Repubblica Italiana
Tribunale di Vicenza

In Nome del Popolo Italiano il giudice dott.ssa Stefania Caparello ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa n. 2936/2022 tra le parti:
ATTORE
cf Pt_1 P.IVA_1
- difesa: avv. ALBERTINI FRANCESCA CHIARA, cf C.F._1
- domicilio: presso il difensore
EN
, cf Controparte_1 C.F._2
- difesa: avv. TASSOTTI TEOBALDO ( ); C.F._3
- domicilio: presso il difensore
OGGETTO: Azione di reintegrazione nel possesso (artt. 703 c.p.c., 1168 - 1169 c.c.)
Decisa a Vicenza sulle seguenti conclusioni:
Attore: Voglia il Giudice Adito, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, così decidere:
IN VIA PRINCIPALE: accertato e dichiarato il rapporto contrattuale in essere tra la ricorrente e il sig. ed accertati altresì i comportamenti tutti posti in essere dallo CP_1
stesso e in particolare tenuto conto che: - ad oggi, in relazione ai fatti di cui è causa, il sig. è stato rinviato a giudizio nel CP_1
procedimento penale, Tribunale di Vicenza n. 4037/2022 RGNR mod. 21 – n. 1322/2023
RG GIP, per i reati di cui agli artt. 624 – 625, c. 1, n. 2, C.P, nonché art. 610 C.P., con citazione diretta a giudizio prevista per il prossimo 24/02/2025, ore 11.30;
- del verbale dell'udienza del 20/02/2024 laddove il sottoscritto procuratore esibiva in udienza comunicazioni raccomandate/ar, rispettivamente in data 04/10/2023 e 20/10/2023, con le quali parte convenuta personalmente rispettivamente offriva al legale rappresentante di l'acquisto di parte dell'immobile oggetto di contenzioso e chiedeva allo stesso Parte_1
il pagamento dei canoni scaduti e non corrisposti sino al 2023;
Condannare il sig. a risarcire alla in persona del legale Controparte_1 Pt_1
rappresentante pro tempore, tutti i danni di natura contrattuale ed extracontrattuale causati dalle sue condotte. In particolare, per quanto riguarda il
- DANNO CONTRATTUALE, esonerare la dal pagamento del corrispettivo della Pt_1 locazione per gli anni 2022, 2023, 2024 stante il totale mancato godimento dell'immobile e ciò anche dopo che la era stata rimessa nel possesso dell'immobile condotto in Pt_1
locazione sito in via Molini n. 48 – Nove (VI);
- DANNO EXTRACONTRATTUALE: condannare il sig. al pagamento in favore CP_1
della dei danni conseguenti il suo comportamento illecito, così come quantificati Pt_1 nell'atto introduttivo, che per mera comodità si riportano di seguito:
1) CONTRATTO CON – Controparte_2 Controparte_3
Nei giorni 25-26-27 maggio 2022 il signor doveva allestire un stand presso la fiera di Düsseldorf Pt_2 Controparte_ (Germania) per conto di un cliente ( di Rossano Veneto) ed aveva la necessità di preparare per tempo tutto l'occorrente (che si trovava in giacenza presso il magazzino di Via Molini n. 48, Nove) per la spedizione con il corriere in Germania e il successivo allestimento (doc. 6 – atto introduttivo).
In quella data, nonostante gli accessi fossero ancora bloccati dagli impedimenti fisici collocati dal sig. , il CP_1 signor riusciva ad introdursi nei locali attraverso una porta sul retro rimasta aperta e non visibile dalla Pt_2 strada.
Una volta all'interno egli poteva constatare che una quantità elevata del materiale di sua proprietà che gli serviva urgentemente era sparito e restava solo materiale residuo, un grande caos (tipico di un incursione posta in essere da estranei) nonché immondizia (contenitori vuoti, cartoni) (doc. 7 – atto introduttivo).
Era evidente che il sig. , probabilmente facendosi aiutare da qualcuno, era entrato e aveva rovistato CP_1 ovunque, portando via il materiale di proprietà del sig. , a lui indispensabile urgentemente per dare Pt_2 Controparte_ corso al contratto stipulato con la .
Per dare corso all'esecuzione del contratto stipulato con la nei tempi concordati e non potendo Controparte_2 certamente accedere in modo pacifico presso i locali di Via Molini n. 48, il signor si vedeva costretto Pt_2 ad acquistare urgentemente (senza peraltro la possibilità di valutare prezzi maggiormente convenienti ed accontentandosi di quanto rinvenibile in tempi così ristretti) tutto il materiale necessario per la spedizione.
Tra l'altro, vista l'urgenza, alcuni elementi differivano da quanto concordato con il cliente, con la conseguenza che nel momento del pagamento del lavoro il signor si è visto costretto a ridurre il prezzo Pt_2 richiesto, al fine di risarcire il cliente per il disagio patito (doc. 8 atto introduttivo). Al fine di garantire - nonostante i problemi patiti nell'organizzazione dello stand – il lavoro ad un cliente fidelizzato da tempo e che quindi in futuro avrebbe potuto garantire altre commesse, la nella persona del sig. si Pt_1 Pt_2 vedeva costretto a ridurre il proprio compenso dall'iniziale somma preventivata di € 34.379,60 (€ 28.180 +
IVA) alla somma di € 18.487,60 (IVA compresa), con una perdita rispetto al contratto iniziale pari ad €
15.892,00 (doc. 9 – atto introduttivo).
Perdita subita dalla : € 15.892,00 +acquisto materiali: € 11.856,06. Totale: € Pt_1
27.418,06
2) PREVENTIVO N. 16 – Parte_3
Nel mese di giugno 2022 la ha realizzato per un suo cliente uno stand alla fiera di nel corso Pt_1 Pt_3 dell'evento Tanexpo 2022.
Per la predetta realizzazione era stato presentato dalla il preventivo n. 16, che prevedeva un'offerta Pt_1 totale di € 8.952,00 + IVA, per un totale di € 10.921,00.
Anche in questo caso il guadagno complessivo ha subito una perdita a causa della mancanza di materiale, che ha costretto il sig. ad utilizzare materiale diverso da quello inizialmente preventivato, con costi differenti, Pt_2 come meglio spiegato dal sig. al referente della società che aveva commissionato il lavoro nella mail Pt_2 di cui al doc. 10. (doc. 10 – atto introduttivo).
Part Perdita subita dalla Teso € 2.500,00
