n. r.g. 1185/2025

TRIBUNALE ORDINARIO di VELLETRI
Sezione Seconda Civile
Il Giudice dott.ssa Alice Buonafede, nella causa civile iscritta al n. r.g. 1185/2025, dato atto della sostituzione dell'udienza del 4.12.2025, fissata per la discussione ex artt.
429 e 447 bis c.p.c., con il deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.; lette le note depositate dalla parte ricorrente, in cui la stessa si è riportata a tutto quanto dedotto nella memoria integrativa depositata in data 7.10.2025 e a verbale dell'udienza del 6.11.2025, insistendo per l'accoglimento delle conclusioni ivi formulate e opponendosi alla dichiarazione di cessata materia del contendere;

considerato che

la parte resistente non ha depositato le note nel termine perentorio a questo fine assegnato;



p.q.m.


decide come da provvedimento che deposita contestualmente, da considerare letto in udienza ai sensi dell'art. 127 ter, ultimo comma, c.p.c.
Il Giudice
dott.ssa Alice Buonafede
1 n. r.g. 1185/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VELLETRI
Sezione Seconda Civile
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Alice
Buonafede, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
ai sensi degli artt. 429 e 447 bis c.p.c., nella causa civile di primo grado iscritta al n. 1185 del Ruolo Generale degli affari contenziosi civili relativo all'anno 2025, a seguito di discussione tenutasi all'udienza del 4.12.2025, di cui è stata disposta la sostituzione con il deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., promossa da:
(C.F. , in persona del legale Parte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma, al viale Angelico n. 35, presso lo studio dell'avv. Barbara Stanchi, che la rappresenta e difende in virtù di procura allegata all'atto introduttivo;

Ricorrente contro
(C.F. , in persona del legale rappresentante pro Controparte_1 P.IVA_2
tempore, elettivamente domiciliata in Milano, alla via della Moscova n. 18, presso lo studio degli avv.ti Salvatore Sanzo e Angela Petrosillo, che la rappresentano e difendono in virtù di procura allegata alla memoria difensiva;

Resistente
2 Oggetto: contratto di locazione di immobile ad uso non abitativo;

Conclusioni delle parti: come da note depositate nel termine assegnato ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Il presente giudizio è stato introdotto, nelle forme dell'intimazione di sfratto per morosità ex art. 658 c.p.c., dalla al fine di conseguire la Parte_1 convalida dello sfratto dalla stessa intimato, nei riguardi della in ragione Controparte_1
della morosità da quest'ultima maturata in relazione al contratto di locazione concluso dalle parti, e l'emissione di decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per il pagamento dei canoni già scaduti e di quelli a scadere, nonché, in caso di opposizione, la pronuncia di ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c.
L'intimante ha, nella specie, dedotto:
- di avere concesso in locazione all'intimata, gli immobili di cui la stessa è proprietaria, siti in Pomezia, frazione di Santa Palomba, al Piazzale della Stazione s.n.c., rappresentati:
1) da un fabbricato uffici, censito al N.C.E.U. di Pomezia, al foglio n. 1, p.lle 179, 180 e
500, sub. 501, cat. D/8; 2) da un magazzino, censito al N.C.E.U. di Pomezia, al foglio 1,
p.lla 176, sub. 510, cat. D/7;
- che sono stati conclusi due diversi contratti di locazione di immobili ad uso non abitativo, registrati rispettivamente, per il c.d. fabbricato uffici, il 22.7.2020, presso l'Agenzia delle Entrate U.T. Roma 5 Tuscolano, al n. 004994, per il c.d. magazzino, il
6.7.2020, presso l'Agenzia delle Entrate U.T. Roma 5 Tuscolano, al n. 004501;
- che detti contratti prevedono che il canone mensile di locazione deve essere corrisposto anticipatamente, entro i primi cinque giorni di ogni mese, e che lo stesso è pari, attualmente ad euro 15.580,00, oltre iva, per il fabbricato uffici, e ad euro 20.031,00, oltre iva, per il magazzino;

