N. R.G. 1137/2020 R.Gen.Aff.Cont.

R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Latina
II Sezione CIVILE

Il Giudice, dott. Gaetano Negro, ha pronunziato la seguente

SENTENZA
ex art. 429 c.p.c.

nella causa iscritta al n. 1137/2020 R.Gen.Aff.Cont. e vertente

tra
, (C.F. ), elettivamente domiciliato in S. Felice Parte_1 CodiceFiscale_1
Circeo, alla Via G. Leopardi n. 32, presso lo studio dell'Avv. Alberto Di Prospero che lo rappresenta e difende come da procura in atti
- Ricorrente -
e
(C.F. ), elettivamente domiciliato in Terracina, in Viale Controparte_1 C.F._2
della Vittoria n. 5, presso lo studio dell'Avv. Paolo Serrecchia e dell'Avv. Fabio Serrecchia,
che lo rappresentano e difendono come da procura in atti pagina 1 di 10 - Resistente -

Oggetto: ricorso ex art. 447 bis c.p.c.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., ricorreva presso l'intestato Tribunale per Parte_1
sentir dichiarare, in via principale, risolto per nullità il contratto di locazione a uso abitativo intercorrente con il locatore e, conseguentemente, ottenere la Controparte_1
restituzione dei canoni pagati nel corso della locazione. In subordine, in caso di ritenuta validità del contratto di locazione stipulato, chiedeva accertarsi che il conduttore fosse tenuto al pagamento del canone effettivamente dovuto per immobili aventi simili caratteristiche nella zona – previa eligenda CTU che determinasse l'ammontare dovuto –
nonché sentir condannare il locatore alla riparazione del terrazzo di copertura e al risarcimento dei danni provocati dalle infiltrazioni d'acqua e dalla conseguente umidità e muffa nell'intero appartamento concesso in locazione.
A fondamento della domanda, il ricorrente deduceva la nullità del contratto di locazione a uso abitativo in quanto basato su una scrittura privata e mai registrato, nonché l'insalubrità
dell'immobile dovuta dalla presenza di consistenti infiltrazioni di acqua che provocavano muffa e umidità. Sulla base di tali motivazioni, il sseriva di aver sospeso il pagamento Pt_1
dei canoni locatizi anche per l'impossibilità, a causa della mancata registrazione del contratto, di ottenere la residenza presso il Comune di San Felice Circeo e di volturare le utenze da lui utilizzate.
Costituitosi ritualmente in giudizio, il contestava tutto quanto ex adverso dedotto, CP_1
asserendo in particolare che la mancata registrazione del contratto fosse imputabile al conduttore e che il problema delle infiltrazioni fosse stato prontamente risolto. Sulla scorta di pagina 2 di 10 tali deduzioni, domandava al giudice di ordinare il rilascio dell'immobile e concludeva chiedendo di dichiarare l'improcedibilità della richiesta di annullamento del contratto di locazione in quanto inesistente il rapporto e la condanna del conduttore al pagamento delle mensilità non pagate a titolo di indennità di occupazione sine titulo.
La causa, esperito il tentativo di conciliazione giudiziale con esito negativo, veniva istruita con prove orali, documentali e CTU. Infine, veniva assunta in decisione all'udienza del
10.6.2025 all'esito della discussione orale tenuta in pari data.
2. La domanda attorea è solo parzialmente fondata e merita accoglimento nei limiti di cui in parte motiva.
Preliminarmente, deve essere dichiarata la nullità del contratto di locazione stipulato per difetto di registrazione dello stesso.
La legge n. 311/2004 prescrive invero l'obbligo di registrazione del contratto di locazione a pena di nullità dello stesso.
Dopo un lungo contrasto giurisprudenziale, la giurisprudenza si è consolidata nel senso di ritenere che «in tema di locazione immobiliare, la mancata registrazione del contratto
determina, ai sensi dell'art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, una nullità per violazione di
norme imperative ex art. 1418 c.c.» (cfr. Cass. civ. n. 10498/2017; Sez. Un. n. 23601/2017; Cass.
civ. ord. n. 20858/2017). La chiara lettera della legge non consente dubbi sul precetto che esprime: un contratto di locazione non registrato è giuridicamente nullo.
In precedenza, parte della giurisprudenza aveva infatti teorizzato che il contratto non registrato non fosse nullo, bensì inefficace, sul presupposto che la registrazione del contratto prevista dalla norma appena citata costituisse una mera condicio iuris di efficacia dello stesso. Si tratta tuttavia di un'interpretazione dell'art. 1, comma 346, legge n. 311 del 2004
non condivisibile, non solo in base all'argomento testuale dello stesso, ma anche alla luce pagina 3 di 10 dell'autorevole lettura che della norma in esame ha fornito la Corte costituzionale con la sentenza n. 420/2007, ove si afferma che tale disposizione ha elevato «la norma tributaria al
rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi
dell'art. 1418 c.c.» (cfr. C. cost. n. 420/2007). Quindi, «il contratto di locazione a uso abitativo
stipulato senza la forma scritta ex art. 1, comma 4, l. n. 431 del 1998 è affetto da nullità
assoluta, rilevabile da entrambe le parti e d'ufficio, attesa la "ratio" pubblicistica del contrasto
all'evasione fiscale» (cfr. Cass. civ., Sez. Un., n. 18214/2015).
Conseguenza pacifica e non contestabile della declaratoria di nullità del contratto di locazione è, dunque, la condanna del ricorrente alla restituzione immediata dell'immobile oggetto di locazione, perché, allo stato, detiene l'immobile sine titulo.
3. Tanto premesso in ordine alla nullità del titolo su cui si fonda il rapporto contrattuale,
devono essere valutate le conseguenze giuridiche di tale invalidità.
Parte ricorrente ha infatti chiesto la ripetizione delle somme versate a titolo di canone locatizio, mentre parte resistente ha chiesto la condanna del conduttore al pagamento delle restanti 18 mensilità non pagate a titolo di indennità di occupazione sine titulo.
La domanda dal resistente non è domanda riconvenzionale, improcedibile per violazione
dell'art. 418 cpc ma mera eccezione riconvenzionale in quanto diretta al rigetto della
domanda principale (cfr. Cass. civ. 14852/13).
La questione delle conseguenze derivanti dalla nullità del contratto di locazione deve essere risolta sulla base dell'assunto per cui all'invalidità del titolo consegue che l'occupazione dell'immobile è da considerarsi sine titulo, con conseguente obbligo del conduttore di risarcire il danno da occupazione abusiva.
Invero, secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale l'occupazione illegittima dell'immobile «costituisce una condotta antigiuridica configurabile come illecito a carattere
permanente, che si protrae nel tempo, a partire dall'iniziale apprensione del bene, e
pagina 4 di 10 determina un pregiudizio destinato a rinnovarsi continuamente, in relazione alla privazione
del godimento e alla perdita dei frutti dell'immobile, con la conseguenza che il diritto del
proprietario al risarcimento sorge in ogni momento, in relazione al danno già verificatosi» (cfr.
Cass. civ., Ordinanza 2 marzo 2022 n. 6867, Cass. civ, Sez. I, 30/09/2021, n. 26592; 7/03/2011, n.
5381; 29/10/2008, n. 25983).
Sul punto, hanno avuto modo di pronunciarsi recentemente le Sezioni Unite, le quali hanno evidenziato che il danno subito dal proprietario è costituito «dalla perdita della concreta
possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del
godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta» (cfr. Sez. Un. n. 33645/2022).

