N. 101/2024 R.G.
Tribunale di Siena
Sezione Unica Civile
VERBALE D'UDIENZA MEDIANTE COLLEGAMENTO DA REMOTO
Il giorno 25/06/2025, alle ore 12.45 all'udienza della Giudice dott.ssa Valentina Lisi nel procedimento in epigrafe indicato sono comparsi mediante l'applicativo Teams:
l'Avv. CHIARA DI SILVESTRI, in sostituzione dell'avv. Giordano BALOSSI, per parte ricorrente;

l'Avv. SERGIO DE COSTANZO e l'avv. ANGELO DALLA MONTÀ in sostituzione dell'avv. ALESSANDRO DE COSTANZO per parte resistente.
La Giudice prende atto della dichiarazione di identità dei procuratori delle parti e delle parti presenti. I procuratori delle parti e le parti collegate da remoto dichiarano che non sono in atto collegamenti con soggetti non legittimati e che non sono presenti soggetti non legittimati nei luoghi da cui sono in collegamento con la stanza virtuale d'udienza.
Su invito della Giudice, i difensori e le parti si impegnano a mantenere attivata la funzione video per tutta la durata dell'udienza ed a prendere la parola nel rispetto delle indicazioni del giudice, in modo da garantire l'ordinato svolgimento dell'udienza.
La Giudice avverte che la registrazione dell'udienza è vietata.
L'avv. De Costanzo rappresenta che sono ancora in corso trattative direttamente con la società attrice e che è stata inviata una proposta migliorativa alla controparte in adesione alle richieste avversarie e chiede pertanto un ulteriore rinvio dell'udienza.
L'avv. Di Silvestri espone di non avere per l'udienza odierna istruzioni per chiedere ulteriori differimenti, non essendosi ad oggi concretizzata una soluzione conciliativa. Si oppone pertanto alla richiesta di rinvio, pur permanendo una disponibilità conciliativa della propria assistita anche successivamente alla definizione dell'odierno giudizio.
La Giudice, in assenza di richiesta congiunta, rigetta la richiesta di ulteriore differimento e invita le parti a precisare le conclusioni e alla discussione della causa.
La procuratrice della ricorrente precisa le seguenti conclusioni:
“voglia l'Ill.mo Giudice Designato del Tribunale di Siena adito, previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale, in accoglimento del ricorso, così giudicare: Nel
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merito:
- accertare e dichiarare per le causali di cui in premessa l'intervenuta risoluzione del contratto di leasing n. 12746 (post fusione 712746) e, per l'effetto, condannare
[...]
(P.IVA ), in persona del legale rappresentante pro Controparte_1 P.IVA_1 tempore, con sede in Napoli - Via Diodato Lioy n. 10, a restituire, immediatamente, a il bene oggetto del contratto di leasing n. 12746 Controparte_2
(post fusione 712746) e, più precisamente l'immobile oggetto di leasing, ossia un complesso immobiliare ad uso direzionale consistente in: 1) appartamento a uso ufficio posto nel Comune di Napoli in Via Monte di Dio n. 80, censito al NCEU del detto
Comune alla sezione SFE, foglio 3, part. 24, sub 48, piano T-1 interno 7, cat. A/10
(precedentemente accatastato con il sub 43, cat. C/2); 2) appartamento a uso ufficio posto nel Comune di Napoli in Via Monte di Dio n. 80, censito al NCEU del detto
Comune alla sezione SFE, foglio 3, part. 24, sub 46, piano 1 interno 11, cat. A/10
(precedentemente accatastato con il sub 8, cat. A/4); 3) appartamento a uso ufficio posto nel Comune di Napoli in Via Monte di Dio n. 80, censito al NCEU del detto
Comune alla sezione SFE, foglio 3, part. 24, sub 45, piano T interno 8, cat. A/10
(precedentemente accatastato con il sub 34 e parte del sub 35, cat. C/2; detti sub 34 e
35, unitamente al sub 36, derivano dagli originari sub 5 e 6 della part. 24); 4) appartamento a uso ufficio posto nel Comune di Napoli in Via Monte di Dio n. 80, con soppalco censito al NCEU del detto Comune alla sezione SFE, foglio 3, part. 24, sub
50, piano 1 interno 10A, cat. A/10 (detto immobile deriva dagli originari sub 5 e 6 della part. 24, che hanno successivamente originato i sub 34, 35 e 36 della part. 24); 5) appartamento a uso ufficio posto nel Comune di Napoli in Via Monte di Dio n. 80, censito al NCEU del detto Comune alla sezione SFE, foglio 3, part. 24, sub 47, piano 1 interno 10B, cat. A/10 (precedentemente accatastato con il sub 36, cat. C/2); 6) appartamento a uso ufficio posto nel Comune di Napoli in Piazza Santa Maria degli
Angeli a Pizzofalcone n. 2, censito al NCEU del detto Comune alla sezione SFE, foglio
3, part. 318, sub 9, piano T, cat. A/10 (precedentemente accatastato con il sub 103, a sua volta derivante dal sub 1 di categoria C/2), così come meglio descritto nel contratto di leasing e nell'atto di compravendita (cfr. docc. 6 e 7), libero e vuoto da persone e cose, con efficacia del provvedimento anche nei confronti di eventuali terzi occupanti;

- condannare (P.IVA ), in persona del legale Controparte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore, con sede in Napoli - Via Diodato Lioy n. 10, per le causali di cui in premessa, al risarcimento del danno in favore della ricorrente per la
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perdurante occupazione dell'immobile de quo, versando in favore di
[...]
a titolo di indennità di occupazione la somma mensile di Euro Controparte_2
17.392,47 oltre IVA, da calcolarsi da far data dal 15.09.2020 sino all'effettivo rilascio del bene o comunque quella diversa somma ritenuta di giustizia, occorrendo in via equitativa;

- in ogni caso, rigettare integralmente ogni avversaria domanda, sia essa principale o subordinata, preliminare o di merito, perché tutte infondate in fatto e diritto per le causali di cui in atti.