- che la conduttrice da luglio 2023 ha iniziato a non versare i canoni mensili dovuti per entrambi i contratti e che, in considerazione dell'elevata morosità maturata, dopo una prima promessa del 29.11.2023, mai rispettata, e la successiva diffida da parte della locatrice del 24.1.2024, la stessa con comunicazione del 31.1.2024 ha promesso il
3 pagamento di quanto scaduto in 5 ratei, l'ultimo dei quali con scadenza il 30.6.2024;
- che, dopo un'ulteriore diffida della locatrice, la ha evidenziato che Controparte_1
l'adesione ad un accertamento avviato dall'Agenzia delle Entrate ad agosto 2023 aveva comportato il pagamento di un'ingente somma tra settembre 2023 e febbraio 2024, con un conseguente problema di capitale circolante, da cui è sorta l'esigenza di deliberare un aumento di capitale sociale, promettendo che avrebbe saldato tutto lo scaduto e le successive mensilità in scadenza;

- che, dopo un ulteriore rinvio del piano di rientro, l'intimata non ha mai sanato la propria situazione né ha ripreso ad adempiere con regolarità le obbligazioni assunte;

- che, dall'esame della visura camerale riferibile alla conduttrice, è inoltre emerso che quest'ultima aveva ottenuto l'applicazione, da parte del Tribunale di Roma, delle misure protettive ex artt. 19 c. 4 e 7 e 25 c. 4 CCII, fino all'1.10.2024, poi prorogate fino al
28.10.2024 e successivamente revocate con provvedimento del 10.11.2024, divenuto definitivo per effetto della mancata proposizione del reclamo in data 27.11.2024;
- che, il 13.11.2024, la stessa conduttrice ha comunicato il deposito di ricorso per l'apertura di un procedimento unitario “in bianco” ex art. 44 CCII, in conseguenza del quale è stato assegnato alla ricorrente termine per presentare la successiva domanda e sono state applicate le misure protettive di cui all'art. 54 c. 2 CCII.;
- che, alla data dell'intimazione, l'esposizione debitoria complessiva, al netto degli importi percepiti tramite escussione delle fideiussioni rilasciate, è pari ad euro
777.690,42, per soli canoni di locazioni non saldati, di cui euro 173.427,88 scaduti dopo l'iscrizione del procedimento “in bianco”, oltre ad euro 3.008,40, per spese di registrazione non restituite, ed euro 6.624,54, per conguaglio relativo all'utenza idrica, come meglio specificato nell'atto di intimazione.
La costituitasi in giudizio, ha chiesto di rigettare la richiesta di Controparte_1 convalida dello sfratto intimato dalla locatrice, deducendo:
- di avere subito, a partire dal febbraio 2023, un accertamento fiscale, in conseguenza del quale è stata costretta a formulare una richiesta di accertamento con adesione, che ha determinato il pagamento in sei mesi di euro 6.800.000,00 e di euro 3.600.000,00, per
4 sanzioni;

- che, per effetto di ciò, l'intimata e la società alla prima affiliata, Controparte_2
hanno subito una crisi che le ha costrette, da ultimo, a presentare una domanda ex art. 44
CCII, dinanzi al Tribunale di Roma, il quale ha fissato un termine, poi prorogato, per la presentazione della proposta, confermando le misure protettive ex art. 54 c. 2 CCII, prorogate per la fino al 27.6.2025; Controparte_1
- che la stessa sta predisponendo una proposta di piano di concordato preventivo con continuità aziendale, da depositare in data 7.4.2025;
- che gli immobili oggetto dei contratti di locazione per cui è causa hanno una rilevanza strategica per l'attività svolta dalla stessa intimata, consentendo una rapida circolazione delle merci;