3) MATERIALE SOTTRATTO DA TU GI DAI LOCALI DI VIA
MOLINI N. 48 - NOVE
In data 15/05/2022 il signor , che fino ad allora era stato impegnato in cantieri fuori zona (sul lago di Pt_2
Garda, a Napoli, in Toscana), approfittando della pausa dagli altri cantieri (era una domenica mattina) si recava di buon mattino al magazzino, in quanto aveva urgenza di recuperare parte del materiale di allestimento. Come già detto aveva trovato una porta aperta sul retro.
In quel occasione in cui il sig. ha potuto verificare l'asporto clandestino di parte del materiale di sua Pt_2 proprietà in deposito presso i locali sopra meglio specificati, ed effettuare una prima e sommaria stima del valore dei beni scomparsi. I valori di riferimenti si riferiscono al prezzo di acquisto dei materiali indicati
(doc. 11 – atto introduttivo). Si precisa che già nel mese di maggio 2022, in relazione ai fatti di cui sopra, è stata sporta regolare denuncia (doc. 12 – atto introduttivo).
Si trattava di beni che sarebbero serviti per la realizzazione dei lavori già programmati per tutto il 2022 dalla e che in alcuni casi erano beni nuovi (ossia acquistati in vista di un uso futuro, già programmato) e Pt_1 mai utilizzati.
Alcuni di essi sono stati asportati e ad oggi non è dato sapere cosa ne abbia fatto il signor , altri sono CP_1 ancora “bloccati” all'interno dei locali e di fatto sono risultati inutilizzabili, in quanto inaccessibili, costringendo il signor ad una serie di nuovi acquisti (che in alcuni casi non hanno potuto garantire gli Pt_2 stessi standard qualitativi già promessi nei preventivi) ed ad un esborso economico molto elevato (doc. 13 – atto introduttivo), per una somma ad oggi pari ad € 20.473,02.
Acquisto materiali nuovi da parte della (oltre spese ulteriori) sostenute: € 20.473,00 Pt_1
Valore merce asportata : € 83.060,91
Perdita subita dalla : € 2.500,00 Pt_1
TOTALE: € 103.533,91
4) IMPOSSIBILITÀ DELL'UTILIZZO DELLE PERTINENZE ESTERNE
DELL'IMMOBILE A CAUSA DEL POSIZIONAMENTO DEI TAVOLINI DELLA
BIRRERIA NOVESE (ADIACENTE) E SPESA SOSTENUTA PER LA
REALIZZAZIONE DELLE MIGLIORIE
Sul parcheggio esterno, pertinenza dei locali locati dal signor (si veda doc. 1, atto introduttivo) il CP_1 conduttore del vicino bar “Beereria novese” , i cui locali sono sempre di proprietà del signor , aveva CP_1 posizionato i tavolini esterni (doc. 14 – atto introduttivo), occupando di fatto lo spazio contrattualmente previsto a disposizione del sig. , e che risultava necessario ai bisogni della per ragioni di Pt_2 Pt_1 carico/scarico merce. Alla sua richiesta di spiegazioni il vicino rispondeva di avere chiesto il permesso a e che lo stesso gli avrebbe risposto di disporre dello spazio a suo piacimento, in quanto – a suo dire - CP_1 non c'era più alcun contratto con . Pt_2
Sul predetto spazio, tra l'altro, il sig. , in accordo con il signor , aveva apportato delle migliorie, Pt_2 CP_1 creando una pavimentazione rivestita in legno e alcune fiorerie esterne (la circostanza è confermata dal doc. 2
– comunicazione del 09/11/2021, laddove dichiara: ”per il soppalco in legno, siccome dato che c'è è CP_1 inutile toglierlo se possibile mettiamoci d'accordo sul prezzo, visto che in questa maniera ti risparmi la fatica di toglierlo” ) (doc. 15 atto introduttivo – migliorie apportate e preventivo lavori). Già nell'anno 2019 infatti il signor intendeva realizzare nella parte antistante la pubblica via uno showroom e pertanto la Pt_2 realizzazione delle migliorie aveva lo scopo di rendere più gradevole ed accogliente il predetto ingresso. Tra
l'altro il sig. aveva già fatto eseguire un progetto per la realizzazione dell'esposizione e saldato le Pt_2 relative competenze (doc. 16 –atto introduttivo) Ad oggi non risulta più possibile procedere con la suddetta realizzazione, viste le gravi problematiche intervenute e a giovarsi delle predette migliorie è stato solo il sig.
– che si ritrova un immobile dall'aspetto più curato e gradevole alla vista - nonché il titolare CP_1 dell'adiacente birreria.
Spese sostenute: € 11.721,83, oltre al mancato godimento della pertinenza e l'impossibilità di accesso ai locali
5) SPARIZIONE AUTO TARGATA AD357EV
Oltre a tutto il materiale necessario alla realizzazione dei lavori già preventivati dal sig. è sparita anche Pt_2 un'autovettura di proprietà del signor , che egli teneva parcheggiata all'interno del magazzino e che Pt_2 non usava da tempo. Si tratta di un'auto ad oggi priva di gran valore commerciale, ma che sarebbe potuta essere suscettibile di un'utilità economica (il sig. intendeva venderla per la somma di € 500,00) (doc . Pt_2 17 atto introduttivo – visura auto). Sul punto ad oggi il sig. non ha dato alcuna spiegazione, si CP_1 rammenta tuttavia che nei locali già locati al sig. ad oggi staziona stabilmente una sorta di Pt_2 Tes
“meccanico” di auto (come appurato anche dall' in sede di accesso) e che potrebbe essere verosimile l'utilizzo di parti meccaniche dell'auto sottratta per scopi estranei all'interesse del ricorrente.
Valore stimato auto: € 500,00
6) SITUAZIONE CON TERZI AVENTI MATERIALI IN DEPOSITO PRESSO I LOCALI
DI VIA MOLINI 48 – NOVE – Controparte_4
Richiamando i precedenti scritti nonché tutti i documenti depositati, in particolare il doc. 18 e valutato il comportamento del sig. , che ha preso contatti diretti con un cliente della CP_1
esponendo la stessa a gravi ripercussioni nei rapporti lavorativi e in quelli Pt_1 successivi, il Giudice adito, in via equitativa, valutare l'ammontare del danno accorso alla
Pt_1
7) SUI DANNI ALLA SALUTE PROVOCATI AL Parte_4
Valuti il Giudice, in via equitativa e in base ai documenti depositati (docc. 25 – 26) i danni alla salute connessi allo stato di stress psico – fisico causato al sig. dalla situazione Pt_2
di cui al presente procedimento;

