Tribunale di Napoli Nord R.G. 3919/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Napoli Nord
Seconda Sezione Civile
Il Tribunale in composizione monocratica e nella persona del dott. Alfredo Maffei ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella controversia civile iscritta R.G. 2088/2020 avente ad oggetto “contratto preliminare di vendita” e pendente
TRA
in persona del legale rappresentante p.t., società rappresentata e difesa, giusta Parte_1
procura in calce all'atto di citazione, dall'avv. Luigi Riccardo, presso il cui studio, sito in
Giugliano in Campania, al Corso Campano n. 131, è elettivamente domiciliata
PARTE ATTRICE
E
in persona del legale rappresentante p.t., società Controparte_1
rappresentata e difesa, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta, dall'avv. Fabio Roselli, presso il cui studio, sito in Aversa, alla via E. Corcione n. 28, è elettivamente domiciliata
PARTE CONVENUTA
CONCLUSIONI Con note scritte depositate ai sensi dell'art 127 ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza originariamente fissata per la data del 9.1.2025, le parti concludevano in conformità dei rispettivi scritti difensivi e la causa veniva riservata in decisione con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c..
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Tribunale di Napoli Nord R.G. 3919/2022
RAGIONI IN FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, la società convenendo in giudizio Parte_1
la deduceva: che in data 24.5.2019 aveva stipulato Controparte_1
con la un contratto preliminare di vendita (registrato il 26.6.2019), con cui CP_1
si era impegnata ad acquistare il terreno non edificabile sito in Lusciano al Viale della
Libertà n. 69, identificato in catasto terreni al foglio 4, particelle 5397 e 5938, nonché al catasto fabbricati al foglio 4, particella 5397, subalterno cat. C/2; che il contratto preliminare prevedeva il proprio obbligo di acquistare il terreno nel momento in cui avesse acquisito la destinazione commerciale con possibilità di edificazione;
che il prezzo pattuito per la vendita ammontava ad € 1.850,000,00 e che era stata prevista una caparra confirmatoria del valore di € 200.000,00, rispetto alla quale era stato effettuato il deposito di un titolo a garanzia presso il notaio rogante;
che la società promittente venditrice, allo scopo di conseguire il permesso di costruire dell'edificio progettato, avrebbe dovuto cedere preventivamente un'ulteriore cubatura da altro appezzamento di cui era titolare e che non rientrava nell'oggetto della vendita;
che, in data 3.8.2020, le parti avevano sottoscritto una scrittura integrativa del contratto preliminare, con la quale avevano previsto che, una volta approvato il PUA (Piano Urbanistico Attuativo), sarebbe stata stipulata col Comune di Lusciano una convenzione di cessione di aree e, a seguire, sarebbe stato richiesto il permesso di costruire e, quindi, entro trenta giorni dal rilascio delle concessioni amministrative necessarie alla realizzazione del progetto, sarebbe stato stipulato il contratto definitivo;
che, sulla base di tale addendum, il prezzo finale della vendita era stato portato ad € 1.910.000,00, la caparra confirmatoria era stata effettivamente versata ed incassata dalla promittente venditrice a mezzo assegno ed era stato ribadito che la stipula del definitivo sarebbe stata condizionata al verificarsi, entro il termine di dodici mesi, di una serie di condizioni sospensive, tutte predisposte a favore del promissario acquirente;
che, in particolare, una delle condizioni era rappresentata dalla stipula di un ulteriore contratto preliminare di vendita che la avrebbe Parte_1
dovuto concludere con la società la quale si sarebbe dovuta Controparte_2
impegnare ad acquistare l'immobile de quo;
che era stato altresì previsto che, in caso di mancata stipula del definitivo entro il termine annuale del 3.8.2021, avrebbe avuto luogo la risoluzione automatica del contratto con contestuale obbligo della controparte di
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restituire le somme ricevute, fatta salva la volontà della promissaria acquirente di prorogare la validità degli effetti del preliminare sino al completamento dell'iter urbanistico laddove le condizioni della pratica avviata ne facessero prevedere un suo esito positivo in tempi rapidi;
che tale volontà di proroga – sulla base di quanto convenuto – doveva essere manifestata a mezzo PEC o con lettera raccomandata con avviso di Part ricevimento, cosa che era effettivamente avvenuta il 28.7.2021, data in cui la informata dai propri tecnici incaricati del certo esito positivo della procedura Cont amministrativa instaurata ed in attesa della deliberazione del , aveva comunicato a mezzo PEC la propria volontà di ritenere il contratto prorogato;
che, in ogni caso, la era sempre stata messa al corrente delle problematiche che avevano rallentato CP_1
l'iter amministrativo necessario all'approvazione del PUA, rispetto al quale si erano rese necessarie delle modifiche dalla sua formulazione originaria (ad esempio, era stata determinata la riduzione a 6.384 mq dell'area interessata, originariamente prevista per la consistenza di 7.272 mq); che, anzi, tutte le scelte urbanistiche e tecniche che avrebbero Cont dovuto condurre all'approvazione del detto erano state concordate e condivise tra le parti, anche mediante i tecnici da loro rispettivamente incaricati (cosa che emergeva chiaramente dalle comunicazioni tra loro intercorse a mezzo mail e a mezzo WhatsApp e che venivano allegate in atti); che, tuttavia, in violazione di quanto convenuto, all'atto Cont dell'approvazione del , avvenuta in data 2.2.2022, e dopo che era stata concordata col notaio la sottoscrizione dell'atto di convenzione per la cessione delle aree al Comune di Lusciano, con una PEC inviata il 28.3.2022 dall'avv. Fabio Roselli per conto della quest'ultima in maniera ingiustificata e pretestuosa aveva affermato di ritenere CP_1
ormai inefficace il contratto preliminare atteso il mancato avverarsi della condizione di cui all'art. 5 lett. D) in ragione degli inspiegabili rallentamenti delle attività preparatorie e degli enormi costi sostenuti senza profitto, che avevano ormai compromesso il rapporto di fiducia tra le parti;
che, inoltre, con tale missiva la convenuta aveva comunicato anche di voler trattenere la caparra confirmatoria che le era stata versata;
che, quand'anche effettivamente si fosse verificata l'automatica risoluzione del contratto, sulla base di quanto era stato concordato, la promissaria acquirente avrebbe comunque avuto diritto alla restituzione della caparra;
che del tutto vani da quel momento erano risultati i tentativi volti ad addivenire alla stipula del contratto definitivo;
che, una volta conseguita Cont l'approvazione del e proceduto alla cessione al Comune di Lusciano delle aree
