REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Tribunale Ordinario di Urbino
Il Tribunale, nella persona del Giudice on. Dott.ssa AN ER, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di I Grado iscritta al R.G. 515/2022 promossa da:
, (C.F.: ) in persona dell'ads Avv. , Parte_1 CodiceFiscale_1 Controparte_1 rappresentata e difesa dall'avv. Repaci Alessandra
, (C. F.: ) rappresentato e difeso dall'avv. Bonci Controparte_2 CodiceFiscale_2
IC TO

Contro

( ), rappresentata e difesa dall'avv. Michele Controparte_3 CodiceFiscale_3
IN CONVENUTA chiamante in causa
E CONTRO
, (C. F.: ), Controparte_4 CodiceFiscale_4 rappresentata e difesa dall'Avv. Parisa Pelash
Convenuto chiamato in causa e chiamante in causa
E nei confronti altresì di:
Controparte_5
in sigla , rappresentata e difesa dagli avv. Simona Papa e
[...] CP_5
UR GH
ER CH
OGGETTO: vendita di cose immobili pagina 1 di 20 Conclusioni:
Per parte attrice : Parte_1
“Piaccia all'Ecc.mo Tribunale di Urbino, contrariis reiectis,
- in via principale, per i motivi sopra esposti accertare e dichiarare ex art. 1456 c.c., l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare di compravendita intervenuto in data 26/07/2018 tra la sig.a
e , quest'ultimo nella sua qualità di procuratore Controparte_3 Controparte_2
speciale della sig.a , con conseguente diritto della parte promittente venditrice di Parte_1
trattenere tutte le somme riscosse anche ex art. 1385 c.c.;
- in via subordinata, accertare e dichiarare l'inadempimento della sig.a e Controparte_3
l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare di compravendita intervenuto in data 26/07/2018 tra la suddetta e , quest'ultimo nella sua qualità di procuratore speciale Controparte_6
della sig.a , con conseguente diritto della parte promittente venditrice di trattenere tutte le Parte_1
somme riscosse anche ex art. 1385 c.c.;
in entrambi i casi
- condannare la sig.a a rilasciare l'immobile sito in Urbino, via del Controparte_3
Cardellino n. 2, e a riconsegnarlo libero da persone e cose, nella piena disponibilità della proprietaria;

- condannare la sig.a al pagamento in favore della sig.a , a Controparte_3 Parte_1
titolo di risarcimento del danno da quest'ultima subito per l'occupazione sine titulo dell'immobile sito in via del Cardellino n. 2, Urbino (PU), della somma di € 1.000,00 al mese per tutta la durata della illegittima occupazione, o di quella somma maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia, oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla domanda al saldo;

- condannare altresì la sig.a al pagamento in favore della sig.a , Controparte_3 Parte_1
a titolo di risarcimento degli ulteriori danni da quest'ultima subiti per i lavori eseguiti all'interno dell'immobile di sua proprietà senza alcuna autorizzazione, della somma che sarà accertata in corso di causa mediante C.T.U.. pagina 2 di 20 In via istruttoria si chiede fin d'ora che sia disposta ispezione giudiziale all'interno dell'immobile sito in via del Cardellino n. 2, Urbino (PU), al fine di verificare lo stato dei luoghi. Si chiede altresì che venga disposta C.T.U. volta alla individuazione degli interventi necessari per il ripristino dello stato quo ante del casale e del costo degli stessi, nonché al fine di quantificare l'indennità risarcitoria dovuta per l'illegittima occupazione dell'immobile. Con vittoria di spese e competenze del presente giudizio con rimborso forfettario, IVA e C.A.P. come per legge.”
Per parte attrice : Controparte_2
Piaccia all'Ecc.mo Tribunale di Urbino, contrariis reiectis,
- in via principale, per i motivi esposti nell'atto introduttivo e nelle memorie istruttorie, accertare e dichiarare ex art. 1456 c.c., stante il mancato pagamento delle rate di acconto del prezzo di cui all'art. 3 del preliminare di vendita, l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare di compravendita intervenuto in data 26/07/2018 tra la sig.a e Controparte_3 Controparte_2
quest'ultimo nella sua qualità di procuratore speciale della sig.a con conseguente diritto Parte_1
della parte promittente venditrice di trattenere tutte le somme riscosse anche ex art. 1385 c.c.;
- in via subordinata, accertare e dichiarare l'inadempimento della sig.a e Controparte_3
l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare di compravendita intervenuto in data 26/07/2018 tra la suddetta e , quest'ultimo nella sua qualità di procuratore speciale della sig.a Controparte_2
con conseguente diritto della parte promittente venditrice di trattenere tutte le somme Parte_1
riscosse anche ex art. 1385 c.c.;
in entrambi i casi
- condannare la sig.a a rilasciare l'immobile sito in Urbino, via del Cardellino Controparte_3
n. 2, e a riconsegnarlo libero da persone e cose, nella piena disponibilità della proprietaria;

- condannare la sig.a al pagamento in favore della sig.a a titolo Controparte_3 Parte_1
di risarcimento del danno da quest'ultima subito per l'occupazione sine titulo dell'immobile sito in via del Cardellino n. 2, Urbino (PU), della somma di € 1.000,00 al mese per tutta la durata della illegittima pagina 3 di 20 occupazione, o di quella somma maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia, oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla domanda al saldo;