Con vittoria di spese, anche in relazione alla fase di attuazione dell'ordinanza ex art. 699 duodecies c.p.c emessa dall'Adito Giudice in data 19/10/2022 e in particolare con riferimento ai doc. 23 (pagamento fattura fabbro per accesso immobile) e doc. 24 (fattura geom. per chiarimenti richiesti da Ufficiale giudiziario).
Convenuto in atto di costituzione: In via preliminare: Voglia il Giudice dichiarare inammissibile la domanda della ricorrente, in relazione alle richieste di risarcimento del danno contrattuale e extracontrattuale, poiché estranee al giudizio possessorio ovvero perché in ogni caso tardive.
Nel merito: Rigettarsi integralmente tutte le domande di parte ricorrente in quanto infondate in fatto ed in diritto e/o comunque non provate, per i motivi tutti esposti in narrativa. Per
l'effetto, revocarsi l'ordinanza resa in data 27.07.2022 e dichiararsi il possesso legittimo in capo a . Controparte_1
In via riconvenzionale: Condannarsi parte ricorrente al risarcimento del danno in favore di
, allo stato quantificato in € 5.000,000. Controparte_1
Con rifusione integrale di spese e competenze. Convenuto in note conclusive: Voglia, il Tribunale Ill.mo,

1. revocare l'ordinanza del 28 luglio 2022, non sussistendo i presupposti per la tutela possessoria a suo tempo richiesta dall'attrice;

2. respingere le domande “straordinarie” proposte dall'attrice con l'atto depo-sitato il 5 aprile 2023, siccome inammissibili;

3. respingere la domanda “accessoria” sui danni svolta dall'attrice nel giudizio di merito, siccome infondata, sia in fatto che in diritto;

4. condannare l'attrice a rifondere al convenuto le spese di lite, oltre che al pagamento in favore dello stesso di una somma, da determinarsi equitativamente, a norma del 3° comma dell'art. 96 c.p.c., se ed in quanto si ritenga, in via de-finitiva, che l'attrice abbia ottenuto una tutela possessoria senza averne diritto.
Fatto e processo
Con ricorso ex art. 703 c.p.c. ritualmente notificato, la società in persona del Parte_1
legale rappresentante – sul presupposto per cui, in data 18 dicembre 2019, la Parte_5
detta società aveva stipulato con un contratto di locazione avente ad Controparte_1 oggetto l'immobile sito in Nove (VI), via Molini n. 48; che, nella vigenza di tale contratto, il aveva chiesto formalmente il rilascio del bene;
che, il 12 febbraio 2022, il ricorrente, CP_1
recatosi presso il magazzino di cui è causa, aveva trovato il portone e il cancello di accesso sbarrati da un lucchetto/catenaccio; che, il 15 maggio 2022, dopo aver forzato il lucchetto per entrare nel locale, il aveva constatato che una quantità rilevante di materiale di sua Pt_2 proprietà era sparito, tra cui un'autovettura, e che nel parcheggio esterno, di pertinenza dei beni locati, il titolare del vicino bar aveva posizionato, con il consenso del locatore, dei tavolini esterni;
che la società in data 22 maggio 2022, depositando ricorso ex Parte_1
artt. 1168 c.c. e 703 c.p.c., aveva chiesto la reintegrazione nel possesso;
che il Giudice, nella contumacia del sig. , aveva accolto la domanda del ricorrente, ordinando per l'effetto CP_1 al resistente di cessare immediatamente la condotta volta ad impedire l'accesso al bene per cui
è causa e a non apporre impedimenti a detto accesso;
nonché di non manomettere e/o sottrarre in alcun modo tutto il materiale rimasto nei locali di via Molini n. 48, Nove (VI), rimettendo nella disponibilità del il materiale sottratto e condannando parte resistente a Pt_2
corrispondere al ricorrente le spese di lite;
che la notifica dell'ordinanza si era perfezionata per compiuta giacenza;
che, data la mancata spontanea attuazione di tale provvedimento, il
Giudice, accogliendo il ricorso ex art. 669 duodecies c.p.c. depositato dalla società
[...]
aveva ordinato all'Ufficiale Giudiziario di provvedere al rilascio dell'immobile di cui Pt_1
è causa, condannando il a rimborsare a parte ricorrente le spese di lite anche di detta CP_1
fase – ha introdotto la presente controversia, chiedendo l'accertamento sia del rapporto contrattuale intercorrente tra la società e il sia dei comportamenti posti in Parte_1 CP_1 essere da quest'ultimo, nonché la condanna di al risarcimento dei danni Controparte_1
di natura contrattuale ed extracontrattuale causati dalle sue condotte.
In particolare, per quanto riguarda il danno contrattuale, la ricorrente ha chiesto di essere esonerata dal pagamento del corrispettivo della locazione per l'intero anno 2022 (pari ad €
5.000,00), stante il mancato godimento dell'immobile, e comunque fino alla concreta reintegrazione nel possesso dei locali siti nel Comune di Nove (VI), in via Molini n. 48.
Quanto, invece, al danno extracontrattuale, la ha chiesto la condanna del Parte_1 CP_1 al pagamento dei danni derivanti dal suo comportamento illecito, quantificati in € 145.673,38, nonché la condanna, nella misura ritenuta equa dal Giudice, in relazione ai danni subiti a causa del mancato utilizzo dei locali concessi in locazione e delle pertinenze esterne, del danno all'immagine professionale, del danno alla salute. Con vittoria di spese, anche in relazione alla fase di attuazione dell'ordinanza ex art. 699 duodecies c.p.c.
Il 21 marzo 2023 si è costituito il sig. , eccependo innanzitutto l'inammissibilità delle CP_1
domande risarcitorie (contrattuali ed extracontrattuali), ritenute estranee al giudizio possessorio e, in ogni caso, tardive. Nel merito, il resistente ha chiesto il rigetto di tutte le domande avanzate dalla società in quanto infondate in fatto e in diritto e, per Parte_1
l'effetto, la revoca dell'ordinanza resa in data 27 luglio 2022 e la dichiarazione del suo possesso legittimo dell'immobile. In via riconvenzionale, invece, ha chiesto la condanna di parte ricorrente al risarcimento del danno quantificato in € 5.000,00; con rifusione integrale di spese e competenze.
Nell'atto di costituzione e risposta, infatti, il ha rilevato come l'oggetto dell'istanza di CP_1
prosecuzione del giudizio ex art. 703, comma 4, c.p.c. dovesse ritenersi circoscritto alla sola materia possessoria e all'eventuale risarcimento del danno derivante in modo diretto ed esclusivo dalla lesione del possesso. Ne consegue, secondo il resistente, l'inammissibilità di tutte le richieste risarcitorie che prescindono dalla presunta lesione del possesso/detenzione dell'immobile locato. Quanto al merito della controversia, invece, il ha confermato di aver stipulato, in data CP_1
18 dicembre 2019, con la un contratto di locazione commerciale di alcuni locali Parte_1 situati all'interno dell'immobile di sua proprietà, sito nel Comune di Nove (VI), in via Molini,
n. 48.
Tuttavia, il ha specificato che il contratto sottoscritto dalle parti prevedeva a favore CP_1
del locatore il diritto di passaggio, nonché la riserva, sempre a favore del proprietario dell'immobile, di alcuni spazi nel lato ovest del fabbricato.
Inoltre, parte resistente ha segnalato che il rapporto contrattuale era stato risolto nell'agosto del 2021, a seguito della comunicazione da parte del di non aver più interesse alla Pt_2 prosecuzione della locazione, dato l'acquisto di un altro immobile dove trasferire il proprio materiale. Le parti, quindi, si erano accordate verbalmente per risolvere il contratto per mutuo consenso e il si era impegnato a liberare i locali locati entro la fine del 2021, nonché a Pt_2 pagare, entro ottobre 2021, il canone di locazione per l'anno in corso. Tali accordi, però, non erano stati rispettati dal che, oltre a non aver corrisposto il canone pattuito, aveva Pt_2
abbandonato il proprio materiale (costituito in gran parte da merce di scarto), impendendo così al proprietario e possessore il pieno godimento dell'immobile. Da qui, la domanda riconvenzionale di risarcimento del danno per la turbativa del possesso sofferta dal e CP_1 quantificata in € 5.000,00 per il 2022, in relazione al canone che il resistente avrebbe potuto riscuotere locando l'immobile a terzi.
Concesse le memorie ex art. 183, comma 6, c.p.c., la causa è stata istruita per testi e interpello del Sig. . Pt_2
Fatte precisare le conclusioni in via cartolare ex art. 127 ter c.p.c., il Giudice ha trattenuto la causa in decisione assegnando alle parti i termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
Motivi della decisione