- che la convalida dello sfratto recherebbe alla stessa società un grave danno e che sussistono, comunque, in ipotesi di mancata convalida, gravi motivi che precludono la pronuncia dell'ordinanza di rilascio.
A seguito dell'assegnazione del presente procedimento allo scrivente giudice in data
22.4.2025 e all'esito dell'udienza di comparizione tenutasi il 27.5.2025, con ordinanza depositata in data 7.6.2025, è stata esclusa la possibilità di convalidare lo sfratto, ordinando, ai sensi dell'art. 665 c.p.c., all'intimata di provvedere al rilascio degli immobili locati entro la data del 31.10.2025, ed è stato disposto il mutamento di rito ex art. 667 c.p.c., con conseguente assegnazione alle parti di un termine per provvedere al deposito di eventuali memorie integrative.
Nella memoria depositata in data 7.10.2025, la ricorrente ha, quindi, precisato:
- che la morosità ammonta, allo stato, ad euro 1.081.808,36, di cui euro 477.545,82, per canoni scaduti successivamente all'iscrizione del procedimento unitario ex art. 44 CCII, per canoni relativi al periodo compreso fra il dicembre 2024 e la data di deposito della memoria;

- che, soltanto in occasione del procedimento di mediazione, conclusosi con esito negativo, la stessa ha appreso che gli immobili locati sarebbero nella disponibilità di un nuovo occupante, ossia la TO Italia s.r.l., la quale sarebbe stata autorizzata dal
5 Tribunale di Roma, con decreto del 2.7.2025, a subentrare nel contratto di locazione in essere fra le parti;

- che dall'esame del contratto di affitto del ramo di azienda non emerge alcun subentro nei contratti di locazione per cui è causa;

- che la conduttrice non ha sollevato alcuna contestazione in merito alla sussistenza dell'inadempimento alla stessa rimproverato e alla consistenza della morosità nel frattempo maturata;

- che, al contempo, la stessa è stata gravemente inadempiente anche rispetto all'obbligo di provvedere alla manutenzione ordinaria degli immobili concessi in godimento.
La ricorrente ha, sulla scorta di tutte le circostanze dedotte, rassegnato, nelle note scritte depositate ex art. 127 ter c.p.c., le seguenti conclusioni: “previa convalida dello sfratto nonché conferma dell'ordinanza di rilascio del 07/06/2025 e di ogni altro provvedimento ritenuto utile e necessario, dichiarare la risoluzione del contratto per grave e colpevole inadempimento della convenuta parte intimata con condanna di quest'ultima all'immediato rilascio dell'immobile libero da cose e persone;
condannando la al pagamento dei canoni di locazione totalmente o parzialmente non Controparte_1 corrisposti per un totale di € 1.125.253,78 a Novembre 2025, comprensivo delle spese di registrazione rimaste insolute e del conguaglio relativo all'utenza idrica e di cui €
520.991,24 per canoni di locazione non saldati successivamente all'iscrizione del procedimento unitario “in bianco” per i ratei mensili da Dicembre 2024 a Novembre
2025 oltre interessi maturati e maturandi fino al giorno del pagamento e alla corresponsione dell'indennità di occupazione (e, come tale, senza IVA) pari all'importo netto del canone di locazione come da ultimo aumento Istat di € 15.580,00/mese per il
Fabbricato Uffici ed € 20.031,00 per il Magazzino oltre interessi maturati e maturandi fino al giorno dell'effettivo rilascio oltre, infine, degli altri oneri maturati e maturandi nel corso dell'occupazione sine titulo. Con vittoria di spese anche generali ex art. 13, comma
10 l. 247/2012, compensi di giudizio, IVA e CPA, sia della convalida, sia della mediazione che del presente giudizio di merito. Il tutto come da nota spese allegata”.
La resistente, nella memoria integrativa depositata in data 27.10.2025, ha evidenziato
6 che, con provvedimento del 2.7.2025, in conformità a quanto previsto nel piano di concordato depositato, il Tribunale di Roma ha autorizzato a stipulare, Controparte_1
con la newco TO Italia s.r.l., un contratto di affitto di ramo di azienda, in cui rientra anche il contratto di locazione stipulato tra le parti del presente giudizio;
che, pertanto, la detenzione dell'immobile in questione appartiene oggi al diverso soggetto TO Italia
s.r.l.; che, in ragione di ciò, dovrebbe essere dichiarata la cessata materia del contendere rispetto alle domande avanzate dalla ricorrente.
La causa è, quindi, definita mediante deposito contestuale della motivazione e del dispositivo, ai sensi degli artt. 429 e 447 bis c.p.c., all'esito dell'udienza del 4.12.2025, di cui è stata disposta la sostituzione con il deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c.