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individuate, non vi sarebbero stati più ostacoli alla stipula del contratto definitivo di vendita;
che, invece, la promissaria venditrice aveva assunto una condotta scorretta e contraria a buona fede;
che, contrariamente a quanto sostenuto dall'avv. Roselli nella comunicazione del 28.3.2022, il termine del 3.8.2021 per la stipula del definitivo non poteva avere carattere di essenzialità, mai attribuito dalle parti, né ricavabile dal significato e dallo scopo dell'operazione contrattuale messa in campo, oltre che chiaramente in contrasto con l'attività di cooperazione in cui, sino a quel momento, le parti si erano viste impegnate;
che, inoltre, tenuto conto dei diversi passaggi che Cont condizionavano la stipula del preliminare – approvazione del , sottoscrizione della convenzione con il Comune, conseguimento del permesso di costruire e, successivamente, dei pareri preventivi favorevoli all'avvio delle attività, esecuzione di eventuali opere di bonifica –, doveva essere ben chiaro tra le parti che il termine 3.8.2021 non poteva di certo avere carattere essenziale;
che, se la società promissaria venditrice avesse realmente voluto risolvere il contratto per intervenuta scadenza del predetto termine, avrebbe dovuto assumere, dal settembre 2021 al marzo 2022, un contegno incompatibile con la volontà di dare seguito agli accordi, cosa che invece non si era realizzata;
che, pertanto, il comportamento concludente tenuto dalle parti dopo il

3.8.2021 aveva legittimato l'affidamento dell ad ottenere certamente Parte_1
un'ulteriore proroga del termine per la stipula del definitivo;
che, inoltre, la convenuta nemmeno aveva manifestato la volontà di ritenere inefficace il preliminare dopo aver ricevuto la comunicazione trasmessa a mezzo PEC il 28.7.2021; di essere disponibile a versare il saldo della vendita al fine di conseguire l'effetto traslativo della proprietà del fondo ex art. 2932 c.c.; di avere in via alternativa interesse ad ottenere il risarcimento per i danni subiti, quantificato nella differenza intercorrente tra i corrispettivi delle due vendite che si sarebbero dovute perfezionare (l'una tra le odierne parti in causa e l'altra, successiva, tra la e la ), pari ad € 1.030.000,00; che, inoltre, a Parte_1 CP_2
Part causa del comportamento scorretto della la avrebbe anche potuto essere CP_1
esposta ad un'azione risarcitoria da parte della . CP_2
Tanto premesso ed esposto a rassegnava le seguenti conclusioni:
A) In via principale, previo accertamento del diritto vantato dalla P.IVA Parte_1
in persona del legale rappresentante sig con sede legale P.IVA_1 Parte_2
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in Giugliano in Campania (NA) alla Via Sorbe Rosse n°4, nella qualità di promissario acquirente nei confronti della convenuta società Controparte_1
P.IVA n in persona del legale rappresentante pro tempore con sede legale P.IVA_2
in Lusciano (CE) al Viale della Libertà n°69, trasferire ai sensi dell'articolo 2932 c.c. in favore della la proprietà del terreno, di circa mq 6.384 sito nel Comune di Parte_1
Lusciano (CE) al Viale della Libertà n°69, identificato in catasto di terreni al foglio 4, particella 5397 (ente urbano) nonché al catasto fabbricati al medesimo foglio 4 particella
5397 subalterno cat. C/2, condizionando il detto trasferimento al pagamento della somma residua o di quella maggiore o minore ritenuta di giustizia, a condizione, a sua volta, della previa liberazione dell'immobile da ipoteche, pegni, cose, persone, vincoli pregiudizievoli ed ordinando al Conservatore dei Registri Immobiliari di effettuare le trascrizioni di rito.
B) Accertare e dichiarare, in ogni caso, per le motivazioni enunciate, ed in conseguenza dell'invito espresso formulato anche con il presente atto, l'obbligo della convenuta a sottoscrivere convenzione per l'attuazione del piano urbanistico attuativo di iniziativa privata di cui all'art.27 della legge regionale Campania n.16/04, da realizzarsi in zona
"territorio produttivo e attrezzature di nuovo impianto m1" ai sensi dell'art.50 delle n.t.a. del P.U.C. vigente del comune di Lusciano approvato con delibera di consiglio comunale n.54 del 26 novembre 2019 struttura commerciale per la media distribuzione e attrezzature pubbliche così come predisposto dal Notaio Dott. , come Persona_1
notificato in allegato all'atto di citazione. Conseguentemente condannare essa convenuta in favore dell'attrice al pagamento della penale pari ad € 1.000,00 per ogni giorno di ritardo dalla notifica sino all'effettivo adempimento.
C) In via subordinata ed alternativa, nella denegata ipotesi di mancato accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica ai sensi dell'articolo 2932 c.c., decretare la risoluzione del contratto preliminare di compravendita.
D) Dato per ferme, in ogni caso le richieste di cui sopra, si chiede, in ogni caso, di accertare il diritto della parte attrice alla contestuale richiesta di risarcimento dei danni cagionati e patiti dalla parte promissaria acquirente in persona del legale Parte_1
rappresentante pro tempore, da quantificarsi in € 1.030.000,00 (unmilionetrentamila/00) per le motivazioni di cui in premessa ovvero secondo giustizia mediante il prudente apprezzamento dell'Onorevole Giudicante, alla luce del corretto adempimento in
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ossequio al sinallagma funzionale posto alla base dell'accordo sancito e sottoscritto e per l'effetto condannare essa convenuta società in Controparte_1
persona del legale rappresentante pro tempore al pagamento delle somme come determinate in favore della parte attrice;

E) Accertare e dichiarare la convenuta obbligata a manlevare la parte attrice da qualsiasi richiesta economica, patrimoniale e non, proveniente dall per le Controparte_2
motivazioni di cui in premessa;

F) Accertare altresì che sono dovuti all'attrice il rimborso per le spese tecniche di progettazione e presentazione P.U.A, sostenute ed anticipate per ulteriori 15.816,00 e per l'effetto condannare essa convenuta società in Controparte_1
persona del legale rappresentante pro tempore al pagamento delle somme come determinate in favore della parte attrice;

G) In via del tutto residuale alle conclusioni di cui al capo individuato con la lettera C delle presenti conclusioni ed alternativamente alle conclusioni di cui al capo individuato con la lettera D, disporre ai sensi dell'articolo 1385 c.c. il recesso di parte promissaria acquirent in persona del legale rappresentante pro tempore con contestuale Parte_1
versamento da parte della societ in persona del Controparte_1
legale rappresentante pro tempore della penale quantificata nel doppio della caparra confirmatoria nei limiti di euro 400.000,00 (quattrocentomila/00)
H) Condannare, per l'effetto ed in ogni caso, la convenuta societ Controparte_1
in persona del legale rappresentante pro tempore, al pagamento degli
[...]
