiliari, ovvero nella minore o maggiore somma che verrà ritenuta di giustizia.
Con vittoria di spese diritti ed onorari del presente procedimento, oltre C.P.A. ed IVA nella misura legale, nonché 15% per spese generali, da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore antistatario ex art. 93 c.p.c. e condanna di controparte condanna dell'odierna convenuta per temerarietà della lite ex art. 96, commi primo e/o terzo, c.p.c.”
Per : Controparte_1
“Piaccia all'Ill.mo Giudice adìto, disattesa ogni contraria istanza e/o eccezione, rigettare le domande avanzate dalla SI.ra perché infondate in fatto e in diritto, in quanto Parte_1
nessuna responsabilità per inadempimento contrattuale può essere addebita alla Convenuta.
Con vittoria di spese e compensi di lite in favore del legale antistatario”.
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione notificato il 16.9.2021, conveniva in giudizio Parte_1 Controparte_1
dinanzi al Tribunale di Roma e, e proponeva la domanda:
“Piaccia all'Ecc.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza, in via principale, nel merito: accertare e dichiarare che la proposta irrevocabile di acquisto immobiliare sottoscritta dalla SI.ra
in data 03.10.2018 ed accettata dalla SI.ra in data 11.10.2018 Parte_1 Controparte_1
costituisce un contratto preliminare di preliminare di compravendita o un contratto preliminare di compravendita;

- accertare e dichiarare l'ingiustificato recesso dal citato contratto e/o l'inadempimento della
SI.ra a stipulare il contratto preliminare o definitivo di compra-vendita relativo Controparte_1 all'immobile sito in Roma, alla Via delle Zattere n. 57, Piano V, Int. 24, Sc. B, composto da ingresso, soggiorno, due camere, cucina, doppi servizi, terrazzo, meglio censito al N.C.E.U. alla partita 200, Foglio 1084, sub 25, Z.C. 7, Cat. A2 e alla can-tina, da ritenersi pertinenza dell'unità immobiliare sopra citata, sita al P.S. 1, Int. 7, Sc. 2, meglio censito al N.C.E.U. alla partita 200,
Foglio 1084, sub 31, Z.C. 7, Classe 7, Cat. C2; 4
- accertare e dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di preliminare di compravendita o del contratto preliminare di compravendita del predetto immobile, a causa dell'ingiustificato recesso e conseguente inadempimento della promittente venditrice all'obbligo di stipulare il contratto preliminare o definitivo, e, per l'effetto, condannare la stessa al risarcimento dei danni patiti dalla SI.ra , da quantificarsi, allo stato, in € 13.000,00, costituiti, nello specifico, PT dalla somma di € 4.000,00 per le spese legali stragiudiziali e notarili inerenti la vicenda, e dalla somma di € 9.000,00 versata allo a titolo di provvigione per la Parte_2 mediazione svolta per l'acquisto delle sopra citate unità immobiliari, oppure nella misura che verrà determinata in corso di causa e/o, comunque, secondo equità.
In via subordinata:
- accertare e dichiarare la responsabilità precontrattuale di parte convenuta ex art. 1337 c.c., stante l'ingiustificato recesso dalle trattative ed il rifiuto della medesima di stipulare il contratto preliminare e, per l'effetto, condannare la SI.ra al risarcimento dei danni subiti CP dall'attrice, quantificato allo stato in € 13.000,00, costituiti dalla somma di € 4.000,00 per le spese legali stragiudiziali e notarili inerenti la vicenda, e dalla somma di € 9.000,00 versata allo
[...]
a titolo di provvigione per la mediazione svolta per l'acquisto delle sopra citate Parte_2
unità immobiliari, ovvero nella minore o maggiore somma che verrà ritenuta di giustizia.
Con vittoria di spese diritti ed onorari del presente procedimento, oltre C.P.A. ed IVA nella misura legale, nonché 15% per spese generali, da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore antistatario ex art. 93 c.p.c.”
A sostegno della domanda, esponeva che il 3.10.2018, presso Parte_1 Parte_2
aveva proposto l'acquisto al prezzo di € 270.000 della proprietà del bene immobile sito in
[...]
