REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Potenza Sezione Civile, in composizione monocratica, nella persona del G.O.P. dr.ssa
Caterina Genzano, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1863/2021 del Ruolo Generale, con oggetto impugnazione delibera assembleare, vertente
TRA
e , elettivamente domiciliati in Parte_1 Parte_2
Lavello, Via della Pace n. 18, presso lo studio dell'Avv. Rosanna Fundone che li rappresenta e difende in virtù di mandato in calce all'atto di citazione;

- PARTE ATTRICE-
CONTRO
sito in Melfi Via Foggia n. 62, in persona Controparte_1
dell'Amministratore p.t, avv. Collesi Alessandra con studio in Melfi Vico Pesce n. 5.
- PARTE CONVENUTA CONTUMACE-
Conclusioni: come da atti e da verbale di udienza del 19.02.2025
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione regolarmente notificato, gli attori in epigrafe, premesso di essere proprietari di 2 unità immobiliari nello stabile condominiale, citavano in giudizio il sopra menzionato, impugnando la CP_1 delibera condominiale del 18.02.2021 per una serie di irregolarità e chiedevano: in via preliminare, la sospensione dell'efficacia del verbale assembleare del giorno 18.02.2021; nel merito, di annullare la delibera richiamata e per l'effetto condannare il convenuto alle spese di procedura. CP_1
Nello specifico, l'attrice deduceva l'irregolarità della convocazione dell'assemblea Parte_3 contestandone la validità; l'attore impugnava il punto n. 1 del verbale ovvero l'errata Parte_2 ripartizione delle spese per i lavori relativi alle passerelle e le scale per la mancata revisione delle tabelle millesimali posti a carico dei soli condomini della zona residenziale con esclusione dei condomini della zona commerciale per essere variata nel tempo la situazione dell'immobile condominiale costruito negli anni 90 e, di conseguenza, le tabelle millesimali all'attualità sono obsolete. Impugnava altresì i punti nn 4,5,6 del verbale assembleare che prevedevano rispettivamente: svuotamento foriere per lavori di manutenzione straordinaria e provvedimenti in merito, consenso al condomino per l'apposizione dei pannelli fotovoltaici sul tetto, Pt_4 problematiche pilastri e cemento a faccia vista lato commerciale con relative proposte di intervento.
Entrambi gli attori concludevano per la sospensione della delibera assembleare impugnata e annullamento della stessa, con condanna alle spese del convenuto. CP_1
A fondamento delle loro ragioni producevano agli atti diversi documenti.
In data 20.10.2021 si teneva la prima udienza.
Su richiesta di parte attrice il Giudice concedeva i termini ex art. 183 VI c. cpc.,.
All'udienza del 2.03.2022 verificata la regolarità della notifica dell'atto di citazione e preso atto della mancata costituzione del convenuto ne dichiarava la contumacia. CP_1
All'esito delle memorie ex art. 183 cc nominava CTU come richiesto dagli attori. Successivamente, il Giudice designato con ordinanza del 30.06.2022, rilevato che parte attrice solo con la memoria ex art. 183 VI c. cpc chiedeva la revisione e conseguente modifica delle tabelle millesimali e rilevato che tale istanza determinava una modifica della domanda e non una mutatio libelli ovvero, trattavasi di una istanza del tutto nuova rispetto a quanto già chiesto, revocava la nomina di CTU e fissava udienza di precisazione delle conclusioni. Dopo diversi rinvii la causa veniva trattenuta in decisione all'udienza del 19.02.2025 con concessione dei termini ex art. 190 cpc.
La domanda proposta dall'attrice verte sulla validità di una delibera assembleare.
Preliminarmente occorre verificare il tipo di invalidità che inficia la deliberazione dell'assemblea condominiale oggetto del presente giudizio;
si tratta, in particolare, di stabilire se una deliberazione siffatta debba ritenersi affetta da "nullità", come tale rilevabile d'ufficio e deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, ovvero da mera "annullabilità", deducibile nei modi e nei tempi previsti dall'art. 1137 c.c., comma 2.
Le Sezioni Unite, con la sentenza n. 4806 del 2005, nel ribadire il principio appena richiamato, hanno avuto cura di tracciare il criterio distintivo tra le deliberazione assembleari "nulle" e quelle "annullabili" nei seguenti termini: "debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto" (Cass., Sez. Un., n. 4806 del 07/03/2005).
