REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI UDINE in persona del Giudice dott. Fabrizio Carducci ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 893/2023 R.G. di Ruolo Generale promossa da
avv. , nato a [...] il [...], residente a Parte_1 Pt_2
TI (Ud) in via del Marinaio n. 4, codice fiscale e CodiceFiscale_1
dott. , nato a [...] il [...], ivi residente Parte_1 Pt_3
in via Caravaggio n. 4, codice fiscale , con l'avv. MARCO CodiceFiscale_2
PALMEGIANO, del Foro di Udine
-parte attrice-
Contro
sito in TA, via Roma n. 97, (C.F Controparte_1
), in persona del legale rappresentante pro tempore “ P.IVA_1 [...]
, con sede in Trieste, in via Ponchielli n. 3 (C.F. ), Controparte_2 P.IVA_2
in persona del suo legale rappresentante pro tempore Avv. Alberto Mirelli, con
l'avv. GIULIA KLAVORA, del Foro di Udine
- parte convenuta –

Dr.ssa , nata l'[...] a [...], quivi residente in [...]
Gardena n. 35 (cod. fisc. ) e Avv. nato il C.F._3 Controparte_4
28.5.1971 a Roma, quivi residente in [...] (cod fisc.
), con l'Avv. ILARIA TOLOMEI e l'Avv. C.F._4 CP_4
entrambi del Foro di Roma
[...]
- parte interveuta –
Oggetto: Impugnazioni delibere di assemblee condominiali del Controparte_1
d.d. 28.10.22 e d.d. 23.01.2023
1 CONCLUSIONI
Per parte attrice:
In via preliminare:
- sospendere anche, inaudita altera parte, le deliberazioni delle assemblee del del 28.10.2022 e del 23.01.2023 per quest'ultima limitatamente Controparte_1 ai punti 2 e 4 dell'ordine del giorno, oggetto di impugnazione con il presente atto.
Nel merito:
- dichiarare l'inesistenza, o invalidità (nullità o annullamento) delle deliberazioni del condominio d.d. 28.10.2022 e d.d. 23.01.2023, per quest'ultima CP_1 limitatamente ai punti 2 e 4 dell'ordine del giorno.
Spese e competenze di lite, ivi comprese le tentate mediazioni integralmente rifuse.
In via istruttoria:
- riservata ogni istanza istruttoria.
Per parte convenuta:
In via pregiudiziale: dichiararsi la cessazione della materia del contendere.
Nel merito: respingersi la domanda perché infondata.
In ogni caso: anticipazioni, spese e compensi di causa rifusi.
In via istruttoria: omissis..!
Per parte intervenuta:
“Voglia il Tribunale adito, dichiarato preliminarmente ammissibile l'intervento spiegato, rigettata ogni contraria istanza, ragione o eccezione, così provvedere:
a. IN VIA PRINCIPALE
a.1 dichiarare cessata la materia del contendere per l'assunzione della delibera del
14.4.2023 che ha superato le delibere impugnate e, per effetto, condannare gli Attori alle spese di lite già anticipate e/o da sostenere dagli Istanti per consentire la costituzione del
nel presente giudizio e nel subprocedimento 893-1/2023 inerente la richiesta CP_1
di sospensione delle deliberazioni impugnate.
b. IN VIA SUBORDINATA
2 b.

1. rigettare la domanda di parte attrice avente ad oggetto l'inesistenza o invalidità
(nullità o annullamento) delle deliberazioni del condominio 28.10.2022 e CP_1
23.01.2023, per quest'ultima limitatamente ai punti 2 e 4 dell'ordine del giorno.
b.

2. condannare gli Attori al pagamento delle spese che gli Intervenuti hanno e dovranno sopportare per la costituzione del nel presente giudizio e nel Controparte_1
subprocedimento 893-1/2023 inerente la richiesta di sospensione delle deliberazioni impugnate, oltre al maggior danno che gli Intervenuti potrebbero vedersi costretti a sopportare, sino alla definizione del presente giudizio, da creditori del Condominio e/o conduttori delle unità immobiliari locate.
c. IN VIA ISTRUTTORIA, con ogni più ampia riserva di aggiungere, integrare, modificare, precisare e di formulare istanze anche istruttorie nonché di produrre documenti nei modi e nei termini stabiliti dalla legge anche in relazione al comportamento processuale di controparte.
Con vittoria di spese e compensi per il presente intervento, oltre rimborso forfettario per spese generali oltre I.V.A. e C.P.A. come per legge”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione gli attori impugnavano le delibere assembleari del CP_1
delle assemblee di data d.d. 28.10.22 e d.d. 23.01.2023, per i seguenti motivi: CP_1
l'avv. convocava ex art. 66 disp. att. c.c. l'assemblea del condominio Controparte_4 per il 28.10.2022, per discutere dell'ordine del giorno proposto nell'avviso CP_1
di convocazione, a Roma presso lo studio del medesimo, e ciò nonostante fosse stata convocata dall'amministratore del condominio l'assemblea straordinaria a TA per il
31.10.2022, avente ad oggetto, peraltro, la nomina del nuovo amministratore, considerate le dimissioni irrevocabili del geometra Controparte_5
Come si può evincere dal doc. 15 prodotto da parte intervenuta la convocazione dell'assemblea è stata trasmessa il 20.10.2022 agli attori e all'amministratore CP_5
nessun documento risulta essere allegato alla convocazione. Nè tali documenti contabili, sostengono gli attori, sono stati mai trasmessi dopo l'assemblea.
Inoltre contestano che l'assemblea si è tenuta a Roma, seppur in videoconferenza, nonostante il condominio si trovi a TA.