Roma, Via delle Zattere n. 57, scala B, piano quinto, interno n. 24, composto da ingresso, soggiorno, due camere, cucina, doppi servizi, terrazzo, con la cantina di pertinenza posta al piano interrato a distinta dal n. 7, censito al N.C.E.U. di Roma al foglio 1084, subalterno 25
(appartamento) e 31 (cantina), di proprietà di a favore della quale aveva Controparte_1 contestualmente emesso l'assegno non trasferibile n. 1043926193-11, tratto sulla Banca BCC, dell'importo di € 5.000, consegnato all'agenzia immobiliare (documenti n. 1 e 2); che la proposta aveva previsto che, entro il 30.11.2018, sarebbe stato versato l'ulteriore importo di €
41.000 e aveva indicato il termine del 3.2.2019 per la stipulazione del contratto di compravendita presso il notaio in Roma Dott. Persona_1
che, in data 11.10.2018, aveva accettato la proposta, sottoscrivendo la relativa Controparte_1
dichiarazione in calce al suindicato testo (documento n. 1), ma non aveva esibito un atto attestante l'acquisizione della titolarità del bene immobile, così ricostruito dal notaio: con testamento olografo 5
pubblicato il 15.9.2004, padre della promissaria venditrice, aveva istituito eredi i Persona_2
propri figli, e , e figlio della coniuge CP CP_2 CP_3 Controparte_4 dividendo il patrimonio con l'attribuzione a del diritto di nuda proprietà Controparte_1 sull'appartamento sito in Roma, località , Via delle Zattere n. 57, e l'istituzione in Parte_2
sostituzione di legittima di un legato di usufrutto vitalizio su tutti i suoi beni a favore della coniuge, la quale vi aveva rinunciato il 8.11.2004 e, con atto notarile del 16.1.2008, ai fini della trascrizione, aveva precisato che il diritto di usufrutto si riferiva al suindicato bene immobile e ad altro sito in
Roma, Viale Livio Andronico n. 59 (documenti n. 3, 4 e 5); che il 21.9.2004 aveva promosso presso l'intestato Tribunale la causa civile Controparte_1 iscritta al n. 68741/2004 R.G., esercitando l'azione di riduzione ai sensi degli artt. 553 ss. c.c.
(documento n. 6) e, con scrittura privata del 15.1.2008, le parti avevano concluso una transazione, con cui era stata prevista la rinuncia al giudizio, al legato e a ogni azione e diritto circa il testamento olografo di del 2.7.2004, “[…] senza dare atto, per soli motivi fiscali, di Persona_2
aver già conseguito quanto le spettava a titolo di conguaglio […]” (documenti n. 7 e 8) e, con atto notarile del 16.1.2008, aveva rinunciato al legato, non alle azioni spettanti quale Controparte_4
erede pretermessa. esponeva che, stante l'incertezza circa la titolarità della proprietà del bene immobile, Parte_1
aveva chiesto alla controparte di esibire la documentazione attestante la rinuncia manifestata dai coeredi di alla causa civile n. 68741/2004 R.G. e alle azioni derivanti dalla Persona_2 pretermissione della coniuge;
che le era stata fornita copia del verbale attestante l'estinzione del giudizio, senza la dichiarazione di rinuncia alle azioni derivanti dalla pretermissione della legittimaria;
che l'esponente aveva convocato dinanzi al notaio Dott. per Persona_3 Persona_1
stipulare il contratto preliminare di compravendita il giorno 30.11.2018 e per corrispondere la restante parte della caparra;
che la , dopo aver chiesto di rinviare la data per la stipulazione del preliminare e Controparte_1 negata più volte la visita dell'immobile, aveva dichiarato di non voler vendere il bene immobile e aveva restituito la somma di € 5.000 (documento n. 9); che il 9.9.2019, aveva notificato all'esponente il decreto ingiuntivo n. 16300/2019 Parte_2
(R.G. n. 36982/2019), emesso dall'intestato Tribunale, con ingiunzione di pagamento di €
12.932,00, oltre interessi e spese del procedimento, a titolo di provvigione per la mediazione suindicata (documento n. 11) e, con atto di citazione notificato il 19.10.2019, aveva proposta opposizione ex art. 645 c.p.c. (documento n. 12), la cui causa civile iscritta al n. 69516/2019 R.G. era stata definita con scrittura privata del 27.11.2019, con cui l'esponente si era obbligata a pagare a 6
la somma di € 9.000 a titolo di risarcimento del danno e penale Parte_2
(documento n. 13).
deduceva che l'inadempimento della controparte le aveva causato un danno Parte_1 economico commisurato agli importi di € 9.000 corrisposto all'agenzia immobiliare e di € 4.000 per spese di assistenza legale stragiudiziale e notarile;
aggiungeva di aver chiesto invano il pagamento di € 13.000, con lettere raccomandate in date 15-20.02.2019 e del 26-28.11.2019 (documenti n. 14 e
15).
