Successivamente, all'udienza del giorno 03/07/2025, avanti al sottoscritto dott. F. Venier, sono comparsi il procuratore della società attrice avv.
TAFURI MAURO e il procuratore della convenuta avv. ONESTI CARLO.
Il procuratore della società attrice precisa le conclusioni richiamandosi a quelle formulate nel ricorso introduttivo.
Il procuratore della convenuta precisa le conclusioni richiamandosi a quelle formulate nella comparsa di costituzione e risposta.
Il Giudice invita le parti a discutere la causa e, dopo breve discussione,
pronuncia sentenza come da fogli allegati al presente verbale, dei quali dà
integrale lettura.
Il Giudice
- Dott. Francesco Venier - REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice della seconda sezione civile del Tribunale di Udine, dott.
Francesco Venier, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n° 3002/2024 del R.G. in data 22 novembre 2024, iniziata con ricorso notificato in data 13 dicembre 2024
(Cron. n° 5923 U.N.e P. del Tribunale di Udine)
d a
- in persona del legale rappresentante pro tempore, Parte_1
con il procuratore e domiciliatario avvocato TAFURI MAURO per procura speciale allegata telematicamente all'atto di citazione,
r i c o r r e n t e
c o n t r o
- , con il procuratore e domiciliatario Controparte_1
avvocato ONESTI CARLO per procura speciale allegata telematicamente alla comparsa di costituzione e risposta,
r e s i s t e n t e avente per oggetto: vendita di cose immobili – 1.40.011,
Letti gli atti di causa;
viste le conclusioni delle parti, come precisate a verbale all'odierna udienza e da aversi qui per integralmente riportate;
letto l'art. 281 sexies c.p.c.
o s s e r v a
La società ha proposto ricorso ex art. 281 undecies c.p.c. Parte_1
chiedendo l'accertamento dell'inadempimento da parte di CP_1
del contratto preliminare di compravendita di un complesso
[...]
immobiliare sito in Udine, via Cividale – meglio specificato nel ricorso – e, SENTENZA 3.7.2025 N° 3002/24 R.G. Pag. 1 per l'effetto, la condanna della convenuta al versamento del doppio della caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c.
La ricorrente ha dedotto, in particolare, che la convenuta non si era presentata davanti al notaio il 20 giugno 2023, data fissata per la stipula del contratto definitivo, essendo medio tempore emerso che gli immobili oggetto del contratto presentavano irregolarità edilizie, per le quali la promittente venditrice aveva avviato la procedura di sanatoria che, tuttavia, non si era conclusa entro detto termine. Secondo la società attrice, la presenza delle riscontrate irregolarità edilizie violava l'art.

2.3 del contratto, con il quale la promittente venditrice si era obbligata a trasferire i beni “in regola con le vigenti norme edilizie e liberamente commerciabil[i] ai sensi della legge 47/85 e seguenti (legge italiana)”.
Si è costituita in giudizio la quale, chiedendo Controparte_1
preliminarmente il mutamento del rito anche ai fini dell'espletamento di una
C.T.U. sulla trasferibilità degli immobili al momento della data prevista per il rogito, ha concluso per il rigetto delle pretese avversarie, proponendo in via riconvenzionale domanda ex art. 2932 c.c., con conseguente condanna della società ricorrente al pagamento del prezzo pattuito (detratto l'importo già versato a titolo di caparra); in via subordinata, nell'ipotesi di accoglimento della domanda della ricorrente, ha chiesto che CP_1
l'importo da corrispondere alla controparte venga limitato a quanto ricevuto da quest'ultima a titolo di caparra (ossia € 60.000,00), da cui andrebbe detratta la somma di € 25.000,00 pari alle spese necessarie per il ripristino dello stato dell'immobile antecedente alla indebita esecuzione da parte della ricorrente di lavori sui beni oggetto del preliminare.
Alla prima udienza, respinta la richiesta di mutamento del rito in ragione della modesta complessità della causa e ritenuta quest'ultima matura per la decisione senza necessità di ulteriore istruzione, la causa è stata rinviata per
SENTENZA 3.7.2025 N° 3002/24 R.G. Pag. 2 la precisazione delle conclusioni e la discussione orale.
Nell'udienza del 3 luglio 2025 i procuratori delle parti hanno precisato le rispettive conclusioni come in epigrafe e, all'esito della discussione, il giudice si è riservato il deposito della sentenza a norma dell'art. 281 sexies comma 3 c.p.c.
La domanda della società ricorrente è fondata e va pertanto accolta, per le ragioni che seguono.
Il contratto preliminare concluso dalle parti in data 3 dicembre 2021 prevedeva il trasferimento della proprietà del complesso immobiliare sito in
Udine, via Cividale dalla convenuta alla società ricorrente. Tra gli obblighi assunti dalla promittente venditrice vi era anche quello di garantire la conformità dei beni alla normativa edilizia e la loro libera commerciabilità
(art.