interessi legali e del danno da svalutazione su tutte le somme dovute, nei confronti della parte attorea, per quanto innanzi argomentato e richiesto, con decorrenza dal giorno dei singoli eventi dannosi sino all'effettivo soddisfo;

I) Condannare la convenuta societ in persona del Controparte_1
legale rappresentante pro tempore al pagamento delle spese del presente giudizio, nonché quelle di registrazione dell'emananda sentenza, oltre IVA e CPA come per legge;

J) Munire l'emittenda sentenza di clausola provvisoria esecuzione come per legge;

K) Emettere ogni altro provvedimento del caso.
Si costituiva in giudizio la che, contestando la Controparte_1
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fondatezza delle domande azionate dalla assumeva: che l'accordo integrativo Parte_1
sottoscritto dalle parti dopo la stipula dell'originario preliminare, all'art. 5 lett D) prevedeva, da un lato, l'automatica inefficacia del contratto nel caso in cui non si fossero verificate le condizioni previste entro la data del 3.8.2021 e, dall'altro lato, che era fatta salva la possibilità per la promissaria acquirente di prorogare la validità del contratto di tre mesi in tre mesi mediante comunicazione da inoltrarsi a mezzo PEC o a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento;
che nessuna richiesta di proroga era stata trasmessa dalla controparte prima della scadenza;
che la comunicazione a mezzo PEC del
28.7.2021 era stata inviata ad altro soggetto giuridico, ovvero la Controparte_4
ben diverso dalla di cui la controparte conosceva Controparte_1
certamente l'esatto indirizzo PEC;
che, peraltro, quand'anche si fosse ritenuta valida tale richiesta di proroga, la stessa avrebbe dovuto essere reiterata tre mesi dopo, nel novembre
2021 e dopo ancora nel febbraio 2022, cosa mai effettivamente avvenuta;
che il contratto stipulato prevedeva una condizione risolutiva espressa per il caso in cui non si fossero realizzate le condizioni previste, clausola di cui la promissaria venditrice si era avvalsa con la comunicazione del 28.3.2022; che il fatto che dopo l'agosto del 2021 fossero continuate le comunicazioni con i tecnici congiuntamente incaricati era spiegabile con l'interesse dimostrato dall'attrice alla stipula di un nuovo accordo nel caso in cui si fosse favorevolmente concluso l'iter amministrativo;
che la società aveva gestito in Parte_1
maniera negligente un affare di altissima rilevanza, dapprima inviando una richiesta di proroga del contratto ad un soggetto errato, poi omettendo di inviarla per i trimestri successivi, successivamente promuovendo un'azione volta all'esecuzione in forma specifica di un contratto inefficace senza nemmeno verificare l'esistenza di una trascrizione antecedente avente effetto prenotativo e, peraltro, senza nemmeno offrire in maniera concreta e tangibile il pagamento del prezzo residuo;
che, alla luce di tali considerazioni, anche l'azione risarcitoria proposta in via subordinata era del tutto infondata;
di essere disponibile a farsi carico di una quota delle spese sostenute per gli incarichi conferiti ai tecnici;
che anche la richiesta di pagamento del doppio della caparra era priva di fondamento dal momento che il contratto, divenuto inefficace, non poteva essere considerato come non adempiuto;
di essere comunque disponibile a restituire all'attrice la somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria previa restituzione della cambiale rilasciata a titolo di garanzia.
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Ciò posto, concludeva per il rigetto di tutte le domande proposte e di declaratoria di inammissibilità della domanda azionata ex art. 2932 c.c. alla luce anche della preesistenza della trascrizione del preliminare di vendita stipulato il 23.3.2022 con la Controparte_5
[...]
Con ordinanza dell'8.5.2023 il Tribunale formulava ai sensi dell'art. 185 bis una proposta conciliativa che prevedeva il pagamento, in favore della società attrice ed a carico della convenuta, della somma di € 340.000,00 con compensazione integrale delle spese di lite.
Tale proposta incontrava l'adesione della sola e veniva invece rifiutata CP_1
dalla . Parte_1
La causa veniva istruita mediante audizione di tre testi indicati da parte attrice e di due testi indicati dalla convenuta. All'esito, era rinviata per la precisazione delle conclusioni.
Nell'ambito delle note depositate in data 7.1.2025, la parte attrice rinunciava formalmente alla domanda proposta ai sensi dell'art. 2932 c.c..
Con ricorso proposto in corso di causa ai sensi dell'art. 700 c.p.c. la
[...]
chiedeva fosse ordinata alla Camera di Commercio la cancellazione Controparte_1
della pubblicazione, nel Registro Informatico dei Protesti tenuto dalla medesima, del protesto elevato per le otto cambiali portate all'incasso dall'attrice allo scopo di ottenere la restituzione della caparra confirmatoria del valore di € 200.000,00. La domanda cautelare veniva accolta con ordinanza emessa in data 20.1.2025.
La causa di merito veniva riservata in decisione con ordinanza del 13.1.2015.
Rinunciata dalla parte attrice la domanda di emissione di una sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., va quindi valutata la fondatezza della domanda di risoluzione del contratto per grave inadempimento della società promissaria venditrice.
Va osservato in diritto che “nei contratti a prestazione continuata o periodica (nella specie,
l'appalto), la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento è alternativa alla domanda di accertamento dell'esercizio del recesso, distinguendosene per "causa petendi"
e "petitum", atteso che, mirando la prima a una pronuncia di carattere costitutivo che faccia risalire la risoluzione al momento dell'inadempimento ed essendo fondata sulla commissione di un illecito (mentre, l'altra, sull'esercizio di una facoltà consentita dalla legge), il suo accoglimento preclude l'esame delle altre cause di scioglimento del medesimo rapporto contrattuale. Ne consegue, ulteriormente, che tra dette domande non vi è rapporto di continenza, sicché possono essere proposte nello stesso giudizio, dovendo
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il giudice, in caso di rigetto delle domande di risoluzione, esaminare se sia fondata quella di declaratoria di legittimo esercizio del diritto di recesso” (Cass. Sez. 2, 06/04/2011, n.