Altro motivo di contestazione degli attori è che alla predetta assemblea ha, poi, partecipato, qualificandosi condòmina, votando ad ogni delibera, e svolgendo, addirittura,
3 il ruolo di presidente dell'assemblea, la moglie dell'avv. signora Controparte_4
, che, all'epoca, non aveva alcun titolo per parteciparvi, né tanto meno per CP_3
esprimere alcun voto. La domanda di intavolazione della donazione della proprietà della cantina è del 09.11.2022, successiva all'assemblea.
Infine si contesta che la maggioranza, costituita dai signori Controparte_4 [...]
e da , stante che all'assemblea del 05.09.2022 non avendo Pt_4 CP_3
approvato il consuntivo 2021/2022 né il preventivo 2022/2023 ed il relativo piano di riparto di pagamento delle spese condominiali, così come predisposto dall'amministratore, decidevano e deliberavano quanto segue:
al punto 1) Separazione gestione ordinaria da quella del riscaldamento.
….di separare e tenere separate per il futuro le due gestioni “ordinaria” e del
“riscaldamento”, e in merito ai saldi di fine esercizio precedente presentati dall'Amministratore unitamente alla convocazione dell'assemblea del 05.09.2022, invita
l'Amministratore, a fornire indicazione, per ciascuna unità, di quanto sia di pertinenza della gestione ordinaria e quanto del riscaldamento”; la maggioranza dei condòmini ha quindi deliberato, difformemente da quanto redatto dall'amministratore, di predisporre due consuntivi e due preventivi, l'uno per le voci di spesa attinenti il riscaldamento, e l'altro per le restanti voci di spese condominiali.
Al punto 2) Approvazione conto consuntivo gestione ordinaria 2021/2022 e stato di riparto.
L'assemblea sul punto riteneva di approvare un consuntivo per importi diversi e modificati rispetto a quelli indicati relativamente alle voci di spesa diverse dal riscaldamento, per un totale di € 14.064,14, in cui vanno “edulcorate le spese personali
(€ 2.781,19) che l'amministratore è invitato a giustificare”.
Venivano, poi, apposte delle ulteriori modifiche relative alle spese condominiali delle unità abitative dei conduttori del signor Controparte_4
Al punto 3) Approvazione conto consuntivo riscaldamento 2021/2022 e stato di riparto.
l'assemblea deliberava di attribuire alle unità dei conduttori di non i Controparte_4 consumi del metano da riscaldamento rilevati dall'amministratore e indicati nel consuntivo da lui predisposto ma la media dei consumi registrati nelle ultime tre gestioni approvate 2020/2021 2019/2020 e 2018/2019, con una notevole riduzione delle voci di spesa.
4 Al punto 4) Approvazione conto preventivo gestione ordinaria 2022/2023 e stato di riparto.
Anche in tal caso l'avv. disponeva delle modifiche al preventivo Controparte_4
presentato dall'amministratore, sostengono gli attori, sempre in favore di sé stesso e dei suoi conduttori;
a fronte di una previsione di spesa di € 26.118,00 approvava solo alcune voci di spesa per un importo di € 11.118,00, sopprimendo totalmente il fondo spese condòmini morosi, predisposto dall'amministratore di € 15.000,00.
Al punto 5) Approvazione conto preventivo riscaldamento 2022/2023 e stato di riparto.
Sul punto, la predetta assemblea deliberava di azzerare i consumi volontari attribuiti agli immobili non occupati (tutti di e e di attribuire al Controparte_4 Parte_4
sub. 32 e al sub. 33 (di proprietà di 963 unità di calorie e 1317 calorie Controparte_4
(secondo gli pari alla media dei consumi registrati nelle ultime tre gestioni CP_4
approvate (2020/2021, 2019/2020 e 2018/2019); in difformità dal preventivo, così come predisposto dall'amministratore, che prevedeva una voce di spesa complessiva per il riscaldamento di € 19.743,50.
Per quanto riguarda le delibere del condominio del 23.01.2023 gli attori CP_1
contestano il mancato rispetto del termine di legge dei cinque giorni non liberi previsti dall'art. 66 disp. att. c.c., da calcolarsi dal giorno antecedente alla data fissata per l'adunanza di prima convocazione. Contestano altresì che i rendiconti relativi al consuntivo 2021/2022 e al preventivo 2022/2023, sono stati redatti e proposti dai signori e ma non sono stati allegati Controparte_4 Parte_4 CP_3 all'avviso di convocazione, mettendo in condizione gli altri due condòmini, signori
Palmegiano MA e , di non averne una debita conoscenza, stante Parte_5
che costoro erano a conoscenza chiaramente del consuntivo e preventivo predisposti dall'amministratore.
Dal punto di vista dell'iter processuale con ordinanza d.d. 15.03.2023, al solo fine di voler discutere della su indicata istanza di sospensione il G.I. fissava l'udienza del 03.05.2023.
Il relativamente al sub-procedimento inerente all'istanza di Controparte_1
sospensione, si è costituito con memoria di costituzione d.d. 19.04.2023, chiedendo il rigetto dell'istanza di parte attrice.
All'udienza del 03.05.2023 le parti hanno insistito per le rispettive istanze ed il Giudice,
a scioglimento della riserva, con propria ordinanza d.d. 27.06.2023, rigettava la richiesta
5 di sospensione delle delibere oggetto di impugnazione, disponendo la prosecuzione del procedimento all'udienza del 05.07.2023.