Con decreto ex art. 168 bis, comma V, c.p.c., l'udienza di comparizione delle parti era differita al
25.2.2022.
In data 23.2.2022, si costituiva in giudizio e contestava la fondatezza della Controparte_1 domanda avversaria, chiedeva: “Piaccia all'ill.mo Giudice adìto, disattesa ogni contraria istanza
e/o eccezione, rigettare le domande avanzate dalla SI.ra , perché infondate in fatto Parte_1
e in diritto, in quanto nessuna responsabilità per inadempimento contrattuale può essere addebita alla convenuta.”
In particolare, la convenuta esponeva che aveva incaricato di procurare la Parte_2
vendita del proprio suindicato bene immobile e il 11.10.2018 aveva accettato la proposta di acquisto formulata il 3.10.2018 dalla controparte, le cui richieste di documentazione non avevano reso possibile il rispetto dei termini pattuiti, ma l'offerente l'acquisto si era rifiutata di concederle un rinvio del termine previsto per stipulare il contratto, sicché l'esponente le aveva restituito la somma di € 5.000 versata alla formulazione della proposta di acquisto e la controparte non aveva formulato alcuna ulteriore richiesta risarcitoria, né comunicato la volontà di recedere.
La convenuta deduceva che aveva omesso di convocarla per stipulare il contratto e le Parte_1
aveva richiesto il rimborso delle spese di provvigione, legali e notarili, mentre non sussisteva alcuna preclusione alla vendita del proprio immobile, né per la titolarità della proprietà, né sotto il profilo urbanistico;
aggiungeva che il giorno 30.11.2018, non oltre il quale era stata prevista la stipulazione del contratto preliminare, non era stata qualificato come termine essenziale e, comunicata l'impossibilità di presenziare la data stabilita, si era rifiutata di posticipare tale Parte_1
adempimento, senza aver formulato una diffida ad adempiere o fissato un termine per la convocazione presso il notaio.
Concessi termini previsti dall'art. 183, comma VI, c.p.c., prodotta documentazione, le parti precisavano le conclusioni trascritte in epigrafe e, all'udienza del 2.7.2024, la causa passava in decisione, con i termini ex art. 190 c.p.c., indicati in complessivi ottanta giorni. 7
Le istanze istruttorie volte all'ammissione di prove costituende non sono state accolte con l'ordinanza del 28.10.2022, che si richiama (circa la legittimità processuale della motivazione cd. per relationem cfr. Cass., S.U., 16.1.2015, n. 642), e in relazione alla quale non è stata formulata alcuna argomentata tempestiva istanza di revoca.
Va considerato il principio secondo cui “In presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve innanzitutto verificare se quest'ultimo costituisca già esso stesso un contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex artt. 1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento.” (Cass., Sez. II Civ., ordinanza n. 31188 del 28.11.2019, C.E.D. Corte di Cassazione, Rv 656194-01).
La pattuizione conclusa dalle parti in data 11.10.2018, risultante dall'incontro della proposta di acquisto del bene immobile di cui all'espositiva che precede, formulata il 3.10.2018 da PT
, con scrittura privata redatta su carta intestata di – affiliata
[...] Parte_2
Tecnocasa, e l'accettazione manifestata da il 11.10.2018, mediante dichiarazione Controparte_1
e sottoscrizione apposte in calce alla proposta di acquisto va qualificata come contratto preliminare di compravendita (documento n. 1 di parte attrice).