7878).
Nella vicenda in esame la società subordinatamente al mancato accoglimento Parte_1
della domanda costitutiva ex art. 2932 c.c., poi oggetto di espressa rinuncia, ha proposto la domanda di risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento della convenuta e di risarcimento del danno subito e, solo in via ulteriormente gradata, quella di recesso del contratto e di pagamento del doppio del valore della caparra corrisposta alla controparte.
Orbene, va quindi a questo punto valutata la fondatezza della domanda di risoluzione.
Tale domanda è infondata e va rigettata per le ragioni che si vanno ad esporre.
La ha comunicato alla parte attrice, tramite mail del 28.3.2022, la propria CP_1
volontà di ritenere inefficace il contratto preliminare “a fronte del mancato avveramento della condizione di cui all'art. 5 lettera “d” dell'addendum, al 03 agosto 2021”, invitando Part altresì la a desistere dal sollecitarla ad addivenire alla stipula del contratto definitivo.
La difesa della ha poi ammesso di aver stipulato il 23.3.2022 un contratto CP_1
preliminare di vendita del medesimo immobile con la società Controparte_5
contratto che veniva trascritto prima che potesse trascritta la domanda giudiziale introduttiva del presente procedimento (ragione che induceva quindi l'attrice, nel corso del giudizio, a rinunciare formalmente all'azione proposta ex art. 2932 c.c.).
Orbene, reputa il Tribunale che le ragioni che hanno indotto la promissaria venditrice e considerare automaticamente risolto il preliminare dopo la data del 3.8.2021 meritino di essere condivise.
E' utile richiamare testualmente il contenuto della prima parte dell'art. 5 della scrittura integrativa sottoscritta dalle parti il 3.8.2020:
“Le parti convengono e stipulano le seguenti clausole risolutive espresse ovvero le stesse convengono che il presente contratto preliminare è condizionato all'avverarsi, a meno che il mancato avveramento delle stesse condizioni non sia imputabile ad una di esse, dei seguenti eventi entro e non oltre i 12 mesi dalla sottoscrizione del presente:
a) Il rilascio da parte delle competenti autorità del Permesso di Costruire ( o dell'autorizzazione unica da rilasciarsi Sportello Unico per l'Edilizia o per le Attività
Produttive) o rilascio con prescrizioni o vincoli o limitazioni nel godimento del bene o
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condizioni diverse da quelle previste contrattualmente o non corredato dai pareri preventivi favorevoli di ASL, Genio Civile, Soprintendenza e VVFF, relativamente a fabbricato da destinare alla vendita al dettaglio di prodotti alimentari e non, su una superficie di vendita autorizzata, oltre che ad un'area da destinarsi ad uso magazzino e servizi e ad area esterna da destinarsi a parcheggio esclusivo (101 posti auto) e a viabilità interna, con accesso autorizzato da viale della Libertà, come da progetto già legato al preliminare (All.to Sub D);
b) Il rilascio dei necessari e legittimi pareri preventivi favorevoli per l'avvio dell'attività oggetto del presente contratto relativa alla vendita al dettaglio di prodotti alimentari e non alimentari su una superficie di vendita autorizzata non inferiore a quanto prescritto dalle norme commerciali;

c) Esecuzione coattiva di eventuali opere di bonifica ambientale onerose da parte delle
Pubbliche Amministrazioni competenze sul sito oggetto della presente e per le quali la
Promissaria Acquirente si avvalga della facoltà di non accettazione della realizzazione delle stesse.
d) Le parti inoltre dichiarano di essere a conoscenza che il suolo promesso in vendita con il presente contratto viene acquisito affinché lo stesso possa essere ceduto successivamente alla societ , per la realizzazione di un edificio adibito a media Pt_3 struttura commerciale e relativo parcheggio, come specificato innanzi con la quale la parte promittente acquirente ha già sottoscritto ulteriore contratto preliminare di trasferimento dell'area, anch'esso sottoposto a condizione, e di relativo e consequenziale appalto per l'edificazione. Pertanto le parti stabiliscono e riconoscono che il presente contratto ha lo scopo ben preciso della cessione dell'area con gli erigendi fabbricati ad altra società e che qualora non si dovesse addivenire alla conclusione del rogito definitivo di trasferimento alla LIDL, per motivi di natura urbanistica sopravvenuti che impediscano la successiva costruzione di quanto descritto sulle aree così come sopra individuate nella loro interezza, entro la data del 3.08.2021 il presente contratto deve intendersi automaticamente risolto, senza alcuna reciproca pretesa economica da parte dei due contraenti e le somme incassate verranno restituite, fatto salvo la volontà della parte prostata e acquirente di prorogare la validità dello stesso sino al completamento dell'iter urbanistico laddove le condizioni della pratica, a tale data, facciano prevedere il positivo sviluppo della stessa in tempi rapidi.
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La presente clausola è da considerarsi come parte integrante del presente contratto negli interessi della promissaria e che le condizioni sospensive, sopra elencate, sono previste esclusivamente a favore della parte Promissaria Acquirente, la quale, potrà anche rinunciarvi espressamente o chiedere una proroga, di tre mesi in tre mesi, dalla data prevista per il loro avverarsi mediante comunicazione da inoltrarsi alla Promissaria
Venditrice a mezzo P.E.C. o Raccomandata con avviso di ricevimento.
Pertanto fatto salvo il caso in cui la Promissaria Acquirente dichiari di voler rinunciare alle condizioni sospensive previste a suo vantaggio, il mancato avverarsi degli eventi previsti nelle condizioni di cui innanzi comporterà l'automatica risoluzione del presente contratto, con contestuale obbligo in capo alla Promittente Venditrice di restituire tutte le somme eventualmente depositate e/o versate a qualsiasi titolo dalla Promissaria, nessun diritto di risarcimento o indennizzo spetterà ad alcuna delle parti”.