In data 22.05.2023, il si è costituito nella causa di merito con Controparte_1
propria comparsa di costituzione di risposta, e in data 23.05.2023, l'avv. CP_4
in proprio e la signora si costituivano con comparsa di
[...] CP_3
intervento volontario, contestando in fatto e in diritto le ragioni degli attori ed i motivi di impugnazione di entrambe le delibere adottate dall'assemblea di condominio.
All'udienza del 05.07.2023 parte attrice si opponeva alla declaratoria di cessazione della materia del contendere invocata da controparte, a seguito della successiva delibera dell'assemblea del 14.04.2023 e su richiesta delle parti costituite, assegnva i termini di cui all'art. 183, 6° comma c.p.c. (vecchio rito), fissando per la prosecuzione della causa l'udienza del 14.11.2023.
All'udienza del 14.11.2023, le parti richiamandosi alle loro istanze, di cui alle precedenti memorie ed il Giudice, a scioglimento della riserva, con ordinanza d.d. 19.12.2023 ammetteva la prova testimoniale di parte attrice, con il teste citato, e di parte intervenuta, con i due testi citati, e quest'ultima anche a prova contraria su alcuni capitoli di prova, fissando l'udienza al 28.03.2024 per l'audizione dei testi.
All'udienza del 28.03.2024 venivano sentiti il geometra ex Controparte_5
amministratore e testimone di parte attrice, nonché il signor e Testimone_1 Tes_2
testi di parte intervenuta.
[...]
Terminata l'audizione dei testi, il Giudice rinviava la causa all'udienza del 25.09.2024, per la precisazione delle conclusioni, disponendo che l'udienza venisse sostituita dal deposito di note scritte. Con ordinanza d.d. 25.09.2024, il Giudice tratteneva la causa in decisione e assegnava alle parti i termini di cui all'art. 190 c.p.c..
***
Entrando nel merito della controversia ed analizzando la documentazione prodotta dalle parti si può tranquillamente affermare che le delibere impugnate sono da annullare sotto questi aspetti.
SULLE DELIBERE IMPUGNATE DI CUI ALL'ASSEMBLEA D.D. 28.10.22.
Sulla convocazione e sul luogo di convocazione.
6 La scelta del luogo ove deve tenersi l'assemblea di condominio deve garantire la presenza di tutti i condomini, ragion per cui non può essere troppo lontano dall'edificio, ritenuto come centro di riferimento degli interessi di tutti.
In tal senso, la Suprema Corte ha, più volte, affermato che, "quando il regolamento di condominio non stabilisce la sede in cui debbono essere tenute le riunioni assembleari,
l'amministratore ha - sì - il potere di scegliere la sede che, in rapporto alle contingenti esigenze del momento, gli appare più opportuna - ma che - tuttavia, tale potere discrezionale incontra un duplice limite: anzitutto il limite territoriale, costituito dalla necessità di scegliere una sede entro i confini della città in cui sorge l'edificio in condominio;
quindi, un secondo limite, costituito dalla necessità che il luogo di riunione sia idoneo, per ragioni fisiche e morali, a consentire la presenza di tutti i condomini e
l'ordinato svolgimento delle discussioni" (Cass. civ., sez. II, 22 dicembre 1999, n. 14461; nello stesso senso: Corte appello Milano sez. II, 07/10/2021, n.2901, Trib. Imperia, 20 marzo 2000).
Ancora. La scelta del luogo in cui tenere l'assemblea condominiale - che può ricadere in un comune limitrofo - non è vincolata alla sede dell'edificio, purché rispetti i requisiti di idoneità fisica e morale, adeguatezza, riservatezza, comodità e sia agevolmente raggiungibile dai condòmini. (Tribunale Messina sez. I, 31/01/2025, n.179).
Questo Tribunale ritiene di adottare il medesimo principio. Nel caso in esame l'assemblea veniva convocata in un luogo (Roma) troppo distante per i condòmini, tale da compromettere la loro partecipazione alla riunione, addirittura a circa 700 km dalla sede del condominio (TA). Nonostante sia stata convocata anche da remoto in videoconferenza, ha di fatto impedito ai condomini di parteciparvi.
L'ex amministratore che ha amministrato tale condominio dal Controparte_5
07.07.2011, a precisa domanda, all'udienza del 28.03.2024, ha confermato che le assemblee del condominio si sono svolte sempre presso il suo ufficio a TA in via
Vittorio Veneto n. 44: “..Ho sempre tenuto le assemblee da me in ufficio in Via Vittorio
Veneto 44 a TA ed ultimamente, dopo il Covid, le ho tenute anche in via telematica, nella modalità mista, sia in presenza che da remoto.
Si è vero ricordo che l'assemblea del 22 ottobre 2022 era stata convocata a Roma dai condomini e non ricordo anche se da Parte_6 Parte_4
. Trattavasi di un'assemblea straordinaria e vi era la possibilità del collegamento
[...]
da remoto.
7 ADR: non ricordo e non ho certezza se vi sono state assemblee alle quali i condomini hanno partecipato tutti da remoto”.
La possibilità di convocare l'assemblea in videoconferenza è prevista ora dall'ultimo comma dell'art. 66 disp. att. del c.c., “anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condomini, la partecipazione all'assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza”. Anche se la maggioranza vuole la videoconferenza, chi non può o non vuole collegarsi online ha diritto di partecipare in presenza. Per questo motivo, la modalità più equa è quella
“mista”: partecipa chi può da remoto, ma c'è sempre un luogo fisico disponibile. Come nel caso in esame, si evince correttamente che l'avviso di convocazione richiesta dai due condomini, oggi intervenuti, prevedeva la partecipazione all'assemblea sia da remoto sia personalmente, indicando il luogo di partecipazione (appunto Roma) ed indicando il link per il collegamento.
