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N. 8592/2023 R.C.
N......................Sent
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. N......................Rep. Oggetto: REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE di GENOVA
TERZA SEZIONE CIVILE
In persona del giudice dott. Paola Zampieri ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 8592/2023 promossa da :
(C.F. ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F. ) quali eredi di (c.f. C.F._2 Persona_1
) con il patrocinio degli avv.ti Giorgio Schiano di Pepe e C.F._3
IA De NG,
RICORRENTI
CONTRO
, c.f. , con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 C.F._4
RT EL,
RESISTENTE

CONCLUSIONI
- Per parte ricorrente:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis,
1) accertare l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione come richiesto dalla Signora nella propria istanza di mediazione;
Controparte_1
2) accertare il valore degli esborsi e dei danni materiali e morali subiti dal
Dott. e meglio descritti in narrativa e, per l'effetto, condannare Persona_1 la Signora al loro ristoro nella misura indicata o nell'importo che Controparte_1 energia in corso di causa o ancora come liquidati in via equitativa dal Giudice;

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3) in via subordinata, qualora dovesse emergere un residuo credito della
Signora per canoni, eventualmente portare in parziale compensazione CP_1 con l'importo che verrà riconosciuto spettante al Dott. nel corso del Pt_2 giudizio.
4) Con vittoria di spese”.
- Per parte resistente:
“Voglia il Tribunale di Genova:
1) in via preliminare, dichiarare l'inammissibilità e/o improcedibilità della domanda formulata dal Dott. relativa al riconoscimento delle Persona_1 migliorie;

2) in via principale, respingere le avverse domande in quanto infondate in fatto ed in diritto e comunque non provate;

3) in via riconvenzionale, accertare e dichiarare risolto il contratto di locazione del 1° giugno 2022 per il grave inadempimento del Dott. ; Persona_1
4) sempre in via riconvenzionale, condannare il Dott. a Persona_1 restituire l'immobile oggetto di causa, sito in Bogliasco (GE), Via Mazzini, 65, interno 2, nonché le relative pertinenze e locali annessi;

5) sempre in via riconvenzionale, condannare il Dott. a pagare Persona_1 alla Sig.ra le somme corrispondenti a canoni dovuti in base al Controparte_1 contratto di locazione del 1 giugno 2022, maturate sino ad oggi e quelle che ancora matureranno sino al rilascio, maggiorate di interessi al tasso commerciale e/o legale e rivalutazione ISTAT;

6) sempre in via riconvenzionale, condannare il Dott. a pagare Persona_1 la penale prevista dall'art. 16 del contratto di locazione, nella misura maturata sino ad oggi ed in quella che ancora maturerà sino al rilascio, maggiorata di interessi al tasso commerciale e/o legale e rivalutazione ISTAT;

7) sempre in via riconvenzionale, condannare il Dott. a Persona_1 risarcire i danni subiti dalla Sig.ra nella misura che risulterà in Controparte_1 corso di causa, maggiorata di interessi al tasso commerciale e/o legale e rivalutazione ISTAT;

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8) in via subordinata, ove fosse ritenuta ammissibile, procedibile e fondata la domanda del Dott. relativa al riconoscimento delle migliorie, Persona_1 accertare il quantum dovuto sulla base della minor somma tra i pertinenti esborsi effettuati ed il valore del risultato utile conseguito dalla Sig. al CP_1 tempo della riconsegna, compensandolo parzialmente con la maggiore o minore somma dovuta dal Dott. . Persona_1
Con vittoria di spese legali e peritali del presente giudizio”.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO
Con ricorso notificato in data 11.10.2023, citava Persona_1 [...]
a comparire avanti a questo Tribunale per accertare l'intervenuta CP_1 risoluzione del contratto di locazione, come richiesto dalla stessa CP_1 nella propria istanza di mediazione;
chiedeva inoltre di condannare
[...]
al ristoro degli esborsi sostenuti e dei danni materiali e morali subiti;
in CP_1 via subordinata, qualora fosse emerso un residuo credito di per CP_1 canoni, chiedeva eventualmente di portarlo in parziale compensazione con l'importo che sarebbe stato riconosciuto al ricorrente.
A supporto della propria domanda, deduceva: Persona_1
- di avere stipulato con in data 1° giugno 2022 un contratto con Controparte_1 cui la stessa gli aveva concesso in locazione il proprio immobile sito a
Bogliasco, in via Mazzini 65 (doc. 1);
- che tale contratto prevedeva che l'immobile non ammobiliato venisse concesso in locazione per la durata di tre anni dal 1° giugno, rinnovabile di due anni salvo disdetta, che il canone ammontasse a 12.000,00 euro annui da corrispondere entro i primi dieci giorni del mese a mezzo bonifico bancario in rate mensili da 1.000,00 euro, che, contestualmente alla sottoscrizione del contratto, il ricorrente aveva corrisposto 3.000,00 euro a titolo di deposito cauzionale di cui veniva rilasciata quietanza;

- che, con separata dichiarazione, la conduttrice lo aveva autorizzato CP_1 ad effettuare interventi di ristrutturazione nell'immobile locato;

- che, ancora prima, in data 17 febbraio 2022, veniva sottoscritta tra le parti una
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scrittura privata con cui veniva indicato un canone di locazione di euro
1.600,00, che però non trovava successivo riscontro nel contratto datato 1° giungo 2022 che le parti sottoscrivevano e registravano, e, che, sempre in data
17 febbraio 2022, corrispondeva una “caparra” di euro 5.000,00 (doc. Pt_2
3);
- che la suddetta scrittura veniva poi integrata da un'altra, datata 30 aprile 2022, con cui riconosceva parzialmente il valore delle spese di CP_1 ristrutturazione che i avrebbero effettuato e, quindi, riconosceva una Pt_2 sua compartecipazione a tali spese, valutata in 100,00 euro al mese, per il periodo compreso tra l'1.6.2022 e il 31.12.2025, per complessivi 4.300,00 euro;

