N. R.G. 2652/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di FORLI'
Sezione Unica Civile
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 2652/2024
tra
Parte_1
Parte_2
Parte_3
ATTORI
e

Parte_4
CONVENUTO

VERBALE DI UDIENZA DEL 7 novembre 2025, alle ore 10.00
innanzi al Giudice Onorario Dott.ssa Maria de Ruggiero
mediante collegamento da remoto in videoconferenza teams
(ai sensi degli artt. 127, 127-bis c.p.c., 196-duodecies disp.att. c.p.c. e 35 d.lgs.
149/2022) pagina 1 di 12 Si dà preliminarmente atto che l'udienza odierna viene celebrata da remoto in videoconferenza con utilizzo della piattaforma Microsoft TEAMS, fornita dal
[...]
in conformità ai provvedimenti DGSIA in merito alle piattaforme Controparte_1
utilizzabili per lo svolgimento dell'udienza da remoto (decreti 10 e 20.3.2020 e
21.5.2020).
Ciò premesso, si procede all'identificazione dei comparenti collegati da remoto:
Per i ricorrenti, l'avv.to SENZANI STEFANO
Per , nessuno compare Parte_4
Il Giudice prende atto della dichiarazione di identità dei presenti in collegamento da remoto, i quali dichiarano che non sono in atto collegamenti con soggetti non legittimati e che non sono presenti soggetti non legittimati nei luoghi da cui sono in collegamento con la stanza virtuale d'udienza.
Su invito del giudice, i difensori presenti si impegnano a mantenere attivata la funzione video per tutta la durata dell'udienza ed a prendere la parola nel rispetto delle indicazioni del giudice, in modo da garantire l'ordinato svolgimento dell'udienza. Il
giudice avverte che la registrazione dell'udienza è vietata.
Il Giudice invita quindi le parti a precisare le conclusioni
L'avv. Senzani precisa e conclude come da foglio depositato il 28 ottobre 2025
Il Giudice invita le parti a discutere oralmente la causa.
Dopo la discussione il Giudice si ritira in camera di consiglio per decidere
A questo punto, i difensori e le parti dichiarano di aver partecipato effettivamente pagina 2 di 12 all'udienza nel rispetto del contraddittorio e che lo svolgimento dell'udienza stessa mediante l'applicativo è avvenuto regolarmente.
Infine, il giudice dà lettura del verbale di udienza.
Il Giudice Onorario Dott. ssa Maria de Ruggiero
pagina 3 di 12 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di FORLI'
Sezione Unica Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario dott. ssa Maria de Ruggiero ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2652/2024 promossa da:
(C.F. ), (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), e (C.F. ), tutti con il C.F._2 Parte_3 C.F._3
patrocinio dell'avv. SENZANI STEFANO, elettivamente domiciliati in CORSO
DELLA REPUBBLICA N. 162 a FORLI' presso il difensore avv. SENZANI
STEFANO
ATTORI
contro
(C.F. ), Parte_4 C.F._4
CONVENUTO CONTUMACE
CONCLUSIONI
I ricorrenti hanno concluso come da foglio depositato il 28 ottobre 2025: pagina 4 di 12 “in via principale: 1) dichiarare che il contratto di locazione ad uso abitativo ex art. 2,
1° e 2° c., L. 431/1998, stipulato tra i Sigg.ri e Parte_2 Parte_1 Parte_3
quali locatori, ed il Sig. , quale conduttore, in data 15/09/2017 e Parte_4
registrato in data 11/10/2017 al n. 006365 Serie 3T, si è sciolto ed ha perduto di
efficacia alla data del 14/08/2023 a seguito del recesso dal contratto stesso da parte del
conduttore, così come comunicato da quest'ultimo con la comunicazione inviata ai
locatori in data 31/01/2023; sempre in via principale e per l'ipotesi nella quale non
venisse accolta la domanda di cui al punto 1 che precede: 2) dichiarare in ogni caso
risolto il contratto di locazione ad uso abitativo ex art. 2, 1° e 2° c., L. 431/1998,