2. Così, in sintesi, delineate le prospettazioni delle parti, giova ricordare che, una volta esaurita la fase sommaria, con esclusione dei presupposti per la convalida e l'adozione del provvedimento di mutamento del rito, il giudizio è proseguito nelle forme di un ordinario giudizio a cognizione piena, avente, in primo luogo, ad oggetto la domanda di risoluzione per inadempimento dei due contratti di locazione conclusi dalle parti.
Appare utile ricordare, in linea generale, che, secondo l'insegnamento ormai consolidato della giurisprudenza di legittimità, ove il creditore agisca per conseguire la risoluzione per inadempimento, lo stesso ha l'onere di dare prova del titolo negoziale o legale dell'obbligazione rimasta inadempiuta e della sua scadenza, potendosi limitare ad allegare l'inadempimento della controparte, mentre competerebbe al debitore dimostrare l'esatto adempimento o l'intervento di altro fatto estintivo (cfr. Cass., sez. un. 30 ottobre
2001, n. 13533).
Facendo applicazione del principio richiamato, nel caso di specie, si rileva che è pacifica e documentata l'avvenuta conclusione fra le parti di due contratti di locazione,
l'uno, registrato in data 22.7.2020, afferente al fabbricato uffici, censito al N.C.E.U. di
Pomezia, al foglio 1, p.lle 179, 180 e 500, sub. 501, cat. D/8, l'altro, registrato in data
6.7.2020, relativo al magazzino, censito al N.C.E.U. di Pomezia, al foglio 1, p.lla 176, sub. 510, cat. D/7, i quali prevedono, all'art. 4.1, il pagamento, a decorrere dal terzo anno dall'avvio della locazione, di un canone mensile, rispettivamente, di euro 14.000,00, oltre
7 i.v.a., e di euro 18.000,00, da corrispondersi anticipatamente entro il giorno cinque di ogni mese (cfr. docc. 3 e 4 del fascicolo della ricorrente).
Si sottolinea, inoltre, che la ricorrente, sin dalla fase sommaria, ha allegato in modo specifico che la conduttrice ha omesso di corrispondere i predetti canoni alle scadenze pattuite dal mese di luglio 2023 e che la stessa, al netto degli importi percepiti dalla locatrice per effetto dell'escussione delle fideiussioni rilasciate, non ha integralmente versato i canoni dovuti dal mese di ottobre 2023 per il fabbricato uffici, con un residuo per il mese di settembre 2023, e dal mese novembre 2023, con un residuo per il mese di ottobre 2023, in relazione al magazzino, fino alla data dell'udienza di discussione del
4.12.2025, sostituita con il deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c., in cui la ricorrente ha ribadito che la morosità ammonta alla somma totale di euro 1.125.253,78, così determinata: euro 1.115.620,84, per canoni di locazione non corrisposti (euro 1.237,54 per l'incompleto pagamento del canone di locazione di settembre 2023 del fabbricato uffici + euro 491.100,02, per l'intero importo dei canoni di locazione del fabbricato uffici da ottobre 2023 a novembre 2025 compresi;
euro 15.121,82 per l'incompleto pagamento del canone di locazione di ottobre 2023 del magazzino + euro 608.161,46, per l'intero importo dei canoni di locazione del magazzino da novembre 2023 a novembre 2025 compresi); euro 3.008,40, per mancata restituzione della propria quota del 50% delle imposte di registro, di cui euro 1.816,32 per il fabbricato uffici ed euro 1.192,08 per il magazzino;
euro 6.624,54, per conguaglio relativo all'utenza idrica, precisando che l'importo di euro 520.991,24 è dovuto per canoni di locazione non saldati successivamente all'iscrizione del procedimento unitario “in bianco” e, dunque, per i ratei mensili afferenti al periodo compreso fra dicembre 2024 e novembre 2025 (euro
227.936,26, per il fabbricato uffici, ed euro 293.054,98, per il magazzino).
Deve, poi, rimarcarsi che la parte intimata non solo non ha contestato il ricorrere dell'inadempimento nei termini appena descritti, ma non ha neppure dedotto elementi tali da fare ritenere l'inadempimento, a lungo protrattosi nel tempo, giustificato, evenienze che sono di per sé sufficienti a ravvisare un inadempimento di non scarsa importanza idoneo a determinare la risoluzione dei contratti ai sensi dell'art. 1455 c.c., atteso che la
8 mancata ed integrale corresponsione del canone per oltre due anni ha alterato in misura significativa il sinallagma contrattuale, pregiudicando l'interesse del creditore.
Si evidenzia, infine, che non risulta ostativo, nel caso di specie, alla dichiarazione di risoluzione dei contratti in disamina il disposto di cui all'art. 94 bis c. 2 CCII, secondo cui i creditori interessati dalle misure protettive concesse, ai sensi dell'articolo 54 c. 2 CCII, non possono, unilateralmente, rifiutare l'adempimento dei contratti essenziali in corso di esecuzione o provocarne la risoluzione né possono anticiparne la scadenza o modificarli in danno dell'imprenditore per il solo fatto del mancato pagamento di crediti anteriori rispetto alla presentazione della domanda di accesso al concordato preventivo in continuità aziendale.
In merito, si rileva, in primo luogo, che, il Tribunale di Roma, con decreto adottato in data 4.12.2024, a seguito del deposito della domanda di procedimento unitario con effetti prenotativi, ha fissato un termine per la presentazione del piano ex art. 44 CCII e ha poi disposto l'applicazione delle misure protettive di cui all'art. 54 c. 2 CCII, confermate dal giudice designato per la durata di 120 giorni a decorrere dal 4.12.2024 e prorogate in data