- che, contestualmente alla stipula del contratto registrato, con separata scrittura privata, e la sorella acconsentivano Controparte_1 Parte_3 all'uso, da parte di , della solana di proprietà di quest'ultima per il Pt_2 periodo di durata del contratto di locazione, mantenendo fermo il prezzo del canone di locazione (doc. 4);
- che, dati i rapporti quasi familiari tra le parti, e la moglie accettavano, Pt_2 senza la necessità di chiedere alcuna conferma a , la richiesta Controparte_1 della sorella effettuata in data 23 novembre 2022 tramite messaggio Pt_3 vocale di whatsapp, di corrispondere i canoni di locazione a decorrere dal mese di dicembre 2022 sul proprio conto corrente (doc. 5 e 6);
- che, quando in data 6 gennaio 2023, i si recavano presso l'immobile Pt_2 per il trasferimento definitivo, si innescava un diverbio tra e il Persona_1 figlio della conduttrice, , durante il quale Persona_2 Persona_1 veniva morso dal cane di . Seguiva la presentazione di reciproci Per_2 esposti all'Autorità giudiziaria, e alla fine veniva raggiunta una soluzione transattiva, con reciproca remissione delle querele e rinuncia a qualsiasi richiesta di danno a fronte della corresponsione da parte di Persona_1 della somma di 1.000,00 euro, senza alcun riconoscimento di responsabilità;
- che a tale episodio faceva seguito la notifica da parte di di Controparte_1 un'istanza di mediazione con cui la stessa chiedeva la risoluzione del contratto di locazione in quanto “la gravità dei fatti occorsi rende assolutamente
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inconcepibile qualsiasi ipotesi di prosecuzione del rapporto, a maggior ragione se si considera che il locatore e il conduttore, con le relative famiglie, sarebbero destinati a vivere nello stesso edificio e a condividere alcuni spazi comuni” (doc.
10). Quindi, si costituiva nella procedura di mediazione condividendo le Pt_2 condizioni di disagio abitativo denunciate da;
CP_1
- che, a questo punto, veniva effettuato un accesso nell'appartamento di cui è causa e, a differenza di quanto sostenuto dalla parte conduttrice, è emerso che nessun lavoro strutturale non autorizzato era stato eseguito, come si evince dal verbale redatto in loco (doc. 11);
- che durante la procedura di mediazione, poichè non è stato possibile raggiungere una soluzione bonaria (doc. 12), il ricorrente ha aderito alla richiesta di porre fine al rapporto locatizio e al rilascio dell'immobile;
- che il canone di locazione mensile a carico del conduttore ammonta Pt_2 ad Euro 900,00, risultante dall'importo di Euro 1.000,00 mensili previsti nel contratto di locazione registrato dell'1.6.2022 (doc. 1), detratta la somma di
Euro 100,00 mensili riconosciuta dalla conduttrice in data 30.4.2022 a titolo di partecipazione ai lavori di ristrutturazione (doc. 3). Infatti, l'indicazione dell'ammontare del canone di locazione indicato con scrittura privata del 17 febbraio 2022 in euro 1.600,00 mensili, così come modificato a seguito dell'integrazione del 30 aprile 2022, è stato superato dall'importo concordato nel contratto di locazione registrato in quanto successivo a tali accordi;

