REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere – IV Sezione civile - nella persona del Giudice dott.ssa
Valentina Gigante, pronuncia, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 429 e 127 ter c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 2288/2023 r.g.a.c e vertente
TRA
P.IV ), in persona del suo l.r.p.t., rappresentata e difesa, giusta Parte_1 P.IV_1 procura in atti, dall'Avv. Dario Cicala e con quest'ultimo elettivamente domiciliata in Santa Maria
Capua Vetere (CE) alla via Lugnano nr. 5/7 – Fabbricato Central Palace;

(intimante/ricorrente)
E
c.f. e P. IV , in persona del l.r.p.t., rappresentata e difesa, Controparte_1 P.IV_2 giusta procura in atti, congiuntamente e disgiuntamente, dall'Avv. Maurizio De Martino e dall'Avv.
Maria Gaeta e con questi ultimi elettivamente domiciliata in Napoli alla Riviera di Chiaia n. 276;
(intimata/resistente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La società a convenuto in giudizio la società chiedendo Parte_1 Controparte_1 convalidarsi, nei riguardi di quest'ultima, lo sfratto per morosità dall'immobile, precisamente dalla porzione di capannone industriale con annessa area esterna, facente parte di un più ampio corpo di fabbrica incluso nel complesso industriale sito in Santa Maria la Fossa (CE) alla S.P. 333 Km 20 + 200
(identificato al N.C.E.U. di Caserta al foglio 3, particella 5041, sub 16), locatole -ad uso diverso- con contratto del 12.2.19 -regolarmente registrato presso l'A.D.E. di Caserta in data 5.4.19 al nr. 004910, serie 3T, codice identificativo TEJ19T004910000XF- verso un canone mensile pari ad euro 3.700,00, oltre I.V.A.
L'intimante ha all'uopo lamentato l'omesso pagamento dei canoni maturati dal mese di novembre
2022 sino al mese di febbraio 2023, pari, come da fatture nn. 70/22, 76/22, 4/23 e 11/23, ad euro
19.253,00 iva compresa, importo per il quale ha altresì chiesto emettersi decreto ingiuntivo.
L'intimante ha inoltre lamentato l'omessa stipula, da parte dell'intimata, della polizza assicurativa prevista dall'art. 6 del contratto.
Si è costituita in giudizio la società la quale si è opposta all'intimato sfratto, Controparte_1 eccependo in via preliminare l'improcedibilità della domanda per il mancato esperimento della mediazione obbligatoria nonché, nel merito, l'insussistenza di un grave inadempimento, al più rilevando, stante l'intervenuto pagamento della mora contestata in citazione, un lieve ritardo.
All'udienza dell'8.3.23, parte intimante, pur riconoscendo l'avvenuto pagamento dei canoni maturati sino al mese di febbraio 2023, ha lamentato l'omesso pagamento del canone di marzo 2023, insistendo pertanto per la convalida dello sfratto. Parte intimata, dal proprio canto, ha dato atto dell'intervenuto pagamento anche del canone relativo al mese di marzo 2023, esibendo la relativa disposizione di bonifico, opponendosi pertanto alla convalida.
Con provvedimento reso all'esito della camera di consiglio, la scrivente, preso atto dell'opposizione spiegata da parte intimata, ha disposto il mutamento del rito, fissando l'udienza ex art. 420 c.p.c. per il giorno 10.5.23 ed assegnando termini perentori per il deposito delle memorie integrative.
Con memoria integrativa tempestivamente depositata, la società intimante ha dedotto:
- che, alla data del 17.4.23, non risultava ancora versato il canone relativo al mese di aprile 2023, persistendo quindi la morosità;
- che, in ogni caso, persiste un inadempimento contrattuale grave ex art. 1455 c.c., per non aver l'intimata rispettato il termine pattuito in contratto per il pagamento del canone;
che, infatti, l'art. 8 del contratto prevede che il pagamento del canone deve avvenire entro e non oltre il giorno 5 di ogni mese e che il mancato pagamento anche di un solo canone di locazione dà luogo a grave inadempimento;