stipulato tra i Sigg.ri e quali locatori, ed il Sig. Parte_2 Parte_1 Parte_3
quale conduttore, in data 15/09/2017 e registrato in data Parte_4
11/10/2017 al n. 006365 Serie 3T, a seguito degli inadempimenti posti in essere dal
conduttore rispetto agli obblighi in capo a quest'ultimo così come indicati nel ricorso, e
ciò anche per effetto delle clausole risolutive espresse di cui all'art. 4 e/o dell'art. 23
previste nello stesso contratto di locazione ovvero per effetto anche solo di una delle
anzidette clausole e/o comunque della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 21 del
contratto stesso;
in via subordinata e per l'ipotesi denegata nella quale le clausole
risolutive espresse di cui agli artt. 4, 21 e 23 del contratto di locazione inter partes
venissero ritenute non efficaci e/o dichiarate nulle e/o inefficaci e/o venissero annullate:
3) dichiarare in ogni caso risolto il contratto di locazione ad uso abitativo ex art. 2, 1° e
2° c., L. 431/1998, stipulato tra i Sigg.ri e Parte_2 Parte_1 Parte_3
pagina 5 di 12 quali locatori, ed il Sig. , quale conduttore, in data 15/09/2017 e Parte_4
registrato in data 11/10/2017 al n. 006365 Serie 3T, a seguito degli inadempimenti posti
in essere dal conduttore rispetto agli obblighi in capo a quest'ultimo così come indicati
nel ricorso, stante la molteplicità e gravità, che si chiede di accertare, di tali
inadempienze; in ogni caso, per effetto dell'accoglimento delle domande di cui ai punti
1) e/o 2) e/o 3) che precedono: 4) dando atto che, nelle more del giudizio, in data
17/05/2025 il conduttore Sig. , nato in [...] il [...] Parte_4
(C.F. ) ha spontaneamente rilasciato l'immobile oggetto del C.F._4
contratto di locazione di cui è causa, dichiarare superflua e dunque il non luogo a
procedere sulla domanda di condanna del conduttore al rilascio dell'immobile stesso. In
alternativa e per mero scrupolo, occorrendo: condannare lo stesso conduttore, Sig.
, nato in [...] il [...] (C.F. ), Parte_4 C.F._4
attualmente residente in [...] – int. 4, a
rilasciare l'immobile sito in Santa Sofia (FC), Via Forese n. 31/A, distinto al NCEU di
detto Comune al Fgl. 18, particella 190, sub. 2, R.C. 604, Cat. A/2, riconsegnandolo ai
locatori, Sigg.ri e libero da cose di proprietà Parte_1 Parte_2 Parte_3
del conduttore stesso e persone interposte;
5) altresì condannare comunque il
conduttore, Sig. nato in [...] il [...] (C.F. Parte_4
), attualmente residente in [...]
Puccini n. 2 – int. 4, al pagamento in favore dei locatori, Sigg.ri Parte_1 [...]
e della somma complessiva di € 14.530,00 corrispondente a: € Pt_2 Parte_3
pagina 6 di 12 5.530,00 per residuo canone di locazione del mese di Settembre 2019 (€ 30,00) e per
canoni di locazione relativi ai mesi di Maggio 2020, Settembre 2020, Aprile 2022,
Ottobre 2022, e da Gennaio a Luglio 2023 (€ 5.000,00); € 8.500,00 per indennità di
occupazione ex art. 1591 c.c., dovuta per i mesi da Gennaio 2024 a Maggio 2025; €
500,00 residuo dovuto a titolo anticipo mensilità secondo la clausola 24 del contratto;
il
tutto pari appunto a complessivi € 14.530,50, oltre interessi ex art. 1284, 4° c., c.c.
maturati e maturandi da ogni singola scadenza sino al saldo effettivo;
in via
ulteriormente e del tutto gradata, e per l'ipotesi nella quale il Tribunale in sede di
decisione ritenesse opportuno istruire la causa ai fini dell'accoglimento delle anzidette
domande: 6) previa ogni declaratoria del caso, accogliere i mezzi di prova articolati nel
ricorso e che si riepilogheranno per scrupolo nel prosieguo dell'atto presente;
in ogni
caso: 7) con vittoria di spese, competenze ed onorari di lite, oltre al 15% rimborso
spese generali, c.p.a. ed i.v.a. dovute come per legge.”