- con riguardo al pagamento dei canoni, lo ha interrotto a partire da Pt_2 febbraio 2023 perché, dopo l'episodio avvenuto a gennaio con il figlio della conduttrice, riteneva di non potersi serenamente recare nell'abitazione presa in locazione;
perché confidava nel raggiungimento di una soluzione bonaria della questione in sede di mediazione;
perché riteneva di aver già corrisposto, al momento in cui il procedimento di mediazione era stato introdotto, alla conduttrice un importo ben superiore rispetto ai canoni già scaduti e CP_1 ancora per diversi canoni a scadere. Invece, con riguardo ai canoni di dicembre
2022 e gennaio 2023, di cui la conduttrice contesta il pagamento, il ricorrente precisa che: , sorella dell'odierna resistente, aveva comunicato Parte_3
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alla moglie di di corrispondere i canoni di locazione direttamente sul Pt_2 suo conto (doc. 5 e 6) già dal mese di dicembre;
sebbene il ricorrente abbia provveduto in tal senso (come emerge dalle contabili dei bonifici, doc. 13 e 14), in sede di mediazione la conduttrice aveva disconosciuto tali Controparte_1 due pagamenti;
quindi, , avvisata dell'accaduto dalla moglie di Parte_3
, con messaggio vocale di whatsapp del 6 febbraio 2023 non solo Pt_2 confermava l'avvenuto accredito, ma si rendeva disponibile ad adempiere ad ogni richiesta di restituzione, di trasferimento dell'importo ricevuto alla di lei sorella o ancora di sottoscrivere una dichiarazione in questo senso (doc. 15 e
16);
- infine, con riguardo alle migliorie apportate all'immobile locato, premesso che le stesse erano state autorizzate dalla resistente (doc. 2), che ne CP_1 aveva anche riconosciuto il pregio, offrendosi di partecipare parzialmente alle relative spese (doc. 3), non solo ciò non è avvenuto, ma i coniugi non Pt_2 hanno mai potuto godere di tali migliorie, meglio descritte nella perizia effettuata dall'architetto (doc. 17) nonché nella produzione fotografica allegata Tes_1
(doc. da 19 a 35). Più nel dettaglio, le spese vive sostenute dal ricorrente, di cui chiede il rimborso da parte della resistente, sono le seguenti:
1) rasatura e tinteggiatura: euro 4.500,00, oltre 350,00 euro di maggiorazioni, così euro 4.850,00 (prodd. 36 e 17);
2) arredo bagno (sanitari e piastrelle, escludendo il mobile bagno che verrà asportato): euro 5.170,00 (prodd. 37 e 17);
3) idraulica bagno e impiantistica: euro 10.114,00 (prodd. 37, 38, 39 e 17);
4) impianto di condizionamento (senza i condizionatori che verranno asportati): euro 3.000,00 (prodd. 38 e 17);
5) calorifero bagno: euro 400,00;
6) materiale elettrico: euro 400,00 (prod. 40);
7) pulizia generale casa: euro 600,00 (prod. 41);
8) falegname: euro 3.060,00 (prod. 42);
9) elettricistica ed installazioni: euro 2.054,50 (prod. 43);
10) trasloco per Bogliasco, Via Mazzini 65: euro 3.000,00 (prod. 44);
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11) stima trasloco da Bogliasco, Via Mazzini 65: euro 6.000,00 (prod. 45);
12) preventivo deposito mobili presso : euro 267,00 al mese (prod. Parte_4
46) per il quale sono stimati almeno sei mesi, così euro 1.602,00; per un totale di euro 40.250,50, oltre IVA ove prevista.
Con memoria del 9 novembre 2023, si costituiva in giudizio . Controparte_1
Rispetto ai fatti di causa, la resistente precisava che:
- poiché in vista della stipula del contratto di locazione, le Pt_2 manifestava l'intenzione di eseguire la ristrutturazione del bagno, in data 30 aprile 2022 le parti sottoscrivevano un'integrazione alla scrittura privata del 17 febbraio 2022, secondo cui – a fronte dei lavori di ristrutturazione assentiti –
concedeva una riduzione del canone di euro 100,00 al mese fino alla CP_1 concorrenza dell'importo di euro 4.300,00;
- all'atto della stipula del contratto di locazione, in data 1.6.2022, non si riportava il contenuto dei precedenti accordi in merito ai lavori, prevedendo che il conduttore non avrebbe potuto apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali o agli impianti, senza il preventivo consenso scritto della locatrice (art. 11) e che l'immobile sarebbe stato riconsegnato nello stato in cui il conduttore l'aveva ricevuto (art. 9);
- dopo la stipula del contratto, si verificavano alcuni contrasti, sia in merito alle attività che stava svolgendo negli spazi comuni tramite l'impresa, Pt_2 sia in merito alla manutenzione del giardino, curato dal figlio della conduttrice
( ) che abitava al piano terreno dell'edificio; CP_1 Persona_2
- proprio per risolvere tali contrasti, veniva fissato un incontro tra i coniugi e in data 6 gennaio 2023 nell'appartamento oggetto di Pt_2 Per_2 locazione. Dalla denuncia fatta da (doc. 6) risulta che egli avesse Per_2 manifestato il proprio disappunto rispetto alla svalutazione che la moglie di aveva espresso con riguardo agli appartamenti suoi e della madre e Pt_2 che, a quel punto, avesse avuto una reazione spropositata contro Pt_2
, tanto che a quest'ultimo venivano diagnosticate in ospedale una Per_2 ecchimosi allo zigomo destro, un trauma facciale ed una ecchimosi all'orecchio destro (doc. n. 7 e n. 14);
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- per quanto riguarda, invece, il pagamento dei canoni, lo stesso veniva sospeso da a partire da dicembre 2022, in violazione degli specifici Pt_2 impegni assunti e, in particolare, dell'art. 6 del contratto, secondo cui il pagamento del canone non può essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni di sorta. A nulla rileva il fatto che avesse versato i canoni di Pt_2 dicembre 2022 e gennaio 2023 ad su richiesta di quest'ultima, Parte_3 atteso che tale versamento non era stato mai autorizzato dalla resistente;

- ancora, ha eseguito lavori mai autorizzati dall'avente titolo e, in Pt_2 particolare, ha forato: una lastra di marmo risalente all'Ottocento presente nel ballatoio comune dell'edificio, la soletta ed il parquet tra l'alloggio e la solana al piano superiore, nonché il pluviale condominiale (doc. 10);
- nonostante durante l'ultimo incontro della procedura di mediazione,
dichiarava di ritenere risolto il contratto e che avrebbe rilasciato quanto Pt_2 prima l'immobile (doc. 10), lo stesso lo continuava ad occupare, in spregio dei diritti della legittima proprietaria e senza alcun titolo, e continuava a non pagare alcunchè.
Tanto premesso, la resistente chiedeva:
IN VIA PRINCIPALE
- dichiararsi l'inammissibilità ed improcedibilità della domanda di Pt_2 volta ad ottenere il riconoscimento delle asserite migliorie apportate. Condizione di proponibilità della domanda è, infatti, il rilascio dell'immobile, posto che l'art. 1592 c.c. prevede il diritto all'indennità per i miglioramenti sussistenti “al tempo della riconsegna”. Non essendo, nel caso di specie, avvenuta la riconsegna dell'immobile, la domanda non poteva essere proposta. La stessa Suprema
Corte, del resto, stabilisce che “il diritto all'indennità, dovendo essere ragguagliato alla minor somma tra l'importo della spesa ed il valore del risultato utile al tempo della riconsegna non è esercitabile nel momento in cui il miglioramento è stato eseguito o in ogni momento successivo, ma solo al momento della riconsegna del bene locato (Cass., 28 aprile 1971, n. 1258).”
(cfr., ex plurimis, Cass. 17.11.1998, n. 11551). E quindi “prima di tale momento la domanda è improponibile (Cass. 1258/1971, 11551/1998)” (cfr., ex plurimis,
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Cass., 24.02.2003, n. 2777);
- dichiararsi l'infondatezza nel merito della domanda di volta ad Pt_2 ottenere il riconoscimento delle asserite migliorie apportate per i seguenti motivi:
1) l'autorizzazione della conduttrice era stata originariamente concessa sul presupposto di un rapporto di lunga durata. Essendosi il rapporto risolto anticipatamente per l'inadempimento del conduttore, è venuto meno il presupposto che giustificava l'autorizzazione all'esecuzione dei lavori e quindi il riconoscimento di alcun indennizzo;