Nella motivazione della richiamata pronuncia, le Sezioni Unite hanno individuato il criterio distintivo tra
"nullità" e "annullabilità" nella contrapposizione tra "vizi di sostanza", come tali afferenti al contenuto delle deliberazioni, e "vizi di forma", afferenti invece alle regole procedimentali per la formazione delle deliberazioni assembleari: i "vizi di sostanza" determinanti la nullità delle deliberazioni assembleari - è detto
- ricorrerebbero quando queste ultime presentano un oggetto impossibile o illecito;
i "vizi di forma", determinanti invece l'annullabilità, ricorrerebbero quando le deliberazioni sono state assunte dall'assemblea senza l'osservanza delle forme prescritte dall'art. 1136 c.c. per la convocazione, la costituzione, la discussione e la votazione in collegio, pur sempre nei limiti delle attribuzioni specificate dagli artt. 1120, 1121, 1129, 1132,
1135 c.c..
Il criterio distintivo enunciato dalla menzionata pronuncia, tuttavia, si è rivelato non del tutto adeguato.
È avvenuto così che si è delineato un contrasto nella giurisprudenza che ha richiesto un nuovo intervento delle
Sezioni Unite nel 2021.
Le stesse sono partite nel loro ragionamento dalla figura giuridica del condominio degli edifici che, come noto, si caratterizza per la coesistenza, accanto alle proprietà individuali, di una comunione forzosa tra tutti i condomini sugli elementi del fabbricato la cui utilizzazione è necessaria ai fini del godimento delle singole proprietà individuali.
Le parti comuni dell'edificio e i servizi comuni sono amministrati dalla volontà del gruppo;
tuttavia, affinché sia evitata la paralisi della gestione comune, tale volontà collettiva non si forma mediante il metodo contrattuale del consenso reciproco (nel quale può operare lo ius prohibendi), ma si forma mediante il "metodo collegiale", che assegna ogni potere decisionale all'assemblea dei condomini, la quale delibera secondo il principio della maggioranza (c.d. "principio maggioritario"). La volontà della maggioranza, formatasi secondo le regole e i criteri previsti dalla legge, è vincolante per tutti i condomini, anche per quelli assenti o dissenzienti (art. 1137
c.c., comma 1).
La preoccupazione del legislatore di assicurare la certezza dei rapporti giuridici di una entità così complessa, come il degli edifici, spiega perché la relativa disciplina normativa sia improntata ad un chiaro CP_1 favor per la stabilità delle deliberazioni dell'assemblea dei condomini, che sono efficaci ed esecutive finché non vengano rimosse dal giudice (art. 1137 c.c., comma 3), e perché tale disciplina non contempli alcuna ipotesi di nullità delle delibere dell'assemblea condominiale, che renderebbe le medesime esposte in perpetuo all'azione di nullità, proponibile senza limiti di tempo da chiunque vi abbia interesse.
Questa mancata previsione di fattispecie di nullità delle deliberazioni dell'assemblea condominiale è particolarmente significativa, dal momento che la disciplina delle società (le quali pure sono rette dal principio maggioritario) prevede limitate peculiari ipotesi di nullità delle deliberazioni adottate dell'assemblea dei soci
(cfr. art. 2379 c.c.).
La riforma del ha poi accentuato il disfavore per le figure di nullità delle deliberazioni assembleari. CP_1
L'art. 1137 c.c., nel testo introdotto dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220, art. 15 configura ora espressamente l'impugnazione delle delibere condominiali come una azione di "annullamento" (il testo originario dell'art. 1137 c.c. non parlava espressamente di azione di annullamento), da proporre "contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio".
Il tenore amplissimo della disposizione non lascia dubbi sull'intento del legislatore di ricondurre ogni forma di invalidità delle deliberazioni assembleari, senza distinzioni, alla figura della "annullabilità" e di porre così a carico del singolo condomino l'onere esigibile sul piano della diligenza - di verificare, una volta ricevuta comunicazione di una deliberazione dell'assemblea, la sussistenza di eventuali vizi della stessa e, in caso positivo, di impugnarla, chiedendone l'annullamento.
