N. R.G. 4415/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di PALERMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 4415/2024
Tra
Parte_1
E
Parte_2
Oggi 2 maggio 2025, si svolge l'udienza nel procedimento n. R.G. 4415/2024 mediante trattazione scritta ai sensi dell'art. dell'art. 127 ter c.p.c.
Vista l'ordinanza emessa in data 10 aprile 2025, con la quale è stata fissata l'udienza a trattazione scritta per la data odierna;

Rilevato che entrambi i procuratori delle parti hanno depositato le note di trattazione scritta con le quali hanno insistito nelle rispettive domande ed hanno chiesto che la causa sia decisa;

Il Giudice
Deposita il dispositivo e le ragioni della decisione ai sensi dell'art. 429, comma 1, c.p.c.
Il Giudice Onorario Antonina Giardina Giardina

1
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Palermo, sezione civile seconda, in funzione di Giudice Unico, nella persona del Giudice Onorario Dott.ssa Antonina Giardina Giardina, ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella controversia civile iscritta al n°4415 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2024 vertente
TRA
nato a [...], il [...], C.F. Parte_1
, elettivamente domiciliato in Palermo, via Costantino C.F._1
Nigra, 5, presso lo studio dell'Avv. Edoardo Siciliano che lo rappresenta e difende per mandato in atti;

RICORRENTE
CONTRO
, nata a [...] il [...], c.f. Parte_2
, elettivamente domiciliata in VIA Q. SELLA, 76 90139 C.F._2
PALERMO, rappresentato e difeso dall'Avv. SCALIA FRANCESCA per mandato in atti.
RESISTENTE
2 OGGETTO: Intimazione di sfratto per morosita' (uso abitativo).
all'udienza del 02/05/2025, tenutasi a trattazione scritta, ai sensi dell'art. 429
c.p.c., del seguente dispositivo:
Ogni contraria istanza, eccezione e deduzione respinta, definitivamente pronunciando così provvede:
.- In accoglimento della domanda di parte ricorrente, dichiara risolto per grave inadempimento della conduttrice il contratto di locazione sottoscritto dalle odierne parti in data 15/11/2022, registrato all'Agenzia delle Entrate il 21/11/2022 al n.
17916/3T, relativo all'immobile sito in Palermo, via Notarbartolo, 49, p. I;

.- Conferma l'ordinanza provvisoria di rilascio emessa in data 21/8/2024;
.- Condanna al pagamento a favore di della Parte_2 Parte_1
somma di € 12.250,00 per canoni di locazione non versati e di € 3.306,00 per oneri condominiali e quote di consumo idrico;

.- Condanna a restituire a la somma di € Parte_1 Parte_2
1.900,00, da quest'ultima versata a titolo di deposito cauzionale, oltre interessi legali, come per legge;

.- Dispone la compensazione delle suindicate somme tra le parti;