2) la conduttrice non aveva mai assentito la ristrutturazione integrale dell'alloggio, tanto è vero che , in vista della stipula del contratto di Pt_2 locazione, aveva manifestato la volontà di eseguire la sola ristrutturazione del bagno, e, del resto, l'ammontare della somma complessivamente concordata
(euro 4.300,00) non poteva di certo essere sufficiente per una ristrutturazione di tutto l'appartamento;
3) per ciò che riguarda l'impianto di climatizzazione, poi, aveva Pt_2 eseguito lavori diversi da quelli che la conduttrice avrebbe mai potuto assentire, dato che lo stesso aveva forato una lastra di marmo dell'Ottocento nel ballatoio comune, bucatova la soletta ed il parquet tra l'alloggio e la solana, e forato il pluviale dell'edificio (doc. 10);
4) le ulteriori voci di cui il ricorrente ha chiesto il rimborso (ad esempio la rasatura/tinteggiatura dell'immobile, la pulizia generale della casa, il trasloco da e per l 'immobile, il deposito mobili) non costituiscono miglioria o addizione, non sono mai state pattuite e quindi non determinano il diritto al pagamento di alcunchè;
5) anche a voler far rientrare tutte le voci di ristrutturazione dell'alloggio nelle previsioni dell'accordo del 30 aprile 2022, tale accordo sarebbe superato dal successivo contratto di locazione dell'1.6.2022, il quale, all'art. 9, prevede che il conduttore non possa arrecare migliorie di sorta e che l'immobile sia restituito nello stato in cui il conduttore l'ha ricevuto, né, infine, richiama il precedente accordo del 30 aprile 2022;
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6) in ogni caso, la giurisprudenza ha affermato in plurime occasioni (cfr., ex plurimis, Cass. 3 marzo 2020, n. 5968) che la regola posta dall'art. 1592 c.c. circa l'indennità eventualmente dovuta per i miglioramenti apportati dal conduttore è derogabile sulla base di accordi tra le parti, per cui nulla potrebbe essere chiesto – anche ipoteticamente - oltre all'importo di euro 4.300,00 di cui alla dichiarazione del 30 aprile 2022 (doc. 2);
7) infine, nella denegata e non creduta ipotesi in cui tutte le lavorazioni elencate o una parte di esse, venissero ritenute migliorie e/o addizioni autorizzate,
l'indennità dovuta a dovrebbe essere calcolata sulla base degli artt. Pt_2
1592 e 1593 c.c., limitando quindi il quantum alla minor somma tra gli esborsi autorizzati – che dovrebbero in ogni caso essere provati stante la mancata produzione dei bonifici relativi alle asserite spese – e il valore del risultato utile ritratto dalla Sig.ra al tempo della riconsegna – che ad oggi è nullo CP_1 vista la mancata restituzione dell'immobile;
- dichiararsi l'infondatezza della domanda relativa ai danni subiti, morali e materiali. La domanda contrattuale è infondata atteso che il locatore è obbligato a mantenere indenne il conduttore da molestie di diritto, ma non certo da asserite molestie di fatto. La domanda extracontrattuale è parimenti infondata, non essendo configurabile la responsabilità per fatto altrui. La domanda è comunque indimostrata;

IN VIA RICONVENZIONALE
- accertare e dichiarare risolto il contratto di locazione dell'1.6.2022 per grave inadempimento di . In merito, si deve innanzitutto prendere atto Persona_1 dell'adesione dello stesso ricorrente alla richiesta di accertamento della risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore. Nel suo ricorso, infatti, , “previo riconoscimento dell'adesione dell'esponente alla Pt_2 richiesta di risoluzione del contratto di locazione formulata dalla Signora
[...]
”, chiede di “accertare l'intervenuta risoluzione del contratto di CP_1 locazione come richiesto dalla Sig.ra nella propria istanza di Controparte_1 mediazione”. Ed effettivamente nella domanda di mediazione la CP_1 dichiarava di avere “interesse a vedere accertata e dichiarata la risoluzione del
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contratto per grave inadempimento del conduttore” (doc. 11). Persona_1 ha, infatti, sospeso ogni pagamento da dicembre 2022 in violazione dell'art. 6 del contratto secondo cui il pagamento del canone e di quant'altro dovuto anche per oneri accessori non può essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni di sorta. In base al contratto di locazione, la resistente aveva diritto a percepire,
a far data dal 1 giugno 2022 ad oggi, la somma di euro 18.000,00. Essa, invece, ha ricevuto dal conduttore la sola somma di euro 5.000,00 a titolo di caparra e quella di euro 6.000,00 a titolo di canone. Non si possono infatti conteggiare: gli importi corrisposti alla sorella (euro 2.000,00), atteso che la somma veniva versata su richiesta di questa e senza alcuna previa autorizzazione della resistente;
il deposito cauzionale (euro 3.000,00), che è svincolabile solo al momento della restituzione dell'alloggio e previa verifica delle condizioni di esso;
la riduzione del canone di euro 100,00 mensile per il periodo compreso tra il 1 giugno 2022 ed il 31 dicembre 2025 sia perché la riduzione era stata originariamente concessa sul presupposto di un rapporto di lunga durata, sia perché sono stati eseguiti lavori su parti comuni ed esclusive senza autorizzazione, sia perché il contenuto del contratto di locazione supererebbe comunque tale pretesa. Residua quindi un credito della locatrice che ad oggi ammonta ad euro 7.000,00, oltre oneri accessori. Infine,
l'inadempimento di deriva anche dal fatto che ha eseguito lavori in Pt_2 assenza di autorizzazione dell'avente titolo;

