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REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE VI CIVILE Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica e nella persona del Giudice Unico, dott. ssa Maria Flora Febbraro, all'esito dell'udienza del 24.09.2025, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 127 ter e dell'art. 429 c.p.c. nei successivi trenta giorni, la seguente SENTENZA dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, nella causa iscritta al n. 40296 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2024 (r.g. 31390 del 2024 convalida) tra C.F. , in persona del legale rappresentante Parte_1 P.IVA_1 p.t., Sig. con sede legale in Roma, Via Giuseppe Barile n. 27, Parte_2 rappresentata e difesa dall'Avv. Franco Carlini ed elettivamente domiciliata presso il suo Studio sito in Roma alla Piazza Cola di Rienzo n. 92 giusta procura in atti ATTRICE E
(c.f. ), con sede legale in Roma in via CP_1 P.IVA_2 Giuseppe Barile n. 23, in persona del legale rapp.te p.t. Controparte_2 rappresentata e difesa dall'avv. Roberto Cicerone e con lui digitalmente domiciliata all'indirizzo giusta procura in atti Email_1 CONVENUTA OGGETTO: Azione di Risoluzione del contratto di locazione ed altro
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E CONCLUSIONI come in atti. MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
- ARTT. 132 – 127 TER - 429 C.P.C. – I. La recente riforma del processo civile, intervenuta con legge 18 giugno 2009, n. 69, ha modificato l'art. 132 c.p.c. ed il correlato art. 118 disp. att. c.p.c. escludendo dal contenuto della sentenza (art. 132, n. 4, c.p.c.) lo svolgimento del processo. La novella dell'art. 132 c.p.c. è applicabile ai giudizi pendenti in primo grado alla data di entrata in vigore della legge, ossia dal 4 luglio 2009 (v. art. 58 L. n. 69 del 2009). Ne deriva che può procedersi all'immediata stesura delle ragioni della decisione. II. Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida in persona del l.r.p.t., notificato ed iscritto a ruolo in Parte_1 data 25.7.2024, ha convenuto in giudizio , in persona del CP_1 l.r.p.t., per ivi sentire accogliere le seguenti conclusioni:
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“Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito contrariis rejectis:

1. Dichiarare la risoluzione del contratto di affitto d'azienda in atti per inadempimento della affittuaria;

2. convalidare lo sfratto per morosità in danno della Controparte_1 c.f. , in persona del l.r.p.t., Sig. , con sede P.IVA_2 Controparte_2 legale in Roma, Via Giuseppe Barile n. 23, pec risultante dal registro IniPec: per l'azienda commerciale e l'unità immobiliare locata a tal Email_2 fine, corrente nel Comune di Roma (RM), Via Giuseppe Barile nn. 19-23-27, esercente l'attività di supermercato e vendita di generi alimentari e non;

3. emettere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, in favore della Pt_1
per l'importo complessivo di € 144.800,00 in quanto a sorte capitale sino a
[...] luglio 2024, con aggiunta dei canoni a scadere (agosto e settembre 2024), oltre agli interessi legali dalle singole scadenze al saldo effettivo, nonché spese, competenze ed onorari della presente procedura di convalida e di ingiunzione di pagamento e successive occorrende;

4. in caso di opposizione dell'intimata emettere condanna esecutiva di rilascio ex art. 665 c.p.c., sempre con fissazione della data di sfratto e con consequenziale provvedimento;

5. in ogni caso con vittoria di spese in favore della Parte_1 A tal fine ha esposto e dedotto che:
- L'odierna attrice è l'esclusiva titolare e proprietaria dell'azienda commerciale corrente nel Comune di Roma (RM), Via Giuseppe Barile nn. 19-23- 27, esercente l'attività di supermercato e vendita di generi alimentari e non, munita della seguente autorizzazione: S.C.I.A. di Subingresso Prot. n. QH/2023/82966 presentata presso il Comune di Roma in data 22.11.2023; La suddetta azienda è stata concessa in affitto alla c.f. Controparte_1
, in persona del l.r.p.t., con sede legale in Roma, Via Giuseppe P.IVA_2 Barile n. 23, pec risultante dal registro IniPec: con contratto di Email_2 affitto d'azienda del 28.11.2023, con autentiche di firma certificate dal Notaio in Civitavecchia, Dott. del 4.12.2023 Repertorio n. 17879 - Persona_1 Raccolta n. 10448, registrato in pari data al n° 3969 Serie 1T ; Il contratto è stato stipulato per la durata anni uno (1), con decorrenza 1° dicembre 2023 e sino al 30° novembre 2024; Il canone mensile di affitto, da versare anticipatamente entro il giorno 5 (cinque) di ogni mese, veniva pattuito in Euro 5.000,00 (cinquemila virgola zero zero), oltre IVA come per legge. Inoltre, la società " , si Controparte_1 impegnava a corrispondere - insieme ai canoni mensili di affitto dell'azienda, alle medesime scadenze e per la stessa durata dell'affitto di azienda - alla società concedente " la minor somma pari ad Euro 12.000,00 (dodicimila Parte_1 virgola zero zero) del complessivo importo di Euro 18.000,00 (diciottomila virgola zero zero) mensili, a titolo di indennità di occupazione conseguente all'atto di Transazione del 19 luglio 2023 ed in pari data inviato a mezzo comunicazione PEC, come dalle risultanze documentali agli atti della società concedente, con la società " , codice fiscale Controparte_3 P.IVA_3 titolare dei locali dove è esercitata l'attività concessa in affitto;
L'affittuaria, sin dalla stipula del contratto, non ha provveduto al pagamento di alcun canone di affitto comprensivo dell'indennità di occupazione e pertanto si rendeva morosa;
La in persona del legale rappresentante p.t., è pertanto Parte_1 creditrice nei confronti della della somma complessiva pari ad Controparte_1 euro 144.800,00 (centoquarantaquattromilaottocento/00), iva inclusa, come di
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seguito meglio specificato:

1. Fattura n. 1 del 7.12.2023 pari ad € 18.100,00 (diciottomilacento/00), quale importo a titolo del canone di affitto di azienda per la mensilità di dicembre 2023 + indennità di occupazione relativamente al contratto sopra descritto reg. il 4.12.2023 al n. 3969 serie 1T.