- che tali inadempimenti non possono considerarsi sanati dall'avvenuto pagamento dei canoni successivamente alla notifica dell'intimazione;
- che, peraltro, la ha sempre versato i canoni di locazione con ritardo, nonostante Controparte_1
i vari e vani solleciti;
che, infatti, così come si evince dalle copie degli estratti conto, i pagamenti eseguiti negli anni precedenti -2019, 2020 e 2021- non sono mai stati puntuali rispetto all'emissione delle relative fatture;

- che, inoltre, entrambi i contraenti all'art. 6 del richiamato contratto di locazione convenivano “(….) il conduttore, si obbliga a stipulare con primaria compagnia assicuratrice, entro 15 giorni dalla sottoscrizione del presente ed a mantenere in vigore per tutto il periodo della locazione, una polizza per responsabilità (responsabilità civile, scoppio ed incendio) a copertura di tutti i danni materiali diretti ed indiretti, oltre ai danni da furti e rapine, all'immobile e fabbricati, comunque riconducibili al conduttore (..)”;
- che tale polizza è necessaria sia perché la conduttrice utilizza l'immobile come deposito di materiale cartaceo, altamente infiammabile, sia perché, in data 14.7.22, il complesso è stato oggetto di Parte_1
un vasto incendio, come da rapporto dei Vigili del Fuoco in atti;

- che il conduttore non ha provveduto, sino ad oggi, a consegnare la polizza assicurativa, nonostante vari e vani solleciti con lettere del 18.07.2022, 02.12.2022, 04.01.203 e 20.01.2023 depositate in atti;

- che anche tale mancanza evidenzia grave inadempimento da parte del conduttore.
Alla luce delle esposte deduzioni, la società intimante ha così concluso: “Pertanto, per quanto sopra, si conclude affinché il Giudice adito voglia in via preliminare convalidare lo sfratto per morosità in conseguenza del mancato pagamento del canone di locazione del mese di aprile 2023, almeno fino al momento del deposito delle presenti note illustrative, in via subordinata dichiarare la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore per tutti i motivi evidenziati in narrativa ed indicare il termine per liberare l'immobile, con condanna alle spese, competenze ed onorari di causa, da attribuirsi al sottoscritto difensore per fattone anticipo”.
Con memoria integrativa tempestivamente depositata, la società intimata ha dal proprio canto esposto:
- in via preliminare, l'intervenuto pagamento della mensilità di aprile 2023, giusta documentazione prodotta;

- che, pertanto, non sussiste alcuna morosità né tanto meno sussiste grave inadempimento a fronte del lieve ritardo nel pagamento dei canoni;

- che, infatti, come chiarito dalla giurisprudenza, non può analogicamente applicarsi alle locazioni ad uso diverso l'art. 5 l. 392/1978, per cui l'inadempimento dedotto dovrà valutarsi ai sensi dell'art. 1455
c.c.;
- che il lieve ritardo nei pagamenti non può in alcun modo aver causato la rottura dell'equilibrio contrattuale, tenuto conto del complessivo comportamento osservato dalla conduttrice
[...] che, peraltro, l'intimante non ha dedotto alcun particolare interesse ad ottenere Controparte_1 un adempimento tempestivo, di guisa che il ritardo nei pagamenti risulta senz'altro tollerabile;