- condannare altresì la sig.a al pagamento in favore della sig.a Controparte_3 Parte_1
a titolo di risarcimento degli ulteriori danni da quest'ultima subiti per i lavori eseguiti all'interno dell'immobile di sua proprietà senza alcuna autorizzazione, della somma che sarà accertata in corso di causa mediante C.T.U.;
- rigettare in quanto infondata sia in fatto che in diritto la domanda riconvenzionale formulata dalla sig.a nei confronti dei sigg.i e nella sua Controparte_3 Parte_1 Controparte_2
qualità di procuratore speciale, volta alla declaratoria di risoluzione del contratto preliminare del
26/07/2018 per grave inadempimento dei promittenti venditori e volta altresì alla condanna degli stessi al risarcimento dei danni subiti dalla promissaria acquirente Controparte_7
Per parte convenuta : Controparte_3
“in via preliminare:
autorizzare la chiamata in causa dell , in persona Controparte_4 Controparte_4
del titolare e legale rappresentante IG , con sede in Fermignano via G. Marconi n. 13 Controparte_4
(P.I. ); P.IVA_1
in via principale di merito: dichiarare accolta la comune richiesta di risoluzione ex art. 145 3 c.c. del preliminare di vendita del 26.07.2018, redatto dal notaio Dr di Fano, registrato il Per_1
31.07.2018 e respingere le ulteriori domande degli attori;

in via riconvenzionale principale:
a) accertare e dichiarare il grave inadempimento della sig.ra e del sig. Parte_1 Controparte_2
, quale suo procuratore speciale, nonch é del sig. quale titolare dell 'Agenzia
[...] Controparte_4
Immobiliare di per violazione degli artt. 1175, 1333, 1337, 1759 c.c. e CP_4 Controparte_4
qualificare la loro condotta come causa di risoluzione del preliminare per grave inadempimento;

pagina 4 di 20 b) condannare la sig.ra e il sig. , quale suo procuratore speciale, Parte_1 Controparte_2
nonch é il sig. quale titolare dell di a Controparte_4 Controparte_4 Controparte_4
risarcire alla convenuta tutte le somme da lei spese a seguito di predetto preliminare, oltre al doppio della caparra confirmatoria, per un totale di € 82.508,66, salvo errori od omissioni, e comunque alla maggiore o minore somma che dovesse risultare in corso di causa;

c) condannare gli stessi attori ed il IG . , quale titolare dell 'omonima l 'Agenzia Controparte_4
di ad ogni ulteriore danno che ci si riserva di meglio indicare e Controparte_4 Controparte_4
provare in corso di causa, rimettendosi comunque all 'Ill.mo Tribunale per una quantificazione in via equitativa.
- Con vittoria di spese, competenze ed onorari.”
Per la terza chiamata : Controparte_4
“Piaccia all'Ecc.mo Tribunale adìto, respinta ogni contraria istanza, eccezione o difesa,
- In via pregiudiziale di rito, autorizzare ex artt. 106 e 269 c.p.c. la chiamata in causa della compagnia
in persona del legale rappresentante pro tempore, con sede in P.zza delle Controparte_5
Donne Lavoratrici n. 2, 38123, Trento, disponendo il differimento della prima udienza di comparizione parti, al fine di consentire la citazione del terzo nel rispetto dei termini a comparire di cui all'art. 163 bis c.p.c.;
- in via preliminare e pregiudiziale dichiarare nulla ex art. 164 co. 4 c.p.c. perché generica e incerta la domanda proposta in via riconvenzionale dalla sig.a ; Controparte_3
- nel merito, in via principale, respingere la domanda della convenuta Controparte_3
perchè infondata sia in fatto che in diritto, per le ragioni sopra esposte;

- nel merito, in via subordinata, nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento della domanda della convenuta, ritenere e dichiarare la terza chiamata in causa in persona Controparte_5
del legale rappresentante pro tempore, tenuta a garantire, tenere indenne e/o manlevare, giusta polizza assicurativa n. M13882200/85422 del 23/12/2020, l' di e Controparte_4 Controparte_4
pagina 5 di 20 pertanto condannare la stessa a corrispondere direttamente tutte le somme che risulteranno dovute alla sig.a o comunque a rifondere all' di tutte le CP_3 Controparte_4 Controparte_4
somme che eventualmente la stessa sarà tenuta a corrispondere alla sig.a Controparte_3
per capitale, interessi nonché spese legali.
In tutti i casi, con vittoria di spese, diritti e onorari del presente giudizio, oltre rimborso forfettario e
C.A.P. come per legge.”
Per la terza chiamata : CP_5
“Voglia il Tribunale adito, contrariis reiectis:
- in via principale: respingere ogni e qualsiasi domanda rivolta nei confronti di , per i CP_5
motivi di cui in narrativa, per inoperatività della polizza nr. M13882200 o di qualsivoglia altra polizza
a cui faccia riferimento controparte, per nullità, inammissibilità ed infondatezza delle domande rivolte nei confronti dell' di per assenza di responsabilità Controparte_4 Controparte_4
dell' di con riferimento ai fatti di cui è causa, e, Controparte_4 Controparte_4
comunque, in quanto inammissibili ed infondate in fatto ed in diritto;
con il rigetto di ogni e qualsiasi altra domanda ex adverso formulata o formulanda dalle controparti tutte costituite;

