N. R.G. 5150/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BOLOGNA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Alessandra Cardarelli ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 5150/2024 promossa da:
C.F. ), Parte_1 P.IVA_1 con il patrocinio dell'avv. FAVA LUCA, elettivamente domiciliato in Via Solferino 3 40124
BOLOGNA presso il difensore avv. FAVA LUCA

- RICORRENTE -

contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. FRISOLI GIOVANNI CP_1 C.F._1
BATTISTA, elettivamente domiciliato in VIA RUBBIANI, 2 40124 BOLOGNA presso il difensore avv. FRISOLI GIOVANNI BATTISTA
- CONVENUTO -
OGGETTO: Locazione
CONCLUSIONI DELLE PARTI
La ricorrente così conclude:
“Voglia il Giudice adito, contrariis reiectis:
Nel merito:
- accertare, per le ragioni esposte in atti, l'intervenuto rinnovo fino al 30 novembre 2029 del contratto di locazione di immobile ad uso diverso dall'abitazione sottoscritto in data 18 dicembre 2017 dall' e dal sig. , avente ad oggetto l'immobile di proprietà di Parte_1 CP_1 pagina 1 di 11 quest'ultimo sito in Bologna, via delle scuole n. 2, identificato al Catasto fabbricati del predetto
Comune al Foglio 34, Mapp. 249, sub. 8, cat. C/1, r.c. 5.591;
- accertare, sempre alla luce di quanto esposto in atti, l'inadempimento di all'obbligo di CP_1 mantenere il predetto immobile in buono stato locativo ai sensi degli artt. 1218 e 1576, co. 1 c.c., e, per
l'effetto
- condannare lo stesso alla sistemazione dei muri e delle facciate dell'immobile, nonché al rifacimento,
a regola d'arte, della pavimentazione del piazzale antistante l'ingresso dell , oltre al Pt_1 pagamento di € 300,00 oltre C.P.A. a titolo di rimborso delle spese legali sostenute dall'Hostaria per sollecitare la proprietà a tener fede ai propri obblighi contrattuali, ivi incluso il rifacimento del bagno;

- accertare, per le ragioni esposte in atti, l'illiceità della condotta posta in essere da nel CP_1 corso del primo procedimento di mediazione e, per l'effetto - condannare lo stesso al pagamento di €
944,00 a titolo di: rimborso delle spese sostenute dalla ricorrente per la partecipazione alla procedura di mediazione (€ 744,00), ulteriori spese per assistenza legale stragiudiziale preliminare (€ 200,00);
- accertare, sempre per le ragioni esposte in atti, l'illiceità della condotta posta in essere dalla proprietà in violazione del diritto del conduttore al pacifico godimento del bene locato e, ordinata la cessazione di ogni turbativa
- fissare ai sensi dell'art. 614-bis cod. proc. civ. la somma che il locatore sarà tenuto a pagare per ogni successiva inosservanza o violazione dell'obbligo di mantenere il bene in buono stato locativo tramite la tempestiva e diligente esecuzione delle opere di straordinaria manutenzione e la violazione dell'obbligo di garantire il pacifico godimento dell'immobile locato;

- accertata, infine, per tutte le ragioni esposte in atti, la temerarietà della condotta processuale serbata dal sig. considerato il notevole dispendio di risorse economiche ed energie sopportato dalla CP_1
al fine di arginare le futili doglianze della proprietà, e considerato altresì che la Parte_1 Pt_1 controversia in oggetto ha impedito e tuttora impedisce ai soci della stessa di poter svolgere serenamente la propria attività di impresa al riparo dalle indebite vessazioni di parte locatrice, si chiede al Giudice adito di voler condannare il sig. ai sensi dell'art. 96, comma 1 c.p.c. al CP_1 risarcimento del danno in favore dell' Parte_1 equitativamente determinato in complessivi € 5.000,00, ovvero alla diversa maggiore o minore somma che verrà ritenuta di giustizia, sempre in via equitativa, anche ai sensi dell'art. 96, comma 3 c.p.c.