2. Fattura n. 1 del 3.1.2024 pari ad € 18.100,00 (diciottomilacento/00), quale importo a titolo del canone di affitto di azienda per la mensilità di gennaio 2024 + indennità di occupazione relativamente al contratto sopra descritto reg. il 4.12.2023 al n. 3969 serie 1T.

3. Fattura n. 4 del 2.2.2024 pari ad € 18.100,00 (diciottomilacento/00), quale importo a titolo del canone di affitto di azienda per la mensilità di febbraio 2024 + indennità di occupazione relativamente al contratto sopra descritto reg. il 4.12.2023 al n. 3969 serie 1T.

4. Fattura n. 6 dell'8.3.2024 pari ad € 18.100,00 (diciottomilacento/00), quale importo a titolo del canone di affitto di azienda per la mensilità di marzo 2024 + indennità di occupazione relativamente al contratto sopra descritto reg. il 4.12.2023 al n. 3969 serie 1T.

5. Fattura n. 14 dell'8.4.2024 pari ad € 18.100,00 (diciottomilacento/00), quale importo a titolo del canone di affitto di azienda per la mensilità di aprile 2024 + indennità di occupazione relativamente al contratto sopra descritto reg. il 4.12.2023 al n. 3969 serie 1T 3 6. Fattura n. 17 del 10.5.2024 pari ad € 18.100,00 (diciottomilacento/00), quale importo a titolo del canone di affitto di azienda per la mensilità di maggio 2024 + indennità di occupazione relativamente al contratto sopra descritto reg. il 4.12.2023 al n. 3969 serie 1T.

7. Fattura n. 18 del 10.62024 pari ad € 18.100,00 (diciottomilacento/00), quale importo a titolo del canone di affitto di azienda per la mensilità di giugno 2024 + indennità di occupazione relativamente al contratto sopra descritto reg. il 4.12.2023 al n. 3969 serie 1T.; 8. Fattura n. 24 del 5.7.2024 pari ad € 18.100,00 (diciottomilacento/00), quale importo a titolo del canone di affitto di azienda per la mensilità di luglio 2024 + indennità di occupazione relativamente al contratto sopra descritto reg. il 4.12.2023 al n. 3969 serie 1T.; − Nonostante i ripetuti e i continui solleciti effettuati, per le vie brevi, da parte della società intimante, nonché, a mezzo diffida legale dello scrivente procuratore, in data 5.7.2024, con lettera di intimazione di pagamento e contestuale messa in mora ex artt. 1219 e ss c.c., la non provvedeva al pagamento di Controparte_1 alcunché, pertanto, le fatture di cui sopra, risultano ancora non saldate (doc. all. 4 e 4.1.); − L'affittuaria risulta pertanto morosa per un importo complessivo pari ad euro 144.800,00 (centoquarantaquattromilaottocento/00), iva inclusa. Instaurato il contraddittorio si è costituita in giudizio CP_1 in data 24.09.2024, opponendosi alla intimata convalida e contestando in fatto ed in diritto le avverse deduzioni ed eccezioni, precisando le seguenti conclusioni:
“affinché, all'esito della trasformazione del rito, ai sensi dell'art. 667 c.p.c., il Giudice adito:

1. rigetti ogni domanda attrice;

2. accerti e dichiari che la Pt_1
[... si è resa gravemente inadempiente nel dare esecuzione agli obblighi contrattuali oggetto della presente controversia e su di essa gravanti;
per l'effetto 3. accerti e dichiari che il contratto d'affitto d'azienda del 28 novembre 2023 si è risolto ex art. 1454 c.c. a seguito della diffida ad adempiere del 23 febbraio 2024 (v. doc. 4), o comunque ne pronunzi la risoluzione ex art. 1453 c.c. o, in subordine, lo dichiari risolto per mutuo consenso;

4. condanni la al Parte_1 risarcimento in favore della di tutti i danni da quest'ultima subiti e CP_1 subendi in conseguenza di tali inadempienze - come saranno allegati e provati nel corso del giudizio - determinandone l'ammontare secondo le emergenze istruttorie e, ove del caso, in via equitativa a mente dell'art. 1226 c.c. nell'ipotesi
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in cui dovesse ritenersi impossibile o eccessivamente difficile la precisa quantificazione dei danni stessi. Il tutto oltre al danno da svalutazione monetaria e da mancata disponibilità delle somme dovute a titolo risarcitorio, nonché agli interessi di legge maturati e maturandi dal dì del dovuto e sino all'effettivo soddisfo;

5. in subordine, per il solo caso di accoglimento anche parziale della domanda di parte attrice, in conseguenza di quanto accertato e dichiarato in evasione delle precedenti domande, operate le opportune compensazioni, dichiari comunque tenuta e condanni la a pagare alla la maggior Parte_1 CP_1 somma risultante ad essa dovuta;

6. in estremo subordine, nella denegata ipotesi in cui venga riconosciuta una qualche fondatezza alle domande avverse, in ogni caso, accerti l'effettivo ammontare degli importi concretamente dovuti alla Pt_1
[...
e li compensi col controcredito di € 184.184,63, oltre interessi moratori, in capo alla nonché col credito risarcitorio della stessa che sarà CP_1 determinato in esito a quanto previsto ai punti 2 e 3; 7. Il tutto con vittoria di spese, anche generali, e competenze di giudizio, con attribuzione al procuratore antistatario”. Ha dedotto a sostegno della proposta opposizione che: <<intima sfratto, controparte, inventando morosità per € 144.800, e sino a luglio u.s.. perché sa bene del controcredito della dada, 184.184,63 oltre interessi moratori. cedutole da al discount SP, c.f. < i>
– v. doc. 1, pec di comunicazione di avvenuta cessione. P.IVA_4 Controcredito certo, liquido, esigibile e riportato nell'atto pubblico del 21 settembre 2023 col quale la si è accollata il debito di tale Barile 23 srl Pt_1 verso Al SC SP (doc. 2):