Con vittoria di spese, compenso professionale, rimborso forfettario ed accessori di legge. Con ogni riserva di legge”.
L'avv. Di Silvestri contesta tutto quanto dedotto da controparte, con particolare riferi- mento all'uso dell'immobile da parte di terzi, ribadisce l'inadempimento contrattuale dell'utilizzatore, come meglio dedotto in atti, e sussistendo l'inadempimento ritiene fondate le domande avanzate sulle quali insiste;
contesta inoltre l'omessa partecipazione alla mediazione, ritenendo che la giustificazione addotta da controparte non sia valida, si oppone alla ammissione dei mezzi istruttori, meramente dilatori e irrilevanti ai fini della decisione. In ultimo, ribadisce l'irrilevanza rispetto al contratto di leasing delle contestazioni avversarie sull'uso del complesso immobiliare.
L'avv. De Costanzo precisa le conclusioni come in comparsa di costituzione e risposta.
Contesta quanto ex adverso dedotto, ribadendo che la presenza in loco della Procura della Repubblica militare ha determinato un deprezzamento dell'immobile e il mancato uso, limitando il libero accesso all'immobile stante il contesto militare e i controlli all'ingresso conseguente. Insiste pertanto perché sia ammessa CTU già richiesta, evidenziando che l'immobile è da tempo libero ancorché non riconsegnato, essendo venuta meno la locazione al terzo Ministero proprio per i limiti appena indicati.
L'Avv. Di Silvestri ribadisce che qualsiasi contratto di locazione a terzi doveva essere autorizzato dal concedente, essendo in mancanza inopponibile al proprio assistito, ed evidenzia che in ogni caso, risolto il contratto di leasing, si chiede la restituzione dell'immobile.
Terminata la discussione, la giudice, previa rilettura del verbale, si ritira in camera di consiglio al termine dell'udienza in corso, esonerando le parti dalla partecipazione alla lettura della decisione.
All'esito decide la causa, dando lettura, ai sensi dell'art. 281sexies c.p.c., del seguente dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
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redatti sul presente verbale nella parte che segue. Autorizza sin da ora la Cancelleria a prelevare l'originale così formato per destinarlo alla raccolta di cui all'art. 35 disp. att.
c.p.c. previa estrazione di copia autentica da inserire nel fascicolo di ufficio.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SIENA
SEZIONE UNICA CIVILE in composizione monocratica in persona della giudice, dott.ssa Valentina Lisi, pronuncia la seguente
SENTENZA ai sensi dell'art. 281sexies c.p.c. nella causa iscritta al n. 101/2024 r.g.a.c.
TRA con sede in Siena (SI), Piazza Controparte_2
Salimbeni n. 3, C.F. , quale soggetto risultante - come da atto del P.IVA_2
20.04.2023 a ministero del Notaio dott. (rep. 42437, racc. 21719) Controparte_3
(doc. 1) - dalla fusione per incorporazione di Controparte_4
, (in sigla
[...] Controparte_5 [...]
, con sede in Via Aldo Moro n. 11/13, codice fiscale e numero Controparte_6 CP_2 di iscrizione al Registro delle Imprese di partita iva , CP_2 P.IVA_3 P.IVA_4 in persona del procuratore speciale Dott. giusta procura del 17.04.2023 CP_7
a rogito del Dott. in (rep. 42423, racc. 21712) (doc. 2), Persona_1 CP_2 rappresentata e difesa dall'Avv. Giordano Balossi (C.F. ) del C.F._1
Foro di Milano ed elettivamente domiciliata presso lo Studio dell'Avv. Federica
Occhioni (C.F. ) sito in Via C. Angiolieri n. 37, come da C.F._2 CP_2 procura in atti;

RICORRENTE nei confronti di in persona del legale rappresentante pro tempore Controparte_1 sig. , con sede in Napoli (NA), Via Diodato Lioy n. 10 (P.iva CP_8
), rappresentata e difesa dagli Avv.ti Sergio de Costanzo (c.f. P.IVA_1
, Alessandro de Costanzo (c.f. ) e Rosa C.F._3 C.F._4
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Leggio (c.f. ) ed elettivamente domiciliata presso il loro CodiceFiscale_5 studio in Napoli, Via Monteoliveto n. 86, come da procura in atti;

RESISTENTE
OGGETTO: Leasing
CONCLUSIONI:
Ricorrente: come sopra indicate;

Resistente: “conclude 1) Rigettare la domanda poiché infondata in fatto e diritto, per i motivi esposti;
2) Con vittoria di spese, diritti ed onorario di giudizio”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO

1. Con ricorso ex art. 281decies c.p.c., iscritto a ruolo il 19.01.2024,
[...] conveniva in giudizio Controparte_2 Controparte_1 chiedendo di accertarsi e dichiararsi la intervenuta risoluzione del contratto di leasing n.
