TRIBUNALE DI BRINDISI
SEZIONE CIVILE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Brindisi in composizione monocratica nella persona della dott.ssa
GI MANCA, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella controversia rubricata al N°3833/2021 RG pendente tra;

tra
( c.f. , rappr. e dif. Parte_1 C.F._1 dall'avv. Tamborrino Camilla, elettivamente dom.to in Ostuni alla Piazza Genova 37;
attore
contro
( c.f. ), in persona del Controparte_1 P.IVA_1
Presidente e l.r. dott. rappr. e dif. dall'avv. prof. Vincenzo Farina, CP_2 elettivamente dom.to in Brindisi alla P. Togliatti 20;
convenuto
Conclusioni: come da verbale di udienza del 26.6.25;
FATTO E DIRITTO
con atto di citazione notificato il 14.10.2021 ha convenuto Parte_1
in giudizio dinanzi a questo Tribunale il , in persona del Controparte_1
Presidente e l.r., al fine di sentire accogliere le seguenti conclusioni: “ - annullamento della delibera di approvazione bilancio 2020, deliberata in data 27/06/2021 del
Corsorzio Villaggio Fontanelle per tutti i motivi sopra esposti;
- accertare e dichiarare che il non è un Consorzio obbligatorio e, che qualora lo Controparte_1
fosse, non è e non può esser tale per i frontisti della via denominata “via Dei Pioppi in
c.da , strada comunale. - per l'effetto, condannare il CP_1 Controparte_1
, in persona del Presidente p.t. i al pagamento delle spese di lite, diritti,
[...]
onorari, rimborso forfettario per spese generali CPA ed IVA, per entrambi i gradi di giudizio.”.
Premesso di essere proprietario di una unità immobiliare, contraddistinta al N.C.E.U. al
Fg. 18, P.lla 29 sub. 3 e 4, e sita nel villaggio denominato in c.da Controparte_1
Villanova Ostuni, l'attore ha dedotto: - che ogni anno tra la primavera e l'estate viene indetta l'assemblea per la approvazione del bilancio consuntivo e preventivo e che, in particolare, nel 2021 l'assemblea si era tenuta il 27 giugno;
- che tale villaggio viene gestito da un consorzio denominato ”, di cui l'attore ha Controparte_1
affermato di aver sempre ignorato la natura, così come di non aver compreso nulla dei rendiconti consuntivi e preventivi che lo stesso da qualche tempo gli aveva CP_1
inviato; - che ogni anno, assieme anche agli altri proprietari delle ville con affaccio su via dei Pioppi, l'attore aveva lamentato al Presidente del detto consorzio la poca chiarezza del bilancio, oltre al fatto che lo stesso attore e i suoi vicini non avevano usufruito di taluni vantaggi e servizi resi dal villaggio (ndr. protezione dei cancelli e/o da sbarre di sicurezza;
video sorveglianza;
pulizia del verde), tenuto conto del fatto che le loro unità immobiliari non ricadono all'interno del , non Controparte_1
presentano aree private di verde e, peraltro, hanno l'affaccio diretto su una strada comunale in uso pubblico;
- che, in sostanza, l'attore e tutti coloro che possedevano la villa con affaccio su tale strada comunale erano stati costretti a pagare per servizi di cui non avevano fruito dal , che in realtà doveva ritenersi consorzio Controparte_1
non obbligatorio;
- che il bilancio 2020 presentato per l'approvazione nell'assemblea del
27/06/2021 non risultava chiaro e, tantomeno, erano comprensibili l'indicazione e pag. 2/21 l'operazione di attribuzione dei millesimi, dovendosi ciò attribuire al fatto che il bilancio consuntivo inviato con la convocazione di assemblea riportava esclusivamente le voci del bilancio, omettendo l'indicazione delle tabelle cui si era fatto riferimento per la distribuzione delle singole spese;
che le anzidette criticità erano state fatte presenti in sede di assemblea da e dall'avv. Camilla Tamborrino, giusta delega di Parte_2
alcuni proprietari delle ville site alla via dei Pioppi;
- che il verbale del 27/06/2021 relativo all'assemblea tenutasi per l'approvazione bilancio 2020 non ha riportato fedelmente quanto si era verificato nella stessa assemblea, di talché l'attore inviava una segnalazione al Presidente con nota via pec del 7/07/2021, attraverso la quale, peraltro, egli ribadiva la richiesta di accesso alla documentazione contabile del consorzio di gestione, ma inutilmente.