-che, quanto all'omessa stipula della polizza assicurativa, il , di cui fa parte l'intimata, Parte_2 ha stipulato sin dall'anno 2014 una polizza assicurativa volta alla copertura delle varie sedi delle consorziate;
che, tuttavia, quando l'intimata ha richiesto l'estensione della suddetta polizza per l'unità immobiliare oggetto del contratto di locazione, le è stato comunicato che l'immobile non poteva essere assicurato stante la mancanza del sistema antincendio;
- che le spese da sostenere per adeguare l'immobile alla normativa antincendio, quantificate nella fattispecie in oltre 100.000,00 euro, gravano esclusivamente sul locatore a norma dell'art. 1575 c.c., per cui il lamentato inadempimento altro non è che una conseguenza di un inadempimento della controparte.
In ragione di quanto esposto, la società intimata ha così concluso: “chiede che l'Ill.mo Tribunale adito voglia: a) rigettare tutte le domande proposte dalla nessuna esclusa, per i rilievi sopra Parte_1
esposti, in quanto infondate in fatto ed in diritto e, pertanto, non dichiarare la risoluzione del contratto.
c) condannare, in ogni caso, l'istante, al pagamento delle spese, anche generali e competenze del presente giudizio, oltre IV e C.P.A. da attribuirsi in favore dei sottoscritti procuratori che si dichiarano antistatari;
d) con ogni più ampia riserva di aggiungere, integrare, modificare, precisare
e di formulare istanze anche istruttorie nonché di produrre documenti nei modi e nei termini stabiliti dalla legge anche in relazione al comportamento processuale di controparte”.
All'udienza del 10.5.23, parte intimante ha evidenziato l'omesso pagamento del canone relativo al mese di maggio 2023, mentre parte intimata si è riservata di depositare al telematico la contabile del predetto pagamento;
la scrivente, all'esito di discussione con i difensori, ha ritenuto opportuno interloquire con le parti personalmente, onde tentare la conciliazione.
All'udienza del 10.7.23, le parti hanno rappresentato di aver rinvenuto un accordo;
pertanto, la causa
è stata rinviata all'udienza del 7.12.23, in trattazione scritta.
Per tale ultima udienza, ha provveduto al deposito di note scritte solo la società intimante, la quale ha prodotto l'accordo formalizzato;
la scrivente, stante l'assenza di richieste, ha ritenuto opportuno interloquire con i difensori, rinviando la causa all'udienza del 4.7.24 -poi differita all'11.9.24.
A tale udienza, parte intimante ha insistito per la risoluzione del contratto, dando atto del mancato rispetto, da parte dell'intimata, dell'accordo raggiunto, il quale prevedeva che quest'ultima avrebbe rilasciato l'immobile entro la data del 15.6.24, corrispondendo al difensore dell'intimante euro
2.000,00 a titolo di spese legali e che, in caso di mancato rilascio, si sarebbe proceduto come per legge.
L'intimante ha quindi rappresentato il mancato rilascio e l'omesso pagamento delle spese nei termini pattuiti, nonché l'avvenuto pagamento, con ritardo, dei canoni di locazione dei mesi di maggio e giugno 2024, di novembre e dicembre 2023, gennaio 2024, lamentando infine l'intervenuto pagamento dei canoni di agosto e settembre in data 10.9.24.
Parte intimata ha dal proprio canto dato atto dell'intenzione di liberare l'immobile entro e non oltre il
30.10.24, rappresentando di aver rinvenuto solo di recente un immobile in cui trasferire l'attività, per cui ha chiesto ulteriore rinvio, in subordine la decisione.
La scrivente, dato atto del carico del ruolo, ha rinviato per la discussione all'udienza del 20.2.25, poi differita all'udienza del 10.4.25, in trattazione scritta. Per tale ultima udienza, ha provveduto al deposito di note scritte soltanto parte intimante, la quale ha evidenziato l'omesso pagamento, da parte della società conduttrice, dei canoni di locazione relativi ai mesi di ottobre, novembre e dicembre 2024, gennaio, febbraio, marzo e aprile 2025 per complessivi euro 37.807,56, così concludendo: “Pertanto, per quanto sopra, si conclude affinché il Giudice adito voglia in via preliminare convalidare lo sfratto per morosità in conseguenza del mancato pagamento dei canoni di locazione relativi ai mesi di ottobre, novembre e dicembre 2024, gennaio, febbraio, marzo ed aprile 2025 per complessivi € 37.807,56 almeno fino al momento del deposito delle presenti note illustrative, fissando una data quanto più breve possibile per il rilascio dell'immobile, in via subordinata dichiarare la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore per tutti i motivi evidenziati in narrativa ed indicare il termine, quanto più breve possibile, per liberare l'immobile, con condanna alle spese, competenze ed onorari di causa, da attribuirsi al sottoscritto difensore per fattone anticipo, si chiede infine al Giudice adito di valutare, ai fini di una condanna anche per lite temeraria o per il maggior danno arrecato alla intimante, il comportamento, naturalmente processuale, tenuto dalla intimata che non ha rispettato l'accordo sottoscritto e soprattutto depositato in atti, nonché stabilire anche in via equitativa una somma di denaro per ogni giorno di occupazione dell'immobile dalla data di rilascio stabilita nell'accordo 15.06.2024 e non rispettato sino all'effettivo rilascio dell'immobile”.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Tanto premesso, va preliminarmente dato atto della procedibilità delle domande proposte, giacché precedute da regolare procedimento di mediazione conclusosi con esito negativo (cfr. verbale del