Il teste all'udienza del 28.03.2024 dichiarava che “Si è vero. Ho sempre tenuto le CP_5
assemblee da me in ufficio in Via Vittorio Veneto 44 a TA ed ultimamente, dopo il
Covid, le ho tenute anche in via telematica, nella modalità mista, sia in presenza che da remoto. Si è vero ricordo che l'assemblea del 22 ottobre 2022 era stata convocata a
Roma dai condomini e non ricordo anche se da Parte_6
..”. Parte_4
Vi è poi da considerare un altro aspetto che rende invalida l'assemblea ed annullabili le delibere ivi adottate.
L'art. 66 disp. att. c.c. primo comma dispone che almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell'edificio (166/1000), con una richiesta inviata all'amministratore, possono richiedere che si provveda ad indire una riunione condominiale o a richiedere l'inserimento di un determinato argomento nell'o.d.g. della prossima riunione condominiale. Se, nonostante detta richiesta, l'amministratore continuasse ad essere reticente, l'assemblea potrà essere convocata direttamente dai condomini richiedenti, decorsi dieci giorni dalla richiesta.
A fronte di questa richiesta formale l'amministratore ha tempo 10 giorni per procedere a convocare una riunione: se egli non adempie i condomini possono direttamente procedere alla convocazione della assemblea scavalcando l'amministratore, questa volta in maniera del tutto legittima, fermo restando che si dovranno ovviamente rispettare le altre formalità previste dall'art 66 disp. att. del c.c. In particolare i condomini dovranno inviare un
8 regolare avviso di convocazione contenete l'ordine del giorno della riunione almeno 5 giorni prima della data fissata per l'adunanza.
Nel caso in esame la richiesta formulata dagli intervenuti di data 18 ottobre 2022 prevedeva l'inserimento all'Odg di una serie di punti (Separazione della gestione ordinaria da quella del riscaldamento, approvazione conto consuntivo gestione ordinaria
2021/2022 e stato di riparto, approvazione conto consuntivo riscaldamento 2021/2022 e stato di riparto, approvazione conto preventivo gestione ordinaria 2022/2023 e stato di riparto, approvazione conto preventivo riscaldamento 2022/2023 e stato di riparto, mandato all'amministratore di stipulare dei piani di rientro delle spese condominiali con i proprietari ed inquilini), che viste le dimissioni irrevocabili dell'amministratore Geom.
sarebbero state meglio trattate dal nuovo amministratore nominato, la cui CP_5
assemblea veniva fissata al 31 ottobre 2022. Questa la motivazione di parziale diniego da parte del Geom. amministratore dimissionario, di data 19 ottobre 2022: CP_5
“Buongiorno, ho letto la Sua richiesta, con la quale sono d'accordo per il primo punto dell' O.d.g., come per il punto 8) dello stesso O.d.g..
Tutti gli altri punti dell'O.d.g. dovranno essere discussi con il nuovo amministratore, che si leggerà le carte e la contabilità da noi redatta”.
Con tale risposta l'amministratore ha parzialmente accolto la richiesta dei due condòmini, convocando l'assemblea lo stesso il giorno e per il 31 ottobre 2022 inserendo all'odg i punti 1 e 8 di cui alla richiesta ex art. 66 disp. att. c.c. degli odierni intervenuti.
La convocazione dell'assemblea straordinaria da parte dell'amministratore è avvenuta, come detto, in data 19 ottobre 2022. Nonostante ciò gli odierni intervenuti, ignorando la nuova convocazione dell'amministratore, convocavano il giorno successivo, 20 ottobre
2022, un'altra assemblea straordinaria che riportava il medesimo o.d.g. inserito nella richiesta ex art. 66 disp. att. c.c. per il 28 ottobre 2022 con anche i due punti (nomina e mediazione) già inseriti nella convocazione dell'amministratore. Un paradosso.
Infine all'atto di convocazione per l'assemblea del 28.10.2022 sia i consuntivi che i preventivi duplicati e modificati negli importi, rispetto a quelli inviati all'assemblea del
5.09.2022, non venivano allegati all'avviso di convocazione, né tantomeno al verbale inviato ai condòmini assenti Palmegiano MA e . Parte_5
9 Innanzitutto occorre stabilire che obbligo ex art. 1130 bis c.c. dell'amministratore è quello di redigere il bilancio consuntivo e preventivo e del relativo piano di riparto delle spese.
Tale adempimento deve essere effettuato entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio.
Un rendiconto condominiale conforme ai requisiti normativi deve rispettare i seguenti criteri:
Chiarezza e comprensibilità: deve essere redatto in modo semplice e leggibile anche per chi non possiede competenze contabili.
Completezza: deve includere tutte le entrate e le uscite relative alla gestione condominiale.
Correttezza: i dati riportati devono essere accurati e supportati da documentazione giustificativa adeguata.
Specificità: le voci di spesa devono essere dettagliate e classificate per tipologia.
Secondo l'ordinanza n. 23893/2024 della Corte di Cassazione, l'amministratore non è obbligato a depositare preventivamente il rendiconto condominiale né a trasmettere la documentazione giustificativa delle spese a tutti i condomini. Tuttavia, questo non comporta una limitazione del diritto di accesso alla documentazione da parte dei condomini.
L'approvazione del rendiconto in assemblea è valida anche in assenza di un deposito preventivo, purché sia stato garantito ai condomini il diritto di consultare e ottenere copia della documentazione prima dell'assemblea. Questo principio tutela sia la regolarità delle decisioni assembleari sia il diritto dei condomini a un'informazione trasparente.