Il tenore dell'art. 1137 c.c. non deve, tuttavia, ingannare: esso non consente di ritenere che la categoria della nullità sia interamente espunta dalla materia delle deliberazioni dell'assemblea dei condomini. Esistono categorie, nel mondo del diritto, che non sono monopolio del legislatore, ma scaturiscono spontaneamente dal sistema giuridico, al di fuori e prima della legge. Quanto detto vale per il concetto di "nullità" degli atti giuridici, concetto di teoria generale del diritto elaborato dalla pandettistica tedesca in contrapposizione a quello di annullabilità - del quale non può essere negato, come sempre, la dottrina e la giurisprudenza hanno riconosciuto, un limitato ambito applicativo con riferimento alle deliberazioni dell'assemblea condominiale affette dai vizi più gravi. Storicamente la nozione di nullità è stata collegata alla "deficienza strutturale" dell'atto giuridico, ossia alla mancanza o alla impossibilità di un elemento costitutivo o di un requisito legale di efficacia;
ma tale figura di invalidità è divenuta anche strumento di "controllo normativo", destinato a negare tutela giuridica agli interessi in contrasto con i valori fondamentali del sistema, con i valori preminenti della comunità. E' così che l'art. 1418 c.c. pone, tra le cause di nullità del contratto, la mancanza di uno degli elementi essenziali (l'accordo delle parti;
la causa;
l'oggetto; la forma quando richiesta a pena di nullità), accanto alla sua illiceità, intesa come contrarietà alle norme imperative, all'ordine pubblico o al buon costume.
La Suprema Corte, allora, ha verificato in quali termini le fattispecie di nullità, previste dall'art. 1418 c.c. per il contratto, possano valere per le deliberazioni dell'assemblea del condominio e in quali termini esse siano compatibili col carattere collegiale dell'assemblea e col principio maggioritario;
tenendo presente che l'ambito in cui esse possono operare è comunque circoscritto dalla disciplina posta dall'art. 1137 c.c.
Le Sezioni Unite, nel compiere tale verifica, hanno evidenziato che, con la disposizione dell'art. 1137 c.c., il legislatore - mosso dall'intento di favorire la sanatoria dei vizi e il consolidamento degli effetti delle deliberazioni dell'assemblea condominiale - ha elevato la categoria della annullabilità a "regola generale" della invalidità delle deliberazioni assembleari, confinando così la nullità nell'area della residualità e della eccezionalità (ciò trova conferma nel fatto che, con la citata riforma del 2012, sono state introdotte - all'art. 1117 ter c.c., comma 3 e art. 1129 c.c., comma 14, - alcune speciali fattispecie di nullità, peraltro non direttamente relative alle deliberazioni assembleari).
Tenendo presente quanto appena detto, sempre le Sezioni Unite hanno ricercato lo spazio che, nella disciplina codicistica del condominio, residua per la categoria della "nullità" con riguardo alle deliberazioni dell'assemblea dei condomini.
Innanzitutto, il Supremo Collegio ha affermato che proprio considerando il fatto che la categoria della annullabilità è stata elevata dal legislatore a "regola generale" delle deliberazioni assembleari viziate, è possibile cogliere l'inadeguatezza del criterio distintivo tra nullità e annullabilità fondato sulla contrapposizione tra "vizi di sostanza" e "vizi di forma".
L'art. 1137 c.c. sottopone inequivocabilmente al regime dell'azione di annullamento, senza distinzioni, tutte
"le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento condominiale"; ciò vuol dire che, secondo la disposizione in esame, sono annullabili non solo le deliberazioni assembleari che presentano vizi di forma, afferenti cioè alle regole procedimentali dettate per la loro formazione, ma anche quelle che presentano vizi di sostanza, afferenti al contenuto del deliberato.
Il Collegio, dunque ha, a chiare lettere, affermato che la categoria giuridica della nullità, con riguardo alle deliberazioni dell'assemblea dei condomini, ha una estensione del tutto residuale rispetto alla generale categoria della annullabilità, attenendo essa a quei vizi talmente radicali da privare la deliberazione di cittadinanza nel modo giuridico.
