REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI AVELLINO
II SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in persona della dott.ssa Teresa Cianciulli, in funzione di Giudice, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel giudizio n. 3155/2021 R.G., avente ad oggetto “responsabilità contrattuale”
TRA
P.VA ), in persona del Parte_1 P.VA_1
Sindaco p.t., rappresentato e difeso, in forza di procura alle liti agli atti, dall'avv.
Donato Pennetta (c.f. ) - indirizzo pec: C.F._1
- presso cui è elett.te domiciliato Email_1
ATTORE
E
(P.VA ), in persona del legale rapp.te p.t., con sede Controparte_1 P.VA_2
in Roma, alla via Barberino n. 9/A
CONVENUTA CONTUMACE
CONCLUSIONI: come in atti e verbali di causa
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato, il Parte_2
conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Avellino, la
[...] Controparte_1
deducendo: che, con delibera G.M. n. 52 del 7.05.2015, era stato approvato lo schema di bando pubblico per la locazione del complesso immobiliare, composto da n. 4 corpi di fabbrica, (denominati A, B, C e D), sito alla via Petrile s.n.c. (ex sede del Tribunale del Comune di;
-che ll'immobile avrebbe dovuto essere Parte_1
adibito a “Scuola di Formazione Imprenditoriale internazionale e a Foresteria”; - che, con determinazione n. 51 dell'8.05.2015, era stata indetta la procedura ad evidenza pubblica per la locazione del predetto bene immobile;
- che il bando prevedeva l'effettuazione di una procedura di gara mediante asta pubblica con base d'asta del canone annuo di euro 84.177,60; - che la gara era stata aggiudicata dalla società Zerofile
e che, in data 4.03.2016, era stato stipulato il contratto di locazione, per Parte_3
un durata di anni 20 (da marzo 2016 a febbraio 2036); - che era stato previsto un canone complessivo di euro 1.700.000,00 (canone annuo di euro 85.000,00) da pagarsi in rate mensili di euro 7.083,33; - che la società conduttrice si era impegnata all'esecuzione, a suo carico, di lavori di ristrutturazione edilizia e/o di adeguamento tecnico ed igienico/sanitario da concludersi entro il 30.06.2016 per un importo di euro
1.500.000,00 circa (come da computo metrico estimativo dei lavori allegato al progetto esecutivo dell'immobile); -che la conduttrice avrebbe scomputato il costo dei lavori dal canone di locazione fino al recupero della somma di euro 1.500.000,00, con l'espressa previsione (art. 3 del contratto) che la mancata ultimazione dei lavori entro il termine previsto avrebbe comportato la perdita del beneficio del “non pagamento dei canoni” ai fini del recupero della somma di euro 1.500.000,00 e l'immediato saldo dei canoni relativi ai mesi pregressi non pagati, pena la decadenza dalla locazione stessa;
-che la
Zerofile Service S.r.l., previa autorizzazione dell'Ente (deliberazione di G.M. n.
137/2016), aveva ceduto il contratto di locazione alla e che v'era Controparte_1
stata la proroga del termine di ultimazione al 30.08.2017; -che tale ultima società aveva, poi, esercitato il diritto di opzione di acquisto dell'immobile previsto all'art. 9 del bando, formulando all'Ente una proposta di acquisto al prezzo di € 1.560.000,00; - che al fine di ottenere una valutazione del valore commerciale dell'immobile, l'Ente aveva proposto ricorso per accertamento tecnico preventivo;
- che, dopo lunghe trattative, la convenuta, con nota del 17.07.2020, aveva formulato un'offerta di acquisto dell'immobile pari ad euro 2.140.000,00, che l'Ente, con delibera C.C. n. 20 del
19.08.2020, aveva approvato ed accettato;
-che era stata prevista la stipula del contratto definitivo entro il 30.10.2020; -che, nonostante le varie proroghe concesse, la convenuta non aveva inteso stipulare il contratto definitivo;
-che la convenuta si era resa gravemente inadempiente rispetto agli obblighi contrattuali per non aver corrisposto i canoni di locazione e completato i lavori di ristrutturazione edilizia.