- accertare e dichiarare il diritto della resistente ad ottenere il CP_1 rilascio dell'immobile. Essendo pacifico tra le parti che il contratto è risolto,
ha diritto ad ottenere la restituzione dell'immobile che controparte CP_1 continua tuttavia ad occupare;

- accertare e dichiarare il diritto della resistente ad ottenere il CP_1 pagamento del canone fino al rilascio o comunque il pagamento dell'indennità per l'occupazione dell'alloggio. In base al contratto di locazione, la resistente aveva diritto a percepire, a far data dal 1 giugno 2022 ad oggi, la somma di euro 18.000,00, oltre agli oneri accessori quantificati secondo quanto previsto nel contratto. Ad oggi ha ricevuto dal conduttore la sola somma di euro 5.000,00
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a titolo di caparra e la somma di euro 6.000,00 a titolo di mensilità del canone.
Poiché, per i motivi già illustrati, non si possono conteggiare: gli importi corrisposti alla sorella (a quanto riferito euro 2.000,00); il deposito cauzionale
(euro 3.000,00); la riduzione del canone di euro 100,00 mensile per il periodo compreso tra il 1 giugno 2022 ed il 31 dicembre, residua un credito della locatrice che ad oggi ammonta ad euro 7.000,00. Inoltre, ai sensi dell'art. 1591
c.c., secondo cui “il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno”, la locatrice ha diritto di ottenere, in via contrattuale o extracontrattuale, il pagamento di una somma corrispondente al corrispettivo convenuto fino alla riconsegna dei locali e quindi di una somma pari all'ammontare dei canoni di locazione e degli oneri accessori;