- in via subordinata: nella denegata ipotesi in cui venissero accolte le domande avverse, si dovesse ritenere operativa la copertura assicurativa e venisse accertata una qualche responsabilità in capo all' di in persona del legale rappresentante pro Controparte_4 Controparte_4
tempore, relativamente ai fatti per cui è causa, con conseguente condanna di ad CP_5
indennizzare l'assicurata di quanto dovesse versare, limitare la condanna di alla parte CP_5
di danni ed alle poste che saranno provati e conseguenza diretta della condotta e del grado di colpa della stessa assicurata, esclusa la solidarietà ex art. 20, lett. o) delle condizioni di polizza, nella misura che sarà accertata in corso di causa e respingendo ogni altra domanda, nei limiti di polizza e decurtato, in ogni caso, lo scoperto contrattuale corrispondente ad 1/10 dell'importo di ogni sinistro, con minimo assoluto di euro 500,00.- ed un massimo di euro 5.000,00.- e nel limite del massimale di euro 260.000,00.- previsto per ogni sinistro dalle condizioni del contratto di assicurazione (all. 2). pagina 6 di 20 In tutti i casi con vittoria di competenze di causa oltre all'IVA, al CNPA ed al rimborso forfettario come per legge.”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione del 31 luglio 2020 ritualmente notificato, la sig.ra per il Parte_1
tramite del proprio procuratore speciale sig. esponeva che, con proposta di Controparte_2
acquisto del 15 maggio 2018, la sig.ra aveva manifestato l'intenzione di Controparte_3
acquistare un compendio immobiliare sito in Urbino, via del Cardellino n. 2, composto da una casa colonica, vari annessi e terreni agricoli. Con successivo contratto preliminare di compravendita stipulato in data 26 luglio 2018, la convenuta si obbligava ad acquistare l'immobile per il prezzo complessivo di euro 310.000,00, da corrispondersi in parte mediante quattro rate di acconto per complessivi euro 40.000,00 e per la restante somma di euro 270.000,00 al momento del rogito definitivo. All'atto della stipula del preliminare la versava la somma di euro 20.000,00 a titolo CP_3
di caparra confirmatoria e veniva contestualmente immessa nel possesso dell'immobile il 26 luglio
2018. Successivamente, la stessa corrispondeva soltanto la prima rata dell'acconto, pari ad euro
8.000,00 con scadenza 30 gennaio 2019, mentre ometteva di versare le ulteriori rate, ed in particolare quella di euro 8.000,00 con scadenza 30 luglio 2019, nonostante i solleciti ricevuti e l'invito a presentarsi ad un incontro bonario presso l'agenzia immobiliare. Persistendo l'inadempimento, con raccomandata del 22 novembre 2019 il procuratore speciale della sig.ra dichiarava di avvalersi Pt_1
della clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c. contenuta nel preliminare, comunicando la risoluzione di diritto del contratto e diffidando la convenuta a rilasciare l'immobile. La che CP_3
fino a quel momento aveva giustificato i ritardi con difficoltà economiche personali, mutava successivamente strategia e, per mezzo del proprio difensore, eccepiva l'esistenza di pretesi vizi occulti dell'immobile, mai denunciati in precedenza, nonostante la piena disponibilità del bene sin dalla stipula del preliminare. L'attrice contestava radicalmente tali doglianze, evidenziando l'inesistenza dei lamentati vizi, la piena conoscenza da parte della convenuta delle caratteristiche del bene e l'assenza di qualsivoglia autorizzazione ai lavori che la stessa aveva eseguito all'interno del casale. Rilevava,
pagina 7 di 20 pertanto, come l'inadempimento della promissaria acquirente avesse determinato la risoluzione del preliminare e come l'occupazione dell'immobile fosse divenuta sine titulo, con conseguente diritto della sig.ra a trattenere le somme percepite anche a titolo di caparra confirmatoria e ad ottenere Pt_1
altresì il risarcimento del danno derivante dal mancato godimento dell'immobile, quantificato in euro
1.000,00 mensili per tutta la durata dell'illegittima occupazione, oltre agli ulteriori pregiudizi derivanti dai lavori non autorizzati.
Costituitasi in giudizio, con comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale e chiamata in causa di terzo datata 27 novembre 2020, la sig.ra ha contestato Controparte_3
integralmente la ricostruzione attorea, esponendo che la vicenda trae origine dall'annuncio pubblicato dall'agenzia immobiliare di ”, che pubblicizzava la vendita di un casolare a CP_4 Controparte_4
Urbino come “quasi completamente ristrutturato” e privo di oneri. Convinta da tali descrizioni e sollecitata a concludere rapidamente per l'esistenza di altri interessati, ella sottoscriveva la proposta di acquisto del 15 maggio 2018 e, successivamente, il preliminare del 26 luglio 2018, confidando nelle rassicurazioni ricevute. La convenuta deduceva che solo dopo l'immissione in possesso poté constatare come l'immobile presentasse vizi occulti e gravi difetti: impianti sanitari ed elettrici non funzionanti, problemi di riscaldamento, infiltrazioni e carenze strutturali, nonché l'assenza di certificato di agibilità.
Per fronteggiare tali criticità, ella fu costretta ad affrontare ingenti spese di sistemazione, avvalendosi anche di tecnici e imprese indicati dagli stessi venditori e dall'agenzia. ha inoltre evidenziato CP_3
che sull'immobile gravava una servitù di passaggio interpoderale mai resa palese durante le trattative e non percepibile allo stato dei luoghi, ma già oggetto in passato di contenzioso con i venditori;
circostanza che, se nota, l'avrebbe indotta a non sottoscrivere il preliminare o a negoziare condizioni diverse. Ha altresì richiamato la presenza di una sopraelevazione abusiva mai demolita, la cui regolarizzazione era stata assicurata verbalmente come in corso, sebbene in realtà nessuna pratica di sanatoria fosse pendente. Secondo la convenuta, tali omissioni e reticenze integrano violazioni dei doveri di buona fede e correttezza, configurando un grave inadempimento dei venditori e dell'agenzia intermediaria, responsabile ai sensi dell'art. 1759 c.c. per non aver fornito le informazioni necessarie e per aver rappresentato l'immobile in modo fuorviante. In particolare, la clausola di “visto e piaciuto”, inserita nel preliminare, non può escludere la garanzia per vizi taciuti in mala fede ed è inefficace in pagina 8 di 20 quanto vessatoria e non specificamente sottoscritta. Per tali ragioni, già con raccomandata del 7 novembre 2019 la aveva dichiarato di volersi avvalere della risoluzione del preliminare ex art. CP_3
1453 c.c. per inadempimento dei promittenti venditori, chiedendo la restituzione delle somme versate e il rimborso delle spese sostenute. Di conseguenza, ella respinge l'addebito di inadempimento mossole dagli attori, ritenendo la sospensione dei pagamenti giustificata dall'inesatta e dolosa esecuzione del contratto da parte dei venditori. In via riconvenzionale, la convenuta chiedeva di dichiarare la risoluzione del preliminare per grave inadempimento della sig.ra e del sig. Pt_1 Controparte_2
nonché dell'agenzia con condanna solidale degli stessi alla restituzione delle somme
[...] CP_4
corrisposte e al risarcimento dei danni, quantificati complessivamente in euro 82.508,66 (comprensivi di caparra, acconto, spese notarili, provvigione, lavori edili e impiantistici), oltre al doppio della caparra confirmatoria e ulteriori danni da liquidarsi in via equitativa. Ha inoltre chiesto la chiamata in causa del sig. , titolare dell'agenzia immobiliare, quale corresponsabile delle violazioni. Controparte_4
A suffragio delle proprie pretese la convenuta, depositava relazione tecnica a firma dell' Ing.
[...]
Persona_2
Costituitasi in giudizio, la in persona del Controparte_4
titolare e legale rappresentante, ha contestato ogni addebito, evidenziando la correttezza e trasparenza del proprio operato. In via preliminare, ha eccepito la nullità della domanda risarcitoria proposta dalla sig.ra per genericità ed indeterminatezza, non essendo state specificate le singole condotte CP_3
imputabili rispettivamente ai venditori ed al mediatore, né i distinti pregiudizi asseritamente subiti. Nel merito, l'Agenzia ha ribadito che il mediatore, ai sensi dell'art. 1759 c.c., è tenuto ad un obbligo di informazione secondo criteri di ordinaria diligenza professionale, ma non ad indagini tecniche o giuridiche. Ha quindi ricostruito in modo dettagliato lo svolgimento delle trattative: la sig.ra CP_3
visitò l'immobile più volte, sempre accompagnata dal procuratore della venditrice e dal mediatore, nonché da una propria agente immobiliare di fiducia, ricevendo completa informazione circa lo stato del fabbricato, la presenza di un abuso edilizio da demolire, la mancanza di certificazioni sugli impianti in quanto datati, la necessità futura di sostituire la caldaia e l'esistenza di una vecchia strada vicinale non più utilizzata. Tutti questi elementi risultavano altresì riportati nella documentazione consegnata e nelle planimetrie allegate alla proposta di acquisto, sottoscritta dalla nel maggio 2018 e CP_3
pagina 9 di 20 accettata dal procuratore della venditrice. La ha sottolineato che la convenuta fu dunque CP_4
perfettamente informata, e che la successiva stipula del preliminare dinanzi al notaio con Per_1
immissione immediata nel possesso e pattuizione della provvigione, conferma la piena consapevolezza e determinazione della stessa ad acquistare. Ha aggiunto che la entrata nel casale il 26 luglio CP_3
2018, non sollevò mai alcuna contestazione su presunti vizi occulti per oltre un anno, e che solo dopo il mancato pagamento delle rate e a seguito dei solleciti iniziò a lamentare difetti dell'immobile, strumentalmente invocati per giustificare l'inadempimento. Quanto alla strada, la ha chiarito CP_4
che non si trattava di una servitù gravante, bensì di un vecchio tratto di via vicinale ormai dismesso e sostituito da nuova viabilità comunale, destinato alla sdemanializzazione e comunque irrilevante ai fini della compravendita. Riguardo ai lavori eseguiti dalla convenuta, ha ribadito che si trattava di interventi non autorizzati e posti in essere spontaneamente dalla e non necessari all'abitabilità CP_3
dell'immobile. Quanto poi al certificato di abitabilità, esso non era richiesto per fabbricati rurali anteriori al 1967 e comunque sarebbe stato ottenuto a cura e spese della venditrice previa demolizione delle parti abusive, obbligo espressamente assunto nel preliminare. L'Agenzia ha infine richiamato la perizia tecnica dell'architetto che ha stimato il valore dell'immobile, al netto dei costi di CP_8
demolizione del manufatto abusivo, in € 336.000, superiore al prezzo pattuito di € 310.000, a conferma della congruità della pattuizione. In conclusione, la ha chiesto il rigetto di ogni domanda della CP_4
convenuta, affermando l'assoluta infondatezza delle contestazioni mosse al mediatore, ed ha chiesto, in via subordinata, di essere manlevata dalla propria compagnia assicuratrice Controparte_5
chiamata in causa ex art. 106 c.p.c., in forza della polizza di responsabilità civile professionale.
Si è costituita in giudizio la chiamata in causa dall' Controparte_5 [...]
eccependo in via preliminare l'inoperatività della polizza assicurativa stipulata a Controparte_4
copertura della responsabilità civile professionale del mediatore. Secondo la compagnia, infatti, la garanzia assicurativa è limitata alle perdite patrimoniali involontariamente cagionate a terzi per errori, omissioni o negligenze del mediatore e non copre né fatti dolosi né condotte prive del requisito dell'accidentalità. Ne consegue che, se venisse accertata la malafede o la reticenza del mediatore nella trattativa, la polizza non potrebbe comunque operare. ha inoltre rilevato che le domande di CP_5
