R.G. 4564/2022

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
Sezione Nona civile
Il Giudice onorario del Tribunale di Napoli, dott. Maria Esposito considerato che la causa è stata chiamata all'udienza del 16/12/2024 per la decisione ex art. 429 cpc;

considerato che

, per il procedimento in esame, si è fatto ricorso alla trattazione scritta ex art. 127 ter cpc;
dato atto della regolare comunicazione del menzionato provvedimento alle parti costituite;

considerato che

le parti processuali costituite hanno depositato note di trattazione scritta ed hanno concluso riportandosi ai rispettivi atti ed ai verbali di causa;
ai sensi del combinato disposto dell'art. 429 cpc, 430 e 127 ter cpc pronuncia
SENTENZA nella causa iscritta al n. 4564/2022 R.G.
TRA
nato a [...] il [...], C.F.: rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1 dall'avv. LAMPITELLI ANDREA, come da procura in atti. ricorrente
E
nata a [...] il [...], C.F.: rappresentato e difeso P_ C.F._2 dall'avv. FERRARI GIANPAOLO, come in atti. resistente
OGGETTO: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo
CONCLUSIONI: come in atti.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
1 La presente sentenza viene redatta in conformità a quanto disposto dall'art. 132 c.pc., così come modificato dalla legge 18 giugno 2009 n. 69 applicabile ai giudizi pendenti in primo grado alla sua entrata in vigore mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Devono, pertanto, considerarsi integralmente richiamati nella presente pronuncia sia l'atto introduttivo del giudizio che la memoria di costituzione della convenuta, sia i verbali di udienza in cui la causa è stata istruita, trattata e discussa dalla cui lettura potrà agevolmente desumersi lo svolgimento del processo.
Con atto di citazione regolarmente notificato , in qualità di proprietario dell'immobile Parte_1
sito in Napoli alla Piazza Nicola Amore nr.°14, scala E, piano 3, composto da 10,5 vani catastali più servizi, deduceva che lo stesso era stato concesso in locazione alla sig.ra ed alla sig.ra P_
, quest'ultima successivamente deceduta, per tutta la durata della loro vita ad un Persona_1 canone mensile pari ad € 850,00 (ottocentocinquanta/00). Deduceva altresì che, benchè fosse espressamente vietato dal contratto di locazione modificare la destinazione d'uso dell'immobile e/o sublocarlo ed in particolare associare terzi nella locazione, la sig.ra aveva associato nella P_ locazione dell'immobile la signora unitamente al marito, senza alcuna autorizzazione Parte_2
da parte sua, determinando un inadempimento agli obblighi della locazione e la conseguente risoluzione per inadempimento del contratto a decorrere dal mese di ottobre 2019, data in cui aveva avuto conoscenza di quest'ultimo, di cui con il presente giudizio chiedeva l'accertamento in uno all' applicazione della penale di €. 100,00 per ogni giorno di ritardo nella restituzione dell'appartamento in questione.
Si costituiva in giudizio la sig.ra contestando le richieste del locatore, evidenziando di P_
Per_ avere abitato nell'appartamento di che trattasi con la propria famiglia e con la sorella fin dalla nascita e che il ricorrente aveva sottoscritto con lei e con la defunta sorella un contratto di locazione per un canone mensile di €. 850,00 con durata corrispondente a quella della vita delle conduttrici ai sensi e per gli effetti dell'art. 107 del c.c.., respingendo in ogni caso le avverse deduzioni in merito a sublocazioni o “associazioni in locazione” di terzi, dal momento che la propria casa era frequentata con assiduità solo dalla propria nipote per ragioni legale al loro Parte_2 accudimento, stante l'età avanzata e la salute cagionevole come documentata anche dalla documentazione medico-amministrativa prodotta in atti (verbale di accompagnamento).
Disposto il mutamento del rito ratione materiae;
espletato il tentativo di conciliazione senza successo;
raccolta la prova testimoniale ammessa, la causa veniva rinviata per la discussione e quindi decisa all'esito della camera di consiglio del 16.10.2024.
2 La domanda attorea è procedibile per intervenuta mediazione esperita con esito negativo, come documentato in atti.
La domanda è tuttavia infondata nel merito e va rigettata.
Non è stato provato dal locatore il preteso dedotto inadempimento da parte della conduttrice superstite, consistente in una sublocazione o in una non meglio specificata “associazione in locazione” che sarebbe stata posta in essere da . P_
Non sono stati prodotti documenti che evidenzino la residenza di soggetti diversi dalle conduttrici nell'immobile oggetto di locazione, nè contratti con i quali si concedeva in sublocazione una porzione dell'appartamento. Parte convenuta ha prodotto in giudizio certificati di residenza di e suo marito, dai quali si evince che gli stessi sono residenti Parte_2 Persona_3