pag. 2/9 In forza di tali deduzioni, l'attore chiedeva l'accoglimento delle seguenti conclusioni: 1) dichiarare la risoluzione del contratto di locazione stipulato in data
4.03.2016 (registrato in al numero 319 in data 4.03.2016 - Parte_1
Rep. n. 17/2016) ed integrato in data 19.02.2018, ai sensi dell'art. 1453 c.c., per grave inadempimento della suindicata società; -2) dichiarare la responsabilità precontrattuale della predetta società per non aver stipulato il contratto di compravendita dopo l'accettazione dell'offerta d'acquisto; - 3) condannare la società al risarcimento dei danni subiti, pari ad euro 1.627.277,90 o la diversa somma da accertarsi in corso di causa, nonché al risarcimento da lite temeraria.
Instauratosi il contradditorio, la società convenuta, benché ritualmente evocata in giudizio, non si costituiva ed, all'udienza del 3.03.2022, veniva dichiarata contumace.
La causa veniva istruita tramite l'acquisizione della documentazione prodotta dalle parti (tra cui la CTU espletata nella procedura di accertamento tecnico preventivo) ed espletamento di CTU contabile.
Indi, all'udienza del 6.06.2025, previa assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c., veniva riservata in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Le domande proposte dal sono fondate Parte_2
nei limiti e per i motivi che si passano ad illustrare.
L'Ente ha chiesto l'accertamento e la declaratoria di risoluzione del contratto e di responsabilità contrattuale della società convenuta, per grave inadempimento di quest'ultima ai sensi dell'art. 1453 c.c., deducendo che l'inadempimento contrattuale sarebbe consistito nel mancato pagamento dei canoni di locazione e nella mancata integrale esecuzione dei lavori di ristrutturazione previsti a scomputo dei canoni di locazione.
Ha, poi, chiesto il risarcimento dei danni consequenziali all'inadempimento contrattuale ed alla responsabilità precontrattuale, quest'ultima connessa alla mancata stipula del contratto di compravendita, a fronte dell'obbligo a contrarre assunto dalla convenuta con l'esercizio dell'opzione di acquisto di cui all'art. 9 del bando.
Orbene, quanto all'azione di risoluzione va precisato che non è necessaria una pronuncia di rilascio, non richiesta.
pag. 3/9 La domanda di risoluzione e di accertamento del fatto che la risoluzione sia avvenuta per il grave inadempimento della convenuta ai sensi dell'art. 1453 c.c. è fondata.
Giova premettere, in punto di diritto, che quando viene proposta una domanda di risoluzione per inadempimento di un contratto a prestazioni corrispettive, il creditore che agisce deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto e il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento
(Cass. Sez. Un. n. 13533/2001; Cass. n. 5853/2023 e Cass. n. 22244/2022).
Nel caso di specie, è documentalmente provata la stipulazione tra le parti di un contratto di locazione in data 4.03.2016.
L'attore ha, poi, allegato l'inadempimento della convenuta alle obbligazioni assunte a seguito del subingresso nel contratto. Si duole, in particolare, che la conduttrice non avrebbe completato i lavori di ristrutturazione nel termine contrattualmente previsto, così perdendo il diritto a scomputare il valore dei canoni. La conduttrice non avrebbe nemmeno fornito al committente alcuna seria giustificazione del suo inadempimento.
In punto di fatto, con la cessione del contratto, v'era stata la proroga del termine di ultimazione dei lavori dal 30.06.2016 al 30.08.2017.
A fronte di tale specifica allegazione e produzione documentale, gravava sulla convenuta l'onere di provare di aver esattamente adempiuto alle obbligazioni derivanti dal contratto ovvero la non imputabilità dell'inadempimento.