Il tutto con vittoria di spese e competenze del procedimento di mediazione delegata, pari a ad € 641,06
a titolo di onorario (come da ipotesi di compenso liquidabile secondo tariffario, doc. 35), ed € 165,92
a titolo di spese vive per contributo di avvio (doc. 36), nonché del presente procedimento, aumentate del 30% ex art. 4, comma 1 bis D.M. Giustizia 55/2014 (collegamenti ipertestuali), oltre a pagina 2 di 11 maggiorazione del 15% ex l.p., ed alle successive occorrende.
Si insiste, infine, per l'eventuale ammissione dei mezzi di prova richiesti in atti e all'udienza del
27.03.2025”.
Il convenuto così conclude:
“IN VIA RICONVENZIONALE
- accertare e dichiarare la risoluzione di diritto del contratto di locazione ad uso diverso dall'abitativo avente ad oggetto l'immobile di proprietà del Sig. , sito in Bologna, via delle Scuole n. 2 e CP_1 identificato al Catasto fabbricati del predetto Comune al Foglio 34, Map. 249, sub. 8, cat. C/1, r.c.
5.591
- conseguentemente condannare Parte_1
(C.F. ), in persona del suo legale rappresentante pro-tempore, alla immediata
[...] P.IVA_1 restituzione dell'immobile, libero da persone e/o cose e al pagamento, ex art. 614 bis cpc, della somma di € 100 (euro cento) per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione del provvedimento o del diverso importo che sarà ritenuto di giustizia, anche con valutazione di natura equitativa
- condannare (C.F. Parte_1
), in persona del suo legale rappresentante pro-tempore al pagamento della somma di € P.IVA_1
3.336,00 a saldo dei canoni insoluti e della somma di € 252,00 a titolo di rimborso della quota parte dell'imposta di registro relativa agli anni 2018, 2019 e 2020, ovvero al pagamento della maggiore e/o minore somma che sarà ritenuta di giustizia, con maggiorazione di interessi e rivalutazione monetaria
SULLE DOMANDE DI CONTROPARTE
Nel merito
- Rigettare le avverse domande in quanto infondate in fatto e in diritto.
- Condannare la ricorrente al pagamento delle spese di lite del presente procedimento, aumentate del
30% ex art. 4, comma 1 bis D.M. Giustizia 55/2014 (collegamenti ipertestuali), oltre accessori di legge
(rimborso spese generali, cassa avvocati ed iva).
- Condannare la ricorrente, in relazione ai due procedimenti di mediazione esperiti, al rimborso del compenso avvocato sulla base dei parametri forensi e degli oneri di legge (rimborso spese generali, cassa avvocati ed iva), nonché a rifondere le indennità versate all'Organismo di Mediazione Abaco
ADR pari a complessivi € 385,52 (doc. 25 – fatture dell'Organismo di Mediazione Abaco ADR).
Si insiste con l'ammissione della prova per testi formulata con la memoria di costituzione”.
FATTO E DIRITTO
1.
pagina 3 di 11 Con ricorso proposto ai sensi dell'art. 447 bis c.p.c. esponeva di aver Parte_1 ricevuto molestie nel godimento dell'immobile oggetto del contratto di locazione concluso con
[...]
, ossia del locale adibito all'attività di somministrazione al pubblico di cibo e bevande, molestie CP_1 consistite nel reiterato invio di missive contenenti costituzioni in mora per inesistenti inadempimenti, nell'attivazione di procedura di mediazione in relazione alla prospettata domanda di accertamento della cessazione degli effetti della locazione alla prima scadenza contrattuale, nel tardivo e mancato intervento del locatore per il ripristino di parti strutturali del locale (bagno, saracinesca, asfaltatura dell'esterno del locale), nella richiesta di rimozione di cartelli promozionali posti all'esterno del pubblico esercizio, nella richiesta di risarcimento dei danni per l'utilizzo dell'area esterna al locale.