manleva sono state avanzate tardivamente, atteso che l'agenzia immobiliare era già a conoscenza delle pagina 10 di 20 contestazioni della sin dal 2019, mentre la comunicazione del sinistro all'assicurazione è CP_3
avvenuta solo dopo l'atto di chiamata in causa. Tale circostanza determinerebbe la violazione delle condizioni di polizza, che prevedono la denuncia tempestiva e l'operatività della garanzia solo per richieste risarcitorie presentate per la prima volta durante il periodo di efficacia della copertura. La compagnia ha poi sottolineato come non possano essere considerati “danni patrimoniali” ai fini assicurativi le somme percepite a titolo di provvigione, la cui eventuale restituzione non costituisce responsabilità civile bensì conseguenza contrattuale della cessazione del rapporto. Analogamente, la polizza non copre i danni non patrimoniali, che esulano dall'oggetto della garanzia, né spese legali o tecniche sostenute dall'assicurato senza preventiva autorizzazione della compagnia. ha inoltre CP_5
ricordato che, in base alle condizioni contrattuali, la garanzia non opera per obbligazioni solidali, potendo coprire solo l'eventuale quota di responsabilità diretta dell'assicurata Controparte_4
Pertanto, non potrebbero comunque essere indennizzati importi come la caparra confirmatoria, le spese notarili o i lavori di ristrutturazione, trattandosi di voci estranee all'attività di mediazione. Nel merito, la compagnia ha richiamato e fatto proprie le eccezioni sollevate dalla difesa della stessa CP_4
ribadendo che il mediatore non ha alcuna responsabilità in relazione ai vizi lamentati dalla
[...]
la quale aveva avuto modo di visionare l'immobile, conoscerne le caratteristiche e ricevere CP_3
ogni informazione utile prima della sottoscrizione del preliminare. In via subordinata, ha eccepito CP_5
che, anche qualora venisse riconosciuta un'eventuale operatività della polizza, dovrebbero comunque applicarsi i limiti contrattuali, con il rispetto del massimale di € 260.000,00 per sinistro e la decurtazione per scoperto del 10% (minimo € 500, massimo € 5.000). In conclusione, ha CP_5
chiesto il rigetto di tutte le domande proposte nei suoi confronti e, solo in via subordinata, che l'eventuale condanna sia contenuta nei limiti di polizza e per i soli danni patrimoniali direttamente imputabili alla condotta dell'assicurata con esclusione di ogni altra voce di preteso Controparte_4
pregiudizio.
***
Si celebrava l'udienza del 2 dicembre 2020, sede nella quale, vista la dichiarazione di chiamata in causa del terzo e la correlata istanza di differimento dell'udienza di prima comparazione e trattazione, rilevato che la costituzione del convenuto era avvenuta nel rispetto del termine di cui pagina 11 di 20 all'art. 166 cpc., il Giudice differiva l'udienza di prima comparizione e trattazione al 02.04.2021 onde consentire la chiamata in giudizio del terzo nel rispetto del termine di cui all'art. 163 bis cpc.
Alla successiva udienza, il Giudice, letta la comparsa di costituzione e risposta dell'agenzia immobiliare di ”, vista la dichiarazione di chiamata in causa del terzo e la CP_4 Controparte_4
correlata istanza di differimento dell'udienza di prima comparazione e trattazione, differiva l'udienza di prima comparizione e trattazione al 17 settembre 2021.
All'udienza del 17 settembre 2021, il Giudice, rigettava preliminarmente la sollevata eccezione di nullità della procura rilasciata dalla parte convenuta riguardo in particolare alla data della stessa ritenuta non fondata, atteso che la data può essere ricavabile dall'apposizione della firma digitale e dal conseguente deposito nel fascicolo telematico e concedeva alle parti i termini ex art. 183 co VI cpc, rinviando per la discussione sull'ammissione dei mezzi istruttori all'udienza del 04 febbraio 2022, sede nella quale si pronunciava in ordine alle prove istruttorie.
Sentito all'udienza del 27 maggio 2022, il primo ES , figlio e fratello delle Testimone_1
parti attrici, dichiarava che la strada di accesso utilizzata dalla sig.ra per raggiungere CP_3
l'immobile non è quella corretta, trattandosi di un tratto di circa 200 metri realizzato dal padre del ES alla fine degli anni '70, contestualmente alla costruzione di un capannone, mai accatastato e rimasto di proprietà della famiglia La strada regolare sarebbe invece quella vicinale, individuata in mappa CP_2
dal punto E) della via del Cardellino fino al punto D), poi proseguente verso la strada principale, ma tale percorso è ormai in disuso. Quanto alle condizioni dell'immobile, il ES ha confermato che nel
2018, quando mostrò la casa alla sig.ra gli impianti non erano funzionanti, pur precisando che CP_3
fino al 2007 risultavano regolarmente in uso. Ha inoltre ricordato che la madre, sig.ra era stata Pt_1
sottoposta ad amministrazione di sostegno a seguito di diagnosi di Alzheimer risalente al 2011. È stato quindi escusso il notaio che ha chiarito di essere stato contattato dal sig. Persona_3 CP_4
titolare dell'agenzia per predisporre la scrittura privata di preliminare tra le parti. Egli non CP_4
intervenne come pubblico ufficiale rogante, ma come professionista incaricato della redazione del contratto. Il ES ha confermato che nel preliminare era fatta menzione dell'abuso edilizio, sul quale la sig.ra era stata debitamente informata. Quanto alla strada vicinale, ha dichiarato che vi era CP_3
pagina 12 di 20 documentazione in atti (planimetria sottoscritta) e che ne aveva discusso con la sig.ra in sede di CP_3
stipula. Ha inoltre precisato che nel preliminare erano riportate le obbligazioni assunte dalle parti in merito alla demolizione delle parti abusive e ad altri oneri, ribadendo di aver personalmente spiegato tali clausole alle parti contraenti.
Alla successiva udienza del 2 settembre 2022, veniva escusso il ES , Testimone_2
artigiano edile, il quale ha dichiarato che, su richiesta del sig. , effettuò un sopralluogo Controparte_4
presso l'immobile oggetto del preliminare e, successivamente, redasse un preventivo di lavori su incarico della sig.ra La ES , amica della sig.ra e del figlio CP_3 Testimone_3 Pt_1 [...]
ha confermato di frequentare l'immobile sin dal 2010 e sino al 2018, precisando che CP_2
l'abitazione era in buone condizioni, con impianti funzionanti. Ha inoltre riferito che le ristrutturazioni effettuate nel tempo le erano note per averle apprese direttamente dalla sig.ra Dopo che Pt_1
quest'ultima si era trasferita ad Urbino, la ES talvolta si recava ad aprire le finestre per arieggiare i locali. Il ES , consulente tecnico di parte del sig. ha riferito che la strada Testimone_4 CP_4
vicinale risultava modificata rispetto al tracciato originario e che era stato creato un nuovo collegamento (tratto BC) per consentire l'accesso all'immobile, mentre il vecchio tratto (C1–D) era in disuso. Ha spiegato che, in qualità di CTU in altro procedimento, aveva quantificato i millesimi dovuti dai frontisti per la manutenzione della nuova strada, aggiungendo che, qualora venga meno la funzione di strada vicinale, la stessa torna di proprietà dei frontisti. Ha precisato, inoltre, che il tratto BC era stato realizzato dall'originario proprietario, padre del sig. e non era stato accatastato. Il ES CP_2
, amico della figlia della sig.ra ha riferito che, nel luglio 2018, subito dopo Testimone_5 CP_3
l'immissione in possesso della convenuta, si verificò un problema al quadro elettrico, per il quale egli chiamò un elettricista di sua conoscenza. Ha aggiunto che, spostando i mobili, cadeva l'intonaco e che la sig.ra provvide a sistemare la strada di accesso all'immobile, essendo l'unica percorribile CP_3
quella che passava per il capannone di Testimone_1
Alla successiva udienza del 14 luglio 2023, è stata escussa innanzitutto la ES , Testimone_6
agente immobiliare di Reggio Emilia, che aveva in precedenza seguito alcune compravendite della sig.ra La ES ha dichiarato di avere accompagnato la convenuta ad Urbino per visionare CP_3
l'immobile oggetto di causa, in compagnia del sig. Ha riferito di avere visitato sia l'interno CP_4 pagina 13 di 20 che l'esterno del casale, soffermandosi anche sull'area cortiliva e sul panorama circostante, senza però visionare documenti o atti contrattuali. Ha ricordato che le pavimentazioni interne erano in parte differenziate e che alcuni locali apparivano più recenti e in condizioni migliori di quanto potesse sembrare dall'esterno. Ha precisato che durante la visita non furono azionati impianti né aperti rubinetti, ma che l'immobile non appariva in stato di abbandono e che, quanto meno nella parte interna, era idoneo ad essere abitato. Ha ricordato la presenza della caldaia, senza che vi fosse stata alcuna menzione alla necessità di sostituirla. La ha poi confermato che, subito dopo la visita, la Tes_6
sig.ra mostrò l'intenzione di procedere all'acquisto, preferibilmente con una formula di CP_3
pagamento rateizzato. Ha aggiunto che le vennero inviati via PEC dei documenti, pur non comprendendo la ragione di tale trasmissione, atteso che l'agente incaricato era il sig. Ha CP_4
chiarito che la sua presenza ad Urbino era dettata da ragioni di amicizia e di accompagnamento personale, non già professionale, sottolineando come il suo coinvolgimento non fosse diretto alla gestione della trattativa. E' stata quindi escussa la ES , figlia della convenuta Testimone_7
La ES ha riferito che, solo dopo la stipula del preliminare e a distanza di alcuni mesi, la CP_3
famiglia si rese conto che la strada di accesso principale all'immobile non apparteneva alla proprietà acquistata, mentre il tracciato corretto risultava nascosto e sbarrato da una rete. Tale circostanza fu loro spiegata da Alla visione della planimetria allegata alla perizia del CTU, la ES ha Testimone_1
indicato come unica strada effettivamente percorribile quella segnata in blu, precisando che l'altra strada (dal punto D al punto E) era impraticabile e solo successivamente sistemata a spese della madre, ma ancora oggi percorribile unicamente a piedi. La ha poi riferito sulle condizioni interne Tes_7
dell'immobile al momento dell'ingresso: l'impianto di riscaldamento a gasolio era scollegato, non vi era energia elettrica, e fu necessario per lei stessa stipulare i contratti. Una volta collegata la fornitura, si accertò che la corrente arrivava al contatore ma non entrava in casa, mancando un quadro elettrico, circostanza riscontrata da un elettricista. Inoltre, spostando i mobili, cadeva l'intonaco, tanto da rendere necessario rifare parti delle murature con trattamento antiumidità. La ES ha spiegato che tali problematiche emersero progressivamente e che, nonostante fossero state sollevate rimostranze, esse furono minimizzate, con l'indicazione di rivolgersi a maestranze conosciute dal e dal CP_2 CP_4
pagina 14 di 20 Infine, ha ribadito che nel 2018 furono effettivamente indispensabili interventi sugli impianti idraulico ed elettrico e sul riscaldamento per rendere la casa funzionale.
Il Giudice, ritenuta la natura della causa e considerata l'opportunità di convocare le parti al fine di tentare una conciliazione rinviava per l'incombente all'udienza del 13 ottobre 2023.
Con ordinanza del 18 gennaio 2024, a scioglimento della riserva assunta, lette le proposte di eventuale definizione del contenzioso depositate dalle parti e rilevato che le stesse per come sono state formulate non consentono una soluzione conciliativa, ritenuta pertanto la causa matura per la decisione, il Giudice fissava l'udienza del 11 ottobre 2024 per la precisazione delle conclusioni, sede nella quale, assegnava i termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica e tratteneva la causa in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La richiesta degli attori deve essere accolta integralmente.