12746 stipulato tra le stesse parti e, per l'effetto, condannare la convenuta alla restituzione del complesso immobiliare oggetto del suddetto contratto, nonché al risarcimento del danno in favore della ricorrente per la perdurante occupazione del bene, versando a titolo di indennità di occupazione la somma mensile di Euro 17.392,47 oltre IVA, da calcolarsi dal 15.09.2020 sino all'effettivo rilascio dell'immobile.
A sostegno della domanda la ricorrente deduceva che, in data 26.05.2009, avrebbe concluso con il contratto di leasing n. 12746 della durata di 216 Controparte_1 mesi, avente ad oggetto un complesso immobiliare ad uso direzionale consistente in: 1) appartamento a uso ufficio posto nel Comune di Napoli in Via Monte di Dio n. 80, censito al NCEU del detto Comune alla sezione SFE, foglio 3, part. 24, sub 48, piano T-
1 interno 7, cat. A/10 (precedentemente accatastato con il sub 43, cat. C/2); 2) appartamento a uso ufficio posto nel Comune di Napoli in Via Monte di Dio n. 80, censito al NCEU del detto Comune alla sezione SFE, foglio 3, part. 24, sub 46, piano 1 interno 11, cat. A/10 (precedentemente accatastato con il sub 8, cat. A/4); 3) appartamento a uso ufficio posto nel Comune di Napoli in Via Monte di Dio n. 80, censito al NCEU del detto Comune alla sezione SFE, foglio 3, part. 24, sub 45, piano T interno 8, cat. A/10 (precedentemente accatastato con il sub 34 e parte del sub 35, cat.
C/2; detti sub 34 e 35, unitamente al sub 36, derivano dagli originari sub 5 e 6 della part. 24); 4) appartamento a uso ufficio posto nel Comune di Napoli in Via Monte di Dio n.
80, con soppalco censito al NCEU del detto Comune alla sezione SFE, foglio 3, part. 24, sub 50, piano 1 interno 10A, cat. A/10 (detto immobile deriva dagli originari sub 5 e
6 della part. 24, che hanno successivamente originato i sub 34, 35 e 36 della part. 24); 5)
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appartamento a uso ufficio posto nel Comune di Napoli in Via Monte di Dio n. 80, censito al NCEU del detto Comune alla sezione SFE, foglio 3, part. 24, sub 47, piano 1 interno 10B, cat. A/10 (precedentemente accatastato con il sub 36, cat. C/2); 6) appartamento a uso ufficio posto nel Comune di Napoli in Piazza Santa Maria degli
Angeli a Pizzofalcone n. 2, censito al NCEU del detto Comune alla sezione SFE, foglio
3, part. 318, sub 9, piano T, cat. A/10 (precedentemente accatastato con il sub 103, a sua volta derivante dal sub 1 di categoria C/2).
Tuttavia, si sarebbe resa inadempiente all'obbligo di Controparte_1 pagamento dei canoni contrattuali e, al fine di addivenire ad una soluzione bonaria della vertenza, nell'anno 2020 le parti avrebbero sottoscritto un accordo transattivo, nel quale avrebbe riconosciuto l'esistenza del leasing stipulato e le Controparte_1 obbligazioni nascenti da tale rapporto contrattuale.
Tale transazione, però, sarebbe stata onorata dalla controparte solo parzialmente, costringendo quindi l'istituto di credito a risolvere la stessa con comunicazione del
16.06.2020.
Perdurando l'inadempimento contrattuale, con comunicazione a mezzo PEC del Contr 15.09.2020, la avrebbe risolto anche il contratto di leasing de quo, ai sensi e per gli effetti della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 17 delle condizioni generali, intimando, invano, all' sia il pagamento delle somme insolute che la Parte_1 restituzione del bene oggetto di leasing.
In data 17.10.2020, su ricorso di il Tribunale di Siena Controparte_6 avrebbe, allora, emesso il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo n. 1098/2020
(R.G. 2578/2020), con cui si sarebbe ingiunto a il pagamento Controparte_1 di complessivi Euro 160.538,24, oltre interessi, spese, compensi e accessori di legge e sarebbe poi stato eseguito, infruttuosamente, un tentativo di pignoramento mobiliare presso la sede della società debitrice.
In data 13.04.2023, sempre su ricorso di il Tribunale Controparte_6 di Siena avrebbe emesso un ulteriore decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, recante il n. 358/2023 (R.G. 885/2023), con cui si sarebbe ingiunto a Controparte_1 il pagamento di complessivi Euro 733.743,64, oltre interessi, spese, compensi e
[...] accessori di legge, consistente nel credito maturato successivamente al precedente decreto ingiuntivo.
Posto quanto sopra, secondo la ricorrente risulterebbe pacifico e incontestato l'inadempimento avversario rispetto al contratto di leasing concluso tra le parti, tale da
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legittimare la conseguente risoluzione dello stesso da parte della Concedente, la quale avrebbe dovuto introdurre il presente procedimento per ottenere la condanna della resistente alla restituzione dell'immobile, da lei detenuto ancora oggi sine titulo.