4. Sulla scorta di tali motivazioni, non possono essere restituiti i canoni di locazione già
corrisposti (peraltro non del tutto dimostrati nel loro esatto ammontare) da parte ricorrente in quanto compensati con quanto dovuto a titolo di occupazione abusiva dell'immobile.
Invero, come evidenziato dalle citate Sezioni Unite: «in caso di occupazione senza titolo di un
immobile, il proprietario ha diritto al risarcimento del danno per il mancato godimento del
bene, anche prescindendo dalla prova specifica di una lesione in concreto subita, potendo
il danno essere liquidato in via equitativa, anche con riferimento al valore locativo di
mercato del bene abusivamente occupato» (cfr. Sez. Un. n. 33645/2022). Infatti, «il parametro
del valore locativo, inteso come canone di mercato che l'immobile avrebbe potuto fruttare
se locato a terzi, costituisce criterio idoneo per la liquidazione del danno in via equitativa,
tenuto conto della situazione di fatto che ha impedito al proprietario ogni altro utilizzo del
bene» (cfr. Sez. Un. n. 33645/2022).
Ciò è d'altronde coerente con quanto previsto dalla CTU agli atti, la quale ha ritenuto congruo il prezzo pattuito a titolo di canone locatizio ( euro 450) per gli immobili con simili caratteristiche in quella zona (cfr. pag. 7 CTU). Privo di valore appare in questa sede il rilievo pagina 5 di 10 secondo cui, come indicato in CTU, all'inizio delle operazioni peritali il consulente ha rilevato l'inagibilità dei locali, in quanto non è dato sapere se le stesse condizioni fossero presenti anche durante il periodo di locazione.

