TRIBUNALE NAPOLI
XI SEZIONE CIVILE REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice monocratico, dott.ssa Carla Sorrentini, ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nella causa civile iscritta al n. 17417/2018 R.G.A.C., avente ad oggetto: nullità
preliminare di compravendita, e vertente

TRA in persona del Curatore Parte_1
Fallimentare dott. , rapp.to e difeso dall'avv. Giovanni Sellitto in Parte_2
virtù di procura in calce al ricorso in riassunzione depositato in data 11/10/2024.
ATTORE
E
(c.f. ) e Controparte_1 C.F._1 CP_2
(c.f. ) rapp.ti e difesi dall'avv. Francesco
[...] C.F._2
Mangazzo in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta.
CONVENUTI
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note depositate in sostituzione dell'udienza del
5/12/2024 ai sensi dell'art. 127ter c.p.c.
FATTO E DIRITTO
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., la (d'ora in poi Parte_1
. in persona del suo amministratore unico, nonché custode Parte_1
giudiziario del complesso immobiliare denominato Green Village sito in
Castelvolturno (CE), chiedeva accertarsi e dichiararsi la nullità, ai sensi degli artt.
1418 e 1344 c.c., del contratto preliminare di compravendita, stipulato in data
24/2/2011 con e , per illiceità della Controparte_1 Controparte_2
causa e per indeterminatezza/indeterminabilità dell'oggetto; in via subordinata, dichiararsi la risoluzione dello stesso ai sensi dell'art. 56 D.lgs. n. 159/2011; in ogni caso condannarsi i convenutI al pagamento delle spese processuali.
A sostegno della domanda, l'istante deduceva:
- che con decreto di sequestro preventivo, pronunciato dal Tribunale di Napoli in data 27/01/2012, il complesso edilizio “Green Village” sito in Castel Volturno, di sua proprietà, ivi compresi i beni mobili ed immobili, conti correnti e altre utilità economiche, era stato sottoposto a vincolo cautelare, nominandosi quale amministratore giudiziario il dott. ; Persona_1
- che con successivo decreto di sequestro preventivo ex art. 321 c.p.p. (nr.
13118/08 R.G.N.R. - nr. 42272/10 R.G.I.P.) dell'11/5/2012, erano state sottoposte a misura cautelare tutte le quote della nominandosi il Parte_1
medesimo dott. quale co-amministratore e co-custode Persona_1
giudiziario;
- che, a seguito di sopralluogo ed inventario, si era appurato che per diversi immobili facenti parte del complesso immobiliare erano in essere contratti preliminari di compravendita o contratti di compravendita già conclusi;

- che, in particolare, nel caso di specie, era stato stipulato, in data 24/2/2011, tra la
Ed i convenuti un preliminare di compravendita avente ad Parte_1 oggetto un “-residence sito al piano terra per una superficie di mq. 115 lordi più mq. 37 di balconi più mq 300 di giardino - Posto auto scoperto”, in corso di costruzione, non registrato, né trascritto;

- che il suddetto contratto era nullo in quanto in contrasto con il vincolo di destinazione turistico-recettiva imposto sull'immobile dalla normativa urbanistica e dal conseguente titolo autorizzativo;

- che la nullità discendeva anche dall'indeterminatezza/bilità dell'oggetto della domanda, atteso che oggetto del contratto era il trasferimento di una quota di multiproprietà del complesso turistico “Green Village”, senza alcuna indicazione della quota nella sua effettiva misura, né dei criteri per la sua determinazione millesimale;