- Accertare e dichiarare il diritto della locatrice ad ottenere il CP_1 pagamento della penale contrattualmente pattuita all'art. 16, ossia di una penale pari al 50% del canone in caso di ritardato rilascio a seguito di risoluzione (doc. 3). La giurisprudenza ha ripetutamente affermato che nelle obbligazioni di durata (come quelle del contratto di locazione) assistite da una clausola penale, il divieto di cumulo ex art. 1383 c.c. fra la prestazione principale e la penale concerne le sole prestazioni già maturate ed inadempiute, ma non anche quelle non ancora maturate. Più in particolare si afferma che l'art. 1383 c.c. può riguardare le sole prestazioni già maturate e rimaste inadempiute e per queste il locatore deve optare se richiedere l'integrale pagamento della prestazione principale o se chiedere in luogo di esso il pagamento della penale se prevista. In relazione invece alle prestazioni ancora non maturate, per le quali permane l'obbligo di pagare un corrispettivo pari al canone di locazione finché si continua a fruire della medesima prestazione, il divieto di cumulo non opera perché la penale consentirebbe al debitore di sottrarsi alla propria obbligazione attraverso il proprio inadempimento. Inoltre si creerebbe un indebito vantaggio per il debitore il quale, sapendo che il danno da penale è predeterminato in misura fissa, potrebbe protrarre, sine die, il proprio inadempimento confidando, appunto, in un limite al danno fissato nella
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penale. In questo ultimo modo, infatti, invece di valorizzare la funzione della clausola penale come elemento contrattuale volto a ridurre la conflittualità in caso di inadempimento e a garantire il creditore (che, nel momento in cui prevede il suo inserimento nel testo del contratto, valuta che l'ammontare della penale sia congruo rispetto ad un eventuale danno contrattuale), la si renderebbe un elemento di alterazione dell'equilibrio contrattuale a vantaggio del debitore. Senza considerare che, come affermato dalla giurisprudenza, in materia di locazione il pagamento del canone previsto dall'art. 1591 c.c. non è
l'adempimento di un'obbligazione contrattuale, ma è solo il pagamento di una indennità di occupazione equiparata al canone di locazione. Ecco, quindi, che nelle obbligazioni di durata, la penale assorbe solo il maggior danno rispetto al corrispettivo, al quale allude la norma dell'art. 1591 c.c. (cfr., ex plurimis, Cass.
13.03.2018 n. 6015; Cass. 09.12.2015, n. 24910; Cass. 15.02.2005, n. 2976).
In conclusione, essendo pacifico tra le parti che il contratto è risolto, vorrà il
Giudice condannare il al pagamento di detta penale per il ritardato Pt_2 rilascio dell'immobile.
- Accertare e dichiarare il diritto della resistente ad ottenere il risarcimento dei danni subiti e subendi, ossia, nel dettaglio:
1) danni derivanti dall'anticipata risoluzione del contratto rispetto alla sua naturale scadenza prevista per il 31 dicembre 2025. La locatrice aveva infatti fatto affidamento sulla prosecuzione della locazione fino alla naturale scadenza e non prevedeva di essere costretta a reperire un nuovo conduttore. Inoltre, anche ammesso che avesse avuto il diritto di sciogliere il contratto Pt_2 anticipatamente rispetto alla scadenza naturale, lo avrebbe dovuto fare rispettando il termine di preavviso semestrale previsto dalla legge e dal contratto (art. 8), nonché la forma prescritta e cioè l'invio di una raccomandata.
, invece, ha manifestato la volontà di ritenere risolto il contratto per la Pt_2 prima volta nell'incontro di mediazione dell'11 settembre 2023 (doc. 12) e quindi il corrispettivo sarebbe dovuto quanto meno sino al 31 marzo 2024;
2) danni arrecati all'immobile. Posto che, se la locatrice avesse saputo della brevissima durata del contratto, non avrebbe autorizzato alcun intervento, in
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ogni caso il contratto di locazione prevedeva non solo che i lavori dovessero essere autorizzati, ma anche l'obbligo di rilasciare i locali nello stato in cui erano stati consegnati al conduttore (art. 9). , invece, senza alcuna Pt_2 autorizzazione dell'avente titolo, ha realizzato interventi su parti comuni ed esclusive dell'immobile che hanno danneggiato, in particolare: a) una lastra di marmo pregiato dell'Ottocento presente nel ballatoio, forata per far passare una conduttura;
b) la soletta e del parquet tra alloggio e solana;
c) il pluviale (doc.
10). Inoltre, la resistente, per ripristinare l'appartamento nello stato antecedente la locazione, dovrà provvedere: d) all'acquisto ed installazione delle luci alogene in tutti i locali, con relativi dimmer regolatori di cui era dotato l'appartamento; e) all'acquisto ed installazione di elettrodomestici ad incasso, in quanto la cucina era in muratura, perfettamente funzionanti, di cui l'immobile era dotato;
f) al ripristino delle pareti con le finiture in buccia d'arancia, come era prima della locazione;
g) al ripristino delle ulteriori pareti bucate e/o modificate (doc.13).
Dopo l'instaurazione della presente causa, in data 19 dicembre 2023, il ricorrente rilasciava l'immobile.
Il giudizio, dopo un infruttuoso tentativo di conciliazione, veniva istruito con l'esperimento di una consulenza tecnica sull'immobile oggetto di causa.
Nelle more, in data 20 maggio 2025, il ricorrente decedeva e Persona_1 nel giudizio intervenivano e si costituivano, quali suoi eredi, Parte_1
(C.F. ) e (C.F. C.F._1 Parte_2
), i quali facevano proprie tutte le istanze, eccezioni, C.F._2 deduzioni, anche istruttorie, già in precedenza proposte e formulate dal dante causa.
All'esito dell'udienza fissata per l'esame della CTU, la causa, ritenuta matura per la decisione, veniva rinviata per discussione all'udienza del 5.11.2025. nel corso di quest'ultima udienza, i difensori, all'esito della discussione, hanno chiesto un breve rinvio per repliche all'udienza odierna.
MOTIVI DELLA DECISIONE
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1) RISOLUZIONE CONTRATTO DI LOCAZIONE
Entrambe le parti hanno chiesto la risoluzione del contratto di locazione stipulato in data 1.6.2022.
In particolare, i ricorrenti hanno chiesto di “accertare l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione come richiesto dalla Signora nella propria Controparte_1 istanza di mediazione” e la resistente ha chiesto “in via riconvenzionale, accertare e dichiarare risolto il contratto di locazione del 1° giugno 2022 per il grave inadempimento del conduttore”.
Orbene, nella domanda di mediazione (all. 11 costituzione) la resistente aveva chiesto la risoluzione per tre ordini di motivi addebitabili a CP_1