4.1 Quanto alle ulteriori mensilità non ancora corrisposte, deve ugualmente riconoscersi il diritto del resistente alla percezione di tali somme, sempre a titolo di risarcimento del danno da occupazione abusiva dell'immobile ( euro 400,00 dal 14.6.2016)
Tale risarcimento, rectius indennizzo, va parametrato al seguente principio di diritto
“ricorrendo l'ipotesi della nullità della locazione, in relazione alla pretesa del conduttore di
conseguire la restituzione di quanto versato in esecuzione del contratto nullo, il valore della
(contro)prestazione – dallo stesso, comunque, fruita – può venire in rilievo solo “in funzione
dell'eliminazione dello squilibrio determinatosi a seguito del conseguimento di un'utilità
economica da parte del soggetto con correlativa diminuzione di altro soggetto”, e dunque
“nei limiti dell'arricchimento e dell'impoverimento, della parte che, rispettivamente, abbia
ricevuto o effettuato la prestazione di un contratto nullo;
ma ciò può avvenire, non già sulla
base della determinazione fattane dalle parti con il contratto nullo, bensì in esito ad una
valutazione oggettiva dell'utilità conseguita, entro i limiti della diminuzione patrimoniale
subita dall'esecutore della prestazione resa in virtù del contratto invalido”, e ciò perché
“l'indennità prevista dall'art. 2041 cod. civ. va liquidata nei limiti della diminuzione
patrimoniale subita dalla parte nell'erogazione della prestazione e non in misura coincidente
con il mancato guadagno che la stessa avrebbe potuto trarre dall'instaurazione di una
valida relazione contrattuale” (cfr., ancora una volta, Cass. Sez. 3, sent. n. 20383 del 2016, cit.
( cfr. Cass. civ. 32696/24)
pagina 6 di 10 Alla luce del precedente principio di diritto appare congruo, viste le risultanze della ctu eseguita, ritenere una indennità di occupazione pari ad euro 350,00 per i canoni non corrisposti.
Tuttavia tale statuizione può avere unicamente valore di mero accertamento in quanto per statuire la condanna del ricorrente avrebbe dovuto essere veicolata mediante domanda riconvenzionale, come tale improcedibile nel caso in esame per violazione dell'art. 418 c.p.c.

5.Priva di pregio appare la dedotta circostanza delle infiltrazioni di acqua sulla base delle quali il conduttore ha interrotto il pagamento dei canoni locatizi.
Sul punto, invero, la giurisprudenza pacificamente afferma che la sospensione della corresponsione del canone si giustifica solo a fronte di un'assoluta impossibilità e inagibilità
dell'immobile condotto in locazione: «in tema di locazione al conduttore non è consentito di
astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi
una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume
che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale
dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora
venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo
altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le
prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la
sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede».
(Cfr. Cass. civ., n. 261/2008).
Afferma la giurisprudenza che è onere del conduttore provare che l'esistenza dei vizi diminuisca in modo apprezzabile l'idoneità del bene all'uso pattuito e che i vizi dell'immobile pagina 7 di 10 non fossero da questi conosciuti o facilmente conoscibili alla consegna del bene. (cfr. Cass.
civ. n. 2348/2017). Al locatore incombe viceversa l'obbligo di conservare, non già di modificare, lo stato esistente al momento della stipula della locazione, che il conduttore ha riconosciuto idoneo all'uso pattuito, gravando su quest'ultimo l'onere di verificare che le caratteristiche dei locali siano adeguate a quanto necessario per l'uso di destinazione.
Nel caso in esame nel contratto la parte conduttrice ha accettato l'immobile, né erano stati pattuiti lavori di miglioramento a cura del locatore in quella sede. Né d'altronde è emerso in sede di istruttoria che i vizi riscontrati nell'immobile fossero di gravità tale da rendere totalmente inagibile l'immobile, tanto che anche a seguito della sospensione del pagamento del canone (in data 5.10.2019) l'immobile ha continuato e continua tutt'ora a essere occupato dal conduttore. Peraltro , i danni lamentati dal ricorrente non sono stati provati nel loro ammontare e, invero, nemmeno integralmente sull'an.

