REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI TIVOLI
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Tivoli, in composizione monocratica, in persona del Giudice, dott.ssa Beatrice Ruperto, letti gli artt. 281 quinquies, 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA DEFINITIVA nella causa iscritta al n. 4046 del Ruolo Generale Affari Civili Contenziosi dell'anno 2020 promossa da rappresentata e difesa dagli avv.ti Federica Cicini e Giorgio Cicini. Parte_1
Parte attrice nei confronti di rappresentata e difesa dall'avv. Giorgio De Arcangelis Controparte_1
Parte convenuta
Oggetto: Solo danni a cose
CONCLUSIONI: come precisate con note di trattazione scritta per l'udienza del 4.4.2025
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. ha convenuto in giudizio al fine di sentir accogliere le seguenti Parte_1 Controparte_1 conclusioni: “1) Accogliere la domanda attrice e condannare e ordinare alla CONVENUTA di Controparte_1 effettuare i lavori nella sua proprietà come descritti dal CTU nel computo metrico alla quale ci si riporta. 2) Condannare la resistente al pagamento alla signora della somma complessiva di € 108.976,14 di Controparte_1 Parte_1 cui € 5.500,00 oltre IVA, per lo sgombro degli arredi, la loro custodia ed il loro ripristino al termine dei lavori, €
81.076,14 oltre IVA, per i lavori all'appartamento, ed € 2.400,00 per la locazione di un appartamento arredato per mesi tre della signora e del coniuge per tutta la durata dei lavori, ed € 20.000,00 per il risarcimento danni, o in Pt_1 quella maggiore o minore che verrà accertata nel corso del giudizio. 3) Con vittoria di spese competenze ed onorari del giudizio, oltre spese generali ed accessori come per legge, per il giudizio di ATP e di questo giudizio, in favore dei sottoscritti avvocati che si dichiarano distrattari.”.
A sostegno della domanda, l'attrice ha dedotto:
- di essere proprietaria, in virtù di successione testamentaria, di un appartamento in AN Via
Tiburtina KM 54,250, sito al piano terra, invaso da tempo da infiltrazioni d'acqua provenienti dall'appartamento soprastante di proprietà di Controparte_1 - di aver subito danni alle strutture e arredi, con degrado dell'ambiente e compromissione della salute propria e del coniuge, essendo costretta a vivere con la propria famiglia in ambiente malsano;

- di aver chiesto alla convenuta, senza esito, di eliminare le predette infiltrazioni;

- che, nell'ambito del procedimento per ATP esperito dall'attrice, il consulente nominato dal Tribunale aveva riscontrato le infiltrazioni, le cause e la loro riconducibilità all'immobile della convenuta, descrivendo i lavori da effettuare per la loro eliminazione;

- che i lavori per la rimessa in pristino dei locali interni erano in realtà maggiori di quelli accertati dal
CTU;
- di aver diritto, inoltre, al pagamento di quanto l'attrice avrebbe dovuto pagare per reperire un alloggio esterno, durante lo svolgimento dei predetti lavori, nonché al risarcimento dei danni causati all'attrice e al di lei marito, per aver vissuto in abitazione in condizioni di insalubrità.

2. Si è costituita in giudizio contestando l'avversa pretesa, in quanto infondata in fatto e Controparte_1 in diritto e chiedendone il rigetto.
Ha, in particolare, sostenuto:
- che l'immobile dell'attrice, costituito da due vani, classificati e destinati a magazzino era impropriamente utilizzato come abitazione;

- che una porzione dell'appartamento sarebbe stata realizzata abusivamente e le condizioni di degrado sarebbero state imputabili esclusivamente alla omessa manutenzione da parte dell'attrice;
- che, viceversa, la convenuta si era sempre occupata delle opere di manutenzione della parte sovrastante e delle porzioni di proprietà comune, sopportandone i costi;

- che, da accertamenti tecnici eseguiti, era da escludere che l'umidità nell'appartamento dell'attrice provenisse dall'immobile della convenuta, in quanto completamente asciutto;

- che in ogni caso, in ipotesi di provenienza delle infiltrazioni dal terrazzo sovrastante l'immobile dell'attrice, le spese di manutenzione e riparazione andavano comunque suddivise ai sensi dell'art.1126 cc.;
- di aver eseguito, inoltre, opere di straordinaria manutenzione, in data 28.2.2012, in relazione al tetto di copertura dell'immobile, dandone preventivo avviso all'attrice, la quale non aveva tuttavia fornito riscontro ai preventivi di spesa inoltrati per i predetti interventi, i cui costi erano stati sostenuti quindi dalla sola convenuta, per evitare ulteriori danni;