1. Sulla risoluzione del contratto preliminare e sulla caparra confirmatoria
Dall'istruttoria risulta che l'immobile oggetto del preliminare era in condizioni idonee, privo di vizi occulti e con impianti funzionanti. La presenza di un abuso edilizio e di una strada vicinale era stata resa nota e considerata nella determinazione del prezzo. La promissaria acquirente non ha adempiuto agli obblighi di pagamento, limitandosi a corrispondere la prima rata, sicché il contratto deve essere risolto per suo grave inadempimento ex artt. 1453 e 1456 c.c. Come stabilito con sentenza della
Cassazione, sez. III, 16 maggio 2006, n. 11356, «La caparra confirmatoria, che consiste in una somma o in una quantità di cose fungibili, ha natura composita e funzione eclettica […] Si tratta di una somma destinata a garantire l'adempimento del contratto, di una liquidazione preventiva del danno, e di uno strumento di autotutela, poiché consente alla parte non inadempiente di recedere e trattenere la caparra stessa, oppure di agire per la risoluzione o per l'esecuzione del contratto. Se la parte non inadempiente opta per la risoluzione anziché per l'esecuzione, il danno va provato nei termini di legge.»
pagina 15 di 20 Con ordinanza, la Cass. 14 dicembre 2020, n. 28390, ha ribadito in materia di caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c., che la parte non inadempiente, a fronte dell'inadempimento grave della controparte, può: recedere dal contratto e trattenere la caparra (o chiedere il doppio, se l'ha versata) oppure domandare la risoluzione giudiziale e il risarcimento del danno, che deve però essere provato.
L'ordinanza riafferma anche il principio di gravità dell'inadempimento (artt. 1453 e 1455 c.c.): la risoluzione può essere chiesta solo se l'inadempimento non sia di scarsa importanza, valutato in relazione all'interesse dell'altra parte, richiamando che la diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. è idonea a determinare la risoluzione di diritto del preliminare se decorre inutilmente il termine assegnato per l'adempimento.
Di guisa, avendo la convenuta versato € 20.000 a titolo di caparra confirmatoria, gli attori hanno diritto di trattenerla, ai sensi dell'art. 1385 c.c., quale conseguenza dell'inadempimento.