26.3.2025, fino al 27.6.2025, senza che, in questa sede, la parte resistente abbia in alcun modo documentato il permanere delle suddette misure protettive anche a seguito della scadenza del termine da ultimo previsto (cfr. docc. 26, 27 e 28 del fascicolo di parte ricorrente).
Ferma l'incertezza appena evidenziata circa la sussistenza del presupposto previsto dall'art. 94 bis c. 2 CCII per la sua applicazione, non può poi omettersi di considerare che una parte rilevante della morosità che viene qui in rilievo riguarda canoni scaduti in una data successiva rispetto al deposito della domanda di procedimento unitario “in bianco”, ammontante, già alla data dell'introduzione del procedimento di convalida, ad euro
173.427,88, e, quindi, crediti sorti successivamente rispetto alla presentazione della domanda ex art. 44 CCII e che la stessa nella comunicazione inoltrata ai Controparte_1
creditori dopo il deposito della domanda, ha chiarito che sarebbero stati consentiti “i pagamenti relativi a forniture, prestazioni e servizi resi in favore delle società a partire dal giorno 13 novembre 2024. I pagamenti saranno regolarmente eseguiti alle scadenze
9 contrattualmente previste” (cfr. doc. 25 del fascicolo della parte ricorrente).
Si sottolinea, da ultimo, che, in sede di memoria integrativa depositata in data
7.10.2025, la locatrice ha lamentato non solo il mancato pagamento dei canoni di locazione anche maturatisi successivamente rispetto alla domanda ex art. 44 c. 1 CCII, ma pure inadempimenti di obbligazioni di diversa natura, non considerati dall'art. 94 bis c. 2
CCII, che fa esclusivo riferimento al mancato pagamento di crediti anteriori, rappresentate, in particolare, dall'impegno di provvedere alla manutenzione ordinaria degli immobili concessi in godimento e alla conservazione della funzionalità degli impianti, avendo la stessa locatrice allegato, senza che ciò sia stato oggetto di alcuna contestazione, di essere stata costretta a intervenire sull'impianto elettrico e sull'impianto antincendio, in difetto di intervento da parte della conduttrice.
Ciò chiarito, si osserva che non può condividersi l'assunto, avanzato dalla parte resistente nella propria memoria integrativa, secondo cui l'avvenuta stipulazione, dopo la presentazione di un piano di concordato in continuità aziendale, nell'ambito del procedimento unitario “in bianco”, di un contratto di affitto di ramo di azienda con la
TO Italia s.r.l., società di nuova costituzione, come da decreto di autorizzazione del
2.7.2025, emesso dal Tribunale di Roma ai sensi dell'art. 46 c. 1 CCII, e l'asserito subentro della stessa TO Italia s.r.l. nei contratti per cui è causa hanno determinato la cessazione della materia del contendere rispetto alle domande avanzate dalla resistente.
Al riguardo, si ricorda che, ad avviso della Suprema Corte, “nella disciplina di cui all'art. 36 della l. n. 392 del 1978, in caso di affitto di azienda relativo ad attività svolta in un immobile condotto in locazione, non si produce l'automatica successione nel contratto di locazione dell'immobile, quale effetto necessario del trasferimento dell'azienda, ma la successione è soltanto eventuale e richiede, comunque, la conclusione di un apposito negozio di sublocazione o di cessione del contratto di locazione, la cui esistenza peraltro si presume fino a prova contraria, alla stregua dei principi di cui all'art. 2558 c.c., salvo che le parti, nello stipulare il contratto di affitto di azienda, non abbiano espressamente disciplinato le sorti di quello di locazione dell'immobile, nel qual caso la predetta presunzione non opera” (cfr. Cass., 16 maggio 2017, n. 12016, in
10 massima).
Nell'ipotesi in esame, il contratto di affitto di ramo di azienda, concluso dalla e dalla TO Italia s.r.l., prevede, all'art. 8, che, anche in deroga all'art. Controparte_1
2558 c.c., le parti convengono che l'affittuaria succeda nei soli contratti tassativamente indicati negli allegati B, C, D ed E, e, fra questi allegati, quello di cui alla lettera C è rappresentato dalle sole planimetrie degli immobili oggetto dei contratti di locazione, che non figurano invece fra gli allegati, il che, alla luce del chiaro tenore della clausola appena richiamata, che disciplina espressamente la sorte dei contratti stipulati dall'affittante, induce a reputare che le parti non abbiano inteso pattuire anche la cessione dei due contratti di locazione in parola (cfr. docc. 120, 121, 122, 123, 124, 125 del fascicolo di parte ricorrente).
Si evidenzia, inoltre, che anche nella descrizione del ramo di azienda, contenuta all'art. 2 del contratto, mentre in relazione a tutti i beni aziendali trasferiti si fa espressamente riferimento pure ai relativi contratti, i contratti di locazione per cui è causa non sono in alcun modo menzionati, essendo presente unicamente un generico riferimento agli uffici e ai locali ad uso magazzino siti in Pomezia, località Santa Palomba, piazzale della Stazione
s.n.c.