Ebbene, tale onere non può ritenersi assolto nel caso di specie, in quanto la convenuta, rimasta contumace, ha omesso di fornire elementi in grado di dimostrare il proprio adempimento o di giustificare l'inadempimento alle obbligazioni contrattualmente assunte.
Non essendosi l'attore avvalso della clausola risolutiva espressa (prevista dall'art. 3 del contratto), ai fini della risoluzione ex artt. 1453 ss. c.c., occorre accertare la sussistenza o meno del presupposto della “gravità” dell'inadempimento (cfr. Cass. n.
12182/2020).
pag. 4/9 Al riguardo, giova osservare che il giudice deve tener conto di tutte le circostanze, oggettive e soggettive, dalle quali sia possibile desumere l'alterazione dell'equilibrio contrattuale (cfr. Cass. n. 7187/2022 e Cass. n. 8220/2021). Precisamente, la non scarsa importanza dell'inadempimento deve essere valutata avendo riguardo all'operazione complessiva sulla base di un duplice criterio (Cass. n. 4314/2016). In primo luogo, applicando un parametro oggettivo, il giudice del merito è chiamato a verificare che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto, in astratto, per la sua entità e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente, sì da creare uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale (cfr. Cass. n. 6548/2010); sotto altro profilo, complementare al primo, invece il giudice deve considerare il comportamento mantenuto da entrambe le parti.
Nel caso in esame, è evidente la gravità dell'inadempimento in quanto la convenuta è rimasta inadempiente all'obbligazione primaria ed essenziale del contratto, ossia la completa realizzazione dei lavori ed il pagamento dei canoni di locazione (cfr.
Cass. n. 22521/2011 e Corte Appello Napoli sez. VI, 13/03/2025 n. 1254).
Ne deriva che la domanda di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della società convenuta va accolta.
Quanto alla domanda di risarcimento del danno derivante dall'inadempimento, la stessa non è fondata.
L'art. 1453 c.c., prevede che la parte che chiede la risoluzione possa chiedere ed ottenere anche il risarcimento dei danni subiti.
Il danno risarcibile coincide con la perdita o il mancato guadagno conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento, la cui delimitazione è determinata in base al giudizio ipotetico sulla differenza tra la situazione dannosa e quella che sarebbe stata se il fatto dannoso non si fosse verificato” (Cass. sent. n. 18832/2016; Cass. sent. n.
6921/2015).
Occorre evidenziare, in punto di diritto, che, in linea generale, in tema di riparto degli oneri probatori in materia di responsabilità contrattuale, il creditore-danneggiato ha l'onere di dimostrare l'esistenza del nesso causale tra la condotta del soggetto asseritamente inadempiente-debitore ed il danno di cui chiede il risarcimento, con la conseguenza che se, al termine dell'istruttoria, non risulti provato il nesso di causa del pag. 5/9 danno lamentato anche solo perché rimasto incerto, la domanda deve essere rigettata
(cfr. Cass. n. 20707/2023).
Non essendo configurabile un danno c.d. "in re ipsa", il locatore è onerato di provare, non solo l'inadempimento posto in essere, ma anche il nesso di causalità tra l'inadempimento dell'appaltatore e il danno patrimoniale subito.
Soltanto, nel caso in cui sia invocata l'applicazione di una clausola penale, il danneggiato è esonerato dall'onere della prova del danno (Tribunale Napoli sez. XII,
22/07/2024 n. 7317).
Orbene, tenendo conto dei principi giurisprudenziali esposti e delle risultanze delle CTU espletate (sia nella procedura di ATP che nel presente giudizio), è possibile riconoscere che l'attore, a titolo di risarcimento, ha il solo il diritto ad incamerare la cauzione pari ad euro 21.249,99 (cfr. art. 13 del contratto).
Invero, ai fini della quantificazione del danno, non può prescindersi dall'esame delle disposizioni contrattuali.