.- Condanna la parte resistente a rimborsare alla parte ricorrente le spese del presente giudizio che si liquidano in € 168,84 per spese e in € 2.540,00 per compensi professionali, oltre rimborso per spese generali e iva e cpa, come per legge.
e della seguente contestuale motivazione:
con atto di intimazione notificato in data 07.02.2024, il sig. ha Parte_1
3 intimato sfratto per morosità nei confronti della sig.ra , in relazione Parte_2
all' immobile sito in Palermo via Notarbartolo, 49, deducendo il mancato pagamento da parte della conduttrice dei canoni di locazione relativi al mese di aprile 2023 (per un saldo di € 700,00) e dal mese di maggio 2023 al mese di aprile 2024 (pari ad €
8.550,00), dovuti in forza del contratto di locazione ad uso abitativo sottoscritto dalle odierne parti in data 15/11/2022, registrato all'Agenzia delle Entrate il
21/11/2022 al n. 17916/3T.
La sig.ra si è costituita in giudizio con comparsa di costituzione e Parte_2
risposta, con la quale ha proposto opposizione alla convalida dello sfratto,
contestando le domande formulate dall'intimante ed eccependo l'inadempimento del locatore con conseguente legittima sospensione del pagamento dei canoni di locazione.
Con ordinanza provvisoria di rilascio emessa il 5.4.2024, è stato ordinato il rilascio dell'immobile locato, è stato disposto il mutamento del rito ex art. 667 c.p.c. con la rituale assegnazione dei termini per il deposito di memorie integrative e documenti e infine le parti sono state invitate a promuovere il procedimento di mediazione,
esperito su istanza di parte ricorrente con esito negativo, per la mancata partecipazione della resistente.
L'immobile è stato rilasciato in data 29.04.2024.
La causa è stata istruita in forma esclusivamente documentale, essendo state ritenute ininfluenti ai fini della decisione le prove testimoniali articolate dalle parti,
e, all'udienza del 2 maggio 2025, tenutasi a trattazione scritta è stata decisa ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
4 Motivi della decisione
All'esito dell'istruttoria e alla luce delle difese spiegate dalle parti, ritiene questo giudice che la domanda di risoluzione del contratto di locazione per morosità del conduttore sia fondata per i motivi di seguito indicati.
Giova premettere che, in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte negoziale o legale del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte;
il debitore convenuto è invece gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (cfr. Cass. N.3373 del 2010).
Ciò posto, nella presente fattispecie, il locatore ha assolto all'onere probatorio che la legge pone a suo carico, dimostrando l'esistenza e la validità del contratto di locazione concluso in data 15/11/2022 e regolarmente registrato.
La resistente ha contestato la sussistenza del grave inadempimento, affermando al contrario la sussistenza dell'inadempimento del locatore, il quale non avrebbe provveduto a mantenere l'immobile nello stato idoneo all'uso abitativo e ha dichiarato di non essere debitrice dei canoni intimati per non avere potuto usare l'immobile, affetto da gravi criticità.
La RA , tuttavia, non ha allegato nessuna prova di avere sollecitato il Parte_2
locatore, affinché eseguisse i lavori di manutenzione che, a detta della stessa, sarebbero stati necessari. A sostegno delle eccezioni sollevate la stessa ha prodotto esclusivamente un preventivo per l'installazione di una caldaia, asseritamente assente nell'immobile, un preventivo per la realizzazione di un nuovo impianto a gas, entrambi privi di data e di firma, nonché una perizia giurata resa in data immediatamente successiva alla notifica dell'atto di intimazione di sfratto per morosità.
Come è noto, l'art. 1575 c.c. prevede, tra gli obblighi del locatore, quello di mantenere la cosa locata in istato da servire all'uso convenuto, ma l'art. 1577 c.c. prevede che, “quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a
5 carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore”.
Tra i documenti allegati dalla RA non si rinviene nessuna Parte_2 comunicazione al circa la necessità di interventi nell'immobile e le criticità Pt_1
lamentate si riferiscono alla mancanza della caldaia e al mancato funzionamento di due condizionatori, che la conduttrice avrebbe dovuto rilevare sin dal 2022, quando
è iniziata la locazione. La perizia inoltre rileva la presenza di irregolarità nell'impianto elettrico e del gas, che avrebbero dovuto essere segnalate sin dall'inizio della locazione, piuttosto che soltanto successivamente alla notifica dell'intimazione di sfratto.
Giova ricordare che, secondo il granitico orientamento della giurisprudenza sia di legittimità che di merito, “non è lecita la sospensione del canone di locazione quando non viene provato un inadempimento da parte del locatore o comunque
l'inadempimento non sia tale da impedire o limitare in maniera rilevante il godimento dell'immobile”.
Il pagamento del canone costituisce la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, che costituisce il sinallagma dell'obbligo del locatore di far godere la cosa locata al conduttore. Anche ove sussista l'inadempimento del locatore per vizi della cosa locata, non è lecito sospendere in tutto o in parte il pagamento del canone e l'autoriduzione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., o la sospensione del canone è considerata legittima solo quando venga a mancare completamente la prestazione del locatore (cfr. Cass. n. 19987/2016).
Per quanto concerne quindi l'ingente somma dovuta a titolo di canoni di locazione e oneri condominiali non pagati, la resistente ha depositato soltanto pagamenti relativi a canoni anteriori a quelli intimati, avendo contestato esclusivamente la debenza degli stessi, a causa dell'inadempimento del locatore, che tuttavia non è stato provato.
È noto che per i contratti di locazione ad uso abitativo l'articolo 5 della legge 392 del 1978, in deroga all'articolo 1455 c.c., prevede una valutazione ex lege della gravità dell'inadempimento, atteso che, ai sensi della predetta disposizione normativa, anche il mancato pagamento di un solo canone di locazione, decorsi
6 venti giorni dalla sua scadenza, costituisce grave inadempimento contrattuale che legittima il locatore a proporre la domanda di risoluzione del contratto ex articolo
1453 c.c.
Ora, nel caso in esame, il ricorrente lamenta il mancato pagamento da parte della conduttrice dei canoni di locazione relativi al periodo dal mese di aprile 2023 (per un saldo di € 700,00) e dal mese di maggio 2023 al mese di aprile 2024 (pari ad €
8.550,00), degli oneri condominiali da novembre 2022 ad aprile 2024 e delle quote di consumo idrico per l'anno 2023.
La RA , pertanto, essendo risultata debitrice delle suddette somme, Parte_2
dovrà essere condannata al pagamento delle stesse a favore del ricorrente.
La conduttrice inoltre ha chiesto la restituzione della somma di € 1.900,00 versata a titolo di deposito cauzionale e il locatore si è opposto sostenendone la illegittimità.
La domanda di parte resistente va accolta su questo punto.
Va ricordato, a tal proposito, che una volta che la locazione si è conclusa con la restituzione del bene, “Il locatore non può rifiutarsi di restituire il deposito sulla base di generiche contestazioni o, semplicemente, riservandosi di agire in un separato giudizio per il risarcimento dei danni;
l'obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione gli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione, non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell'immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione” (Cassazione n.
3882/2015; Cassazione n. 6517 /2014; Cassazione n.9442/2010).
Il locatore non ha dichiarato di avere subito un danno specifico, né ha allegato prove in tal senso, perciò il deposito cauzionale andrà restituito alla resistente, come richiesto in via subordinata dallo stesso ricorrente, tramite la compensazione tra la somma dovuta a titolo di deposito cauzionale, con gli interessi maturati dall'inizio della locazione fino alla risoluzione giudiziale del contratto e la somma dovuta dalla resistente a titolo di canoni e oneri condominiali non versati.
7 Alla luce delle suddette risultanze, il contratto di locazione di cui in premessa va dunque risolto per grave inadempimento della conduttrice.