1. Preliminarmente, per quanto riguarda l'istanza di trasmissione degli atti alla Procura della
Repubblica per mancata esecuzione dell'ordinanza cautelare ex art. 388 c.p., svolta dal ricorrente nella memoria 5 aprile 2023, basta qui osservare che la domanda non è stata reiterata e comunque il reato previsto dall'art. 388 c.p. è perseguibile a querela, con la conseguenza che l'iniziativa del relativo procedimento penale è rimessa alla volontà della persona offesa e non all'Autorità giudiziaria. Né tale istanza può valere di per sé a fungere da querela, non risultando che il legale abbia allegato la relativa procura specifica.

2. Con riguardo alla istanza, sempre contenuta nella memoria del 5 aprile 2023, avente ad oggetto l'ordine a di eliminare immediatamente a sue spese tutti gli Controparte_1
impedimenti volti al libero accesso ai locali locati e in particolare quelli situati nell'area fronte strada, si ritiene che tale domanda sia stata assorbita dal provvedimento già emesso dalla scrivente il 27/7/22 e, quindi, anche all'esito della mancata riproposizione, si deve intendere che sulla stessa sia cessata la materia del contendere.

3. Nel merito, la prima questione da affrontare riguarda l'accertamento della vigenza o meno del contratto di locazione nel periodo in cui il , con il suo comportamento, ha di fatto CP_1 impedito alla società l'uso dell'immobile di cui è causa. Parte_1
Dagli atti depositati (allegato n. 1 del fascicolo del ricorrente e allegato n. 4 del fascicolo del resistente), è emerso che le parti, in data 18 dicembre 2019, avevano stipulato un contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile sito nel Comune di Nove (VI), in via Molini n. 48 della durata di sei anni. Sulla base di tali accordi, pertanto, il contratto deve ritenersi vigente fino al 17 dicembre 2025, data della naturale scadenza dello stesso.
Tuttavia, secondo quanto sostenuto dal , il rapporto contrattuale sarebbe stato risolto CP_1
anticipatamente per mutuo consenso. Più precisamente, il resistente ha riferito che, nell'agosto 2021, le parti si erano accordate per terminare il contratto di locazione e che il si era impegnato a liberare l'immobile entro la fine del 2021. Pt_2
Tale accordo, però, oltre a non essere stato provato, non ha trovato riscontro nemmeno nella documentazione allegata dalle parti.
Sul punto, i testi e , rispettivamente moglie e figlio del Testimone_2 Testimone_3 resistente, hanno infatti affermato di essere a conoscenza dell'impegno assunto dal di Pt_2 liberare i locali dalla propria merce entro la fine dell'anno 2021 (Rispettivamente la Tes_2 ha dichiarato “Si; so dell'accordo perché seguo le attività di mio marito e i rapporti che ha con gli affittuari. Adr: con il sig ho parlato anche io circa questo rilascio entro il Pt_2
2021” e ha addirittura dichiarato “Si; ero presente al momento Testimone_3 dell'accordo”).
Tali dichiarazioni, tuttavia, non superano il vaglio di attendibilità, non tanto per il legame familiare tra i testi e il convenuto, ma anche e soprattutto per la documentazione in atti dalla quale, appunto, è emerso che il , in seguito al presunto accordo di risoluzione CP_1 anticipata della locazione, abbia inviato al una prima raccomandata in data 10 ottobre Pt_2
2021 per informarlo della disdetta del contratto di locazione giustificata dalla necessità di ristrutturare l'immobile (doc. n. 2 allegato al fascicolo di parte ricorrente) e successivamente, in data 14 febbraio 2022, una seconda lettera in cui sosteneva la risoluzione del contratto a causa del mancato pagamento regolare dei canoni e chiedeva il rilascio del magazzino (doc. n.
6 allegato al fascicolo di parte ricorrente).
Giova notare come in entrambe queste comunicazioni la volontà del , che non ha mai CP_1 fatto riferimento all'accordo dell'agosto 2021, sia quella di far valere lo scioglimento anticipato della locazione per motivi diversi dal mutuo consenso.
Allo stesso tempo, il , per il tramite del suo avvocato, ha risposto a tali raccomandate Pt_2
ribadendo la validità del contratto di locazione fino alla sua naturale scadenza (17 dicembre
2025) e diffidando controparte a introdursi senza permesso nel magazzino locato e a cessare immediatamente qualsiasi attività di sgombero anticipato dello stesso (documenti n. 4 e 7 del fascicolo di parte ricorrente).
Del resto, l'inesistenza di un accordo circa la risoluzione consensuale del contratto, è indirettamente comprovata dallo stesso comportamento del , che dall'agosto 2021 al Pt_2 maggio 2022, ha continuato a lasciare i propri beni all'interno del magazzino.
Pertanto, considerati tutti gli elementi di cui sopra, si deve escludere che le parti, nel corso del
2021, abbiano stipulato verbalmente un accordo consensuale in merito alla risoluzione anticipata della locazione.
Ciò premesso, il contratto di locazione deve quindi ritenersi tuttora vigente, con la conseguenza che il conduttore, in cambio del pagamento del canone pattuito, aveva (all'epoca dei fatti denunciati con il ricorso ex artt. 1168 c.c. e 703 c.p.c.) il diritto di godere dell'immobile e, di contro, il locatore aveva l'obbligo di garantire il pacifico godimento del bene locato.

4. Venendo ora alla domanda di parte convenuta, in merito alla revoca dell'ordinanza del 28 luglio 2022, si deve concludere che stante la vigenza del contratto, per come sopra argomentata, la stessa debba essere disattesa.
Infatti, sbarrando con un lucchetto/catenaccio il portone e il cancello di accesso ha di CP_1 fatto impedito illegittimamente l'uso del magazzino locato da parte del . Tale Pt_2
comportamento, costituisce un atto di privazione del possesso (violento o clandestino) compiuto con l'animus spoliandi e, quindi, l'ordinanza di reintegrazione del 28 luglio 2022 è perfettamente legittima.

5. Venendo ora alla domanda di parte attrice, relativamente all'esonero della dal Pt_1 pagamento del corrispettivo della locazione per l'intero anno 2022, pari ad € 5.000,00 stante il mancato godimento dell'immobile – e comunque esonerare la dal pagamento della Pt_1
locazione fino alla concreta reintegrazione nel possesso dei locali di via Molini n. 48 – Nove
(VI), la stessa è fondata e va accolta, sia pure limitatamente ai mesi in cui è stato impedito l'accesso.
In particolare, a causa della condotta inerte ed omissiva del che non ha provveduto CP_1 fin da subito ad immettere il nel possesso dell'immobile, su istanza della società Pt_2 [...]
è stata emessa, in data 19 ottobre 2022, una seconda ordinanza con la quale si è Pt_1 disposto l'intervento dell'Ufficiale Giudiziario nel caso di mancata attuazione volontaria del provvedimento del 28 luglio 2022.
Solo in data 6 dicembre 2022, grazie all'Ufficiale Giudiziario Dr. il ha avuto Per_1 Pt_2 nuovamente accesso all'immobile locato.
Data l'impossibilità di utilizzo dello stesso dal 12 febbraio 2022 al 6 dicembre 2022 (pari a quasi 10 mesi), il ricorrente va, quindi, esonerato dal pagamento dei canoni limitatamente a tale periodo per un ammontare di € 4.166,70 (pari a € 416,70 ovvero al canone mensile x 10 mesi).
La domanda di esonero dal pagamento del corrispettivo di locazione per il periodo successivo al 6/12/22, può essere parzialmente accolta nella misura del 50%, posto che, nonostante dal verbale dell'Ufficiale Giudiziario del 6/12/22, emerga come la sia stata rimessa nella Pt_1
disponibilità dei beni, la ricorrente ha lamentato, da ultimo anche con la nota del 5/4/25, come l'accesso all'immobile sia ancora oggi ostacolato per la presenza di tavolini, di un braciere e della legna accatastata dalla IA VE (società adiacente alla ricorrente).
Ora, tale presenza su un'area che dagli atti risulta di pertinenza dell'immobile concesso in locazione, non può che comportare un abbattimento del canone di locazione, nella misura appunto del 50%, stante il fatto che per il resto, può ancora giovarsi della Pt_1 disponibilità dell'immobile quale deposito.