2.3 del contratto preliminare, doc. 1 di parte ricorrente).
Il prezzo pattuito per la vendita era pari a € 285.000,00, di cui € 60.000,00 da versarsi a titolo di caparra confirmatoria e i restanti € 225.000,00 al momento del rogito (art. 3 del contratto preliminare), che sarebbe dovuto intervenire, secondo l'iniziale pattuizione, “entro e non oltre il giorno 31 maggio 2022” (art.

4.1 del contratto preliminare).
Il contratto definitivo non veniva tuttavia concluso entro il suddetto termine in quanto, a seguito del riscontro di irregolarità in una delle unità immobiliari oggetto del trasferimento, la convenuta si attivava presentando al competente Ufficio comunale un'istanza di parere preventivo per una eventuale pratica di sanatoria.
Ottenuto parere favorevole sulla sanabilità delle predette irregolarità in data
23 marzo 2023 (doc. 3 di parte convenuta), avviava la relativa CP_1
procedura amministrativa a mezzo di proprio tecnico di fiducia.
Nel frattempo, la società ricorrente comunicava alla promittente venditrice la nuova data per la stipula del contratto definitivo di vendita che veniva
SENTENZA 3.7.2025 N° 3002/24 R.G. Pag. 3 fissata il 20 maggio 2023 (doc. 4 di parte convenuta).
riscontrava la pec di comunicando alla società CP_1 Parte_1
che la pratica di sanatoria, ancora in corso, avrebbe comportato l'esecuzione di un nuovo collaudo statico e che per il completamento della stessa sarebbe stato necessario attendere ancora qualche mese. A tal fine, la convenuta chiedeva lo spostamento della data del rogito tra la fine di agosto e l'inizio di settembre 2023 (doc. 5 di parte convenuta).
Ciò nonostante, la società ricorrente, preso atto della mancata consegna al notaio da parte della promittente venditrice della documentazione necessaria alla stipula del contratto definitivo, con pec del 24 maggio 2023 (doc. 6 di parte convenuta) la invitava formalmente alla stipula del rogito “per la data, improrogabile, del 20 giugno 2023”, avvertendola che, in mancanza, avrebbe tutelato le proprie ragioni in sede legale.
A fronte dell'inadempimento della promittente venditrice all'obbligo di concludere il contratto definitivo di compravendita nella data da ultimo fissata, la società recedeva dal contratto preliminare e Parte_1
chiedeva la corresponsione del doppio della caparra confirmatoria già versata.
Occorre sottolineare come la promittente venditrice si sia espressamente obbligata, con il contratto preliminare, a trasferire il complesso immobiliare oggetto di causa non solo “liberamente commerciabile ai sensi della legge
47/85”, ma anche “in regola con le vigenti norme edilizie”.
Sotto questo profilo, altro è la commerciabilità di un bene immobile, altro è la sua conformità alle regole edilizie: mentre nel primo caso si tratta di presupposti richiesti ai fini della validità dell'atto di trasferimento (si pensi alla licenza edilizia o al permesso di costruire, la cui menzione, l'effettiva esistenza e la riferibilità all'immobile sono previste a pena di nullità dell'atto traslativo, secondo i principi espressi dalle S.U. 8230/2019), la
SENTENZA 3.7.2025 N° 3002/24 R.G. Pag. 4 regolarità edilizia di un immobile, invece, consiste nella conformità del bene alla normativa primaria (nella specie, legge 47/1985, legge regionale del
Friuli Venezia Giulia n. 19/2009) e subprimaria in materia (regolamento edilizio, piano regolatore e relative norme di attuazione del Comune di
Udine), la cui violazione non incide necessariamente sulla validità del trasferimento.
Pertanto, non coglie nel segno la difesa della convenuta nella parte in cui sostiene che l'esistenza di “vizi minori” non era idonea a inficiare la libera trasferibilità degli immobili, essendo gli stessi sanabili mediante la presentazione di S.C.I.A. Infatti, la presenza stessa di tali irregolarità dimostra la non conformità dei beni alla normativa edilizia, in evidente contrasto con quanto le parti hanno convenuto all'art.