L'attore ha dedotto, altresì, l'illegittimità e nullità della delibera approvata il 27.6.2021 dall'assemblea del detto e chiesto il suo annullamento sui seguenti CP_1
presupposti: mancanza di intelligibilità ( “non è chiaro, come non sono chiari né i millesimi attribuiti né l'attribuzione di questi;
il bilancio consuntivo inviato con la convocazione di assemblea riporta le singole voci del bilancio ma non riporta le tabelle con le quali le singole spese sono distribuite”), infedeltà della verbalizzazione
(“allorché è stato richiesto e consegnato il verbale dell'assemblea di approvazione bilancio 2020 del 27/06/2021, è risultato chiaro ai presenti che questo non era fedele a quanto accaduto in assemblea ); carenza di documentazione (“un bilancio assolutamente criptico non corretto né nella formulazione né nella ripartizione e di cui in assemblea non erano disponibili i “giustificativi”); indisponibilità delle tabelle millesimali, della documentazione contabile, di spesa bancaria (“Nell'occasione si chiedeva di poter accedere alla documentazione contabile, di poter avere copia della tabelle millesimali, copia delle risultanze bancarie, visto che tale documentazione in sede di assemblea non era stata messa a disposizione dei condomini”); violazione pag. 3/21 dell'obbligo di rendiconto da parte dell'amministratore (“la mancata disponibilità della documentazione contabile sia in sede di approvazione del consuntivo da parte dei condòmini”); violazione delle norme dello statuto (“Nel verbale di assemblea leggiamo, tra l'altro di una presunta divisione in percentuale di 78% e 22% tra tabella A e tabella
B in chiara violazione di quanto statuito nello statuto pag. 2 4 periodo “uso comune, quelle per la gestione dei servizi e quelle deliberate dall'Assemblea saranno ripartite, per i 4/5 (quattro quinti) del loro ammontare, in base ai millesimi di cui alla TAB. n° 1
e, per il restante quinto, in base ai millesimi di cui alla TAB. n° 2.” invocando il
Presidente nel verbale un “uso consolidato negli ultimi anni” (v. 7 pag. atto di citazione).
L'attore, pertanto, ha concluso chiedendo l'annullamento della delibera del 27/06/2021 di approvazione del bilancio relativo all'esercizio del 2020 del Controparte_1
, nonché di accertare e dichiarare che il consorzio non è
[...] Controparte_1
un Consorzio obbligatorio e, che qualora lo fosse, non è obbligatorio per i proprietari frontisti della via denominata “via Dei Pioppi in c.da Fontanelle”, strada comunale.
Con comparsa depositata in data 05.1.23 si è costituito in giudizio il
[...]
, in persona del Presidente e l.r. (di seguito per brevità, ), Controparte_1 CP_1
contestando in toto la domanda, producendo documenti ed, in particolare, deducendo: - in via preliminare, l'improcedibilità della domanda relativa all'accertamento della natura obbligatoria o meno del in difetto dell'espletamento sull'oggetto della CP_1
mediazione ai sensi del D.Lgs. n. 28 del 2010 ; - la natura obbligatoria del “consorzio di urbanizzazione” del convenuto sul ritenuto presupposto della Controparte_1
presenza di “un'organizzazione di soggetti accomunati dal fatto di essere proprietari esclusivi di un lotto edificabile o di una costruzione, compresi in un comparto edificatorio, e l'esigenza comune di realizzare, gestire e mantenere parti comuni quali opere di urbanizzazione, impianti, costruzioni, ecc”; - la qualità di consorziato pag. 4/21 dell'attore , conseguente alla successione a titolo particolare dal suo dante Parte_1
causa ) ; - l'inammissibilità ed infondatezza della domanda di Persona_1
accertamento della natura non obbligatoria del convenuto per violazione del CP_1
divieto di venire contra factum proprium avendo l'attore per oltre 20 anni partecipato alle assemblee consortili, fruito di tutti i servizi garantiti dal a far Controparte_1
data dal 1998, versato le quote consortili di propria spettanza, utilizzato delle aree e spazi comuni consortili, tra i quali rientra anche Viale dei Pioppi le cui spese di manutenzione del verde, videosorveglianza ed illuminazione, sono garantite, in via esclusiva, dal ); che la deliberazione impugnata non fosse nulla e, Controparte_1
men che meno, affetta da vizi (inesistente discrasia tra la documentazione trasmessa ai consorziati e quella poi successivamente approvata e pubblicata sul sito del;
CP_1
regolare verbalizzazione della riunione assembleare); - la legittima ripartizione delle spese poste a carico dei consorziati (sul presupposto dell'osservanza delle norme statutarie e, in ogni caso, della carenza di interesse ad agire dell'attore per l'annullamento della divisione in percentuale del 78% e 22% tra le tabelle millesimali A
e B, stante l'acquiescenza dello stesso attore per facta concludentia); - l'inesistenza della “esenzione” dai contributi consortili da parte dei consorziati “frontisti” di viale
Pioppi, sussistendo la natura obbligatoria del , l'assoggettamento degli stessi CP_1
frontisti al pagamento dei contributi secondo le tabelle millesimali, oltre che l'uso ed il godimento da parte degli stessi consorziati di beni e servizi comuni.
Ha concluso il convenuto per l'accoglimento delle seguenti richieste: “IN CP_1
VIA PRELIMINARE ‐ Dichiarare l'inammissibilità e l'improcedibilità dell'atto di citazione, per tutte le ragioni esposte in parte motiva. NEL MERITO - Rigettare in toto la domanda attorea ed ogni istanza ivi contenuta, poiché infondata in fatto ed in diritto per tutte le ragioni ampiamente esposte in narrativa”
pag. 5/21 Istruita con produzione documentale e CTU, precisate le conclusioni dalle parti come in atti del giudizio, all'udienza del 26.6.2025 la causa è stata riservata per la decisone, con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 cpc.