6. Venendo ora alle domande risarcitorie, svolte dalla e all'eccezione di Pt_1
inammissibilità svolta dal resistente, giova ricordare che l'azione di reintegrazione del possesso è strutturata in due fasi: la prima, di natura sommaria, è finalizzata a tutelare il possesso contro le turbative illegittime;
la seconda, rimessa all'eventuale iniziativa di una delle parti in causa, si caratterizza per dare origine ad un giudizio di merito a cognizione piena.
Secondo la tesi del resistente, la seconda fase del procedimento così instaurato avrebbe ad oggetto solo le domande “già insistenti nel provvedimento interdittale, richiedendo, le questioni risarcitorie estranee all'originaria statuizione possessoria, un'autonoma azione petitoria”. Pertanto, le domande risarcitorie avanzate dalla dovrebbero essere Parte_1 dichiarate inammissibili perché “svolte per la prima volta con il ricorso depositato il 26 ottobre 2022” e quindi costituirebbero “un novum petitum, incompatibile con la natura speciale del rito possessorio” (pag. 3 della comparsa conclusionale depositata il 4 aprile 2025 di parte resistente).
In realtà la Suprema Corte ha precisato che “il soggetto leso che invochi la tutela possessoria, ove intenda ottenere la condanna dell'autore dello spoglio o della turbativa anche al risarcimento dei danni, deve necessariamente richiedere al giudice, nel termine previsto dall'art. 703, quarto comma, cod. proc. civ., la fissazione dell'udienza per la prosecuzione del giudizio di merito, ovvero proporre un autonomo giudizio, in quanto le questioni inerenti alle pretese risarcitorie possono essere esaminate solo nel giudizio di cognizione piena”
(Cass. Civile, III sezione, ordinanza n. 19990/2021).
Proprio perché le istanze risarcitorie non possono formare oggetto della tutela possessoria accordata dall'ordinamento nella prima fase del procedimento di rivendicazione, le stesse possono essere fatte valere per la prima volta con l'istanza di prosecuzione del giudizio ex art. 703, quarto comma, c.p.c., che ha l'effetto di mutare il rito da cautelare a ordinario a cognizione piena. Solo qualora la parte non faccia valere nemmeno in questa seconda fase le richieste di risarcimento degli eventuali danni subiti, sarà suo onere proporre un ulteriore e diverso giudizio.
Ad ogni modo, già nel ricorso possessorio il ricorrente si è riservato di chiedere il risarcimento del danno e, pertanto, anche sotto tale aspetto, non è dato discorrersi di novità della domanda.
Alla luce di queste considerazioni, l'eccezione di inammissibilità delle domande risarcitorie avanzata da deve, quindi, essere rigettata. CP_1