- che, in via subordinata, ove non si fosse ritenuta sussistente la dedotta nullità, il contratto doveva essere dichiarato risolto, atteso che l'Amministratore giudiziario aveva comunicato ai convenuti, con raccomandata del 3/10/2017, la propria intenzione di risolvere l'accordo in virtù di quanto previsto dall'art. 56 D.lgs. n.
56/2011, nella formulazione applicabile ratione temporis alla fattispecie in esame. Instauratosi il contraddittorio, si costituivano in giudizio il e la P_
, chiedendo, preliminarmente, il mutamento del rito nelle forme del CP_2
rito ordinario;
nel merito, chiedevano il rigetto della domanda in ragione della sua dedotta infondatezza, formulando, in caso di accoglimento della stessa, domanda riconvenzionale volta ad ottenere la restituzione della somma di € 135.000,00 versata a titolo di caparra penitenziale, oltre interessi legali dalla sentenza al saldo, il tutto con vittoria di spese di lite da attribuirsi al procuratore anticipatario.
Disposto il mutamento del rito nelle forme del rito ordinario e concessi i termini di cui all'art. 183 comma 6° c.p.c., parte attrice, con la prima memoria, eccepiva che l'eventuale restituzione dell'importo versato dalla resistente doveva essere compensata con il credito vantato da essa esponente per l'occupazione sine titulo, atteso che i convenuti erano da oltre dieci anni nel possesso dell'immobile.
Il processo veniva dichiarato interrotto una prima volta in data 30/7/2021, stante l'intervenuto fallimento della Indi, riassunto ad istanza Parte_1 dell'amministrazione giudiziaria con ricorso depositato in data 30/11/2022, veniva nuovamente dichiarato interrotto in data 13/11/2022, essendo nelle more intervenuta la chiusura del fallimento. Il giudizio veniva, quindi, riassunto dalla e, in data 19/1/2024, veniva riservato a sentenza. Con ordinanza Parte_1
pronunciata in data 20/2/2024, la causa veniva rimessa sul ruolo e contestualmente dichiarata interrotta, essendo stata disposta, con sentenza del
Tribunale di Napoli, la riapertura del fallimento della . A seguito Parte_1
di riassunzione da parte della Curatela fallimentare, la causa, in data 5/12/2024, veniva nuovamente riservata a sentenza, previa concessione alle parti dei termini ridotti per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
Così riassunti i termini della controversia, rileva preliminarmente il
Tribunale che è infondata e va rigettata l'eccezione di estinzione del giudizio formulata da parte convenuta per omessa tempestiva riassunzione del giudizio a seguito della dichiarazione di fallimento della società attrice.
Invero, in forza dell'art. 63 D.Lgs. 159/2011 i beni assoggettati a sequestro o a confisca sono esclusi dalla massa attiva fallimentare e, quindi, sono sottratti alla disponibilità della Curatela ed alla conseguente gestione fallimentare, rientrando detta gestione nell'esclusiva competenza dell'Amministrazione
Giudiziaria in capo alla quale si attestano i poteri non solo di custodia ma anche di gestione finalizzata alla conservazione dei detti beni in vista del conclusivo provvedimento ablativo (così Cass. Civ., Sez. I, sentenza n. 22800/2011). Tale disposizione normativa in materia di misure di prevenzione va applicata anche al sequestro preventivo ex art 321 c.p.p. intervenuto sull'intero compendio aziendale della in virtù del rinvio che l'art. 104 bis co. 1quater disp. att. fa Parte_1 alla disciplina del titolo IV del D.Lgs. 159/2011 (“Le disposizioni in materia di amministrazione e destinazione dei beni sequestrati e confiscati nonché quelle in materia di tutela dei terzi e di esecuzione del sequestro, previste dal codice di cui al decreto legislativo 6 settembre 2011, n. 159, si applicano ai casi di sequestro e confisca in casi particolari previsti dall'articolo 240-bis del codice penale o dalle altre disposizioni di legge che a questo articolo rinviano, nonché agli altri casi di sequestro e confisca di beni adottati nei procedimenti relativi ai delitti di cui all'articolo 51, comma 3-bis, del codice. In tali casi l'Agenzia nazionale per