La domanda dell'attore è infondata e va, pertanto, rigettata.
Ebbene preliminare all'esame della domanda di annullamento della delibera approvata in data 27/06/2021 dal , è la verifica della fondatezza di Controparte_1
quella con cui si chiede di accertare l'inesistenza dell'obbligatorietà di adesione a detto consorzio da parte dell'attore ed in specie dei proprietari delle ville frontiste di via dei
Pioppi.
Sulla base delle premesse esposte nell'atto di citazione l'attore ha contestato, in via principale, la natura del consorzio , assumendo che quest'ultimo Controparte_1
non è in effetti un consorzio “obbligatorio”, che non vi è mai stata alcuna sua adesione e che, peraltro, nessun riferimento risulta dal titolo di provenienza della sua proprietà immobiliare. E, sotto altro profilo, sempre secondo l'attore pur ammettendone la natura obbligatoria, ciò non varrebbe nei suoi confronti sul ritenuto presupposto che “tutti i frontisti di via dei Pioppi, di fatto da sempre, nulla condividono con il
[...]
non avendo né strade, ne cancelli né sbarre né verde privato da Controparte_1
manutenere che non sia pubblico in quanto prospicente su pubblica via”(v. pag. atto di citazione).
L'assunto dell'attore non coglie nel segno.
Innanzitutto, lo stesso ha ammesso di far parte del Parte_3 [...]
, tanto da aver impugnato la delibera oggetto del giudizio Controparte_1
lamentando una serie di vizi e, pertanto, chiesto il suo annullamento, allegando così un interesse ad agire per l'eliminazione dei pregiudizi personali che conseguirebbero dall'esecutività della stessa delibera.
pag. 6/21 Con riguardo a tale aspetto e sulla base della eloquente documentazione depositata in atti, va osservato che il fu costituito in data 17/8/83 con Controparte_1
atto n. 130092/14238, adottato in attuazione della Convenzione di Lottizzazione n.1188 del 15 settembre 1969, sottoscritta tra il ed il proprietario lottizzante Controparte_3
. Controparte_4
Ebbene, in detta convenzione fu espressamente previsto, al punto 4, l'obbligo per il proprietario ed i suoi aventi causa di: “costituire un consorzio obbligatorio tra gli acquirenti dei lotti per la manutenzione ordinaria e straordinaria delle strade, infrastrutture (..)” (v. All. n.01 comparsa di risposta convenuto).
Cosicché, in detta data, “i proprietari dei lotti ricadenti nel comprensorio della lottizzazione ” diedero vita al Consorzio ( obbligatorio) Villaggio Fontanelle, CP_1
mediante la sottoscrizione di atto costitutivo n.130092/14238 e del pedissequo regolamento, a rogito del Notaio Avv. Cosimo Mario dello Preite (v. All. n.02 comparsa di risposta).
Tale fu costituito in ossequio a quanto previsto dall'art. 870 c.c. secondo cui CP_1
“quando è prevista la formazione di comparti (...) gli aventi diritto sugli immobili compresi nel comparto devono regolare i loro rapporti reciproci in modo da rendere possibile l'attuazione del piano. Possono anche riunirsi in consorzio per l'esecuzione delle opere…”.
In altri termini per la realizzazione delle richiamate opere di urbanizzazione, i proprietari dei singoli lotti interessati si associarono creando un'organizzazione comune che aveva come finalità non solo la costruzione delle opere comuni ma anche la loro gestione e manutenzione nonché l'erogazione di servizi comuni.
Emerge altresì dallo scrutinio di detto atto costitutivo consortile che tra i fondatori del consorzio, oltre a (proprietario lottizzante), vi era Controparte_4 Persona_1
(si v. il n. 16 pag. 3 ed il n. 35 pag. 6 dell'allegato atto costitutivo – All. n.
[...]
pag. 7/21 02), proprietario dell'unità abitativa oggetto del pendente giudizio, facente parte della
Lottizzazione “Fontanelle” ed originariamente identificata in Catasto al Foglio 18, P.lla
29/3 e P.lla 156, Cat. A7- classe 3, giuste visure catastali storiche ivi accluse.
Non solo.
Con atto di compravendita del 5.11.1998 n. 41600/7316 (a rogito del Notaio Dott.
, alienò a Persona_2 Persona_1 Parte_1
l'anzidetto immobile sopra meglio specificato, “confinante con strada di lottizzazione, beni di e beni (..) “nello stato di fatto e di diritto in cui si Controparte_5 Pt_2
trovava, con tutti i diritti, ragioni, accessioni, dipendenze pertinenze, servitù attive e passive esistenti, così come pervenuto e posseduto”.