…
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In ragione della formulata eccezione riconvenzione di compensazione legale, ex art. 1243 c.c., del controcredito di € 184.184,63 con quello denunciato da controparte, il Tribunale rigetterà l'intimazione. Ciò anche perché, gli importi relativi ai mesi di maggio e giugno scorsi (complessivi € 36.200) di certo non sono dovuti per le seguenti ragioni: 1)Invero a seguito di visita ispettiva dei Vigili del Fuoco del 10 gennaio 2024, costoro rilevano gravi difformità dei locali oggetto di godimento e, “onde consentire la prosecuzione dell'attività”, impongono l'adozione di urgenti misure di messa in sicurezza. Misure da realizzare entro 45 giorni dal 26 gennaio 2024 – data di ricezione e trasmissione a Controparte del verbale ispettivo dei VVFF.
2) Diffidata la a provvedere con pec del 23 febbraio 2024, rimasta Pt_1 inerte quest'ultima, il contratto d'affitto d'azienda è risolto, ex art. 1454 c.c., l'11 marzo 2024.
3)Con pec del 25 marzo seguente la Scrivente comunica l'intenzione di rilasciare il punto vendita il 30 aprile 2024. Entro tale data avrebbe modo di asportare dall'immobile le attrezzature di sua proprietà ivi allocate.
4) Attrezzature che la ha interesse a che restino presso il locale Pt_1 perché così le sarà di certo più agevole affittare ad altri l'esercizio. Invita quindi la a traccheggiare per consentirle di cercare nuovo affittuario, e propone la CP_1
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risoluzione consensuale del contratto – , mail della dr.ssa , Tes_1 commercialista di Controparte. 5) Passato aprile, il 10 maggio 2024 il collega Carlini comunica altro : il contratto non è risolto ma è ancora in essere;
i canoni vanno pagati perché CP_1
“occupa i locali e risulta ancora in possesso del punto vendita”.
6) Con pec del 14 maggio 2024, lo scrivente difensore ribadisce che il contratto d'affitto è certamente risolto - per grave inadempimento o quanto meno per mutuo consenso - e che il 30 maggio la affittuaria riconsegnerà l'azienda – previa asportazione di quanto è suo.
7) Il 18 maggio l'avv. Carlini invita a sospendere le operazioni di asporto.>> Invitate le parti a tentare la conciliazione, all'udienza di convalida di rinvio del 7.10.2024, è stato verbalizzato quanto segue:
“ -l'Avv. CARLINI FRANCO per che si riporta all'atto di Parte_1 citazione per intimazione notificato allegato in atti. Dichiara che la morosità persiste e si è aggravata per canoni scaduti e per oneri, chiede la convalida dello sfratto. Rinunzia agli atti del decreto ingiuntivo e chiede emettersi ordinanza di rilascio. L'Avv. Carlini prende atto dell'impegno di controparte, non insiste sull'emissione dell'ordinanza ex art. 665 c.p.c. e si associa alla richiesta di mutamento del rito.
-L'Avv. CICERONE ROBERTO per che impugna e Controparte_1 contesta le avverse deduzioni e si oppone alla convalida per le ragioni esposte in comparsa di costituzione e risposta a cui si riporta, nonché all'emissione dell'ordinanza di rilascio, in quanto la morosità non sussiste come da prova documentale in atti, tuttavia come già esposto in comparsa il contratto è già stato risolto a seguito di diffida ad adempiere, cui non è seguita la condotta adempiente. Per le ragioni esposte, il cliente rilascerà l'immobile entro la seconda decade di ottobre. Accetta la rinuncia agli atti al decreto ingiuntivo e chiede disporsi il mutamento del rito. I procuratori delle parti chiedono rinviarsi la causa a marzo 2025…”. Il Giudice Unico ha così provveduto:
“…visti gli atti del procedimento suindicato, dato atto che l'intimato è stato regolarmente citato in giudizio, è comparso e si è opposto alla convalida per le ragioni versate in atti, il che osta ex lege alla convalida dello sfratto;
rilevato che è subentrato sostanziale accordo tra le parti in ordine al rilascio dell'immobile locato sia pure per le peculiari motivazioni addotte dal conduttore, sicchè è venuto meno l'interesse all'emissione dell'ordinanza ex art. 665 c.p.c.; rilevato che occorre disporre in mutamento del rito rimanendo contesa in ordine alla risoluzione del contratto sia pure sulla scorta delle distinte prospettazioni di inadempimenti reciproci;
rilevato che laddove non si perverrà alla valutazione di imputabilità dell'inadempimento all'una od all'altra parte contrattuale, comunque si provvederà a dichiarare l'improseguibilità del contratto di locazione;


p.q.m.

non convalida lo sfratto;
non emette ordinanza di rilascio;
FISSA
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per la prosecuzione del giudizio di cognizioni, nelle forme del rito locatizio, l'udienza del 12.03.2025 con trattazione scritta e termine per note scritte di udienza, contenenti istanze e conclusioni sino alla mezzanotte del giorno di udienza ASSEGNA alla parte attrice termine perentorio fino a 40 giorni prima dell'udienza ed alla parte convenuta successivo termine perentorio fino a 20 giorni prima dell'udienza per provvedere all'integrazione degli atti introduttivi mediante deposito in cancelleria di memorie e documenti;
concede termine di note conclusive sino a dieci giorni prima in pct laddove la causa fosse matura per le conclusioni sin alla prima udienza di discussione. Rammenta alle parti che nella materia invale l'istituto della media conciliazione obbligatoria, a cui invita le parti a partecipare al fine di conciliarsi, stante la rinunzia/accettazione agli atti del giudizio in ordine alla condanna al versamento dei canoni intimati scaduti e di quelli a scadere. …”. Nella memoria integrativa depositata in data 29.1.2025, la parte attrice ha rassegnato le seguenti conclusioni:
“Voglia il Tribunale adito: ¬ accertare e dichiarare risolto per inadempimento della il contratto di affitto d'azienda del Controparte_1 28.11.2023, con autentiche di firma certificate dal Notaio in Civitavecchia, Dott.
, del 4.12.2023 Repertorio n. 17879 - Raccolta n. 10448, Persona_1 registrato in pari data al n° 3969 Serie 1T, stipulato tra le parti, per morosità nel pagamento delle somme indicate in espositiva (canoni di affitto d'azienda e indennità di occupazione per complessivi € 181.000,00 da gennaio a ottobre 2024, mese di riconsegna dei locali); ¬ rigettare tutte le eccezioni e doglianze mosse dall'intimata, in quanto infondate in fatto ed in diritto, per tutte le ragioni sopra esposte;
¬ Il tutto con vittoria di spese, anche generali, e competenze di giudizio, con attribuzione allo scrivente procuratore il quale si dichiara antistatario”. Ha depositato i seguenti documenti:

1. comunicazione avvenuto deposito istanza mediazione e protocollazione n. 5739/2024 ADR Center;

2. Comunicazione rinvio mediazione all'11.2.2025;

3. Verbale di riconsegna azienda del 18.10.2024;

4. N. 3 fatture per canoni a scadere agosto, settembre e ottobre 2024;

5. Verbale ispezione Vigili del Fuoco;

6. Geom. indirizzata al l.r.p.t. della Controparte_4 CP_5 CP_1
Sig. ;
[...] Controparte_2

7. Nota di credito del 1.7.2024. Parte convenuta, nella memoria del 20.2.2025, ha rassegnato le seguenti conclusioni:
“rigettare ogni domanda attrice perché infondata in fatto e diritto;
con vittoria di spese, anche generali, e competenze di giudizio, con attribuzione al procuratore antistatario”. Differita la causa su istanza congiunta delle parti in attesa della formalizzazione della conciliazione, all'udienza del 24.09.2025, ritenuta la causa matura per la decisione, la stessa è stata trattenuta all'esame della camera di
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consiglio ed in decisione ex artt. 127 ter e art. 429 c.p.c. nei trenta giorni successivi. III. La domanda è ammissibile e procedibile. Invero, quanto al primo aspetto, va osservato che, a seguito delle modifiche al codice di procedura civile introdotte dal d.lgs. n. 149 del 10.10.2022 (c.d. riforma Cartabia) e del recente d.lgs. n. 164 del 31.10.2024 (c.d. correttivo
) è stata estesa anche per i contratti di comodato di beni immobili e Pt_3 di affitto di azienda la possibilità di ricorrere al procedimento speciale di convalida di sfratto. Il novellato art. 658 c.p.c. prevede che: “Il locatore può intimare al conduttore, all'affittuario di azienda, all'affittuario coltivatore diretto, al mezzadro o al colono lo sfratto con le modalità stabilite nell'articolo precedente anche in caso di mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l'ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti”. Prima dell'intervento del c.d. decreto correttivo , operato con il Pt_3 D.Lgs. n. 164 del 31.10.2024, il D.Lgs. n.149/2022 era intervenuto modificando solamente il primo comma dell'art. 657 c.p.c. relativo al diverso procedimento speciale di intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione, includendo tra le tipologie di contraenti oltre al conduttore anche “…al comodatario di beni immobili, all'affittuario di azienda, all'affittuario coltivatore diretto, al mezzadro
o al colono…”. L'intimazione di sfratto per morosità di cui all'art. 658 c.p.c. continuava ad applicarsi nei confronti del solo conduttore. Il Tribunale di Napoli, adito in un giudizio di sfratto per morosità avente ad oggetto un contratto di affitto di ramo d'azienda, ha rinviato in via pregiudiziale ex art. 363 bis c.p.c. alla Suprema Corte di Cassazione, al fine di chiarire e dirimere la questione interpretativa. La Sezione III, con sentenza n. 29253 del 13.11.2024, ha valutato il rinvio pregiudiziale ammissibile ed ha affermato che “…il fatto che la modifica abbia riguardato il solo articolo 657 e si sia risolta non già in una sua riformulazione integrale ma nel mero inserimento nell'elenco delle tipologie di contraenti già contemplate dal primo comma di tale disposizione (conduttore, affittuario coltivatore diretto, mezzadro, colono) delle altre due figure del comodatario di beni immobili e dell'affittuario di azienda è scelta di tecnica legislativa che tende evidentemente a (o sortisce comunque l'effetto di) lasciare inalterata la struttura complessiva della disciplina del procedimento speciale di convalida quale organicamente e complessivamente delineata da tutte le disposizioni che compongono il capo II, in modo da fruire così dei reciproci richiami, espliciti o impliciti, che all'interno del capo emergono tra una disposizione e l'altra, anche in ragione della interpretazione delle stesse quale consolidata nel tempo…” finendo col sancire che “…a seguito delle modifiche introdotte nell'art. 657 c.p.c. dal d.lgs. n. 149 del 2022, il procedimento speciale di intimazione di sfratto per morosità di cui all'art. 658 c.p.c. è applicabile anche al contratto di affitto di azienda (o di ramo di azienda) che comprenda uno o più beni mobili…”. Il Decreto Legislativo n.164 del 31.10.2024 – pubblicato sulla G.U. n.264 dell'unidci novembre 2024 ed entrato in vigore dopo quindici giorni, in data 26.11.2024 – ha, poi, espressamente aggiunto, al primo comma dell'art. 658 c.p.c., alla parola conduttore le seguenti ulteriori parole “…all'affittuario di azienda, all'affittuario coltivatore diretto, al mezzadro o al colono…”, saldando
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l'orientamento giurisprudenziale inaugurato dalla Suprema Corte di Cassazione con, detta, pronuncia n. 29253/2024. L'interpretazione costituzionalmente orientata ha indotto la scrivente a ritenere ammissibile la procedura, introdotta ex art. 658 c.p.c., anche alla fattispecie in esame, in cui il locatore del contratto di affitto di azienda instava per la convalida di sfratto, lamentando la grave morosità dell'affittuario. Avuto riguardo alla procedibilità della domanda giudiziale, dagli atti di causa emerge che in data 25.10.2024 sia stato attivato e protocollato il procedimento di mediazione n. 5739/2024 dinanzi all'Organismo di Mediazione di Roma ADR Center (doc. all. 1), conclusosi con verbale di accordo negativo, in data 16 giugno 2024. IV. Ritenuta l'ammissibilità dell'intimazione di sfratto per morosità va osservato che essa rappresenta l'esercizio, in forme speciali, di un'azione costitutiva di risoluzione del contratto per inadempimento, congiuntamente ad un'azione di condanna del conduttore al rilascio dell'immobile ed al pagamento dei canoni ed oneri non corrisposti. Ne deriva che la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ovvero, come nella specie, di affitto di azienda è implicitamente contenuta e, quindi, tacitamente proposta con l'istanza di convalida dello sfratto, con la conseguenza che, in esito al giudizio a cognizione ordinaria, susseguito alla trasformazione dell'originario procedimento per convalida, il giudice deve statuire sulla domanda di risoluzione;
così come nella domanda di convalida di sfratto per morosità ed in quella conseguente di risoluzione del rapporto di locazione e/o di affitto di ramo di azienda per inadempimento dell'altro contraente conduttore e/od affittuario deve ritenersi implicita l'istanza di rilascio dell'immobile oggetto del contratto. In termini generali appare opportuno premettere che in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento o dall'impossibilità oggettiva ed a lui non imputabile della prestazione. Eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento (v. cfr., ex multis, Cass. Civ., Sez. Un., 30.10.2001 n.13533). Ciò posto, nella fattispecie, risulta, senz'altro, dimostrata, per tabulas, la legittimazione attiva della parte attrice in quanto dal contratto di affitto di azienda risulta , nato a [...] il [...], domiciliato per Parte_2