28.4.23).
Sempre preliminarmente, va dichiarata l'inammissibilità della richiesta di condanna dell'intimata al pagamento di una somma, da determinarsi in via equitativa, per ogni giorno di occupazione dell'immobile dalla data di rilascio stabilita nell'accordo sino all'effettivo rilascio, trattandosi di domanda tardiva.
Venendo al merito, va in primo luogo accolta la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento.
Al riguardo, giova succintamente premettere che, secondo un consolidato indirizzo giurisprudenziale, qui condiviso, “il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale o per il pagamento (…) è tenuto
a provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa;
costituito dall'avvenuto adempimento (…)" (artt. 2697 e 1461 c.c.; cfr. Cass. civ. Sez. Un. n.13533/2001; Cass.
n.15659/2011; Cass. n. 3373/2010; Cass. n.13674/2006; Cass. n. 8615/2006; Cass. n.2387/2004; Cass.
n. 9351/2007).
Perché possa pronunciarsi la risoluzione, occorre inoltre un inadempimento che, avuto riguardo all'interesse della parte, non sia di scarsa importanza (art. 1455 c.c.). Nel caso che occupa, avente ad oggetto una locazione diversa dall'uso abitativo, la gravità dell'inadempimento, non essendo legalmente predeterminata come nelle locazioni ad uso abitativo (art. 5 l. 392/1978), deve valutarsi in concreto su di un duplice piano: da un lato quello oggettivo, sì da accertare che l'inadempimento abbia inciso in modo apprezzabile sull'economia complessiva del rapporto, dall'altro soggettivo, in modo da verificare se e come il comportamento di entrambe le parti possa, in relazione alle particolarità del caso, attenuare il giudizio di gravità, nonostante la rilevanza della prestazione mancata o ritardata.
Tornando al caso che occupa, la società locatrice ha innanzitutto dato prova del titolo del credito vantato, versando in atti il contratto di locazione, regolarmente registrato, col quale locava all'odierna intimata, ad uso commerciale, la porzione di capannone industriale con annessa area esterna, facente parte di un più ampio corpo di fabbrica incluso nel complesso industriale sito in Santa Maria la Fossa
(CE) alla S.P. 333 Km 20 + 200 (identificato al N.C.E.U. di Caserta al foglio 3, particella 5041, sub
16), verso il pagamento di un canone mensile di euro 3.700,00, oltre I.V.A., da corrispondersi in via anticipata entro il cinque di ogni mese.
L'intimante ha altresì dedotto l'omesso pagamento dei canoni relativi ai mesi di novembre e dicembre
2022 e gennaio e febbraio 2023, per un importo di euro 19.253,00 iva compresa.
Sebbene la morosità dedotta sia stata sanata -dopo la notifica della citazione e prima dell'udienza di convalida-, deve comunque ritenersi sussistente un inadempimento grave, da ravvisarsi nel notevole ritardo in cui è incorso la società conduttrice nel pagamento dei canoni.
Va infatti osservato che, per la locazione di immobili adibiti a uso diverso da quello abitativo, il pagamento dei canoni scaduti non preclude la valutazione, nel corso del giudizio successivo all'intimazione dello sfratto per morosità, dell'inadempimento in termini di gravità (v. art. 1453 ult. co.
c.c.; cfr. Cass. civ. nn. 24460/2005, 14527/2002).
Ebbene, il ritardo in tal caso emerso senz'altro legittima la risoluzione del rapporto, dovendosi reputare grave in ragione sia della pluralità delle mensilità -dedotte in citazione- scadute e rimaste insolute sino a pochi giorni prima dell'udienza di convalida (n. 4) sia del lasso di tempo intercorso tra la relativa scadenza e l'effettivo pagamento, risultando, in particolare, le mensilità di novembre e dicembre 2022 corrisposte solo alla fine del mese di febbraio 2023 -in data 27.2.23- (cfr. disposizione bonifico prod. intimata). Tale ritardo, peraltro, non risulta in alcun modo giustificato dalla conduttrice. Le circostanze evidenziate, se rapportate all'interesse manifestato dalla locatrice al puntuale adempimento (senz'altro evincibile dall'art. 8 del contratto di locazione, in forza del quale “Il mancato pagamento, anche parziale, del canone di locazione di cui all'art. 5 (cinque) che precede entro due settimane dal giorno 5 (cinque) di ogni mese (..), produrranno ipso jure, nei confronti del Conduttore, la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1456 c.c. per fatto e colpa di questi (..)” l dei patti stabiliti ali numeri 6 (ammontare e pagamento dei canoni di locazione) (..), comporterà la risoluzione immediata del contratto senza bisogno di costituzione in mora e con obbligo di risarcimento del danno”), consentono di ritenere che il dedotto ritardo abbia determinato un'alterazione dell'equilibrio negoziale, come tale legittimante la risoluzione del rapporto (cfr., al riguardo, Cass. civ. n. 30730/2019, secondo cui “proprio la sua apposizione (ndr. della clausola risolutiva espressa) nel contratto assume rilievo nel caso di specie per dimostrare come il ripetuto ritardo della conduttrice, considerata invece