Questo testo, intitolato “Proposta di acquisto immobiliare”, contiene tutti gli elementi essenziali del contratto preliminare di compravendita e, in particolare, all'art. 2 punto b), è stato previsto: “[…] euro 41.000,00 verranno versati entro il 30.11.2018 con le stesse modalità di cui al punto a). La somma di cui al punto a) e al punto b), ove prevista, diverrà caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) con l'avvenuta conoscenza, da parte del proponente, dell'accettazione della presente proposta
d'acquisto, che costituirà quindi CONTRATTO PRELIMINARE.”
La proposta d'acquisto, configurandosi come atto unilaterale, vincola il potenziale acquirente,
l'accettazione della stessa da parte del destinatario vincola entrambe le parti al rispetto delle clausole contenute nella proposta, e poi è possibile procedere alla stipula di un contratto preliminare di compravendita o direttamente al contratto definitivo, mediante rogito notarile, alle condizioni previste nella proposta stessa. L'eventuale scelta di stipulare un contratto preliminare successivo consente di effettuare ulteriori controlli e verifiche sul bene immobile e circa i contraenti, garantendo una maggiore tutela degli interessi delle parti.
Dall'esame della precitata proposta di acquisto emerge la configurazione di un contratto preliminare di vendita.
Le parti, infatti, si sono giuridicamente obbligate per iscritto, rispettivamente, ad acquistare e ad alienare un bene immobile, di cui è stato dettagliatamente fornita l'indicazione circa indirizzo, 8
estremi identificativi catastali, composizione, prezzo e modalità di pagamento, articolate come segue: l'importo di € 5.000 versato alla formulazione della proposta d'acquisto, come indicato in espositiva, € 41.000 da corrispondere entro il 30.11.2018, € 89.000 alla stipulazione del contratto di compravendita ed €135.000 con finanziamento erogato da un istituto di credito scelto dalla proponente, eventualmente garantito da ipoteca da iscrivere sull'immobile oggetto del contratto.
Le parti hanno fissato termine fino al 3.2.2019 per stipulare la compravendita presso il notaio Dott.
Persona_1
Queste circostanze, costituenti attività propedeutiche al contratto di compravendita, rappresentano rilevanti elementi di valutazione per considerare sussistente la piena vincolatività dell'accordo derivato dall'accettazione della proposta e della sua natura di contratto preliminare.
E' pacifico tra le parti che la somma di € 5.000, versata da il 3.10.2018, alla Parte_1 formulazione della proposta d'acquisto, le è stata restituita da ed è stata incassata Controparte_1 dalla prima senza l'espressione della manifestazione di volontà di recedere dal contratto. Al riguardo, si richiama il principio di diritto secondo cui: “In tema di caparra confirmatoria, nel caso in cui la parte inadempiente restituisca la somma versata a titolo di caparra alla controparte (nella specie, a mezzo di assegno bancario), non viene meno il diritto della parte adempiente a pretendere il doppio della caparra, da far valere, ove non emerga in senso contrario un'univoca volontà abdicativa da parte del creditore, mediante l'esercizio del diritto di recesso, anche con la proposizione di apposita domanda giudiziale in caso di mancata conformazione spontanea dell'inadempiente a relativo obbligo. (Cass. civ., Sez. II, Sentenza, 12/07/2021, n. 19801 RV.
662013-01).
La restituzione della caparra versata e la sua accettazione da parte del tradens rappresentano manifestazioni inequivoche della convergente volontà delle parti di non mantenere in vita il patto di caparra, senza configurare una risoluzione consensuale del contratto preliminare di compravendita.
L'accettazione da parte del promissario acquirente della somma originariamente versata a titolo di caparra e poi restituita ha come unico effetto l'impossibilità per la parte in bonis di richiedere l'adempimento del contratto ai sensi dell'art. 2932 c.c., poiché tale comportamento costituisce un chiaro indice della mancanza di interesse a una corretta esecuzione del regolamento contrattuale;
la parte, in ogni caso, mantiene la facoltà di scegliere il rimedio da adottare, costituito dalla manifestazione della volontà di recesso oppure, in alternativa, la risoluzione del contratto.