- che il fabbricato per cui è causa era infine circondato da un terreno, avente la funzione di cortile, di proprietà indivisa dalle odierne parti in causa, suscettibile di divisione in natura, in modo da consentire a ciascun condomino un ingresso autonomo alla propria abitazione.
Ha, quindi, concluso chiedendo: “in via istruttoria respingere le istanze di prova per testi formulate dall'attrice in quanto dedotta in difformità da quanto prescritto dall'art.244 cpc atteso che i fatti non sono stati formulati in articoli separati. In denegata ipotesi di accoglimento ammettere la prova contraria con riserva di indicare i testi all'esito della
2 precisazione dell'abbinamento del teste con la relativa circostanza indicata dall'attrice. Voglia altresì il Tribunale ammettere prova testimoniale sui seguenti capitoli: - Vero che il tetto dell'immobile sito in Via Tiburtina km 56,250 loc.
AN (RM) antecedentemente ai lavori di rifacimento dello stesso avvenuti il 28.02.2012 presentava gravi avvallamenti nella parte centrale della struttura, grave danneggiamento dei murali di sostegno, usura delle cantinelle di sostegno delle tegole, usura e danneggiamento delle tegole, lacerazione dei muraletti di gronda e delle tavole di copertura della gronda stessa, isolamento e danneggiamento della canna fumaria, danneggiamento della canala per la raccolta delle acque, infiltrazioni sulla superficie della struttura”. - Vero che la ditta OI LO nei mesi di febbraio e marzo 2012 su commissione di eseguì tali opere e ricevette il compenso di €.21.560,00 ?. Si indica a teste il sig. LO Controparte_1
OI, domiciliato in Arsoli (RM), Via Tiburtina 43/c. Si chiede altresì occorrendo CTU volta a determinare le aree da assegnare in proprietà esclusiva alla attrice e alla convenuta.”. Nel merito: 1) Respingere la domanda attrice perché infondata in fatto e diritto;
2) accertare il diritto di credito dell'attrice di euro 10.560,00 a titolo di rimborso della metà della spesa sostenuta in relazione ai fatti esposti in narrativa e, per l'effetto, condannare la sig.ra al Parte_1 pagamento in suo favore della suddetta somma, oltre interessi legali dal 29.03.2012; 3) accertare la sussistenza in capo all'attrice del diritto alla divisione della parte comune dell'edificio costituita dal cortile esterno, ai sensi dell'art. 1119 c.c. e, per l'effetto, procedere alla divisione dello stesso in conformità al progetto allegato al presente atto. Con vittoria di spese di giudizio, comprese spese generali, oltre IVA e CPA.”.

3. Concessi i termini ex art. 183 comma 6 c.p.c., la causa, istruita mediante espletamento di CTU, è stata trattenuta in decisione all'esito dell'udienza a trattazione scritta del 4.4.2025, con termini ex art. 190
c.p.c. per il deposito degli scritti conclusionali.