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la carica presso la sede sociale ove appresso, quale Amministratore Unico e Legale Rappresentante della società " unipersonale con sede in Parte_1 Roma (RM), Via Barile n. 27 angolo Via Tuscolana n. 1259, Codice fiscale, Partita I.V.A. e numero di iscrizione , R.E.A. di Roma n. 1707662, P.IVA_1 domicilio digitale/Pec: quale titolare ed unica proprietaria Email_3 dell'azienda commerciale corrente in Comune di Roma Capitale (RM), Via Giuseppe Barile nn. 19-23-27, esercente l'attività di supermercato e vendita di generi alimentari e non, munita della seguente autorizzazione: - S.C.I.A. di Subingresso Prot. n. QH/2023/82966, presentata presso il Comune di Roma in data 22 novembre 2023, concessa in affitto a , nato Controparte_2 a Venafro (IS) il 18 agosto 1971, domiciliato per la carica presso la sede sociale ove appresso, quale Amministratore Unico e Legale Rappresentante della società " unipersonale con sede in Roma (RM), Via Giuseppe Controparte_1 Barile n. 23, iscritta presso il Registro delle Imprese di Roma con Codice fiscale, Partita I.V.A. e numero di iscrizione , R.E.A. di Roma n. 1713495, P.IVA_2 domicilio digitale/Pec: con contratto sottoscritto in data Email_2
28.11.2023 e registrato presso l'Agenzia dell'Entrate di Civitavecchia in data 4.12.2023. Nel merito essendoci domande reciproche di risoluzione del contratto di affitto di azienda, fondate su inadempimenti contrattuali reciproci, la loro valutazione comparativa non può essere effettuata in base a un criterio meramente cronologico, addebitando la colpa alla parte che si sia resa inadempiente per prima, ma deve essere condotta secondo un criterio di proporzionalità, confrontando le condotte in base alla loro incidenza sul sinallagma contrattuale (v. di recente Cass. Civ., sez. 2 , Sentenza n. 14030 del 26/05/2025). Orbene con l'intimazione di sfratto è stata contemplata una morosità da dicembre 2023 e sino a luglio 2024 per un totale di €. 144.800,000.
Intervenuto il pagamento della mensilità di dicembre 2023 secondo l'assunto attoreo, nelle more, sarebbero maturati i canoni a scadere (agosto, settembre e ottobre 2024), sino all'avvenuto rilascio del 18.10.2024. Pertanto, al momento dell'udienza di discussione il debito complessivo ammonterebbe ad € 181.000,00 (centottantottunomila/00), di cui alle fatture depositate in atti (doc. all. 4 foliario di parte attrice). A fronte di ciò l'affittuario ha eccepito, anzitutto, l'esistenza di un controcredito della per €.184.184,63 oltre interessi moratori, cedutole CP_1 in data 23.1.2024 da Al SC SP, c.f. – v. doc. 1, pec di P.IVA_4 comunicazione di avvenuta cessione in pari data. Il controcredito sarebbe certo, liquido, esigibile e riportato nell'atto pubblico del 21 settembre 2023 col quale la si è accollata il debito di Parte_1 tale Barile 23 srl verso Al SC SP (doc. 2), cedutole da Al SC SP, c.f.
– v. doc. 1, pec di comunicazione di avvenuta cessione del P.IVA_4 23.1.2024. Tale concredito, sorto in epoca successiva alla scadenza dei canoni di affitto di azienda di dicembre 2023 e di gennaio 2024, non giustifica il relativo inadempimento, nella corresponsione dei canoni e delle indennità di occupazione, pattuiti in contratto sicchè essi sono dovuti e spettanti alla società Parte_1 Non è, inoltre, consentito al conduttore autoridursi o autosospendersi il canone per pretesi controcrediti, come da giurisprudenza consolidata di legittimità, costituendo tale condotta un'alterazione del sinallagma contrattuale
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che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti, atteso che per il principio inadimplenti non est adimplendum la sospensione non è legittima se non è osservante dei canoni di correttezza e buona fede. L'autoriduzione ovvero la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone dev'essere giustificata dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede (v. in argomento Cass. Civ., ord. 23 giugno 2011, n. 13887 secondo cui: “Il conduttore di un immobile non può astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione
o una diminuzione nel godimento del bene, quand'anche tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio "inadimplenti non est adimplendum", la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede”; massime precedenti conformi: N. 261 del 2008; v. infra Cass. Civ., Sez. 3, Ordinanza n. 11783 del 12/05/2017; v. Cass. Civ., sez. 3, Sentenza n. 16918 del 25/06/2019 “In tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c. non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall'inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, purché la sospensione, totale
o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede.”; v. Cass. Civ., Sez. 3, Sentenza n. 20322 del 26/07/2019 “In tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento, ai sensi dell'art. 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore, ma anche nell'ipotesi di suo inesatto inadempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell'immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all'obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all'incidenza della condotta della parte inadempiente sull'equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all'interesse della controparte”. (Nella specie, in applicazione del principio, la S.C. ha accolto il ricorso proposto dal conduttore, che aveva lamentato l'erroneità della decisione di merito nella parte in cui aveva ritenuto illegittima la sospensione, da parte sua, del pagamento dei canoni, a fronte dell'inadempimento del locatore all'obbligo assunto di ottenere dalla pubblica amministrazione il mutamento di destinazione d'uso dell'immobile da "magazzino" a "locale commerciale", nonché per le infiltrazioni d'acqua e gli allagamenti verificatisi).; Cass. Civ., sez. 6 -
3, Ordinanza n. 17020 del 26/05/2022 secondo cui: “In tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l"exceptio non rite adimpleti contractus", di cui all'articolo 1460 c.c., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne
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facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva. In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell' immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perchè tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore”). Quanto all'eccezione secondo cui, a seguito di visita ispettiva dei Vigili del Fuoco del 10 gennaio 2024, costoro avessero rilevato gravi difformità dei locali oggetto di godimento e, “onde consentire la prosecuzione dell'attività”, avessero imposto l'adozione, entro 45 gg., di urgenti misure di messa in sicurezza a far tempo dal 26 gennaio 2024 – data di ricezione e trasmissione a Controparte del verbale ispettivo dei VVFF (doc. 3), va osservato che anche siffatta situazione, verificatasi alla fine di gennaio 2024, non appare elidere l'obbligo contrattuale dell'affittuario di versare, al concedente, i due canoni di affitto scaduti, maturati in relazione alle mensilità di dicembre 2023, di gennaio 2024 e delle relative indennità di occupazione. Per il periodo successivo, le prescrizioni dei VVFF non appaiono aver precluso all'affittuario la prosecuzione dell'attività di cui alla SCIA e la rimozione di eventuali effetti dannosi prodotti dalla stessa (doc. all. 3 della fase sommaria), imponendo essi l'effettuazione degli intereventi necessari a ricondurre l'attività nel pieno rispetto dei criteri di sicurezza anticendio di cui al progetto approvato prot.79301 del 18.11.2021, con le direttrici di cui appresso: <