l'importanza attribuita alla tempestività dell'adempimento implicata dalla clausola risolutiva, avesse prodotto un'incidenza sull'equilibrio sinallagmatico del rapporto tale da alterare, in maniera determinante, il regolamento di interessi oggetto della fattispecie negoziale e da escludere che
l'inadempimento potesse essere qualificato di scarsa importanza, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455
c.c.”).
Concludendo, il mancato pagamento dei canoni alla scadenza pattuita costituisce violazione di un'obbligazione primaria ed essenziale scaturente dal contratto, sicché il reiterato e persistente ritardo può giustificare la risoluzione ove, come nel caso di specie, venga ad incidere in modo rilevante sull'equilibrio negoziale, rendendo intollerabile la prosecuzione del rapporto.
Corrobora infine il giudizio di gravità dell'inadempimento la condotta successivamente tenuta dalla conduttrice, la quale, nonostante l'interesse oramai evidente della locatrice ad ottenere il pagamento in modo puntuale, ha continuato a versare con ritardo i canoni medio tempore maturati –di novembre e dicembre 2023, gennaio, maggio, giugno, agosto e settembre 2024-, omettendo inoltre di corrispondere del tutto i canoni relativi ai mesi di ottobre, novembre e dicembre 2024, gennaio, febbraio, marzo e aprile 2025 per complessivi euro 37.807,56 . Secondo un costante indirizzo della giurisprudenza di legittimità, qui senz'altro condiviso, infatti, in tali ipotesi il giudice deve valutare la gravità dell'inadempimento anche alla stregua del comportamento tenuto dal conduttore successivamente alla proposizione della domanda “giacché in tal caso, come in tutti quelli di contratto di durata in cui la parte che abbia domandato la risoluzione non è posta in condizione di sospendere
a sua volta l'adempimento della propria obbligazione, non è neppure ipotizzabile, diversamente dalle ipotesi ricadenti nell'ambito di applicazione della regola generale posta dall'art. 1453 cod. civ.
(secondo cui la proposizione della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento comporta la cristallizzazione, fino alla pronunzia giudiziale definitiva, delle posizioni delle parti contraenti, nel senso che i come è vietato al convenuto di eseguire la sua prestazione ) cosi non è consentito all'attore di pretenderla), il venir meno dell'interesse del locatore all'adempimento da parte del conduttore inadempiente, il quale, senza che il locatore possa impedirlo, continua nel godimento della cosa locata consegnatagli dal locatore ed è tenuto, ai sensi dell'art. 1591 cod. civ., a dare al locatore il corrispettivo convenuto (salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno) fino alla riconsegna” (così,
Cass. civ. n. 27955/2020).
Per tale motivo, con assorbimento di ogni valutazione relativa all'ulteriore inadempimento dedotto, il contratto in atti va dichiarato risolto per fatto e colpa della conduttrice con Controparte_1 conseguente condanna di quest'ultima al rilascio del bene, libero e vuoto da persone e cose, in favore della locatrice equo fissare quale data di rilascio ex art. 56 l. 392/78, in Parte_3 ragione della natura dell'inadempimento contestato, del tempo trascorso dall'instaurazione del giudizio, nonché di quanto rappresentato dal difensore dell'intimata all'udienza dell'11.9.24 (in merito all'avvenuto rinvenimento di un immobile in cui trasferire l'attività), la data dell'1.7.25.
Va parimenti accolta la domanda di condanna al pagamento dei canoni maturati in corso di causa (da ritenersi implicitamente contenuta nella originaria richiesta di emissione di un decreto ingiuntivo per i canoni scaduti e a scadere) non avendo la società conduttrice dedotto o dimostrato alcun fatto impeditivo, modificativo o estintivo dell'obbligazione di pagamento;
per cui la CP_1
in persona del l.r.p.t., va condannata al pagamento, in favore dell' in persona
[...] Parte_1
del l.r.p.t., dei canoni maturati dal mese di ottobre 2024 al mese di aprile 2025, per complessivi euro
37.807,56 -iva compresa- come da fatture versate in atti, nonché al pagamento dei canoni a scadere sino al rilascio (cfr. Cass. civ. n. 24819/2023), oltre interessi legali dalle singole scadenze sino al soddisfo.
Da ultimo, va respinta la richiesta di condanna ai sensi dell'art. 96 c.p.c., difettandone i presupposti.
Le spese di lite -ivi comprese quelle relative alla fase della convalida - seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo tenuto conto dell'attività processuale concretamente svolta e del tenore delle difese espletate.