Dunque, la promissaria venditrice ha ritenuto che, scaduto il termine del 3.8.2021 senza che si fossero realizzate le condizioni fissate per la stipula del definitivo e senza che l'attrice avesse richiesto formalmente e tempestivamente la proroga dell'efficacia del preliminare, questo si sia automaticamente risolto.
Tale tesi appare fondata.
Le parti, nell'ambito del contratto integrativo del 3.8.2020, hanno qualificato come clausole risolutive espresse le pattuizioni che ipotizzavano il mancato conseguimento, nel termine di un anno, dei titoli autorizzatori necessari all'edificazione sul fondo del supermercato, passaggi necessari alla concretizzazione del progetto finale messo in campo.
A tal riguardo è utile richiamare quanto affermato dai giudici di legittimità che, pronunciandosi su una vicenda dai contorni analoghi a quella in esame, hanno chiarito come, sulla base delle caratteristiche dell'evento condizionante la permanenza degli obblighi derivanti dal preliminare, si debba parlare di condizione risolutiva o di clausola risolutiva espressa (cfr. sul punto Cass. Sez. 2, 02/10/2014, n. 20854).
Invero, si ha condizione risolutiva (art. 1353 c.c.), allorquando le parti subordinino la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un evento futuro e incerto. Qualora si verifichi la condizione risolutiva, gli effetti del negozio si considerano come mai verificati.
La clausola risolutiva espressa (art. 1456 c.c.), invece, è la clausola con la quale le parti
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prevedono che il contratto dovrà considerarsi risolto qualora una determinata obbligazione non venga adempiuta affatto o non venga adempiuta secondo le modalità stabilite. In tal caso, la risoluzione si verifica di diritto quando la parte non inadempiente
(la quale ha diritto di scegliere tra il mantenimento del contratto e la sua risoluzione) dichiara all'altra che intende valersi della clausola risolutiva.
La clausola risolutiva espressa, pertanto, attribuisce al contraente il diritto potestativo di ottenere la risoluzione del contratto per l'inadempimento di controparte senza doverne provare l'importanza, sicché la risoluzione del contratto per il verificarsi del fatto considerato non può essere pronunziata d'ufficio, ma solo se la parte nel cui interesse la clausola è stata inserita nel contratto dichiara di volersene avvalere (Cass. 1-8-2007 n.
16993; Cass. 5-1- 2005 n. 167).
Lo stabilire se nel caso concreto sussista una condizione risolutiva o una clausola risolutiva espressa dipende dalla interpretazione della volontà delle parti, rimessa al giudice di merito e censurabile in sede di legittimità solo nella misura in cui sia informata ad erronei criteri giuridici o non sorretta da una motivazione logicamente adeguata.
La Suprema Corte ha altresì chiarito a riguardo che “la clausola che preveda la risoluzione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare in caso di mancata approvazione del progetto di lottizzazione deve essere qualificata come condizione risolutiva e non come condizione potestativa (c.d. unilaterale), in quanto la prima si limita a subordinare l'efficacia del contratto ad un evento, futuro e incerto, il cui verificarsi priva automaticamente il negozio di effetti "ab origine", la seconda, invece, esige una specifica ed inequivoca pattuizione senza che rilevi il mero interesse della parte alla sua realizzazione, implicando il riconoscimento, in capo al contraente, di un diritto potestativo il cui mancato esercizio, successivamente al verificarsi dell'evento, dà vita a un nuovo negozio” (cfr. Cass. Sez. 2, 18/04/2018, n. 9550).
Nella vicenda in esame il richiamato art. 8 dell'addendum ha previsto la necessità del verificarsi, entro il termine di un anno, di alcune condizioni il cui avveramento avrebbe consentito alla promissaria acquirente di realizzare il successivo trasferimento CP_ dell'immobile alla affinché ivi realizzasse un supermercato.
Ebbene, tre della quattro condizioni fissate – il conseguimento del permesso di costruire, il rilascio dei pareri favorevoli per l'avvio dell'attività di vendita al dettaglio di prodotti alimentari e non, e la mancata insorgenza di ostacoli di natura urbanistica che potessero
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CP_ risultare impeditivi della costruzione del supermercato e, quindi, della vendita alla – appaiono come eventi non direttamente legati alla condotta adempiente della parte promissaria acquirente.
Ed infatti, il rilascio del permesso di costruire doveva presupporre, al momento della stipula dell'accordo integrativo, ulteriori passaggi preliminari nel compimento dell'iter amministrativo che avrebbe dovuto condurre al raggiungimento del risultato: la cessione Cont di cubatura da parte della società promissaria venditrice, l'approvazione del da parte del Comune di Lusciano (che avverrà solo il 2.2.2022), la stipula tra la ed CP_1
il di una convenzione per la cessione delle aree interessate dalla riqualificazione CP_6
urbanistica. Solo dopo tali tappe sarebbe stato possibile formalizzare la richiesta del permesso di costruire per l'edificazione del supermercato.
Ebbene, è piuttosto evidente, allora, che il verificarsi delle condizioni di cui alle clausole a), b) e d) dell'art. 5 dell'addendum, non dipendesse in via esclusiva dal rispetto della promissaria acquirente degli obblighi assunti con il contratto preliminare, ma anche da valutazioni di volta in volta operate dalla P.A. e che, conseguentemente, il mancato verificarsi di tali condizioni nel termine previsto di un anno non fosse direttamente correlabile ad un inadempimento da parte della Parte_1
Sulla scorta di tali elementi di valutazione il Tribunale reputa che le parti abbiano integrato l'originario contratto preliminare inserendo la previsione di una condizione risolutiva.
Nella scrittura privata integrativa del 3.8.2020 si legge: “La presente clausola è da considerarsi come parte integrante del presente contratto negli interessi della promissaria e che le condizioni sospensive, sopra elencate, sono previste esclusivamente a favore della parte Promissaria Acquirente, la quale, potrà anche rinunciarvi espressamente o chiedere una proroga, di tre mesi in tre mesi, dalla data prevista per il loro avverarsi mediante comunicazione da inoltrarsi alla Promissaria Venditrice a mezzo P.E.C. o Raccomandata con avviso di ricevimento”.
Dunque, da un lato le parti hanno espressamente ribadito l'esclusivo interesse della promissaria acquirente al verificarsi delle circostanze di cui alle clausole a), b), c) e d) dell'art. 5; dall'altro lato, però, hanno previsto che, nell'ipotesi in cui detta parte non avesse inteso rinunciare a tali condizioni, allo scopo di evitare l'effetto automatico della risoluzione del contratto, avrebbe potuto richiedere formalmente una o più proroghe
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trimestrali fino a che non si fosse verificato il loro avveramento.