Il CTU nella sua relazione, ha ulteriormente accertato che nell'atto costitutivo del era espressamente previsto che “Tutti i consorziati sono obbligati, per sé e CP_1
per i loro aventi causa, a provvedere alla manutenzione ordinaria e straordinaria delle cose di uso comune, fino a quando le stesse non saranno rilevate dal Controparte_3
I consorziati sono obbligati a trasferire tale onere ai loro aventi causa ed a comunicare al Presidente del le generalità del nuovo proprietario a mezzo raccomandata CP_1
R.R. da inviare entro quindici giorni dalla stipula dell'atto pubblico.
Inoltre, sempre nel medesimo atto era stabilito che “Il è costituito a tempo CP_1
indeterminato e, comunque, fino a quando il non assumerà a suo Controparte_3
carico l'onere di provvedere alla manutenzione ordinaria e straordinaria delle cose di uso comune ed alla gestione dei servizi di nettezza urbana.”.
Rispondendo al quesito postogli l'ausiliario dell'ufficio ha concluso che “data
l'appartenenza dell'immobile dell'attore al perimetro della lottizzazione, lo stesso immobile ricade conseguentemente anche nel perimetro consortile costituito tra tutti i proprietari dei lotti che fanno parte della lottizzazione medesima”, pur precisando che
“in sede di ricognizione dei luoghi si è potuto accertare che il tratto della viabilità
pag. 8/21 denominata “Viale Dei Pioppi” da cui avviene l'accesso all'immobile dell'attore
(evidenziato in rosso nella planimetria che segue), originariamente ad uso esclusivo della lottizzazione , ad oggi risulta di fatto di uso pubblico, essendo stato CP_1
collegato alle sue estremità alla rete viaria comunale”.
A riguardo, va tuttavia osservato (come peraltro rilevato dal convenuto nelle CP_1
sue difese non fatte oggetto di alcuna contestazione da parte dell'attore) che “tra le strade di lottizzazione, di cui all'antescritto Statuto, rientra viale dei Pioppi (…), strada gravata dall'uso pubblico in virtù della richiamata Convenzione di lottizzazione, ma della cui illuminazione e manutenzione del verde si è sempre onerato, in via esclusiva, dal 1983 a tutt'oggi, il ”. Controparte_1
Ciò premesso in punto di fatto si rende necessario rispondere alla domanda posta dall'attore sulla natura di detto e sulla sua “obbligatorietà”. CP_1
Ebbene la giurisprudenza di legittimità ha ritenuto che i consorzi di urbanizzazione - consistenti in aggregazioni di persone fisiche o giuridiche, preordinate alla sistemazione o al miglior godimento di uno specifico comprensorio mediante la realizzazione e la fornitura di opere e servizi - sono figure atipiche, nelle quali i connotati delle associazioni non riconosciute si coniugano con un forte profilo di realità, sicché il giudice, nell'individuare la disciplina applicabile, deve avere riguardo, in primo luogo, alla volontà manifestata nello statuto e, solo ove questo non disponga, alla normativa delle associazioni o della comunione;
ne consegue che, qualora lo statuto preveda la cessazione dell'appartenenza al consorzio per l'intervenuta alienazione del diritto reale e il subingresso dell'acquirente nei diritti e negli obblighi dell'alienante ( come nel caso di specie) il nuovo proprietario subentra nel debito per le quote consortili, che è obbligazione "propter rem", senza necessità della dichiarazione di recesso o della delibera di esclusione prescritte dall'art. 24 cod. civ. in materia di associazioni ( Cass.
9568/2017; Cass. 25394/2019).
pag. 9/21 Ebbene, facendo applicazione di tali principi alla vicenda in esame, occorre tener conto innanzitutto della previsione statutaria secondo cui “tutti i consorziati sono obbligati, per se e per i loro aventi causa, a provvedere alla manutenzione ordinaria e straordinaria delle cose di uso comune, fino a quando le stesse non saranno rilevate dal
I consorziati sono obbligati a trasferire tale onere ai loro aventi Controparte_3
causa” e che il veniva costituito a tempo indeterminato ed invero “fino a CP_1
quando il non assumerà su di sé l'onere di provvedere alla Controparte_3
manutenzione ordinaria e straordinaria delle cose di uso comune”.
D'altro canto nello stesso statuto si prevedeva che per quanto non espressamente previsto avrebbero trovato applicazione le norme sulla comunione.
In tale direzione la giurisprudenza di legittimità ha a lungo affermato che la stipulazione con il comune di una convenzione di lottizzazione implica che i proprietari dei terreni interessati alla urbanizzazione pongano in essere un negozio (interno) di costituzione di un consorzio urbanistico volontario - con assunzione delle obbligazioni a fini organizzativi e con costituzione degli effetti reali necessari per conferire al territorio l'assetto giuridico conforme al progetto approvato dall'Amministrazione - da ritenersi assoggettato alla disciplina della comunione dettata dal codice civile, ivi compreso l'art. 1101, secondo comma, con la conseguenza che, in difetto di espressa deroga convenzionale, giusta la regola da tale norma imposta, le spese per la lottizzazione
(quali quelle afferenti, fra l'altro, al progetto, alle opere di urbanizzazione primaria e secondaria) ed i pesi alla medesima inerenti (quali la cessione al comune delle opere di urbanizzazione e la destinazione di talune aree, con vincolo permanente, a vantaggio dell'intera lottizzazione o di singoli lotti) si ripartiscono e si distribuiscono in proporzione alle quote dei partecipanti (Cass. 9941/2010).