: il “comportamento inaccettabile” tenuto dallo stesso nei Persona_1 confronti della locatrice e del figlio, , in occasione del diverbio Persona_2 del 6 gennaio 2023 che avrebbe reso inconcepibile ogni ipotesi di convivenza delle due famiglie ( vive nello stesso stabile della madre, in Persona_2 cui si trova l'immobile locato a ); cessato pagamento del Persona_1 canone da parte di a far data dal gennaio 2023, in violazione Persona_1 dell'art. 6 del contratto di locazione;
realizzazione da parte del di Pt_2 interventi non autorizzati all'interno dell'appartamento locato, posto che l'autorizzazione della conduttrice era riferita soltanto a lavori da effettuare nel bagno. Da tale domanda di risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore, la locatrice ha fatto discendere altresì la richiesta della penale prevista dall'art. 16 del contratto di locazione per la ritardata consegna dell'immobile o la risoluzione anticipata, nonché la richiesta di risarcimento danni per l'anticipata risoluzione del contratto rispetto alla sua scadenza naturale, prevista per il 31 maggio 2025.
Dal canto suo, il conduttore , a differenza di quanto sostenuto da Pt_2 controparte, in sede di mediazione ha sì aderito alla richiesta della locatrice di porre fine al rapporto locatizio, ma ha contestato “le ragioni del CP_1 disagio abitativo” in quanto “a lui non certamente addebitabili” (verbale mediazione, all. 12 costituzione).
Ciò posto, occorre osservare che nel caso di specie ricorre l'istituto della
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risoluzione per mutuo dissenso così come da ultimo tratteggiato dalla giurisprudenza della Suprema Corte.
In particolare, con la sentenza n. 1764 del 2025, i giudici di legittimità hanno ribadito un principio giurisprudenziale consolidato (ed espresso, ad esempio, già da Cass. 13118/2024) secondo cui: «In presenza di reciproche domande di risoluzione contrattuale fondate da ciascuna parte sugli inadempimenti dell'altra, il giudice che accerti l'inesistenza di singoli specifici addebiti, non potendo pronunciare la risoluzione per colpa di taluna di esse, deve dare atto dell'impossibilità dell'esecuzione del contratto per effetto della scelta di entrambi
i contraenti ex art. 1453 co. 2 c.c. e pronunciare, comunque, la risoluzione del contratto, con gli effetti di cui all'art. 1458 c.c., essendo le due contrapposte manifestazioni di volontà dirette all'identico scopo dello scioglimento del rapporto negoziale». In altre parole, quando vi sono reciproche domande di risoluzione contrattuale, fondate su presunti inadempimenti di ciascuna parte, il giudice deve prima valutare se esista un inadempimento grave e prevalente. Se non sussiste un prevalente inadempimento, occorre prendere atto dell'impossibilità di esecuzione del contratto. La volontà di entrambe le parti di sciogliere il vincolo integra i presupposti per una risoluzione per mutuo dissenso. La motivazione della Cassazione si fonda sull'articolo 1453 c.c. che regola la risoluzione per inadempimento: quando entrambe le parti chiedono la risoluzione, esse manifestano una volontà comune: quella di porre fine al contratto. Questa duplice manifestazione di volontà, diretta allo stesso scopo (lo scioglimento del rapporto negoziale), è sufficiente a produrre l'effetto risolutorio.
Non si tratta di un potere d'ufficio del giudice che va oltre le richieste delle parti, ma della corretta interpretazione della loro volontà processuale. L'impossibilità di proseguire il rapporto non deriva da un evento esterno, ma dalla scelta stessa dei contraenti di agire in giudizio l'uno contro l'altro per lo stesso fine.
Nella fattispecie in esame deve essere rigettata la domanda formulata dalla resistente in via riconvenzionale di dichiarazione di risoluzione del CP_1 contratto per grave inadempimento del conduttore e deve, invece, Pt_2 essere dichiarata la risoluzione del contratto di locazione dell'1.6.2022 per
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mutuo dissenso delle parti, non sussistendo un prevalente inadempimento del conduttore. Deve infatti affermarsi che l' episodio verificatosi in data 6.1.2023, tra il contraente e un terzo estraneo al contratto (figlio della locatrice) Pt_2 ha di fatto reso impossibile la prosecuzione del rapporto contrattuale, come del resto entrambe le parti hanno evidenziato. La stessa locatrice in sede di mediazione ha dato atto che “la gravità dei fatti occorsi rende assolutamente inconcepibile qualsiasi ipotesi di prosecuzione del rapporto, a maggior ragione se si considera che il locatore e il conduttore, con le relative famiglie, sarebbero destinati a vivere nello stesso edificio e a condividere alcuni spazi comuni”.
Da ciò discende anche il rigetto delle domande formulate dalla resistente – locatrice circa l'applicazione della penale prevista in caso di anticipata CP_1 risoluzione dall'art. 16 del contratto, nonché la domanda di condanna del ricorrente – conduttore al risarcimento dei danni derivanti dall'anticipata Pt_2 risoluzione del contratto rispetto alla scadenza prevista (31 maggio 2025).
2) DOMANDA INDENNITA' PER MIGLIORIE AL TT DI DA E
CANONI DOVUTI
Deve essere a questo punto esaminata la domanda con cui parte ricorrente chiede il ristoro per gli esborsi sostenuti.
Si premette che nulla può essere riconosciuto per le spese di trasloco trattandosi di evento conseguente all'episodio violento scaturito tra e un Pt_2 terzo estraneo alla vicenda contrattuale (figlio della locatrice).
Quanto invece alle spese per la ristrutturazione dell'appartamento, devono innanzitutto essere respinte le eccezioni di inammissibilità e improcedibilità mosse da parte resistente. Essa, infatti, sostiene che l'art. 1592 c.c. vada interpretato nel senso che la riconsegna dell'immobile costituisca condizione di proponibilità della domanda relativa alle migliorie e, poiché nel caso di specie, la domanda è stata proposta a settembre 2023, ossia anteriormente alla riconsegna dell'immobile, avvenuta il 19 dicembre 2023, la stessa sarebbe inammissibile e improcedibile.
In realtà, come precisa la Suprema Corte (v., ex multis, Cass. 2535 del 2023),
“nel sistema normativo delineato dall'art. 1592 c.c., la riconsegna della cosa da
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parte del locatario non va intesa quale condizione di proponibilità della relativa domanda (come hanno ritenuto Cass. n. 11551 del 1998; Cass. n. 2777 del
2003), ma quale presupposto perché si abbia un provvedimento favorevole o sfavorevole sulla domanda stessa, vale a dire una pronuncia nel merito (Cass.
n. 17861 del 2007)”. Dunque, considerato che nel caso di specie la riconsegna dell'immobile è avvenuta in data 19 dicembre 2023, la domanda formulata da parte ricorrente ex art. 1592 c.c. è ammissibile e come tale deve essere esaminata.
Devono essere altresì respinte le eccezioni mosse da parte resistente in merito all'infondatezza della domanda.