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Si omette la narrazione del processo, a cui il giudice non è più tenuto per rito vigente.
Parte ricorrente, previo tentativo di mediazione obbligatoria con esito negativo, ha investito questo Tribunale sulla decisione della risoluzione di un contratto di locazione e per il pagamento delle mensilità e di indennità di occupazione, sulla scorta di un documentato recesso da parte del conduttore.
Il resistente non si è costituito e si è provveduto alla declaratoria di contumacia.
Nelle more del giudizio, i ricorrenti hanno rinunciato alla condanna per spese accessorie,
pagina 7 di 12 insistito per le mensilità scadute e non pagate e per l'indennità di occupazione, avendo il ricorrente rilasciato l'immobile oltre il termine da lui stesso fissato con il recesso.
Il Giudice ha rigettato l'istruttoria instata dal ricorrente in quanto defatigatoria ed antieconomica, documentalmente provato il recesso del conduttore, e ha fissato l'odierna udienza di discussione.
Spetta ora decidere.
La domanda di parte ricorrente è fondata e va pertanto accolta nei termini di cui di seguito.
La causa, di natura documentale, fa accedere all'estinzione del rapporto contrattuale
(recesso del conduttore e accettazione dello stesso – documenti 2 e 3 allegati dai ricorrenti) ed al diritto di credito maturato dal locatore (vedasi il contratto e l'onere della prova all'estinzione del debito disatteso dal conduttore).
Sintomatica è l'assenza di qualsivoglia difesa del convenuto e nella decisione se ne tiene considerazione per l'onera della prova a questa figura devoluto.
Relativamente all'estinzione del contratto.
Il recesso, esercitato dal conduttore mediante la comunicazione inviata con raccomandata a tutti i proprietari il 31/01/2023, in un primo momento, pare abbia comportato l'estinzione del vincolo contrattuale e la liberazione delle parti dagli obblighi futuri. Per principio di diritto – art. 1373 c.c. - il recesso ha efficacia "ex nunc" e non è
retroattivo, lasciando inalterate le prestazioni già eseguite e, nello specifico del contratto di locazione, da eseguirsi in quel tempo e che non siano state soddisfatte.
pagina 8 di 12 Il termine dell'estinzione del vincolo è stato espressamente fissato con il recesso alla data del 14/08/2023 e da tale data l'occupazione dell'immobile da parte del Sig.
[...]
e/o di terzi è divenuta priva di qualsivoglia titolo. Parte_4
La proprietà, con raccomandata del 10/11/2023, ha contestato la tardività del rilascio,
ma v'è di più, con l'accettazione del recesso pare aver fatto intervenire un ulteriore effetto giuridico sul rapporto che ha pretesamente investito la risoluzione del contratto di locazione del 15/09/2017.
In questo concatenarsi di fatti e del diritto, va osservato come, estinto il contratto per effetto del recesso, l'occupazione successiva al termine fissato dalla parte recedente stessa sia senza titolo, e come l'accettazione del recesso sia ultronea nei termini di una pretesa risoluzione del contratto
In questo contesto, infatti, espresso il recesso e accettato lo stesso, si verifica l'estinzione del rapporto, non dovendosi in alcun modo prodursi la conseguenza della risoluzione di diritto. Risoluzione di diritto – così denuncia parte ricorrente in atti - che, peraltro, non è
mai stata esercitata ante recesso dai locatori per morosità persistente e che non può in questi termini produrre l'effetto giuridico contrattualmente previsto.
L'estinzione del rapporto, il termine per il rilascio, conseguono alle successive declaratorie.
Relativamente alle mensilità e anticipi maturati, scaduti e non pagati ed all'indennità di occupazione fino all'effettivo rilascio.