A quanto innanzi va soggiunto che l'art. 1117-bis c.c. (aggiunto dall'art. 2, legge n.
220/2012) ha previsto l'applicazione della disciplina in tema di condominio “in tutti i
pag. 10/21 casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117», ovvero anche a fattispecie come quella che ci occupa in cui in cui il pare costituire un CP_1
condominio di natura orizzontale per la presenza di beni comuni.
Ne discende che si profila condivisibile l'affermazione di autorevole dottrina ( ripresa nelle sue difese anche dal convenuto) secondo cui “la forte connotazione in termini di realità del , nel quale è evidente il nesso inscindibile tra, da una parte, la CP_1
proprietà del singolo lotto o costruzione e, dall'altra parte, la comproprietà dei beni comuni, che influenza in maniera determinante anche l'interesse del consorziato alla partecipazione al ed alle sue attività, porta a privilegiare la qualificazione dei CP_1
consorzi di urbanizzazione in termini di comproprietà qualificata affine al supercondominio piuttosto che in termini di soggetto giuridico autonomo. Questa connotazione influenza in maniera determinante anche la disciplina giuridica applicabile ai rapporti interni ed esterni al per quanto riguarda il recesso dei consorziati, CP_1
la responsabilità esterna per le obbligazioni consortili in termini di solidarietà o parziarietà e la ripartizione di responsabilità interna tra cedente e cessionario del lotto compreso nel comparto.”
Orbene l'adesione a tale opzione interpretativa induce a ritenere che vada negata la facoltà di recesso per i consorziati, facendo applicazione analogica degli articoli 1104 e
1118 co. 2 c.c., sul presupposto che nessuno può pretendere di liberarsi dagli oneri connessi a determinati beni o servizi ove continui a trovarsi in una situazione tale da beneficiare comunque degli stessi. Una volta entrati a fare parte del , con CP_1
l'acquisto delle rispettive unità immobiliari, i consorziati dovranno rimanere nello stesso finché non abbiano trasmesso ad altri il loro diritto di proprietà, perché come non è possibile entrare a far parte del se non nella qualità di titolare di un lotto o di CP_1
pag. 11/21 un fabbricato, così non è consentito uscirne se non dismettendo tale condizione con il contestuale subingresso di un altro soggetto.
Tanto premesso e venendo nuovamente alla vicenda in esame va riconosciuta la posizione di consorziato dell'attore sulla base delle stesse evidenze documentali, ossia
(1) per successione a titolo particolare dal dante causa, , (2) in virtù Persona_1
delle previsioni dello stesso statuto del e della sua condotta concludente di CP_1
pagamento delle quote consortili e partecipazione alle assemblee per oltre vent'anni.
A conforto di tale conclusione soccorre anche l'orientamento espresso da una parte della giurisprudenza secondo cui le disposizioni in materia di condominio possono ritenersi applicabili al costituito tra proprietari di immobili per la gestione delle parti e CP_1
dei servizi comuni di una zona residenziale, pur appartenendo il alla categoria CP_1
delle associazioni, in quanto non esistono schemi obbligati per la costituzione di tale ente, assumendo, per l'effetto, rilievo decisivo la volontà manifestata dagli stessi consorziati con la regolamentazione statutaria, e potendo, peraltro, l'intenzione di aderire al rivelarsi anche tacitamente, a meno che la legge o lo statuto CP_1
richiedano la forma espressa (Cass. 22641/2013).
Orbene nella vicenda in esame appare evidente che l'assunto attoreo secondo cui gli era sconosciuta la natura dello stesso né vi era alcuna previsione di suo subentro CP_1
nel nell'atto di acquisto dell'immobile, è superato, oltre che dalle norme in CP_1
materia di comunione e condominio, dal comportamento concludente da questi tenuto per oltre vent'anni e dalla circostanza che abbia fruito dei servizi dello stesso , CP_1
sicché pur non essendo richiamata nell'atto di compravendita la sua successione nella posizione del dante causa, in maniera espressa quanto agli obblighi di manutenzione delle cose comuni del , essa può desumersi come detto anche dalla condotta CP_1
tenuta dallo stesso attore ed ancor più dalle previsioni statutarie che obbligavano i pag. 12/21 “consorziati a trasferire tale onere ai loro aventi causa”, nulla statuendo quanto alla forma espressa del subentro.
Va invero rimarcato che l'attore dal 1998, ossia da quando ha acquistato l'immobile edificato sui terreni di cui alla più volte citata Convenzione di lottizzazione, ha partecipato alle assemblee consortili, ossia per oltre 20 anni (emblematica è la partecipazione del all'assemblea straordinaria del 2010 per la modifica delle Parte_1
tabelle millesimali – v. verbale - All. n. 07 comparsa di risposta del convenuto), ha liberamente usufruito di tutti i servizi messi a disposizione dal e Controparte_1
ha versato le quote consortili di sua spettanza (v. documentazione prodotta dal convenuto ). CP_1
Inoltre, dalle risultanze processuali non si rinviene alcun dato da cui desumere che l'attore non abbia goduto delle aree e spazi comuni consortili emergendo al Parte_1
contrario che questi abbia avuto la piena disponibilità e l'indisturbato godimento delle stesse aree private alla stregua di tutti gli altri consorziati.