Nel caso in esame la decisione di separare il bilancio ordinario da quello del riscaldamento è stata presa di propria iniziativa dai due condòmini impedendo CP_4
di fatto ai condomini assenti di poter consultare non solo prima della convocazione dell'assemblea, per il breve periodo intercorso dalla convocazione alla data dell'assemblea, ma neanche successivamente alla celebrazione dell'assemblea stessa i bilanci redatti e approvati. Spetta solo all'amministratore redigere il rendiconto
(consuntivo e preventivo) ed in caso di dimissioni o revoca dello stesso, l'obbligo di redigere il rendiconto, spetta solo al nuovo amministratore dover predisporre il rendiconto alla fine dell'esercizio.
Nel caso in esame rispetto ai bilanci predisposti dall'amministratore all'assemblea del
05.09.2022 sono state apportate consistenti modifiche, senza alcuna motivazione
10 probatoria e secondo una mera soggettiva interpretazione da parte della maggioranza che li ha approvati all'assemblea del 28.10.2022.
Il Codice civile dispone che «l'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio». Questo potere di controllo dell'assemblea è esercitabile senza limiti di tempo;
la deliberazione è assunta con la medesima maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore, cioè la metà più uno degli intervenuti all'assemblea e che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio. La spesa per pagare i revisori del bilancio è ripartita fra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.
La delibera di conferimento dell'incarico deve specificare l'oggetto e l'ambito delle verifiche affidate ai revisori (ad esempio, la contabilizzazione di determinate entrate o uscite, il riscontro di alcune voci di spesa e dei criteri di riparto, le quote incassate dall'amministratore, ecc.). Espletato l'incarico, il revisore depositerà una relazione nella quale evidenzierà le eventuali correzioni da apportare per rendere il bilancio fedele ed esatto. A questo punto la parola passa, o per meglio dire torna, all'assemblea, che dovrà essere convocata per decidere se approvare o meno la proposta di revisione.
Una sentenza del Tribunale di Roma (Trib. Roma, sent. n. 16749 del 26.10.2021) riguardo alla questione relativa a un bilancio condominiale modificato dai revisori dei conti ha sancito che tra i poteri dell'assemblea non vi è soltanto quello di approvare o respingere nella sua interezza il rendiconto condominiale predisposto dall'amministratore: i condomini – ha precisato il giudice capitolino – possono «procedere, all'esito della discussione, ad eventuali modifiche o correzioni».
Nel caso in cui ciò avvenga, però, le variazioni al bilancio iniziale non possono essere apportate seduta stante, ma vanno informati anche i condomini che non hanno partecipato all'assemblea: occorre, quindi, mettergli a disposizione il nuovo documento contabile con le modifiche apportate e poi discutere e votare, in una successiva seduta, il bilancio così ripresentato. La sentenza afferma che dopo le modifiche operate dai revisori dei conti l'amministratore deve «procedere alla ripresentazione dei bilanci in una successiva assemblea, adempimento questo da ritenersi incompatibile con l'approvazione diretta da parte dell'assemblea dei bilanci e dei relativi stati di riparto con le modifiche indicate nelle relazioni dei revisori».
In altre parole, non è possibile modificare e poi approvare il documento rielaborato nella medesima riunione, perché verrebbero lesi i diritti degli assenti che, nel decidere se
11 partecipare o meno all'assemblea, si erano basati sul bilancio originario ed, inoltre, non hanno avuto modo di esaminare le variazioni proposte dai revisori. I bilanci rielaborati dai revisori dei conti devono, quindi, essere discussi in una nuova assemblea e il punto relativo alla loro discussione e approvazione va inserito nell'ordine del giorno, affinché tutti i condomini siano messi a conoscenza dell'argomento.
Tra l'altro nel caso in esame non solo sono state apportate consistenti modifiche ai bilanci redatti dall'amministratore ma tali modifiche sono state adoperate dai condomini stessi, i quali non risultano essere stati incaricati, come revisori, dal condominio per la valutazione della correttezza o meno dei bilanci.
Non è ammesso, che, pur in presenza dell'amministratore in carica, alcuni condòmini, ancorché rappresentino la maggioranza del condominio, possano predisporre e approvare un loro consuntivo e preventivo diverso da quello redatto dall'amministratore, che è
l'unico come detto che ne ha potere, secondo i criteri di ripartizione delle spese in particolare del riscaldamento sempre adottati.
Devono pertanto essere annullate tutte le determinazioni concernenti l'approvazione dei bilanci approvati all'assemblea del 28.10.2022. E di conseguenza annullabili tutte le delibere prese.
Anche se quanto sopra è già di per se sufficiente a considerare annullabili le determinazioni rese all'assemblea del 28.10.2022, è necessario soffermarci anche sugli altri punti contestati dagli attori.
Gli attori riferiscono che all'assemblea del 28.10.2022 partecipava in qualità di condòmina, nonché nominata come presidente, la sig.ra odierna CP_3
intervenuta.
Dalla documentazione in atti si evince che la stessa è divenuta proprietaria della cantina a seguito di donazione esercitata dal di lei marito Tuttavia la Controparte_4
domanda di intavolazione della donazione della proprietà della cantina è successiva all'assemblea in quanto è del 09.11.2022 e non risulta provato che la stessa era stata comodataria della cantina e quindi avrebbe avuto titolo di partecipare all'assemblea.