Dal tenore della clausola convenuta emerge come le parti – oltre ad ammettere la Part possibilità per la di rinunciare alle condizioni fissate o di spostare in avanti l'effetto risolutorio previsto –, allo scopo di salvaguardare anche l'interesse della promissaria venditrice a non rimanere vincolata all'obbligazione derivante dal preliminare per un tempo indefinito, abbiano condizionato la facoltà per l'attrice di differimento del termine previsto per la clausola risolutiva alla richiesta formale di una o più proroghe. Tale previsione contrattuale, complessivamente valutata, induce allora il Tribunale a ritenere che tale condizione risolutiva non sia stata apposta nell'interesse esclusivo della sola promissaria acquirente.
Invero, in fattispecie analoga a quella in esame – seppur afferente non ad un contratto preliminare, ma ad uno di vendita (ragione per cui veniva in rilievo una condizione sospensiva e non una risolutiva) –, la Suprema Corte (Cass. Sez. 2, 23/09/2004, n. 19146) ha affermato che “qualora le parti abbiano sospensivamente condizionato il contratto al verificarsi di un evento, indicando nel reciproco interesse il termine entro il quale esso possa utilmente avverarsi, il contratto deve considerarsi inefficace per il mancato avveramento della condizione dal momento in cui sia decorso inutilmente il suddetto termine. (Nella specie, l'efficacia della vendita era stata, nell'interesse del compratore, sospensivamente condizionata alla destinazione edificatoria dei terreni da parte del piano regolatore in corso di approvazione, sempreché questa fosse intervenuta entro il termine stabilito dalle parti nel reciproco interesse)”.
Dunque, nel caso di specie, il vaglio delle espressioni negoziali usate dalle parti, delle finalità pratiche volute conseguire e degli interessi sottesi, deve indurre a ravvisare non solo un intimo collegamento tra condizione e termine, ma anche a ritenere che le parti abbiano raggiunto un equilibrio dei rispettivi interessi, individuando nella vocazione edificatoria a scopo commerciale un elemento di interesse della promissaria acquirente e nel termine finale un elemento di interesse comune ad entrambi i contraenti;
da qui la previsione di un dovere per l'attrice di richiedere una proroga allo scopo di evitare l'automatica risoluzione ex tunc del preliminare. Non può quindi propriamente parlarsi di una condizione risolutiva unilaterale.
Orbene, prima della scadenza del termine fissato per il 3.8.2021, la parte attrice ha invitato il 28.7.2021 una mail all'indirizzo con il messaggio Email_1
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inviato veniva formalizzata la propria volontà di ritenere prorogato il contratto preliminare “per la tempistica necessaria al fine di completare l'iter amministrativo urbanistico”. L'indirizzo di destinazione della mail non è quello appartenente alla bensì ad un diverso soggetto societario, seppur Controparte_1
riferibile alla medesima compagine familiare (l'amministratore della Controparte_4
, figura anche come socio della ).
[...] Controparte_7 CP_1
Pertanto, tale comunicazione va considerata non idonea a ritenere validamente esercitata quella facoltà di proroga pattiziamente contemplata.
Peraltro, quand'anche si opinasse diversamente, costituisce circostanza pacifica tra le parti che a tale comunicazione non ne siano seguite altre del medesimo tenore nei trimestri successivi, e cioè prima del 3.11.2021 e prima del 3.2.2021.
Quindi, seppure si ritenesse realizzata – e così non è – la proroga per il primo trimestre, in assenza di ulteriori comunicazioni, dovrebbe concludersi che il contratto si sarebbe comunque risolto il 3.11.2021.
Non può a riguardo non essere sottolineata la superficialità dimostrata dell'amministratore della società convenuta nel gestire, in prossimità dell'avveramento della condizione risolutiva, uno dei passaggi cruciali dell'operazione commerciale messa in campo, relativa ad un affare di così significativa rilevanza economica.
Infatti, da un lato, egli ha trasmesso la propria volontà di prorogare la scadenza del preliminare ad un soggetto giuridico diverso dalla promissaria venditrice, errore non Part scusabile giàcché è documentalmente dimostrato che la fosse in condizione di conoscere il recapito di posta elettronica della (vedasi ad esempio la mail CP_1
già correttamente inviata in data 7.2.2020 ed allegata dalla convenuta), dato ricavabile anche dal contenuto della conversazione intrattenuta via WhatsApp tra Controparte_7
e il 28.7.2021 (nella quale sono riportati in riferimenti di entrambe le CP_8
società, sia della che della . Controparte_4 Controparte_1
Dall'altro lato, l'amministratore della società convenuta ha poi erroneamente ritenuto che un'unica manifestazione della volontà di differimento degli effetti della condizione risolutiva – peraltro, nemmeno correttamente comunicata – fosse sufficiente a lasciare in piedi il contratto preliminare sino al completamento del complesso iter urbanistico avviato benché, al contrario, il contratto prevedesse che la richiesta di proroga dovesse essere formalizzata ogni tre mesi.
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Sulla scorta di tali considerazioni deve affermarsi che il contratto si sia definitivamente risolto il 3.8.2021.
La società attrice ha poi dedotto che alcuno scioglimento del contratto si sarebbe realizzato dal momento che, nei mesi successivi alla data del 3.8.2021, la aveva CP_1
continuato a manifestare interesse al buon esito dell'operazione, come dimostrato dal fatto che gli amministratori delle società ed i tecnici da loro rispettivamente incaricati avevano proseguito a collaborare per il compimento delle attività necessarie al buon esito del completamento dell'iter amministrativo urbanistico.
Effettivamente, gli esiti dell'istruttoria hanno consentito di dare sostanziale riscontro a tale affermazione.
Il teste indicato da parte attrice, , ha dichiarato di aver svolto Testimone_1
attività di consulenza per la società per l'individuazione dell'area da acquistare Parte_1
e di aver partecipato ad alcuni degli incontri che si erano svolti tra l'arch. , Per_2
incaricato dai TEi , soci della e l'arch. incaricato CP_7 CP_1 Per_3
Part dalla i quali aggiornavano poi gli amministratori delle due società. Chiariva che tali incontri erano più o meno settimanali, che avevano avuto luogo presso lo studio dell'arch.
ma talvolta anche presso la sede della e che erano andati avanti sino Per_3 CP_1
Cont all'approvazione del .