>>. Ora ai sensi dell'articolo 7 del contratto di affitto le parti avevano pattuito:
“ L'azienda viene concessa in affitto nello stato di diritto e di fatto in cui si trova. La società affittuaria, come sopra rappresentata, si impegna ed obbliga a provvedere alla manutenzione ordinaria e ad effettuare tutti gli interventi, gli adeguamenti, le integrazioni e quant'altro richiesto dalla legge volta per volta vigente su tutti i beni costituenti l'azienda. In caso di riparazioni, guasti o avarie riconducibili ad un periodo precedente il presente contratto gli oneri relativi, saranno a carico esclusivo della società concedente.” In data 23.2.2024 la società ha diffidato la società Controparte_1 Pt_1 ad adempiere e non vi sono allegazioni che l'attività commerciale, con
[...] accorgimenti del caso, non sia regolarmente proseguita sino tutto il marzo del 2024 o che la società non abbia utilizzato il locale affittato ed esercitato l'azienda.
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Non è espressamente specificatamente contestato l'assunto attoreo secondo cui, nei successivi 45 gg la su ordine del marchio a livello Parte_1 nazionale supermercati si sia effettivamente adeguata alle prescrizioni CP_6 impartite nei termini indicati, che hanno mantenuto l'attività nel pieno rispetto dei criteri di sicurezza antincendio di cui al progetto tecnico approvato prot. 79301 del 18.11.2021. Non è specificatamente disapprovato che la verifica di controllo tecnico non sia seguita in quanto su ordine del marchio Parte_1 CP_6 abbia ottemperato alle suddette prescrizioni, a mezzo dell'incaricato, Geom.
il quale ha seguito tutte le pratiche, predisponendo specifico Parte_4 piano per la gestione delle emergenze che tenesse conto delle criticità riscontrate;
allestendo servizio di vigilanza, documentato tramite registro giornaliero delle presenze, con personale formato, qualificato ai sensi dell'art 3 della Legge 609/96 pari almeno a 2 unità, preposto all'attività di controllo delle condizioni d'esercizio e, in emergenza, alle operazioni di evacuazione della struttura, ovvero a porre in sicurezza gli occupanto;
eliminando il deposito esterno avendo cura di ripristinare SPzio a cielo scoperto;
dotando il locale cucina di aerazione naturale permanente conformemente al punto 7.1.4 del DM 8/11/2019; sostituendo le porte tagliafuoco danneggiate. Nondimeno, non può riterersi che altre prescrizioni, sebbene non preclusive del proseguimento dell'attività d'azienda, rimanessero di spettanza e di competenza dell'affittuaria, come da email del Geom. indirizzata al Sig. CP_5
, legale rappresentate della società intimata in data 18 gen Controparte_2 2024 alle ore 17:35 (doc. all. 6):
“…nel locale vendita ci sono delle finestre dietro gli scaffali : VANNO MOTORIZZATE E COLLEGATEALL'IMPIANTO ANTINCENDIO CON APERTURA AUTOMATICA installare cartelli non luminosi nei corridoi scaffali con indicata l'uscita di sicurezza più vicina nel magazzino sono presenti tre tubi neri che vanno verso la vendita : O VENGONO ELIMINATI(anche provvisoriamente) O BISOGNA INSTALLARE UNA SARACINESCA ANTINCENDIO magazzino : sistemare la porta e il muro intorno in modo tale che si chiuda in caso di incendio (c'èuna tenda in plastica) e mettere nella canala porta cavi un cuscino antincendio nella cucina serve una finestra : modificare una di quelle esistenti nel magazzino esterno : togliere il telo ! (questo si può fare pochi gg prima di un sopralluogo) e, avs scelta, rimetterlo dopo che ci rilascia il CPI nel garage: installare molla chiudi porta tra garage e ascensore installare cravatte autostringenti negli scarichi provenienti dal piano superiore compartimentare tubo gas o modificare percorso svuotare i magazzini e/o sottoscala pulire la pavimentazione per evidenziare le strisce a terra…”. Invero ai sensi dell'art. 7 del contratto di affitto le parti avevano pattuito che: “In caso di riparazioni, guasti o avarie riconducibili ad un periodo precedente il presente contratto gli oneri relativi, saranno a carico esclusivo della società concedente.”.
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Pertanto, deve ritenersi che la società fosse tenuta, in proprio, Parte_1 ad effettuare gli interventi sui locali, sulle attrezzature e sui beni in parola, non avendo peraltro espressamente autorizzato a ciò la società affittuaria. A nulla rileva, infatti, l'email del Geometra incaricato dalla società del Parte_1 18.1.2024, la quale è anche antecedente alla notifica del verbale ispettivo dei VV.FF.. Diffidata la a provvedere con pec del 23 febbraio 2024 (doc. 4) Parte_1 entro i 45 giorni decorrenti dal 26 gennaio 2024, essa deve ritenersi rimasta in parte inerte sicchè il contratto d'affitto d'azienda deve ritenersi definitivamente risolto, ex art. 1454 c.c., alla data dell'undici marzo 2025. L'azienda è stata riconsegnata il 18 ottobre 2024 e nessun intervento a tale data era di certo stato eseguito, come comprova la documentazione a corredo del verbale di riconsegna (all. d della memoria integrativa della . Controparte_1 Con pec del 25 marzo 2024 la ha, dunque, correttamente Parte_1 comunicato alla l'intenzione di rilasciare il punto vendita il 30 Controparte_1 aprile 2024 (doc. 5), al fine di asportare le attrezzature di sua proprietà ivi allocate. Se ciò è vero, non essendo dimostrato che, nei 45 giorni dal 10.1.2024, l'azienda non sia stata esercitata o che i Vigili ne abbiano disposto la chiusura, devono ritenersi dovuti, da parte dell'affittuario, i canoni di affitto di febbraio 2024 e di marzo 2025 nonché l'indennità pattuite in contratto. Ogni altra questione relativa alla successiva risoluzione del contratto per mutuo consenso è assorbita dalla valutazione che all'undici marzo 2024 il contratto di affitto di azienda fosse già risolto di diritto. V. Facendo seguito alla pec inoltrata il 25.3.2024, alla data 30 aprile 2024 la ha chiuso il punto vendita. Controparte_1 Da lì alla prima decade di maggio 2024, l'affittuario avrebbe dovuto asportare dall'immobile le attrezzature di sua proprietà ivi allocate, riportate nella fattura d'acquisto del 30.11.2023 emessa dalla Med Supermercati srl, per poter riconsegnare l'azienda al più tardi alla data del 30 maggio p.v. (v. email dell'Avv. Cicerone del 14/05/2024 all'Avv. Carlini ed alla . Parte_1 E' documentato in atti l'importante carteggio della e dei suoi Parte_1 legali con la affittuaria al fine di soprassedere dalla liberazione del locale per consentire la più rapida ed efficace ricerca di un nuovo affittuario e, poi, dal luglio 2024 per la conciliazione della vertenza. E' cessata la materia del contendere in ordine alla restituzione dell'azienda posto che le parti, in data 18.10.2024, facendo fedele seguito a quanto concordato in sede di udienza di convalida del 7.10.2024, sono addivenute alla riconsegna spontanea e bonaria dei locali oggetto dell'affitto d'azienda, pur ribadendo, entrambe, le distanti e rispettive posizioni in merito alle vicende in parte interessate anche nel giudizio de quo (come da verbale allegato al doc. 3 del foliario di parte attrice). VI. Le argomentazioni di cui al capo IV impogno di ritenere che la Pt_1 fosse tenuta, ex contractu, a corrispondere alla l'importo