Nel comune di TA vige il sistema catastale tavolare secondo cui, per il principio dell'iscrizione, ex REGIO DECRETO 28 marzo 1929, n. 499 (nota come Legge Tavolare) all'art. 2, il diritto di proprietà e gli altri diritti reali sui beni immobili si acquistano per atto tra vivi solo con l'iscrizione nel libro fondiario. Questa operazione, detta
12 "intavolazione", è il vero atto traslativo, ed è quindi presupposto di efficacia, anche fra le parti, del trasferimento o della costituzione del diritto reale. Nel diritto italiano vige invece il principio che la compravendita, anche immobiliare, si perfeziona con il solo consenso (art. 1376 del Codice Civile) e che la trascrizione, il mezzo con cui viene effettuata la pubblicità, rende opponibile l'acquisto a terzi, è il mezzo per dirimere i conflitti tra più acquirenti dallo stesso alienante.
Alla data dell'assemblea del 28.10.2022 la signora non era condòmina e non aveva CP_3
alcun diritto di partecipare alla stessa come condòmina né tanto meno di ricoprire il ruolo di presidente dell'assemblea.
Anche per questa specifica ragione la delibera deve ritenersi invalida.
SULLE DELIBERE IMPUGNATE DI CUI ALL'ASSEMBLEA D.D. 23.01.2023
In data 18 gennaio 2023, stavolta, l'amministratore dimissionario convocava CP_5
l'assemblea straordinaria con il seguente Odg:
“1. Ricorso per nomina amministratore giudiziario presentato dai condomini
Palmegiano MA e Parte_5


2. Ratifica approvazione conto consuntivo gestione ordinaria 2021/2022 e stato di riparto


3. Ratifica approvazione conto consuntivo riscaldamento 2021/2022 e stato di riparto


4. Ratifica approvazione conto preventivo gestione ordinaria 2022/2023 e stato di riparto


5. Ratifica approvazione conto preventivo riscaldamento 2022/2023 e stato di riparto


6. Gestione del riscaldamento centralizzato ed azioni di recupero oneri “Condominio
Magrelli OVEST”


7. Impugnazione delibera assemblea 28-10-22 - avvio del procedimento di mediazione prot. 388.22, invito 25-01-2023, autorizzazione all'amministratore di aderire alla mediazione


8. amministratore CP_6


9. Varie ed eventuali”.
Trattasi in realtà dei medesimi punti posti all'Odg dell'assemblea del 28.10.2022 che come già sopra deciso è da considerarsi innanzitutto nulla per il luogo di convocazione nonché le delibere ivi adottate annullabili per i motivi già ampiamente esplicati.
13 Pertanto all'assemblea del 23.01.2023 non resta che ritornare nel merito delle stesse delibere già adottate ed annullate.
La ratifica della delibera condominiale è un modo per sanare una decisione assunta in precedenza ma viziata perché contraria alla legge oppure al regolamento interno dell'edificio. La ratifica consente quindi di regolarizzare le delibere annullabili.
La ratifica della delibera condominiale consiste in una nuova decisione identica alla precedente, che abbia ad oggetto gli stessi argomenti posti all'ordine del giorno, avendo cura ovviamente di non ripetere gli errori che hanno invalidato la prima deliberazione.
Detto in altre parole, la ratifica consente di regolarizzare le delibere annullabili.
Nel caso di specie tuttavia essendo state annullate le delibere di cui all'assemblea del
28.10.2022 ed in particolare l'approvazione del conto consuntivo gestione ordinaria
2021/2022 e stato di riparto, l'approvazione del conto consuntivo riscaldamento
2021/2022 e stato di riparto, l'approvazione del conto preventivo gestione ordinaria
2022/2023 e stato di riparto, l'approvazione del conto preventivo riscaldamento
2022/2023 e stato di riparto, le stesse seppur ripresentate stavolta in un'assemblea valida
(rispetto alla precedente) non possono essere considerate valide, per i medesimi motivi di cui sopra, e quindi ratificate in un'assemblea successiva.
Si ritiene comunque che l'assemblea del 23.01.2023, seppur convocata nel mancato rispetto dei cinque giorni non liberi previsti dall'art. 66 disp. att. c.c., da calcolarsi dal giorno antecedente alla data fissata per l'adunanza di prima convocazione, è da considerarsi valida per la partecipazione di tutti i condòmini alla stessa che ha visto sanare tale vizio.
Di conseguenza al di là dei punti 2,3,4,5 posti all'odg che sono da annullare e quindi ritenuti non validi, tutti gli altri punti sono confermati.
Sulla cessazione della materia del contendere.
Entrambe le difese avversarie sostengono che, comunque, in virtù della delibera dell'assemblea condominiale del 14.04.2023 approvata dalla maggioranza dei condòmini costituita dai signori , e , si possa Controparte_4 Parte_4 CP_3
eccepire che sia cessata la materia del contendere.
Alla luce delle recenti pronunce della Cassazione e di merito per come conformemente orientatesi, è infatti pacifico che l'assemblea condominiale che abbia deciso e deliberato
14 riguardo un certo ordine del giorno può modificarlo per intero o soltanto alcuni aspetti sostituendo la delibera condominiale originaria con un'altra.
La cessazione della materia del contendere conseguente alla revoca assembleare della delibera impugnata si verifica anche quando la stessa sia stata sostituita con altra dopo la proposizione dell'impugnazione ex articolo 1137 del Cc, in quanto la sussistenza dell'interesse ad agire deve valutarsi non solo nel momento in cui è proposta l'azione, ma anche al momento della decisione (Cassazione civile sez. VI, 08/06/2020, n.10847).
In altre parole, la cessazione della materia del contendere si avrà “a condizione che la nuova deliberazione abbia un identico contenuto, e che cioè provveda sui medesimi argomenti, della deliberazione impugnata, ferma soltanto l'avvenuta rimozione dell'iniziale causa di invalidità” (cfr. Cass. civ., ord. n. 10847 del 08.06.2020; Cass. Sez.