Nel caso di specie, ha proposto la domanda di risoluzione del contratto preliminare e Parte_1
di condanna della controparte al risarcimento del danno, per il suo rifiuto di stipulare il contratto di compravendita. 9
Qualificato come contratto preliminare l'accordo concluso mediante l'accettazione della proposta di acquisto immobiliare, e riconosciuta nell'accettata restituzione della caparra manifestazioni inequivoche della volontà delle parti di non mantenere in vita il relativo patto, deve essere dichiarata la risoluzione del contratto, poiché “quando i contraenti richiedano reciprocamente la risoluzione del contratto, ciascuno attribuendo all'altro la condotta inadempiente, il giudice deve comunque dichiarare la risoluzione dello stesso, atteso che le due contrapposte manifestazioni di volontà, pur estranee ad un mutuo consenso negoziale risolutorio, sono tuttavia, in considerazione delle premesse contrastanti, dirette all'identico scopo dello scioglimento del rapporto negoziale.”
(Cass. civ., Sez. VI - 2, Ordinanza, 21/09/2020, n. 19706 RV 658794-01).
Inoltre nei contratti con prestazioni corrispettive, ai fini della pronuncia di risoluzione per inadempimento in caso di inadempienze reciproche, il giudice di merito è tenuto a formulare un giudizio di comparazione in merito al comportamento complessivo delle parti, al fine di stabilire quale di esse, in relazione ai rispettivi interessi ed all'oggettiva entità degli inadempimenti (tenuto conto non solo dell'elemento cronologico, ma anche e soprattutto degli apporti di causalità e proporzionalità esistenti tra le prestazioni inadempiute e della incidenza di queste sulla funzione economico-sociale del contratto), si sia resa responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti e causa del comportamento della controparte e della conseguente alterazione del sinallagma contrattuale.” (Cass. civ., Sez. II, Sentenza, 03/07/2013, n.
16637).
Nel caso di specie, in cui le parti hanno formulato delle contrapposte domande di risoluzione per inadempimento, la valutazione comparativa dei rispettivi inadempimenti induce a ritenere di maggiore rilievo – e dunque causa dell'alterazione del sinallagma contrattuale – quello posto in essere dalla convenuta.
Dalla documentazione depositata in atti emerge chiaramente l'inadempimento della parte convenuta, consistente nella dichiarazione anticipata di non voler adempiere all'obbligazione di stipulare il contratto definitivo, manifestata prima della scadenza del termine del 30.11.2018 fissato per la stipula del preliminare.
In particolare, la convenuta, convocata per il 30.11.2018 per la stipulazione del contratto preliminare e il versamento della somma di € 41.000, quale integrazione della caparra confirmatoria, circostanza non contestata ai sensi dell'art. 115 c.p.c., tramite il proprio legale, con e- mail del 29.11.2018, ha comunicato che “l'iter di questa compravendita si è rivelato di una complessità eccessiva che non riesce a sostenere per motivi strettamente personali, prevenendo, quindi, alla decisione di non procedere più alla vendita del proprio immobile. Pertanto, da domani non sarà presente per la stipula del preliminare. Resto in attesa di sapere le modalità per la 10
restituzione di quanto versato e per riottenere la documentazione fornita.” (documento n. 9 di parte attrice); la volontà di di non stipulare il contratto di compravendita è stata Controparte_1
manifestata anche con e-mail del 11.12.2018, con cui il suo legale ha comunicato alla controparte:
“Ti confermo che la SI.ra non intende più procedere alla vendita del proprio Controparte_1 immobile. Resto in attesa delle modalità per la restituzione delle somme versate. Cordialità.”
(documento n. 19 di parte attrice).
Quest'ultima comunicazione, successiva al termine inizialmente pattuito fino al 30.11.2018 per la stipulazione del preliminare di compravendita, smentisce quanto dedotto dalla parte convenuta circa la mancata concessione di una proroga del termine per stipulare tale contratto.
Venuto meno il vincolo negoziale, ai sensi dell'art. 1458 c.c. e in difetto di un obbligo di reciproche restituzioni, essendo stata già restituita la somma di € 5.000 versata a titolo di caparra confirmatoria, va esaminata la domanda risarcitoria.
La domanda di risarcimento delle spese sostenute in relazione al contratto risolto per inadempimento dell'odierna convenuta va accolta nei limiti indicati di seguito, in difetto di ulteriore prova documentale attestante l'obbligazione ed esecuzione di pagamenti ulteriori.