l'amministrazione e la destinazione dei beni sequestrati e confiscati alla criminalità organizzata coadiuva l'autorità giudiziaria nell'amministrazione e nella custodia dei beni sequestrati, fino al provvedimento di confisca emesso dalla corte di appello e, successivamente a tale provvedimento, amministra i beni medesimi secondo le modalità previste dal citato codice di cui al decreto legislativo 6 settembre 2011, n. 159. Restano comunque salvi i diritti della persona offesa dal reato alle restituzioni e al risarcimento del danno”). Benché il citato comma 1 quater sia stato introdotto con D.Lgs. 21/2018, in vigore dal 6 aprile 2018, se ne deve sostenere l'immediata applicabilità stante la natura processuale della disposizione. Tanto esclude, quindi, che il processo debba dichiararsi estinto, diversamente da quanto eccepito da parte convenuta, sul presupposto, non condiviso, del difetto di legittimazione attiva dell'Amministrazione Giudiziaria a riassumere lo stesso, in favore di quella della
Curatela.
Va, tuttavia, rilevato che, come evidenziato da entrambe le parti, il
Tribunale di Napoli con sentenza n. 424/2024, pronunciata in data 12/1/2024, ha disposto il dissequestro del compendio immobiliare della , nonché Parte_1
delle relative quote societarie. Discende da ciò che correttamente, a seguito della riapertura di fallimento della , il processo è stato riassunto dalla Parte_1
Curatela fallimentare della predetta società, unica legittimata attiva, essendo oramai venuta meno l'Amministrazione Giudiziaria. Ciò posto, nel merito la domanda di nullità proposta dalla in via Pt_1
principale è fondata e va accolta.
Invero, il complesso edilizio in cui è collocato l'immobile oggetto del contratto è vincolato ad una destinazione turistico-recettiva, come risulta dai titoli edilizi rilasciati dal Comune di Castel Volturno e, precisamente, il permesso di costruire n. 7/04 del 14/1/2004 e la successiva variante n. 322/04 del 25/11/2004.
In particolare, il permesso veniva richiesto e rilasciato per realizzare “un impianto produttivo costituito da un complesso turistico alberghiero con annesse piscine scoperte ed impianto sportivo…” (cfr. permesso n. 7/04).
Detti titoli edilizi presupponevano e presuppongono la destinazione turistico-ricettiva del complesso stesso.
Ebbene, nel contratto preliminare di compravendita del 3/10//2009 si legge, nelle premesse, che “su tale terreno, in conformità con le previsioni urbanistiche vigenti , è stato rilasciato permesso di costruire n. 7 del 14.01.2004 e variante n.
322 del 25.11.2004 per la costruzione di un complesso turistico ricettivo che la società ha in corso di edificazione, Più in particolare il complesso di cui sopra è costituito da fabbricati e strutture turistico-ricettive quali residence, albergo, ristorante, palestra, piscina coperta, piscina scoperta, campi da tennis, campi da calcio ed aree scoperte attrezzate in parte a giardino e in parte a viabilità ed accesso. L'utilizzo di tutte le strutture di cui sopra è regolamentato dal
Regolamento di Comunione di cui all'art. 2 del presente atto”.
Tale Regolamento, che ai sensi dell'art. 2 del preliminare è da considerarsi parte integrante dello stesso, stabilisce che “… I beni compravenduti sono soggetti ai vincoli di destinazione di cui alla L. (Legge regionale Campania, ndr.)
28.12.2000 n. 16 e, quindi, per patto essenziale, determinante dalla volontà contrattuale, destinati irrevocabilmente ex art. 1112 c.c. al godimento plurimo turnario da parte dei condomini allo scopo, ritenuto essenziale, di consentire
l'utilizzazione più piena nell'arco dell'anno”.
Il rimando al regolamento di comunione dimostra, in buona sostanza, che oggetto della vendita promessa era una quota di multiproprietà, e non il trasferimento della proprietà di una unità abitativa, che non sarebbe stato possibile in base ai titoli citati.
Tuttavia, come si duole l'attrice, non emerge dal contratto la volontà delle parti di trasferire solo una quota del diritto sull'immobile. Difatti, non vi è alcun richiamo alla multiproprietà, fatto salvo il richiamo al regolamento della comunione di cui già si è riferito, ma anzi, è chiaramente indicato che la vendita avrà ad oggetto un “- residence sito al piano terra per una superficie di mq. 115 lordi più mq. 37 di balconi più mq 300 di giardino - Posto auto coperto e cantinola – Posto auto scoperto”, quindi la proprietà di una intera unità abitativa.
Come già rilevato con altre pronunce di questo Tribunale per casi sovrapponibili a quello in decisione, l'atto di compravendita (al quale può essere equiparato il preliminare di compravendita) appare come il tentativo di offrire copertura legale ad un'operazione – quella, appunto, della compravendita – che non sarebbe stata possibile in considerazione della destinazione che il complesso edilizio era tenuto ad avere, ossia quella turistico-alberghiera, in virtù della normativa urbanistica vigente e dei titoli autorizzativi rilasciati.