Con il medesimo ricorso proponeva domanda di accertamento dell'intervenuto rinnovo del contratto di locazione fino alla data del 30 novembre 2029, ed in particolare rappresentava di aver ricevuto comunicazione con la quale il locatore aveva manifestato la propria volontà di recedere dal rapporto di locazione alla scadenza dei primi sei anni, rilevando che con tale comunicazione il locatore si era limitato a rappresentare l'esistenza di esigenze personali tali da determinare la necessità di riacquistare la disponibilità dell'immobile, in palese violazione della disciplina normativa in materia di disdetta alla prima scadenza che imponeva la specifica indicazione dei motivi, fra quelli tassativamente indicati nell'art. 29 della legge 392/78, e lamentando quindi l'insussistenza dei presupposti per ritenere valido il comunicato recesso.
La ricorrente concludeva, quindi, chiedendo, oltre all'accertamento dell'intervenuto rinnovo del contratto di locazione nei termini sopra indicati, che venisse accertato l'inadempimento del convenuto all'obbligo di mantenere l'immobile in buono stato locativo ai sensi degli artt. 1218 e 1576, co. 1 c.c. e che questi venisse conseguentemente condannato alla sistemazione del bagno, dei muri e delle facciate dell'immobile, nonché al rifacimento, a regola d'arte, della pavimentazione del piazzale antistante l'ingresso del locale, oltre al pagamento di € 300,00, con accessori, a titolo di rimborso delle spese legali sostenute “per sollecitare la proprietà a tener fede ai propri obblighi contrattuali, ivi incluso il rifacimento del bagno”; chiedeva che venisse altresì accertata l'illiceità della condotta del convenuto nel corso del primo procedimento di mediazione, con condanna al pagamento di € 944,00 a titolo di rimborso delle spese per la partecipazione alla procedura di mediazione e delle ulteriori spese per assistenza legale stragiudiziale preliminare, con ordine di cessazione di ogni turbativa e fissazione, ai sensi dell'art. 614-bis c.p.c., della somma dovuta per ogni successiva inosservanza o violazione dell'obbligo di mantenere il bene in buono stato locativo tramite la tempestiva e diligente esecuzione delle opere di straordinaria manutenzione e la violazione dell'obbligo di garantire il pacifico godimento pagina 4 di 11 dell'immobile locato.
2.
Fissata l'udienza ex art. 420 c.p.c., ed integratosi ritualmente il contraddittorio, si costituiva in giudizio contestando la fondatezza delle domande proposte dalla ricorrente delle quali chiedeva il CP_1 rigetto.
Il convenuto preliminarmente contestava la domanda principale della ricorrente, tesa all'accertamento dell'intervenuto rinnovo della locazione fino alla data del 30 novembre 2029, deducendo la sussistenza dell'inadempimento assorbente da parte del conduttore, consistito nel mancato pagamento dei canoni di locazione, che aveva determinato lo scioglimento del rapporto locativo in forza della clausola risolutiva espressa ai sensi dell'art. 4 del contratto di locazione.
In particolare, il convenuto poneva in rilievo gli effetti della comunicazione inviata alla ricorrente (nel mese di dicembre 2021) dal precedente legale con la quale era stata evidenziata l'esistenza di una morosità di complessivi € 2.800,00 ed era stato richiamato il tenore della clausola di cui all'art. 4 del contratto (“che (…) stabilisce la risoluzione del contratto in caso di mancato puntuale pagamento del canone”), con invito a regolarizzare la posizione debitoria ed avvertimento che “il pagamento parziale non sarebbe stato accettato e non (avrebbe liberato) dall'inadempimento”; e dava, poi, atto di aver ricevuto, il 21 dicembre 2021, un bonifico dell'importo di € 3.000,00 corrispondente a quello richiesto con la costituzione in mora, senza che ciò avesse tuttavia incidenza sulla già intervenuta risoluzione di diritto ai sensi dell'art. 1456 c.c.. Deduceva, in ogni caso, l'inadempimento anche attuale, rilevando che dal riepilogo dei bonifici ricevuti dalla ricorrente emergeva (come da comunicazione inviata alla ricorrente il 28 febbraio 2024 dal nuovo legale) una differenza a credito, a titolo di canoni di locazione, di € 3.336,00 e, a titolo di quota parte delle spese di registrazione, di € 504,00 (pur avendo la ricorrente corrisposto, ma con tardivo bonifico del 15 marzo 2024, la minor somma di € 336,00 a titolo di rimborso della quota relativa all'imposta di registro).