La mancata cessione dei contratti di locazione in favore dell'affittuaria è, peraltro, confermata dal comportamento tenuto da quest'ultima a seguito della stipulazione del contratto di affitto di ramo di azienda, in quanto la medesima ha inoltrato, in data
1.10.2025, alla una comunicazione, in cui ha rappresentato che Parte_1
il Tribunale di Roma aveva autorizzato il suo subentro nel ramo di azienda della e ha proposto alla ricorrente di stipulare un nuovo contratto di locazione Controparte_1
(cfr. doc. 118 del fascicolo della parte ricorrente).
Detta comunicazione è stata poi seguita da un'ulteriore comunicazione, in data
3.10.2025, recante, quale allegato, la bozza di un nuovo contratto di locazione da sottoscrivere a far data dall'8.7.2025, richieste che non avrebbero alcuna concreta giustificazione se le parti avessero inteso cedere, unitamente al ramo di azienda, pure i contratti di locazione originariamente stipulati dalla e dalla LI AL Controparte_1
11 Estate s.p.a. (cfr. docc. 119 e 131 del fascicolo di parte ricorrente).
Anche a volere ritenere poi che la comunicazione inoltrata a mezzo pec, in data
1.10.2025, dalla affittuaria costituisca una comunicazione di cessione del contratto di locazione, ai sensi dell'art. 36 della l. n. 392 del 1978, dovrebbe, in ogni caso, considerarsi che la ricorrente, nel dare riscontro alla suddetta comunicazione in data
2.10.2025, ha immediatamente rilevato l'insussistenza dei presupposti per il subentro, anche a mente della pendenza del presente giudizio e dell'avvenuta pronuncia, in data
7.6.2025, dell'ordinanza di rilascio, contegno già di per sé qualificabile come opposizione per gravi motivi, rispetto a cui, peraltro, alcuna contestazione è stata sollevata dalla resistente, che si è limitata a sostenere l'avvenuta cessazione della materia del contendere
(cfr. doc. 127 del fascicolo di parte ricorrente).
Risulta, da ultimo, del tutto assorbente rimarcare che, se anche si fosse verificata, in pendenza del presente giudizio, una cessione del contratto di locazione in favore della
TO Italia s.r.l., ciò avrebbe, quale unica conseguenza, quella di rendere applicabile l'art. 111 c.p.c., in virtù del quale il giudizio prosegue fra le parti originarie e la sentenza ha efficacia anche nei riguardi del successore, salva la facoltà di quest'ultimo di intervenire o di essere chiamato in causa.
Di questo avviso è, peraltro, la Suprema Corte che ha, in più occasioni, chiarito che la cessione di azienda operante in immobile condotto in locazione, e del relativo contratto di locazione, secondo le previsioni di cui all' art. 36 della l. n. 392 del 1978, qualora avvenga nel corso del giudizio avente ad oggetto la risoluzione del contratto di locazione, dà luogo ad una successione nel diritto controverso ai sensi dell'art. 111 c.p.c. (cfr. Cass.,
14 marzo 2006, n. 5468; nello stesso senso, cfr. Cass., 20 ottobre 1989, n. 4225).
La stessa giurisprudenza di legittimità, poi, prendendo le mosse dal tenore dell'ultimo periodo dell'art. 36 c. 1 della l. n. 392 del 1978, ha affermato che “con riferimento alla cessione del contratto di locazione, permane, sul piano processuale, per tutte le azioni attinenti alla prosecuzione o alla estinzione del rapporto locatizio, la legittimazione passiva dell'originario conduttore, qualora il cedente non sia stato liberato dal locatore ceduto”, ciò anche ove la cessione non sia avvenuta in pendenza di giudizio (cfr. Cass., 28
12 agosto 2024, n. 23220).
Concludendo, la mancata cessione dei contratti di locazione per cui è causa per effetto della stipulazione del contratto di affitto di ramo di azienda fra la resistente e una società terza in data 7.7.2025 e, in ogni caso, l'operatività della disciplina di cui all'art. 111 c.p.c. escludono che, rispetto alla domanda di risoluzione dei contratti e di restituzione dei beni, sussistano i presupposti per dichiarare la cessazione della materia del contendere.
Di contro, il ricorrere di un pacifico inadempimento di non scarsa importanza, nei termini sopra descritti, imputabile alla conduttrice, per larga parte successivo rispetto alla presentazione della domanda di procedimento unitario “in bianco”, impone l'accoglimento tanto della domanda di risoluzione dei contratti per inadempimento e di restituzione degli immobili, quanto di quella di condanna al pagamento degli importi dovuti a titolo di canoni non corrisposti fino a novembre 2025, di spese di registrazione e di spese per utenze, nella misura specificamente indicata dalla ricorrente, ribadita nelle note di trattazione scritta e mai contestata dalla resistente.
D'altra parte, la circostanza che quest'ultima abbia affermato di avere presentato un piano di concordato in continuità aziendale indiretta, in uno alla mancata cessione dei contratti di locazione per cui è causa alla società di nuova costituzione, per le ragioni sopra esposte, confermano che la previsione di cui all'art. 94 bis c. 2 CCII non osta, nell'ipotesi de qua, alla dichiarazione di risoluzione.
Si specifica che non può pronunciarsi una condanna alla corresponsione dei canoni che matureranno successivamente all'udienza di discussione, anche ai sensi dell'art. 1591 c.c., non essendo ammesse forme di condanna in futuro e dovendo considerarsi la previsione di cui all'art. 664 c.p.c. di natura eccezionale.