A riguardo, la affermava che la giurisprudenza di legittimità sarebbe concorde CP_2 nel ritenere che, cessato il rapporto contrattuale, la protrazione della detenzione costituisca inadempimento dell'obbligo di restituzione della cosa locata (cfr. per tutte,
Cass. Civ., sent. 25.02.2009 n. 4484), e che - ai sensi e per gli effetti dell'art. 1591 c.c. - sussista l'obbligo del conduttore (Utilizzatore) in mora, nella restituzione della cosa, di pagare al locatore il corrispettivo convenuto sino alla riconsegna. Tale importo costituirebbe una forma di risarcimento minima per la mancata disponibilità dell'immobile, che prescinderebbe dalla prova di un danno in concreto subito dal locatore (cfr. ex multis, Cass. Civ., sent. 07.06.95 n. 6368; Cass. Civ., sent. 03.09.2007
n.18524)
Con comparsa del 03.05.2024, si è costituita in giudizio Controparte_9
contestando tutto quanto ex adverso dedotto, in quanto infondato in fatto e in
[...] diritto.
In particolare, la convenuta ha eccepito di essersi trovata costretta a non adempiere al pagamento dei canoni di locazione finanziaria, in virtù della impossibilità sopravvenuta della prestazione ex artt. 1256 e 1463 c.c., manifestatasi a seguito del mutato sostrato fattuale inerente alla vicenda per cui è causa.
Evidenziava, infatti, che l'immobile oggetto del contratto di leasing sarebbe collocato all'interno di un ampio edificio storico napoletano adibito a sede della Corte d'Appello del Tribunale Militare Penale, con relativa Procura. La presenza di un apparato militare di giustizia penale, stante il passaggio anche di detenuti, limiterebbe in maniera consistente l'utilizzo del compendio immobiliare, non essendo possibile una frequentazione assidua e libera dei luoghi, attesa l'attività di vigilanza del fabbricato eseguita dall'arma dei carabinieri.
L'attività svolta nello stabile si sarebbe poi incrementata, avendo la stessa autorità soppresso altre sedi a tanto utilizzate. Per tali ragioni, la società resistente avrebbe concesso in locazione tutto il compendio immobiliare al Ministero della Difesa, che lo avrebbe destinato ad uffici, effettuando peraltro consistenti modifiche degli spazi interni
(tra cui la soppressione di servizi igienici e altri spazi prima posti a servizio dell'intero compendio) per poi risolvere il contratto di locazione.
Ciò, a detta della resistente, avrebbe determinato l'impossibilità di rilocare l'immobile a
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terzi, se non dopo una profonda ristrutturazione dello stato dei luoghi, che non vi sarebbe stata, stante anche la presenza di vincoli paesaggistici e storici posti dal
Ministero dei Beni Culturali e Ambientali con la Soprintendenza di Napoli.
Alla luce delle circostanze esposte, la società utilizzatrice, in assenza di introiti, non avendo la materiale disponibilità degli immobili e non potendo, quindi, disporne, nonché dopo aver dato fondo agli interventi dei soci, si sarebbe trovata nell'impossibilità oggettiva di pagare i canoni del leasing, dovendo ricercare nuovi locali ove svolgere la propria attività.
Ha sostenuto, dunque, la che l'impossibilità sopravvenuta (totale) della CP_1 prestazione dedotta in contratto, comportante l'estinzione dell'intera obbligazione ai sensi e per gli effetti degli artt. 1256 c.c. e 1463 c.c., sarebbe provata per tabulas dalla perizia dell'Arch. allegata in atti, nella quale si darebbe conto che la difformità Per_2 urbanistica di cui l'immobile dato in locazione finanziaria è affetto non consentirebbe di procedere alla ristrutturazione dei locali da concedere nuovamente in locazione.
In subordine, la società convenuta sollevava eccezione di inadempimento ex art. 1460
c.c., poiché parte locataria si sarebbe resa inadempiente nell'aver concesso in locazione un bene urbanisticamente difforme e questo avrebbe legittimato la società stessa a sospendere la corresponsione del canone di locazione finanziaria per cui è procedimento, in aderenza ai più recenti orientamenti della Suprema Corte.
All'udienza del 15.05.2024 questa Giudice ha rigettato le richieste istruttorie avanzate dalla parte resistente, in quanto inammissibili.
La causa è stata dunque istruita in via documentale e, all'esito della precisazione delle conclusioni, è stata ordinata la discussione orale ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. per l'odierna udienza con le modalità di cui all'art. 127bis c.p.c.

2. Tanto premesso, la domanda appare fondata e merita pertanto accoglimento.
In primo luogo, si ribadisce l'inammissibilità delle istanze istruttorie articolate da parte resistente e in particolare della richiesta di CTU oggi reiterata, non apparendo l'accertamento tecnico richiesto rilevante ai fini della decisione.
Quanto alle prove orali articolate dal resistente, giova riaffermare che il capitolo n. 1 ha ad oggetto circostanze irrilevanti e che i capitoli n. 2 e 3 hanno invece ad oggetto valutazioni tecniche non rimesse ai testi.