P.Q.M.


Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, in persona del Giudice dr.ssa Valentina Gigante, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) In accoglimento della domanda di risoluzione, dichiara risolto, per fatto e colpa della società
[...]
il contratto di locazione stipulato tra le parti in causa il 12.2.19; Controparte_1 2) Per l'effetto, condanna la in persona del l.r.p.t., a rilasciare, in favore Controparte_1 dell' in persona del l.r.p.t., la porzione di capannone industriale con annessa area Parte_1
esterna, facente parte di un più ampio corpo di fabbrica incluso nel complesso industriale sito in Santa
Maria la Fossa (CE) alla S.P. 333 Km 20 + 200 (identificato al N.C.E.U. di Caserta al foglio 3, particella 5041, sub 16), libera e vuota da persone e cose, fissando all'uopo la data dell'1.7.25;
3) Condanna la in persona del l.r.p.t., al pagamento, in favore Controparte_1 dell' in persona del l.r.p.t., di euro 37.807,56, nonché al pagamento dei canoni che Parte_1
matureranno sino al rilascio, il tutto oltre interessi legali dalle singole scadenze sino al soddisfo;

4) Condanna la in persona del l.r.p.t., al pagamento, in favore Controparte_1 dell' in persona del l.r.p.t., delle spese di lite che liquida in euro di euro 145,00 per Parte_1
spese vive ed euro 3.758,00 per compensi, oltre spese generali, iva e cpa, con attribuzione al difensore dichiaratosi antistatario.
Così deciso in Santa Maria Capua Vetere, lì 12 maggio 2025
Il Giudice dr.ssa Valentina Gigante