è tenuta a risarcire il danno patrimoniale causato a la quale, in Controparte_1 Parte_1 ottemperanza all'accordo transattivo di cui alla scrittura privata del 27.11.2019 (documento n. 13), ha pagato la complessiva somma di € 9.000, avendo prodotto le attestazioni relative a tre bonifici bancari eseguiti
- il 11.12.2019 per € 3.731,20, con la causale “accordo negoziazione immobile ” a favore di CP
(documento n. 20) Parte_2
- il 11.12.2019 per € 1.268, con la causale “accordo negoziazione immobile ”, a favore CP dell'Avv. Ciro Fiore (documento n. 21)
- il 30.12.2019 per € 4.000, con la causale “saldo accordo negoziazione immobile ”, a favore CP
di (documento n. 22). Parte_2
A titolo risarcitorio, va anche considerato l'importo di € 1.500, comprensivo degli oneri accessori di legge, di cui al “progetto di parcella” emesso il 12.1.2019 dall'Avv. Gianmarco Cenci nei confronti di per il pagamento della prestazione così ivi indicata: “Assistenza e consulenza nei Parte_1
rapporti precontrattuali e contrattuali con SI.ra nei confronti della Controparte_1 [...]
. Parte_2
Non sono stati documentati ulteriore pagamenti, né parcelle per compensi professionali o relativi preavvisi, sicché null'altro è dovuto alla parte attrice a titolo di risarcimento del danno, non essendo stata allegati e provati i relativi fatti costitutivi del risarcimento del danno emergente, di cui non si 11
configura l'impossibilità o la notevole difficoltà di dimostrarne la misura (cfr. Cass. civ. sentenze n.
11202 del 27.12.1994, n. 4609 del 4.9.1985, n. 9835 del 11.11.1996, n. 11968 del 16.5.2013).
Alla pronuncia di risoluzione del contratto per cui è causa per inadempimento della convenuta, segue dunque la condanna della stessa al risarcimento del danno nella complessiva misura di €
10.500,00 oltre interessi al saggio legale ex art. 1264, comma I, c.c. dalle date dei suindicati pagamenti al saldo, senza la rivalutazione monetaria, in difetto di allegazione e prova della maggior misura del danno risentito per effetto del ritardo nel ripristino della situazione pecuniaria (cfr. Cass.,
Sez. Un. Civ., sentenza n. 5743 del 23.3.2015; Cass., Sez. 1 civ., ordinanza n. 16565 del 22.6.2018).
L'accoglimento della domanda di parte attrice non vale, di per sé, a giustificare la condanna della convenuta per lite temeraria ai sensi dell'art. 96 terzo comma, c.p.c., non configurandosi, per ciò solo, la temerarietà e pretestuosità della lite;
non risulta assolto dalla parte istante l'onere della , in ordine all'esistenza ed all'entità del danno sofferto a causa della temerarietà della lite, non essendo tali elementi in concreto desumibili dagli atti di causa e, pertanto, la domanda ex art. 96 cpc deve essere disattesa.
Le spese processuali seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, in base al D.M.
147/2022 a favore dell'Avv. Gianmarco Cenci, ai sensi dell'art. 93 c.p.c.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza e domanda, eccezione e deduzione, così provvede circa la domanda proposta da nei confronti di Parte_1 CP
con l'atto di citazione introduttivo della causa iscritta al n. 56675/2021 R.G.:
[...]
dichiara risolto per grave inadempimento della convenuta il contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato dalle parti con proposta di acquisto accettata il 11.10.2018, avente a oggetto la proprietà del bene immobile sito in Roma, Via delle Zattere n. 57, scala B, piano quinto, interno n. 24; condanna a pagare a la somma di 10.500,00 oltre interessi legali Controparte_1 Parte_1
dalla domanda giudiziale al saldo, a titolo di risarcimento del danno;

a norma dell'art. 93 c.p.c., condanna a rifondere all'Avv. Gianmarco Cenci le Controparte_1 spese processuali, che liquida in € 4.554,00 (264 anticipazioni, 920 fase di studio, 780 fase introduttiva, 840 fase di trattazione e istruttoria, € 1.750 fase decisoria), oltre I.v.a., C.p.a. e rimborso spese generali come per legge.
Roma, 3.2.2025
Il Giudice
Daniela Gaetano