Venendo al merito, si osserva che, nella specie, la risoluzione del contratto per inadempimento della prestazione, come invocata dalla ricorrente, rappresenta una CP_2 forma di risoluzione cd. di diritto, che, come noto, si verifica quando il rapporto
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contrattuale si scioglie al verificarsi di una fattispecie che si perfeziona al di fuori del processo, senza che occorra un provvedimento giurisdizionale in tal senso, che avverrà eventualmente solo al fine di accertare e dichiarare la risoluzione già prodotta.
Per quanto qui interessa, tra le ipotesi tipiche nell'ambito delle quali le parti predeterminano le conseguenze dell'inadempimento contrattuale, vi è la dichiarazione di avvalersi della clausola risolutiva espressa, sussistente nel caso particolare.
La clausola risolutiva espressa, disciplinata all'art. 1456 c.c., è il patto mediante il quale le parti assumono un determinato inadempimento a condizione risolutiva del contratto.
Tale strumento introduce una modifica al meccanismo normale della risoluzione per inadempimento, prevedendo una forma speciale di risoluzione ipso iure che i contraenti subordinano al non adempimento, secondo le modalità stabilite, di una o più obbligazioni determinate, ciò a prescindere che l'inadempimento in questione sia oggettivamente grave oppure no.
Grazie alla stipulazione della clausola, quindi, il creditore della prestazione può conseguire la risoluzione in modo più sicuro e tempestivo. Da un lato, infatti, il creditore che si avvale della clausola risolutiva espressa può affrancarsi dal vincolo contrattuale anche se l'inadempimento non è grave ai sensi dell'art. 1455 c.c. Dall'altro lato, verificatosi l'inadempimento, egli può risolvere il contratto con effetto immediato, senza dover assegnare al debitore un congruo termine (come invece prescrive l'art. 1454
c.c. per la diffida ad adempiere).
In altre parole, l'inadempimento, se pure non è grave in senso oggettivo, è comunque contemplato dalla clausola come inadempimento che giustifica la risoluzione, verificatosi il quale, il contratto si risolve quando il creditore dichiari che intende avvalersi della clausola risolutiva espressa (art. 1456 c. 2 c.c.).
Nel caso di specie, l'art. 17 delle condizioni generali di contratto, richiamate dalle condizioni particolari all'art. 5, prevede espressamente che “la Concedente ha diritto di invocare, ai sensi dell'art. 1456 c.c., la risoluzione anticipata della locazione finanziaria, senza necessità di alcun preavviso o costituzione in mora, qualora
l'Utilizzatore non adempia tempestivamente anche ad una sola delle seguenti obbligazioni assunte con la sottoscrizione del presente contratto: […] pagamento alle scadenze previste del corrispettivo periodico. […] La risoluzione opera di diritto producendo gli effetti di cui all'art. 18 delle condizioni generali di contratto con la semplice comunicazione a mezzo lettera raccomandata o telegramma da parte del
Concedente all'Utilizzatore di volersi avvalere di detta clausola risolutiva”.
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A tale proposito, nel caso in esame il creditore risulta aver regolarmente adempiuto all'onere probatorio, su di lui gravante, dei fatti costitutivi della pretesa, secondo le regole generali di cui all'art. 2697 c.c.
La Banca ricorrente ha, infatti, prodotto il contratto di locazione finanziaria n. 12746
(doc. 6) e la relativa lettera di risoluzione (doc. 11) inviata dalla alla Controparte_2 in data 15.09.2020, nonché l'accordo transattivo del 2020 (doc. 9) e Controparte_1 relativa lettera di risoluzione (doc. 10). Ha, inoltre, allegato il contratto di compravendita immobiliare (doc. 7), verbale di consegna (doc. 9) e i decreti ingiuntivi del Tribunale di Siena del 2020 e 2023 (doc. 12 e doc. 14).
Del resto, le suddette circostanze risultano altrettanto pacifiche tra le parti, in quanto non contestate dalla resistente, la quale, invero, non ha contestato l'inadempimento dei canoni e spese rimasti insoluti in virtù del contratto di leasing richiamato, e l'entità della somma pretesa a titolo di canoni maturati e non pagati, oltre gli interessi moratori, dal punto di vista strettamente contabile, né tantomeno ha fornito la prova dell'avvenuto pagamento degli stessi.
Deve pure darsi atto della intervenuta transazione tra le parti in causa, nella quale testualmente la si impegnava, così riconoscendoli, a pagare i Controparte_1 canoni scaduti fino a maggio 2015, nonché a versare regolarmente i canoni a scadere, escludendo altresì eventuali contestazioni circa l'ammontare dei canoni precedenti.
Né d'altra parte appare rilevante ai fini della decisione l'eccezione sollevata da parte resistente circa l'impossibilità sopravvenuta della prestazione ai sensi degli artt. 1256 e
1463 c.c., non avendo il debitore sufficientemente adempiuto all'onere probatorio a proprio carico al fine di potersene avvalere.
Si deve, invero, rammentare che, per giurisprudenza pacifica a partire dalle Sezioni
Unite n. 13533/2001, in materia di responsabilità contrattuale e a prescindere dal rimedio che venga invocato, se il creditore può limitarsi ad allegare l'inadempimento, dovendo solo provare i fatti costitutivi della pretesa, cioè l'esistenza ed il contenuto della fonte negoziale o legale del credito e, se previsto, il termine di scadenza, il debitore ha invece l'onere di provare il fatto estintivo del diritto, costituito dall'avvenuto adempimento, ovvero ogni altra circostanza volta a contestare il titolo posto a base dell'avversa pretesa (Cass. S.U. sentenza 30 ottobre 2001, n. 13533; in senso conforme ex multis v. Cass. Civ. Sez. VI, ordinanza n. 25584 del 12 ottobre 2018).