2, 09/12/1997, 12439; Cass. Sez. 2, 30/12/1992, n. 13740; Cass. Sez. 2, 19/04/1988, n.
3069).
Nel caso in esame non si può parlare di cessazione della materia del contendere in quanto nell'assemblea del 14.04.2023 le delibere non sono state adottate in conformità della legge o nel rispetto delle tabelle millesimali, anche per il riscaldamento, da sempre in uso al condominio. Trattasi di ipotesi di nullità (e non di annullabilità) della delibera in quanto modificativa dei criteri legali di ripartizione delle spese condominiali ed incidente negativamente sui diritti individuali del singolo condomino.
Innanzitutto occorre ribadire, come già ampiamente esposto, un principio normativo che la predisposizione e redazione del rendiconto è un obbligo riservato alle competenze dell'amministratore.
In particolare per quanto riguarda l'approvazione del consuntivo 2021/2022 e preventivo
2022/2023, di cui ai punti 4 e 5 dell'ordine del giorno, con la delibera del 14.04.2023, la maggioranza, composta dai signori e dalla signora ha CP_4 CP_3 riproposto l'approvazione da parte degli stessi del detto consuntivo e preventivo, come già da loro approvato con le precedenti delibere, ma ancora una volta tali rendiconti modificati, diversi da quelli predisposti dall'amministratore, non erano allegati all'atto di convocazione, impedendo la consultazione preventiva da parte degli altri condòmini.
In materia di deliberazioni dell'assemblea condominiale, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese, previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di
15 materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea ai sensi dell'art. 1135 c.c., nn. 2) e 3),
e che è sottratta al metodo maggioritario. (Cassazione civile sez. II, 19/10/2023, n.29071)
Le delibere in materia di ripartizione delle spese condominiali sono nulle per impossibilità giuridica dell'oggetto ove l'assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modifichi i criteri di ripartizione delle spese, stabiliti dalla legge o in via convenzionale da tutti i condomini, da valere - oltre che per il caso oggetto della delibera - anche per il futuro. Diversamente, tali delibere sono semplicemente annullabili nel caso in cui i suddetti criteri vengano soltanto violati o disattesi nel singolo caso deliberato. In proposito, le attribuzioni dell'assemblea in tema di ripartizione delle spese condominiali sono circoscritte, dall'articolo 1135, nn. 2 e 3, del codice civile, alla verifica ed all'applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge e non comprendono il potere di introdurre modifiche ai criteri legali di riparto delle spese, che l'articolo 1123 del codice civile consente solo mediante apposita convenzione tra tutti i partecipanti al
; di modo che l'assemblea che deliberi a maggioranza di modificare, in CP_1
astratto e per il futuro, i criteri previsti dalla legge e quelli convenzionalmente stabiliti
(delibere cosiddette normative) si troverebbe a operare in difetto assoluto di attribuzioni.
(Cassazione civile sez. II, 14/01/2022, n.1059).
A conferma di questa sostanziale modifica degli intervenuti della quota riscaldamento il teste così dichiarava: “Si ricordo che la spesa iniziale da me rilevata ed indicata CP_5 nel bilancio era stata ridotta ad € 14.470,00 su iniziativa da e Controparte_4 CP_3
e dagli stessi approvata. Ricordo che sono stati stornati dei consumi sugli enti
[...]
A32 e A33, in quanto su mia richiesta ancorchè verbale, l'Avv. mi riferiva che, CP_4
per tali unità, era stato adottato il metodo di rilievo dei consumi sulla base degli ultimi tre anni. Eccepivo tale metodo in quanto negli ultimi tre anni i suddetti appartamenti non erano locati nel periodo invernale. Ricordo di aver comunicato le mie perplessità ai condòmini del con lettera di data 12 maggio 2023 che mi viene mostrata e CP_1 che riconosco come mia”.
Tra l'altro per la gestione del riscaldamento il rendiconto e le relative letture sono state eseguite dall'amministratore, riconosciute e non contestate dagli stessi inquilini, è stato nuovamente ed inspiegabilmente modificato dagli odierni intervenuti, tanto che nel verbale l'amministratore dichiara espressamente: “L'amministratore dissente da quanto proposto in quanto non si possono variare i consumi essendoci delle letture confermate dai condomini.”
16 Così dichiarava il teste all'udienza del 28.03.2024 sul punto: “Si è vero ho CP_5
provveduto io direttamente alla lettura della contabilizzazione dei radiatori per la stagione invernale 2021/2022. Mi recai con il mio pc il quale dispone di un specifico software per la rilevazione di tali letture….nel momento in cui il software non rilevava la lettura mi recai direttamente di persona per la lettura diretta del contabilizzatore/ripartitore...”
Stesso discorso vale per il punto 5 dell'ordine del giorno avente ad oggetto l'approvazione del preventivo 2021/2022, la cui maggioranza dei condòmini su indicati (gli attori avevano già abbandonato l'assemblea perché contrariati) deliberava di predisporre nuovamente, nonostante l'opposizione dell'amministratore e l'impugnazione delle delibere precedenti, due gestioni condominiali distinte, una relativa alle spese del riscaldamento e una relativa a tutte le altre voci di spesa condominiale, anche queste modificate in maniera consistente ed in via del tutto autonoma.