Il secondo teste di parte attrice, l'arch. , ha dichiarato di essere stato Persona_4
Part Cont incaricato dalla di elaborare il unitamente all'arch. , a sua volta Per_2
incaricato dalla Dopo la sua approvazione gli incontri erano proseguiti in vista CP_1
della stipula della convenzione con il Comune di Lusciano, che sarebbe avvenuta dopo Cont alcuni mesi (“Gli incontri sono continuati anche dopo la presentazione de , che mi pare sia avvenuta verso ottobre del 2021. Dopo, la nostra interlocuzione è continuata per Cont monitorare la pratica;
poi c'è stata l'approvazione de , che non ricordo quando sia avvenuta. Dopo l'approvazione non abbiamo interrotto il nostro lavoro in vista della stipula della convenzione con il Comune, che è avvenuta dopo alcuni mesi”). Quindi, ha chiarito che gli incontri erano proseguiti sino a tutto il 2022 e che questi vedevano sempre la partecipazione dei TEi (“Mi pare che i nostri incontri siano durati fino a CP_7
tutto il 2022. Fui poi informato dal sig che c'erano stati problemi tra le due società, CP_8
ragione per cui gli incontri terminarono [...] Ai nostri incontri partecipavano sempre i TE , il più presente er ”). CP_7 Controparte_7
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Quanto alla deposizione del teste , direttore tecnico e socio al 50% della Testimone_2
va preliminarmente rigettata l'eccezione relativa alla sua incapacità a Parte_1
testimoniare dal momento che i soci delle società dotate di personalità giuridica – società
a responsabilità limitata, come nel caso di specie – sono ammessi a rendere testimonianza, in ragione dell'autonomia patrimoniale sottesa alla persona giuridica, atta ad escludere la responsabilità personale dei soci medesimi e, dunque, la sussistenza in capo ad essi di un interesse concreto all'esito della controversia (cfr. Cass. Civ., n. 1595/2016).
Ebbene, il predetto teste ha dichiarato che dopo la data del 3.8.2021 i rapporti tra le parti si erano ulteriormente intensificati in quanto, una volta approvato il PUA, si sarebbe dovuto procedere alla cessione delle aree al cosa che non poteva che avvenire CP_6
con il consenso della Tutti gli incontri erano avvenuti alla presenza sua, dei due CP_1
tecnici incaricati, di e talvolta anche del TEo con i quali i Controparte_7 Per_5
contatti erano diretti o comunque mediati dall'arch. (“I rapporti erano con Per_2
entrambi i TEi . Dopo il 3.8.2021 i rapporti si sono intensificati in quanto CP_7
siamo entrati nel vivo dell'operazione. Noi incaricammo sia l'arch che l'arch. Per_3
, quest'ultimo indicato dalla l'oggetto dell'incarico era elaborare ed Per_2 CP_1
avere l'approvazione dei permessi di costruire per poter addivenire quindi alla stipula del definitivo. Dico che dopo il 3.8.2021 i rapporti si sono intensificati in quanto, dopo l'approvazione del PUA, dovevano essere cedute delle aree al Comune, cosa che non poteva che avvenire col consenso della che quindi era pianamente coinvolta CP_1
anche in questa fase del lavoro. Facevamo riunioni periodiche presso lo studio dell'arch.
In tutte le riunioni eravamo, io, l'arch. , l'arch. Per_3 Per_2 Per_3 CP_7
, talvolta il TEo e qualche volta . Alla fine ha partecipato anche un
[...] Tes_1
CP_ tecnico d l'ing Preciso che quando non partecipavano Testimone_3 CP_7
alle riunioni comunque io li sentivo telefonicamente o via whatsapp e comunque c'era il loro referente l'arch ”). Per_2
Il teste indicato da parte convenuta, l'avv. Luigi Ferrandino, ha dichiarato di aver assistito la nella fase della stipula dell'integrazione del contratto preliminare e, CP_1
successivamente, fino a febbraio/marzo 2022. Ha escluso che dopo il 3.8.2021 vi siano stati ulteriori rapporti tra gli amministratori delle due società, i quali dopo tale data non si erano mai incontrati;
la era stata solo aggiornata dai tecnici incaricati CP_1
circa lo sviluppo delle questioni amministrative, su cui avevano continuato a lavorare
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Part anche dopo agosto 2021. Chiariva, quindi, che le interlocuzioni tra la ed i TEi
erano sporadicamente proseguite certamente fino a febbraio/marzo 2022, cioè CP_7
fino a quando lui si era occupato della vicenda (“sono a conoscenza dei fatti di causa per aver assistito la nella fase di stipula dell'integrazione del contratto CP_1
preliminare del 3.8.2020. Ho continuato ad assistere l anche nella fase CP_1 successiva, fino a febbraio/marzo 2022. A livello contrattuale i rapporti sono cessati al
3.8.2021, cioè alla scadenza dell'anno che le parti si erano date per addivenire alla stipula del definitivo in assenza di proroghe. Dopo il 3.8.2021 non mi risulta ci siano stati ulteriori rapporti tra gli amministratori delle società; solo i tecnici incaricati aggiornavano la societ sulle questioni amministrative […] Dal 3.8.2020 Parte_4
al 3.8.2021 non ci sono state interlocuzioni tra gli amministratori delle due società, ma Part solo con i tecnici. So che dall'agosto 2021 in poi ha manifestato in alcune occasioni la volontà di far andare in porto l'operazione. Le due società hanno incaricato gli stessi tecnici che hanno continuato a lavorare per risolvere le problematiche amministrative anche dopo l'agosto 2021. Era interesse della risolvere le questioni CP_1
indipendentemente da chi fosse poi l'acquirente definitivo dell'immobile. Le interlocuzioni tr , da un lato, e i TE dall'altro sono avvenute ma non CP_8 CP_7
quotidianamente, bensì sporadicamente, fino al febbraio/marzo 2022, cioè fino a quando mi sono occupato della vicenda. Gli aggiornamenti dei tecnici sono invece sempre proseguiti […] Non mi risulta che gli amministratori delle due società si siano personalmente incontrati dopo il 3.8.2021”).