4. La domanda di parte attrice è fondata e deve essere accolta, nei limiti che seguono.
Parte attrice ha evocato la responsabilità della convenuta, quale proprietaria dell'immobile da cui sarebbero derivate le infiltrazioni, fonte dei lamentati danni.
Trattandosi di asseriti danni da infiltrazioni derivanti da una cosa (bene immobile in proprietà), un'interpretazione sostanziale della domanda giudiziale conduce a ritenere la stessa fondata sulla responsabilità ex art. 2051 c.c., ai sensi del quale, ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo provi il caso fortuito.
La norma anzidetta introduce una forma di responsabilità a carattere oggettivo, integrata dalla sussistenza di due distinti presupposti individuati: da un lato, nella necessità che il soggetto la cui responsabilità si vuole affermare disponga di un effettivo potere fisico sulla cosa e, dall'altro, nella circostanza, che la cosa abbia svolto un ruolo attivo nella causazione del danno. Il rapporto di custodia, in forza del quale il custode è ritenuto responsabile per ciò solo, in termini sostanzialmente oggettivi, del danno causato dalla cosa, si sostanzia in una mera situazione di appartenenza della res ad un determinato soggetto in via esclusiva.
3 Si è così precisato che la responsabilità ex art. 2051 c.c. può ritenersi configurabile non soltanto nei casi di cosa pericolosa per intrinseca dinamicità, ma anche in relazione a cose inerti, prive di pericolo e non aventi alcuna dinamicità (danni da infiltrazioni d'acqua provenienti da un immobile in cui è insorto un agente dannoso, come nella fattispecie che ci occupa).
In caso di danni derivanti da infiltrazione d'acqua, anche ove prodotte dal lastrico solare o dal terrazzo di proprietà o di uso esclusivo, la responsabilità per il danno cagionato è pertanto di colui che detiene la custodia del bene ovvero il proprietario che abita nell'appartamento dal quale provengono le infiltrazioni, poiché rientra tra i doveri di quest'ultimo eliminare le caratteristiche dannose della cosa ex art. 2051 c.c. (Cass. 9449/2016; Cass. n. 15131/2001).
In applicazione degli esposti principi si può ritenere che l'attrice abbia provato gli elementi di fatto che, ai sensi dell'art. 2051 cc, consentono di accordare il risarcimento dei danni.
In primo luogo, risulta provato il rapporto di custodia tra e la cosa che ha provocato il Controparte_1 danno, circostanza desumibile sia dalla qualità di proprietaria del bene sia da quella di custode dello stesso.
Sulla base della CTU svolta nel corso del giudizio, le cui conclusioni appaiono del tutto condivisibili perché logiche, non contraddittorie e sostenute da dati oggettivi e sulla base della documentazione versata in atti, si ritiene inoltre raggiunta la prova del nesso di causalità tra res in custodia e danno.
Il CTU nel proprio elaborato ha, difatti, concluso confermando la sussistenza delle infiltrazioni lamentate da parte attrice, “le cui cause sono riconducibili alla assenza dei necessari interventi manutentivi
(straordinari e ordinari) dei terrazzi e del marciapiede facenti parte dell'immobile appartenente all'attuale convenuta”
(cfr. p. 25 perizia). Il CTU ha, difatti, precisamente individuato le cause di infiltrazioni, le quali peraltro
“risultano certamente ancora attive” (cfr. pp. 10 – 25 perizia).
Vertendosi, come anzidetto, in materia di responsabilità aquiliana, i soggetti responsabili della causazione dei danni che devono in quanto tali essere considerati tenuti a risponderne ed a provvedere al risarcimento dei danni medesimi devono essere individuati non sulla base del disposto dell'art. 1126
c.c., come sostenuto dalla convenuta, ma sulla base del disposto degli artt. 2043 e 2051 c.c.
Tali ultime norme impongono, dunque, di individuare il soggetto responsabile del pregiudizio all'immobile dell'attrice, in colei che aveva la possibilità di intervenire ad effettuare le necessarie riparazioni per la qualità di detentore/custode della porzione immobiliare dalla quale sono pervenute le infiltrazioni dannose, ossia la convenuta.
Ove si ritenesse che il risarcimento del danno subito dall'attrice debba essere decurtato di una percentuale sulla base del disposto dell'art. 1126 c.c., si perverrebbe del resto ad una inaccettabile violazione del principio generale in materia di illecito aquiliano che richiede che le persone offese dall'illecito medesimo debbano essere sempre integralmente risarcite dei danni subiti, a meno che non
4 abbiano concorso in tutto o in parte alla causazione dei danni (art. 1227 c.c.), cosa che, per quanto emerso dalla CTU richiamata, non può ritenersi essere avvenuta nel caso di specie.
Con specifico riferimento agli interventi necessari per porre rimedio alla situazione riscontrata nell'appartamento di proprietà dell'attrice, il consulente ha quindi indicato la necessità di procedere alle attività descritte per macro - voci nell'elaborato peritale (pp. 25 – 27) e meglio dettagliate nel computo metrico estimativo allegato alla perizia (all. E perizia), quantificando altresì i relativi costi.
Parte convenuta, alla luce di quanto sinora esposto, deve dunque essere condannata alla immediata esecuzione degli interventi nell'immobile di sua proprietà, indicati dal CTU (pp. 25 – 27) come necessari ad eliminare la causa delle infiltrazioni.
Inoltre, la stessa deve essere condannata al risarcimento del danno, consistente nel costo necessario al ripristino dell'immobile dell'attrice, indicato dal CTU in euro 13.141,61 (cfr. computo metrico estimativo all. E) ed euro 3.400,00 per “Imballaggio, trasporto, immagazzinamento (2 mesi), trasporto e rimontaggio mobilia e suppellettili” (cfr. p. 26 perizia), per un totale di euro 16.541,61. Essendo quello risarcitorio un debito di valore, vanno riconosciuti sulla somma indicata anche interessi compensativi nella misura legale e rivalutazione dalla data della perizia di stima e via via rivalutata di anno in anno secondo indici Istat annuali sul costo della vita fino al soddisfo.
Sotto il profilo dei lamentati danni per l'esposizione a condizioni di insalubrità, poi, non appare contestabile che l'attrice, proprietaria dell'immobile danneggiato, sia stata impedita o limitata nel godimento del proprio bene, così come non è oggetto di contestazione che la stessa avesse adibito l'immobile a propria abitazione.
Ciò posto, si osserva che il referente normativo della lesione al godimento della propria abitazione può essere rinvenuto nell'art. 42, comma 2 Cost., che tutela la proprietà privata e detta i limiti per la sua compressione.