[...] Controparte_1 pattuito in contratto afferente alle mensilità di dicembre 2023 nonchè di gennaio, febbraio e marzo 2024. La mensilità di dicembre 2023 appare essere stata versata in epoca successiva all'udienza di convalida di sfratto, per come affermato dal locatore.
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Per tutte le mensilità e le indennità richieste in sede di convalida vi è stata rinunzia agli atti del giudizio in ordine alla richiesta di emissione di decreto ingiuntivo, accertata da controparte. La domanda di condanna al pagamento delle somme asseritamente dovute non è stata reiterata nella fase ordinaria. La domanda attorea di risoluzione del contratto di affitto di azienda per grave indamepimento colpevole dell'affittuario va disattesa in quanto l'inadempimento dell'affittuario nella corresponsione dei canoni e delle indennità che vanno da dicembre 2023 ad aprile 2024 non è considerato grave dallo stesso concedente che, a tutto maggio e giugno 2024, ha sostenuto che il contratto di affitto non fosse risolto e che l'affittuario fosse, anzi, tenuto ad adempiere (v. complessivo carteggio in atti tra la e la e rispettivi Parte_1 Controparte_1 legali). Il contratto di affitto, peraltro verso, alla data dell'11.3.2024 era risolto di diritto. VII. Le domande formulate dall'affittuario nella fase della convalida e non espressamente né implicitamente formulate dal medesimo nelle conclusioni della memoria integrativa relativa alla fase di merito devono ritenersi non riproposte, abbandonate (v. Cass. Civ., sezioni unite, n. 1785 del 24.1.2018;v. Cass. Civ. Sez. 3, Sentenza n. 15525 del 07/07/2006 Secondo cui: “L'ordinanza ex art. 665 e 667 cod. proc. civ., che dispone la prosecuzione del giudizio di merito, determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di un autonomo procedimento di cognizione, nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, e in cui non è più consentito alle stesse di discutere sull'accoglimento o sul rigetto della domanda di convalida, essendo tale nuovo procedimento destinato a concludersi con la pronuncia di una normale sentenza, dovendo il locatore dimostrare che sussiste il fatto costitutivo della sua pretesa, non desumibile dalla sola circostanza che in sede di convalida il conduttore non abbia proposto una valida sua opposizione”; Cass. Civ., Sez. 3, Sentenza n. 21242 del 29/09/2006 “Nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato ai sensi dell'articolo 665 cod. proc. civ. determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento con rito ordinario, nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa per il locatore la possibilità di porre a fondamento della domanda una "causa petendi" diversa da quella originariamente formulata, e per il conduttore la possibilità di dedurre nuove eccezioni e di spiegare domanda riconvenzionale.”; Cass. Civ., Sez. 3, Sentenza n. 26356 del 16/12/2014: “Nel procedimento per convalida di sfratto, allorché la controversia prosegua oltre la fase sommaria a seguito dell'opposizione dell'intimato, la memoria integrativa ex art. 426 cod. proc. civ. costituisce l'atto in cui si cristallizzano le posizioni delle parti, sicché non può ritenersi integrata, prima del deposito dell'anzidetta memoria, una non contestazione di un fatto idonea ad esonerare la controparte dalla relativa prova”; Cass. Civ., sez.III, Ordinanza n. 7423 del 23/03/2017 “Nel procedimento per convalida di sfratto, l?opposizione dell?intimato ex art. 665 c.p.c. determina la conclusione di un procedimento a carattere sommario e l?instaurazione di uno nuovo ed autonomo a cognizione piena, sicché è consentito al locatore, con la memoria ex art. 426 c.p.c., domandare il pagamento dei canoni maturati dopo l'intimazione di sfratto per morosità e la ripetizione dell'indennità di avviamento”; Cass. Civ.,
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Sez. 3, Ordinanza n. 17955 del 23/06/2021 “Nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato ai sensi dell'art. 665 c.p.c. determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento con rito ordinario, nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa, per il locatore, la possibilità di porre a fondamento della domanda una "causa petendi" diversa da quella originariamente formulata e, per il conduttore, la possibilità di dedurre nuove eccezioni e di spiegare domanda riconvenzionale.(Nella specie, all'esito del giudizio a cognizione piena, conseguito al procedimento sommario di convalida di sfratto, la risoluzione del contratto di locazione è stata pronuncia per causa diversa da quella posta a base dell'intimazione).”Cass. Civ., Sez. 3 -
, Ordinanza n. 5955 del 28/02/2023 “Nel procedimento di convalida di sfratto per finita locazione l'opposizione dell'intimato determina la conclusione del procedimento sommario e l'instaurazione di un autonomo processo di cognizione ordinaria, con la conseguenza che il locatore può introdurre a fondamento della domanda una "causa petendi" diversa da quella originariamente formulata, purché la nuova domanda risulti connessa alla vicenda sostanziale dedotta con l'atto introduttivo del procedimento sommario. (In applicazione del suddetto principio, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza di merito che, a fronte dell'iniziale domanda di sfratto per finita locazione di un contratto transitorio, proposta nell'atto introduttivo del procedimento sommario, aveva ritenuto inammissibile quella di risoluzione per inadempimento, formulata dal locatore nella memoria integrativa successiva al mutamento di rito ex art. 667 c.p.c., per il caso in cui il contratto fosse stato ritenuto di durata quadriennale)”; Cass. Civ., Sez. U - , Sentenza n. 22404 del 13/09/2018 “Nel processo introdotto mediante domanda di adempimento contrattuale è ammissibile la domanda di indennizzo per ingiustificato arricchimento formulata, in via subordinata, con la prima memoria ai sensi dell'art. 183, comma 6, c.p.c., qualora si riferisca alla medesima vicenda sostanziale dedotta in giudizio, trattandosi di domanda comunque connessa per incompatibilità a quella originariamente proposta”. Cass. Civ., Sez. U, Sentenza n. 12310 del 15/06/2015 “La modificazione della domanda ammessa ex art. 183 cod. proc. civ. può riguardare anche uno o entrambi gli elementi oggettivi della stessa ("petitum" e "causa petendi"), sempre che la domanda così modificata risulti comunque connessa alla vicenda sostanziale dedotta in giudizio e senza che, perciò solo, si determini la compromissione delle potenzialità difensive della controparte, ovvero l'allungamento dei tempi processuali. Ne consegue l'ammissibilità della modifica, nella memoria ex art. 183 cod. proc. civ., dell'originaria domanda formulata ex art. 2932 cod. civ. con quella di accertamento dell'avvenuto effetto traslativo”). VIII. Le spese del giudizio devono essere ingralmente compensate tra le parti costituite in ragione delle ragioni della decisioni, della peculiarità della fattispecie, del tenore del comportamento processuale tenuto tra le parti, della rinunzia/accettazione in parte agli atti del giudizio e della novità delle questioni di fatto e di diritto affrontate, anche de iure condendo ed in via di interpretazione