L'art. 3, seconda parte, del contratto di locazione del 4.03.2016 (Rep. 17/2016) prevede che: “… il non rispetto della ultimazione dei lavori entro il suddetto termine comporterà la perdita del beneficio del non pagamento dei canoni ai fini del recupero della somma di Euro 1.500.000,00 e l'immediato saldo dei canoni relativi ai mesi pregressi non pagati, pena la decadenza della locazione stessa…”.
L'art. 13 del contratto prevede che “I lavori dovranno comunque essere ultimati entro e non oltre il 30.06.2016 dalla data di inizio della locazione pena la decadenza della locazione stessa e l'incameramento della cauzione…”.
Orbene, da una corretta interpretazione di tali clausole alla luce dalla lettura dell'intero contratto di locazione, si evince che la mancata ultimazione dei lavori entro il termine pattuito avrebbe consentito all'Ente locatore la possibilità di richiedere immediatamente i canoni di locazione relativi ai mesi pregressi non pagati e, in caso di mancato pagamento di tali canoni, di ottenere l'automatica risoluzione del contratto.
L'art. 3 prevede, infatti, come già sopra indicato, una clausola risolutiva espressa.
Non si desume, invece, da nessuna delle clausole contrattuali (tantomeno dagli artt. 3 e 13) che l'Ente abbia il diritto (come richiesto in citazione) di richiedere sia il pagamento dei canoni pregressi (pari ad € 446.249,79), sia di incamerare il costo dei pag. 6/9 lavori di ristrutturazione eseguiti (che sono pari ad euro 789.879,83), sia di richiedere a titolo di danni il costo dei lavori non eseguiti dall'impresa conduttrice (pari ad euro
681.025,11).
Neppure il contratto dice che, nel caso di mancato rispetto del termine di conclusione dei lavori di ristrutturazione straordinaria del bene locato da parte della società conduttrice, quest'ultima avrebbe perso il beneficio di scomputo del costo dei lavori dai canoni dovuti fino alla risoluzione del contratto e/o al rilascio del bene.
Tale sanzione sarebbe scattata solo se l'Ente avesse scelto di azionare (contrariamente a quanto avvenuto nel caso in esame) la clausola risolutiva espressa di cui al richiamato art. 3.
Tantomeno è possibile desumere dalla lettura del contratto che l'Ente locatore, in caso di inadempimento della conduttrice, avrebbe incamerato il costo dei lavori eseguiti ed i canoni pregressi.
In sostanza, nel contratto non si rinviene una clausola penale che preveda l'incameramento del costo dei lavori di ristrutturazione e di adeguamento funzionale del bene all'uso destinato.
Una siffatta clausola penale, del resto, non sarebbe stata equa ed avrebbe consentito al Tribunale di esercitare d'ufficio il potere di riduzione ad equità della stessa
(Cass. sent. 19492/2023).
Va considerato che attribuire all'attore-locatore il diritto alla corresponsione, a titolo di penale, sia dell'ammontare dei lavori realizzati che dei canoni fino alla data di riconsegna (che sono risultati essere pari a 63 mensilità), determinerebbe un indebito arricchimento dell'Ente ed un ristoro superiore alla perdita effettivamente subita, in contrasto con principi consolidati nel nostro ordinamento.
Invero, la somma dei canoni pregressi e del costo dei lavori è pari a € 1.236.129,62.
Va, al riguardo, aggiunto chela giurisprudenza di legittimità ha chiarito come in caso di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore all'obbligazione di pagamento dei canoni, non può essere riconosciuto al locatore un
“danno” commisurato ai canoni stessi per l'intera durata del contratto. In tema di locazione, il diritto del locatore a conseguire, ai sensi dell'art. 1223 c.c., il risarcimento del danno da mancato guadagno a causa della risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore richiede la dimostrazione, da parte del locatore, di essersi pag. 7/9 tempestivamente , una volta ottenuta la disponibilità dell'immobile, per una Pt_4
nuova locazione a terzi, fermo l'apprezzamento del giudice delle circostanze del caso concreto anche in base al canone della buona fede e restando in ogni caso esclusa l'applicabilità dell'art. 1591 c.c. (Cass. sent. sez. un., 25/02/2025, n.4892). Solo in tal caso, è configurabile un risarcimento del danno successivo al rilascio, commisurato ai canoni che il locatore avrebbe potuto percepire fino alla scadenza naturale del contratto.