altrove.
In ogni caso neppure l'espletamento dell'istruttoria orale ha confortato in alcun modo la tesi del locatore.
Il teste , indotto dal locatore, dirimpettaio della conduttrice, dichiara che da circa 7- Testimone_1
8 mesi prima dell'epoca dell'escussione non riusciva più a “vedere” cosa accadesse all'interno dell'appartamento in questione condotto in locazione da sorelle di cui non ricorda il cognome, ma dichiara di avere visto in precedenza persone giovani al suo interno , una donna ed un uomo, di mattina e di sera ed ha affermato che le sorelle fossero autosufficienti.
Neppure il teste amministratore del Condominio di cui fa parte l'appartamento Testimone_2
locato, fornisce elementi tali dai quali si può desumere il dedotto inadempimento per violazione del divieto di sublocazione. Questi si limita a dichiarare che in occasione della rottura della fecale nel mese di aprile 2022 si era recato nell'appartamento di che trattasi due o tre volte, incontrando CP_ sempre la nipote della sig.ra ed una solo volta anche il marito di quest'ultima. Dichiara di non CP_ avere mai visto in tali circostanze la sig.ra , perché la stessa si trovava in un'altra stanza e di non potere dare notizie sulle condizioni di salute di quest'ultima.
Anche il portiere dello stabile di Piazza Nicola Amore, 14, teste indotto sempre dal locatore, ha dichiarato che da quando svolge tale lavoro, e cioè dal 2011, conosce nipote della conduttrice Pt_2
e di essere a conoscenza del fatto che la predetta assisteva quest'ultima ed un'altra zia che abita sempre nello stesso stabile. Riferisce che viene tutti i giorni, e che a volte la vede arrivare Pt_2 dopo l'inizio del suo servizio alle ore 8,00 del mattino, altre volte la vede già nel fabbricato.
Dichiara di conoscere anche il marito di ma di sapere che lo stesso abita altrove. Pt_2
Per contro i testi indotti dalla convenuta, e hanno concordemente Testimone_3 Testimone_4
dichiarato che assiste quotidianamente la zia , ma che la stessa è sposata e Parte_2 P_
3 vive con il marito, ipovedente, presso la casa dei genitori di quest'ultimo e che la conduttrice anche a causa dell'età avanzata ha problemi di salute e non è autosufficiente. Siffatte circostanze sono state confermate anche dal marito della , , ascoltato come teste. Pt_2 Testimone_5
Nessuna sublocazione è stata provata, idonea a giustificare l'inadempimento.
Peraltro la violazione del divieto di sublocazione in materia abitativa non importa automaticamente la risoluzione del contratto di locazione in quanto è necessario l'accertamento della gravità del suddetto inadempimento ex art. 1455 c.c. a norma del quale il contratto non si può risolvere se l'inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra (
Cass. Sentenza n. 16111/ 2010)
Nell'ipotesi in esame in ogni caso la previsione del divieto di sublocazione non può comprendere il divieto di ospitalità temporanea di persone estranee al nucleo familiare, perché se il divieto di associazione in locazione cui si fa riferimento nel contratto fosse riferito a tale ipotesi ci troveremmo di fronte ad una clausola negoziale nulla (Cass. Civ. 18 giugno 2012 n. 9931). Ed invero l'ospitalità – anche non temporanea e protratta nel tempo – non concreta una ipotesi di presunzione di sublocazione e pertanto si deve ritenere che la semplice durata di tale permanenza, in assenza di altre circostanze, non può essere assunta ad indizio grave e determinante idoneo a provare l'esistenza di una sublocazione.
Pertanto, risultando ampiamente giustificata la presenza quotidiana della sig.ra Parte_2
residente altrove come da documentazione in atti, nell'appartamento della zia per evidenti ragioni di necessità, legate all'assistenza continua di quest'ultima, non autosufficiente come dichiarato dai testi escussi e come documentato con il verbale di accompagnamento prodotto in atti e con la documentazione medica, parimenti in atti, deve essere esclusa la pretesa sublocazione e rigettata la domanda di risoluzione per inadempimento avanzata dall'attore, in uno alla conseguente richiesta di applicazione della penale convenuta.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate sulla base del D.M. n. 147/2022 tenuto conto del valore della domanda determinato in base al canone annuo del contratto di locazione di che trattasi.

PQM

Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
- rigetta la domanda avanzata da;
Parte_1
- condanna al pagamento in favore di al pagamento delle spese di Parte_1 P_
lite del presente procedimento che liquida in euro Euro 5077,00 per compensi, oltre
4 rimborso spese generali ed accessori di legge se dovuti, con attribuzione all'avv. Gianpaolo
Ferrari dichiaratosi antistatario.
Napoli, 16/12/2024
Il Giudice onorario
Dott. Maria Esposito
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