Stante quanto sopra, è evidente che la delibera del 14.04.2023, che in punto approvazione consuntivo 2021/2022 e preventivo 2022/2023 riproduce il contenuto delle precedenti delibere impugnate, non può portare alla cessazione della materia del contendere delle precedenti impugnazioni. Tra l'altro tralasciando l'inserimento nel bilancio preventivo
2022/2023 dell'importo straordinario di € 15.000 inserito dall'amministratore per la morosità dei condomini. Così dichiarava il teste all'udienza del 28.02.2024: “Si è CP_5
vero ho redatto io il bilancio preventivo 2022/2023 indicando come voce di spesa
l'importo di 15.000,00 euro a titolo di fondo straordinario per la morosità dei condomini che risultavano morosi;
ricordo che era soprattutto moroso ”. “Si è vero Parte_4 che la maggioranza dell'assemblea straordinaria del 14 aprile 2023 ha approvato un importo a preventivo per il riscaldamento di € 11mila nonostante la voce da me inserita nel bilancio spesa fosse di € 19.743,50 sulla falsariga di quello indicato nel consuntivo…”
Si evidenzia poi che l'amministratore con lettera del 12.05.2023 in relazione a CP_5
quanto deliberato durante l'assemblea (del 14.04.2023) ribadiva l'impossibilità di creare due gestioni ordinarie per lo stesso condominio e che il conto consuntivo dallo stesso predisposto relativo alla gestione 01.07.2021 - 30.06.2022, per quanto riguarda la quota del riscaldamento del condominio sulla scorta delle fatture già emesse dai CP_7
prestatori dei servizi riportate nel detto consuntivo, è pari ad € 2.380,66 per la quota involontaria del consumo del metano, ad € 16.018,26 per la quota volontaria del consumo
17 del metano, ad € 80,73 per la quota involontaria del consumo dell'energia elettrica, ad €
543,31 per la quota volontaria del consumo dell'energia elettrica, ad € 103,98 per la quota involontaria delle spese relative alla manutenzione della centrale termica e ad € 699,53 per la quota volontaria delle spese relative alla manutenzione della centrale termica, per un totale complessivo pari ad € 19.826,47, importo già approvato dai condòmini e dai conduttori, nella riunione del 06.02.2023, con la presenza anche della maggioranza del condominio Inoltre faceva presente che nella suddetta assemblea la CP_1
maggioranza dei condomini deliberava di ridurre gli importi dei consumi riguardanti le unità sub. 32 e sub. 33, di proprietà dell'avv. e deliberava Controparte_4
l'approvazione del costo del riscaldamento complessivo del CP_1 CP_1 quanto alla quota involontaria per € 2.565,41, quanto alla quota volontaria per €
11.904,59, per un totale pari ad € 14.470,00. Che vi era quindi una differenza di €
5.356,47. Lo stesso evidenziava che tale importo doveva essere pagato “a chi ha erogato
i servizi, che da tempo ne sollecita il pagamento”. Lo stesso aggiungeva che non era
“possibile modificare i criteri di ripartizione delle spese condominiali unilateralmente, sempre adottati da quando sono amministratore, e non sono in grado dì giustificare in alcun modo la ripartizione dell'importo di € 5.356,47 a carico dei restanti condòmini, compresi quelli del condominio Magrelli Ovest”. Le perplessità dell'amministratore riguardano anche il preventivo 2022/2023, il quale evidenzia che “per quanto riguarda il riscaldamento in € 19.743,50 (quasi corrispondente all'importo del consumo risalutante dal consuntivo 2021/2022), è evidente che non posso attuare la delibera che ha approvato un importo complessivo di solo E 11.000,00 in quanto residua un importo di E 8.743,50; in base alle fatture già ricevute per "erogazione dei servizi "importo di E 11.000,00 non
è sufficiente”. Preoccupato anche per la situazione finanziaria del condominio sottolineando che “Il condominio non ha la liquidità neppure per far fronte al pagamento della ditta che fornisce il servizio di pulizia delle scale, e da parte della ditta fornitrice il servizio idrico mi è stato anticipato l'avvio della procedura monitoria”.
Tutto quanto sopra consente di affermare senza ragionevole dubbio che l'eccezione di cessata materia del contendere sollevata dal e dagli intervenuti vada rigettata. CP_1
Tutto ciò premesso, esaminati gli atti e i documenti, la domanda degli attori va accolta.
Le spese di lite si liquidano come da dispositivo, sulla base del D.M. n. 55/2014, così come modificato, avuto riguardo al valore della controversia e all'attività difensiva prestata.
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P.Q.M.


Il Tribunale di Udine, nella persona del Giudice istruttore dott. Fabrizio Carducci, in qualità di giudice unico, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe indicata, ogni altra domanda, eccezione ed istanza rigettata, così provvede:
- ANNULLA le delibere impugnate del 28.10.2022 nonché quelle di cui al punto 4 e 5 del 23.01.2023, adottate dall'assemblea del per le causali di cui Controparte_1
in narrativa,
- CONDANNA il e gli intervenuti e Controparte_1 Controparte_4 CP_3
in solido tra loro, alla rifusione delle spese di lite in favore degli attori
[...]
Palmegiano MA e , che liquida in € 1.500,00 (per la fase di Parte_5
mediazione), oltre al rimborso forfettario nella misura del 15% del compenso, oltre ad
IVA, se dovuta, e CPA come per legge ed alle spese anticipate documentalmente provate, ed in € 10.000,00 (per il presente giudizio), oltre al rimborso forfettario nella misura del
15% del compenso, oltre ad IVA, se dovuta, e CPA come per legge, oltre alle spese anticipate del contributo unificato.
Così deciso in Udine il 14 agosto 2025
Il Giudice
Dott. Fabrizio Carducci
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