In particolare, nel caso in cui l'inadempimento sussista, il debitore deve dimostrare che esso è stato determinato da causa - che ha a sua volta l'onere di individuare - che ha reso
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impossibile la prestazione e che tale causa non sia imputabile alla sua negligenza.
La Corte di Cassazione ha infatti sancito a riguardo che, perché l'impossibilità della prestazione costituisca causa di esonero del debitore da responsabilità, deve essere offerta la prova della non imputabilità, anche remota, di tale evento impeditivo, non essendo rilevante, in mancanza, la configurabilità o meno del "factum principis" (v.
Cass. civ., III, 25 maggio 2017, 13142).
L'onere di allegazione probatoria non viene, quindi, sovvertito dall'impossibilità sopravvenuta della prestazione e questa va sempre e comunque provata.
Ebbene, nella specie non appare adeguatamente allegata e dimostrata la causa della richiamata impossibilità, avendo la resistente genericamente evocato una modifica dei luoghi e la conseguente risoluzione della locazione da parte del Ministero della Difesa, senza alcun preciso riferimento spazio-temporale e in mancanza di istanze istruttorie idonee a provare la fondatezza dell'eccezione avanzata.
Nella fattispecie in esame, essendo intervenuta la risoluzione del contratto per inadempimento, con la comunicazione del 15.09.2020 con cui il ricorrente ha dichiarato di avvalersi della clausola risolutiva espressa, la resistente avrebbe dovuto dimostrare che la causa dell'impossibilità sopravvenuta fosse risalente a data antecedente rispetto alla risoluzione per inadempimento, non potendosi invece opporre al concedente doglianze in ordine alla locazione a terzi dell'immobile relative a periodo successivo. In questo senso, infatti, l'art. 13 delle condizioni generali di contratto sancisce espressamente la risoluzione del contratto di locazione “in caso di risoluzione a qualunque causa del presente contratto di locazione finanziaria”.
Deve poi aggiungersi che entrambe le parti avevano piena conoscenza dei vincoli di cui al Decreto del Ministero dei beni e delle Attività culturali del 23 novembre 1999, tanto che, come attesta il contratto di compravendita in atti, l'efficacia del medesimo era sottoposto alla condizione sospensiva del mancato esercizio del diritto di prelazione da parte dello Stato (Ministero per i beni e le attività culturali e per esso la Soprintendenza per i beni Ambientali e Architettonici di Napoli e Provincia).
Neppure appare fondata l'eccezione di inadempimento sollevata dalla
[...] ai sensi dell'art. 1460 c.c., con cui si contesta che parte locataria si Controparte_1 sarebbe resa inadempiente nell'aver concesso in locazione un bene urbanisticamente difforme, così legittimando la società stessa a sospendere la corresponsione del canone di locazione finanziaria per cui è causa, in aderenza ai più recenti orientamenti della
Suprema Corte (non richiamati).
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Si rileva in proposito che la difformità urbanistica dei locali, secondo la denuncia dell'Utilizzatore, non appare in concreto aver assunto alcun rilievo sul piano della persistente conservazione dell'equilibrio contrattuale e della conveniente soddisfazione degli interessi della società utilizzatrice, avendo quest'ultima pacificamente goduto, almeno durante la locazione al Ministero (secondo la prospettazione della stessa resistente), in modo pieno e senza contestazioni o limitazioni di sorta dei beni concessi in locazione finanziaria.
In merito vale osservare come, con riferimento al contratto di locazione, ma secondo considerazioni estensibili alla locazione finanziaria, la giurisprudenza è concorde nel sostenere che eventuali difformità urbanistiche di un immobile non solo non rendano invalido il contratto, il quale continua dunque a produrre i suoi effetti, non potendo il conduttore (Utilizzatore) sottrarsi al pagamento dell'affitto invocando tale anomalia, ma non costituisce neppure condizione sufficiente per sollevare l'inadempimento contrattuale o richieste di danni. Infatti, la natura abusiva o irregolare dell'immobile affittato richiede una verifica dell'eventuale inadempimento soltanto ove abbia inciso su un qualche concreto profilo di interesse del conduttore/affittuario.
Spetterà pertanto a quest'ultimo allegare e fornire la prova del concreto pregiudizio subito per effetto di tale particolare caratteristica giuridica del bene, dovendo escludersi il ricorso di alcun inadempimento del locatore (Concedente), in ragione della mera circostanza del carattere abusivo dell'immobile locato, non costituente, in quanto tale, un pregiudizio in re ipsa per il conduttore (così Cass., sent. n. 17557/2020; Cass., ord. n.
27485/2019).
Nella specie non è allora possibile ravvisare alcun inadempimento della Banca
Concedente, non avendo la società Utilizzatrice provveduto ad allegare e dimostrare di aver subito alcuno specifico e concreto pregiudizio, o profilo di danno, in conseguenza del carattere abusivo degli immobili locati.
Invero, la relazione tecnica degli architetti , allegata da parte resistente, lungi dal Per_2 provare l'impossibilità della di locare l'immobile, non fa altro che un CP_1 generico riferimento all'impossibilità di seguire interventi di vario genere sul complesso immobiliare, in tal modo non fornendo alcun sostegno a quanto sostenuto dalla parte interessata.