La domanda è fondata.
pagina 9 di 12 Parte ricorrente ha, difatti, documentato l'esistenza di un contratto di locazione stipulato tra le parti in relazione all'immobile di cui ha richiesto il rilascio. Dal momento che in base ai principi sulla ripartizione dell'onere della prova ricavabili dall'art. 2697 c.c., per l'azione di risoluzione il creditore è tenuto a provare soltanto l'esistenza del titolo, ma non la inadempienza dell'obbligato, dovendo essere quest'ultimo a provare di avere adempiuto (cfr. Cass., 27 marzo 1998, n. 3232 Cass., 5 dicembre 1994, n. 10446),
provata dunque da parte attrice l'esistenza di un contratto di locazione per uso abitativo e non provato dalla parte convenuta l'adempimento dell'obbligazione di pagare le mensilità pattuite e nei termini contrattualmente condivisi, può ritenersi che il comportamento della parte resistente costituisca grave inadempimento contrattuale. Ne
consegue, pertanto, l'accoglimento della domanda di parte ricorrente alla dazione, in favore del locatore, della somma di Euro 6.030,00 per canoni scaduti alla data del 14
agosto 2023 oltre quelli a scadere fino alla data dell'effettivo rilascio. Sul punto sono intervenute pronunce giurisprudenziali meritevoli di piena adesione: "In tema di
locazione di immobili urbani, la condanna al pagamento dei canoni da scadere sino alla
riconsegna dell'immobile, dal medesimo comunque dovuti a seguito della risoluzione
della locazione a titolo di danni per la protratta occupazione dell'immobile (ai sensi
dell'art. 1591 cod. civ.), costituisce ampliamento della domanda di risoluzione del
contratto di locazione per inadempimento del conduttore, che trova fondamento nella
particolare disposizione dell'art. 664, co. 1, c.p.c., secondo cui, in caso di convalida
definitiva dello sfratto intimato per la morosità del conduttore, è ammissibile l'emissione
pagina 10 di 12 dell'ingiunzione di pagamento non solo dei canoni scaduti alla data di notificazione
dell'intimazione, ma, ove l'intimante ne abbia fatto contestuale richiesta, anche di quelli
"da scadere fino all'esecuzione dello sfratto", quale ipotesi specifica di condanna c.d. in
futuro, di carattere tipico e di natura eccezionale, con la quale l'ordinamento tutela
l'interesse ancora che si verifichi l'inadempimento" (cfr. Cass. Civ., Sez. III, 31.05.2005,
n. 116003). In questo contesto, legittima è la domanda di indennità di occupazione successiva alla data del 14 agosto 2023. L'art. 1591 c.c. sancisce come “Il conduttore in
mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla
riconsegna”. Per corrispettivo è intesa la stessa misura di denaro contrattualmente pattuita e quindi le mensilità fino al rilascio.
Parte ricorrente dà atto nel foglio di precisazione delle conclusioni che la liberazione è
intervenuta il 17 maggio 2025. Quindi le mensilità da calcolarsi per le indennità di occupazione vanno dal 14 agosto 2023 al 17 maggio 2025 ed ammontano a complessivi
11.000,00 (22 mensilità) Parte ricorrente nell'esprimere i propri calcoli sull'indennità di occupazione, ha ridotto la stessa ad euro 8.500,00 partendo dal mese di gennaio 2024 e non da agosto 2023. Il Giudice che deve necessariamente aderire al principio del
“chiesto e pronunciato”, non andrà oltre la richiesta.
Le spese seguono la soccombenza e intervenuto il rilascio spontaneo anche se oltre termine, vista l'attività profusa dalla difesa della parte ricorrente, contiene la liquidazione con la riduzione massima, con esclusione della fase istruttoria, giusti i decreti ministeriali vigenti e come valore di causa quello di cui alla condanna.
pagina 11 di 12

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa n. 2652/24, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
ACCOGLIE la domanda introduttiva nei seguenti termini:
-ACCERTA e DICHIARA estinto alla data del 14 agosto 2023 il contratto di locazione inter-partes
Per l'effetto
CONDANNA parte resistente a pagare a favore di parte ricorrente la somma complessiva di euro 14.530,00 e corrispondenti a:
- Euro 6.030,00 per le mensilità della locazione scadute e non pagate alla data del
14 agosto 2023
- Euro 8.500,00 per indennità di occupazione dal 14 agosto 2023 al 17 maggio 2025
Condanna altresì la parte resistente a rimborsare alla parte ricorrente le spese di lite, che si liquidano in € 560,00 per spese, € 1.700,00, oltre i.v.a., c.p.a. e 15 % per spese generali.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura ed allegazione al verbale.
Forlì, 7 novembre 2025
Il Giudice Onorario
dott. ssa Maria de Ruggiero
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