In mancanza di una espressa disposizione del codice civile, la giurisprudenza, anche con riferimento alle delibere condominiali, ha applicato la distinzione fra i vizi comportanti la nullità e quelli comportanti l'annullabilità della deliberazione. Le diverse cause di invalidità sono correlate al tipo di interesse leso: la lesione di interessi sostanziali inerenti all'oggetto delle delibere è causa di nullità, mentre la lesione di interessi strumentali, in quanto connessi con le regole procedimentali relative alla formazione degli atti è causa di annullabilità. L'annullabilità delle delibere assembleari può essere richiesta in presenza di irregolarità e vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, al mancato rispetto delle maggioranze previste dalla legge o dal regolamento condominiale per violazione delle norme sulla convocazione. E' inoltre annullabile la delibera che presenti vizi formali come ad esempio le irregolarità dei verbali d'assemblea .i casi di nullità riguardano la mancanza di elementi essenziali, l'oggetto illecito della delibera, la compressione di diritti individuali da parte della delibera, l'incisione della delibera su parti di proprietà esclusiva di un condomino.
Perciò, l'assemblea non può perseguire finalità extracondominiali (Cass., Sez. 2, n. 5130 del 06/03/2007); e neppure può occuparsi dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi, giacchè, qualsiasi decisione che non attenga alle parti comuni dell'edificio non può essere adottata seguendo il metodo decisionale dell'assemblea, che è il metodo della maggioranza, ma esige il ricorso al metodo contrattuale, fondato sul consenso dei singoli proprietari esclusivi.
E allora, il potere deliberativo dell'assemblea intanto sussiste in quanto l'assemblea si mantenga all'interno delle proprie attribuzioni;
ove l'assemblea straripi dalle attribuzioni ad essa conferite dalla legge, la deliberazione avrà un oggetto giuridicamente impossibile e risulterà viziata da "difetto assoluto di attribuzioni".
Sono nulle, innanzitutto, le deliberazioni assembleari che abbiano un contenuto contrario alle norme imperative. Le norme imperative sono quelle norme non derogabili dalla volontà dei privati, poste a tutela degli interessi generali della collettività sociale o di interessi particolari che l'ordinamento reputa indisponibili, assicurandone comunque la tutela. Nella disciplina del condominio degli edifici, le norme inderogabili sono specificamente individuate dall'art. 1138 c.c., comma 4, e art. 72 disp. att. c.c..
Parimenti vanno ritenute nulle le deliberazioni assembleari che abbiano un contenuto contrario all'ordine pubblico, inteso quale complesso dei principi generali dell'ordinamento (tale sarebbe, ad es., una deliberazione che introducesse discriminazioni di sesso o di razza tra i condomini nell'uso delle cose comuni); ovvero che abbiano un contenuto contrario al buon costume, inteso quest'ultimo come il complesso delle regole che costituiscono la morale della collettività sociale in un dato ambiente e in un determinato tempo. In questi casi, la deliberazione assembleare, nonostante verta su una materia rientrante nelle attribuzioni dell'assemblea, si pone però in tale contrasto con i valori giuridici fondamentali dell'ordinamento da non poter trovare alcuna tutela giuridica, sicché la sua nullità può essere fatta valere in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse (anche da parte del condomino che abbia votato a favore della sua approvazione).
Al di fuori di tali ipotesi, deve ritenersi che ogni violazione di legge determina la mera annullabilità della deliberazione, che può essere fatta valere solo nei modi e nei tempi di cui all'art. 1137 c.c.
La materia condominiale rientra, tra le categorie sottoposte alla procedura di mediazione obbligatoria ai sensi del Decreto Legislativo 28/2010.
Nello specifico, chi intende impugnare una delibera assembleare dovrebbe proporre istanza di mediazione entro 30 giorni dalla data della delibera, per i condomini dissenzienti o astenuti, o dalla data di comunicazione della delibera per gli assenti.
Orbene, venendo al caso di specie, dagli atti risulta che la domanda di mediazione è stata presentata dagli attori il 19.03.2021, che è stata espletata in data 14.05.2021 e che la stessa si concludeva con verbale di mancata adesione della controparte.
La domanda è da ritenersi tempestiva e procedibile.