La locatrice , infatti, sostiene di non avere mai autorizzato i lavori di CP_1 ristrutturazione integrale dell'appartamento effettuati da parte ricorrente, la quale si era limitata ad esprimere l'intenzione di ristrutturare soltanto il bagno. In realtà, lo stesso giorno della stipula del contratto di locazione, parte resistente ha sottoscritto una “autorizzazione del proprietario alla realizzazione dell'intervento” in cui ha dichiarato, ai sensi dell'art. 47 D.P.R. 445/2000, “di autorizzare … a effettuare interventi di ristrutturazione Persona_1 all'immobile sopracitato” (all. 2 ricorso). Come si evince dal tenore letterale del documento, l'autorizzazione rilasciata da parte resistente è del tutto generica e non circoscritta a singole parti dell'appartamento locato. Né a superare tale conclusione può valere l'ulteriore eccezione mossa da parte resistente secondo cui la dimostrazione che l'autorizzazione ai lavori fosse limitata alla ristrutturazione del bagno si rinviene dall'integrazione apportata in data
30.4.2022 alla scrittura privata del 17.2.2022, con cui le parti concordavano “per partecipazione alle spese di ristrutturazione … una diminuizione del canone di
Euro 100,00 per il periodo 1.6.2022 – 31.12.2025”: il totale della somma complessivamente concordata, ossia Euro 4.300,00, di certo non sufficiente per una ristrutturazione integrale, renderebbe evidente che l'autorizzazione ai lavori non poteva riferirsi a tutto l'appartamento. Secondo parte resistente, poi, il menzionato accordo circa la partecipazione alle spese di ristrutturazione si porrebbe in deroga alla generale regola di cui all'art. 1592 c.c. e fisserebbe
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appunto in Euro 4.300,00 il tetto massimo dell'indennità cui parte ricorrente potrebbe avere diritto. Secondo il tenore letterale dell'integrazione alla scrittura privata, le parti hanno semplicemente concordato una diminuzione del canone mensile di Euro 100,00 a titolo di contributo alle spese di ristrutturazione. Da ciò non si può in alcun modo dedurre che il totale delle riduzioni mensili concordate
(ossia Euro 4.300,00) possa costituire in qualche modo l'importo massimo dei lavori di ristrutturazione concordati né l'importo massimo dell'indennità per migliorie cui avrebbe diritto parte ricorrente ex art. 1592 c.c.
Per i motivi esposti, la domanda formulata da parte ricorrente ex art. 1592 c.c. merita di essere accolta.
La quantificazione della “indennità corrispondente alla minor somma tra
l'importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna” è stata affidata al CTU che ha avuto altresì l'incarico di tener conto “anche dei deterioramenti e dei danni arrecati all'immobile”.
La minor somma tra l'importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna, secondo i calcoli del CTU (cfr. pp. 35- 36), ammonta ad Euro
9.916,50 che in effetti poco si discosta dall'importo delle spese documentato dal conduttore (pari ad € 10.086,50).
Tale importo è stato correttamente calcolato dal CTU (pag. 27 e ss. della relazione). Per determinare l'effettivo valore del risultato utile al momento della riconsegna, il consulente ha tenuto conto del rifacimento del bagno, senza gli arredi che sono stati asportati, e considerato l'importo effettivamente pagato dal conduttore, con il rimborso del 50%.
Sono inoltre state considerate le due fatture per la fornitura e posa dell'impianto di climatizzazione ed il consulente, correttamente, ha calcolato per i lavori relativi all'impianto l'importo di € 1.700,00 e non € 3.000,00 - come invece ha richiesto parte ricorrente – considerata l'asportazione della macchine in sede di rilascio.
Tali voci costituiscono un effettivo risultato utile presente al momento della riconsegna e costituiscono opere di ristrutturazione dell'immobile. Non altrettanto può dirsi per la tinteggiatura delle pareti, per la lucidatura dei
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pavimenti e per i piccoli lavori di falegnameria che rientrano nella ordinaria manutenzione dell'immobile.
Dall'importo indicato dal Consulente vanno detratti i danni arrecati all'appartamento, stimati in Euro 4.124,79. Le voci indicate dal CTU sono del tutto condivisibili, alla luce di quanto constatato nell'appartamento, e frutto di un ragionamento logico che si condivide.
Residua dunque a favore di parte ricorrente un'indennità pari ad Euro 5.791,71.
Da essa, come richiesto in via subordinata da parte ricorrente, va detratto il residuo credito di parte resistente per canoni, ammontante ad Euro CP_1
4.612,90, secondo il calcolo effettuato da parte ricorrente che si condivide e che qui di seguito si riporta. contratto di locazione a decorrere dal 1° giugno 2022 sino al novembre 2023 per 1000 euro/mese euro 18.000,00 quota parte del mese di dicembre 2023 (rilascio avvenuto il 19 dicembre 2023, prod. 54) euro 612,90 dedotti i canoni pagati e non contestati dal giugno 2022 al novembre 2022 (6 mensilità)
- euro 6.000,00 canoni di dicembre 2022 e gennaio 2023 pagati alla
Signora e restituiti in corso di causa Parte_3
--------------------- dedotto l'acconto (si veda prod. 3) - euro
5.000,00 dedotta la caparra (si vedano prodd. 1 e 47) - euro
3.000,00
TOTALE euro 4.612,90
Dunque, considerata la minor somma tra l'importo della spesa sostenuta da parte ricorrente per le migliorie e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna (secondo i calcoli del CTU, cfr. pp. 35- 36, Euro 9.916,50),
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detraendo da tale somma il valore dei danni arrecati all'immobile, stimati dal
CTU in Euro 4.124,79 (pp. 35- 36), residua a favore di parte ricorrente un'indennità pari ad Euro 5.791,71, da cui, come richiesto in via subordinata da entrambe le parti, va detratto il residuo credito di parte resistente per CP_1 canoni, ammontante ad Euro 4.612,90: residua una somma pari ad Euro
1.178,81 che parte resistente deve rimborsare a parte ricorrente eredi CP_1
a titolo di indennità per migliorie ex art. 1592 c.c., detratti i danni Pt_2 apportati all'immobile e i canoni di locazione ancora dovuti da parte ricorrente.
Data la reciproca soccombenza delle parti, le spese di lite devono essere compensate ex art. 92 c.p.c.
Le spese di CTU devono essere poste a carico di ciascuna delle parti nella misura del 50% ciascuna.


P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
1) Dichiara risolto il contratto di locazione stipulato in data 1.6.2022 tra e avente ad oggetto l'immobile sito in Controparte_1 Persona_1
Bogliasco, via G. Mazzini, n. 65;
2) Dichiara cessata la materia del contendere in relazione alla domanda di rilascio dell'immobile;
3) Condanna al pagamento della somma di € 1.178,81 a Controparte_1 favore di e , in qualità di eredi di Parte_1 Parte_2 Per_1
;
[...]
4) Rigetta nel resto;

5) Compensa interamente le spese di lite tra le parti;

6) Pone in via definitiva le spese di CTU a carico delle parti nella misura del
50% ciascuna.
Genova, 02.12.2025
IL Giudice
dr.ssa Paola Zampieri
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