6. Sulla base delle esposte considerazioni, posto che i canoni già pagati vengono imputati a titolo di occupazione abusiva, occorre unicamente accertare che il conduttore è tenuto a pagare le restanti mensilità a partire dal 19.04.2019 fino all'attualità (sempre a titolo di occupazione sine titulo) per un totale di 74 mesi, pari a euro 25.900 ( euro 350 per ciascun mese)
Sulle predette somme vanno calcolati gli interessi al tasso legale dalle singole scadenze al saldo effettivo, in quanto è pacifico che «l'indennità di occupazione immobiliare costituisce
l'oggetto di un'obbligazione extracontrattuale, connessa all'occupazione di fatto di un
immobile (nella specie, un appartamento); ne consegue che gli interessi sulle somme
liquidate a tale titolo decorrono dalla data del verificarsi del danno e, quindi, dalle scadenze
mensili di occupazione» (cfr. Cass. civ. n. 11736/2013).
pagina 8 di 10 7. E' infine improcedibile la domanda di restituzione del deposito cauzionale in quanto formalizzata in atti successivi al ricorso introduttivo di giudizio e come tale inammissible.

8. Le spese di lite, rapportate al decisum e liquidate come da dispositivo in applicazione dei parametri di cui al D.M. n. 55/2014, come modificato dal D.M. n. 147/2022, in ragione della fase temporale in cui si è esaurita l'attività processuale, seguono il criterio della prevalente soccombenza del ricorrente, previa compensazione del 50% per la soccombenza parziale reciproca, e si ispirano ai valori minimi dello scaglione di riferimento del decisum
(scaglione indeterminabile a bassa complessità) concretamente rapportati alla natura e complessità delle questioni trattate nonché all'attività processuale e difensiva effettivamente espletata. Le spese di ctu devono essere invece integralmente compensate, atteso l'esito delle risultanze peritali, unitamente al rigetto della domanda di condanna riconvenzionale al loro pagamento per violazione dell'art. 418 c.p.c.


P.Q.M.


Il Tribunale di Latina, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
• Dichiara la nullità del contratto di locazione e, per l'effetto, ordina l'immediato rilascio dell'immobile di causa in favore del resistente;

• ACCERTA che deve corrispondere a la Parte_1 Controparte_1
somma di euro 25.900, oltre interessi legali specificati al paragrafo 6 della motivazione, fino alla data della presente decisione;

pagina 9 di 10 • ACCERTA che deve corrispondere a la Parte_1 Controparte_1
somma di eur 350 per ciascun mese successivo alla data della presente decisione e fintantochè non sarà eseguito il rilascio dell'immobile di causa;

• RIGETTA la domanda di restituzione dei canoni versati dal ricorrente al resistente;

• DICHIARA IMPROCEDIBILE la domanda (riconvezionale) di condanna del ricorrente al pagamento delle somme indicate nei precedenti punti del dispositivo;

• DICHIARA IMPROCEDIBILE la domanda di restituzione delle somme accantonate a titolo cauzionale e\o di caparra;

• rigetta ogni altra domanda da chiunque proposta;

• condanna al pagamento della metà delle spese di lite in Parte_1
favore del resistente che liquida in complessivi € 2.000 per compensi, oltre accessori di legge, con compensazione della sorte residua, da distrarsi in favore dei procuratori dichiaratisi antistatari avv.ti Paolo e Fabio Serrecchia;

• compensa integralmente tra le parti in via definitiva le spese della ctu eseguita.
Così deciso in Latina, il 10.6.2025
Il Giudice
dott. Gaetano Negro
Sentenza emessa ai sensi dell'art. 429 c.p.c. all'esito della discussione orale tenuta all'udienza
del 10.6.2025.
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