In via riconvenzionale il convenuto chiedeva, quindi, che venisse accertata e dichiarata l'avvenuta risoluzione di diritto del rapporto di locazione in forza della citata clausola risolutiva espressa, con condanna al rilascio dell'immobile, rinunciando espressamente ad avvalersi della disdetta in precedenza inviata alla ricorrente per impedire il rinnovo del rapporto alla prima scadenza contrattuale;

e chiedeva la condanna della ricorrente al pagamento, in suo favore, della somma di € 3.336,00 a saldo dei canoni insoluti e di € 252 a titolo di rimborso della quota parte dell'imposta di registro relativa agli anni 2018, 2019 e 2020, o della maggiore o minore somma ritenuta di giustizia.
pagina 5 di 11 Il convenuto, in rito, eccepiva, inoltre, l'improcedibilità dell'azione per omesso esperimento della mediazione e, sempre nel merito, e con riguardo agli inadempimenti lamentati dalla ricorrente, ne contestava la sussistenza, deducendo di aver provveduto tempestivamente ai ripristini.
3.
A seguito del differimento della prima udienza, in considerazione della spiegata riconvenzionale, la ricorrente, con tempestiva memoria, chiedeva il rigetto della domanda del convenuto, tesa alla risoluzione del contratto, contestandone la fondatezza ed evidenziando, in particolare, che la richiamata comunicazione del precedente legale non aveva manifestato la volontà del locatore di avvalersi della clausola risolutiva espressa, mentre i canoni successivi erano stati tutti integralmente corrisposti;
produceva, inoltre, documentazione bancaria e matrici di assegni per provare l'intervenuto integrale pagamento dei canoni pregressi, risalenti agli anni 2017-2018, oltre che della quota a suo carico dell'imposta di registro, eccependo comunque la prescrizione di canoni maturati oltre il quinquennio.
Dopo un rinvio, per l'invio a nuova mediazione, all'udienza del 27 marzo 2025, tentata infruttuosamente la conciliazione, il convenuto contestava la documentazione prodotta dalla ricorrente, evidenziandone l'inidoneità a provare l'avvenuto pregresso adempimento del debito per canoni e per imposta di registro.
Ritenuta la causa matura per la decisione, senza necessità di istruttoria orale, veniva fissata l'udienza di discussione, con la concessione di termine per il deposito di note conclusive.
All'udienza del 15 luglio 2025 i procuratori delle parti precisavano le conclusioni come in epigrafe e procedevano alla discussione della causa, ad esito della quale veniva quindi pronunciata sentenza mediante lettura del dispositivo.
* * *
4.
Per ordine logico la decisione sulla domanda della ricorrente implica la previa valutazione della domanda riconvenzionale proposta dal convenuto, considerata la rinuncia – da quest'ultimo manifestata fin dalla memoria di costituzione – ad avvalersi della disdetta alla prima scadenza.
4.1
Orbene, il convenuto ha innanzitutto chiesto che venga dichiarata la risoluzione del contratto di locazione in forza della clausola risolutiva espressa in esso contenuta, a fronte del mancato pagamento, da parte della ricorrente, di quattro mensilità di canone relativamente ai mesi da settembre a dicembre pagina 6 di 11 2021.
Al riguardo va osservato, in diritto, che, secondo il pacifico orientamento della Suprema Corte, “la clausola risolutiva espressa attribuisce al contraente il diritto potestativo di ottenere la risoluzione del contratto per l'inadempimento di controparte senza doverne provare l'importanza e la risoluzione del contratto per il verificarsi del fatto considerato, come in genere la risoluzione per inadempimento, non può dunque essere pronunciata d'ufficio, ma solo se la parte nel cui interesse la clausola è stata inserita nel contratto dichiari di volersene avvalere” (Cass. 10935/2003).