Nessun risarcimento del danno può essere, poi, riconosciuta per la mancata stipula del contratto di compravendita.
Occorre premettere che la responsabilità scaturente dall'inadempimento delle obbligazioni nascenti dal contratto preliminare (a cui è assimilabile la proposta di acquisto in lite, seguita da accettazione dell'Ente con deliberazione del Consiglio
Comunale n. 20 del 19.08.2020) ha natura contrattuale e non precontrattuale atteso che il preliminare è già di per sé un contratto.
Ciò posto, va rilevato che, sebbene sia provata la mancata stipulazione del contratto definitivo per fatti imputabili alla convenuta (cfr. note del allegate Pt_2 all'atto di citazione), manca qualsivoglia allegazione e prova del pregiudizio effettivamente patito dall'attore.
Relativamente al danno emergente, non è possibile effettuare alcuna stima delle eventuali spese sostenute dall'Ente, in mancanza del deposito dei relativi documenti giustificativi.
Per ciò che concerne il lucro cessante (mancato guadagno rispetto ad eventuali altre possibilità di vendere il bene), non è ravvisabile alcun danno patrimoniale (differenza tra il patrimonio attuale del committente ed il valore che tale patrimonio avrebbe avuto in assenza dell'inadempimento della convenuta promissaria acquirente), non essendo, appunto, allegato e documentato se l'attore abbia ricevuto altre proposte di acquisto meno vantaggiose o che abbia perduto la possibilità di vendere il bene.
Dalle esposte lacune assertive e probatorie deriva l'impossibilità di riconoscere il risarcimento del danno patrimoniale in esame.
Non sussistono i presupposti per la condanna della convenuta ai sensi dell'art. 96
c.p.c., non essendosi quest'ultima costituita in giudizio.
pag. 8/9 In definitiva, va dichiarato che la risoluzione del contratto di locazione del
4.03.2016 è avvenuta per grave inadempimento della convenuta.
L'Ente ha conseguentemente diritto ad incamerare la cauzione( pari alla somma di euro 21. 249,99).
Le spese di lite- ivi comprese quelle di CTU- seguono la soccombenza e vanno poste a carico della convenuta (cfr. Cass. n. 28700/2023) nella misura determinata in dispositivo, secondo i parametri dettati dal D.M. n. 147/2022 e tenendo conto dello scaglione in cui rientra il valore del “decisum” (da euro 5.2001,00 ad euro 26.000,00), valori medi.

P.Q.M.

Il Tribunale di Avellino, II sezione civile, definitivamente pronunciando:
1) dichiara la risoluzione del contratto di locazione stipulato dalle parti in data 4.03.2026 ed accerta che la risoluzione è avvenuta per grave inadempimento della società convenuta;

2) rigetta ogni altra domanda dell'attore;
3) condanna la convenuta in persona del legale rapp.te Controparte_1
p.t., al pagamento, in favore del in Parte_2
persona del Sindaco p.t., delle spese di lite, che liquida nella somma di euro 5.077,00, oltre ad euro 1.713,00, per esborsi, VA e CPA e rimborso spese generali come per legge;

4) condanna la convenuta in persona del legale rapp.te p.t., Controparte_1
al pagamento delle spese di CTU, con obbligo di restituire all'attore l'acconto eventualmente versato.
Così deciso in Avellino in data 9.09.2025
Il Giudice
dott.ssa Teresa Cianciulli
pag. 9/9