E tra le stesse aree rientra indubbiamente anche Viale dei Pioppi, strada su cui insiste l'immobile di proprietà dell'attore, le cui spese di manutenzione ed illuminazione sono garantite in via maggioritaria dal , e che è utilizzata per il parcheggio anche CP_1
da parte dei proprietari frontisti di Viale dei Pioppi, e su cui, è importante constatare,
v'è stata l'apposizione di n. 2 telecamere di sorveglianza, evidentemente a beneficio e nell'interesse preminente degli stessi frontisti, qual è anche l'attore (v. All. n. Parte_1
09 comparsa di risposta del convenuto).
In conseguenza di ciò, anche l'attore - compresi i proprietari degli immobili prospicienti la detta strada consortile (via dei Pioppi) . deve ritenersi che condividano con gli altri consorziati, in un tutt'uno del ”, le strade, i cancelli e Controparte_1
le sbarre apposte ed il verde privato ovvero l'uso delle parti comuni.
pag. 13/21 Ne discende che la domanda volta ad accertare l'assenza di alcun obbligo di sua partecipazione al va rigettata. CP_1
Venendo al merito delle questioni solevate dall'attore per l'annullamento della delibera approvata il 27.6.2021 dall'assemblea del convenuto, il Tribunale ritiene che CP_1
che l'impugnativa attorea non sia infondata.
Premesso che nel caso in esame è controversa la sussistenza di ipotesi di annullabilità della delibera, ne consegue che l'attore è stato onerato del gravame giudiziale, in quanto, nel caso di omessa impugnativa e riforma, la stessa avrebbe determinato, in via analogica secondo quanto previsto dall'art. 1137, comma 1, c.c. la vincolatività del suo contenuto per tutti ì componenti la collettività del convenuto. CP_1
In particolare, l'attore con la domanda introduttiva del giudizio ha impugnato detta delibera assembleare lamentando una serie di criticità, che in sostanza attengono ad una serie di incongruenze riferibili al deliberato, ad una carente intelligibilità della documentazione trasmessa in vista dell'assemblea, oltre che ad un omessa disponibilità delle scritture contabili e dei documenti di spesa.
Ciò posto, la mancata corrispondenza tra il bilancio predisposto dall'organo gestionale del convenuto e quello oggetto di successiva approvazione assembleare non CP_1
ha rilevanza per la legittimità del decisum assembleare, poiché, se da un lato l'amministratore ha solo l'obbligo di consentire la visione del bilancio (e l'acquisizione di copia) in caso di espressa richiesta, è pur vero che è irrilevante che vi siano discrasie fra il bilancio eventualmente portato all'approvazione e quello poi approvato, considerato che la volontà dell'organizzazione consortile si manifesta esclusivamente attraverso l'approvazione di delibere, mentre la conservazione delle scritture è onere dell'organo amministrativo ed i documenti contabili sono predisposti dall'amministratore (Tribunale di Roma, 15 marzo 2021, n. 4542).
pag. 14/21 Nel caso di specie, peraltro, l'attore non ha documentato di aver avanzato alcuna richiesta di chiarimenti o di copia della documentazione all'indirizzo dell'organo gestionale in vista dell'approvazione del bilancio consuntivo 2020, salvo poi formulare alcune osservazioni solo successivamente al deliberato.
Parimenti, non sussiste alcun vizio della delibera di specie in ragione di un dedotto difetto di informazione, sia antecedente alla sua emissione (e che comunque è rimasto indimostrato) e sia successivo, poiché ciò, al più, atterrebbe al riconoscimento del diritto dell'attore (rectius, consorziato/ condomino) di visionare i documenti e le contabili in ogni tempo, senza l'onere di specificare i motivi della richiesta, e che infatti «viene effettuato in funzione del ricorso che il può sempre fare alla stessa CP_6
assemblea contro i provvedimenti dell'amministratore o per richiedere la revoca della nomina dello stesso» (Cass. n.12456/2011).
Ad ogni modo, non è rilevabile alcuna incongruenza tra il bilancio redatto per l'approvazione e quello poi approvato dall'assemblea consortile, poiché il carteggio ricevuto dall'attore in vista dell'assemblea da tenersi per l'approvazione del bilancio, a ben osservare, rappresentava, fra gli altri aspetti, anche il piano di riparto consuntivo
2020, elaborato per l'individuazione delle quote di spettanza di ciascun consorziato secondo le tabelle millesimali e le voci di spesa.