7. Venendo nel merito delle istanze di risarcimento dei danni, a causa dell'impossibilità di accedere nell'immobile di Nove, in via Molini n. 48, si osserva quanto segue. Preliminarmente, non si ravvisano ragioni per cui questo giudice dovrebbe tener conto ai fini risarcitori dell'allegato rinvio a giudizio ai danni di ovvero delle offerte di CP_1 compravendita svolte da quest'ultimo a favore di . Pt_1
Nel primo caso, infatti, basta qui osservare che – anche a voler valutare gli atti del procedimento penale alla stregua di argomenti di prova – non vi è allo stato alcun provvedimento conclusivo del procedimento penale e, quindi, il richiamo è del tutto ultroneo, non potendosi trarre alcun elemento di valutazione dal decreto di rinvio a giudizio.
Quanto alle offerte di compravendita, si tratta di questioni che esulano il presente procedimento, stante l'irrilevanza sul piano delle domande risarcitorie, dell'eventuale accordo con cui le parti addivengano ad un trasferimento della proprietà dell'immobile oggetto di causa.
Ciò posto, tornando al tema del risarcimento, il ha lamentato di aver subito una perdita Pt_2 di guadagno (pari a € 15.892,00 e € 2.500,00 rispettivamente per la fiera di per CP_3
conto del cliente e per lo stand presso la fiera di in occasione Controparte_2 Pt_3 dell'evento Tanexpo 2022), ma si tratta di voci di danno del tutto sguarnite di un riscontro oggettivo.
Ed, infatti, parte ricorrente si è limitata ad allegare il doc. 9, dal quale tuttavia non è dato ravvisare alcun elemento circa il presunto diritto al compenso di € 34.379,60 (€ 28.180 +
IVA) poi divenuto – per effetto della condotta distrattiva del – € 18.487,60 (IVA CP_1
compresa) e, quindi, circa il pregiudizio da lucro cessante di € 15.892,00. Stesso discorso per il lamentato mancato guadagno di € 2.500,00, laddove il doc. 10 attesta una comunicazione svolta dal l.r. della con un soggetto terzo e un preventivo per € 8.952,00. Pt_1
Quanto alla doglianza relativa all'acquisto di nuovo materiale per € 11.856,06 per la fiera di per conto del cliente anche qui non vi è prova della necessità CP_3 Controparte_2
dei beni asseritamente sottratti dal rispetto a tale evento. CP_1
Andando avanti, ha chiesto il risarcimento di € 103.533,91 (di cui € 83.060,91 per il Pt_1 valore della merce asportata e € 20.473,00 per l'acquisto di nuovi materiali).
Lasciando da parte il fatto che alcune voci si sommano nelle due categorie (come il trabattello che è stato inserito sia nel valore della merce asportata sia in quello dei nuovi materiali acquistati), vi è che dalle prove testimoniali non è emersa la presenza certa del materiale indicato dal nel documento n. 11, allegato al fascicolo di parte ricorrente depositato in Pt_2
data 26 ottobre 2022. In particolare, il teste , socio del fino al 2018, alla domanda “Vero che Testimone_4 Pt_2
nel magazzino di cui è causa era depositato un trabattello FACAL DOGE 80 maxi da 13 m con kit completo sicurezza piano lavoro e stabilizzatori e puntali anti ribaltamento?” ha risposto “Non so ma c'era un trabattello completo. Non ricordo se l'ultima volta che sono andato ci fosse ma tale trabattello c'è sempre stato. Si tratta di una struttura modulare molto grande”.
Inoltre, il teste ha confermato la presenza di gran parte del materiale indicato nel capitolo cap.
7 memoria 183 VI cpc n. 2 (Vero che nel magazzino di cui è causa erano depositati e ben Pt_1
distinguibili i seguenti materiali: a. un argano elettrico con ancoraggio a terra;
b. una troncatrice da falegnami da 1400 W una sega a banco da falegname;
d. serie di viti turbo per cantiere;
e. CP_5 specchio in legno e specchio extra chiaro;
f. fogli per protezione pavimento, truciolare, multistrato;
g. fogli di bond lucido specchio (materiale per Prada); h. tavoli in vetro per fiera 200x120x90; i. n. 8 teche espositive per gioielleria con impianto fibre ottiche;
j. profili tecnici per soffitti tesi autoportanti con tubi quadri calandrati k. soffitti tesi prototipi imballati su scatole;
l. profili tecnici e soffitti e pareti termotese;
m. serie di reti prototipi per antisfondellamento certificate con maglia 4 mm/10mm/20mm (27 mt lunghezza, altezza 1,20 mt); n. guide montanti cartongesso;
o. scatola lampadine per faretti GUS;
p. cavo elettrico in bobina;
q. quadro elettrico da fiera certificato r. struttura sauna 3x2 mt tavole svedesi;
s. doccia idro -bagno turco per esposizione;
t. bancali da fiera nuovi 2500x800; u. carrelli nuovi con ruote 80x120 – portata 600kg; v. pavimento per fiera 80 mq
(con specificazione “per fiera ); w. desk fiera circolare (con specificazione “per fiera CP_3