Considerato che

l'immobile è stato rilasciato dalla RA in data 29/4/2024, va dichiarata Parte_2
cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di rilascio e in ogni caso, si conferma l'ordinanza provvisoria di rilascio emessa in data 21/8/2024.
Va accolta, inoltre la domanda di condanna della conduttrice al pagamento dei canoni di locazione e degli oneri condominiali scaduti e non pagati;
il ricorrente, infatti, ha dimostrato, l'ammontare del canone pari a €950,00 mensili, ed ha allegato l'inadempimento, mentre la resistente non ha dimostrato di avere provveduto ai relativi pagamenti.
Quest'ultima deve quindi essere condannata al pagamento dei canoni intimati e di quelli scaduti, corrispondenti alla somma di 12.250,00 euro fino al mese di aprile
2024 data di rilascio dell'immobile locato e della somma di € 3.306,00 a titolo di oneri condominiali dal novembre 2022 ad aprile 2024 e quote consumo idrico per l'anno 2023, oltre interessi legali sui singoli canoni scaduti e non versati dal maturarsi al soddisfo, da portare in compensazione con la somma di € 1.900,00 dovuta dal alla resistente a titolo di deposito cauzionale con gli interessi Pt_1
legali, come previsto per legge.
La resistente, rimasta soccombente, va condannata al pagamento delle spese processuali in favore di parte ricorrente nella misura indicata in dispositivo tenendo conto del valore della controversia, dell'attività istruttoria svolta, alla luce dei parametri di cui al Decreto Ministeriale 147/2022 (nella fascia minima dello scaglione da 5.100,00 a 26.000,00).
Il Giudice Onorario
Antonina Giardina Giardina
8