REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PERUGIA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale nella persona del giudice onorario Vincenzo Massimiliano Di Fiore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I° Grado iscritta al n. R.G. 4907/2017
promossa da
(già Parte_1 Parte_2
) (C.F. ) con il patrocinio dell'avv.
[...] C.F._1
BIANCHINI FRANCESCO elettivamente domiciliata in Bastia Umbra Via San
Rocco 94
ATTRICE
Contro
(C.F. e Controparte_1 C.F._2 CP_2 (C.F. ) con il patrocinio dell'avv. BELLINI BENEDETTA C.F._3 elettivamente domiciliati in Città di Castello Corso Vittorio Emanuele I, 1
CONVENUTI
Oggetto: contratto preliminare

1
CONCLUSIONI
L'attrice ha precisato le conclusioni riportandosi alle richieste versate in atti.
I convenuti hanno precisato le conclusioni invocando quanto formulato con comparsa costitutiva e prima memoria ex art. 183, c. 6° c.p.c..
CONCISA ESPOSIZIONE
DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
(Omissis ex art. 58, co. 2 L. 69/2009 e art. 132 c.p.c. novellato)
Si rinvia agli atti processuali e ai verbali delle udienze in base all'art. 132, n. 4 c.p.c..
Il quadro sinottico dell'articolata vicenda processuale dà contezza alla parte espositiva dell'odierna pronuncia.
Il processo in scrutinio ha preso le mosse dall'atto di citazione notificato il 1° agosto
2017 con cui l'attrice ha evocato i predetti convenuti per sentire accogliere le seguenti conclusioni:
“Condannare e alla restituzione della somma di € 20.000,00 a titolo CP_1 CP_2 di riduzione dell'originario corrispettivo del prezzo ovvero del minore importo ritenuto di giustizia oltre al ristoro per il danno non patrimoniale patito nella misura di €
5000,00 ovvero per il diverso importo liquidato in via equitativa. Con prima memoria ex art. 183 c. 6° c.p.c. l'attrice ha correlato la prima domanda al “danno da mala fede precontrattuale”.
Con tardiva comparsa costitutiva, scambiata in senso alla prima udienza di trattazione dell'11.12.17, i convenuti hanno contestato ogni singolo addebito ed hanno concluso per il rigetto integrale della domanda attorea.
In particolare, i convenuti hanno espressamente dichiarato di non accettare il contraddittorio in relazione alle questioni nuove. Hanno, altresì, eccepito il divieto della “mutatio” rispetto alla originaria domanda attorea in considerazione della sopravvenuta modifica della “editio actionis” contraddistinta dalla nuova richiesta contenuta nella prima memoria ex art. 183, co. 6 c.p.c.
2 Il precedente assegnatario della causa, Giudice dr.ssa M. Fabbroni, ha concesso alle parti il triplo termine rinviando al 4.6.18 per gli incombenti ex art. 184 c.p.c..
A seguito della nuova assegnazione della causa, questo giudice onorario ha ammesso le prove orale con i testimoni Tes_1 Tes_2 Tes_3 Tes_4
Tes_5
La rinuncia alla escussione di altri due testimoni di parte convenuta e la consequenziale accettazione della controparte ha dato luogo alla nomina del CTU per Persona_1
rispondere ai quesiti di cui alla relazione tecnica depositata in atti.
Ha fatto seguito il contraddittorio per chiarimenti tra CTU e CTP.
A seguito del deposito di relazione integrativa del CTU è stata fissata udienza di precisazione delle conclusioni con consequenziale spedizione della causa a sentenza previo scambio tra i contendenti di note conclusionali e memorie di replica ex art. 190
c.p.c..
La domanda è infondata e va, pertanto, respinta.
Va, in primo luogo, sgombrato il campo dalla eccezione di inammissibilità sollevata dai convenuti in ordine alla domanda modificata dalla parte attrice con prima memoria ex art. 183 c. 6° c.p.c..
Sul punto il Tribunale ha aderito all'orientamento della Sezioni Unite in ragione del quale “la mutatio è inammissibile solo se essa ha modificato l'originario elemento identificativo soggettivo delle persone ovvero se ha mutato la vicenda sostanziale dedotta in giudizio con l'atto introduttivo” (v. Cass. SSUU 12310/15).
In ragione del predetto condivisibile orientamento del Giudice del diritto, il
Tribunale ha ritenuto che la successiva domanda (alternativa) posta dalla parte attrice con la suddetta prima memoria abbia avuto il contenuto di una vera e propria
“emendatio” e come tale, a differenza della “mutatio” è stata ritenuta pienamente ammissibile.
Ai fini della prospettazione della soluzione delle questioni di merito, questo giudice onorario ha ritenuto necessario sussumere, in primo luogo, il rapporto obbligatorio
3 intercorso tra i contendenti nell'ambito della disciplina di cui agli artt. 1351 e 1470 e ss. c.c..
In particolare, tale inquadramento ha avuto riflessi diretti, in primo luogo, sulla dibattuta questione tra le parti in relazione agli oneri e alle spese condominiali.
Il contraddittorio sul punto ha reso necessario lo scrutinio relativo alla prevalenza cronologica tra i due contratti preliminari e alla preponderanza delle clausole contenute nel rogito afferente la stipula dell'atto definitivo di compravendita rispetto ai patti e alle condizioni di cui all'originario compromesso.