Per Questi Motivi

Il Tribunale di Roma, Sezione VI, in persona del Giudice Unico, dott.ssa Maria Flora Febbraro, definitivamente pronunciando sulle domande come in narrativa, nel contraddittorio delle parti, così provvede:
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1)Rigetta la domanda di risoluzione del contratto di affitto dell'azienda commerciale, della società corrente nel Comune di Roma (RM), Parte_1 Via Giuseppe Barile nn. 19-23-27, esercente l'attività di supermercato e vendita di generi alimentari e non, munita della seguente autorizzazione: S.C.I.A. di Subingresso Prot. n. presentata presso il Comune di Roma in data NumeroDiPa_1 22.11.2023, concessa in godimento dalla lla c.f. Parte_1 Controparte_1
, in persona del l.r.p.t., con sede legale in Roma, Via Giuseppe P.IVA_2 Barile n. 23, pec risultante dal registro IniPec: con contratto di Email_2 affitto d'azienda del 28.11.2023, con autentiche di firma certificate dal Notaio in Civitavecchia, Dott. del 4.12.2023 Repertorio n. 17879 - Persona_1 Raccolta n. 10448, registrato in pari data al n° 3969 Serie 1T, per per grave inadempimento colpevole dell'affittuario; 2) Dichiara che il contratto per cui è causa è risolto di diritto alla data del 11.3.2024;
3) Dichiara cessata la materia del contendere sulla riconsegna dell'immobile intervenuta nel corso del giudizio, come da verbale in atti;

4) Dichiara le spese e le competenze di giudizio integralmente compensate tra le parti costituite. Roma, così deciso ex art. 127 ter c.p.c. all'esito dell'udienza del 24.09.2025
Il Giudice Unico dott.ssa Maria Flora Febbraro
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