Nel merito, l'attrice contesta la validità dell'assemblea per la mancata regolare convocazione Parte_1 della stessa in violazione dell'art. 66 terzo c. disp. Att. c.c.. ovvero il mancato rispetto dei cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione ex art. 1136 VI c. c.c. Tale assunto, poiché del tutto generico e non corroborato da riscontro documentale va disatteso. Nello specifico risulta che parte attrice ha prodotto agli atti la convocazione assembleare ordinaria per il giorno 17.02.2021 ore 22:00 in prima convocazione e per il giorno 18.02.2021 ore 18:00 in seconda convocazione a mezzo racc. del 10.02.2021 indirizzata al sig. Nessuna documentazione indirizzata all'attrice risulta agli Parte_5 Pt_3 atti, pertanto è impossibile comprendere con esattezza la censura lamentata e contestata. Per quanto esposto l'istanza va rigettata.
In ordine agli altri motivi di impugnazione ovvero errata ripartizione delle spese riguardanti i lavori alle passerelle e scale per la mancata revisione delle tabelle millesimali per essere la situazione del CP_1 convenuto cambiata nel corso degli anni, parte attrice evidenzia la legittimità della revisione delle tabelle millesimali qualora nel vi siano stati dei cambiamenti tali da comportare un'alterazione del CP_1 rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.
Le tabelle millesimali sono lo strumento di ripartizione delle spese condominiali e con esse si stabiliscono le quote di partecipazione alle spese e i diritti di ogni condomino sulle parti comuni di un condominio.
L'ordinanza del 2.02.2009 n. 2568 della Cassazione ha rimesso alle Sezioni Unite due questioni in merito alle quali sussistono orientamenti giurisprudenziali contrastanti: 1) la competenza dell'assemblea di condominio all'approvazione o revisione delle tabelle millesimali;
2) i limiti alla legittimazione passiva dell'amministratore nelle controversie inerenti le tabelle millesimali. L'art. 69 disp. Att. c.c. ha stabilito che le tabelle millesimali possono essere rettificate o modificate solo all'unanimità salvo limitate e circoscritte ipotesi di revisione: in caso di errore e quando per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare. Nel caso di ricorrenza di una delle due ipotesi previste dall'art. 69 disp. Att. c.c. la competenza alla modifica o rettifica delle tabelle spetta all'assemblea condominiale che può provvedere anziché all'unanimità con la maggioranza prevista dall'art. 1136 secondo comma, ovvero, con la maggioranza degli intervenuti e metà del valore dell'edificio.
Sebbene parte attrice lamenta la mancata revisione delle tabelle millesimali, solo con la memoria ex art. 183
VI c. cpc fa specifica istanza di revisione e modifica delle stesse e, come da ordinanza del 30.06.2022 poiché
i termini ex art. 183 cpc “precisare e modificare” utilizzati dalla norma in relazione a domande, eccezioni, e conclusioni già formulate, si devono considerare entrambi rientrante nel concetto di emendatio libelli, ossia di mera modifica della domanda e non di mutatio libelli (proposta di una istanza del tutto nuova, preclusa in detta fase del giudizio) l'istanza è stata disattesa. Si aggiunga inoltre l'assoluta mancanza di prova in ordine ai requisiti richiesti per la revisione e modifica delle tabelle millesimali.
Risulta per tabulas ex art. 1136 cc che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati, che la delibera assembleare oggetto di causa è stata approvata in sede di seconda convocazione e che l'assemblea è stata regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini rappresentanti almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. Ogni ordine del giorno è stato approvato dalla maggioranza degli intervenuti come per legge.
Si aggiunga, inoltre, che dall'esame del verbale di assemblea oggetto di causa emerge che gli istanti erano presenti in assemblea e che nessuna contestazione sollevavano in ordine agli ordini del giorno discussi, votati ed approvati.
Ogni altra questione è da considerarsi assorbita.
Per quanto esposto ogni domanda attorea va rigettata.
La peculiarità delle questioni trattate e la mancata costituzione del convenuto, rimasto contumace, CP_1 giustifica l'integrale compensazione delle spese di lite.


P.Q.M.


Il Tribunale di Potenza, sezione civile, in composizione monocratica nella persona del G.O.P. dr.ssa Caterina
Genzano, definitivamente pronunziando sulle domande ed eccezioni, ogni altra domanda ed eccezione rigettata, così provvede:
- Rigetta ogni domanda attorea;

- Compensa integralmente le spese di lite.
Così deciso in Potenza, 04.09.2025
IL G.O.P.
D.ssa Caterina Genzano