In secondo luogo, il Tribunale ha riscontrato l'infondatezza della domanda attorea anche nella parte in cui l'attrice ha fatto valere nei confronti dei convenuti la mancanza del certificato di prevenzione incendi dell'autorimessa condominiale.
Sul predetto punto, questo giudice onorario si è avvalso della norma di cui all'art. 1491
c.c. in conseguenza della quale è stata dirimente la valutazione del vizio facilmente riconoscibile oltre all'esame del contenuto del contratto di vendita per riscontrare se i venditori hanno espressamente dichiarato che la cosa condominiale per cui è causa era immune da vizi.

Va, inoltre, rilevato che l'esame delle prove orali, introdotte dalla parte attrice, ha evidenziato patti aggiunti o contrari al contenuto del rogito per Notar Persona_2
L'eccezione di inammissibilità sottesa anche dalla terza memoria dell'Avv. Bellini, difensore dei convenuti, è risultata fondata.
Il contenuto delle predette prove orali -in base alla eccezione di controparte- si assume, dunque, espressamente vietato ai sensi e per gli effetti dell'art. 2722 c.c..
Le restanti dichiarazioni testimoniali hanno avuto contenuto marginale e periferico rispetto ai temi di cui alla preponderanza dell'evidenza ascrivibile e derivante univocamente dal contenuto delle documentali versate in atti.
Quanto al primo punto, questo giudice onorario ha scrutinato la rilevanza del contenuto del primo e del secondo contratto preliminare.
4 Ha, infine, vagliato il contenuto delle clausole contenute nel rogito per atto Notar
registrato in Perugia il 25.11.2016, afferente il contratto definitivo di Per_2
compravendita immobiliare.

La prima verifica ha riguardato il dato obiettivo in ragione del quale il primo compromesso, in quanto predatato rispetto al secondo contratto preliminare, è stato ritenuto integralmente surclassato e superato da quello sottoscritto in data più recente sulla base del condivisibile principio enunciato dalla giurisprudenza di merito alla luce del quale “tra due contratti preliminari prevarrà il secondo di segno diverso o opposto” (fra multis, Trib. Teramo 1064/19).
Il codice civile non contempla la definizione di contratto preliminare prevedendo unicamente la nullità del compromesso, ex art. 1351 c.c., nel caso in cui esso abbia una forma diversa da quella che la legge prescrive per l'atto definivo.
Con il contratto preliminare -salvo eccezioni- insorge soltanto l'obbligo di conchiudere il contratto definitivo a pena di esecuzione specifica ex art. 2932 c.c..
Il problema che si pone, nel processo in scrutinio, è lumeggiato dalla discordanza, divergenza e prevalenza delle clausole del rogito di cui al predetto contratto definitivo rispetto alle diverse clausole (non riprodotte) contenute unicamente nel compromesso più recente:
Il compito di questo giudice è stato incentrato sulla interpretazione dei contratti in riferimento, in primis, alle norme di interpretazione soggettiva (artt. 1362 - 1365 c.c.) per scrutinare l'effettiva volontà negoziale delle parti (art. 1362 c.c., co. 1, c.d. criterio letterale).
Ogni singola clausola è stata riletta per mezzo delle altre clausole contrattuali attribuendo ad ognuna di esse il significato che risulta dal complesso dell'atto (art. 1363 c.c., c.d. criterio logico-sistematico).
Soltanto in caso di dubbi circa la comune intenzione dei contraenti si potranno utilizzare le diverse norme attinenti alla cosiddetta interpretazione oggettiva (1367 -
1371 c.c) quale rimedio meramente sussidiario.