3. Le domande proposte dalla meritano, in definitiva, Parte_1
integrale accoglimento.
Le spese di lite, in applicazione dei principi di cui all'art. 91 c.p.c., sono da porre a carico della e sono liquidate sulla base dei parametri previsti dal d.m. n. Controparte_1
55 del 2014, per come modificato dal d.m. n. 147 del 2022, in relazione allo scaglione di riferimento da individuare sulla base del valore dei canoni non corrisposti in applicazione
13 dell'art. 12 c.p.c.
Ne consegue che, per la fase di convalida, si farà applicazione dei parametri medi previsti per lo scaglione di valore compreso fra euro 520.000,01 ed euro 1.000.000,00, considerando l'ammontare dei canoni non corrisposti alla data della relativa introduzione.
In relazione al presente giudizio, si ritiene invece di escludere la fase di studio perché assorbita dall'attività processuale svolta nell'ambito della fase della convalida, e di applicare i parametri minimi per la fase introduttiva, per quella di trattazione e per quella decisoria, dato il loro limitato svolgimento e la vicinanza del valore della causa al margine inferiore dello scaglione di riferimento, da individuare in quello compreso fra euro 1.000.000,01 ed euro 2.000.000,00, alla luce del più elevato ammontare dei canoni scaduti al momento del deposito delle memorie integrative.
In ordine, infine, alle spese sostenute per l'avvio del procedimento di mediazione, di cui la ricorrente ha espressamente richiesto il rimborso, si reputa di applicare i parametri medi previsti per lo scaglione di valore compreso fra euro 520.000,01 ed euro
1.000.000,00, per le sole fasi di avvio e di negoziazione, come richiesto dalla ricorrente.