Sul punto, va ricordato che il diritto alla tutela della vita privata e familiare deve essere inteso non solo, in negativo, come diritto alla salvaguardia da “intrusioni” esterne, ma anche, in positivo, come diritto ad un ambiente familiare (anche monofamiliare) sereno, salubre, e che goda di quei comfort che oramai attengono a bisogni incomprimibili della persona.
Inoltre, la Suprema Corte ha avuto modo di precisare che, in tal caso, non rileva l'assenza di un danno biologico documentato e che la prova del pregiudizio subito possa essere fornita anche mediante presunzioni, sulla base delle nozioni di comune esperienza (cfr. Cass. n. 26899/2014).
Ebbene, dalla CTU sono emerse chiaramente le condizioni di insalubrità (distacco di intonaco, miceli spugnosi, macchie e muffe) dell'immobile, dovute proprio alla condotta della convenuta, ed in particolare alla omessa manutenzione ordinaria e straordinaria della terrazza sovrastante l'immobile dell'attrice (come riportato a p. 16 della perizia, “i modesti bocchettoni e la griglia di scolo delle acque pluvie del
5 terrazzo erano completamente ostruiti da sporcizia, detriti e radici di piante spontanee ivi sviluppatesi. E' del tutto evidente quindi come in occasione di eventi metereologici, anche modesti, le acque pluvie siano destinate ad accumularsi sulla superficie del terrazzo per poi defluire, superando l'impermeabilizzazione ove presente e le soglie delle porte/finestre dell'appartamento, attraverso il solaio, negli ambienti dell'appartamento sottostante imbibendo le relative murature e provocando i dissesti in precedenza riferiti, estesi, per quanto detto, anche a zone non direttamente corrispondenti al terrazzo”), nonché alle carenze manutentive del piccolo terrazzo presente al di sopra degli ambienti interessati dalle infiltrazioni, rispetto al quale le carenze manutentive, si sostanziano “nell'evidente perdita di tenuta del sistema impermeabilizzante” (cfr. p. 24 perizia), perdurando a tutt'oggi il fenomeno infiltrativo.
Proprio a causa delle condizioni malsane del proprio immobile, appare presumibile sostenere che l'attrice si sia vista costretta ad assumere degli accorgimenti che hanno limitato e/o impedito il suo diritto di pieno godimento del bene di proprietà, con grave danno per la stessa, che in via equitativa si ritiene di quantificare in € 5.000,00, in valori monetari attuali.
Non può invece essere accolta la domanda di condanna ex art. 96 c.p.c. svolta dall'attrice, per mancanza di prova in ordine ai suoi presupposti.
Trattasi, infatti, di una vera e propria domanda risarcitoria di natura extracontrattuale, che necessita, pertanto, della prova, non solo sotto il profilo soggettivo (la mala fede o colpa grave nell'agire in giudizio), ma anche sotto quello oggettivo, con particolare riguardo alla dimostrazione di danni ulteriori causati dall'azione giudiziale, dovendosi dimostrare, o quanto meno allegare in fatto, tali danni al fine di ottenere la condanna richiesta (Cass., n. 21798/2015, Cass. n. 7620/2013; Cass. n. 3388/2007); deve infatti trattarsi di danni aggiuntivi che non siano già compensati dalla condanna al pagamento delle spese processuali.
Quanto alla domanda riconvenzionale avanzata dalla convenuta, volta al rimborso della metà delle spese asseritamente sostenute per interventi di rifacimento del tetto, si osserva quanto segue.
Per giurisprudenza consolidata il rimborso delle spese per la conservazione delle parti comuni sostenute da un condomino è sempre disciplinato dalle disposizioni dettate in tema di condominio e non di comunione, a prescindere dal numero dei partecipanti al condominio (cfr. Cass. S.U. n. 2046/2006). Ne discende che, istaurandosi il condominio sul fondamento della relazione di accessorietà tra i beni comuni e le proprietà individuali, situazione che si riscontra anche nel caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile soltanto nel caso in cui abbia i requisiti dell'urgenza, ai sensi dell'art. 1134 c.c. (cfr. Cass.
Sez. U, n. 2046/2006, Cass. n.27106/2021, Cass. n. 18759/2016, Cass. n. 21015/2011).
Tale requisito dell'urgenza condiziona pertanto il diritto al rimborso del condomino gestore, il quale deva darne prova, dimostrando che le spese anticipate fossero indispensabili per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune, e dovessero essere eseguite senza ritardo e senza
6 possibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini, sulla base di accertamento di fatto spettante al giudice del merito (Cass. n. 14326/2017).
Nulla è invece dovuto in caso di mera trascuranza degli altri comproprietari, non trovando applicazione le norme in materia di comunione (art. 1110 c.c.). Ciò vale anche per i condomini composti da due soli partecipanti, la cui assemblea si costituisce validamente con la presenza di tutti e due i condomini e all'unanimità decide validamente. Se non si raggiunge l'unanimità e non si decide, poiché la maggioranza non può formarsi in concreto, diventa necessario ricorrere all'autorità giudiziaria, come previsto dagli artt. 1139 e 1105 c.c. (Cass. n. 9280/2018; Cass. n. 21015/2011).
Ebbene, nulla risulta allegato da parte convenuta a dimostrazione del requisito dell'urgenza delle opere effettuate secondo la definizione sopra citata: non è stato, cioè, dimostrato, sulla scorta della documentazione allegata, che la riparazione del tetto di copertura dell'immobile fosse tanto urgente ed indifferibile da non consentire di ottenere l'autorizzazione dell'assemblea. Pertanto, non essendo stata fornita la prova dell'urgenza delle spese effettuate, la domanda di rimborso ex art. 1134 c.c. deve essere respinta.
La domanda riconvenzionale di divisione della parte comune dell'edificio costituita dal cortile esterno è invece inammissibile, atteso l'omesso deposito in giudizio della documentazione necessaria ai fini della delibazione della domanda.
Nessun documento probante la proprietà del bene immobile è stato prodotto dalle parti e, in particolare dalla convenuta, la quale ha difatti omesso non sono il deposito dei titoli di provenienza ma anche l'attestazione da parte del Conservatore dei Registri Immobiliari delle iscrizioni e trascrizioni contro dalla data di acquisto dei cespiti alla data di instaurazione del giudizio o, in sostituzione,
l'attestato notarile in ordine alle risultanze dei registri immobiliari presso la Conservatoria, al fine di verificare la sussistenza e la permanenza della proprietà del bene in capo alle parti e la legittimazione attiva e passiva delle stesse.
In assenza di certezza sulla proprietà del bene da dividere (nonché sull'assenza di vincoli o pregiudizi) non risulta possibile adottare alcuna statuizione sulla divisione del medesimo.

5. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, tenuto conto del decisum, valori minimi in ragione dell'assenza di particolari questioni di fatto e di diritto.
Infine, le spese di CTU, liquidate con separato decreto, sono poste definitivamente a carico di parte convenuta.

P.Q.M.

il Tribunale di Tivoli, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza, eccezione e difesa rigettata, così provvede:
7 a) accoglie, per quanto di ragione, la domanda avanzata da parte attrice e, per l'effetto, condanna CP_1
a titolo di risarcimento del danno patrimoniale, per le causali di cui in motivazione: a) ad
[...] eseguire gli interventi sull'immobile di sua proprietà, indicati dal CTU come necessari ad eliminare la causa delle infiltrazioni (pagg. 24 - 27); b) al pagamento, in favore dell'attrice, della somma di euro
16.541,61, oltre interessi come in parte motiva;

b) accoglie altresì la domanda formulata da parte attrice di risarcimento danni non patrimoniali, come in parte motiva, e condanna al pagamento della somma di euro 5.000,00, oltre interessi Controparte_1 legali dalla domanda al soddisfo;

c) rigetta ogni ulteriore domanda di parte attrice;

d) rigetta le domande riconvenzionali di parte convenuta;

e) condanna parte convenuta al rimborso delle spese di lite del presente giudizio in favore di parte attrice, che si liquidano in euro 3.809,00 per compenso professionale, euro 545,00 per esborsi documentati, oltre spese generali nella misura del 15% e oltre CPA e IVA come per legge, con distrazione in favore dei procuratori dichiaratisi antistatari;

f) pone le spese di CTU definitivamente a carico di parte convenuta.
Addì, 23.7.2025
Il Giudice dott.ssa Beatrice Ruperto
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