D'altro canto, che ai fini dell'operatività della clausola risolutiva espressa sia necessaria la dichiarazione della parte dell'intenzione di volersene avvalere si desume dalla chiara formulazione della norma di cui all'art. 1456 c.c., laddove, al secondo comma, prevede che “la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata dichiara all'altra che intende avvalersi della clausola risolutiva”.
La necessità della espressa previsione di una dichiarazione della parte adempiente di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa è, del resto, conforme alla natura del diritto alla risoluzione che, proprio perché potestativo, attribuisce la facoltà eventuale e non tassativa di produrre lo scioglimento del contratto.
Nella specie, tuttavia, la lettera del 13 dicembre 2021 inviata alla ricorrente dall'Avv. Alice Galli
(precedente difensore) per conto del locatore non contiene affatto la dichiarazione del locatore di voler avvalersi della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 4 del contratto di locazione, sia perché viene chiesto l'adempimento rispetto al ritardo nel versamento dei canoni insoluti sia perché l'art. 4 del contratto di locazione è evidentemente richiamato in via di mero ammonimento, allorquando la volontà di sciogliere il rapporto locativo avrebbe implicato quanto meno la richiesta di riconsegna dei locali oggetto di locazione o comunque l'intimazione al rilascio, se non l'espressa dichiarazione dell'intenzione – appunto – di volersi avvalere della clausola ai fini della risoluzione di diritto del contratto.
4.2
Escluso, pertanto, che il convenuto, con la citata comunicazione, si sia avvalso della clausola risolutiva espressa e che si sia quindi verificata la risoluzione di diritto ai sensi dell'art. 1456 c.c. in forza di tale comunicazione, va osservato che, nella fattispecie in esame, non possono neppure ritenersi sussistenti i presupposti della risoluzione ex art. 1456 c.c. – in relazione ai ritardi nel pagamento dei canoni precedenti al mese di dicembre 2021 o all'asserito mancato pagamento di canoni per l'importo di complessivi € 3.336,00 (risultante dal prospetto di cui a pag. 7 della memoria di costituzione del convenuto, già allegato alla pec inviata dal nuovo legale di quest'ultimo alla ricorrente il 28 febbraio pagina 7 di 11 2024) – in forza di tale ultima comunicazione del 28 febbraio 2024 del nuovo legale del convenuto.
Sotto il primo profilo, a parte ogni altra considerazione, va infatti richiamato il condivisibile orientamento della Suprema Corte (espresso proprio in relazione a clausola risolutiva di cui all'art. 1456 c.c. nella recente sentenza 14240/2020), secondo cui “(la) tolleranza del locatore nel ricevere il canone oltre il termine stabilito rende inoperante la clausola risolutiva espressa prevista in un contratto di locazione, la quale riprende la sua efficacia se il creditore, che non intende rinunciare ad avvalersene, provveda, con una nuova manifestazione di volontà, a richiamare il debitore all'esatto adempimento delle sue obbligazioni. Tuttavia, in applicazione del generale principio di buona fede nell'esecuzione del contratto e del divieto dell'abuso del processo, non può essere imposto al locatore di agire in giudizio avverso ciascuno dei singoli analoghi inadempimenti, al fine di escludere una sua condotta di tolleranza» (Cass., ord., 6/06/2018, n. 14508; Cass. 31/10/2013, n. 24564; Cass.
14/02/2012, n. 2111)”.
Orbene, nella specie va considerato che, prima della comunicazione del dicembre 2021, erano trascorsi ben quattro anni senza che il locatore avesse mosso alcuna contestazione in ordine ai ritardi nei pagamenti, formulando la contestazione del ritardo unicamente con la comunicazione citata, in seguito alla quale i pagamenti dei canoni risultano avvenuti, secondo il prospetto prodotto dallo stesso convenuto, entro il termine di 20 giorni previsto dalla clausola di cui all'art. 4 del contratto: è dunque palese il verificarsi di una situazione di tolleranza che deve ritenersi superata solo a seguito della comunicazione del dicembre 2021, quando il locatore ha evidentemente richiamato il debitore all'esatto adempimento delle sue obbligazioni.