Quanto detto vale tanto più se si consideri le peculiarità tipiche del contratto di locazione finanziaria. Secondo, infatti, la definizione (ripresa peraltro nelle premesse del contratto particolare) riportata all'art. 1 c. 136 della L. 4 agosto 2017 n. 124, “per
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locazione finanziaria si intende il contratto con il quale la banca o l'intermediario finanziario iscritto nell'albo di cui all'articolo 106 del testo unico di cui al decreto legislativo 1 settembre 1993, n. 385, si obbliga ad acquistare o a far costruire un bene su scelta e secondo le indicazioni dell'utilizzatore, che ne assume tutti i rischi, anche di perimento, e lo fa mettere a disposizione per un dato tempo verso un determinato corrispettivo che tiene conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto. Alla scadenza del contratto l'utilizzatore ha diritto di acquistare la proprietà del bene ad un prezzo prestabilito ovvero, in caso di mancato esercizio del diritto,
l'obbligo di restituirlo”.
Si tratta, quindi, di un contratto in cui la Concedente si impegna ad acquistare un bene su espressa scelta e secondo le indicazioni dell'Utilizzatore, che se ne assume i rischi.
Non a caso, anche nelle premesse del contratto di leasing stipulato tra le parti
(espressamente dichiarate quale parte integrante del contratto stesso) si indica che
“l'Utilizzatore ha scelto i beni ed il Fornitore indicati all'art. 1 delle condizioni particolari di contratto, determinando direttamente con quest'ultimo il relativo prezzo, i tempi e le modalità di fornitura e di consegna, riconoscendo i beni corrispondenti alle proprie esigenze ed idonei allo svolgimento della propria attività” (lett. C), e ancora
“L'Utilizzatore ha avanzato domanda alla Concedente per ottenere in locazione finanziaria, con le modalità ed alle condizioni tutte contenute nel presente contratto, i beni specificati in domanda e sinteticamente descritti nelle condizioni particolari di contratto, nello stato di fatto e d'uso in cui si trovano, assumendosi tutti i rischi relativi ai beni” (lett. D)
Deve poi aggiungersi che, sempre in tema di locazione, anche a voler ravvisare nella specie un inadempimento della Concedente, la giurisprudenza ha in modo condivisibile precisato che, in tema di inadempimento contrattuale, vale la regola che “l'exceptio non rite adimpleti contractus, di cui all'art. 1460 cod. civ., si fonda su due presupposti:
l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva;
in applicazione di tale principio, conseguentemente, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore” (Cassazione civile, Sez. VI-3, ordinanza n. 17020 del
26 maggio 2022).
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Giova, infine, rammentare che il rapporto obbligatorio, come la fase che lo precede, è regolato, prima di tutto, dal generale principio di buona fede e correttezza, gravante su entrambe le parti del rapporto ai sensi dell'articoli 1175 e 1337 c.c. Questo implica, tra l'altro, l'onere di ciascuna parte di informarsi circa le condizioni e i caratteri del bene oggetto del contratto, non potendo imputare all'altra la propria carente diligenza nella valutazione di convenienza dell'affare che si accinge a realizzare.
Ciò vale a maggior ragione quando, come nel caso in esame, si abbia a che fare con un contratto tra soggetti paritari, per il quale la legge non prescrive particolari doveri informativi a carico dell'uno o dell'altro (a differenza dei contratti cd. asimmetrici), pena soprattutto il rischio di cadere in una eccessiva enfatizzazione del dovere di buona fede e minare così altri principi e valori che l'ordinamento altrettanto protegge, quali, in particolare, il principio di autoresponsabilità e di libera iniziativa economica.
Il primo vuole che colui che si approcci ad una trattiva contrattuale abbia anche un onere di informazione, e cioè l'onere di procurarsi da solo quelle informazioni, normalmente accessibili, che possono rilevare sulla decisione di concludere il contratto e di farlo a certe condizioni. Se non lo fa, deve imputare le eventuali conseguenze negative che ne possano derivare alla propria condotta negligente, senza poter pretendere che questo difetto di diligenza informativa possa essere rimediato dalla condotta trasparente dell'altro contraente.
Il secondo principio, invece, partendo dalla considerazione che l'informazione è un bene economicamente rilevante, l'accesso al quale richiede impiego di risorse e di capacità, porta a premiare chi sia giunto alla trattiva in modo più informato.
Il principio di libera iniziativa economica, in altri termini, consente a chi ha avuto il merito di ottenere una informazione rilevante ai fini della conclusione del contratto, di tenersela per sé, senza doverla condividere con gli altri. Deve infatti evitarsi di premiare l'ignoranza o la pigrizia di chi passivamente attende da controparte informazioni che avrebbe dovuto o potuto procurarsi lui stesso, come poi nel caso di specie la resistente ha fatto in vista del presente giudizio.
Ritenuto dunque che nella specie sia effettivamente intervenuta la risoluzione di diritto del contratto di locazione finanziaria, per inadempimento dell'Utilizzatore, occorre pronunciarsi sulla domanda, avanzata dalla ricorrente, circa la restituzione dell'immobile e il risarcimento del danno per la perdurante occupazione dello stesso.