In sostanza, questo giudice onorario ha ritenuto prevalente l'orientamento della
Cassazione alla stregua del quale la divergenza tra contratto preliminare e contratto definitivo deve essere risolta in favore del secondo ad esclusione del caso
5 in cui i paciscenti abbiano manifestato la volontà di mantenere e di riprodurre nel definitivo determinate clausole contenute nel contratto preliminare (V. Cass.
20541/2017; Cass. 9063/2012; Cass. 15585/2007; Cass. 233/2007 e Cass.
12709/1992).
Dunque, dal tenore delle due predette stipulazioni (secondo preliminare e rogito)
e sulla base della interpretazione soggettiva (artt. 1362 - 1365 c.c.) è stata scrutinata l'effettiva volontà negoziale delle parti contraenti.
Essa è stata ritenuta valida e sussistente nei limiti dell'inequivocabile contenuto del rogito notarile del 25.11.16 in ragione del quale è emersa la piena e consapevole accettazione delle pattuizioni rilette e sottoscritte dall'attrice- acquirente con specifico riferimento agli artt. 2, 3 co. 2 e 3, e 8 del suddetto contratto definitivo di compravendita.
In sostanza, il combinato disposto delle predette clausole contrattuali, ha reso evidente che la parte attrice non ha manifestato la stessa volontà di mantenere e di fare salve le clausole contenute nel secondo contratto preliminare né in riferimento alla specificazione del costo annuo delle spese condominiali né in relazione alla acquisizione della certificazione antincendio della autorimessa condominiale.
La mancata riproduzione nel rogito della specificazione delle spese condominiali dà luogo alla applicazione in capo alla attrice-acquirente dell'art. 63 disp. att. c.c. che così recita:
“Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.
In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre,
l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
6 Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”.
Invece, la diretta conseguenza della mancata riproduzione nel suddetto rogito della mancanza di certificazione o di conformità alle norme antincendio della autorimessa condominiale è stata scrutinata sulla base dell'orientamento della
Cassazione alla stregua del quale
“in caso di vendita di un bene appartenente ad un edificio condominiale di costruzione molto risalente nel tempo, i difetti materiali conseguenti al concreto ed accertato stato di vetustà ovvero alla risalenza nel tempo delle tecniche costruttive utilizzate, non integrano un vizio rilevante”.
Nel caso in esame, come si evince dall'atto per Notari del 2016, il Per_2
fabbricato in questione è stato oggetto di una primordiale licenza edilizia, rilasciata dal Comune di Perugia, addirittura nel lontano 13.7.1974 con abitabilità/agibilità risalente al 1985.
Tale circostanza è stata dirimente.
Difatti, la parte attrice, in procinto di acquistare un immobile molto datato nel tempo, aveva l'onere di verificare con massima attenzione tutte le condizioni di manutenzione generale comprese le certificazioni afferenti all'immobile e alle parti comuni dell'intero edificio.

Tali verifiche, dunque, erano riscontrabili dall'attrice-acquirente con l'uso della diligenza del buon padre di famiglia (ex art. 1176, co. 1 c.c.).

Giacché esse erano facilmente riscontrabili è stata esclusa, in radice, da parte di questo giudice onorario, ogni sorta di responsabilità in capo ai convenuti- venditori (v. Cass. 17058/21). Semmai l'attrice avrebbe potuto valutare, sul punto,
l'eventuale contenuto della diversa responsabilità del terzo intervenuto nel rogito ai sensi dell'art. 1759 c.c. (v. Cass. 24534/22).
Spese e compensi di lite seguono il principio di soccombenza ex art. 91 c.p.c..
7 Giacché la difesa ha esaurito le attività dopo l'entrata in vigore delle nuove Tariffe
Forensi di cui al D.M. 147/22 (applicabili dal 24.10.22) è stata fatta applicazione dell'attuale regime tariffario in ragione dei valori medi.



P.Q.M.


Il Tribunale, in persona del giudice onorario Vincenzo Massimiliano Di Fiore, ogni altra istanza disattesa, rigettata o assorbita, così provvede:
RIGETTA la domanda dell'attrice Parte_1
(già ) e, per l'effetto, Parte_2
CONDANNA la predetta attrice al pagamento dei compensi di difesa in favore di
e per € 5.000,00 oltre 15% TF, iva e Controparte_1 CP_2
cap;
PONE definitivamente le spese e i compensi di CTU a carico esclusivo di
(già Parte_1 Parte_1 Parte_2
).
[...]

SENTENZA OPE LEGIS PROVVISORIAMENTE ESECUTIVA.
Così deciso in Perugia il 12 marzo 2024
Il giudice onorario
Vincenzo Massimiliano Di Fiore
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