2. Sull'indennità di occupazione
L'occupazione successiva alla risoluzione è priva di titolo. Tenuto conto della natura del bene e delle allegazioni, il danno da mancato godimento viene liquidato equitativamente in € 1.000 mensili dal
22.11.2019 (data della costituzione in mora) sino all'effettivo rilascio, oltre interessi legali. Invero, la
Cassazione con pronuncia del 7 settembre 2023, n. 26129, ha affermato, in tema di danno da occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chiede il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato. Le Sezioni Unite, con sentenza del 15 novembre 2022, n. 33645 hanno chiarito il regime del danno da occupazione senza titolo. In particolare recitano: «Nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita … non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato.» Inoltre, affermano che il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento è la concreta possibilità (diretta o indiretta) del godimento perduto del bene. Questi principi consentono al giudice di liquidare un'indennità per occupazione anche senza una pagina 16 di 20 prova puntuale dell'ammontare exact, ma mediante criteri equitativi. Il Tribunale di Monza, con sentenza n. 1179 del 12 giugno 2025, in tema di occupazione abusiva protratta, ha ordinato il rilascio dell'immobile e condannato l'occupante al pagamento di un'indennità mensile, calcolata per tutto il periodo di detenzione, in base alla domanda dell'attore, in assenza di prova contraria.