); x. pannelli tamburati per fiera certificati al fuoco(con specificazione “per fiera CP_3
); y. portone capannone con scorrevole 200/300?). CP_3
La testimonianza sconta il problema che il teste ha frequentato i luoghi di causa da prima del
Covid a dopo il Covid fino al 2020 – 2021, quindi ben prima che il impedisse CP_1
l'accesso al nell'immobile locato. Pt_2
Anche il teste collaboratore occasionale del , ha reso una Testimone_5 Pt_2
testimonianza più generica (sulla lista di beni di cui al capitolo 7 memoria 183 VI cpc n. 2
ha infatti risposto “Non ricordo ma ricordo che c'erano molti materiali. In Pt_1
particolare mi ricordo dei fogli per protezione pavimento, truciolare, multistrato ricordo poi delle viti, delle guide montanti cartongesso. Rispetto ai carrelli nuovi con ruote 80x120 – portata 600kg io ricordo che c'era un transpallet” e ancora ha confermato la presenza del trabattello 80 maxi da 13 m con kit completo sicurezza piano lavoro e Parte_6
stabilizzatori e puntali anti ribaltamento), affermando tuttavia che dopo il Covid non è più entrato nel magazzino (verbale d'udienza del 1° ottobre 2024, risposta al capitolo di prova n.
6 della memoria ex art. 183, sesto comma, n. 2, c.p.c. di parte ricorrente).
Ciò premesso, l'unico bene che è possibile assumere che effettivamente fosse presente e poi mancante è appunto il trabattello, posto che i testi ne hanno confermato la presenza, sia pure in un lasso di tempo anteriore allo spoglio e che agli atti sussiste una fattura di acquisto, che non avrebbe motivo di esistere, se il bene non fosse stato asportato.
Gli altri beni non sono risarcibili, non solo per il divario temporale tra le testimonianze e lo spoglio ma anche per la difficoltà di poter ascrivere un valore oggettivo a tali beni.
Ed, infatti, l'indicazione del valore dei beni mancanti (come da lista sub doc. 11 ricorrente) è stata unilateralmente collazionata;
il doc. 19 di parte ricorrente è un aggregato di fatture, relative presumibilmente ai beni asportati (ma non vi è prova di tanto), che non possono di per sé provare il quantum richiesto, sia per l'affastellamento di vari voci che non sembrano corrispondere all'elenco mancante sia comunque per la risalenza nel tempo delle stesse, con l'impossibilità quindi di restituire il valore dei beni frattanto utilizzati;
il doc. 20 è costituito da dei pro forma.
Il doc. 13 (di parte ricorrente) relativo alla spesa di € 20.473,00 non prova il nesso di causa tra la condotta del e l'acquisto dei beni, stante ancora una volta la difficoltà di ricondurre CP_1 tali beni a quelli della lista mancante (non foss'altro per la discrasia tra l'asserito valore dei beni mancanti pari a €83.060,91 e il valore ritratto dalle fatture del doc. 13).
L'unica fattura comprovante l'acquisto di un bene sicuramente presente nel magazzino è appunto quella relativa al trabattello (doc. 21), in relazione alla quale quindi è possibile ritenere provata la domanda di e riconoscere € 5.199,52 + IVA. Pt_1
Quanto, ancora, al danno per la rimozione dell'autovettura targata AD357EV, non è dato riconoscersi la somma richiesta di € 500,00, tenuto conto che si tratta ancora una volta di importo che non ha alcun riscontro. Anzi, dalla visura, si evince un valore irriguo di €100,00.

8. Infine, il ricorrente ha chiesto anche il risarcimento delle spese sostenute per la realizzazione nelle pertinenze esterne dell'immobile di una pavimentazione rivestita in legno e di alcune fiorerie esterne, miglioria che è costata € 11.721,83.
Sul punto, si ricorda che l'art. 1592 c.c. dispone che il conduttore non ha diritto all'indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata, salvo che questi siano stati eseguiti con l'accordo del locatore. Dalle dichiarazioni rilasciate dai testi e è emerso che Testimone_2 Testimone_3
la posa del plateatico in legno nel parcheggio antistante ai locali è stato realizzato senza il preventivo consenso di (verbali d'udienza del 1° ottobre 2024 e del 5 Controparte_1
novembre 2024, risposta al capitolo di prova n. 6 della memoria ex art. 183, sesto comma, n.
2, c.p.c. di parte resistente), con la conseguenza che la domanda avanzata dal deve Pt_2
essere rigettata.
Né in senso contrario può valere la missiva del 9/11/21, scritta dal , in quanto dalla CP_6
stessa non emerge affatto il preventivo consenso, ma la disponibilità dello stesso a venire in contro al conduttore, che risultava al tempo moroso.
D'altra parte, tali lavori sono stati quantificati mediante una sorta di preventivo unilaterale
(doc. 15) e non vi è neanche un documento di acquisto dei materiali utili per l'opera.