2.3 del contratto preliminare. Tali irregolarità sono altresì comprovate dal parere preliminare espresso dal competente Ufficio del Comune di Udine e dalla documentazione inerente alla pratica di sanatoria promossa dalla convenuta
(docc. 7 ss. di parte convenuta).
A ciò si aggiunga che il decorso del termine per la stipula del contratto definitivo, dapprima individuato di comune accordo tra le parti per il 31 maggio 2022, poi posticipato dalla società ricorrente al 20 maggio 2023 e da ultimo spostato al 20 giugno 2023, senza che la convenuta abbia sanato le irregolarità edilizie degli immobili integra un inadempimento della convenuta al preliminare.
Si ritiene che tale l'inadempimento della promittente venditrice sia di non scarsa importanza, in quanto la pratica di sanatoria edilizia avviata per regolarizzare l'immobile oggetto del contratto (conclusa con la presentazione della S.C.I.A. avvenuta in data 27 giugno 2024) ha determinato la mancata stipulazione del contratto definitivo di compravendita entro il termine da ultimo fissato da del 20 Parte_1
SENTENZA 3.7.2025 N° 3002/24 R.G. Pag. 5 giugno 2023.
L'inutile decorso di detto termine ha comportato un ritardo protratto oltre il tempo tollerabile, considerato che tra la data inizialmente convenuta per il rogito (ossia il 31 maggio 2022) e il termine da ultimo menzionato è decorso oltre un anno, senza che la promittente venditrice abbia provveduto a trasferire un bene conforme alle norme edilizie.
Pertanto, avendo la società ricorrente legittimamente esercitato il diritto di recesso dal contratto preliminare, la stessa ha diritto di esigere il doppio della caparra pattuita, secondo il disposto dell'art. 1385 comma 2 c.c.
A tal fine va condannata alla corresponsione in Controparte_1
favore di della somma di € 120.000,00, pari al doppio della Parte_1
caparra confirmatoria versata dalla società alla promittente venditrice.
Non può essere accolta la domanda formulata dalla convenuta di riduzione della somma dovuta alla ricorrente da cui andrebbe detratto l'importo delle spese necessarie per il ripristino dello stato dell'immobile sul quale la società ricorrente avrebbe illegittimamente eseguito dei lavori.
Più precisamente, secondo quanto dedotto da parte convenuta, la società avrebbe effettuato “lo scasso di due bagni, della sala, della Parte_1
facciata dell'edificio fronte strada, abbattimento di un muretto” (pag. 2 della comparsa di risposta).
Sul punto, si rileva che l'art.

2.6 del contratto preliminare autorizzava il promissario acquirente a eseguire, a propria cura e spese, “opere di risanamento degli edifici e dello scoperto quali, ad esempio, pitturazioni, opere edili di lieve entità (non necessarie di autorizzazioni in quanto non modificanti le volumetrie né le foramentrie), eliminazione di infiltrazioni provenienti dal tetto, potatura ed estirpazione di piante presenti in giardino”. , tuttavia, si è limitata ad allegare genericamente tali CP_1
circostanze, indicando la somma di € 25.000,00 a titolo di spese per il
SENTENZA 3.7.2025 N° 3002/24 R.G. Pag. 6 ripristino, senza dimostrare né gli interventi asseritamente eseguiti dalla società ricorrente, né la loro esclusione dal novero di quelli consentiti dal preliminare e senza offrire la prova dei costi di ripristino, salvo chiedere l'espletamento di una C.T.U., che deve pertanto ritenersi inammissibile in quanto meramente esplorativa.
All'accoglimento del ricorso consegue la condanna della convenuta a rimborsare in favore della società ricorrente le spese di lite, liquidate come in dispositivo, tenuto conto della assenza della fase istruttoria e delle modalità della fase decisoria.

p. q. m.

Il Giudice, ogni diversa domanda ed eccezione reiette ed ogni ulteriore deduzione disattesa, definitivamente pronunciando,
1) Condanna a pagare alla società in Controparte_1 Parte_1
persona del legale rappresentante pro tempore, la somma di € 120.000,00, pari al doppio della caparra confirmatoria già versata dalla società alla convenuta;

2) condanna a rifondere alla società Controparte_1 Parte_1
in persona del legale rappresentante pro tempore, le spese del presente giudizio, che si liquidano in € 786,00 per esborsi, in € 2.552,00 per la fase di studio, in € 1.628,00 per la fase introduttiva, in € 2.126,50 per la fase decisionale e in € 945,98 per rimborso forfettario delle spese, oltre IVA e
CPA.
Sentenza provvisoriamente esecutiva ex lege.
Così deciso in Udine, il 3 luglio 2025.
Il Giudice
- Dott. Francesco Venier -
Sentenza redatta con la collaborazione del magistrato ordinario in tirocinio dott.ssa Valeria Zingaro.
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