3. Sulle domande riconvenzionali della convenuta
Le pretese della (restituzione di somme e risarcimento per vizi) sono infondate, poiché la stessa CP_3
era a conoscenza delle caratteristiche del bene e i lavori eseguiti furono volontari.
Siffatta circostanza emerge dalle dichiarazioni testimoniali.

4. Sulla responsabilità del mediatore
La prova ha dimostrato che l' ha adempiuto ai propri obblighi informativi. Nessuna Controparte_4
responsabilità è pertanto configurabile ex art. 1759 c.c. La Cassazione. civ., sez. III, 21.02.2017, n.
4439 infatti ha stabilito che: il mediatore ha l'obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note o conoscibili con l'ordinaria diligenza professionale (art. 1759 c.c.); tuttavia, non è tenuto ad effettuare indagini di tipo tecnico-giuridico complesse o verifiche che esulino dalla normale attività di mediazione;
di conseguenza, la sua responsabilità sussiste solo se omette di riferire fatti di cui era a conoscenza o che avrebbe potuto conoscere con l'ordinaria diligenza professionale.
In tal senso, Cass. civ., sez. III, 21 febbraio 2017, n. 4439 ha affermato che il mediatore non è tenuto a compiere complesse verifiche giuridiche o accertamenti tecnici, ma risponde soltanto se omette di riferire circostanze da lui conosciute o conoscibili con l'ordinaria diligenza. Lo stesso principio è stato ribadito da Cass. civ., sez. II, 21 febbraio 2017, n. 4415, secondo cui la responsabilità ex art. 1759 c.c. sorge solo per mancata comunicazione di fatti rilevanti che il mediatore conosceva o poteva conoscere senza particolari approfondimenti. Parimenti, Cass. civ., sez. II, 16 gennaio 2019, n. 965 ha precisato che il mediatore è tenuto ad informare le parti della provenienza donativa dell'immobile, in quanto circostanza che incide sulla sicurezza dell'affare, mentre non grava su di lui alcun obbligo di pagina 17 di 20 consulenza tecnico-legale. Più di recente, Cass. civ., sez. II, 29 settembre 2020, n. 20512 e Cass. civ., ord. 2 maggio 2023, n. 11371 hanno confermato che il dovere del mediatore si estende alla comunicazione delle circostanze note o conoscibili con l'ordinaria diligenza professionale, la cui omissione integra responsabilità risarcitoria solo ove tali circostanze abbiano inciso sulla decisione negoziale delle parti.
Alla luce di tali principi, deve escludersi che nel caso in esame possa configurarsi responsabilità in capo all'Agenzia immobiliare convenuta, avendo la stessa correttamente informato la promissaria acquirente delle condizioni dell'immobile e degli aspetti rilevanti dell'affare.