Sotto il secondo profilo, ossia quello relativo al mancato pagamento di canoni per complessivi €
3.336,00 di cui al prospetto prodotto dal convenuto, va invece osservato che la ricorrente, oltre a contestare nel merito la debenza per avere in realtà provveduto al pagamento anche di tali canoni, ha comunque tempestivamente eccepito la prescrizione del diritto al pagamento dei canoni stessi, relativi a periodo risalente agli anni 2017-2018, con il decorso quindi del termine di 5 anni prima della richiesta di pagamento.
Orbene, dalle contabili bancarie prodotte dallo stesso convenuto con il doc. 14 risultano le imputazioni dei pagamenti da parte della ricorrente e da tali imputazioni si desume l'avvenuto pagamento di tutti i canoni a partire da quello del mese di febbraio 2019 (data di decorrenza del termine quinquennale di prescrizione), sicché il credito vantato dal convenuto deve necessariamente riferirsi ad epoca antecedente con il conseguente decorso del termine quinquennale di prescrizione.
Risultando, pertanto, il credito di € 3.336,00 ormai prescritto lo stesso non può certo costituire oggetto pagina 8 di 11 di inadempimento rilevante ai fini dell'operatività della clausola risolutiva espressa fatta valere nel mese di febbraio 2024 (quando, cioè, tale credito era ormai prescritto).
4.3
Residua invece l'importo di € 84,00 a titolo di spese di registrazione del contratto, che non è tale da determinare la risoluzione del contratto di locazione sia perché il mancato pagamento dell'imposta di registro non rientra nella previsione dell'art. 4 del contratto (non vertendosi in ipotesi di “spese accessorie”, che sono costituite dalle spese condominiali) sia perché si tratta, comunque, di cifra contenuta e tale da non integrare quella gravità richiesta dall'art. 1453 c.c. ai fini della risoluzione per inadempimento. Con la precisazione che gli altri importi richiesti a titolo di imposta di registro risultano già corrisposti dalla ricorrente alla luce della documentazione prodotta (cfr. in particolare, doc. 14 prodotto dal convenuto, relativamente alla distinta di bonifici del pagamento avvenuto il 20 marzo 2019, e doc. 11 del convenuto, relativamente ad altre tre quote dell'imposta di registro, letto alla luce del doc. 10).
Va, pertanto, rigettata la domanda riconvenzionale del convenuto tesa alla risoluzione del contratto di locazione;
mentre, in parziale accoglimento della domanda di condanna formulata dal convenuto, la ricorrente va condannata al pagamento della sola somma di € 84,00 a titolo di imposta di registro (pro quota) residua, con gli interessi legali dal 12 marzo 2024 all'effettivo saldo.
5.
Disattesa tale domanda di risoluzione e dovendosi dare atto della rinuncia del locatore alla disdetta anticipata dal rapporto locativo, deve allora ritenersi accertato il rinnovo del contratto di locazione fino alla scadenza degli ulteriori sei anni, ossia alla data del 30 novembre 2029.
6.
Relativamente alle domande risarcitorie azionate dalla ricorrente deve osservarsi, con riferimento alle macchie di umidità del soffitto del bagno, che il locatore si è attivato nominando l'impresa che è intervenuta escludendo la presenza di perdita dalle tubazione ed attribuendo il fenomeno alle copiose piogge del maggio 2023 ed il soffitto è stato del tutto ripristinato ad agosto 2024 (circostanza della quale ha dato atto la stessa ricorrente in sede di memoria difensiva dell'8 novembre 2024).