Lo stesso piano sarebbe stato sottoposto al vaglio dell'assemblea, come in effetti è risultato essere stato fatto e senza che sia stato arrecato alcun pregiudizio all'attore, che sul punto ha svolto una critica finanche pleonastica, in considerazione del fatto che ciò era accaduto ugualmente negli anni precedenti e senza che lo stesso abbia Parte_1
sollevato alcuna obiezione;
anzi, lo stesso ha pagato la propria quota saldo del 2017 ed acconto 2018.
pag. 15/21 L'ulteriore profilo di illegittimità sollevato da parte attrice rispetto alla delibera impugnata riguarderebbe l'infedele o non regolare verbalizzazione di quanto verificatosi all'adunanza del 27.6.2021 e, tuttavia, anche in questo caso l'assunto attoreo è risultato infondato.
In disparte il fatto non contestato, anzi ammesso dall'attore, che la modalità di redazione del processo verbale rispondono ad una longeva e consuetudinaria prassi di redazione da parte del , va evidenziato quanto al verbale dell'assemblea del CP_1
27.6.21 che non si rinvengono profili di illegittimità e, tantomeno, motivi che possono condurre all'annullamento del deliberato.
Infatti, tenuto conto che l'attore non ha assolto positivamente l'onere di sovvertire la presunzione di verità di quanto risulta dal relativo verbale (cfr. in tal senso: Cass.
9839/2021 ), deve evidenziarsi dall'esame della documentazione presente nel giudizio che, al contrario, il verbale di specie risulta correttamente realizzato anche nella forma sintetica, cosicché le dichiarazioni unilaterali e le richieste non andavano riportate nella loro interezza ma solo “nei limiti in cui esprimevano la volontà del consorziato” ed erano “sufficienti per rappresentare quanto affermato dal partecipante” (cfr. in tal senso:
Cass. 28509/2020), risultando ciò dalle annotazioni che sono state regolarmente compiute a seguito delle “dichiarazioni rese dai condòmini che” ne avevano fatto richiesta (art. .1130 c.c.) (cfr. Cass. 28509/2020)
Esaminando le ulteriori questioni sollevate dall'attore per l'annullamento del deliberato oggetto del giudizio, va osservato che sulle base delle evidenze istruttorie la lamentata inosservanza delle norme dello statuto nella ripartizione delle spese è risultata insussistente, oltre che irrilevante in relazione al(l'inesistente) pregiudizio che l'attore ha dedotto ne deriverebbe dall'esecuzione della stessa ripartizione.
pag. 16/21 Anche su tale contestazione sollevata dall'attore, infatti, va preso atto innanzitutto delle risultanze processuali, dimostrative del fatto incontestato che l'attore abbia Parte_1
goduto delle aree e spazi comuni consortili e, in ogni caso, usufruito dei servizi nella piena disponibilità e con evidente beneficio alla stregua di tutti gli altri consorziati.
Evidenziato ciò, è pure emerso per tabulas che “i condomini di viale dei Pioppi, quando sono state installate le sbarre, NON hanno partecipato alle relative spese, tanto è vero che nell'assemblea del 15.4.2018, i condomini, all'unanimità, divisero le spese di installazione delle sbarre e della videosorveglianza secondo il criterio del maggiore o minore utilizzo di esso. Nel caso delle sbarre, i condomini di viale dei Pioppi vennero esonerati dal pagamento dell'installazione e hanno pagato solo la quota afferente
l'installazione della videosorveglianza, di cui godono come tutti gli altri consorziati, rimanendo esclusi, si ribadisce, dalle spese di installazione delle sbarre.” (v. verbale assemblea del 27.6.21) Ed è dirimente osservare, peraltro, che “detta questione era stata già proposta due anni prima e affrontata con una delibera del CdA, che aveva respinto la richiesta di detti condomini, di diminuire ulteriormente la quota consortile o addirittura di essere estromessi dal , essendo lo stesso Obbligatorio ex lege e CP_1
quindi indivisibile e pertanto tutte le spese sostenute vanno ripartite in proporzione delle tabelle millesimali e cioè Tabella A e Tabella B. Inoltre la questione era stata riproposta e dibattuta all'assemblea del 28 giugno 2020, in fase di approvazione del bilancio al 31.12.2019, ove la stessa l'assemblea aveva deliberato che i consorziati di viale dei pioppi dovessero concorrere alle spese in base alle tabelle millesimali loro assegnate”. (v. verbale assemblea del 27.6.21)
Dunque, nella fattispecie che qui occupa costituisce dato obiettivamente incontestato che tutti i consorziati possono godere dei servizi comuni situati all'interno del CP_1
(ad es. sala cinema, disinfestazione settimanale per tutta la stagione estiva,
pag. 17/21 videosorveglianza, attività di intrattenimento, etc) che logicamente presuppongono tutta una serie di servizi connessi e funzionali (ndr. illuminazione e manutenzione strade), che prescindono dalla posizione individuale del consorziato.
Tuttavia, con riguardo proprio agli oneri di manutenzione delle parti comuni “deve aversi riguardo non al godimento effettivo bensì al godimento potenziale che il
può ricavare dalla cosa comune, atteso che quella del è CP_6 CP_6
un'obbligazione "propter rem" che trova fondamento nel diritto di comproprietà sulla cosa comune, sicché il fatto che egli, potendo godere della cosa comune, di fatto non la utilizzi, non lo esonera dall'obbligo di pagamento delle spese suddette” (Cass. n.