La contrarietà a tali disposizioni e a tale destinazione rende, quindi, l'atto nullo ex art. 1344 c.c.
A ciò si aggiunga che il contratto preliminare oggetto di causa presenta ulteriori profili di nullità. In primo luogo, per aver previsto l'obbligo di vendere una quota di multiproprietà non determinata, né determinabile, ex art. 1418 c.c.
Va, infatti, rilevato che nel contratto non vi è alcuna indicazione della durata e del periodo di godimento turnario dei beni, di talché è da ritenersi assolutamente indeterminato il diritto che le parti si sarebbero impegnate a trasferire successivamente. Nella multiproprietà "dovendo il contratto preliminare contenere tutti gli elementi essenziali del futuro contratto definitivo, è evidente che tra di essi deve essere compresa la quota nella sua effettiva misura, o comunque debbono essere contemplati i criteri per la sua concreta determinazione millesimale, atteso che il godimento turnario dello stesso alloggio da parte dei vari comproprietari in diversi periodi dell'anno incide sulla entità delle rispettive quote di pertinenza" (cfr. Cass. 16 marzo 2010, n.6352).
In seconda battuta, la nullità dell'atto discende dall'apposizione di una clausola contenente una condizione meramente potestativa, ex art. 1355 c.c., rappresentata dalla potestà in capo alla società venditrice di stabilire le modalità ed i tempi del non precisato godimento plurimo turnario da parte di tutti i condomini della stessa unità.
Alla stregua delle considerazioni che precedono va, dunque, dichiarata la nullità ex artt. 1418 e 1344 c.c. del contratto preliminare di vendita del 24/2/2011, sia in quanto stipulato in frode alla legge, sia per indeterminatezza dell'oggetto ex art. 1346 c.c..
Venendo alla domanda riconvenzionale, formulata dai convenuti, di restituzione della somma di € 135.000,00 versata a titolo di caparra, la stessa deve essere dichiarata improcedibile. Attesa, infatti, l'avvenuta riapertura del fallimento della ogni pretesa a contenuto patrimoniale nei Parte_1 confronti di quest'ultima è soggetta al rito speciale previsto dall'art. 52 comma 2
L. fall. e deve essere formulata nell'ambito della procedura fallimentare mediante domanda di ammissione al passivo a garanzia della par conditio creditorum.
E', infine, inammissibile la domanda formulata dalla Curatela fallimentare della di condanna del convenuto al pagamento di un'indennità di Parte_1 occupazione dell'immobile, dovendosi evidenziare che la stessa è stata proposta per la prima volta soltanto in comparsa conclusionale. Infatti, mentre nell'atto introduttivo del giudizio alcuna pretesa era stata avanzata a tale titolo dall'attrice, con la prima memoria ex art. 183 comma 6 c.p.c. la predetta si era limitata ad eccepire in compensazione il proprio controcredito “in via gradata, nell'ipotesi di accoglimento” della domanda di restituzione della caparra proposta dal convenuto. Ne deriva, pertanto, che la suindicata domanda di pagamento risulta non essere mai stata formulata nel corso del giudizio, attesa l'avvenuta proposizione di un'eccezione riconvenzionale di compensazione, per giunta in via meramente gradata, la cui ammissibilità era tutta da accertare.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza sostanziale e sono poste a carico del convenuto nella misura liquidata come da dispositivo sulla base dei parametri di cui al D.M. 147/2022), ai valori minimi, stante il carattere seriale dei giudizi introdotti dall'attrice (scaglione fino ad € 260.000,00).


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dalla con ricorso ex art. 702-bis c.p.c. Parte_1
depositato in data 11/6/2018 e proseguita dalla Curatela Fallimentare, nei confronti di e , così provvede: Controparte_1 Controparte_2
a) dichiara la nullità del contratto preliminare di compravendita stipulato dalle parti il 24/2/2011;
b) dichiara improcedibile la domanda di restituzione della caparra avanzata dai convenuti;
c) dichiara inammissibile la domanda di pagamento dell'indennità di occupazione senza titolo avanzata dalla Curatela Fallimentare;

d) condanna e al pagamento, in favore Controparte_1 Controparte_2
della Curatela Fallimentare della delle spese del Parte_1
procedimento, che liquida in € 7.052,00 per compensi professionali, oltre rimborso spese forfettarie, IVA e CPA come per legge Si comunichi.
Napoli, 2/2/2025
Il Giudice monocratico
(dott.ssa Carla Sorrentini)