Per quanto concerne il ripristino delle facciate dell'immobile e del manto bituminoso all'esterno del locale, manca in atti la rappresentazione fotografica dell'area antistante all'ingresso ad inizio del rapporto locativo così da impedire di prendere contezza della trasformazione dello stato dei luoghi nel tempo e della bontà, o meno, del ripristino eseguito dal locatore dell'area esterna. pagina 9 di 11 In assenza di tale confronto non può affermarsi che le facciate abbiano subito danni superiori rispetto al normale processo di degrado né che il lavoro sia stato mal eseguito;
con la precisazione che la consulenza tecnica d'ufficio assumerebbe un carattere esplorativo e come tale inammissibile.
Le domande risarcitorie appaiono, dunque, infondate, non essendo ravvisabile un inadempimento colpevole da parte del locatore rispetto alle obbligazioni previste dall'art. 1576 c.c..
Alla luce di tali considerazioni va conseguentemente rigettata anche la domanda della ricorrente tesa all'accertamento “dell'illiceità della condotta del convenuto in violazione del diritto del conduttore al pacifico godimento del bene locato”, con ordine di cessazione di ogni turbativa, non essendo i comportamenti evidenziati sintomatici di una condotta molesta, anche in ragione del rigetto della domanda sopra detta.
7.
Relativamente, infine, alle spese della fase della mediazione, le stesse seguono il regime delle spese processuali, sicché non possono costituire oggetto di autonoma domanda.
8.
In conclusione, in accoglimento della domanda della ricorrente di accertamento dell'intervenuto rinnovo del contratto di locazione, va accertato l'intervenuto rinnovo del rapporto di locazione di cui al contratto concluso dalle parti in data 18 dicembre 2017 per la durata di ulteriori sei anni e così fino alla data del 30 novembre 2029, con il rigetto delle altre domande proposte dalla ricorrente.
In parziale accoglimento della domanda di condanna formulata dal convenuto, la ricorrente va condannata al pagamento, in favore di quest'ultimo, della somma di € 84,00 a titolo di imposta di registro (pro quota) residua, con gli interessi legali dal 12 marzo 2024 all'effettivo saldo, con il rigetto delle altre domande riconvenzionale proposte dal convenuto.
9.
Atteso l'esito del giudizio ricorrono i presupposti per compensare per un terzo fra le parti le spese processuali, con conseguente condanna del convenuto alla rifusione, in favore della ricorrente, degli altri due terzi delle spese stesse (comprensive di quelle relative ai procedimenti di mediazione) che, per tale quota, vanno liquidate in € 637,00 per anticipazioni ed € 5.061,00 per compensi, oltre spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA, come per legge
10.
Non ricorrono infine i presupposti per la condanna ex art. 96 comma 1 c.p.c.. pagina 10 di 11

P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente decidendo,
visto l'art. 429 c.p.c., ogni altra istanza o eccezione disattesa, così provvede:
1) in accoglimento della domanda della ricorrente di accertamento dell'intervenuto rinnovo del contratto di locazione, accerta l'intervenuto rinnovo del rapporto di locazione di cui al contratto concluso dalle parti in data 18 dicembre 2017 per la durata di ulteriori sei anni e così fino alla data del
30 novembre 2029;
2) rigetta le altre domande proposte dalla ricorrente;

3) in parziale accoglimento della domanda di condanna formulata dal convenuto, condanna la ricorrente al pagamento, in favore di quest'ultimo, della somma di € 84,00 a titolo di imposta di registro (pro quota) residua, con gli interessi legali dal 12 marzo 2024 all'effettivo saldo;

4) rigetta le altre domande riconvenzionali proposte dal convenuto;

5) dichiara compensate per un terzo fra le parti le spese processuali e condanna il convenuto alla rifusione, in favore della ricorrente, degli altri due terzi delle spese stesse (comprensive di quelle relative ai procedimenti di mediazione) che, per tale quota, liquida in € 637,00 per anticipazioni ed €
5.061,00 per compensi, oltre spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA, come per legge.
Motivazione al 30° giorno.
Bologna, il 15 luglio 2025
IL GIUDICE
Dott. Alessandra Cardarelli
pagina 11 di 11