10848/2020; Cass. 21641/17).
In disparte il fatto che in tema di condominio negli edifici, ai sensi dell'art. 1135 c.c.,
l'assemblea del convenuto poteva derogare alla disciplina vigente con CP_1
riguardo “alla divisione in percentuale del 78% e 22% tra le tabelle millesimali A e B”,
e ciò poiché la stessa può deliberare “a maggioranza su tutto ciò che riguarda le spese
d'interesse comune e, quindi, anche sulle transazioni che a tali spese afferiscano, essendo necessario il consenso unanime dei condomini, ai sensi dell'art. 1108 c.c., comma 3, solo quando la transazione abbia ad oggetto i diritti reali comuni” (v. Cass. sent. n. 1234/2016), sul punto è dirimente evidenziare che da parte dell'attore
[...]
non è stata data la prova dell'interesse giuridicamente rilevante Parte_1
all'annullamento della delibera (Cass. 14/12/1988, n. 6817).
Del resto, come già evidenziato sopra in relazione alla partecipazione dell'attore alle assemblee, alla approvazione e modifica delle tabelle millesimali, e al pagamento incontestato da parte sua della propria quota consortile, dette circostanze si sono rivelati segni esteriori, univoci e concordanti, che comprovano ( per “facta concludentia” ) la tacita accettazione del deliberato e, tra le altre cose, anche della “divisione in pag. 18/21 percentuale del 78% e 22% tra le tabelle millesimali A e B”, secondo un apprezzabile e discrezionale scelta operata lecitamente dai consorti, utile per la modalità di calcolo e, con maggior rilievo, divenuta consuetudinaria ed accettata da tutti i consorziati, compreso l'attore.
In ogni caso, pur adducendo una violazione dello statuto, l'attore non ha fornito alcuna specificazione del pregiudizio patito e, pertanto, in assenza di tale prova, la domanda non è meritevole d'accoglimento.
Al contempo, le domande (nuove) formulate dall'attore in sede di precisazione delle conclusioni (ndr. “1. Accertare e dichiarare che la strada denominata via dei Pioppi, in contrada di Ostuni, è strada comunale e, pertanto, non ricade nel perimetro CP_1
del ;

2. Conseguentemente, accertare e dichiarare che Controparte_1
l'attore, in relazione all'unità immobiliare di sua proprietà, nonché tutti i frontisti che hanno accesso esclusivamente da via dei Pioppi e non dall'interno del perimetro consortile, non possono essere considerati consorziati, né a titolo obbligatorio né volontario, non traendo alcun vantaggio dai servizi consortili;

3. Accertare e dichiarare che nessuna delibera assembleare del può essere opposta all'attore e ai CP_1
predetti frontisti”) sono da ritenere inammissibili, poiché c'è stata da parte dell'attore la modificazione della causa petendi e del petitum, diverso e più ampio, formulata oltre il termine maturato delle preclusioni processuali di cui all'art. 183 co. VI n. 1 cpc;
e ciò varrebbe anche nell'ipotesi che le stesse domande siano ritenute “complanari” (purché ancorate allo stesso fatto sostanziale dedotto), poiché, come già rilevato, sono state formulate dopo le preclusioni processuali (v. Cass, n. 12633/2024, n.12633) .
Per tutte le considerazioni sopra svolte, le domande svolte dall'attore con l'atto di citazione devono essere rigettate e, per l'effetto, va confermata la legittimità della delibera impugnata.
pag. 19/21 Le spese di lite seguono la soccombenza e sussistendo le condizioni per l'applicazione della normativa regolamentare di cui al D.M. 55/2014 e successive modificazioni, si liquidano tendo conto dello scaglione indeterminabile per la fase di studio, fase introduttiva e fase decisionale ai valori medi.
Le spese della CTU nella misura già liquidate in corso di causa restano a carico di parte attrice.


P.Q.M.


Il Tribunale di Brindisi, Sezione Civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei Parte_1
confronti di in persona del Presidente Controparte_1
p.t., disattesa ogni contraria o diversa istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
1) rigetta le domande proposte dall'attore con l'atto di citazione e, per l'effetto, conferma la delibera approvata il 27.6.2021 dall'assemblea del convenuto
; CP_1
2) dichiara inammissibili le ulteriori domande proposte dall'attore così come esposto in parte motiva;

3) condanna l'attore alla refusione in favore del convenuto delle spese di CP_1
lite, che si liquidano in € 7616,00 per compensi, oltre 15% per spese gen., CAP e
IVA se dovuti.
4) Pone definitivamente a carico dell'attore le spese della CTU nella misura già liquidata in corso di causa.
Brindisi, lì 22.12.2025
IL GIUDICE
dott.ssa GI MANCA
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La presente sentenza è stata redatta con la collaborazione del dott. Paolo De Cataldo funzionario componente addetto all'Ufficio per il Processo.

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