Il teste , socio al 30% della , ha riferito che i contatti tra Controparte_7 CP_1
le due società si erano definitivamente interrotti nell'estate del 2021 e che, da allora, tra le parti non vi era stato alcun incontro. Ha quindi escluso che i tecnici incaricati dopo tale periodo avessero comunicato alla società alcuna novità, chiarendo che il primo aggiornamento aveva riguardato direttamente l'approvazione del PUA, avvenuta nel febbraio 2022. Quindi, rispondendo alla domanda di cui al capo 8) - e cioè se il geom. Part
, socio e direttore tecnico della si fosse interfacciato quotidianamente con i CP_8
Cont TEi anche dopo l'approvazione del -, il teste ha riferito che i rapporti CP_7
Part erano stati sporadici e che la sensazione era che “la non si stesse seriamente adoperando per realizzare le condizioni funzionali alla stipula del definitivo” (“i rapporti si sono interrotti più di una volta e definitivamente ad agosto 2021 […] escludo che i
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tecnici incaricati abbiano, dopo agosto 2021, comunicato all alcuna novità; il CP_1 primo aggiornamento successivo risale al febbraio 2022, quando ci fu l'approvazione del Cont
. ADR: sulla circostanza di cui al capo 8) i rapporti non sono certamente stati quotidiani ma sporadici. Dopo agosto 2021 i contatti sono stati rari e relativi magari a Part qualche novità che si era verificata;
in ogni caso la sensazione era sempre che l non si stesse seriamente adoperando per realizzare le condizioni funzionali alla stipula del definitivo”). Quindi, ha riferito di aver ricevuto la bozza della convenzione per la cessione delle aree al Comune di Lusciano e di averla mostrata all'avv. Roselli, assieme al quale si era reso conto che, ai fini della stipula, mancavano ancora il frazionamento ed altra documentazione rivelatasi necessaria.
Orbene, dal complessivo tenore delle deposizioni assunte nel corso dell'istruttoria, il dato certo che può essere ricavato, in quanto sostanzialmente ammesso da tutti i testi, è che dopo la scadenza del 3.8.2021 i tecnici incaricati dalle due società abbiano continuato a cooperare per addivenire all'approvazione del PUA (poi conseguita a febbraio 2022) e, successivamente, per predisporre la bozza della convenzione che la avrebbe CP_1
dovuto stipulare con il per la cessione delle aree interessate dalle Controparte_9
attività di urbanizzazione.
Quanto invece alle dirette interlocuzioni tra gli amministratori delle due società, i dati emersi non sono univoci rispetto alla frequenza ed intensità dei contatti e degli incontri verificatisi. Tuttavia, ciò che è emerso certamente – in quanto ammesso sia dall'avv.
Ferrandino che dal socio della – è che quanto meno dei contatti CP_1 Controparte_7
sporadici tra le parti vi sarebbero stati e che l'amministratore della società convenuta era Part di fatto a conoscenza che la stava continuando ad adoperarsi per far avverare le condizioni apposte al preliminare.
Al di là di tale considerazione, però, non è in alcun modo emersa – nemmeno dalla documentazione allegata, relativa alla corrispondenza messaggistica tra i soci – una chiara ed inequivoca volontà delle parti di ritenere non operante la condizione risolutiva ormai avveratasi e che aveva già determinato lo scioglimento del contratto preliminare con effetti retroattivi.
Peraltro, di tale condizione risolutiva, per quanto sopra considerato, è stato escluso il carattere unilaterale e, pertanto, nemmeno può in astratto ipotizzarsi che la stessa potesse divenire non operante per effetto di una rinuncia da parte della sola promissaria
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acquirente. Part Deve allora ritenersi che gli sforzi compiuti dalla per portare avanti il progetto anche dopo il 3.8.2021 – e di cui la continuava ad essere partecipe – non siano stati CP_1
espressione di adempimento di obblighi promananti da un preliminare ancora in essere, ma andassero piuttosto inquadrati come tentativi spontanei messi in campo per condurre in porto una complessa operazione commerciale, per la cui realizzazione era per ambo le parti venuto meno ogni dovere giuridicamente vincolante.
Sulla base di tale ragionamento deve concludersi che, a fronte dell'avvenuto scioglimento del contratto alla data 3.8.2021 per effetto della condizione risolutiva contenuta nel preliminare, la domanda di risoluzione per grave inadempimento della promissaria venditrice non possa essere accolta in quanto ancorata ad una condotta tenuta dalla in epoca successiva all'avvenuto scioglimento del contratto. CP_1
Per la medesima ragione vanno altresì rigettate la domanda risarcitoria e quelle, proposte in via gradata, di recesso e di pagamento del doppio della caparra confirmatoria versata.
Va altresì rigettata la domanda attorea avente ad oggetto il rimborso delle spese tecniche di progettazione e presentazione del PUA atteso che l'art. 5 del preliminare stabiliva che tutti gli oneri accessori funzionali al rilascio del permesso di costruire fosse a carico della
Parte_1
Acclarata l'avvenuta risoluzione del contratto, la va comunque CP_1
condannata alla restituzione della caparra confirmatoria incamerata del valore di €
200.000,00, non sussistendo più alcun titolo giustificativo della ritenzione di tale somma.
Pertanto, la parte convenuta va condannata al pagamento, in favore della di tale Parte_1
importo, oltre interessi legali dalla domanda al saldo (sulla natura di debito di valuta di tale obbligo restitutorio vedasi ex multis Cass. n. 14289 del 04/06/2018).
Tenuto conto dell'accoglimento della domanda in misura notevolmente ridotta rispetto al valore richiesto, del rifiuto (rivelatosi ingiustificato) della parte attrice alla più vantaggiosa proposta conciliativa formulata dal Tribunale ex art. 185 bis c.p.c., dell'esito del procedimento cautelare celebratosi in corso di causa, sussistono gravi ed eccezionali ragioni giustificative di una integrale compensazione delle spese processuali.

P.Q.M.

20 Tribunale di Napoli Nord R.G. 3919/2022
IL TRIBUNALE DI NAPOLI NORD, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando nella controversia civile promossa come in epigrafe, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:
• in parziale accoglimento della domanda attorea, condanna la Controparte_1
alla restituzione, in favore della della caparra confirmatoria
[...] Parte_1
del valore di € 200.000,00, oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

• rigetta tutte le altre domande avanzate dalla Parte_1
• compensa le spese di lite.
Così deciso in Aversa in data 12.5.2025
IL GIUDICE
dott. Alfredo Maffei
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