p.q.m.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
a) dichiara la risoluzione dei due contratti di locazione, registrati in data 22.7.2020 e in data 6.7.2020, mediante cui la ha concesso in godimento alla Parte_1 gli immobili, siti in Pomezia, frazione di Santa Palomba, al Piazzale Controparte_1
della Stazione s.n.c., rappresentati da un fabbricato uffici, censito al N.C.E.U. di Pomezia, al foglio 1, p.lle 179, 180 e 500, sub. 501, cat. D/8, e da un magazzino, censito al
N.C.E.U. di Pomezia, al foglio 1, p.lla 176, sub. 510, cat. D/7;
b) condanna la alla restituzione, in favore della Controparte_1 Parte_1
degli immobili indicati al capo sub a);
[...]
c) condanna la alla corresponsione, in favore della Controparte_1 Parte_1
della complessiva somma di euro 1.125.253,78, oltre interessi al tasso legale
[...]
14 di cui all'art. 1284 c. 1 c.c. dalla data delle singole scadenze al soddisfo;

d) condanna la alla rifusione, in favore della Controparte_1 Parte_1
delle spese di lite, liquidate nella somma di euro 11.242,00, per compensi, ed euro
[...]
870,00, per esborsi (c.u. e marca da bollo), in relazione alla fase di convalida, e di euro
15.982,00, per compensi, ed euro 1.713,00, per esborsi (c.u. e marca da bollo), con riguardo al presente giudizio, in entrambi i casi oltre rimborso forfettario spese generali,
i.v.a. e c.p.a. come per legge;

e) condanna la a rimborsare, alla le spese Controparte_1 Parte_1 di mediazione, quantificate nella somma di euro 5.344,00, per compensi, e di euro 273,28, per esborsi, oltre rimborso forfettario spese generali, i.v.a. e c.p.a. come per legge.
Velletri, 5 dicembre 2025
Il Giudice
dott.ssa Alice Buonafede
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