Sul punto, l'art. 18 delle già menzionate condizioni generali di contratto, specificando gli effetti della risoluzione di cui all'art. 17, tra le altre cose sancisce l'obbligo
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dell'utilizzatore di riconsegnare immediatamente (nel solo caso di immobili: entro 60 giorni dalla data di risoluzione) i beni oggetto del contratto alla Concedente con le modalità di cui all'art. 14 (lett. A), nonché l'obbligo dell'Utilizzatore, in caso di ritardo nella restituzione dei beni e sino alla data dell'effettiva riconsegna, di versare, a titolo di indennità, un importo pari al corrispettivo periodico convenuto oltre agli interessi di mora come indicati all'art. 5 (lett. C).
Alla luce della suddetta norma, alla quale lo stesso giudice, salvo anomalie, deve attenersi in quanto espressione dell'autonomia negoziale delle parti contraenti, dovrà condannarsi parte resistente alla immediata restituzione dell'immobile alla ricorrente, secondo le modalità segnalate, nonché al pagamento dell'indennità per il ritardo nella restituzione del bene. Nella specie, si ritiene congrua la cifra di Euro 17.392,47 oltre
IVA, indicata dalla ricorrente e corrispondendo la stessa al canone mensile CP_2 pattuito in contratto.
La domanda va pertanto interamente accolta.

3. In base al criterio di soccombenza, la resistente deve essere condannata alla refusione delle spese di lite del presente giudizio, che si liquidano, avuto riguardo al valore della causa (indeterminabile), alla media complessità delle questioni trattate, al rito e all'attività effettivamente espletata, in favore della parte opponente, come in dispositivo sulla scorta dei parametri medi, per la fase di studio ed introduttiva, e dei parametri minimi, per quella di istruzione/trattazione e decisionale, di cui al D.M. n. 55/2014.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede: accoglie le domande di parte ricorrente e per l'effetto:
- accerta e dichiara la intervenuta risoluzione del contratto di leasing n. 12746 (post fusione 712746) a far data dal 15.09.2020;
-condanna (P.IVA ) a restituire, Controparte_1 P.IVA_1 immediatamente, a il bene oggetto del contratto Controparte_2 di leasing n. 12746 (post fusione 712746), ossia un complesso immobiliare ad uso direzionale consistente in: 1) appartamento a uso ufficio posto nel Comune di Napoli in
Via Monte di Dio n. 80, censito al NCEU del detto Comune alla sezione SFE, foglio 3, part. 24, sub 48, piano T-1 interno 7, cat. A/10 (precedentemente accatastato con il sub
43, cat. C/2); 2) appartamento a uso ufficio posto nel Comune di Napoli in Via Monte di
Dio n. 80, censito al NCEU del detto Comune alla sezione SFE, foglio 3, part. 24, sub
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46, piano 1 interno 11, cat. A/10 (precedentemente accatastato con il sub 8, cat. A/4); 3) appartamento a uso ufficio posto nel Comune di Napoli in Via Monte di Dio n. 80, censito al NCEU del detto Comune alla sezione SFE, foglio 3, part. 24, sub 45, piano T interno 8, cat. A/10 (precedentemente accatastato con il sub 34 e parte del sub 35, cat.
C/2; detti sub 34 e 35, unitamente al sub 36, derivano dagli originari sub 5 e 6 della part. 24); 4) appartamento a uso ufficio posto nel Comune di Napoli in Via Monte di Dio n.
80, con soppalco censito al NCEU del detto Comune alla sezione SFE, foglio 3, part. 24, sub 50, piano 1 interno 10A, cat. A/10 (detto immobile deriva dagli originari sub 5 e
6 della part. 24, che hanno successivamente originato i sub 34, 35 e 36 della part. 24); 5) appartamento a uso ufficio posto nel Comune di Napoli in Via Monte di Dio n. 80, censito al NCEU del detto Comune alla sezione SFE, foglio 3, part. 24, sub 47, piano 1 interno 10B, cat. A/10 (precedentemente accatastato con il sub 36, cat. C/2); 6) appartamento a uso ufficio posto nel Comune di Napoli in Piazza Santa Maria degli
Angeli a Pizzofalcone n. 2, censito al NCEU del detto Comune alla sezione SFE, foglio
3, part. 318, sub 9, piano T, cat. A/10 (precedentemente accatastato con il sub 103, a sua volta derivante dal sub 1 di categoria C/2), così come meglio descritto nel contratto di leasing e nell'atto di compravendita (cfr. docc. 6 e 7), libero e vuoto da persone e cose, con efficacia del provvedimento anche nei confronti di eventuali terzi occupanti;
-condanna (P.IVA al pagamento, in favore di CP_1 Controparte_1 P.IVA_1
a titolo di indennità di occupazione della CP_2 CP_2 Controparte_2 somma mensile di Euro 17.392,47 oltre IVA, da calcolarsi dal 15.09.2020 sino all'effettivo rilascio del bene;

- condanna al pagamento in favore di Controparte_1 Controparte_2 delle spese di lite che si liquidano in complessivi Euro 7.202,00 per compenso,
[...] oltre rimborso forfettario delle spese generali (15%), CPA ed IVA come per legge, se dovuti.
Così deciso in Siena il 25/06/2025.
Verbale chiuso alle ore 16.15.
La Giudice dott.ssa Valentina Lisi
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