9. In merito alle richieste di risarcimento dei danni relativi alla situazione con terzi aventi materiali in deposito presso l'immobile locato, il si duole del fatto che la condotta Pt_2
assunta dal rischia di compromettere i rapporti commerciali finora intercorsi con la CP_1
gioielleria (che si affida alla per la realizzazione dello stand in CP_4 Parte_1
occasione della fiera VicenzaOro), oltre a provocare in generale un danno di immagine alla società.
Sul punto è utile ricordare come la Suprema Corte, con l'ordinanza n. 34155/2024, in merito al danno all'immagine professionale e alla reputazione ha specificato che “è pacifico e non necessita di approfondimenti in questa sede che non si debba rispondere di mere condotte pregiudizievoli, ma solo di condotte causative di eventi di danno traducibili in perdite, in senso lato, compensabili;
ciò non solo trova corrispondenza sul piano probatorio, come si è detto, ma implica altresì una valutazione (giudiziale) sub specie damni da considerare immanente ad un sistema privatistico come il nostro che, di norma, non affida alla tutela risarcitoria una finalità (meramente) sanzionatoria e che comunque non è incline a permettere che la tutela risarcitoria debordi, apprestando riconoscimento e tutela contro ogni forma di disutilità, di malessere e di disagio provocati da un comportamento altrui
(Cass. 14/03/2024, n. 6957). (…) Nei rapporti che rispondono allo schema codicistico classico dell'obbligazione di dare o di facere (non professionale), la causalità materiale, ovvero il nesso che consente l'imputazione, sul piano oggettivo, del danno alla condotta
(inadempiente) del debitore non è praticamente separabile dall'inadempimento, perché quest'ultimo corrisponde alla lesione dell'interesse tutelato dal contratto e dunque al danno evento. (…) Nella misura in cui il danno-evento 'assorbito' nell'inadempimento o nell'inesatto adempimento corrisponda al mancato conseguimento di un'utilità prevista in contratto, e suscettibile di apprezzamento sul piano risarcitorio, sarebbe per ciò stesso dimostrata anche l'esistenza di un danno risarcibile, pari al valore dell'utilità (o della parte di essa) attesa e non conseguita. Nel caso di specie, però, l'interesse che si assume leso è estrinseco al contratto nel senso che trasborda dalle utilità ed i vantaggi che siano andati eventualmente perduti in ragione dell'inadempimento (lucro cessante) e/o dai maggiori esborsi eventualmente resisi necessari (danno emergente). Ciò colloca il danno risarcibile sul piano dei c.d. danni consequenziali o estrinseci (tali sono, secondo definizione dottrinale, quei «pregiudizi che sporgono rispetto al solo valore dell'interesse creditorio non realizzato,
o realizzato in maniera inesatta», distinti dal danno primario o intrinseco rappresentato dal mancato conseguimento o dal conseguimento inesatto dell'utilità contrattualmente dovuta ed attesa). Fuoriuscendo tali ulteriori vantaggi e utilità perdute dal perimetro dell'obbligazione, sarà onere del creditore farne specifica allegazione e darne dimostrazione” (Cass. Civile, III sezione, ordinanza n. 34155/2024).
Nel caso di specie, parte ricorrente si è limitata solo a indicare un possibile rischio di perdita della clientela, senza però fornire elementi concreti e oggettivi a prova dell'effettivo danno subito. La mancata allegazione dell'an debeatur porta al rigetto dell'istanza di risarcimento.
Analoga considerazione deve essere svolta anche in relazione al danno alla salute, che il lamenta di aver subito a causa dello stress accumulato, tenuto ulteriormente conto che Pt_2
il ricorso è stato prospettato da e che, quindi, la richiesta risarcitoria per danni patiti Pt_1
dal appare estranea al thema decidendum. Pt_2
10. La domanda di parte resistente, relativa al risarcimento del danno pari al canone annuo che il sig. avrebbe potuto riscuotere dalla locazione commerciale a terzi CP_1 dell'immobile non è stata rinnovata e quindi è da intendersi rinunciata.
11. Le spese di lite del presente giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate, a carico del , nella misura di cui in dispositivo, sulla base del DM 10/03/2014, n. 55, CP_1
come da ultimo modificato dal DM 08/03/2018, n. 37 e succ. mod., tenuto conto della natura della controversia e la sua complessità, con riferimento al valore della causa (1.101,00 –
5.200,00), parametro medio per le fasi di studio, introduttiva, istruttoria e decisionale.
Spetta l'aumento del 15% per la presenza di link ipertestuali. Sono dovute infine le spese borsuali. Sono a carico del anche le spese vive per la fase di attuazione delle ordinanze rese in CP_1 corso di giudizio ovvero € 1.005,34.
Le spese del possessorio e dell'attuazione sono state già liquidate con le ordinanze del 28/7/22
e del 20/10/22.

P. Q. M.

Il Tribunale di Vicenza, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
DICHIARA la cessazione della materia del contendere in merito alle domande contenute nell'istanza depositata dalla in data 5 aprile 2025 e non rinnovate nella comparsa Parte_1
conclusionale;
ACCERTA la validità del contratto di locazione sottoscritto dalle parti in causa in data 18 dicembre 2019;
ACCERTA l'illegittimità della condotta di volta ad impedire al legale Controparte_1 rappresentante della l'accesso presso l'immobile locato, sito nel Comune di Nove Parte_1
(VI), in Via Molini n. 48;
RIGETTA la domanda di in merito alla revoca dell'ordinanza del 28 Controparte_1
luglio 2022;
ACCOGLIE la domanda posta dalla di essere esonerata nella misura del 100% Parte_1
dal pagamento dei canoni di locazione per il periodo dal 12 febbraio 2022 al 6 dicembre 2022 per un ammontare pari ad € 4.166,70 e nella misura del 50% dal 7/12/22 al rilascio del bene immobile;

ACCOGLIE per quanto di ragione le domande risarcitorie di e per l'effetto Pt_1
CONDANNA a risarcire alla ricorrente € 5.199,52 + IVA;
Controparte_7
RIGETTA tutte le altre domande risarcitorie avanzate dalla Parte_1
CONDANNA a rifondere a le spese di lite che si liquidano in € 2.934,80 CP_1 Pt_1 oltre spese generali al 15%, Iva e CPA nonché € 1.005,34 per spese di sloggio e € 379,50 per spese borsuali.
Vicenza, 23/05/2025
Il giudice dott.ssa Stefania Caparello