5. Sulla polizza CP_5
La chiamata in garanzia resta assorbita, non essendo emersa alcuna responsabilità del mediatore. Anche in via subordinata, la polizza copriva solo responsabilità professionali involontarie, con massimale di €
260.000 e scoperto del 10%.
Pertanto, l'istruttoria ha accertato che l'immobile oggetto del preliminare era in condizioni complessivamente buone, privo di vizi occulti idonei ad incidere sulla funzionalità e sull'abitabilità del bene. Il notaio ha confermato che l'abuso edilizio e la questione della strada vicinale erano Per_1
stati esplicitamente trattati e riportati nel preliminare, e che la convenuta ne era stata debitamente informata. La ES che aveva accompagnato la durante la visita, ha riferito che la Tes_6 CP_3
casa appariva abitabile, con impianti presenti e nessun segno di abbandono. La ES ha Tes_3
ulteriormente confermato che fino al trasferimento della proprietaria gli impianti erano funzionanti. Le deposizioni della figlia e del ES sebbene abbiano attestato disagi emersi dopo Tes_7 Tes_5
l'immissione in possesso (caduta di intonaco, necessità di stipulare contratti, quadro elettrico mancante), descrivono situazioni riconducibili ad ordinaria vetustà e manutenzione, prive della gravità necessaria per integrare un vizio occulto. Lo stesso CTP ha rilevato che l'immobile era idoneo, che gli impianti erano datati ma funzionali e che il valore di mercato, anche al netto dei costi di demolizione del manufatto abusivo, superava quello concordato nel preliminare. Dalle deposizioni raccolte, in pagina 18 di 20 sostanza, emerge che la convenuta era stata edotta, sin dalla stipula del preliminare e in sede CP_3
notarile, circa l'esistenza dell'abuso edilizio e della strada vicinale. Ne consegue che l'inadempimento principale deve essere ascritto alla convenuta, la quale ha corrisposto solo la prima rata di acconto, omettendo i pagamenti successivi. Il contratto preliminare in parola deve quindi intendersi risolto ex art. 1456 c.c.
La convenuta totalmente soccombente verso gli attori, deve rifondere loro le spese di CP_3
lite, che – avuto riguardo al valore della causa indeterminabile, complessità bassa, valori medi – si liquidano secondo i parametri del D.M. 55/2014 (aggiornato 2018) in € 7.600,00 per compensi professionali, oltre spese generali forfettarie (15%), IVA e CPA come per legge e spese esenti anticipate ex art. 15 DPR n. 633/1972 in € 617,40. Le spese tra e vanno integralmente CP_3 CP_4 CP_5
compensate, stante la reciproca posizione difensiva e l'assorbimento delle rispettive domande.


P.Q.M.



Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:


1. DICHIARA risolto il contratto preliminare di vendita del 26.07.2018, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1456 c.c.;


2. DA la convenuta al rilascio dell'immobile sito in Urbino, via del Cardellino n. 2, libero da persone e cose;


3. DICHIARA che la parte attrice ha diritto di trattenere la somma di € 20.000,00 ricevuta a titolo di caparra confirmatoria;


4. DA la convenuta a pagare alla parte attrice la somma di € 1.000,00 mensili a titolo di indennità di occupazione sine titulo, dal 22.11.2019 sino all'effettivo rilascio, oltre interessi legali;


5. RIGETTA ogni altra domanda ed eccezione, comprese quelle avanzate dalla convenuta e CP_3
quelle nei confronti dell' e di Controparte_4 CP_5
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6. DA la convenuta a rifondere agli attori le spese di lite, che si Controparte_3
liquidano in complessivi € 7.600,00 per compensi professionali, oltre spese generali forfettarie (15%),
IVA e CPA come per legge e spese esenti anticipate ex art. 15 DPR n. 633/1972 in € 617,40.


7. COMPENSA integralmente le spese di lite tra convenuta e CP_3 Controparte_4
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Urbino, lì 05.12.2025
IL GIUDICE on.
Dott.ssa AN ER
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